DERECHO PRIVADO V (DERECHOS REALES)

1 LOS DERECHOS REALES - GENERALIDADES

1.1 Concepto.
Diferencia con los Derechos Personales en cuanto: 1.2.1 A sus elementos 1.2.2 Al nmero. Funcin de la Voluntad 1.2.3 A la forma de
1.2
constitucin 1.2.4 A sus efectos.
1.3 Clasificacin: 1.3.1 Sobre cosa propia o ajena 1.3.2 Autonoma o accesoriedad 1.3.3 Contenido1.3.4 Facultades del Titular 1.3.5 Duracin.
2 PUBLICIDAD POSESORIA
2.1 Las relaciones reales 2.1.1 Concepto. 2.1.2 Distintas categoras.
2.2 La posesin en el C.C. argentino 2.2.1 Concepto. 2.2.2 Elementos 2.2.3 Naturaleza.
2.3 La causa de la posesin en el Cdigo Civil
2.4 Interversin del ttulo
2.5 Objeto de la posesin: Cosas susceptibles de posesin: 2.5.1 Cosas Muebles2.5.2 Cosas Inmuebles
2.6 Extensin de la posesin.
2.7 Clasificacin de la posesin 2.7.1 legtima o ilegtima; 2.7.2 De buena o mala fe; 2.7.3 Viciosa o simple.
2.8 Adquisicin de la posesin 2.8.1 Importancia del acto adquisitivo 2.8.2 Capacidad para adquirir la posesin
2.9 Modos de adquirir la posesin: 2.9.1 La aprehensin 2.9.2 La Ocupacin 2.9.3 La Desposesin
2.10 La Tradicin posesoria 2.10.1 Concepto. 2.10.2 Elementos: Acuerdo y entrega.
2.11 Tradicin abreviada: 2.11.1 Tradicin brevi manu 2.11.2 Constituto posesorio. 2.11.3 Tradicin por indicacin.
2.12 Adquisicin por representante. 2.12.1 Representacin voluntaria 2.12.2 Representacin necesaria
2.13 Conservacin y prdida de la posesin
Efectos de la posesin: 2.14.1 Derechos y obligaciones inherentes a la posesin. 2.14.2 Derechos y Obligaciones del Poseedor Condenado
2.14
a restituir
2.15 La tenencia. 2.15.1 Concepto 2.15.2 Concepto 2.15.3 Adquisicin. 2.15.4 Obligaciones del tenedor.
La Defensa Posesoria: 2.16.1 Los principios Consagrados en los artculos 2468 24692.16.2 La defensa extrajudicial 2.16.3 Accin
2.16 posesoria propiamente dicha: 2.16.4 Acciones posesorias policiales2.16.5 Accin de obra nueva 2.16.6 Accin de obra vieja y ruinosa y
Denuncia de daos temido

DERECHOS REALES PARTE GENERAL

Buteler Cceres1 BUTELER CACERES, JOSE A. Manual de Derecho Civil Parte General, Ed. Mediterrnea 2005, Crdoba, Pg. 54
divide a los derechos subjetivos en:
I.- DERECHOS QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE A LA PERSONA y son extrapatrimoniales. Ejemplo: Derecho
a la integridad fsica, a la intimidad, etc.
II.- DERECHOS QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE AL PATRIMONIO:
Derechos Personales: existe una relacin jurdica entre un sujeto deudor y uno acreedor que puede
exigir del primero la realizacin de una prestacin de dar, hacer o no hacer. Estn reglados en el libro
segundo del cdigo civil.
Derechos Reales: existe una relacin directa entre un sujeto y una cosa. Estn reglados en el libro
tercero del cdigo civil.
III.- MIXTOS, son los derechos intelectuales que poseen una faceta susceptible de valuacin pecuniaria
(referente a la explotacin econmica de la creacin), el aspecto econmico y otra que no lo es (aquella potestad
vitalicia para tutelar que la creacin no sea cambiada o menoscabada), el aspecto moral.
Clasificacin de los derechos conforme a su oponibilidad y a su contenido - Los derechos
subjetivos, es decir, los derechos mirados como facultades del hombre son susceptibles de diversas
clasificaciones. De todas ellas, nos referiremos slo a la que los encuadra conforme a su
oponibilidad y conforme a su contenido, para demostrar luego cmo ellas se reflejan en la
sistemtica de nuestro Cdigo Civil.
A) Conforme a su oponibilidad - Se distinguen en derechos absolutos y relativos.
1. Derechos absolutos: Son los que pueden hacerse valer erga omnes, es decir, frente a todos los
integrantes de la comunidad o, lo que es lo mismo, tienen eficacia contra cualquiera. Por ejemplo,
los derechos reales revistan dentro de esta categora; tambin los llamados derechos inherentes a
la personalidad o personalsimos (como el derecho a la vida, al honor) y los intelectuales
considerados por algunos, en lo que toca a su aspecto moral, como derechos personalsimos,
derechos de familia, en el sentido de que las situaciones jurdicas familiares o los derechos que de
ellas emergen deben ser respetados por todos, an cuando pueden existir algunas personas directa
y determinadamente obligadas, como sucedera, por ejemplo, con la patria potestad.
Son derechos cuyas "correspondientes obligaciones afectan a toda la masa de las personalidades
con las cuales el objeto de
derecho puede estar en contacto", tal como lo dice Vlez expresa la nota al art. 577: "El dominio es
por esencia un derecho absoluto y sus correspondientes obligaciones comprenden a todos los
individuos."
El trmino "absoluto", aplicado a los derechos subjetivos, es susceptible de diversos significados,
de los cuales uno solo es el que ahora tenemos en cuenta; son:
1. Como sinnimo de oponible contra todos (es el sentido del texto).

2. Como sinnimo de derechos personalsimos o inherentes a la personalidad, o innatos.

3. En relacin con las facultades que otorga ese derecho: as, por ejemplo, el dominio sera un
derecho absoluto, puesto
que es el derecho que confiere el mayor nmero de facultades sobre la cosa que es su objeto. As,
leemos en la nota al art. 2513: "...los excesos en el ejercicio del dominio son, en verdad, la
consecuencia inevitable del derecho absoluto de propiedad, pero no constituyen por s mismos un
modo del ejercicio de este derecho que las leyes reconocen y aprueban..."
4. Como sinnimo de leyes de orden pblico, o sea, las que no pueden ser dejadas de lado por la
voluntad de los particulares, por oposicin a las normas supletorias.
5. Como sinnimo de derechos "incausados", es decir, derechos no susceptibles de abuso, porque
seran independientes de los fines en vista de los cuales el derecho objetivo ampara las
prerrogativas jurdicas individuales. Algunos ejemplifican con la facultad de elevar el muro
medianero. Otros niegan hasta la existencia misma de estos derechos.
2. Derechos relativos - Por oposicin a la categora anterior, son aquellos que slo pueden hacerse
valer contra una o varias personas determinadas. As, por ejemplo, Pablo tiene derecho a la vida y
todos deben respetar ese derecho, que es absoluto. Pero si Pablo celebra con Diego un contrato de
mutuo, entregndole diez mil pesos, Pablo tiene por dicha suma un crdito slo contra Diego: arts.
1195, 1199 y conc. Cd. Civ. De lo que se desprende que los derechos creditorios son, en este
sentido, derechos relativos.
B) Conforme a su contenido - Esta clasificacin apunta al contenido patrimonial o la falta del mismo,
en los derechos subjetivos; no se refiere a las facultades que otorgan.
1. Derechos patrimoniales - Son aquellos "objetos inmateriales susceptibles de valor" art. 2312
Cd. Civ., o sea todos los derechos que pueden valuarse pecuniariamente. Ejemplo: derechos
reales, derechos creditorios, algunos derechos de familia (as el derecho a alimentos), los derechos
intelectuales en su aspecto patrimonial.
2. Derechos extrapatrimoniales - Los que no son susceptibles de valuacin econmica, a pesar de
que su violacin puede engendrar la facultad de reclamar daos y perjuicios que, ellos s, se
concretarn en una suma de dinero, aun cuando se trate de agravio moral: arts. 522 y 1078 Cd.
Civ., segn la reforma introducida por la ley 17.711. Ejemplos de esta clase de derechos seran los
derechos de la personalidad o personalsimos, los derechos de familia, los derechos intelectuales
en su aspecto moral, etctera.
1. CONCEPTOS.
Bien Art. 2312 del Cdigo Civil (CC): los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
bienes. El conjunto de bienes de una persona constituye su patrimonio. Quiere decir, entonces, que para nuestro
derecho positivo, la palabra "bien" tiene dos acepciones:
a) Una amplia, donde bienes es igual a cosas (art. 2311) ms objetos inmateriales susceptibles de
valor (bienes propiamente
dichos), que son los derechos; y
b) Una restringida, a la que ya aludimos: bienes igual a objetos inmateriales susceptibles de valor, es
decir, derechos patrimoniales.
La parte final del art. 2312 Cd. Civ., expresa que el conjunto de bienes en su acepcin amplia
constituye el patrimonio
de una persona. El patrimonio estara, pues, compuesto por cosas y derechos. En verdad pensamos
que no son las "cosas" las que integran el patrimonio, sino los derechos sobre ellas: es precisamente
lo que afirma el propio Vlez en la nota al art. 2312, apartado 2 o: "El patrimonio de una persona es la
universalidad jurdica de sus derechos reales y de sus derechos personales, bajo la relacin de un
valor pecuniario, es decir, como bienes."
Pero como estos derechos que no son otros que los reales, pondran a su titular en una relacin
directa con las mencionadas cosas, prcticamente se confundiran con ellas y con ese nombre
figuraran en el patrimonio, segn la literalidad del art. 2312 Cd. Civ.
En resumen, el patrimonio constituira una masa de derechos, ya recayeran stos
directamente sobre cosas o no, susceptibles de apreciacin pecuniaria, deducidas,
naturalmente, las cargas (lato sensu) que los gravan.
QUE IMPORTAN DIRECTAMENTE A LA PERSONA
Derech
os

REALES (ius persequendi y ius

praeferendi)

QUE IMPORTAN
DIRECTAMENTE AL
PATRIMONIO

PERSONALES
MIXTOS

PERSONALES

Sistema de creacin libre

REALES

Nmerus clausus (arts. 2502, 2614, leyes 13.512 y 25.509) - Dominio

Condominio - Usufructo, uso, habitacin - Servidumbre Hipoteca -

Prenda, anticresis - Superficie forestal - Censos y rentas (permitidos solo

por cinco aos) - Propiedad horizontal

Cosa, segn el Art. 2311 del CC, es todo objeto material susceptible de tener un valor (no necesariamente
pecuniario, puede ser afectivo o de otra ndole). A partir de la reforma efectuada mediante ley 17.711 al cdigo, las
disposiciones referentes a las cosas son aplicables a la energa y fuerzas naturales susceptibles de apropiacin ,
tcnicamente no son cosas, puesto que no son objetos materiales, simplemente siguen el rgimen de stas.
Las cosas son clasificadas principalmente en muebles o inmuebles segn su naturaleza y en bienes pblicos o
privados, segn sea titular el Estado o un particular.

Patrimonio, segn el art. 2.312 del CC: Los objetos inmateriales susceptibles de valor, e igualmente las cosas, se llaman
"bienes". El conjunto de los bienes de una persona constituye su "patrimonio".

La presente asignatura se avoca al estudio de los derechos reales. Desarrollaremos la definicin propuesta por la
Dra. Mariani de Vidal2 MARIANI DE VIDAL, MARINA Derechos Reales Tomo I Ed. Zavala Buenos Aires 2006, Art. 4973 Art. 497: A
todo derecho personal corresponde una obligacin personal. No hay obligacin que corresponda a derechos reales y el prrafo final de
su nota, as como la nota al Ttulo IV del libro III.
1.1. DERECHO REAL - CONCEPTO
El Derecho Real es un derecho absoluto, de contenido patrimonial, cuyas normas sustancialmente de orden
pblico, establecen entre una persona (sujeto activo) y una cosa (objeto) una relacin inmediata, que previa
publicidad obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo
(obligacin negativa), naciendo para el caso de violacin una accin real y que otorga a sus titulares las ventajas
inherentes al ius persequendi y al ius praeferendi.
un derecho absoluto, porque es oponible erga omnes, es decir a toda la comunidad, en contraposicin a los
derechos relativos (obligaciones) que son oponibles a sujetos determinados.
de contenido patrimonial, en el sentido expresado supra (con un valor para su titular).

cuyas normas, sustancialmente de orden pblico, porque en buena medida, la organizacin y conservacin
de la sociedad reposa sobre las polticas referentes al derecho de propiedad, basta pensar en los derechos sobre
patentes de invencin, inmuebles, bienes de dominio pblico, entre otros.
y establecen entre una entre una persona (sujeto activo) y una cosa, cosa en el sentido del Art. 2311, antes
reseado.
una relacin inmediata y directa, debido a que el titular est en contacto con la cosa, sin precisar de un
intermediario como es el caso de los derechos personales, donde es necesario el accionar del deudor para poner
al acreedor en contacto con el objeto de la relacin jurdica.
que, previa publicidad, se considera sujeto pasivo de los derechos reales a todos los individuos de la
comunidad, pues deben respetar la propiedad ajena. En virtud de ello, es que los derechos reales se publicitan;
dicha publicidad tendr diferentes efectos segn el bien de que se trate, en algunos casos basta la publicidad
posesoria para constituir el derecho (muebles no registrables) y en otros es necesaria la inscripcin en los
registros pertinentes (caso de los automotores). En tal sentido, cabe mencionar la nota al Art. 577 del CC, en la
que Vlez afirma que no es posible respetar un derecho que no se conoce.
obliga a la sociedad (sujeto pasivo) a abstenerse de realizar cualquier acto contrario al mismo, naciendo
para el caso de violacin, una accin real. Las acciones reales son tres: reivindicatoria, negatoria y confesoria.
y que otorga a sus titulares las ventajas del ius persequendi y del ius praeferendi.
Se denomina IUS PERSEQUENDI a la facultad que tienen los titulares de derechos reales de perseguir la cosa en
manos de quien la detente, con el fin de ejercer su derecho. Tambin es llamada facultad reipersecutoria.
Se denomina IUS PRAEFERENDI a aquella facultad emanada del derecho real que tiene dos facetas:
1. La primera: esta potestad ha sido considerada un privilegio en el sentido del Art. 3875 del CC, esto es, un
derecho dado por la ley a un acreedor para ser pagado con preferencia a otro. Este privilegio se refiere al
producido del bien en remate y se aplica a los derechos reales de Hipoteca y Prenda.
2. La segunda: esta faceta hace a la exclusin o prevalencia sobre otro derecho real o personal. Se apoya en el
principio qui prior est tempore potior est iure (primero en el tiempo, mejor en el derecho). Significa que un
derecho real correctamente constituido y publicitado, tiene preferencia sobre cualquier otro derecho que se
constituya sobre la misma cosa con posterioridad.
Analicemos este aspecto con un ejemplo: Juan compra un inmueble a Pedro y concurre el registro de la
propiedad a inscribir su derecho real de dominio sobre el inmueble. Al da siguiente, Pablo (quien tambin
compr a Pedro, vctima de una estafa de aqul, que vendi el inmueble a dos personas) concurre a anotar su
supuesto derecho de dominio, siendo rechazada la inscripcin en virtud del principio estudiado, pues dos
dominios sobre la misma cosa no pueden coexistir.
La segunda faceta, es una prioridad o prevalencia temporal. Se dice que primero en tiempo, mejor en derecho
lo que bsicamente significa: quien primero publicita su derecho, triunfa. Sera, siguiendo el ejemplo, el caso de
que Juan concurre al registro a inscribir el derecho real de dominio sobre el inmueble y se encuentra con que, el
da anterior, se anot un embargo sobre la vivienda. El embargo triunfa sobre la inscripcin del dominio de Juan,
pues se ha publicitado primero. En cambio, cuando fijamos la prevalencia de un derecho personal sobre otro
derecho personal, el mecanismo es distinto: all lo que cuenta es la fecha del contrato que se hace valer entre
partes, no la publicidad del derecho, (puesto que el derecho personal no se publicita porque el nico obligado ha
participado del contrato y a l solo es oponible).
DISTINTAS TEORAS QUE DEFINEN EL DERECHO REAL
Teora clsica: Encuentra una diferencia clara entre los derechos reales y personales , basndose en el aspecto
interno del derecho: la relacin entre la persona y la cosa. DERECHO REAL= PERSONA => COSA
Es la elegida por Vlez, siguiendo a Demolombe, a quien cita en la nota al ttulo IV del libro III; dice el eminente
jurista: derecho real, es el que crea entre las personas y la cosa una relacin directa e inmediata, de tal manera
que no se encuentran en ella sino dos elemento, la persona que es el sujeto activo del derecho, y la cosa que es
el objeto se llama, al contrario, derecho personal, aquel que slo crea una relacin entre la persona a la cual el
derecho pertenece y otra persona que se obliga hacia ella, por razn de una cosa o de un hecho cualquiera, de
modo que en esa relacin se encuentran tres elementos, a saber: la persona que es el sujeto activo del derecho
(el acreedor), la persona que es el sujeto pasivo (el deudor) y la cosa o el hecho que es el objeto.
Pothier es otro exponente de esta doctrina, nos explica que los derechos reales son ius in re y los personales ius
ad rem, los primeros sobre la cosa y los segundos sobre una persona para que nos procure la prestacin.
En el mismo sentido, Aubry y Rau para quienes hay derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, total o
parcialmente al poder de una persona, en virtud de una relacin inmediata oponible a toda otra persona4 MUSTO
NESTOR JORGE.

Otras teoras: Algunas teoras no encuentran diferencia entre ambos tipos de derechos, mientras que otras parten
de distintos criterios para encontrarlas.
TEORAS MONISTAS: consideran a los derechos reales y personales una misma categora, dividindose entre:

 Personalistas u obligacionistas (Planiol), afirman que todos los derechos son obligacionales. Siguiendo a Kant
subrayan que las relaciones jurdicas son siempre entre personas (nunca podran darse entre una persona y
una cosa) ya que el Derecho (conjunto de reglas que norman la conducta en sociedad) tiene sentido en tanto
hay ms de una persona en juego. Estas teoras introducen como novedad el sujeto pasivo comunidad
(elemento externo), cuyos miembros se encuentran obligados al deber de respeto y abstencin respecto del
titular del derecho real.
Personalistas realistas (Rigaud Bonnecase) funden todos los derechos patrimoniales dentro de la categora
de derechos reales, entendiendo como nica diferencia que en aqullos que la doctrina clsica llama derechos
reales el objeto es una cosa determinada, mientras que en los derechos personales, el objeto es el patrimonio
entero del deudor (pues responde con ste en caso de incumplimiento).
TEORA DE LA INSTITUCIN: (Hariou) Reconoce una diferencia entre derechos reales y personales, pero utiliza

un criterio de diferenciacin propio que distingue tres categoras de actividad jurdica: la que lleva a cabo el
Estado a travs de la Ley, la que despliegan los particulares mediante el contrato, y una tercera que da en llamar
fenmenos institucionales; stos consisten en situaciones reiteradas en el tiempo que se objetivizan y convierten
en derechos al ser respetadas y reconocidas por la comunidad.
Los derechos subjetivos se diferencian segn el contenido institucional que poseen, si es alto, su violacin se
rige por el derecho disciplinario impuesto an sin consentimiento de los particulares (este es el caso de los
derechos reales), si es bajo, por normas de carcter estatutario fijadas por las partes (caso de los derechos
personales).
ENUMERACIN - El CC enumera los derechos reales en los arts. 2503 y 2614, debiendo adicionarse el
incorporado mediante ley 13.512 (propiedad horizontal).
Son derechos reales: dominio, condominio, usufructo, uso, habitacin, servidumbres. Hipoteca, prenda,
anticresis, superficie forestal, censos y rentas (permitidos solo por cinco aos) y propiedad horizontal.
El Art. 2614 ha sido vctima de varias crticas. Metodolgicamente no se entiende por qu Vlez no incluy los
derechos reales all enumerados en el Art. 2503 y lo hizo ciento once artculos ms adelante. Por otro lado, su
redaccin es confusa y divide a la doctrina en relacin a algunos puntos. Veamos cules son.
Art. 2614: Los propietarios de bienes races no pueden constituir sobre ellos derechos enfituticos, ni imponerles censos ni
rentas que se extiendan a mayor trmino que el de cinco aos, cualquiera sea el fin de la imposicin; ni hacer en ellos
vinculacin alguna.

En su redaccin anterior (leer del cdigo civil el artculo derogado), el Art. 2614 prohiba el derecho real de
superficie, del cual ahora se permite una modalidad llamada derecho real de superficie forestal, que ha sido
incorporado mediante ley 25.509.
Derechos reales prohibidos: (Leer nota al Art. 2503)
1. Enfiteusis. Es el derecho real por el cual el propietario de un inmueble, enajena el dominio til del mismo
(facultades de uso y frutos) en forma perpetua o temporaria, a cambio de una pensin o canon anual, mensual,
fijo, variable, entre otros
2. Superficie. Es el derecho real en virtud del cual se separa la superficie y el subsuelo de las construcciones y
plantaciones efectuadas sobre stos. Puede adoptar dos modalidades a) segn la primera, le es concedido a su
titular el derecho de construir o plantar en suelo ajeno y hacer suyo lo construido o plantado; b) la segunda
consiste en el derecho de adquirir una edificacin o plantacin ya existente en forma separada de la propiedad
del suelo. Es un derecho real temporario. En nuestra legislacin, est prohibido el derecho real de superficie
stricto sensu, permitindose slo una modalidad especfica: el derecho real de superficie forestal.
3. Vinculacin. Se denominaba as a la accin de sujetar un grupo de bienes a un orden sucesorio
determinado, el ms tpico era el mayorazgo, que consista en elegir un bien o conjunto de bienes para que
fueran heredados por quienes reunan condiciones especificadas en la constitucin del vnculo (generalmente
quien heredase un ttulo nobiliario determinado, poda ser tambin el primer hijo varn de la familia, o el hijo que
siguiera la carrera militar, entre otros). El objetivo de la institucin (de origen noble o aristocrtico) era que el
conjunto de bienes no fuera dividido entre ms de un heredero, pues as se perda la fuerza de las fortunas
familiares, los bienes quedaban entonces vinculados entre s.
Otro caso comn de vinculacin era el de la capellana, all se afectaba (en forma perpetua) un bien al cargo de
decir misas por el alma del instituyente. Intervenan tres partes: el instituyente o fundador, en cuyo beneficio
deban decirse las misas; el patrono, que es la persona que gozaba del bien capellnico (generalmente una orden
religiosa o el Obispado) quien deba pagar al capelln sus servicios; en tercer lugar, el capelln, que es el
sacerdote sobre quien pesa la obligacin de decir las misas y que tiene derecho a percibir una renta o pensin.
Derechos reales restringidos: De acuerdo al Art. 2614 son dos. Censos y Rentas. La Renta es el contrato por
el cual una de las partes se obliga a pagar a la otra un importe peridico; en el caso de que se afecte un inmueble
determinado a la garanta de esta carga, los obligados sern los sucesivos propietarios del mismo y esa renta se
denominar Censo.
sta es la modalidad admitida en el derecho argentino, aunque slo por cinco aos , segn el Art. 2614. Puede
adoptar distintas formas: reservativo cuando se enajena el dominio y el adquirente se obliga a pagar la renta o

pensin quedando afectado el inmueble; consignativo cuando, sin operarse la transmisin de la propiedad, se
constituye un censo sobre el inmueble afectando ste en garanta (muy similar a la hipoteca). Un tercer tipo de
censo era el enfitutico, que es la enfiteusis antes definida y prohibida en nuestra legislacin.
1.2 DIFERENCIAS ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO PERSONAL
DERECHO REAL
Poder directo sobre la cosa
Posee dos elementos (sujeto-cosa)
Objeto actual y existente (cosa)
Exclusividad. No pueden existir dos titulares del
mismo derecho real sobre la misma cosa, por ej.
Dos personas no pueden ser titulares del dominio
sobre un inmueble.
El titular posee facultades persecutorias (ius
persequendi) y de preferencia (ius praeferendi)
sobre los terceros
Se constituyen con ttulo y modo (ya sea modo
posesorio o inscriptorio)
Son derechos absolutos (oponibilidad erga omnes)
Prescripcin adquisitiva. El transcurso del tiempo
(entre otros requisitos) hace adquirir el derecho
real por usucapin.
La institucin del abandono exonera al titular de las
cargas
Se ejercen por posesin
Sistema de Numerus clausus (nmero cerrado). En
nuestro ordenamiento, las partes no pueden crear
derechos reales, deben utilizar uno de los
enumerados y reglados por la ley civil.
El rgimen que regula los derechos reales es
extenso, detallado y contiene gran cantidad de
disposiciones de orden pblico, en las cuales las
partes no pueden apartarse del rgimen fijado.
Perpetuos, porque aunque no se ejerzan siguen
existiendo.

DERECHO PERSONAL
Facultad de exigir a otro una prestacin
Hay
tres
elementos
(acreedor-deudorprestacin)
Objeto futuro (prestacin)
La misma prestacin puede deberse a
distintos acreedores
Los derechos personales surgidos del
contrato no tienen efectos sobre terceros
Basta el ttulo (rgimen consensual)
Son derechos relativos (slo oponibles al
deudor)
Prescripcin liberatoria. Las deudas dejan de
ser exigibles con el transcurso del tiempo,
cumplido el plazo de prescripcin.
No se aplica esta institucin
Se ejercen cumpliendo la prestacin
Las partes pueden crear los derechos
personales
que
estimen
pertinentes,
mientras no violen la ley, la moral o las
buenas costumbres.
Rige la autonoma de la voluntad con los
lmites del Art. 1.071 del cdigo civil. Lo
pactado es ley para las partes.
Temporales (el derecho personal nace para
morir al cumplirse la prestacin)

Numerus clausus. Nuestro sistema es de nmero cerrado, porque los nicos derechos reales admitidos, son los
enumerados en la ley. Esto se refleja en el Art. 2502, que reza: los derechos reales slo pueden ser creados por ley. Todo
contrato o disposicin de ltima voluntad que constituyese otros derechos reales o modificase los que por este cdigo se
reconocen, valdr slo como constitucin de derechos personales, si como tal pudiese valer. Por ejemplo, un derecho real

inventado por las partes y asimilable a un contrato de arrendamiento, valdr como tal si no es contrario a la ley,
moral o buenas costumbres.
As como las partes no pueden inventar o adoptar de la legislacin comparada o derogada derechos reales
distintos de los que fija la ley civil vigente, tampoco pueden derogar el rgimen de los derechos reales existentes
(vgr. establecer que el usufructo sea establecido a favor de una persona jurdica por ms de veinte aos, cuando
el Art. 2828 lo prohbe expresamente). Algunos pases, como Espaa, tienen un rgimen abierto y las partes
pueden crear derechos reales no contemplados por la legislacin, regulando su aplicacin mediante contratos o
disposiciones de ltima voluntad.
Las razones para la adopcin de este sistema, se encuentran en las notas a los arts. 2502 y 2503. Trascribiremos
las partes pertinentes: Nota al Art. 2502: los autores espaoles se quejan de los males que haban producido los
derechos reales sobre una misma cosa se vea ser uno el propietario del terreno y otro el de los rboles que en l estaban.
Algunas veces uno era propietario del pasto que naciera y otro el de las plantaciones que hubiesen hecho. La multiplicidad de
derechos reales sobre unos mismos bienes es una fuente fecunda de complicaciones y de pleitos y puede perjudicar mucho a
la explotacin de esos bienes y la libre circulacin de las propiedades perpetuamente embarazadas, cuando por las leyes de
sucesin esos derechos se dividen entre muchos herederos, sin poderse dividir la cosa asiento de ellos. Las propiedades se
desmejoran y los pleitos nacen

Servidumbres. Excepcin al principio de numerus clausus? - Algunos autores ven en el derecho real de
servidumbre, una excepcin al principio de nmero cerrado, pues (si bien este derecho real se encuentra
enumerado expresamente) segn el Art. 3.000 del CC, el contenido que las partes pueden darle es infinito,
creando as un sinnmero de servidumbres distintas con el nico lmite de no infringir la ley, la moral o las buenas
costumbres. Por ejemplo, pueden las partes determinar que el propietario del fundo sirviente tenga vedado

encender fogatas, cambiar el color de pintura de la propiedad, que deba tolerar el traspaso de animales desde el
fundo dominante, entre otros.
1.3 CLASIFICACIN DE LOS DERECHOS REALES
Segn la propiedad de la cosa:
1. sobre cosa propia: dominio - condominio - propiedad horizontal - superficie forestal
2. sobre sosa ajena: usufructo - uso - habitacin - servidumbres activas - hipoteca - prenda - anticresis - censos
Segn el rol: ya sea un derecho autnomo o dependiente de un derecho creditorio al cual accede, (feneciendo en
caso de que se extinga el derecho principal).
1. principales: dominio - condominio - propiedad horizontal - superficie forestal - usufructo - uso - habitacin servidumbres activas.
2. accesorios: hipoteca - prenda - anticresis - censos.
Segn su contenido:
1. recaen sobre la sustancia (pudiendo incluso destruirla): dominio - superficie forestal.
2. recaen sobre la utilidad (no pueden alterar ni menoscabar la sustancia): condominio - propiedad horizontal usufructo - uso - habitacin - servidumbres activas.
3. recaen sobre el valor (debiendo llevar el bien a pblica subasta para cobrar el crdito garantizado): hipoteca anticresis - prenda - censos.
Segn las facultades de su titular:
1. facultades plenas: dominio, pues comprende el ius utendi (uso), ius fruendi (frutos) y ius abutendi (disposicin).
2. facultades mermadas: resto de los derechos reales.
Segn su duracin:
1. perpetuos: duran indefinidamente y no se extinguen por el no ejercicio: dominio - condominio - propiedad
horizontal - servidumbres reales.
2. temporales: el usufructo, uso, habitacin y las servidumbres personales tienen como lmite la vida del
beneficiario; la hipoteca, prenda y anticresis tienen como lmite la duracin del derecho creditorio al cual acceden;
los censos, 5 aos.
2. POSESIN Y TENENCIA
2.1. POSESIN
LAS RELACIONES REALES. DISTINTAS CATEGORAS
1. Yuxtaposicin local: No aparece mencionada en el Cdigo Civil por no tener valor jurdico, es una relacin de
mero contacto fsico con la cosa, sin voluntad jurdica relevante, como cuando alguien coloca un sombrero en la
cabeza de otro sin que ste lo note.
2. Vnculo de dependencia: Se configura cuando alguien detenta la cosa en virtud de un vnculo laboral, por
ejemplo, un pen con las herramientas de labranza. Este tipo de relaciones es regido por el derecho laboral.
3. Vnculo de hospedaje: Existe un contrato de hospedaje con un hotel, posada, pensin, etc. que pone al
individuo en contacto con la cosa, por ej. con la cama en que duerme. La relacin es regida por el derecho que
regla el contrato respectivo.
4. Vnculo de hospitalidad: El sujeto es husped de una casa en virtud de la buena voluntad de sus moradores;
por ej. un amigo que pasa la noche en casa de otro y entra en contacto con las cosas que all yacen.
5. Tenencia.
6. Posesin.
7. Derecho real.
2.2 LA POSESIN EN EL CDIGO CIVIL ARGENTINO
Concepto - El cdigo civil utiliza el trmino posesin con distintas acepciones, a saber: posesin de un crdito,
posesin de estado (refirindose al derecho de familia, vgr. estado de hijo o de cnyuge), e incluso trata en
varios artculos al mero tenedor como poseedor. Etimolgicamente, posesin deriva del latn po (partcula que
refuerza el significado de la palabra que acompaa) y sedere (sentarse) y significa insistir en sentarse, sentarse
nuevamente sobre algo o establecerse en un lugar. Al presente estudio incumbe especficamente el significado
tcnico de la palabra, en tanto alude a una relacin real. Podemos definir entonces la posesin como la relacin
real en virtud de la cual, un sujeto detenta el poder material sobre una cosa (corpus) comportndose como titular
de un derecho real (animus).

En tal sentido, el Art. 2351 nos dice: Habr posesin de las cosas, cuando alguna persona, por s o por otro, tenga una cosa
bajo su poder, con intencin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.

Analicemos detenidamente el contenido del artculo:

Habr posesin de las cosas: cosa en el sentido expresado antes, es decir objeto material susceptible de
valor.
cuando una persona tenga una cosa bajo su poder: esta posibilidad de contacto material del sujeto con la
cosa, es lo que llamamos el corpus. No hace falta que se lleve a cabo, basta la posibilidad. Se pierde con el
abandono y con la destruccin de la cosa, as como tambin con el extravo irremediable.
con intensin de someterla al ejercicio de un derecho de propiedad.: intensin que se denomina animus
domini e implica comportarse frente a la comunidad como efectivo titular de cualquier derecho real de aquellos
que se ejercen mediante la posesin y que son casi todos (dominio, condominio, usufructo, etc.), aunque el
artculo haga referencia solo al derecho real de propiedad o dominio.
Resumiendo: POSESIN = CORPUS + ANIMUS DOMINI
Aclaremos en este punto, que suele llamarse cuasiposesin a la posesin cuando es ejercida en virtud de
derechos reales distintos del dominio (usufructo, uso, prenda, anticresis, propiedad horizontal y superficie forestal).
La explicacin tiene un origen histrico, ya que en Roma se identificaba al dominio con la cosa material y a la
posesin y a los dems derechos reales con objetos no corporales (especficamente, derechos intelectuales)
sobre los que no conceban el trmino posessio y por ello instituyeron el de quasi possessio, tradicin que
sobrevivi hasta nuestros das.
De este modo, cuando exista un titular del dominio y un titular de otro derecho real sobre la misma cosa,
tcnicamente podemos hablar de un poseedor (el dueo) y un cuasi poseedor (el usufructuario), aunque
normalmente nos referiremos a ambos como poseedores de distinta naturaleza.
A su vez, en el caso de que existan varios poseedores o cuasi poseedores (dependiendo el derecho real de que se
trate), hablaremos de co-posesin (ejemplo: condminos) o co-cuasi posesin (ejemplo: varios usufructuarios).
Naturaleza jurdica: Distintas teoras jurdicas.
Teoras que consideran a la posesin como un hecho: Entre sus exponentes, figura Savigny5

Friedrich Karl von

Savigny, eminente jurista prusiano que vivi entre 1779 y 1861 y fund la escuela histrica del derecho alemana; tuvo gran influencia en la
obra de nuestro codificador, quien entiende que la posesin es un hecho porque se basa en aquellas circunstancias

fcticas que constituyen el corpus; considera este un hecho con consecuencias jurdicas, entre las que reputa en
primer lugar la posibilidad de ejercer las acciones posesorias cuando es turbado el ejercicio de la posesin y en
segundo lugar, la posibilidad de usucapir (reunidos los dems requisitos). Esta posicin es la que parece haber
orientado a Vlez, atendiendo las notas al Art. 2470 y al Ttulo II del Libro III del CC. 6 Nota al Art. 2470: la posesin
se nos presenta en su primer aspecto como un poder de hecho sobre la cosa, como un no derecho, algo en fin, completamente extrao al
derecho; sin embargo ella es protegida contra ciertas violaciones. El motivo de esta proteccin y de esta asimilacin de la posesin a un
derecho, es la conexin ntima que existe entre el hecho de la posesin y el poseedor; nota al ttulo 2 del Libro II del cdigo civil (que
comienza con el Art. 2351) en cuanto a la posesin misma, como ella no es sino una condicin requerida para el ejercicio de las acciones
posesorias, no es un derecho y no puede por lo tanto pertenecer a ninguna clase de derechos

Teoras que consideran la posesin un derecho: Ihering7 consideraba derecho subjetivo a todo inters
jurdicamente protegido, consecuentemente, consider a la posesin un derecho, ya que se encuentra protegida
por las acciones posesorias; dentro de los derechos, la ubic en la categora de los derechos reales, ya que en
stos existe una relacin directa e inmediata entre el sujeto y la cosa. En tanto Molitor entiende que la posesin
es un derecho de naturaleza mixta (real y personal). Caspar Rudolf von Ihering (* Aurich, 22 de agosto de 1818 - Gttingen,
17 de septiembre de 1892), tambin conocido como Caspar Rudolf von Jhering, fue un ilustre jurista alemn as como uno de los mayores
filsofos del Derecho de Europa y de la historia jurdica continental. Maestro, en un primer momento, de la dogmtica pandectstica, fue
despus fundador y autor eminente de la sociologa del Derecho. Sus teoras tuvieron gran trascendencia e influencia en el desarrollo de la
doctrina jurdica moderna, especialmente en los campos del Derecho civil, penal y constitucional.

La posicin de nuestro codificador no se encuentra delimitada con claridad, pues, mientras del articulado parece
desprenderse que la posesin es un hecho (no estando comprendida en la nmina de los derechos reales
enumerados en los arts. 2503 y 2614), de las notas se deriva que sera un derecho (ver notas arts. 2351 y 2470).
La jurisprudencia no ha ahondado demasiado en este debate por motivos prcticos, considerando sta una
discusin bizantina por encontrarse perfectamente regulada la institucin en la normativa, sin que sea necesario
recurrir al articulado referente a otras instituciones para su aplicacin analgica.
Elementos de la posesin
POSICIN DE SAVIGNY. Para este jurista, los elementos de la posesin son dos: CORPUS: Al que define como la

posibilidad de actuar sobre la cosa, disponiendo fsicamente sobre ella y pudiendo defenderla jurdicamente ante
cualquier ataque. ANIMUS. Es el elemento volitivo que acompaa al corpus y que diferencia la posesin de la
mera yuxtaposicin; de este modo, el corpus se ejerce negndose a reconocer que existe una persona con una
potestad mayor sobre la cosa, aunque de hecho exista (caso del ladrn o del usurpador, que se comportan como
dueos sabiendo que otra persona es propietaria).
POSICIN DE IHERING. Este jurista, joven an cuando Savigny era ya un erudito de renombre y avanzada edad,

refut varios puntos de sus teoras, especficamente en relacin a los elementos de la posesin; considera
Ihering, que la inclusin del elemento animus, hace que la prueba de la posesin sea diablica 8 La prueba

diablica (en latn, probatio diabolica) o prueba inquisitorial es una expresin del mbito del Derecho que describe la prctica de exigir una
prueba imposible. En una probatio diabolica el interpelado deber, por ejemplo, demostrar que algo no ha ocurrido, la inexistencia de algo, o
su propia inocencia en un proceso judicial, cuando lo correcto segn el Derecho moderno es que la carga de la prueba corresponde a
quien alega la existencia de algo, o acusa a otro.. Argumenta que, al depender de un elemento interno del sujeto, los

particulares podran ser hoy poseedores, maana tenedores y as sucesivamente, entregando la categora
jurdica al capricho de las partes. Para Ihering, la posesin se prueba demostrando el corpus (elemento objetivo)
y, si la otra parte afirma que esa relacin real es una tenencia, deber demostrar que una disposicin legal
expresa priva a ese corpus de proteccin posesoria. Para l, la posesin tiene un solo elemento, el corpus.
CORPUS. Lo define siguiendo un punto de vista econmico: la relacin exterior que normalmente vincula al
propietario de la cosa, segn el destino econmico de sta con ms un mnimo de voluntad que la diferencie de
la mera yuxtaposicin local. As, las monturas que yacen al pie del corral de los caballos no se consideran
abandonadas an cuando no estn en el terreno del propietario sino en la vereda, igualmente los elementos
necesarios para la conservacin de una barca que se encuentren en el muelle del puerto, pero s se
considerarn abandonados no existiendo este mnimo de voluntad, cuando yacen en la plaza del pueblo, pues
no es lo normal en las monturas ni en los elementos relacionados a la conservacin de un barco, que stos se
hallen en las plazas.
2.3 CAUSA DE LA POSESIN
La causa, hecho o acto jurdico por el cual se adquiere la posesin (que en nuestra disciplina denominamos el
ttulo), reviste particular importancia pues va a calificar y a fijar el inicio del cmputo de la posesin. De este
hecho se derivan consecuencias jurdicas, facultades y deberes para el poseedor, como la posibilidad de usucapir
en el primer caso o la responsabilidad por deterioro de la cosa en el segundo.
La posesin se adquiere cuando se asume el poder material sobre la cosa, con la intensin de tenerla como suya
(Art. 2373), con excepcin de los bienes que componen la masa hereditaria en el caso de existir herederos
forzosos (cnyuges, ascendientes y descendientes), pues stos adquieren la posesin por imperio de la ley, al
momento del fallecimiento del causante, segn lo normado por el Art. 3410 del CC 9 Art. 3.410. Cuando la sucesin tiene
lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la
sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia ,
hacindolo adems en idnticas condiciones10 Art. 3.418. El heredero sucede no slo en la propiedad sino tambin en la posesin
del difunto. La posesin que ste tena se le transfiere con todas sus ventajas y sus vicios. El heredero puede ejercer las acciones posesorias
del difunto, aun antes de haber tomado de hecho posesin de los objetos hereditarios, sin estar obligado a dar otras pruebas que las que se
podran exigir al difunto a las que revesta aqul.

2.4 INTERVERSIN DEL TTULO

El principio general relacionado a la causa de la posesin est fijado en los arts. 2353 y 2354:
Art. 2.353: Nadie puede cambiar por s mismo ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesin. El que comenz a
poseer por s y como propietario de la cosa, contina poseyendo como tal, mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer
por otro. El que ha comenzado a poseer por otro, se presume que contina poseyendo por el mismo ttulo, mientras no se
pruebe lo contrario.
Art. 2.354. Tampoco se pueden cambiar por la propia voluntad, ni por el transcurso del tiempo, las cualidades ni los vicios de la
posesin; tal como ella comenz, tal contina siempre, mientras no se cree un nuevo ttulo de adquisicin.

Lo que el codificador quiso significar, es lo siguiente: al momento de adquirir la posesin (lo que tiene lugar a
travs de un hecho o acto jurdico, vgr. contrato de compraventa, hurto, etc.), se califica a sta e inicia el cmputo
del plazo; para cambiar las cualidades o el plazo de la posesin, har falta un nuevo ttulo. Por ejemplo, el ladrn
(que adquiere por hurto el da 02.11.2000) es un poseedor de mala fe vicioso desde esa fecha; si un mes despus,
paga el precio acordado con el propietario y ste brinda su conformidad, el ladrn adquiere por contrato de
compraventa (hacindolo el da 02.12.2000), ser poseedor legtimo desde esa fecha, pero nunca podra por su
sola voluntad (o sea unilateralmente), ni por el transcurso del tiempo, haber pasado de poseedor de mala fe
vicioso a poseedor legtimo. Pudo hacerlo, en el ejemplo dado, porque existi un nuevo ttulo.
Existe, sin embargo, una excepcin al principio general antes enunciado y es el caso de la interversin del ttulo,
contemplada en el Art. 2458. Art. 2.458. Se pierde la posesin cuando el que tiene la cosa a nombre del poseedor,
manifiesta por actos exteriores la intencin de privar al poseedor de disponer de la cosa, y cuando sus actos producen ese
efecto.

Tal sera el caso del locatario que (una vez vencido el plazo de locacin) impide la entrada del propietario al fundo,
o de quien est en contacto con la cosa en virtud de un comodato y se niega a la restitucin de la cosa, a pesar de
haber sido intimado por el dueo de sta. En tal caso, la calidad de locatario o de comodatario (tenedor en ambos
casos) se pierde para asumir la de poseedor (ilegtimo, por cierto), al momento de ejercer los actos posesorios que
excluyen al poseedor anterior. La prueba de la interversin del ttulo corre por cuenta de quien afirma su
existencia.
2.5 y 2.6 OBJETO Y EXTENSIN DE LA POSESIN
El objeto de la posesin esta reglado en los arts. 2400 y siguientes del CC y deben ser bienes con las siguientes
caractersticas:
1. cosas (objetos materiales)

2. en el comercio

3. de existencia actual

4. exclusividad

5. Determinadas

6. Principalidad

7. singularidad

8. integrales

cosas que se encuentren en el comercio

Art. 2.400: Todas las cosas que estn en el comercio son susceptibles de posesin. Los bienes que no fueren cosas, no son
susceptibles de posesin.

Ya hemos definido el trmino cosa; por exclusin, se entiende que los bienes inmateriales (o sea los derechos),
no pueden ser objeto de posesin porque no son cosas.
Ahora veamos cundo las cosas estn fuera del comercio?:
Art. 2.336. Estn en el comercio todas las cosas cuya enajenacin no fuere expresamente prohibida o dependiente de una
autorizacin pblica.
Art. 2.337. Las cosas estn fuera del comercio, o por su inenajenabilidad absoluta o por su inenajenabilidad relativa. Son
absolutamente inenajenables:
1 Las cosas cuya venta o enajenacin fuere expresamente prohibida por la ley, (tal el caso de los bienes de dominio
pblico del Estado).
2 Las cosas cuya enajenacin se hubiere prohibido por actos entre vivos y disposiciones de ltima voluntad, en cuanto este
cdigo permita tales prohibiciones.
Art. 2.338. Son relativamente inenajenables las que necesiten una autorizacin previa para su enajenacin., (como los

bienes de propiedad de un menor o un demente, cuyos representantes legales deben pedir autorizacin al juez
respectivo).
El Art. 2336 debera decir cosas en el patrimonio y no en el comercio, pues hay cosas susceptibles de posesin
y que estn fuera del comercio por un tiempo, en virtud de clusulas contenidas en actos jurdicos inter vivos o de
ltima voluntad. Del precepto se deriva que los bienes de dominio pblico no pueden ser posedos, sern, en todo
caso, objeto de un derecho de uso, concesin, licencia, etc. reglados por el Derecho Administrativo. S, en cambio,
pueden poseerse las cosas que se encuentran en el dominio privado del Estado; ya veremos ms adelante la
diferencia entre unas y otras.
De existencia actual - Esto es un corolario de los derechos reales, ya que la posesin es una circunstancia
fctica concreta, mal podra darse sobre un bien que no existe. No podra, por ejemplo, haber posesin sobre los
frutos que an no han sido separados del rbol pues, en todo caso, se posee el rbol.
Exclusividad - Art. 2.401: Dos posesiones iguales y de la misma naturaleza, no pueden concurrir sobre la misma cosa. Sin
embargo, dos o ms personas pueden poseer en comn una cosa, cada una por una parte indivisa (sern co
poseedores); pudiendo darse el caso de que uno sea poseedor sea de buena fe y el otro, de mala fe.
Determinadas - Art. 2.402: Si la cosa cuya posesin se va a adquirir se hallase confundida con otras, es indispensable para
la adquisicin de la posesin, que sea separada y designada distintamente.
Art. 2.410: Para tomar la posesin de una parte de una cosa divisible, es indispensable que esa parte haya sido material o
intelectualmente determinada. No se puede poseer la parte incierta de una cosa.
Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella."

Por ejemplo, no puedo poseer la mitad de los granos que tengo en un silo, debo separarlos materialmente. Si la
cosa no fuera divisible, es menester determinar el porcentaje ideal que poseo; tal sera el caso de alguien que
pretendiese poseer slo la cocina de una vivienda, esto es imposible y, en cambio, deber determinar el
porcentaje del total del inmueble por el que es coposeedor.
Principalidad - Art. 2.403: La posesin de una cosa hace presumir la posesin de las cosas accesorias a ella.
Singularidad - Art. 2.404: La posesin de una cosa compuesta de muchos cuerpos distintos y separados, pero unidos bajo
un mismo nombre, como un rebao, una piara, comprende slo las partes individuales que comprende la cosa. En la nota,
Vlez incorpora una cita donde aclara por tal motivo, que si en un rebao hay animales ajenos, el dueo no los
posee.
Art. 2.406: Si la posesin hubiese de tomarse de cosas que forman una masa de bienes, no basta tomar posesin de una o
alguna de ellas separadamente: es indispensable tomar la posesin de cada una de ellas, aunque la tradicin se hubiese
hecho conjuntamente. No se puede poseer una universalidad (un rebao, por ejemplo), se poseen individualmente

los elementos que la integran (cada oveja) y debe tomarse posesin de cada uno.
Integralidad - Art. 2.405: Cuando la cosa forma un solo cuerpo, no se puede poseer una parte de l, sin poseer todo el
cuerpo. Tampoco se posee un vagn del tren, se posee la mquina y todos los vagones (es decir el tren).
2.7 CLASIFICACIN DE LA POSESIN
Art. 2.355: La posesin ser legtima, cuando sea el ejercicio de un derecho real, constituido en conformidad a las
disposiciones de este cdigo. Ilegtima, cuando se tenga sin ttulo, o por un ttulo nulo, o fuere adquirida por un modo
insuficiente para adquirir derechos reales, o cuando se adquiera del que no tena derecho a poseer la cosa, o no lo tena para
transmitirla. Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de compraventa.

POSESIN LEGTIMA: Bsicamente, lo que dice el Art. trascripto, es que la posesin se juzga legtima cuando
importa el ejercicio de un derecho real, claro est, correctamente constituido (ya que en caso contrario no habra
derecho real) y dentro del espectro de derechos reales que se ejercen por posesin.

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POSESIN ILEGTIMA: Resulta redundante definir la posesin ilegtima, pues lo ser toda la vez que el derecho
real no exista ya sea porque la causa de adquisicin no es ttulo suficiente (que es aquel que rene las
formalidades que el ordenamiento prescribe para adquirir un derecho real, por ejemplo por falta de formas o de
capacidad en los sujetos), o no se conform correctamente el modo. Estos conceptos quedarn perfectamente
dilucidados al tratar la forma de adquisicin de los derechos reales, especialmente el prrafo final acerca del
boleto de compraventa inmobiliario.
Mientras que en la posesin legtima no hay distincin posible, pues sta se presenta slo cuando hay un derecho
real de trasfondo, en la posesin ilegtima, se traza una diferencia fundamental: sta puede ser de buena o mala
fe. Si es de mala fe, a su vez, puede tener vicios o no (los vicios son distintos segn se posean muebles o
inmuebles).
Reglas:
LA BUENA FE SE PRESUME, SALVO PRUEBA EN CONTRARIO: Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la
presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo los casos en que la mala fe se presuma. La
mala fe se presume, por ejemplo, de quien ha comprado una cosa hurtada o perdida a persona sospechosa que
no acostumbraba a vender cosas semejantes o que no tena capacidad o medios para adquirirla (Art. 2771).
LA POSESIN VALE POR TTULO: Art. 2.363: El poseedor no tiene obligacin de producir su ttulo a la posesin, sino en
el caso que deba exhibirlo como obligacin inherente a la posesin. l posee porque posee. Esto significa que, salvo casos
de excepcin, el poseedor no est obligado a probar la causa o ttulo ante individuos que ataquen su posesin,
estando la carga de la prueba en cabeza de quien ataca su derecho de poseer.
LAS CUALIDADES DE LA POSESIN SE JUZGAN AL MOMENTO DE ADQUIRIRLA: Art. 2.358: La buena fe del
poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los frutos, cuando se trata de frutos
percibidos. Esto es as en el caso de los frutos, porque su existencia jurdica como cosas muebles tiene inicio al

momento de su percepcin (o sea del desprendimiento o cosecha), ya que antes forman parte del inmueble.
Art. 4.008: Se presume siempre la buena fe, y basta que haya existido en el momento de la adquisicin.

LA BUENA FE DEBE TENER ORIGEN EN IGNORANCIA O ERROR DE HECHO EXCUSABLE: Art. 2.356: La
posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o error de hecho,
se persuadiere de su legitimidad. Esto implica que el poseedor tiene pleno convencimiento de haber adquirido

efectivamente un derecho real de que no es titular; debe tener una razn excusable para errar, debe haber sido
diligente (vgr. haber averiguado los antecedentes registrales del bien); en tal sentido: Art. 929: El error de hecho no
perjudica, cuando ha habido razn para errar, pero no podr alegarse cuando la ignorancia del verdadero estado de las cosas
proviene de una negligencia culpable.

LA CALIFICACIN ES INDEPENDIENTE PARA CADA SUJETO: Co-poseedores: Art. 2.359: Cuando dos o ms
personas poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe de su posesin.

Personas jurdicas: Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la
mayora de sus miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al nmero de los
miembros de mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin
de la posesin. Si bien en la prctica, la buena o mala fe de la persona jurdica se juzga en cabeza de su

representante.
Clasificacin de posesin:
LEGTIMA
ILEGTIMA:

buena fe: 2356 (buena fe creencia), 929 (error de hecho excusable), 2363 (la buena fe se presume
iuris tantum)
mala fe: Simple: no est definida en el ordenamiento y es (por exclusin) la que carece de vicios.
Sera el caso de quien ha sido negligente y por ello no puede alegar buena fe, (pues entonces el
error de hecho no es excusable). Estos poseedores, a diferencia de los poseedores viciosos,
cuentan con las acciones posesorias propiamente dichas.
Viciosa: los poseedores viciosos carecen de acciones posesorias propiamente dichas y no pueden
ejercer el derecho de retencin sobre la cosa por mejoras y gastos. Comienza el cmputo para la
prescripcin adquisitiva el da que cesan los vicios.
Los vicios son: muebles: hurto estelionato abuso de confianza
inmuebles: violencia clandestinidad abuso de confianza

Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza; y
siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un
abuso de confianza.

I.- Muebles:
1. Hurto: tiene un sentido ms amplio que el del hurto penal, pues esta figura incluye el caso de robo (hurto con
violencia) y no, en cambio, los casos de estafa. Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin
fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que
hubiese hecho salir la cosa del poder del propietario.

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2. Estelionato: este vicio aparece cuando alguien recibe la posesin de una cosa mueble como libre o propia del
que la trasmite a sabiendas de que la cosa est gravada o no le pertenece al transmitente, quien siempre deber
tener buena fe (pues, caso contrario, se configurara otro de tipo de estafa, pero no estelionato); por lo tanto, este
poseedor vicioso, se las arregla para engaar al transmitente, quien ignora que la cosa no le pertenece o est
gravada. Por ejemplo, el transmitente se cree heredero de la cosa y en realidad el adquirente sabe que no lo es,
pues tiene conocimiento de un testamento posterior que legaba a otro sujeto la cosa.
Art. 1178: El que hubiese contratado sobre cosas ajenas como cosas propias, si no hiciere tradicin de ellas, incurre en el
delito de estelionato, y es responsable de todas las prdidas e intereses.
Art. 1179: Incurre tambin en delito de estelionato y ser responsable de todas las prdidas e intereses quien contratare de
mala fe sobre cosas litigiosas, pignoradas, hipotecadas o embargadas, como si estuviesen libres, siempre que la otra parte
hubiere aceptado la promesa de buena fe.

Segn Moisset de Espans, el estelionato aparece cuando el poseedor sabe que la cosa no era de quien se la
transmiti, o que era litigiosa, o que estaba pignorada o embargada, pues lo correlaciona con los arts. 1178 y 1179
(Segovia, Salvat, Lafaille, Ovejero, Dassen-Vera Villalobos), resalta que en el estelionato siempre debe existir una
parte que engaa y otra que es engaada.
3. Abuso de confianza: dice el Art. 2364: La posesin ser viciosa () de inmuebles () siendo precaria, cuando se
tuviese por un abuso de confianza. Se denomina precaria la relacin real, cuando la cosa se tiene por una mera
tolerancia de su dueo, quien puede requerirla en cualquier momento; el poseedor incurre en el vicio cuando le es
requerida la devolucin y l se niega a efectuarla.
II.- Inmuebles:
1. Violencia: ya sea material o moral, pero siempre hay vas de hecho tendientes a adquirir la posesin o
mantenerla si se ha tomado en ausencia del poseedor. Quien puede alegar este vicio, es quien ha sido vctima de
estas vas de hecho. Este vicio se opone a una de las caractersticas fundamentales de la posesin, cual es la de
pacfica
2. Clandestinidad: este vicio se opone a otra de las caractersticas fundamentales de la posesin, la de pblica .
Art. 2.369: La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en
ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse. Para

evitar este vicio, no es necesario que el propietario de hecho conozca la posesin, sino que debe poder
conocerla.
3. Abuso de confianza: es el mismo supuesto que respecto de los muebles.
Importancia de la clasificacin: es de gran aplicacin prctica, como se ver en los captulos sucesivos; por
ejemplo, respecto de las cosas muebles la posesin de buena fe de cosas no robadas ni perdidas, hace presumir
la propiedad (Art. 2412); asimismo, una vez vencido en juicio el poseedor y (ante el deber de devolver la cosa por
reivindicacin o acciones posesorias) el rgimen sobre mejoras hechas a la cosa y frutos percibidos es diferente
segn el ex poseedor haya sido de buena o mala fe.
Purga de los vicios: si bien hemos estudiado que nadie puede cambiar por s o por el mero transcurso del
tiempo la causa de la posesin salvo que intervierta el ttulo, tambin es cierto que las defensas posesorias del
anterior poseedor (vctima de los vicios) prescriben o caducan, segn el caso, considerndose que con ello se
purga el vicio y puede comenzar el cmputo de la usucapin. Ello surge del Art. 3959: La prescripcin de cosas
posedas por fuerza, o por violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la posesin.

2.8 ADQUISICIN DE LA POSESIN

Principio general: Art. 2.373: La posesin se adquiere por la aprehensin de la cosa con la intencin de tenerla como suya:
salvo lo dispuesto sobre la adquisicin de las cosas por sucesin.
2.374: La aprehensin debe consistir en un acto que, cuando no sea un contacto personal, ponga a la persona en presencia
de la cosa con la posibilidad fsica de tomarla

Casos posibles:
I.- Mortis causa: Art. 3.410: Cuando la sucesin tiene lugar entre ascendientes, descendientes y cnyuge, el heredero
entra en posesin de la herencia desde el da de la muerte del autor de la sucesin, sin ninguna formalidad o intervencin de
los jueces, aunque ignorase la apertura de la sucesin y su llamamiento a la herencia.
Art. 3.412: Los otros parientes llamados por la ley a la sucesin no pueden tomar la posesin de la herencia, sin pedirla a los
jueces y justificar su ttulo a la sucesin.

As, cuando se es heredero forzoso (ascendiente, descendiente o cnyuge), se tiene la posesin de los bienes
que componen la masa hereditaria desde el momento del deceso y el juez, en la sentencia de declaratoria de
herederos, se limita a reconocer la posesin que los herederos forzosos tienen por imperio de la ley, otorgando
en cambio, la posesin a los no forzosos y a los legatarios, quienes debern concurrir a tomar posesin de cada
cosa, munidos de un oficio emanado del juez y en compaa de un Oficial de Justicia.
II.- Inter vivos: Adquirir la posesin significa asumir el poder fsico sobre la cosa; es en ese momento cuando,
segn Savigny, deben reunirse los dos elementos corpus y animus. La importancia del acto adquisitivo radica en
el hecho de que es all donde se exterioriza la causa de la posesin, se plasman sus caracteres y comienza el

12

cmputo de la anualidad, condicin necesaria para ejercer las acciones posesorias propiamente dichas. En los
derechos reales que se ejercen mediante posesin, sta tiene carcter constitutivo del derecho (como se ver
despus).
La posesin, en cuanto poder de hecho, slo puede ser asumida mediante actividades del mundo fsico, no
bastando la mera declaracin contractual del transmitente; asimismo, en cuanto poder de hecho, tcnicamente,
ste no se transmite, lo que se transmite es, en primer lugar, la cosa poseda y en segundo lugar los derechos
que emanan de la posesin.
As, habr una posesin que culmina y una que empieza (a salvo lo normado por el Art. 2474 sobre accesin de
posesiones a los fines de usucapir).
La citada adquisicin puede consistir en un acto jurdico unilateral o bilateral.
2.9 ADQUISICIN UNILATERAL U ORIGINARIA
No hay vnculo jurdico entre un poseedor y el siguiente; basta la edad de 10 aos (Art. 2392) para adquirir
unilateralmente. Esta forma de adquisicin puede producirse por:
Aprehensin: cosas muebles sin dueo, (ya que los inmuebles nunca carecen de dueo). Reglada en el Art.
2.375: Si la cosa carece de dueo, y es de aquellas cuyo dominio se adquiere por la ocupacin segn las disposiciones de
este cdigo, la posesin quedar adquirida con la mera aprehensin.

Ocupacin: cosas muebles o inmuebles con dueo y contra la voluntad de ste. Reglada en el Art. 2.382: La
posesin de cosas muebles no consintiendo el actual poseedor la transmisin de ellas, se toma nicamente por el acto
material de la ocupacin de la cosa, sea por hurto o estelionato; y la de los inmuebles en igual caso por la ocupacin, o por el
ejercicio de actos posesorios, si fue violenta o clandestina.

2.10 LA TRADICIN POSESORIA - Adquisicin bilateral o derivada: La tradicin

En este caso, la posesin es transmitida por el poseedor anterior al siguiente. Cada posesin tiene origen en la
anterior y en ciertos casos dichas posesiones pueden accederse o sumarse a los fines de adquirir el derecho real
por medio de la usucapin (Art. 2474).
La adquisicin bilateral se lleva a cabo por medio de la tradicin, que es el acto jurdico bilateral por el cual una
parte entrega a la otra la posesin de una cosa y sta voluntariamente la recibe. Tiene dos elementos: un acuerdo
entre las partes y la posterior entrega.
Es necesaria plena capacidad, o sea la edad de 21 aos. Segn el Art. 2377, debe consistir en actos materiales
que pongan al adquirente en posicin de disponer fsicamente de la cosa, como la entrega de llaves del lugar
donde ella se encuentra. Estos actos no se suplen por meras declaraciones verbales, tales como manifestaciones
vertidas en la escritura de compraventa en relacin a que por ese acto se entrega la posesin (Art. 2378). S, en
cambio, se podra hacer entrega efectiva en frente del escribano, dejando constancia en la escritura.
Los actos de toma de posesin pueden adoptar distintas modalidades. Puede darse que una parte tome la cosa y
la otra lo consienta (expresa o tcitamente), o que el anterior poseedor la deje en poder del nuevo poseedor y ste
lo consienta o tambin que la cosa haya estado siempre en poder de un tercero (tenedor), quien comenz a
poseer a nombre del nuevo poseedor.
La tradicin de cosas inmuebles debe ser hecha cuando no hay otro supuesto poseedor en el sitio que se oponga
a ella, esto se llama posesin vacua y es un requisito especfico para este tipo de bienes.
En relacin a los ttulos de crdito (Art. 2391), se juzgar efectivizada la adquisicin luego de que el deudor cedido
haya sido fehacientemente notificado del traspaso. Hablamos de ttulos nominativos, no de los endosables (como
un pagar o un cheque), pues en stos la calidad de acreedor se transfiere con el mero endoso, pasando as de
mano en mano sin que sea necesario celebrar un contrato de cesin de crdito.
2.11 LA TRADICION ABREVIADA - Casos especiales de tradicin:
traditio brevi manu (Art. 2387 1ra. parte): Quien debe recibir la posesin de la cosa, ya la tena en su poder
desde antes de celebrado el acto jurdico por el cual debe realizarse el traspaso, pasando de ser un mero
tenedor a ser. Es el caso del locatario (tenedor), que luego adquiere por compraventa.
Constituto posesorio: Quien era poseedor transmite a otro la posesin pero queda en contacto con la cosa en
calidad de tenedor. Es el caso de quien vende un inmueble de su propiedad y contina viviendo en l como
locatario, tambin de quien se eriga en poseedor pero luego reconoce esa calidad en alguien ms, hiptesis que
suele darse en los actos de constatacin de estado del inmueble (Art. 2462 incisos 3 y 6 respectivamente).
Tradicin por indicacin: (2387 2da. parte) El tenedor (mandatario, depositario, inquilino, etc.), que posea en
nombre del anterior propietario, ahora comienza a poseer a nombre del actual, porque as se lo indican.
2.12 ADQUISICIN POR REPRESENTANTE
La representacin puede ser legal (incapaces personas jurdicas) o voluntaria (mandatarios o gestores de
negocios, cuando media ratificacin). La representacin legal no merece complicacin, pues el incapaz y la
persona jurdica se reputan sin voluntad, juzgndose la validez del acto por la capacidad y la intencin del
representante.

13

En el caso de representacin voluntaria, es obligatorio que el mandante sea capaz, siendo vlido el acto si el
mandatario no lo es, pues el mandato puede otorgarse a incapaces (Art. 1897).
Se presume iuris tantum que el mandatario adquiere para su comitente, debiendo manifestar expresamente si lo
hace para s (Art. 2394) y, aunque efecte tal manifestacin, mientras que el comitente desee adquirir y el
transmitente desee transmitir la posesin al comitente, es ste quien adquiere la posesin y no el mandatario. En
relacin a la buena fe o mala, se tiene en cuenta la del representado (Art. 2397).
2.13 CONSERVACIN Y PRDIDA DE LA POSESIN (ARTS. 2445-2459)
CONSERVACIN: Hemos mencionado anteriormente que para adquirir la posesin era necesario reunir los
elementos corpus y animus. Una vez adquirida la posesin, no es necesario estar en contacto permanente con la
cosa; el corpus se conserva mientras se tiene la posibilidad de acceder a ella y el animus se mantiene hasta que
se expresa la voluntad en contrario.
De este modo, una persona puede olvidar temporalmente que posee una cosa o en qu lugar la ha guardado, sin
perder por ello la posesin. En relacin a las cosas perdidas, se conserva la posesin mientras haya esperanza de
hallarlas.
En este sentido: Art. 2.445: La posesin se retiene y se conserva por la sola voluntad de continuar en ella, aunque el
poseedor no tenga la cosa por s o por otro. La voluntad de conservar la posesin se juzga que contina mientras no se haya
manifestado una voluntad contraria.

La posesin se conserva tambin cuando es ejercida por representantes, aunque stos manifiesten poseer para s
(arts. 2446 y 2447) y aunque abandonaren la cosa, fallecieren o devinieren incapaces (Art. 2447), as como
cuando sus herederos comenzaren a poseer pensando que les correspondiere a nombre del representante
fallecido (arts. 2448 y 2449)
PRDIDA: La posesin puede perderse por causas relativas:
AL OBJETO: la cosa se destruye o transforma, o (siendo animal) muere (Art. 2451); si hay una imposibilidad
fsica o jurdica de ejercer actos posesorios (Art. 2452, 2459); tambin cuando se pierde la esperanza de
encontrar las cosas extraviadas.
VOLUNTAD DEL POSEEDOR: ya sea unilateralmente, mediante abandono (para lo cual hace falta capacidad
plena, por ser un acto de disposicin) o bilateralmente, mediante la tradicin.
ACCIN DE UN TERCERO: siempre que un tercero excluya al poseedor en contra de su voluntad y con nimo
de poseer, esa posesin ser viciosa; los vicios son relativos, pues slo puede alegarlos quien ha sido vctima.
2.14 EFECTOS DE LA POSESIN
La posesin cumple distintas funciones dentro del mundo jurdico, que Ihering resume en tres tems:
1. es el contenido de la mayora de los derechos reales.
2. es condicin indispensable para que se constituyan o transfieran los derechos reales.
3. Otorgan el derecho a su defensa, a protegerse en la propia posesin ante posibles turbaciones, mediante las
acciones que otorga la ley, proscribiendo la justicia por mano propia.
En cuanto a las consecuencias jurdicas que surgen de ella, mientras que Savigny reconoca como nica
consecuencia las acciones posesorias y Aubry y Rau la de hacer presumir la propiedad, tradicionalmente se han
enunciado las siguientes:
HAYA BUENA O MALA FE acciones posesorias o derecho a usucapir
SI HAY BUENA FE Presuncin de propiedad en relacin a las cosas muebles
Derecho de ser indemnizado de las mejoras necesarias y tiles
Derecho de retencin
Derechos y obligaciones inherentes a la posesin
Son obligaciones que surgen de la posesin de una cosa:
a) exhibirla en juicio, toda vez que la autoridad judicial lo ordene (por ejemplo, un comerciante que debe exhibir
los libros de comercio en el marco de un litigio).
b) Restituir la posesin por orden de un juez, (por ej. al culminar un juicio de reivindicacin iniciado por el
propietario).
c) Respetar las restricciones del Derecho Administrativo (como servidumbres de electroducto o cdigos de
urbanismo).
d) Respetar las restricciones propias del Art. 2418 del cdigo civil (correspondiente al derecho real de dominio).
e) Cumplir con las cargas pasivas que graven la cosa, tales como servidumbre, prenda, anticresis y cargos (por
ej. en el caso de una donacin de un caballo de carrera, efectuada con el cargo de hacerlo correr todos los aos
una carrera).

14

f) Las obligaciones que surgen en cabeza de quien resulte poseedor de una cosa en un momento determinado y
se trasladan al siguiente poseedor y as sucesivamente y se denominan obligaciones reales o Propter rem; se
dice que stas siguen a la cosa y no a los sucesivos poseedores (vgr. las expensas de un departamento).
Son derechos que surgen de la posesin de una cosa:
a) Las servidumbres (en su faz activa), por ej. servidumbre de sacar agua del fundo vecino.
b) Posibilidad de adquirir el dominio por usucapin, de cumplirse el resto de los requisitos.
c) Aquellos derechos que surjan al poseedor en caso de reivindicacin triunfante de un propietario , siendo en
cabeza de ste resarcir al poseedor reivindicado en varios casos, tal como sucede con los gastos de
conservacin de la cosa.
Derechos y obligaciones del poseedor condenado a restituir
Destruccin o
deterioro

Poseedor

Frutos

Gastos

BUENA FE
(arts.
2356/7,
2359,
2360,
2362,
4006)13
Para
frutos, se
requiere
buena fe
en cada
acto de
percepcin
(arts.
2358,
2361,
2432,
2442,
2443)14

Le
corresponde
n los
percibidos
(2423/4/5/6)

No responde
aunque fueran
por hecho
suyo o caso
fortuito, salvo
que hubiera
obtenido
algn
provecho y,
en ese caso,
en esa
medida
(2431)20

BUENA FE
pero
desde la
notificaci
n de la
demanda
de
reivindicac
in (Art.
2434, nota
al 2433)22
SIMPLE
MALA FE
(ART.
2356)23

Responde
por los
percibidos y
por los que
por su
negligencia
dej de
percibir
(2433)

Derecho a reembolso por

gastos tiles y
necesarios. Tiene
derecho de retencin
(2427/8)16
No son compensables
con frutos percibidos
(2429)17
Gastos de simple
conservacin son
compensables con frutos
percibidos (2430)18
Los necesarios y tiles
son compensables con
provechos por
destrucciones parciales o
con el pago de deudas
inherentes al inmueble
(ej. hipotecas,
impuestos, Art. 2429)
Mejoras voluntarias: no
tiene derecho a
reembolso. Puede
retirarlas si no perjudica
al inmueble (2441, conf.
589, 591)19
dem

No responde
solo si se
debe a caso
fortuito (2433)

Necesarios (2427 conf.

591): puede repetirlos.
Tiene derecho de
retencin (2440)25
tiles (2427 conf. 591):
puede repetirlos slo en
la medida del mayor
valor adquirido y
subsistente (2441). Son
compensables con frutos
percibidos o que pudo
percibir (2441)
Voluntarios (conf. 591)
los pierde, salvo que
pueda retirarlos sin
deteriorar la cosa (2441)

Responde an
cuando sea
por caso
fortuito. En
este ltimo
caso no
responde si la
cosa se
hubiera
perdido o
deteriorado
igualmente en
manos del
propietario,
por ej.
terremoto

15

Los
pendientes
le
corresponde
n al
propietario
(2426)

Responde
por los
percibidos,
por los que
por su
negligencia
no percibi
(sacando
gastos de
cultivo y
extraccin) y
los frutos
civiles que el
propietario
hubiera
podido

15

Si dispuso
de cosas
muebles
accesorias
Debe
restituir el
precio que
obtuvo
(2431)

Product
os

Indemnizac
in (Art.
2422)12

Debe
restituir
los
(2444)21

Tiene
derecho si
adquiri a
ttulo
oneroso y
el
propietario
hubiera
difcilmente
recuperado
la cosa a
no ser por
su
adquisicin

dem

dem

---

Debe su
valor
aunque
hubiera
obtenido
un precio
inferior
(2437)27

dem

---

percibir
(2438, 2439,
2442)24
MALA FE
VICIOSO
(ART.
2464/72)28

dem

(2435)26

dem
No tiene derecho de
retencin por las mejoras
necesarias (2436)29

Responde
aunque sea
por caso
fortuito y
aunque la
cosa se
hubiere
deteriorado o
destruido
igualmente en
manos del
propietario,
por ejemplo
terremoto
(2436)

dem

dem

---

12

Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su
cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro,
que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada.
13

Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
Art. 2.359: Cuando dos o ms personas poseyeren en comn una cosa, cada una de ellas responder de la buena o mala fe
de su posesin.
Art. 2.360: En la posesin de las corporaciones y sociedades ser la posesin de mala fe, cuando la mayora de sus
miembros saba la ilegitimidad de ella. Si el nmero de los miembros de buena fe fuere igual al nmero de los miembros de
mala fe, la posesin es de mala fe. Los miembros de mala fe deben indemnizar a los de buena fe de la privacin de la
posesin.
Art. 2.362: Todo poseedor tiene para s la presuncin de la buena fe de su posesin, hasta que se pruebe lo contrario, salvo
los casos en que la mala fe se presuma.
Art. 4.006: La buena fe requerida para la prescripcin, es la creencia sin duda alguna del poseedor, de ser el exclusivo seor
de la cosa. Las disposiciones contenidas en el Ttulo "De la posesin", sobre la posesin de buena fe, son aplicables a este
Captulo.
14

Art. 2.358: La buena fe del poseedor debe existir en el origen de la posesin, y en cada hecho de la percepcin de los
frutos, cuando se trata de frutos percibidos.
Art. 2.361: En la percepcin de los frutos, la buena o mala fe del que sucede en la posesin de una cosa, ser juzgada slo
con relacin al sucesor, y no por la buena o mala fe del antecesor, sea la sucesin universal o sea singular.
Art. 2.432: El heredero del poseedor de mala fe, har suyos los frutos correspondientes a su posesin de buena fe.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de
la adquisicin de la posesin y le basta probar su mala fe sobreviniente.
Art. 2.443: No siendo posible determinar el tiempo en que comenz la mala fe, se estar al da de la citacin al juicio.
15

Art. 2.423: El poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos que correspondiesen al tiempo de su posesin; pero no
basta que correspondan al tiempo de su posesin, si fueron recibidos por l, cuando ya era poseedor de mala fe.
Art. 2.424: Son frutos naturales las producciones espontneas de la naturaleza. Los frutos que no se producen sino por la
industria del hombre o por la cultura de la tierra, se llaman frutos industriales. Son frutos civiles las rentas que la cosa produce.
Art. 2.425: Se entienden percibidos los frutos naturales o industriales desde que se alzan y separan. Los frutos civiles se
juzgarn percibidos solamente desde que fuesen cobrados y recibidos, y no por da.
Art. 2.426: Los frutos pendientes, naturales o civiles, corresponden al propietario, aunque los civiles correspondiesen al tiempo
de la posesin de buena fe, abonando al poseedor los gastos hechos para producirlos.
16

Art. 2.427: Los gastos necesarios o tiles sern pagados al poseedor de buena fe. Son gastos necesarios o tiles, los
impuestos extraordinarios al inmueble, las hipotecas que lo gravaban cuando entr en la posesin, los dineros y materiales
invertidos en mejoras necesarias o tiles que existiesen al tiempo de la restitucin de la cosa.
Art. 2.428: El poseedor de buena fe puede retener la cosa hasta ser pagado de los gastos necesarios o tiles; pero aunque no
usare de este derecho, y entregase la cosa, dichos gastos le son debidos.
17

Art. 2.429: El dueo de la cosa no puede compensar los gastos tiles o necesarios con los frutos percibidos por el poseedor
de buena fe; pero puede compensarlos con el valor del provecho que el poseedor hubiese obtenido de destrucciones parciales
de la cosa y con las deudas inherentes al inmueble, correspondientes al tiempo de la posesin, si el propietario justificare que
las haba pagado.
18

Art. 2.430: Los gastos hechos por el poseedor de buena fe para la simple conservacin de la cosa en buen estado, son
compensables con los frutos percibidos y no puede cobrarlos.

16

19

Art. 2.441: El poseedor de mala fe puede repetir las mejoras tiles que hayan aumentado el valor de la cosa hasta la
concurrencia del mayor valor existente. Estas mejoras son compensables con los frutos percibidos o que hubiere podido
percibir. Pierde las mejoras voluntarias, pero puede llevarlas, si al hacerlo no causase perjuicio a la cosa.
Art. 589: Si hubiere mejoras o aumento, que con su dinero o su trabajo, o con el de otros por l, hubiere hecho el deudor que
hubiese posedo la cosa de buena fe, tendr derecho a ser indemnizado del justo valor de las mejoras necesarias o tiles,
segn la avaluacin que se hiciere al tiempo de la restitucin, siempre que no se le hubiese prohibido hacer mejoras. Si las
mejoras fueren voluntarias, el deudor aunque fuese poseedor de buena fe, no tendr derecho a indemnizacin alguna. Si el
deudor fuese poseedor de mala fe, tendr derecho a ser indemnizado de las mejoras necesarias.
Art. 591: Son mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las
indispensables para la conservacin de la cosa, sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de
ella. Son mejoras voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo.
20

Art. 2.431: El poseedor de buena fe no responde de la destruccin total o parcial de la cosa, ni por los deterioros de ella,
aunque fuesen causados por hecho suyo, sino hasta la concurrencia del provecho que hubiese obtenido, y slo est obligado a
entregar la cosa en el estado en que se halle. En cuanto a los objetos muebles de que hubiese dispuesto, slo est obligado a
la restitucin del precio que hubiera recibido.
21

Art. 2.444: Tanto el poseedor de mala fe como el poseedor de buena fe, deben restituir los productos que hubieren obtenido
de la cosa, que no entran en la clase de frutos propiamente dichos.
22

Art. 2.433: El poseedor de buena fe que ha sido condenado por sentencia a restituir la cosa, es responsable de los frutos
percibidos desde el da en que se le hizo saber la demanda, y de los que por su negligencia hubiese dejado de percibir; pero
no de los que el demandante hubiera podido percibir. El no responde de la prdida y deterioro de la cosa causados por caso
fortuito.
Art. 2.434: Cesa tambin la buena fe del poseedor para los efectos del artculo anterior cuando tuvo conocimiento del vicio de
su posesin.
23

Art. 2.356: La posesin puede ser de buena o de mala fe. La posesin es de buena fe, cuando el poseedor, por ignorancia o
error de hecho, se persuadiere de su legitimidad.
24

Art. 2.438: El poseedor de mala fe est obligado a entregar o pagar los frutos de la cosa que hubiese percibido, y los que
por su culpa hubiera dejado de percibir, sacando los gastos de cultivo, cosecha o extraccin de los frutos.
Art. 2.439: Est igualmente obligado a indemnizar al propietario de los frutos civiles que haban podido producir una cosa no
fructfera, si el propietario hubiese podido sacar un beneficio de ella.
Art. 2.442: El propietario, para exigir el pago de los frutos del poseedor de mala fe, no necesita probar su mala fe al tiempo de
la adquisicin de la posesin y le basta probar su mala fe sobreviniente.
25

Art. 2.440: El poseedor de mala fe tiene derecho a ser indemnizado de los gastos necesarios hechos en la cosa, y puede
retenerla hasta ser pagado de ellos. De este beneficio no goza el que hubiese hurtado la cosa.
26

Art. 2.435: El poseedor de mala fe responde de la ruina o deterioro de la cosa, aunque hubiese ocurrido por caso fortuito, si
la cosa no hubiese de haber perecido, o deteriorndose igualmente, estando en poder del propietario.
27

Art. 2.437: Cuando el poseedor de mala fe ha dispuesto de objetos muebles sujetos a la restitucin como accesorios del
inmueble, est obligado a bonificar al propietario el valor ntegro, aunque l no hubiese obtenido sino un precio inferior.
28

Art. 2.364: La posesin ser viciosa cuando fuere de cosas muebles adquiridas por hurto, estelionato, o abuso de confianza;
y siendo de inmuebles, cuando sea adquirida por violencia o clandestinamente; y siendo precaria, cuando se tuviese por un
abuso de confianza.
Art. 2.365: La posesin es violenta, cuando es adquirida o tenida por vas de hecho, acompaadas de violencias materiales o
morales o por amenazas de fuerza, sea por el mismo que causa la violencia sea por sus agentes.
Art. 2.366: La violencia existe, bien sea que se ejecute por la persona o por sus agentes, o que se ejecute con su
consentimiento, o que despus de ejecutada, se ratifique expresa o tcitamente.
Art. 2.367: Existe igualmente el vicio de violencia, sea que se haya empleado contra el verdadero dueo de la cosa, o contra
el que la tena a su nombre.
Art. 2.368: La violencia no constituye sino un vicio relativo respecto de aquel contra quien se ejerce.
Art. 2.369: La posesin es clandestina, cuando los actos por los cuales se tom o se continu, fueron ocultos, o se tom en
ausencia del poseedor, o con precauciones para sustraerla al conocimiento de los que tenan derecho a oponerse.
Art. 2.370: La posesin pblica en su origen, es reputada clandestina cuando el poseedor ha tomado precauciones para
ocultar su continuacin.
Art. 2.371: El vicio de la posesin clandestina es asimismo relativo al anterior poseedor solamente.
Art. 2.372: La posesin es por abuso de confianza, cuando se ha recibido la cosa con obligacin de restituirla.
29

Art. 2.436: Si la posesin fuese viciosa, pagar la destruccin o deterioro de la cosa, aunque estando en poder del dueo no
lo hubiese ste evitado. Tampoco tendr derecho a retener la cosa por los gastos necesarios en ella.

2.15 TENENCIA
CONCEPTO - Art. 2.352: El que tiene efectivamente una cosa, pero reconociendo en otro la propiedad, es simple tenedor de
la cosa, y representante de la posesin del propietario, aunque la ocupacin de la cosa repose sobre un derecho. En la
tenencia existe corpus pero no animus domini, ya que el tenedor reconoce la propiedad en otro.
TENENCIA = CORPUS
Hay dos tipos de tenencia: pura o relativa

17

1. Tenencia pura o absoluta: tiene carcter autnomo, sin vnculo con posesin alguna y se configura cuando los
bienes no son susceptibles de ser posedos por estar fuera del comercio; es por ello que el tenedor no se
encuentra poseyendo a nombre de otro. El caso tpico son los bienes del Estado; en este caso, adems de existir
una relacin real entre el sujeto y la cosa (tenencia pura), existirn vnculos regulados por el Derecho
Administrativo entre el sujeto y el Estado, que pueden ser:
Uso comn: un sujeto annimo e indeterminado, en su carcter de miembro de la comunidad, hace uso de
bienes de dominio pblico como una calle o una plaza. No existe un derecho subjetivo, si la persona es turbada
en el uso por el Estado, puede incoar una peticin o recurso interno, pudiendo en cambio interponer recursos
administrativos en sede judicial si la turbacin proviene de los particulares.
Uso especial o privativo: el sujeto se encuentra individualizado y el ordenamiento expresamente le otorga la
facultad de uso sobre ciertos bienes. Se adquiere de tres maneras: a) permiso de uso: El Estado le confiere un
derecho de uso precario, esto quiere decir que puede revocarlo en cualquier momento sin causar agravio, por
razones de mrito, oportunidad y conveniencia. No crea derecho subjetivo, pero otorga recursos
administrativos contra terceros turbadores y puede generar obligacin de resarcir cuando el Estado lo revoca.
b) Concesin de uso: el concesionario ha suscripto un contrato con el Estado (generalmente con el fin de
prestar un servicio pblico), situacin que lo pone en contacto fsico con bienes pblicos (mquinas viales,
vehculos, un predio, entre otros) en virtud del citado contrato, el particular ha adquirido un derecho subjetivo
patrimonial, siendo por tanto oponible erga omnes (una parte de la doctrina les llama derechos reales
administrativos de goce), existiendo derecho a indemnizacin en caso de revocacin, con fundamento en el
Art. 17 de la C.N., a ms de todos los recursos administrativos que el ordenamiento prescribe contra el Estado
y las defensas reales, posesorias e indemnizaciones que prescribe la ley civil en relacin a los terceros. c)
Prescripcin de uso: es el caso de que una ley expresa autorice a adquirir por usucapin una cosa dada en uso
por el Estado (situacin excepcionalsima); una vez cumplido el plazo de ley, el derecho que se otorga es
similar a la concesin.
2. Tenencia relativa: en este caso, el tenedor est poseyendo en nombre de otro con quien lo une un vnculo
jurdico, tal como un contrato de locacin, comodato, depsito, etc. La tenencia relativa puede clasificarse en:
Interesada: el tenedor est autorizado a servirse de la cosa, por ej. comodatario, locatario (Art. 2462 Inc. 1).
Desinteresada: no debera servirse de la cosa (an cuando lo hiciera), por ej. mandatario, depositario (Art. 2462
Inc. 2).
El Art. 246230 contiene una enumeracin no taxativa de los supuestos, a saber: los Inc. 1 y 2 ya han sido
reseados; los inc. 3 y 6 regulan el constituto posesorio (ver el punto adquisicin de la posesin casos
principales de tradicin); los Inc. 4, 5 y 6 contemplan situaciones donde el sujeto tena un derecho a poseer que
ya ha perdido, pero contina en poder de la cosa (puede darse que ha fenecido el trmino del contrato que
vinculaba a poseedor y tenedor, que un juez haya declarado nula la causa o ttulo de la posesin, o bien que el
tenedor hay reconocido que hay alguien con derecho a poseer distinto de su persona, respectivamente).
30

Art. 2.462: Quedan comprendidos en la clase del artculo anterior: 1 Los que poseyeren en nombre de otro, aunque con
derecho personal a tener la cosa, como el locatario, o comodatario; 2 Los que poseyeren en nombre de otro sin derecho a
tener la cosa, como el depositario, el mandatario o cualquier representante; 3 El que transmiti la propiedad de la cosa, y se
constituy poseedor a nombre del adquirente; 4 El que continu en poseer la cosa despus de haber cesado el derecho de
poseerla, como el usufructuario, acabado el usufructo o el acreedor anticresista; 5 El que contina en poseer la cosa despus
de la sentencia que anulase su ttulo, o que le negase el derecho de poseerla; 6 El que continuase en poseer la cosa despus
de reconocer que la posesin o el derecho de poseerla pertenece a otro.

ADQUISICIN DE LA TENENCIA - Al igual que la adquisicin de la posesin, la tenencia puede provenir de un

hecho voluntario unilateral o bilateral. En forma unilateral, mediante apropiacin con animus tenendi; por ejemplo,
una pen que caza animales para el dueo del campo. En forma bilateral, mediante tradicin (que es una forma de
adquirir tanto la tenencia como la posesin); es de hacer notar que, si bien el cdigo civil no prescribe
formalidades para la tradicin con fines de adquirir la tenencia, habr que estarse a las clusulas del acuerdo entre
partes, (contrato de depsito, mandato, etc.).
DERECHOS Y DEBERES DEL TENEDOR - Tanto en el caso de los derechos como de los deberes del tenedor, si
la tenencia proviene de un acuerdo entre partes, hay que estarse a sus clusulas; por ejemplo, puede estipularse
que el tenedor se har cargo de mejorar la cosa, que responder por prdida en caso fortuito, etc. Ms all de
esto, hay algunos derechos y obligaciones contenidas en la ley, a saber:
Derechos: el tenedor puede reclamar los gastos de conservacin, los gastos o mejoras necesarios, e incluso le
cabe el derecho de retencin hasta ser resarcido.
Deberes: estn consignados en los arts. 2463 al 2465 y son bsicamente:
Conservar la cosa: con mayor o menor responsabilidad, dependiendo del ttulo que dio origen a la tenencia, por
ejemplo, el deber de diligencia del depositario es mucho mayor que el del locatario.
Nombrar al poseedor: este deber nace cuando el tenedor es demandado por algn motivo referente a la cosa,
como un juicio de desalojo o de reivindicacin; en tal caso, deber manifestar en el expediente a nombre de
quin posee, con el fin de que sea citado a juicio y la sentencia le sea oponible. En caso de que omita el

18

cumplimiento de este deber, las sanciones son dos: no podr hacer responsable al poseedor por eviccin y
deber indemnizar al reivindcate ante cualquier perjuicio que ocasione.
Restituir la cosa: en los trminos pactados en el acuerdo de voluntades celebrado entre tenedor y poseedor.
2.16. DEFENSA DE LA POSESIN Y LA TENENCIA
PRINCIPIOS CONSAGRADOS EN LOS ARTS. 2468 Y 2469 - En todo Estado de Derecho, la justicia por mano
propia est proscripta. Consecuentemente, quien est en posesin o tenencia de una cosa no puede ser privado
de ella por vas de hecho (a salvo el caso excepcionalsimo consagrado en el Art. 2470) ni siquiera por su
verdadero propietario, quien deber recurrir a la justicia. En virtud de lo expuesto, existe en la normativa un cmulo
de acciones que protegen al tenedor o poseedor turbado o desposedo.
El principio enunciado surge de los siguientes artculos:
Art. 2.468: Un ttulo vlido no da sino un derecho a la posesin de la cosa, y no la posesin misma. El que no tiene sino un
derecho a la posesin no puede, en caso de oposicin, tomar la posesin de la cosa: debe demandarla por las vas legales.
Art. 2.469: La posesin, cualquiera sea su naturaleza, y la tenencia, no pueden ser turbadas arbitrariamente. Si ello
ocurriere, el afectado tendr accin judicial para ser mantenido en ellas, la que tramitar sumariamente en la forma que
determinen las leyes procesales.

El esquema defensorio de la posesin y tenencia que plantea el cdigo civil, puede resumirse de la siguiente
manera:
Defensa extrajudicial (Art. 2470)
Defensa judicial:
Acciones posesorias - a) policiales b) propiamente dichas c) obra nueva
Accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido
Acciones reales
Veamos cada caso en particular:
Son dos las situaciones protegidas: turbacin y desposesin.
Cuando existe TURBACIN (Art. 2496), quien ostenta el corpus es obstaculizado en el ejercicio pleno de su
posesin, por alguien que realiza actos materiales con el fin de tomarla, como romper un portn, almacenar
mercadera en el predio, afincar animales, etc. estos actos no llegan a excluir totalmente al tenedor o poseedor,
pues en tal caso habra DESPOSESIN (Art. 2497). La desposesin puede efectuarse a travs de los vicios de
violencia, clandestinidad o por abuso de confianza, ya sea que se emplee para hacerse de la posesin o para
mantenerse en ella. La desposesin es absoluta (porque excluye totalmente de la posesin), pero puede ser
parcial (sobre una parte de la cosa).
1. La defensa extrajudicial: Art. 2.470: El hecho de la posesin da el derecho de protegerse en la posesin propia, y
repulsar la fuerza con el empleo de una fuerza suficiente, en los casos en que los auxilios de la justicia llegaran demasiado
tarde; y el que fuese desposedo podr recobrarla de propia autoridad sin intervalo de tiempo, con tal que no exceda los lmites
de la propia defensa.

Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de defensa los titulares de derechos reales,
todos los poseedores (an viciosos) y todos los tenedores (interesados o desinteresados).
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea.
Supuesto fctico: deben que cumplirse los siguientes requisitos:
Existencia de un ataque contra el propietario o tenedor, turbando o impidiendo el corpus y una defensa de ste
por mano propia, sin que medie intervalo de tiempo entre uno y otra. En caso de desposesin clandestina, sta
se juzga consumada cuando, estando el propietario ausente, se le impide tomar posesin a su retorno (arg. Nota
al Art. 2455). La inmediatez debe interpretarse segn el contexto, puede mediar una hora, varias, etc. segn las
circunstancias; en general se configura cuando el desposedo se defiende apenas le sea posible.
Debe haber razonabilidad en la defensa, o sea los medios elegidos deben ser proporcionales cualitativa y
cuantitativamente a los empleados para la agresin. Ej. ambos amenazan con armas de fuego, ambos utilizan la
agresin fsica, uno de ellos amenaza con arma blanca y el otro con un elemento cortante. Este requisito es
similar al exigido para la legtima defensa en Derecho Penal.
Los auxilios de la justicia llegaran demasiado tarde, por ej. Si la desposesin tiene lugar en una zona rural, a
muchos kilmetros de la comisara ms cercana.
2. La defensa judicial:
Acciones posesorias: para incoar judicialmente cualquiera de las acciones posesorias, no se requiere acreditar la
causa o ttulo de donde surge la posesin. El poseedor posee porque posee, expresa el Art. 2472: la
posesin nada tiene de comn con el derecho de poseer, y ser intil la prueba en las acciones posesorias del
derecho de poseer por parte del demandante o demandado.. Tampoco es requisito tener buena fe, segn
establece expresamente el Art. 2473 in fine, bastando probar la posesin de la cosa y la turbacin o el despojo,
segn el caso.

19

El objeto de las acciones posesorias, puede ser defender la posesin tanto de de bienes muebles como
inmuebles, pero en el caso de los primeros, el Art. 2488 indica que debe tenerse en cuenta la limitacin del Art.
2412, (segn el cual la posesin de buena fe de cosas muebles no robadas ni perdidas vale como presuncin de
propiedad y otorga el poder de repeler las acciones reivindicatorias), por lo que no podr ser demandado el
poseedor de buena fe de cosa mueble no robada ni perdida.
El plazo de prescripcin de las acciones posesorias es de un ao (Art. 4038).
Dentro del esquema que expondremos, existen tres tipos de acciones: posesorias policiales, posesorias
propiamente, dichas, de obra nueva, accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido acciones reales (estas
ltimas sern estudiadas ms adelante). Los efectos de la sentencia en litigios donde se ventilan las acciones
posesorias propiamente dichas y acciones reales, son erga omnes (a salvo los poseedores de buena fe que la
ley expresamente excepta) y la legitimacin es ms acotada. Inversamente, si se incoa una accin posesoria
policial, el efecto ser entre partes y la legitimacin, amplsima, sin embargo es limitado el efecto reipersecutorio
(posibilidad de perseguir la cosa en manos de quien se encuentre). Puede darse que, respecto de una misma
desposesin, tengan lugar dos o ms litigios sucesivamente.
El sistema funciona as: es posible impetrar la accin posesoria policial, probando solamente el corpus y la
desposesin o turbacin; supongamos que la sentencia ha sido desfavorable; una vez que han sido resarcidos
los gastos (Art. 2486), el vencido en juicio podr (probando su condicin de poseedor anual no vicioso respecto
del demandado) impetrar accin posesoria propiamente dicha y as, una vez vencido nuevamente y resarcidos
los gastos del segundo juicio, podr finalmente iniciar la accin real, para lo que deber acreditar titularidad del
derecho real.
El Art. 2482 establece que no se pueden acumular el juicio posesorio con el petitorio (juicio que ventila la accin
real); asimismo, una vez iniciado el petitorio, se pierde la oportunidad de iniciar el posesorio y el policial.
Muchas veces, las acciones posesorias se han prescripto y es por ello que se inicia el juicio petitorio, otras veces
se busca mayor amplitud probatoria (ya que tramita por va ordinaria y no abreviada como el posesorio). La
sentencia del petitorio que declara la titularidad del derecho real, hace cosa juzgada material, no pudiendo ya ser
revisada y tiene efectos erga omnes (aunque limitando las consecuencias en casos puntuales).
a) acciones posesorias policiales - Remedio rpido contra desposesin o turbaciones emanadas incluso del
verdadero poseedor o propietario; su objetivo es proteger el corpus contra actos que atenten contra la paz
social, impidiendo la justicia por mano propia. El proceso sumarsimo, las consecuentes limitaciones
probatorias, la imposibilidad alegatoria y el conocimiento acotado que brindan al juez, hacen que los efectos de
la sentencia sean tambin acotados. As es como la sentencia no hace cosa juzgada material y es provisoria,
en tanto la decisin puede ser revisada posteriormente si son iniciadas acciones posesorias propiamente
dichas y en una tercera va, si se inician acciones reales. En algunas provincias, las acciones policiales siguen
un proceso general (como es en Crdoba, a travs del juicio abreviado) y en otras, los cdigos de
procedimiento regulan un proceso especial (como es en Buenos Aires, con los interdictos posesorios).
Legitimacin activa: Es la ms amplia, pueden servirse de este medio de defensa los titulares de derechos
reales, todos los poseedores (an viciosos) y los tenedores interesados.
Legitimacin pasiva: se inicia en contra de quien turbe o desposea, sus sucesores universales y particulares de
mala fe (arg. Art. 2491).
Supuesto fctico:

Turbacin

-----> accin de manutencin (Art. 2469)

Desposesin -----> accin de despojo (Art. 2490)

En relacin a la accin de despojo, la doctrina est dividida entre quienes piensan que cubre slo el caso de
desposesin violenta y quienes (como la Dra. Mariani de Vidal) opinan que abarca cualquier supuesto donde se
configure desposesin.
b) acciones posesorias propiamente dichas Legitimacin activa: Se conceden a los poseedores no viciosos que han cumplido un ao en la posesin
pblica, pacfica, continua y no interrumpida (Art. 2473); si el accionante ha tomado posesin con vicios, debe
haber transcurrido un ao desde que stos cesaron; a los fines del cmputo anual, cuando se cumplen los
requisitos de los arts. 2474/5/6, se puede unir la posesin con la del antecesor. El requisito de anualidad
desaparece cuando la posesin es turbada por quien no es un poseedor anual (Art. 2477). La anualidad y los
vicios son relativos a un sujeto determinado, no siendo necesario probar anualidad si se demanda a quien no
es poseedor anual; asimismo, se considera poseedor vicioso solamente a quien es demandado por la quien ha
sido vctima de los vicios; esto quiere decir que, el que ostenta la cosa por haber desposedo en forma viciosa
al antiguo propietario, no ser poseedor vicioso respecto de los terceros, encontrndose legitimado para
interponer este tipo de acciones en su contra si fuere a su vez turbado o desposedo. Los sucesores
universales pueden unir su posesin a la del antecesor, pues se reputa que continan la persona de ste; los
sucesores particulares podrn hacerlo, siempre que ambas posesiones no hayan sido interrumpidas por una
posesin viciosa y que procedan la una de la otra (Art. 2476).

20

Por disposicin expresa del Art. 3944, la legitimacin activa de las acciones posesorias se extiende a quienes
estn en poder de la cosa en virtud del derecho de retencin (por ej. el depositario que ha efectuado gastos de
conservacin y no ha sido resarcido).
Legitimacin pasiva: dem acciones posesorias policiales, solo que el efecto reipersecutorio en caso de
desposesin es ms amplio que en las policiales, pues en principio tiene efectos erga omnes, detenindose
solo:
en caso de muebles: ante terceros poseedores de buena fe de cosas no robadas o perdidas, por
imperio del Art. 248831.
en caso de inmuebles: ante terceros poseedores de buena fe (Art. 2491, contrario sensu) 32
Supuesto fctico:

Turbacin -----> accin de manutencin (Art. 248733)

Desposesin -----> accin de recobrar (Art. 2487 y arts. 2495/6 34 en relacin a inmuebles)

c) accin posesoria de obra nueva - La accin de obra nueva est regulada por los arts. 2498, 2499 primer
prrafo y 250035 y se concede al poseedor de un inmueble que sufre una turbacin por uno de los siguientes
motivos:
construcciones comenzadas en sus terrenos e inmuebles o destruccin de construcciones ya existentes.
En este caso, tramita como accin policial de despojo (Art. 2490).
construcciones comenzadas en terrenos ajenos al poseedor accionante, pudiendo ser de un tercero o del
constructor demandado, cuando la posesin sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que
ejecuta la obra nueva. El Art. 2500 indica que, en este caso la accin tiene por objeto que la obra se
suspenda durante el juicio, y que a su terminacin se mande deshacer lo hecho.
Legitimacin activa: Se concede a los poseedores de inmuebles, siendo necesario para algunos autores como
Salvat o Mariani de Vidal36, el requisito de anualidad y falta de vicios.
Legitimacin pasiva: el constructor o destructor de las obras relacionadas.
Supuesto fctico: construccin o destruccin de construcciones, en terrenos del poseedor o ajenos, segn el
caso, requirindose en el segundo supuesto que el constructor obtenga un beneficio que ceda en detrimento de
la posesin atacada.
Accin extra-posesoria de obra vieja o dao temido - Esta accin se ha denominado extra-posesoria, porque no
depende de la existencia de una relacin real con la cosa, pudiendo incluso ser interpuesta por titulares de
derechos personales (locatarios, acreedores de un propietario, compradores por boleto de compraventa que no
tienen posesin an, etc.). El cdigo civil la incluy en el segundo prrafo del Art. 2499 37, con la reforma de la ley
17.711. Es una accin de naturaleza cautelar, provisional y subsidiaria, que se otorga a quien tema un dao a
sus bienes; la posible exigencia de una contra cautela se ha dejado librada a la interpretacin y a los cdigos
procesales provinciales, as como el plazo por el cual se otorga la medida, etc.
Una vez lograda la cautela del derecho (por ej. apuntalada la obra ruinosa, encerrado el animal peligroso, entre
otros), se puede iniciar la accin policial, posesoria o real que correspondiere. Asimismo, la cautelar debe cesar
cuando el peligro ha dejado de existir.
Legitimacin activa: titular de un bien (derecho real o personal, dentro de stos podra tratarse de una acreencia
o incluso de un derecho personalsimo como la salud) sobre el cual tema un menoscabo.
Legitimacin pasiva: propietario o poseedor de la cosa que amenace ruina o dao. Si bien la mayora de la
doctrina entiende que debe tratarse de un inmueble, el cdigo civil no distingue y por ello la amenaza podra
provenir de cualquier objeto mueble (como antenas de telefona o semovientes). En caso de ser un inmueble, a
pesar del nombre de la accin, no es necesario que sea ruinoso.
Supuesto fctico: debe existir un dao posible, grave e inminente a los derechos del accionante.
Acciones reales - Se otorgan a los titulares de derechos reales y son tres: reivindicatoria, confesoria y negatoria.
Estas acciones sern objeto de estudio ms adelante.
31 Art. 2.488: Las cosas muebles pueden ser objeto de acciones posesorias salvo contra el sucesor particular poseedor de
buena fe de cosas que no sean robadas o perdidas.
32 Art. 2.491: El desposedo tendr accin para exigir el reintegro contra el autor de la desposesin y sus sucesores
universales y contra los sucesores particulares de mala fe.
33 Art. 2.487: Las acciones posesorias tienen por objeto obtener la restitucin o mantencin de la cosa.
34 Art. 2.495: La accin de manutencin en la posesin compete al poseedor de un inmueble, turbado en la posesin, con tal
que sta no sea viciosa respecto del demandado.
Art. 2.496: Slo habr turbacin en la posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con
intencin de poseer, actos de posesin de los que no resultase una exclusin absoluta del poseedor.
35 Art. 2.498: Si la turbacin en la posesin consistiese en obra nueva, que se comenzara a hacer en terrenos e inmuebles del
poseedor, o en destruccin de las obras existentes, la accin posesoria ser juzgada como accin de despojo.
Art. 2.499: Habr turbacin de la posesin cuando por una obra nueva que se comenzara a hacer en inmuebles que no fuesen
del poseedor, sean de la clase que fueren, la posesin de ste sufriere un menoscabo que cediese en beneficio del que
ejecuta la obra nueva.

21

Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez a fin de que se
adopten las oportunas medidas cautelares. (Prrafo incorporado por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a
partir del 1 de julio de 1968.)
Art. 2.500: La accin posesoria en tal caso tiene el objeto de que la obra se suspenda durante el juicio, y que a su terminacin
se mande deshacer lo hecho.
36 Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T I p. 248.
37 Art. 2.499Quien tema que de un edificio o de otra cosa derive un dao a sus bienes, puede denunciar ese hecho al juez
a fin de que se adopten las oportunas medidas cautelares. (Prrafo incorporado por Art. 1 de la Ley N 17.711 B.O. 26/4/1968.
Vigencia: a partir del 1 de julio de 1968.)

22

LECTURA 2 - DINMICA Y REGISTRACIN DE LOS DERECHOS REALES - LOS MODOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS
REALES Y LOS MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO: ORIGINALES Y DERIVADOS. EL Art. 2425. CARCTER DE LA
ENUMERACIN
3 PUBLICIDAD REGISTRAL
La publicidad registral en la Repblica Argentina 3.1.1 Evolucin. 3.1.2 Perodo colonial 3.1.3 El Cdigo Civil. La nota al Ttulo XIV De la
3.1
Hipoteca. 3.1.4 Leyes provinciales de Registro 3.1.5 Jurisprudencia3.1.6 Antecedentes de la ley N17.801.
Principios Registrales: 3.2.1 Concepto de Principio Registral y su consagracin en la legislacin argentina. Cdigo Civil. 3.2.2 En la Ley
3.2
17.801 de Registro inmobiliario 3.2.3 Otros registros ( automotores, buques, etc.).
3.3 Prioridad. 3.3.1 Prioridad y publicidad: 3.3.2 Prioridad registral 3.3.3 Reserva de prioridad. 3.3.4 Autonoma de la voluntad y la prioridad.
Inscripcin. 3.4.1 Concepto y naturaleza3.4.2 Distintas clases de asientos. 3.4.3 Efectos de la inscripcin. Inscripcin y tradicin. El
3.4
tercero registral 3.4.4 Matriculacin. Concepto
3.5 Especialidad y determinacin 3.5.1 Concepto. 3.5.2 La especialidad en cada uno de los elementos de la relacin jurdica publicitada.
3.6 Tracto sucesivo. 3.6.1 Concepto 3.6.2 Tracto abreviado. 3.6.3 Carcter de la enumeracin del art. 16 de la ley 17801.
Legalidad. 3.7.1 Actos que tienen acceso al registro inmobiliario 3.7.2 Documentos que tienen acceso. Instrumentos privados que
3.7 acceden. 3.7.3 La funcin calificadora. Concepto y Lmites. 3.7.4 nulidad o anulabilidad del acto; falta de concordancia con asientos; falta
de documentacin accesoria. 3.7.5 Defectos subsanables o insubsanables.
Rogacin. 3.8.1 Concepto. 3.8.2 Personas legitimadas para actuar. 3.8.3 Rectificacin de asientos. 3.8.4 Cancelacin y caducidad. 3.8.5
3.8
Recursos contra las decisiones del registrador
Publicidad y fe pblica. 3.9.1 La publicidad directa por exhibicin de libros3.9.2 Los informes 3.9.3 Los Certificados 3.9.4 Las llamadas
3.9
fugas registrales. Anlisis del art. 3147 del Cdigo Civil.
4 DINAMICA DEL DERECHO REAL
Los modos de adquirir los derechos reales y los modos de adquirir el dominio. 4.1.1 Originarios y derivados. 4.1.2 El artculo 2524.
4.1
Carcter de la enumeracin
4.2 Apropiacin. 4.2.1 Concepto. 4.2.2 Cosas apropiables y cosas excluidas. 4.2.3 La caza y La pesca
4.3 El tesoro 4.3.1 Concepto y requisitos. 4.3.2 El descubridor. 4.3.3 Reivindicacin del tesoro.
4.4 Especificacin o transformacin. 4.4.1 Concepto. 4.4.2 Distintos casos.
Accesin y adjuncin. 4.5.1 Concepto de accesin4.5.2 Diversas clases: aluvin, avulsin, edificacin, siembra y plantacin. 4.5.3
4.5
Adjuncin, mezcla y confusin.
4.6 Tradicin traslativa dominial. Requisitos: 4.6.1 Causa o ttulo; 4.6.2 Derecho del enajenante4.6.3 Capacidad.
Adquisicin del dominio de cosas muebles 4.7.1 La regla. 4.7.2 La excepcin El artculo 2412. 4.7.3 Los semovientes 4.7.4 Los
4.7
automotores 4.7.5 Las cosas perdidas.
La prescripcin adquisitiva o usucapin: 4.8.1 Nocin. 4.8.2 Fundamentos. 4.8.3 Requisitos generales. 4.8.4 Curso de la prescripcin y
4.8 Alteraciones.: Suspensin, Interrupcin y Dispensa de aplicacin 4.8.5 Usucapin ordinaria o decenal. 4.8.6 Usucapin extraordinaria o
veinteaal 4.8.7 Usucapin de muebles.

3. LA PUBLICIDAD REGISTRAL EN LA REPBLICA ARGENTINA: EVOLUCIN PERODO COLONIAL EL

CDIGO CIVIL, LA NOTA AL TTULO XIV DE LA HIPOTECA (ART. 3203) LEYES PROVINCIALES DE
REGISTRO JURISPRUDENCIA ANTECEDENTES DE LA LEY N 17.801
Mientras que los derechos personales no se publicitan, pues interesan a las partes solamente, los derechos reales
ataen a la comunidad entera, pues sta tiene el deber de respetarlos. En Derecho, dar publicidad, significa
hacer pblico y notorio un hecho jurdico, una relacin jurdica o una situacin jurdica relevante para la
comunidad. Al respecto, Vlez en la nota al art. 577, expresa: el derecho real debe manifestarse por otros
caracteres, por otros signos que no sean los del derecho personal, y que estos signos deben ser tan visibles y tan pblicos
como sea posible. No se concibe que una sociedad est obligada a respetar un derecho que no conoce

Hay distintas formas de dar a conocer un hecho jurdico relevante; en la poca colonial, esta tarea era cumplida
por oficiales que pregonaban las comunicaciones reales en lugares pblicos, o bien se pegaban edictos en el muro
de las iglesias a la salida de la misa dominical. Tradicionalmente, la doctrina distingui dos modalidades de
publicidad relativa a los derechos reales: la posesoria y la registral.
La publicidad posesoria es la elegida por el codificador para dar a conocer las mutaciones de todos los derechos
reales que se ejercen por posesin y parte de la doctrina entiende que es insuficiente en grandes poblaciones. En
contraposicin, la publicidad registral fue utilizada por Vlez slo para las hipotecas, puesto que en ese caso el
inmueble queda en poder del deudor y no es posible publicitar la mutacin de otro modo. En la nota al art. 3203,
Vlez explica las causas por las cuales no adopta el sistema de publicidad registral para el resto de los derechos
reales. Leamos algunos extractos:
se han creado registros pblicos en muchas naciones, en las cuales las leyes mandan inscribir los ttulos traslativos del
dominio de los inmuebles... nosotros no nos hemos decidido a proponer leyes semejantes. Creemos que solo deba hacerse lo
ms indispensable: reglar de una manera precisa los derechos hipotecarios () hasta que la experiencia y el ejemplo de otras
naciones nos enseen los medios de salvar las dificultades del sistema de inscripcin la inscripcin no es ms que un
extracto de los ttulos y puede ser inexacta y causar errores de graves consecuencias. La inscripcin nada garantiza ni tiene
fuerza de verdadero ttulo, ni aumenta el valor de un ttulo existente () si fuese posible por este sistema la legitimacin de la
propiedad, el examen justificativo debera confiarse a una magistratura que conociera la verdad de los actos y sus formas
necesarias, pero entonces se transformara su jurisdiccin voluntaria en contenciosa, sometindose la voluntad libre de las
partes a una autoridad que ellos no haban reclamado () cmo obrar el Poder Judicial, sin que el inters de las partes
venga a solicitar su intervencin? Entre tanto el ttulo no podr registrarse, ni se podr imponer una hipoteca en esta
propiedad, an cuando lo quieran el acreedor y el deudor. En un pas como el nuestro, donde el dominio de los inmuebles no
tiene en la mayor parte de los casos ttulos incontestables, la necesidad del registro pblico creara un embarazo ms al crdito
hipotecario. El mayor valor que vayan tomando los bienes territoriales, ir regularizando los ttulos de propiedad, y puede llegar
un da en que podamos aceptar la creacin de los registros pblicos. Hoy en las diversas provincias de la Repblica sera difcil
encontrar personas capaces de llevar esos registros, y construir el catastro de las propiedades, y sus mil mutaciones por la

23

divisin continua de bienes races que causan las leyes de sucesin, sin sujetar la propiedad a gravmenes que no
corresponden a su valor para satisfacer los honorarios debidos por la inscripcin o transcripcin de los ttulos de propiedad.

A pesar de lo expresado por el codificador, en el afn de consolidar la seguridad del trfico jurdico, las provincias
extendieron las funciones de los registros de hipotecas (nicos previstos por el cdigo civil) a la inscripcin de
todos los actos jurdicos que causaban mutaciones en los derechos reales sobre inmuebles. El precursor fue el
registro de la provincia de Buenos Aires, inaugurado en el ao 1879. Las leyes que creaban los registros
provinciales, solan exigir la inscripcin de los ttulos a los fines de dotar de oponibilidad a los derechos y (al ser
materia delegada el rgimen de adquisicin y prdida de la propiedad, etc.) eran inconstitucionales.
La Corte Suprema de Justicia de la Nacin tuvo ocasin de expedirse al respecto en numerosas ocasiones 4
respecto de los requisitos exigidos por los registros provinciales, tachando en todos los casos de inconstitucionales
estas leyes provinciales. A pesar del escollo de la inconstitucionalidad (considerada por la doctrina una sana
anomala), el requisito de registracin se generaliz en todo el pas, al comprobarse sus conveniencias prcticas,
(incluso algunos lo consideraban parte del poder de polica no delegado); en casos extremos, se lleg a dotar de
carcter constitutivo a la inscripcin de derechos reales sobre inmuebles deshabitados, (provincia de La Rioja). En
un principio, estos registros estuvieron a cargo de los particulares (caso actual de los registros del automotor),
pasando posteriormente a depender de oficinas administrativas del Estado o (en algunas provincias) del Poder
Judicial.
Con la reforma de la ley 17711, se modifica el art. 2505, agregando un requisito a la transmisin de derechos
reales sobre inmuebles: la inscripcin.
Art. 2.505: La adquisicin o transmisin de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgar perfeccionada mediante la
inscripcin de los respectivos ttulos en los registros inmobiliarios de la jurisdiccin que corresponda. Esas adquisiciones o
transmisiones no sern oponibles a terceros mientras no estn registradas.

La inscripcin es meramente declarativa, pues sabemos que el derecho real nace con ttulo y modo (tradicin), y el
efecto es la OPONIBILIDAD; esto surge del articulado de la ley, particularmente de su art. 20: Las partes, sus
herederos y los que han intervenido en la formalizacin del documento, como el funcionario autorizante y los testigos en su
caso, no podrn prevalerse de la falta de inscripcin, y respecto de ellos el derecho documentado se considerar registrado.
En caso contrario, quedarn sujetos a las responsabilidades civiles y sanciones penales que pudieran corresponder. Anloga
disposicin haba previsto Vlez respecto de las hipotecas en el art. 3135: La constitucin de la hipoteca no perjudica
a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a ese efecto. Pero las partes
contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden prevalerse del
defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada.

Con motivo de esta reforma, se procede al dictado de la ley 17.801 del registro de la propiedad inmueble y de las
consecuentes leyes registrales provinciales, que siguen los lineamientos de la ley nacional. De esta forma, el
nuevo sistema dot de constitucionalidad a los registros de la propiedad inmueble provinciales, legitimndose el
efecto de oponibilidad que emana de la publicidad registral.
Fernando Lpez de Zavala5 define la publicidad registral como la cognoscibilidad permanente y general de
hechos jurdicos en base a la declaracin sealativa de un rgano competente, puesta a disposicin del pblico
publicidad no es conocimiento efectivo sino posibilidad de conocer, conocimiento puesto a disposicin del
pblico; asimismo ser permanente toda vez que el dato se encuentra en el registro disponible en cualquier
momento y es general, porque est destinado a la generalidad de los individuos de la comunidad, sin distinciones.
4 En autos Jorba, Juan y otra C/ Bambicha, F. y otro (25.11.1935); Papa, Jos, administrador definitivo de la testamentaria Susso C/
Sociedad Compagno Hnos.(25.11.1935).
5 Lpez de Zavala Fernando, Curso introductorio al Derecho Registral, 1983 Ed. Vctor P. de Zavala, Pg. 56 y ss.

Esta cognoscibilidad ser posible gracias a una declaracin sealativa efectuada por el registrador (o sea el
asiento), que seala o hace presente los datos que figuran en los ttulos presentados. Por ltimo, los medios de
publicidad mencionados pueden ser: exhibicin directa de libros, copias, informes o certificados. Veremos cada
uno ms adelante.
3.2 LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Y EL REGISTRO INMOBILIARIO: CONSAGRACIN EN LA
LEGISLACIN ARGENTINA. CDIGO CIVIL. LEY 17.801
Los principios registrales son lineamientos generales, ideas-fuerza que inspiran la ley 17.801; no se encuentran
consignados expresamente, son elaboraciones doctrinarias.
La ley fue redactada en base a las pautas fijadas en el proyecto de ley elaborado por los Dres. Edgardo Scotti
(Director del registro de la ciudad de Buenos Aires) y Miguel Falbo (Rector de la U.B.A.), que tom como base las
conclusiones de la primera reunin de Directores de registros provinciales, celebrada en Buenos Aires en el ao
1964. Los principios citados tienen su fuente en la doctrina alemana, francesa y en la reglamentacin del cdigo
de Vlez en materia de registracin de hipotecas.
3.3 PRIORIDAD: CERTIFICADO REGISTRAL Y BLOQUEO RESERVA DE PRIORIDAD PRIORIDAD Y
AUTONOMA DE LA VOLUNTAD
El principio de prioridad surge de la mxima latina qui prior est tempore, potior est iure: tiene prioridad el derecho
que primero se inscribe. La prioridad es una preferencia, un derecho real tiene preferencia sobre otro derecho real
o una medida cautelar, presentados para su inscripcin o anotacin con posterioridad . Este principio cobra valor

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cuando hay un conflicto entre dos o ms pretensiones. Los derechos o pretensiones pueden ser compatibles y
coexistir en un orden jerrquico (hipoteca de primer grado y otra de segundo) o puede haber una incompatibilidad
que puede ser absoluta o excluyente, cuando slo uno de estos derechos puede registrarse (por ejemplo dos
personas reclaman la inscripcin del dominio de un inmueble a su nombre y sabemos que el dominio es absoluto y
excluyente) o relativa o de rango, si el derecho se anota condicionalmente a la espera de que se defina una
situacin registral (por ejemplo, entra un embargo y desde antes exista un certificado pedido para vender el
inmueble. La cautelar se anotar condicionalmente y si el certificado no se usa o cae el bloqueo, el embargo podr
efectivizarse).
Vlez ya haba sentado el principio para las hipotecas:
Art. 3.934: Los hipotecarios son preferidos sobre los bienes gravados con la hipoteca. El privilegio se cuenta desde el da que
se tom razn de la hipoteca. Las inscripciones del mismo da concurren a prorrata.
Art. 3.137: El registro debe hacerse dentro del trmino establecido en la ley Nacional de registros de la propiedad.

Para la prenda: Art. 3.210: Una nueva prenda puede ser dada sobre la misma cosa, con tal que el segundo acreedor
obtenga conjuntamente con el primero, la posesin de la cosa empeada, o que ella sea puesta en manos de un tercero por
cuenta comn. El derecho de los acreedores sobre la cosa empeada seguir el orden en que la prenda se ha constituido.

Y los dems derechos reales: curiosamente, en relacin al resto de los derechos reales, se fijaron las normas de
preferencia en el libro segundo, referido a obligaciones. Se distingui entre muebles e inmuebles, aunque la
solucin es idntica, y segn se haya o no hecho tradicin de la cosa.
Art. 592: Cuando la obligacin sea de dar cosas ciertas con el fin de transferir o constituir derechos reales, y la cosa es
mueble, si el deudor hiciere tradicin de ella a otro, por transferencia de dominio o constitucin de prenda, el acreedor aunque
su ttulo sea de fecha anterior, no tendr derecho contra los poseedores de buena fe, sino solamente contra los de mala fe. La
mala fe consiste en el conocimiento de la obligacin del deudor.
Art. 593: Si la cosa fuere mueble, y concurriesen diversos acreedores, a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin haber hecho tradicin a ninguno de ellos, ser preferido el acreedor cuyo ttulo sea de fecha anterior.
Art. 594: Si la cosa fuere inmueble y el deudor hiciere tradicin de ella a otro con el fin de transferirle el dominio, el acreedor
no tendr derecho contra tercero que hubiese ignorado la obligacin precedente del deudor; pero s contra los que sabindola
hubiesen tomado posesin de la cosa.
Art. 596: Si la cosa fuere inmueble, y concurriesen diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese obligado a
entregarla, sin que a ninguno de ellos le hubiese hecho tradicin de la cosa, ser preferido el acreedor cuyo instrumento
pblico sea de fecha anterior.

En resumidas cuentas, quien primero obtenga tradicin de la cosa y siempre que tenga buena fe, ser quien
adquiera el derecho real y va a tener preferencia sobre los dems acreedores, titulares de un derecho personal . La
prioridad temporal queda fijada en este caso por la tradicin. Ahora bien, cuando no se haya efectuado la tradicin
a ninguno de los acreedores, se trata meramente de obligaciones de dar cosa cierta y triunfa quien tiene el ttulo
ms antiguo. La ley 17.801 vino a incorporar nuevas variables a este precario sistema de preferencias que el
cdigo civil contena:
Primeramente, sienta para todos los derechos reales el principio de que quien primero registra es preferido.
Art. 19: La prioridad entre dos o ms inscripciones o anotaciones relativas al mismo inmueble se establecer por la fecha y el
nmero de presentacin asignado a los documentos en el ordenamiento a que se refiere el artculo 40. Con respecto a los
documentos que provengan de actos otorgados en forma simultnea, la prioridad deber resultar de los mismos. No obstante
las partes podrn, mediante declaracin de su voluntad formulada con precisin y claridad, substraerse a los efectos del
principio que antecede estableciendo otro orden de prelacin para sus derechos, compartiendo la prioridad o autorizando que
sta sea compartida.

Y el art. 5 consigna: Las escrituras pblicas que se presenten dentro del plazo de cuarenta y cinco das contados desde su
otorgamiento, se considerarn registradas a la fecha de su instrumentacin.

En segundo lugar, establece una reserva de prioridad a travs del certificado registral instaurado en los arts. 23/24.
Es lo que se ha dado en llamar bloqueo registral y cuyo efecto es garantizar la inmutabilidad de la situacin
jurdica registral del inmueble por el lapso de 15,25 30 das corridos en los cuales se deber celebrar la escritura
pertinente. Las medidas cautelares y los derechos reales que ingresen al registro durante la vigencia del
certificado, se inscribirn o anotarn de manera condicionada a las resultas del certificado.
Art. 24. El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la
provincia, territorio o Capital Federal. Queda reservada a la reglamentacin local determinar la forma en que se ha de solicitar
y producir esta certificacin y qu funcionarios podrn requerirlas. Asimismo, cuando las circunstancias locales lo aconsejen,
podr establecer plazos ms amplios de validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios pblicos del
interior de la provincia o territorio

El plazo de validez del certificado se cuenta en das corridos, pues los escribanos estn autorizados a celebrar
escrituras en das inhbiles. Los nicos que pueden solicitar certificados registrales son los escribanos con registro
otorgado en la provincia. Si se solicita un nuevo certificado, mientras el primero est vigente, tal circunstancia ser
consignada en el segundo certificado.
Art. 25. Expedida una certificacin de las comprendidas en los artculos anteriores, el registro tomar nota en el folio
correspondiente, y no dar otra sobre el mismo inmueble dentro del plazo de su vigencia ms el del plazo a que se refiere el

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artculo 5, sin la advertencia especial acerca de las certificaciones anteriores que en dicho perodo hubiere despachado. Esta
certificacin producir los efectos de anotacin preventiva a favor de quien requiera, en el plazo legal, la inscripcin del
documento para cuyo otorgamiento se hubiere solicitado.
Art. 17. Inscripto o anotado un documento, no podr registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea
incompatible, salvo que el presentado en segundo trmino se hubiere instrumentado durante el plazo de vigencia de la
certificacin a que se refieren los artculos 22 y concordantes y se lo presente dentro del plazo establecido en el artculo 5 o, si
se trata de hipoteca, dentro del plazo fijado en el artculo 3137 del Cdigo Civil.
Art. 18. No obstante lo dispuesto en el artculo anterior y a los efectos a que hubiere lugar por derecho, el Registro proceder
de la siguiente forma: a) Devolver los documentos que resulten rechazados, dejando constancia de su presentacin, tanto en
el Registro como en el documento mismo. La forma y tiempo de duracin de esta anotacin sern los que rigen respecto de la
inscripcin provisional; b) Si al solicitarse la inscripcin o anotacin existieren otras de carcter provisional, o certificaciones
vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la
circunstancia que la condiciona; c) Cuando la segunda inscripcin o anotacin obtenga prioridad respecto de la primera, el
Registro informar la variacin producida. La advertencia o informacin indicada se dirigir a quien hubiera efectuado la
peticin o a quien tuviere inters legtimo en conocer la situacin registral mediante notificacin fehaciente.

Veamos los distintos tipos de prioridad existentes.

PRIORIDAD DIRECTA: Puede ser inicial o final. En el sistema germnico, la prioridad es directa inicial, pues el
tiempo se determina por el asiento efectivo en el libro correspondiente. El asiento que se encuentra antes en el
folio, es el que prevalece. Si dos escrituras son presentadas simultneamente, triunfa la primera que logra que
se le practique el asiento. Nuestro sistema, es de prioridad directa final, no se tiene en cuenta el momento del
asiento definitivo sino el momento de ingreso al libro de entradas del registro; es por ello que en la matrcula del
inmueble figura el nmero y fecha de ingreso del documento en el libro diario. A esto se ha dado en llamar
retroprioridad endgena, porque el asiento del folio real retrocede al momento del asiento en el libro diario.
PRIORIDAD INDIRECTA: es una retroprioridad exgena, porque va a tomar lugar fuera del registro; es el caso
del art. 5 de la ley, cuando la escritura es presentada para su registracin dentro de los 45 das de celebrada. En
ese caso, la fecha del asiento se retrotrae a la de la celebracin de la escritura, otorgando prioridad desde el da
de su instrumentacin.
RESERVA DE PRIORIDAD: la reserva retrotrae an ms la fecha de la prioridad; resulta de los certificados
expedidos por el Registro que producen el llamado bloqueo registral, cuyo efecto es mantener inmutable la
situacin jurdica registral del inmueble por el plazo de validez del certificado, de 15, 25, o 30 das corridos segn
el caso (art. 24).
Art. 24: El plazo de validez de la certificacin que comenzar a contarse desde la cero hora del da de su expedicin, ser de
quince, veinticinco o treinta das segn se trate, respectivamente, de documentos autorizados por escribanos o funcionarios
pblicos con domicilio legal en la ciudad asiento del Registro, en el interior de la provincia o territorio o fuera del mbito de la
provincia.

Las cero horas se reputan las de inicio de ese da, de manera tal que si el certificado se expidi el 05 de mayo,
sern las 00:00 hs. de la noche anterior. Este momento como inicio del cmputo genera inconvenientes, pues dos
personas que solicitan un certificado en el mismo da, pueden obtener la expedicin en fechas distintas y as
puede darse que alguien obtenga un derecho preferente sobre otro que, inclusive, solicit el certificado el mismo
da con varias hs. de antelacin. Asimismo, varias personas pueden obtener el certificado el mismo da y no queda
claro quin goza de preferencia. Analizando las resoluciones de los Registros provinciales, vemos que el bloqueo
comienza el da de su expedicin en algunas provincias y el da del ingreso de la solicitud de certificado en otras
(segn nmero de orden del libro diario).
La certificacin est prevista tambin en el rgimen de automotores y produce un bloqueo de seis das (art. 6 D.L.
6582/58) y en el Registro de buques (Ley 19.170).
El nico que puede solicitar el certificado es el Escribano que se propone autorizar un acto que causar una
mutacin en los derechos reales de un inmueble. Para el caso de que la mutacin real sobre el inmueble sea a
partir de una subasta judicial, no se pide certificado sino Anotacin preventiva de subasta, el bloqueo que la ley
provincial 5771 establece en este caso es de 90 das, plazo en el cual debe realizarse el remate y comunicarse al
Registro; sin embargo las resoluciones registrales han extendido el plazo a un ao. La anotacin preventiva de
subasta se presenta en un formulario especial, firmado por el tribunal y es el Martillero designado por el Juez,
quien debe diligenciarlo. La comunicacin de subasta es un oficio comn que el juez emite, sin formulario.
Puede ocurrir que el inmueble aparezca gravado con usufructo, uso o habitacin; haciendo conocer esas
circunstancias a los oferentes (vgr. en los edictos previos), no hay inconveniente en proceder a la subasta. El
interesado adquirir el inmueble con las cargas reales que lo graven.
Tanto la certificacin expedida a solicitud de los Escribanos, como la Anotacin preventiva para subasta, brindan
un informe sobre el estado jurdico del bien y de los titularse (esto es, si estn inhibidos o inhabilitados o pueden
disponer libremente), pero no es la nica funcin que cumplen sino que, adems producen un bloqueo registral
(art. 25) a favor de quien requiera en el plazo legal la inscripcin del documento para cuyo otorgamiento se
hubiese solicitado (art. 25). Esto no quiere decir que el Registro no ingrese las subsiguientes peticiones de
anotacin o inscripcin en la matrcula; puede anotar embargos, inscribir transferencias de dominio, otorgar
nuevos certificados y hasta anotar preventivamente nuevas subastas, pero todas estas anotaciones o

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inscripciones no le sern oponibles al beneficiario del bloqueo, que podr vender, subastar, etc., como si no
hubiese ingresado nada posteriormente.
Pero en el caso de que deje vencer los plazos del bloqueo porque, por ejemplo, no ingres en trmino la Escritura
de venta o la comunicacin de subasta, quienes lograron anotar o inscribir sus ttulos luego del bloqueo, tendrn
prioridad temporal sobre el ex beneficiario y sus actos o cautelares sern plenamente vlidos. Aqu, quien
gozaba del bloqueo, ha perdido colocacin registral.
Autonoma de la voluntad: todo el sistema de prioridad hasta aqu estudiado puede ser modificado por pactos
entre partes. Antes de la ley 17.801, la autonoma de la voluntad sobre este punto ya estaba reglamentada para
las hipotecas, en lo que se ha dado en llamar reserva de rango enunciada en el art. 3135: Al constituir la
hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir ulteriormente otra de grado
preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar.

Con la sancin de la ley 17.801, el principio de autonoma de la voluntad en la prioridad registral fue extendido a
todos los derechos reales en el art. 19 de la ley, antes trascripto.
De este modo, los interesados podrn convenir la permuta de rango, posposicin de rango (cuando se conviene
perder la prioridad), rango de avance (si se escalan posiciones), etc. si existe un tercero registral perjudicado, se
necesita su consentimiento, por ejemplo, el titular de una hipoteca en tercer grado desea escalar al primer grado,
quien sea titular de la hipoteca en segundo grado deber consentirlo.
3.4 INSCRIPCIN: DOCUMENTOS QUE TIENEN ACCESO. INSTRUMENTOS PRIVADOS QUE ACCEDEN.
DISTINTOS TIPOS DE ASIENTO. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN: INSCRIPCIN Y TRADICIN EL
TERCERO REGISTRAL MATRICULACIN.
La accin de asentar las situaciones jurdicas registrables, se denomina registracin, reservndose el trmino
inscripcin para las mutaciones en los derechos reales, en tanto anotacin alude a las medidas cautelares.
En algunos ordenamientos la registracin de los derechos reales sobre inmuebles es optativa (por ejemplo
Espaa), mientras que en nuestro pas se entiende que es obligatoria. Ello surge de los siguientes artculos:
Art. 2: De acuerdo con lo dispuesto por los artculos 2505, 3135 y concordantes del Cdigo Civil, para su publicidad,
oponibilidad a terceros y dems previsiones de esta ley, en los mencionados registros se inscribirn o anotarn, segn
corresponda, los siguientes documentos: a) Los que constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales
sobre inmuebles; b) Los que dispongan embargos, inhibiciones y dems providencias cautelares; c) Los establecidos por otras
leyes nacionales o provinciales.
Art. 23: Ningn escribano o funcionario pblico podr autorizar documentos de transmisin, constitucin, modificacin o cesin
de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el ttulo inscripto en el Registro, as como certificacin expedida a tal
efecto por dicha oficina en la que se consigne el estado jurdico de los bienes y de las personas segn las constancias
registradas. Los documentos que se otorguen debern consignar el nmero, fecha y constancias que resulten de la
certificacin.

De esta forma, el inmueble con ttulos no registrados, sale del comercio jurdico. El art. 3 nos brinda los requisitos
que deben tener los documentos que ingresen al registro:
Art. 3: Para que los documentos mencionados en el artculo anterior puedan ser inscriptos o anotados debern reunir los
siguientes requisitos:
a) Estar constituidos por escritura notarial o resolucin judicial o administrativa, segn legalmente corresponda;
b) Tener las formalidades establecidas por las leyes y estar autorizados sus originales o copias por quien est facultado para
hacerlo;
c) Revestir el carcter de autnticos y hacer fe por s mismo o con otros complementarios en cuanto al contenido que sea
objeto de la registracin, sirviendo inmediatamente de ttulo al dominio, derecho real o asiento practicable. Para los casos de
excepcin que establezcan las leyes, podrn ser inscriptos o anotados los instrumentos privados, siempre que la firma de sus
otorgantes est certificada por escribano pblico, juez de paz o funcionario competente.

Instrumentos privados que acceden: El principio es que slo ingresan instrumentos pblicos al registro. Las
excepciones son pocas y deben estar consignadas expresamente en ley nacional o provincial, por ejemplo boletos
de compraventa de lotes adquiridos en remate segn ley 14.005, boletos de compraventa de Propiedad Horizontal
(PH) ley 19.724 o contratos de leasing (ley 25.248).
Los registros pueden ser:
1. de recepcin: registran principalmente documentos confeccionados fuera del registro, como el registro del
automotor o el inmobiliario.
2. de actuacin: registran principalmente documentos confeccionados dentro del registro, por ejemplo el registro
civil y de capacidad de las personas, que inscribe las actas de matrimonio o nacimiento, labradas all mismo.
A su vez, pueden dividirse en registros de:
1. transcripcin: la oficina copia todo el contenido del documento.
2. inscripcin: el asiento se conforma de breves notas sobre los datos principales del documento, tal es el caso
de nuestro registro de la propiedad inmueble. El art. 12 reza: El asiento de matriculacin llevar la firma del
registrador responsable. Se redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del

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inmueble, sus medidas, superficie y linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa
individualizacin.
3. enlegajamiento: la oficina recibe el documento y lo glosa a un legajo abierto para la cosa registrada, es el caso
de nuestro registro del automotor.
Se denomina asiento al instrumento pblico registral que consta en el libro respectivo y donde se plasma por
escrito la situacin jurdica registrada. Veamos ahora los distintos tipos de asiento:
Segn los efectos que puede tener la inscripcin:
a. constitutivos: cuando produce una mutacin real. Es el caso del registro del automotor y de equinos de pura
sangre de carrera. El derecho real nace o muta a partir de que es asentado en el registro. Antes, no genera
efectos ni para las partes.
b. declarativos: la mutacin real tienen lugar fuera del registro y la inscripcin le otorga oponibilidad frente a los
terceros. el derecho real nace antes de la registracin. Es el caso del registro de la propiedad inmueble, de
buques (ley 19.170) o de aeronaves (art. 50 del cdigo aeronutico).
Segn las formas:
a. positivos: dan cuenta de una mutacin real, haciendo nacer un asiento. Tal, la inscripcin de una transferencia
dominial o la constitucin de una hipoteca.
b. negativos: dejan sin efecto un asiento anterior. Es el caso de la cancelacin de hipoteca, extincin de
servidumbres, levantamiento de medidas cautelares.
Segn el tiempo:
a. primera inscripcin: es la que conduce a la matriculacin del inmueble y debe contener los datos que ordena el
art. 12 de la ley registral.
b. Inscripciones posteriores: se asientan en la matrcula ya existente.
Segn la situacin registrada:
a. inscripcin: se asienta una mutacin real
b. anotacin: se asienta una medida cautelar o una nota aclaratoria (por ejemplo de subsanacin de un error en
una fecha o nombre en la matrcula) o notas de correlacin (como la que vincula una matrcula madre con las
desmembraciones por subdivisin del inmueble); tambin se usa el trmino para designar todos los asientos que
obran fuera de la matrcula, por ejemplo constancias del libro diario de entradas.
Segn la funcin calificadora:
a. definitivo: cuando el documento es admitido por el registrador.
b. provisional: cuando el documento es observado, se inscribe provisionalmente hasta los 180 desde su
presentacin, a los fines de que sea subsanado.
Cuando el documento es rechazado, se inscribe provisionalmente por el plazo del recurso respectivo. Las
inscripciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de
su vigencia. La registracin definitiva es retroactiva.
Segn su relacin con el resto de los asientos:
a. condicionado: es el caso del art. 18 inc. b de la ley 17.801, Si al solicitarse la inscripcin o anotacin
existieren otras de carcter provisional, o certificaciones vigentes, o est corriendo respecto de stas el plazo
previsto en el artculo 5, aqulla se practicar con advertencia de la circunstancia que la condiciona; por lo
tanto, dependen de el resultado de otra anotacin o inscripcin para producir efectos.
b. Incondicionado, cumplen sus efectos sin ser afectadas por el resto de los asientos relacionados.
Podemos enunciar los siguientes caracteres del sistema registral inmobiliario:
En el sistema registral inmobiliario argentino, la inscripcin tiene un carcter puramente declarativo, que se
limita al perfeccionamiento de la adquisicin del derecho para su oponibilidad a terceros, no participa en la
constitucin del derecho real ni convalida los ttulos viciados.
La falta de inscripcin no invalida la adquisicin del derecho real, pero si menoscaba profundamente su valer, el
carcter erga omnes del derecho real: su derecho no ser oponible a aquel que haya obtenido colocacin
registral.
Se trata de un registro de ttulos: la funcin registral consiste en una toma de razn, mediante breves notas, de
los puntos principales que hacen a las personas, causa y objeto de la situacin asentada.
El asiento registral sirve como prueba de la existencia de la documentacin que le dio origen en los casos del
art. 1011 del Cdigo Civil, en los casos en que el protocolo notarial se hubiese destruido.
Se utiliza la tcnica del folio real, que consiste en destinar a cada inmueble un folio especial con una
caracterstica de ordenamiento que servir para designarlo (Nmero de Matrcula).

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 En la matrcula existe un tracto sucesivo vertical (encadenamiento de las titularidades) y un tracto sucesivo
horizontal (encadenamiento y coherencia entre las medidas cautelares, enmiendas, cancelaciones, etc.).
Proceso inscriptorio: La primera inscripcin es la que conduce a la matriculacin.
Se trata del primer asiento. Todos los ingresados despus, respecto de ese inmueble, son asientos posteriores (Ej.
Transferencia de dominio).
Cronolgicamente, lo primero es el pedido del certificado que efecta el Escribano Pblico que se propone
autorizar el acto jurdico de de constitucin, modificacin, transferencia o extincin de un derecho real sobre un
inmueble (arts. 23, 24 Ley 17.801). Para llevar a cabo el acto la ley otorga 15, 25 30 das corridos desde que el
certificado ha sido expedido (si quiere conservar el bloqueo registral que se gener con la solicitud).
Una vez celebrado el acto, segn el art. 5 de la Ley citada, hay 45 das para presentar el ttulo al registrador,
(distinto el caso de subasta, donde el Tribunal debe comunicar su realizacin inmediatamente).
Una vez que el documento es presentado al Registro para la toma de razn, ste da inicio a un proceso de
calificacin o control de legalidad del instrumento, segn el cual puede adoptar tres actitudes bsicas:
Rechazarlo
Admitirlo y practicar la registracin definitiva
Slo admitirlo y observarlo practicando registracin provisional que deja en suspenso la suerte final de la
inscripcin o anotacin que se pretende para el caso de que el interesado subsane los defectos que se
observen.
Por tanto, un proceso donde un documento ha sido observado, puede desembocar ms adelante en la registracin
definitiva o en la caducidad del proceso por vencimiento de su trmino sin que hayan sido subsanadas las
observaciones practicadas.
El art. 9 de la ley 17.801 dispone que cuando el documento no puede ser inscripto definitivamente porque tiene
defectos subsanables, la oficina practica una registracin provisional. Este asiento tiene un plazo de validez de
180 das corridos desde la fecha de presentacin del documento, ampliable o extensible mediante prrrogas
legales o facultativas, contenidas en la ley nacional y leyes provinciales.
Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o
cuando transcurre el plazo de su vigencia.
La registracin provisional se convierte en definitiva a travs de dos procedimientos claramente diferenciados:
Aceptando la calificacin de la oficina y, consecuentemente subsanando los defectos.
Obteniendo resolucin favorable en la etapa recursiva que se entabla por no compartir la observacin
efectuada.
En cualquiera de los dos casos, debe practicarse un asiento que recoja la registracin definitiva, el cual tendr
efectos retroactivos a la fecha de la registracin provisional.
ESQUEMA DEL PROCESO INSCRIPTORIO SEGN LEY 17.801:

Si se orden inscribir como consigna el tem a), ha finalizado el proceso inscriptorio en forma exitosa.
Ahora bien, puede suceder tambin que el Registro rechace u observe el documento.
Podr observar o rechazar documentos cuando surjan, de manera manifiesta, defectos en los mismos que
ataquen su validez. Si los defectos no son manifiestos, no tendr forma de saber que su informacin no es veraz y
los inscribir (documentos anulables).
Rezan los arts. Pertinentes de la Ley 17.801:
8. El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite, atenindose a
lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.
9. Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de nulidad
absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das de
presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento ochenta
das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin fundada del
requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que rectifique la decisin.
Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere concedido.

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Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local,
durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los
plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan
de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Rechaza cuando estos defectos provocan una NULIDAD ABSOLUTA. Las nulidades son absolutas cuando afectan
intereses de orden pblico, como por ejemplo cuando le faltan las firmas. Al Estado le interesa velar por la
veracidad de los Instrumentos Pblicos, cuando un instrumento pblico carece de firmas, no hay certeza de su
veracidad y las normas civiles lo consideran nulo de nulidad absoluta, tambin cuando contienen actos cuyo objeto
est prohibido (venta de personas) o cuando le faltan las formalidades que la ley exige para ese tipo de acto (por
ejemplo, una donacin de inmueble si no es efectuada por Escritura, es nula de nulidad absoluta).
La nulidad absoluta es insubsanable y deber celebrarse un acto jurdico nuevo de acuerdo a la ley.
Observa cuando el documento est viciado de NULIDAD RELATIVA. Esta especie de nulidad est establecida en
defensa del inters de una persona particular (ya no de la comunidad en general) y puede subsanarse. Un ejemplo
tpico, es el acto celebrado por un menor de edad, es nulo de nulidad relativa pero puede subsanarse fcilmente
celebrando un nuevo acto donde el representante legal del menor presta conformidad y ratifica lo actuado por
aqul.
En el caso de ANULABILIDAD, o sea cuando el documento sea anulable, el Registrador deber inscribirlo por ser
plenamente vlido hasta que un juez lo declare nulo. Es anulable cuando el vicio no es manifiesto y se necesita de
la investigacin y prueba judicial para descubrirlo. Por ejemplo, si hubo amenazas o coaccin para celebrar el acto
jurdico. El vicio no surgir del documento.
A partir de la presentacin del documento, hay un plazo de 180 das para subsanar las observaciones. Si bien,
puede reducirse porque dentro de los primeros 30 el Registro est calificando. Es decir que si el da 29 plante la
observacin, el presentante tendr 151 das para subsanar. Sin embargo, las leyes 17801 y 5771 (de Crdoba),
prevn varias prrrogas a tales fines. Durante todo plazo para subsanar, el documento es inscripto
provisionalmente y si las observaciones son subsanadas a tiempo, el proceso inscriptorio habr finalizado con
xito.
Puede ocurrir tambin que el presentante no est de acuerdo con el rechazo del documento o con las
observaciones efectuadas; en este caso, la ltima parte del art. 9 antes transcripto, habla de recursos. La
encargada de dar forma a estos recursos, es cada provincia (por ser ley adjetiva no delegada). En Crdoba, los
recursos estn contenidos en los arts. 15 al 19 de la ley 5771.
Artculo 15. Si el documento presentado al Registro General de la Provincia fuere observado por un defecto subsanable, el
registrador interviniente lo inscribir o anotar provisionalmente por el trmino de 180 das. Dentro de ese trmino el interesado
podr aceptar la observacin y solicitar una nueva prrroga de la inscripcin provisional por 90 das, la cual ser concedida por
la Direccin General. En caso de excepcin la Direccin General podr conceder, adems de sta, nuevas prrrogas de la
inscripcin o anotacin provisional, las que sern otorgadas cuando existiere fundamento suficiente a criterio de la Direccin
General, mediante resolucin fundada mencionando las causas que las motiven. Transcurrido el trmino de inscripcin o
anotacin provisional sin que se hubieren subsanado los defectos que impedan el registro definitivo o sin que se hubiere
recurrido en la oportunidad prevista en el artculo siguiente, la inscripcin provisional caducar de pleno derecho.
El rechazo del documento por estar viciado de nulidad absoluta y manifiesta ser dispuesto por la Direccin General,
suscribiendo el acto el titular o quien lo reemplace a ese efecto. El interesado podr recurrir ante la Justicia en la forma y plazo
previstos en el artculo 19. El documento que fuere rechazado, ser inscripto o anotado provisionalmente por el trmino para
interponer el mencionado recurso.
Artculo 16. En los casos en que mediara observacin motivada, el interesado podr interponer recurso de rectificacin
fundado ante el Registrador interviniente, dentro de los 30 das de haber sido notificado formalmente de la observacin que
impugna, debiendo acompaar todos los elementos de prueba que hagan a su derecho.
El registrador resolver la cuestin dentro de los 15 das.
Los escritos en que se interpongan los recursos previstos en este artculo y en los siguientes, debern reunir las formalidades
que establece la Ley de Procedimiento Administrativo.
Todos los plazos establecidos en este captulo, con excepcin del de inscripcin o anotacin provisional, se contarn de
acuerdo a lo establecido por la Ley de Procedimiento Administrativo.
La presentacin de los escritos podr hacerse hasta los primeros 30 minutos del horario administrativo del da hbil inmediato
siguiente al del vencimiento del plazo, a cuyo efecto se deber requerir la colocacin del cargo respectivo en la oficina
designada para la recepcin del documento.
Artculo 17. Contra la resolucin que mantenga la observacin, o si no fuera resuelta dentro del plazo previsto, podr el
interesado interponer dentro del plazo de 15 das, recurso de apelacin ante el Director General, quien deber dictar resolucin
dentro del plazo de 30 das.
El plazo para interponer este recurso se computar a partir de la fecha de notificacin de la resolucin denegatoria del recurso
de rectificacin o a partir del vencimiento del plazo para resolver, segn el caso. La resolucin del Director cerrar la instancia
administrativa y dejar expedita la jurisdiccional.
Artculo 18. En caso de que la resolucin recada en el recurso de apelacin dispusiere la toma de razn requerida, la
inscripcin o anotacin provisional se convertir en definitiva. Si la resolucin mantuviere la observacin del documento, para
lograr su registro definitivo deber el interesado subsanar las observaciones dentro del nuevo plazo de inscripcin provisional
que deber fijar la resolucin denegatoria y que ser de 60 das contados desde la fecha de notificacin; todo ello sin perjuicio
de su derecho a recurrir jurisdiccionalmente en la forma y plazo que establece el artculo siguiente.

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Transcurrido el plazo de inscripcin o anotacin provisional y su prrroga, sin que hubieren subsanado los defectos que
impedan el registro definitivo o sin que se hubieren intentado los recursos establecidos en este captulo, la inscripcin o
anotacin provisional caducar de pleno derecho.
Artculo 19. Contra la resolucin denegatoria de la Direccin General se podr recurrir por ante la Cmara de Apelaciones en
lo Civil y Comercial de turno de la Capital. El recurso deber interponerse ante el Registro General dentro de los diez das de
notificada la resolucin denegatoria en el mismo acto. Interpuesto el recurso, la Direccin General deber elevarlo dentro de
los 5 das al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara que corresponda. La Cmara resolver el
recurso sin sustanciacin. Mientras dure la sustanciacin de este recurso se considera extendido el plazo de la inscripcin o
anotacin provisional.
Artculo 20. En los casos en que los Tribunales insistieran en las inscripciones dispuestas, la Direccin General elevar los
antecedentes al Excmo. Tribunal Superior de Justicia para su remisin a la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial de
turno de la Capital, dentro de los 15 das en que se devolviere el documento al Registro General, para que resuelva el conflicto,
mantenindose la inscripcin o anotacin provisional durante la sustanciacin del mismo.

Los efectos y consecuencias de la Resolucin de la Cmara se regirn por lo dispuesto en el artculo 18.
En resumen:
Contra la decisin de rechazo del documento se puede interponer recurso de apelacin en el plazo de diez das,
acompaando toda la prueba. Rechazado, queda expedita la va civil en Tribunales.
Contra la decisin del registrador de observar el documento, se puede interponer recurso de rectificacin en el
plazo de 30 das. Puede que el registrador cambie de opinin e inscriba; pero en el caso de no ser as, contra la
decisin de mantener la observacin, se puede interponer recurso de apelacin por ante el Director del Registro
en el plazo de quince das, acompaando toda la prueba. De mediar silencio o rechazo, queda abierta la va
jurisdiccional para que decida la Cmara de Apelaciones en lo Civil y Comercial que por turno corresponda.
Para el caso en que el Registro se negare a proceder a un asiento ordenado por un juez, ste puede interponer
recurso de insistencia (art. 20) y resuelve la Cmara en lo Civil y Comercial en turno. Mientras se sustancia el
recurso, se mantiene la inscripcin provisional.
Tercero registral: se denomina as a la persona que tiene un inters legtimo en relacin a un asiento, como el
acreedor a quien se ha burlado simulando la venta del bien e inscribiendo la misma para hacerla oponible.
3.5 ESPECIALIDAD Y DETERMINACIN: APLICACIN A CADA UNO DE LOS ELEMENTOS DE LA RELACIN
JURDICA PUBLICITADA
Este principio nos indica que, en los instrumentos que lleguen al Registro, deben estar perfectamente
individualizados los elementos de la relacin jurdica (sujeto objeto - causa o el hecho jurdico plasmados en l).
La relacin jurdica puede ser, por ejemplo, una compraventa inmobiliaria o la constitucin de una hipoteca y un
hecho jurdico es, por ejemplo, la muerte del usufructuario, cuyo efecto es la extincin del usufructo.
En la matrcula del registro de Crdoba, hay un casillero para la determinacin de los sujetos titulares del derecho
que se registra, el tem a) y all se consignan los datos exigidos para individualizar los sujetos en las Escrituras
pblicas (art. 1001 del cdigo civil), los datos de la causa formal donde est contenido el acto o hecho jurdico
(Escritura, nmero, fecha y nmero de registro del Escribano, generalmente) y la causa material contenida en el
acto (compraventa, donacin, etc.); en cuanto a la determinacin del objeto (inmueble), se hallan en el
encabezado de la matrcula, luego del nmero de folio real abierto para el inmueble.
El art. 12 de la ley registral enumera los datos que debe contener el asiento de matriculacin, pero por analoga se
extiende a todos los dems asientos; all encontramos requisitos de especialidad en cuanto a los elementos de la
relacin jurdica. El mismo reza: Art. 12. El asiento de matriculacin llevar la firma del registrador responsable. Se
redactar sobre la base de breves notas que indicarn la ubicacin y descripcin del inmueble, sus medidas, superficie y
linderos y cuantas especificaciones resulten necesarias para su completa individualizacin. Adems, cuando existan, se
tomar razn de su nomenclatura catastral, se identificara el plano de mensura correspondiente y se har mencin de las
constancias de trascendencia real que resulten. Expresar el nombre del o de los titulares del dominio, con los datos
personales que se requieran para las escrituras pblicas. Respecto de las sociedades o personas jurdicas se consignar su
nombre o razn social, clase de sociedad y domicilio. Se har mencin de la proporcin en la copropiedad o en el monto del
gravamen, el ttulo de adquisicin, su clase, lugar y fecha de otorgamiento y funcionario autorizante, establecindose el
encadenamiento del dominio que exista al momento de la matriculacin. Se expresar, adems, el nmero y fecha de
presentacin del documento en el Registro.

El caso especial de la hipoteca: Uno de los caracteres esenciales en la hipoteca es la especialidad; sta incluye
la correcta determinacin de los elementos de la relacin jurdica antes citados y adems la determinacin del
crdito que garantiza y del cual es accesoria.
El asiento registral de una hipoteca, debe contener estos mismos datos exigidos para que la hipoteca exista.
Veamos cules son.
Art. 3.109: No puede constituirse hipoteca sino sobre cosas inmuebles, especial y expresamente determinadas, por una suma
de dinero tambin cierta y determinada. Si el crdito es condicional o indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual,
o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en
el acto constitutivo de la hipoteca.
Art. 3.131: El acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1, el nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas
designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su denominacin legal, y el lugar de su establecimiento;

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2, la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se encuentra; 3, la situacin de la finca y sus
linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la calle en que se encuentre; 4, la
cantidad cierta de la deuda.

Por nombre y apellido del deudor, debe entenderse del propietario del inmueble, que no necesariamente es el
deudor del prstamo, ya que se puede hipotecar el inmueble propio para garantizar una deuda ajena.
3.6 TRACTO SUCESIVO: CONCEPTO TRACTO ABREVIADO CARCTER DE LA ENUMERACIN DEL ART.
16 DE LA LEY 17.801
El tracto sucesivo es el perfecto encadenamiento y correlacin de cada asiento con los dems referidos al sujeto,
objeto o causa. Por ejemplo, la cancelacin de una hipoteca implica un asiento anterior donde figuraba la
constitucin, el traspaso de la propiedad sobre el inmueble implica que el disponente figuraba como dueo y a la
vez que no figuraba inhibicin a su nombre en el folio personal, entre otros.
El encadenamiento de titularidades dominiales est plasmado en el siguiente artculo:
Art. 15. No se registrar documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la
inscripcin precedente. De los asientos existentes en cada folio deber resultar el perfecto encadenamiento del titular del
dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.

Cuando se abre la matrcula de un inmueble sobre el que no figuraba inscripcin alguna con anterioridad, como el
que es usucapido, no existir titular registral anterior ni encadenamiento posible.
Existen cuatro excepciones al tracto sucesivo de titulares dominiales, son aquellos casos que estn
enumeradas en el art. 16. Se permite mediante realizar la inscripcin de una mutacin real en la cual el disponente
no es quien figura como titular del derecho real en la matrcula y el fundamento es la economa inscriptoria pues,
de no existir estas excepciones, se producira la inscripcin a nombre de ciertos adquirentes al solo efecto de
proceder inmediatamente a la inscripcin de un sucesor particular.
Sin embargo, la inscripcin practicada debe contener todos los datos del tracto y esto incluye los del transmitente
que no figuraba previamente como titular. Veamos los casos:
Art. 16. No ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad del tracto con respecto al
documento que se otorgue, en los siguientes casos:
a) Cuando el documento sea otorgado por los jueces, los herederos declarados o sus representantes, en cumplimiento de
contratos u obligaciones contradas en vida por el causante o su cnyuge sobre bienes registrados a su nombre,
(El caso tpico es aqul donde el causante haba firmado un boleto de compraventa inmobiliaria, considerado una promesa de
celebrar escritura, y los herederos lo hacen por l).
b) Cuando los herederos declarados o sus sucesores transmitieren o cedieren bienes hereditarios inscriptos a nombre del
causante o de su cnyuge;
(Los herederos declarados, en lugar de dividirse la herencia adjudicndose las hijuelas e inscribindolas a su nombre, ceden
sus derechos sobre el inmueble a un tercero).
c) Cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la particin de bienes hereditarios;
(All los herederos, tambin en el marco de un juicio sucesorio, realizan mutaciones reales como subdivisin de un inmueble en
lotes, o sometimiento al rgimen de propiedad horizontal).
d) Cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultnea y se refieran a negocios jurdicos que versen
sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido distintos funcionarios. En todos estos
casos el documento deber expresar la relacin de los antecedentes del dominio o de los derechos motivo de la transmisin o
adjudicacin, a partir del que figure inscripto en el registro, circunstancia que se consignar en el folio respectivo.

(En este caso, quien adquiere el bien y an no figura inscripto como titular, dispone simultneamente del inmueble;
por ejemplo, en la misma escritura donde se est vendiendo el inmueble, el comprador constituye hipoteca). Se
pregunta la doctrina cundo los dos actos jurdicos se consideran simultneos: Las opiniones son de lo ms
variado, en un extremo se ubican quienes slo aceptan la simultaneidad cuando los actos jurdicos son celebrados
en el marco de la misma audiencia notarial; algunos, como Gabriel Ventura, sostienen que ambos actos jurdicos
deben ser celebrados en el transcurso de un da, pues es como el Derecho cuenta los plazos segn el art. 24 del
cdigo civil; otros, como Gustavo Bono, opinan que la simultaneidad abarca todos los actos jurdicos celebrados
bajo el bloqueo de un certificado registral.
3.7 LEGALIDAD. CONCEPTO. LA FUNCIN CALIFICADORA: EXTENSIN Y LMITES. ACTOS VLIDOS,
NULOS (DE NULIDAD ABSOLUTA Y RELATIVA) Y ANULABLES. DEFECTOS SUBSANABLES E
INSUBSANABLES: FALTA DE CONCORDANCIA DE ASIENTOS FALTA DE DOCUMENTACIN ACCESORIA
Este principio nos dice que los ttulos que ingresen al Registro sern sometidos a un examen o calificacin a los
fines de controlar si son vlidos y perfectos, cumpliendo los requisitos de ley . A este deber-facultad que tiene el
registrador se ha dado en llamar funcin calificadora.
Art. 8: El Registro examinar la legalidad de las formas extrnsecas de los documentos cuya inscripcin se solicite,
atenindose a lo que resultare de ellos y de los sistemas respectivos.

Hay dos posturas doctrinarias respecto de esta norma: la restringida (Moisset de Espans), interpreta literalmente
el texto y estima que el registrador slo debe verificar las formalidades de cada tipo de acto (que sea un

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instrumento pblico, con firma del funcionario o escribano, con sello del notario, etc.); mientras que la tesis amplia
(Lpez de Zavala), considera que es necesario adentrarse en algunos aspectos intrnsecos del instrumento, tales
como capacidad y titularidad de los disponentes y, asimismo, correlacionar con las dems anotaciones e
inscripciones como el folio personal, controlando que quien dispone no est inhibido.
Una vez que el registrador ha calificado (para lo cual la ley otorga treinta das desde la presentacin del
instrumento) tiene tres opciones: lo inscribe, lo observa o lo rechaza.
Si es observado, se inscribir provisionalmente a los fines de su subsanacin (contando 180 das desde su
presentacin), tambin podr presentar recurso de rectificacin en el trmino de treinta das de notificada la
observacin; si es rechazado, se inscribir provisionalmente por el plazo de diez das para dar tiempo al
presentante a interponer recurso de Apelacin en contra de la decisin.
Art. 9: Si observare el documento, el Registro proceder de la siguiente manera: a) Rechazar los documentos viciados de
nulidad absoluta y manifiesta; b) Si el defecto fuere subsanable, devolver el documento al solicitante dentro de los treinta das
de presentado, para que lo rectifique. Sin perjuicio de ello lo inscribir o anotar provisionalmente por el plazo de ciento
ochenta das, contado desde la fecha de presentacin del documento, prorrogable por perodos determinados, a peticin
fundada del requirente. Si ste no estuviere de acuerdo con la observacin formulada, deber solicitar al Registro que
rectifique la decisin. Esta solicitud implica la prrroga del plazo de la inscripcin o anotacin provisional si antes no se hubiere
concedido.
Cuando la decisin no fuese rectificada podr promoverse el recurso o impugnacin que correspondiere segn la ley local,
durante cuya sustanciacin se mantendr vigente la inscripcin o anotacin provisional. La reglamentacin local fijar los
plazos mximos dentro de los cuales deben sustanciarse los recursos. Las inscripciones y anotaciones provisionales caducan
de pleno derecho cuando se convierten en definitivas o transcurre el plazo de su vigencia.

Veamos el sistema de nulidades de nuestro cdigo civil:

1. Actos Nulos: aqullos en donde el vicio es manifiesto.
a. de nulidad absoluta: est comprometido el orden pblico (por ejemplo, casos de objeto ilcito como venta de
material gentico, o de nulidad material de los instrumentos pblicos cuando no renen los requisitos
esenciales); estos actos son insubsanables y el registro rechaza el documento, que es inscripto provisionalmente
a los fines de dar tiempo a la interposicin del recurso.
b. de nulidad relativa: es afectado el inters privado de los particulares (por ejemplo, un acto de disposicin
realizado por un menor o un supuesto representante de una persona jurdica que no acredita suficientemente el
mandato, tambin es el caso de que faltare algn requisito de forma no esencial en el acto), se establecen en
proteccin del particular afectado y son subsanables. El registro observa los documentos y los inscribe
provisionalmente por 180 das contados desde su presentacin; se puede subsanar o interponer el recurso
pertinente.
2. Actos anulables: aqullos en donde el vicio est oculto y es necesaria una investigacin en sede judicial. El
registrador proceder a la inscripcin o anotacin del documento, pues no tiene potestades para la investigacin
de los vicios no manifiestos; de todas formas, no le ser posible detectarlos. Sera el caso de una compraventa en
donde el disponente fue amenazado, o en la cual se han falsificado los documentos y un tercero se hace pasar por
el disponente.
3.8 ROGACIN. PERSONAS LEGITIMADAS PARA ACTUAR RECTIFICACIN DE ASIENTOS
CANCELACIN Y CADUCIDAD
Este principio establece que la actividad del registrador debe ser impulsada por los interesados. El art. 6 de la ley
17.801 expresa, en tal sentido:
Art. 6: La situacin registral slo variar a peticin de:
a) El autorizante del documento que se pretende inscribir o anotar, o su reemplazante legal;
b) Quien tuviere inters en asegurar el derecho que se ha de registrar. Cuando por ley local estas tareas estuvieren asignadas
a funcionarios con atribuciones exclusivas, la peticin deber ser formulada con su intervencin.

Como menciona el inciso b), en la ley registral de las provincias se pueden establecer otros requisitos.; veamos la
ley 5771 de la provincia de Crdoba:
Artculo 4: La peticin para variar una situacin registral deber formularse exclusivamente por notario de registro, autoridad
judicial o autoridad administrativa de la Provincia, segn la naturaleza del documento. La inscripcin o anotacin de
documentos privados se efectuar con intervencin de un abogado de la matrcula o notario de registro de la provincia

Se denomina peticin a la solicitud de inscripcin, anotacin, cancelacin, etc. que efecta el interesado. Debe ir
acompaada de los ttulos que invoca y estar contenida en el formulario tipo que cada registro establece.
Hay casos en que las mutaciones registrales se producen sin rogacin. Son las excepciones al principio,
veamos los casos:
Rectificacin de asientos:
Art. 34: Se entender por inexactitud del Registro todo desacuerdo que, en orden a los documentos susceptibles de
inscripcin, exista entre lo registrado y la realidad jurdica extrarregistral.
Art. 35: Cuando la inexactitud a que se refiere el artculo precedente provenga de error u omisin en el documento, se
rectificar, siempre que a la solicitud respectiva se acompae documento de la misma naturaleza que el que la motiv o

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resolucin judicial que contenga los elementos necesarios a tal efecto. Si se tratare de error u omisin material de la inscripcin
con relacin al documento a que accede, se proceder a su rectificacin teniendo a la vista el instrumento que la origin.

El art. 47 de la ley cordobesa autoriza la rectificacin de oficio en el siguiente caso: El Director ordenar de oficio la
rectificacin, aclaracin o modificacin de errores evidentes del Registro y la reconstruccin de folios, total o parcialmente
destruidos o faltantes. Dejar constancia de los documentos utilizados para ello.

Sera el caso de que, por ejemplo, el asiento tuviera como fecha de suscripcin de una hipoteca el 30.03.1190; el
registrador podra, de oficio, enmendar el asiento y consignar la fecha correcta (30.03.1990), pues el error es obvio
y manifiesto.
Sin embargo, en la prctica, las rectificaciones en los asientos y las reconstrucciones de folios deteriorados o
faltantes son peticionadas por las partes puesto que el registro est colapsado.
Veamos el art. 48 de la ley cordobesa:
Artculo 48. La rectificacin de los asientos registrales inexactos por error u omisin en el documento inscripto, respecto de la
matriz o expediente original, se efectuar mediante documento de la misma naturaleza, judicial, notarial o administrativo que el
que motiv el asiento. El error u omisin en el asiento registral por diferir con el documento a que accede, se rectificar
mediante el reintegro del documento inscripto a fin de rectificar el asiento inexacto teniendo a la vista y tomando en
consideracin el documento mismo. El error u omisin en el asiento registral por diferir ste de la rogacin que acompa el
documento inscripto, se rectificar mediante el reintegro del documento inscripto portando rogacin acorde con el mismo, la
cual deber sealar la diferencia entre el asiento producido y la rogacin originaria.

De ello se deducen tres posibles causas de inexactitud:

1. el error se encuentra en el ttulo inscripto
2. el error se encuentra en el asiento
3. el error se encuentra en la peticin o rogacin
Cancelacin y caducidad de asientos: Segn Lpez de Zavala 6 6 Lpez de Zavala Fernando, op. Cit. p. 71 ,
cancelacin es la extincin de un estado jurdico registral preexistente en virtud de la modificacin de la situacin
extrarregistral que le daba origen. Si hay cancelacin (asiento negativo), debe haber un asiento positivo que
cancelar o dejar sin efecto, tal como la inscripcin de una hipoteca o un usufructo.
Algunas cancelaciones proceden por rogacin y otras de pleno derecho, veamos la ley nacional:
I. a peticin de parte: es la generalidad de los casos.
Art. 36: Las inscripciones y anotaciones se cancelarn con la presentacin de solicitud, acompaada del documento en que
conste la extincin del derecho registrado; o por la inscripcin de la transferencia del dominio o derecho real inscripto a favor
de otra persona; o por confusin; o por sentencia judicial o por disposicin de la ley. Cuando resulten de escritura pblica, sta
deber contener el consentimiento del titular del derecho inscripto, sus sucesores o representantes legtimos. Tratndose de
usufructo vitalicio ser instrumento suficiente el certificado de defuncin del usufructuario. La cancelacin podr ser total o
parcial segn resulte de los respectivos documentos y se practicar en la forma determinada por la reglamentacin local.

II. De pleno derecho: es el caso de las hipotecas (a los 20 aos de la toma de razn), las medidas cautelares (a
los 5 aos de la toma de razn) y las inscripciones provisionales para subsanar (a los 180 das de presentado el
ttulo, o ms si hay prrrogas) y tambin los certificados del art. 24, sin no son usados en trmino.
Art. 37: Caducan de pleno derecho y sin necesidad de solicitud alguna, por el transcurso del tiempo que expresa este artculo
o por el que, en su caso, establezcan leyes especiales:
a) La inscripcin de la hipoteca, al vencimiento del plazo legal si antes no se renovare;
b) Las anotaciones a que se refiere el inciso b) del artculo 2, a los cinco aos, salvo disposicin en contrario de las leyes. Los
plazos se cuentan a partir de la toma de razn.

3.9 PUBLICIDAD Y FE PBLICA REGISTRAL: PUBLICIDAD DIRECTA POR EXHIBICIN DE LIBROS LOS
INFORMES LOS CERTIFICADOS LAS LLAMADAS FUGAS REGISTRALES ANLISIS DEL ART. 3147
DEL CDIGO CIVIL
La publicidad de los derechos reales es la actividad dirigida a hacer cognoscible una situacin jurdica real, que
persigue como finalidad primordial la proteccin del crdito y la seguridad en el trfico jurdico 7 y puede ser:
Publicidad material: produce efectos sustantivos en la realidad extrarregistral, tales como oponibilidad,
constitutividad o la buena fe que se reputa de quien ha averiguado el estado de los bienes. Es la que ingresa al
registro.
Publicidad formal: hace a la informacin que brinda es registro a travs de sus asientos. Es la que sale del
registro; por ejemplo fotocopia del folio real, informes, etc. Est consagrada en el art. 21 de la Ley Registral
(L.R.):
El certificado del art. 23 L.R., es una diligencia previa a todo acto jurdico de disposicin sobre inmuebles, tiene
una doble naturaleza. Est dotado de publicidad formal, informa el estado de las personas disponentes (inhibicin,
titularidad, etc.) y de los bienes a disponer (cautelares, cargas reales, etc.). Su aspecto de publicidad material hace
al bloqueo registral, pues genera un efecto de inoponibilidad.

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Art. 21: El Registro es pblico para el que tenga inters legtimo en averiguar el estado jurdico de los bienes, documentos,
limitaciones o interdicciones inscriptas. Las disposiciones locales determinarn la forma en que la documentacin podr ser
consultada sin riesgo de adulteracin, prdida o deterioro.

Fe pblica registral: Un asiento es exacto cuando coincide con la realidad jurdica material extrarregistral, o sea
aquella que los jueces declararan llegado el caso de un litigio. Algunos sistemas registrales presumen esta
exactitud iure et de iure y cuentan con un sistema de seguros para los casos en que no es as. En nuestro sistema
esta presuncin no opera, pues el art. 4 de la L.R. indica que la inscripcin no es convalidante.
El principio de fe pblica registral se refiere, en nuestro registro inmobiliario, a la presuncin de autenticidad de los
documentos emanados del registro.
Los certificados e informes son instrumentos pblicos que hacen plena fe de su contenido, acreditado reflejar los
asientos sobre los que informan. Si se hubiese registrado un ttulo nulo o viciado, el informe slo acreditar que el
ttulo existe y que su contenido es el reflejado all, no sanear el ttulo.
FUGAS REGISTRALES: Qu pasa si el Registro olvida informar un embargo u otra cautelar o la titularidad de
un dominio, etc., en el marco de un informe o de un certificado registral?
Veamos qu dijo Vlez respecto de las hipotecas:
Art. 3.146: El oficial encargado de las hipotecas no debe dar, sino por orden del juez, certificado de las hipotecas registradas,
o de que determinado inmueble est libre de gravamen.
Art. 3.147: El es responsable de la omisin en sus libros de las tomas de razn, o de haberlas hecho fuera del trmino legal.
Es responsable tambin del perjuicio que resulte al acreedor de la falta de mencin en sus certificados, de las inscripciones o
tomas de razn existentes, o por negar la toma de razn que se le pide por persona autorizada para ello.

Por ello, es el Estado quien responder ante una omisin u error en las registraciones o los informes. Ser, en el
caso del Registro inmobiliario, la provincia donde est ubicado.
4 DINAMICA DEL DERECHO REAL
4.1 MODELOS DE ADQUIRIR LOS DERECHOS REALES Y MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO
Los derechos reales se adquieren por ttulo y modo.
TTULO: Alude a la causa fuente de la adquisicin del derecho. Responde a la pregunta cmo vino a ser titular
del derecho? Puede consistir en un hecho jurdico (aprehensin del objeto que no es de nadie), o un acto jurdico
(compraventa, constitucin de hipoteca, legado, etc.). El ttulo material es el negocio contenido dentro del acto
jurdico (compraventa, donacin). El ttulo formal es el acto jurdico (escritura, instrumento privado). Uno es
contenido y el otro es continente.
MODO: el modo es el segundo elemento en la constitucin del derecho real. Puede ser inscriptorio o posesorio.
Luego de celebrado el acto jurdico, o en el momento en que tiene lugar el hecho jurdico que dan causa o ttulo al
derecho, la cosa debe ser aprehendida, tomada materialmente por el sujeto (modo posesorio) o bien el derecho
debe ser inscripto (modo inscriptorio). El derecho real necesitar de uno u otro modo, segn el objeto sobre el cual
recaiga. En el caso de los automotores, el modo es inscriptorio. Antes de la inscripcin, no se adquiere el dominio;
lo mismo sucede con los caballos pura sangre de carrera. En cambio, el registro de la propiedad inmueble es
declarativo y por ello la inscripcin slo otorga oponibilidad, no ayuda a la constitucin del derecho ni sanea los
ttulos. El modo de adquisicin de los inmuebles es la posesin, que se toma a travs de la tradicin.
Se ha considerado que en el caso de la usucapin, el ttulo es la ley y el modo es la posesin continua por el
tiempo de ley.
Cuando decimos modos de adquisicin del derecho real, aludimos a la manera en la cual ste puede ser
adquirido. Estudiaremos la adquisicin de los derechos reales a travs de los modos de adquisicin del dominio,
no obstante, al estudiar cada derecho real en particular, analizaremos las particularidades en la constitucin de
cada uno.
Llamamos genricamente modo de adquisicin de los derechos reales, a los hechos o actos jurdicos de los que
surge la constitucin de un derecho real en cabeza de una o ms personas.
El art. 2524 enumera en forma no taxativa los modos de adquisicin del dominio, a saber:
Art. 2.524: El dominio se adquiere: 1 Por la apropiacin; 2 Por la especificacin; 3 Por la accesin; 4 Por la tradicin; 5
Por la percepcin de los frutos; 6 Por la sucesin en los derechos del propietario; 7 Por la prescripcin.

A esta enumeracin le faltan como modos de adquisicin del dominio:

LA LEY: en los casos en que atribuye la propiedad de una cosa al poseedor de buena fe, como ocurre en el
supuesto del art. 2412 o el caso de los tesoros.
LA EXPROPIACIN: Por la cual el Estado adquiere el dominio de ciertos bienes, a travs de una ley y previa
indemnizacin.
Los modos de adquisicin antes reseados, pueden ser sujetos a diversas clasificaciones: a ttulo oneroso o
gratuito, por actos inter vivos o mortis causa y originarios o derivados, siendo esta ltima la distincin ms
trascendente y se basa en la ligazn con el titular anterior. En los modos de adquisicin originarios, la constitucin

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del derecho real se realiza en forma totalmente independiente al titular anterior, sin consideracin alguna a que la
cosa haya tenido propietario anterior o no; en los modos derivados, el derecho proviene de un antecesor que lo
transmite en las mismas condiciones y con las mismas limitaciones que recaan en cabeza de l. Por ejemplo, si
alguien se apropia de un bien mueble sin dueo, lo adquiere en forma originaria y sin limitaciones pero, si esa
misma cosa estaba prendada y es el dueo quien transfiere el dominio, lo har con la consiguiente carga real que
es el derecho de prenda. El principio est consagrado en el art. 3270 y dice que nadie puede transmitir sobre un
objeto un derecho mejor o ms extenso del que gozaba.
A continuacin, vamos a ver los modos de adquirir el dominio en particular.
4.2 APROPIACIN: CONCEPTO COSAS APROPIABLES Y COSAS EXCLUIDAS LA CAZA Y LA PESCA
APROPIACIN - Bsicamente, nos remitimos a lo dicho cuando estudiamos los modos de adquirir la posesin,
con la nica particularidad que en este caso la aprehensin no se efecta con nimo de poseer solamente, sino de
ser titular del derecho real. El adquirente debe tener capacidad (mayores de diez aos no dementes), la cosa debe
ser mueble abandonada o sin dueo y susceptible de apropiacin.
Art. 2.343: "Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territoriales, ros y lagos navegables, guardndose los reglamentos sobre la pesca
martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de ellos no los reclamare inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el mar arroja, siempre que no presenten signos de un dominio anterior;
4 Las plantas y yerbas que vegetan en las costas del mar, y tambin las que cubrieren las aguas del mar o de los ros o lagos,
guardndose los reglamentos policiales;
5 Los tesoros abandonados, monedas, joyas y objeto s preciosos que se encuentran sepultados o escondidos, sin que haya
indicios o memoria de quien sea su dueo, observndose las restricciones de la parte especial de este cdigo, relativas a esos
objetos.

Recordemos que, si bien las cosas que no tienen dueo se reputan del Estado, es necesario un acto positivo de
aqul para efectivizar el principio; hasta tanto, son apropiables por los particulares.
Los bienes se reputan cosas perdidas cuando han salido del mbito donde usualmente se conservan (elemento
objetivo), en virtud de un caso fortuito o una negligencia de su propietario (elemento subjetivo), lo que excluye el
caso de abandono voluntario. Las cosas perdidas son cosas con dueo, por ello no son apropiables. En virtud de
ello, se critica la tcnica del codificador por legislar sobre las cosas perdidas en el captulo relativo a la
apropiacin. All se consigna el derecho a recompensa y devolucin de gastos efectuados por el hallador, as como
la facultad del dueo de exonerarse de pagar dichas sumas, si abandona la cosa en manos de aqul (art. 2533).
La jurisprudencia ha considerado que, para que nazca el derecho a la recompensa, no debe existir una relacin
entre el propietario y el hallador por la cual ste se encuentre en condiciones de encontrar la cosa, caso de la
azafata de un avin, un taxista o el sereno de un local.
En relacin a la caza y la pesca y la caza (dos variantes especficas de apropiacin), el cdigo civil es bastante
casustico. Veamos.
Respecto de la caza: Los animales salvajes o bravos son cosas sin dueo. Su propiedad se adquiere por
apropiacin y se pierde, segn el art. 2605, cuando recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver
a la residencia de su dueo.
Art. 2.540: La caza es otra manera de apropiacin, cuando el animal bravo o salvaje, vindose en su libertad natural, fuese
tomado muerto o vivo por el cazador, o hubiese cado en las trampas puestas por l.
Art. 2.541: Mientras el cazador fuese persiguiendo al animal que hiri, el que lo tomase deber entregrselo.

Segn estas disposiciones, quien hallase el animal en la trampa, tendra la obligacin de entregarlo al cazador
porque l tiene prelacin sobre ste; cuando hay entrampamiento, existe apropiacin aunque sin acto de
aprehensin material.
Art. 2.542: No se puede cazar sino en terrenos propios, o en terrenos ajenos que no estn cercados, plantados o cultivados, y
segn los reglamentos de la polica.
Art. 2.543: Los animales que se cazaren en terrenos ajenos, cercados, o plantados, o cultivados, sin permiso del dueo,
pertenecen al propietario del terreno, y el cazador est obligado a pagar el dao que hubiere causado.

El cdigo civil considera que los animales salvajes son res nullius, sin embargo, en el caso de que los terrenos
donde cazare estuvieren cercados, plantados o cultivados (o sea con signos evidentes de tener un poseedor), y
fueren atrapados sin consentimiento del dueo del fundo, la ley le atribuye a aqul la propiedad de los animales,
como una sancin para el cazador.
Art. 2.544: Mientras el que tuviere un animal domesticado que recobre su libertad, lo fuese persiguiendo, nadie puede tomarlo
ni cazarlo.

El codificador equipar con esta disposicin al animal domesticado que recobra su libertad, con los animales
salvajes y le aplic al dueo que lo va persiguiendo, el mismo rgimen del cazador que va tras su presa.
En relacin a la pesca:

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Art. 2.547: La pesca es tambin otra manera de apropiacin, cuando el pez fuere tomado por el pescador o hubiere cado en
sus redes.
Art. 2.548: Es libre pescar en aguas de uso pblico. Cada uno de los ribereos tiene el derecho de pescar por su lado hasta el
medio del ro o del arroyo.

La doctrina ha entendido que la segunda parte de la disposicin antes trascripta carece de sentido, pues en tanto
sea libre pescar en la totalidad del ro para cualquiera, no tiene sentido limitar este derecho a los ribereos.
Art. 2.549. A ms de las disposiciones anteriores, el derecho de cazar y de pescar est sujeto a los reglamentos de las
autoridades locales.

4.3 EL TESORO: CONCEPTO Y REQUISITOS EL DESCUBRIDOR REIVINDICACIN DEL TESORO

Art. 2.551: Se entiende por tesoro todo objeto que no tiene dueo conocido, y que est oculto o enterrado en un inmueble, sea
de creacin antigua o reciente, con excepcin de los objetos que se encuentren en los sepulcros, o en los lugares pblicos,
destinados a la sepultura de los muertos.

El tesoro es una cosa mueble en condicin de res nullius y puede ser de creacin reciente, slo que en este caso
el art. 2565 establece la presuncin iuris tantum de que es de propiedad del dueo del fundo donde se encuentra,
en tanto aqul hubiese fallecido en dicho fundo.
La doctrina entiende que tambin son tesoros las cosas escondidas en un bien mueble.
Descubridor es la primera persona que hace el tesoro visible, aunque no lo tome (art. 2554); debe haber
encontrado el tesoro casualmente (art. 2561 1ra. Parte) y debe hacerlo con autorizacin del dueo del inmueble, o
efectuando trabajos en el mismo (art. 2562/2563), caso contrario y como sancin, la ley otorga la propiedad del
tesoro a aqul (art. 2561 ltimo prrafo).
Como se dijera en el acpite anterior, en el caso de los tesoros hay una adquisicin lege. Esto es as, porque
siendo cosas muebles, correspondera su propiedad a quien se los apropiara y por el mero acto de la apropiacin;
sin embargo, el articulado nos da una solucin diferente. La mitad del tesoro pertenece al dueo del fundo y la otra
mitad al descubridor (art. 2556). En el caso de que el descubridor fuese el propio dueo del fundo, el cincuenta por
ciento del tesoro lo adquirir por apropiacin, como descubridor y el porcentaje restante, por su calidad de dueo
del fundo y sera una apropiacin lege.
El art. 2553 contempla la llamada reivindicacin de tesoro, es el caso de quien est seguro de que un tesoro
de su propiedad se encuentra en un fundo ajeno, en tal caso el dueo no podr negarse a permitir su bsqueda,
pero previa cautela.
4.4 ESPECIFICACIN O TRANSFORMACIN: CONCEPTO DISTINTOS CASOS ESPECIFICACIN
Art. 2567: Adquirase el dominio por la transformacin o especificacin, cuando alguien por su trabajo, hace un objeto nuevo,
con la materia de otro con la intencin de apropirselo.

En este supuesto, una persona es duea de la materia prima con que otro sujeto elabora un producto; el legislador
debi resolver si la nueva cosa, producto del trabajo del obrero u artesano, perteneca a ste o al dueo de la
materia prima. Para resolver los diversos supuestos, tendremos en cuenta la buena o mala fe del especificador y
la posibilidad de que la cosa pueda retomar su forma primitiva o no.
Art. 2.568: Si la transformacin se hace de buena fe, ignorando el transformador que la cosa era ajena y no fuere posible
reducirla a su forma anterior, el dueo de ella slo tendr derecho a la indemnizacin correspondiente.
Art. 2.569: Si la transformacin se hizo de mala fe, sabiendo o debiendo saber el transformador que la cosa era ajena, y fuere
imposible reducirla a su forma anterior, el dueo de la materia tendr derecho a ser indemnizado de todo dao, y a la accin
criminal a que hubiere lugar, si no prefiriese tener la cosa en su nueva forma, pagando al transformador el mayor valor que
hubiese tomado por ella.
Art. 2.570: Si la transformacin se hizo de buena fe y fuere posible reducir la cosa a su forma anterior, el dueo de la materia
ser dueo de la nueva especie, pagando al transformador su trabajo; pero puede slo exigir el valor de la materia, quedando
la especie de propiedad del transformador.

En el Derecho Romano exista una disputa entre dos escuelas doctrinarias, los sabinianos entendan que la cosa
deba pertenecer al dueo de la materia prima y los proculeyanos, que entendan que era ms importante el
trabajo del especificador y por ello crean que era a ste a quien deba pertenecer. Esta famosa polmica, es
reseada por Vlez en la nota al art. 2567.
Actualmente, la polmica no reviste mayor importancia pues, prcticamente en todos los casos, el poseedor de la
cosa invocar el rgimen del art. 2412 para esgrimir la propiedad de la cosa, importando poco si era dueo de la
materia prima o especificador.
4.5 ACCESIN Y ADJUNCIN: CONCEPTO DE ACCESIN DIVERSAS CLASES: ALUVIN, AVULSIN,
EDIFICACIN, SIEMBRA Y PLANTACIN ADJUNCIN, MEZCLA Y CONFUSIN
ACCESIN - Art. 2571: Se adquiere el dominio por accesin cuando alguna cosa mueble o inmueble acreciera a otra por
adherencia natural o artificial.

La accesin implica que una cosa nueva, distinta, inesperadamente se adhiere (natural o artificialmente) a otra de
nuestra propiedad; debemos diferenciar este fenmeno de la propiedad de las cosas accesorias (como los frutos

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del rbol), que nos pertenecen como un efecto del dominio de la cosa principal, tal como explica Vlez en la nota
al art. trascripto.
El caso de la accesin de animales est regulado especficamente en los arts. 2592 y 2593 y Vlez los divide en:
salvajes: los que viven naturalmente libres, con independencia del hombre; stos son los nicos susceptibles de
apropiacin (Ej. peces del mar, zorro plateado, elefante).
domsticos: pertenecientes a aquellas especies que generalmente viven en compaa del hombre (perros,
canarios, etc.); a stos se les aplica el rgimen del art. 2412.
domesticados: son los animales salvajes que se hay subyugado a la dependencia del hombre, como un len
amaestrado.
Art. 2.592. Cuando los animales domesticados que gozan de su libertad, emigraren y contrajesen la costumbre de vivir en otro
inmueble, el dueo de ste adquiere el dominio de ellos, con tal que no se haya valido de algn artificio para atraerlos. El
antiguo dueo no tendr accin alguna para reivindicarlos, ni para exigir ninguna indemnizacin.
Art. 2.593. Si hubo artificio para atraerlos, su dueo tendr derecho para reivindicarlos, si puede conocer la identidad de ellos.
En caso contrario, tendr derecho a ser indemnizado de su prdida.

A su vez, el cdigo civil regula distintas hiptesis de accesin, veamos cada una:
Aluvin: (arts. 2572 a 2582) modo de adquirir terreno, de los dueos de heredades colindantes con ros o arroyos
debido a:
aluvin por acarreo: los acrecentamientos de tierra que reciban paulatina e insensiblemente por efecto de la
corriente de las aguas.
aluvin por abandono: los terrenos que el curso de las aguas dejare a descubierto, retirndose
insensiblemente de una de las riberas hacia la otra; podra darse, aunque el cdigo civil no lo contempla
expresamente, que el cauce se secara (lo que se denomina cauce viejo o madrejn), en tal caso la doctrina
aplica en forma analgica las disposiciones del aluvin por abandono.
Se excluye el caso de acrecentamientos en las costas de mar o de ros navegables, y de los ros canalizados y
cuyas mrgenes son formadas por diques artificiales (art. 2574), pues las mejoras pertenecen en este caso al
Estado, por ser propietario de las riberas.
El acrecentamiento no debe estar separado por hilos de agua del mismo curso que lo provoc. Para saber
hasta dnde llega el curso de agua y dnde comienza la ribera, hay que estarse al art. 2577 que nos seala
como lmite la lnea a que llegan las ms altas aguas en su estado normal.
El fundamento de la atribucin de propiedad de estos trozos de terreno a los propietarios de las heredades
colindantes, reposa en el hecho de que los cauces de agua son variables y, siendo que muchas veces los
ribereos pierden terreno por accin del agua, es justo tambin que otras veces lo ganen.
Avulsin: (arts. 2583 a 2586) Mientras que en el supuesto anterior la accin del agua es paulatina, l a avulsin es
un modo de adquirir el dominio por el cual un ro o un arroyo lleva por una fuerza sbita alguna cosa susceptible
de adherencia natural, como tierra, arena o plantas, y las une, sea por adjuncin, sea por superposicin, a un
campo inferior, o a un fundo situado en la ribera opuesta (art. 2583).
El propietario del fundo adquiere lo adherido desde que las cosas desligadas por avulsin se adhieren
naturalmente al terreno ribereo en que fueron a parar; durante el proceso de adherencia, el propietario de la
cosa desprendida, puede reivindicarla pero tiene slo seis meses (art. 4039); pasados stos y
consecuentemente prescripta su accin, el dueo del fundo adquiere el dominio.
Puede darse el caso de que la cosa desprendida (digamos un rbol o un conjunto de rocas), moleste al
propietario del fundo y que el dueo de las cosas desprendidas no efecte ninguna manifestacin. Por otra parte,
no es posible forzarlo a reivindicar las cosas, puesto que esto es una facultad y no una obligacin. Para
solucionar este supuesto, algunos autores echan mano de una accin: la accin interrogatoria, cuyo fin es
interrogar al propietario de la cosa respecto de su voluntad de reivindicarla o no.1
Edificacin, siembra y plantacin: (arts. 2587 a 2593) Este modo de adquisicin plantea dos posibles supuestos:
el del dueo de un fundo que siembra, edifica o planta usando materiales ajenos y el de un edificador, sembrador
o plantador que efecta sus labores en un fundo ajeno.
El principio adoptado por Vlez de superficie solo cedit, cuyo significado literal en latn es la superficie accede al
suelo, nos brinda la solucin para el problema de la propiedad de lo edificado, sembrado o plantado, restando
determinar si hubo buena o mala fe de las partes en conflicto, a los fines de plantear las indemnizaciones
correspondientes.
1. Terreno propio y materiales ajenos: El dueo del terreno se hace propietario de las obras en todos los casos,
pero adems se debe distinguir
Buena fe del edificador: debe el valor de los materiales.
Mala fe del edificador: dem, pero debe adems debe pagar una indemnizacin por daos y perjuicios
ocasionados y, en su caso, se hace pasible de una accin penal.
En ambos casos, si los materiales son posteriormente separables, su anterior propietario puede reivindicarlos

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2. Terreno ajeno con materiales propios:

Buena fe del edificador: el dueo del terreno se hace dueo de lo edificado o plantado, previa indemnizacin, y
el edificador no puede demoler o destruir las labores hechas (salvo acuerdo con el propietario del fundo).
Mala fe del edificador: el dueo del terreno puede pedir la demolicin o destruccin de las obras, a costa del
edificador, y reposicin de las cosas a su estado anterior; si, en cambio, quisiera conservarlas, debe abonar al
edificador un monto igual al mayor valor adquirido por la propiedad
Cuando existe mala fe de edificador y dueo del terreno, se solucionan las diversas controversias como si
ambos tuviesen buena fe. Se entiende que hay mala fe por parte del dueo del fundo, cuando fuere testigo de
la realizacin de las obras y no efectuare oposicin en tiempo oportuno.
HIPTESIS NO CONSIDERADA EN EL CDIGO CIVIL: no est legislado el supuesto de que slo una parte de la
obra se asentara en terreno ajeno, caso muy comn en terrenos donde los mojones se han corrido o los lmites
eran poco claros. La solucin de los cdigos civiles italiano, alemn y portugus en tal sentido, es permitir al dueo
de la obra la adquisicin de la franja de terreno ajeno donde se asienta; en el mismo sentido se ha pronunciado la
generalidad de nuestros tribunales, por haber entendido que permitir la reivindicacin de la franja de terreno
pertinente y la correlativa demolicin de las obras, implicara un abuso del derecho. 2 C.N.Civ. sala Y, 16.6.98, LL, 42.182-S
supl. Diario del 13.12.99; C.Civ. 2, fallo del 12.9.40; JA 72-97; c.Civ. 1 Cap.; JA 50-519, etc., segn cita de Mariani de Vidal Marina, op. Cit.
Tomo I p.335

Adjuncin, mezcla y confusin: (arts. 2594 a 2600) Este modo de adquisicin plantea el supuesto de que dos
cosas muebles se unen formando un solo cuerpo, sin consentimiento de ambos dueos (si hubiere consenso,
dara origen a un condominio sobre el nuevo producido). En la nota al art. 2594, Vlez plantea un caso en que no
se da el requisito de la unidad corprea: una estatua de plomo a la que se une una mano de oro. All, siendo
separable la materia, sigue habiendo dos cuerpos.
Adjuncin: unin de dos cosas muebles sin fusionarse. Por ejemplo, un portaequipajes que se adosa al techo de
un auto. En estos casos, generalmente ambas cosas podrn separarse sin mayor dificultad.
Art. 2.594: Cuando dos cosas muebles, pertenecientes a distintos dueos, se unen de tal manera que vienen a formar una
sola, el propietario de la principal adquiere la accesoria, aun en el caso de ser posible la separacin, pagando al dueo de la
cosa accesoria lo que ella valiere.
Art. 2.595: Cuando la cosa unida para el embellecimiento, o perfeccin de la otra, es por su especie mucho ms preciosa
que la principal, el dueo de ella puede pedir su separacin, aunque no pueda verificarse sin algn deterioro de la cosa a que
se ha incorporado.
Art. 2.596: El dueo de la materia empleada de mala fe, puede pedir que se le devuelva en igual especie y forma, cantidad,
peso, o medida que la que tena, o que as se avalore la indemnizacin que se le debe.

Mezcla: hay fusin de ambas cosas muebles slidas y ordinariamente no podrn separarse, por ejemplo A tiene
una tonelada de piedra caliza y se mezcla con una tonelada de piedras del mismo mineral, pertenecientes a B.
Confusin: dem al anterior, slo que la fusin se lleva a cabo entre cosas lquidas; por ejemplo, mil litros de
gasoil de A se confunden con cien litros de gasoil pertenecientes a B.
Art. 2.597: Cuando cosas secas o fluidas de diversos dueos se hubiesen confundido o mezclado, resultando una
transformacin, si una fuese la principal, el dueo de ella adquiere el dominio del todo, pagando al otro el valor de la materia
accesoria.
Art. 2.598: No habiendo cosa principal, y siendo las cosas separables la separacin se har a costa del que las uni sin
consentimiento de la otra parte.
Art. 2.599: Siendo inseparables y no habiendo resultado nueva especie de la confusin o mezcla, el dueo de la cosa unida
sin su voluntad, puede pedir al que hizo la unin o mezcla, el valor que tena su cosa antes de la unin.
Art. 2.600: Si la confusin o mezcla resulta por un hecho casual, y siendo las cosas inseparables, y no habiendo cosa
principal, cada propietario adquiere en el todo un derecho proporcional a la parte que le corresponda, atendido el valor de las
cosas mezcladas o confundidas.

Lo estudiado respecto de la especificacin, adjuncin, mezcla y confusin, tiene aplicacin prctica en el caso de
que haya mala fe o las cosas sean robadas o perdidas, ya que en los dems supuestos se rigen por el art. 2412.
4.6 TRADICIN TRASLATIVA DOMINIAL, REQUISITOS: CAUSA O TTULO DERECHO DEL ENAJENANTE
CAPACIDAD
La tradicin es un modo derivado de adquirir la tenencia, la posesin y los derechos reales (excepto las
servidumbres, que se adquieren con el primer uso, la hipoteca y el censo consignativo pues all no hay entrega de
los inmuebles). Su origen se remonta al Derecho Romano, donde la traditio era una de las tres maneras de
adquirir la propiedad de una cosa. Los requisitos eran: la cosa deba ser nec mancipi, el negocio jurdico por el
cual se trasmita deba ser una iusta causa, o sea una causa reconocida por el derecho civil de los ciudadanos
romanos y se efectivizaba por la entrega material de la cosa. En la etapa del Derecho Romano justinianeo, las
otras dos modalidades de adquisicin (mancipatio e in iure cessio) desaparecen, quedando la traditio como nica
forma de traspasar la propiedad de una cosa.
El sistema francs era, en un principio, el del Derecho Romano; sin embargo, poco a poco la tradicin como acto
material se fue reemplazando con una clusula inserta en los contratos donde las partes manifestaban el traspaso
de la posesin; con el tiempo, la clusula se entendi implcita y con ello el sistema pas a ser consensualista,

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pues el dominio se entenda traspasado con el mero contrato, sin ser necesario realizar actos materiales para
perfeccionarlo. El sistema se atemper severamente, pues las dificultades no tardaron el surgir, por ejemplo, se
venda el mismo inmueble a varias personas. Vlez formula una dura crtica a este sistema en la nota al art. 577
del cdigo civil, cuya atenta lectura recomendamos. Entiende el codificador, que todos los sujetos de la comunidad
estn obligados a respetar el nuevo derecho real constituido y, para que esto sea posible, es menester que
puedan llegar a conocer su existencia, lo que se logra con el acto traditorio (publicidad posesoria).
En nuestro sistema, la tradicin tiene dos funciones: la primera es constituir el derecho real. Luego de celebrado el
negocio jurdico que fuere (ttulo) y efectuada la tradicin (modo), el derecho real queda constituido. La segunda,
es la de dar publicidad a este traspaso del derecho (publicidad posesoria).21
Requisitos: (arts. 2601/2603)
Art. 2.601: Para que la tradicin traslativa de la posesin haga adquirir el dominio de la cosa que se entrega, debe ser hecha
por el propietario que tenga capacidad para enajenar, y el que la reciba ser capa adquirir.
Art. 2.602: La tradicin debe ser por ttulo suficiente para transferir el dominio.
Art. 2.603: Los nicos derechos que pueden transmitirse por la tradicin, son los que son propios del que la hace.

Resumiendo:
1. Quien trasmite el derecho real debe ser titular (ya sea que acte por s o por apoderado)
2. Transmitente y adquirente deben ser personas capaces (o, en su defecto, contar con representacin). Al ser
un acto jurdico bilateral, se exige la edad de 21 aos y ausencia de incapacidades e inhabilidades.
3. el negocio o causa fuente en virtud de la cual se lleva a cabo la tradicin debe tener ttulo suficiente.
Vamos a aclarar el concepto de ttulo suficiente y algunos trminos relacionados:
- Ttulo suficiente: es el acto jurdico revestido de las formas y de los requisitos de fondo debidamente que exige la
normativa y que, adems, es el apto o idneo para transmitir el derecho de que se trata. Ejemplos: para transmitir
el dominio de un inmueble, el ttulo suficiente es la escritura pblica y no el boleto de compraventa o un contrato
verbal, pues no renen las formas exigidas por el art. 1184 del cdigo civil. A su vez, una hipoteca sobre un bien
mueble, no es ttulo suficiente pues no es el negocio idneo para ese tipo de acto (para consignar un bien mueble
como garanta es necesario constituir una prenda).
Tampoco es ttulo suficiente el otorgado por persona incapaz o inhabilitada para el acto de que se trate, por no
reunir una condicin de fondo (capacidad).
En suma, ttulo suficiente es el que rene todas las condiciones necesarias para constituir el derecho en cuestin.
- Justo ttulo: segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un derecho de propiedad, estando
revestido de las solemnidades exigidas para su validez, sin consideracin a la condicin de la persona de quien
emana. Esto quiere decir que, de los elementos de la relacin jurdica sujeto-objeto-causa, hay una falla en el
primero de ellos (el sujeto). Puede ser que la persona que trasmite no tenga capacidad para hacerlo (como el caso
de un menor), o que le falte legitimidad (por no ser titular del derecho). Este es el ttulo que sirve de base a la
usucapin breve o decenal.
- Ttulo putativo: segn el art. 2357, es el ttulo que ostenta un poseedor que (por un error o ignorancia de hecho
excusable) est convencido de que su ttulo es ttulo suficiente, pero en realidad no lo es porque a) no existe ttulo,
tal el caso del heredero aparente que ignora que el testamento por el cual hubo la cosa fue revocado por un
testamento posterior; b) el ttulo, si bien existe, es aplica a un objeto diferente a la cosa poseda. Ocurre mucho en
los loteos, que se toma posesin de un lote que no es el propio sino del vecino por estar mal ubicados los
mojones. Este ttulo no sirve para la usucapin breve.
- Boleto de compraventa: Es aqul que por el cual se busca trasmitir el dominio sobre un inmueble, pero no reviste
la forma de instrumento pblico exigida por el art. 1184 inc. 1 y por ello vale como promesa de celebrar escritura
traslativa de dominio (art. 1185). A partir de la inclusin del art. 1185 bis por ley 17.711, si el adquirente por boleto
ha abonado el 25% del valor pactado, no le es oponible el concurso o quiebra del transmitente y el juez de la
quiebra podr otorgar la escritura traslativa de dominio. Segn el art. 2355 ltimo prrafo (tambin incorporado por
ley 17.711), Se considera legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe, mediando boleto de
compraventa.
4.7 ADQUISICIN DEL DOMINIO DE COSAS MUEBLES: LA REGLA LA EXCEPCIN: EL ART. 2412 LOS
SEMOVIENTES LOS AUTOMOTORES LAS COSAS PERDIDAS
El derecho real sobre cosas muebles, se adquiere de igual forma que sobre inmuebles: un negocio jurdico (ttulo)
y la entrega (modo). El caso de algunos muebles registrables como los automotores es diverso y ser estudiado
ms adelante.
Sin embargo, cuando nos topamos con un poseedor y otra persona que dice ser el verdadero propietario, el
problema para dilucidar de quin es la propiedad de la cosa mueble, se plantea porque en general stas carecen
de ttulo documentado; es necesario, entonces, establecer si pertenecen al poseedor y, en caso contrario, en qu
medida son reivindicables por el verdadero propietario.

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En Roma, las cosas muebles eran reivindicables por el propietario hasta la fecha en que se adquiriesen por
usucapin. En el derecho germnico, contrariamente, la posesin haca adquirir directamente la propiedad de las
cosas muebles (salvo que fuesen robadas o prdidas, en cuyo caso eran reivindicables).
Francia adopt el sistema romano en primer trmino, no tardando en reconocer los contras de este sistema que
despojaba las transacciones de seguridad jurdica. En efecto, cualquier cosa mueble era susceptible de ser
reivindicada casi en forma permanente. Por tal motivo, a partir del siglo XVII se retorna al sistema romano.
Vlez ha tomado como fuente al derecho francs, donde la posesin vale por ttulo.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de
ella, y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.

Analicemos:
posesin: hemos dicho que sta equivale a corpus + animus, sin embargo muchos autores entienden que por
imperio del art. 2363 (el poseedor posee porque posee), cuando hay corpus la posesin se presume.
de buena fe la buena fe se presume en todos los casos en que alguna norma no mandase a presumir mala fe;
este principio est contenido expresamente en el art. 2362.
cosa no robada ni perdida el propietario debe haberse desprendido voluntariamente de la cosa, caso contrario
el principio del art. 2412 no se aplica.
Este artculo es, en verdad, una excepcin al principio general de adquisicin de las cosas, pues el permitir repeler
la reivindicacin es equivalente a atribuir el dominio. El poseedor es ahora titular del domino y es ste un derecho
adquirido en forma originaria emanada de una disposicin legal (art. 2412) y por tanto ha adquirido libre de las
cargas que antes tena la cosa (como por ejemplo usufructo). Lo normal cuando trasmitimos un derecho, es que lo
hacemos con el mismo alcance del que tena bajo nuestra titularidad, ste es el principio consagrado en el art.
3270:
Art. 3.270: Nadie puede transmitir a otro sobre un objeto, un derecho mejor o ms extenso que el que gozaba; y
recprocamente, nadie puede adquirir sobre un objeto un derecho mejor y ms extenso que el que tena aquel de quien lo
adquiere.

Sin embargo, el artculo que sigue nos dice:

Art. 3.271: La disposicin del artculo anterior no se aplica al poseedor de cosas muebles.

Esta disposicin slo se entiende a la luz de los razonamientos que venimos haciendo.
Ahora bien: en todos los casos en que se cumplan estos tres requisitos se repele la reivindicacin? La respuesta
es negativa: cuando la reivindicacin es entablada por el anterior propietario, es necesario adems que la
adquisicin del poseedor actual haya sido a ttulo oneroso. Este requisito surge de la regulacin especfica sobre
la accin reivindicatoria (Ttulo X, captulo I del libro tres). Veamos:
Art. 2.767: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa mueble, que hubiese
pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o para cualquier
otro objeto.

Contrario sensu, se entiende que la reivindicacin s procede (an cuando la impetre el verdadero propietario)
cuando el poseedor hubo la cosa a ttulo gratuito.
Confirma lo dicho el art. 2778: Art. 2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual
poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el
enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era
propia de su autor.

Es de hacer notar que el requisito de la onerosidad no est consignado en el art 2412 y por ello, en principio no es
exigido, sin embargo, en las ocasiones que hemos visto, quien alegue gratuidad en el ttulo de adquisicin del
poseedor y pueda probar esa gratuidad, ser capaz de reivindicar la cosa.
Para que sea mejor entendida la dinmica del artculo estudiado, brindaremos un ejemplo: Juan (A) deja su reloj
en reparacin a su relojero de confianza, Pedro (B); ste se confunde y lo vende a Lucas (C). Posteriormente,
Juan quiere reivindicar su reloj de manos de Lucas, que repele la accin alegando haberse hecho titular en virtud
del art. 2412 (poseedor de buena fe de cosa mueble y a ttulo oneroso).
A ------------------------------ B ---------------------------------------- C
1er. propietario

tenedor

poseedor de buena fe

2do. propietario

En el supuesto anterior, si el relojero hubiese regalado el reloj a Lucas, la reivindicacin de Juan procede en virtud
de los arts. 2767 y 2778.
Acerca de la naturaleza jurdica de la adquisicin operada en virtud del art. 2412, se han elaborado tres teoras:
1. es una prescripcin instantnea: la teora parece haber tenido origen en el hecho de que en el cdigo civil
francs una disposicin anloga a la nuestra est ubicada en el captulo dedicado a las prescripciones; sin
embargo, la idea no tuvo demasiada cabida pues los trminos prescripcin e instantnea, ya son de por s
contradictorios.

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2. es una presuncin de propiedad: para la mayora de quienes sostienen esta posicin, es una presuncin iure
et de iure, pues mientras el ttulo de adquisicin sea oneroso, no podr rebatirse.
3. es una hiptesis de adquisicin legal: la ley atribuye la propiedad al poseedor de buena fe de cosa mueble no
robada ni perdida (destacada doctrina sigue esta opinin: Lafaille, Bibiloni, Messineo, etc.).
Excepciones al art. 2412: SEMOVIENTES AUTOMOTORES - COSAS ROBADAS O PERDIDAS
1. SEMOVIENTES: Nuestro territorio ha sido siempre eminentemente agrcola ganadero, por ello se hizo
necesario desde pocas coloniales, la implementacin de sistemas de marcacin y sealamiento del ganado, que
permitieran identificar la propiedad de aqul. La constitucin nacional en 1853 atribuy al Congreso de la Nacin la
potestad de dictar el cdigo civil y las normas sobre derecho de fondo (que abarca la determinacin de la
propiedad de cosas muebles, incluidos los semovientes). Sin embargo, el cdigo de Vlez no contena una sola
norma al respecto, algunos afirman que esto se debe a que el codificador lo consideraba una potestad del poder
del polica, delegado a las provincias. Debido a este vaco legal, segn el rgimen implementado por el art. 2412,
el poseedor de buena fe de un semoviente era dueo. Este rgimen es inaplicable al ganado; el cdigo civil de
Vlez dejaba los semovientes equiparados a cualquier otra cosa mueble. Esto ocasion que las provincias
dictaran sus leyes y cdigos rurales.
Algunos de estos cdigos contenan normas que iban ms all de la potestad de poder de polica propia de las
provincias, adentrndose en la regulacin sobre propiedad del ganado a partir de la marca o seal: eran normas
claramente inconstitucionales.
La cuestin qued zanjada en 1983 con la sancin de la Ley 22.939 de marcas y seales (cuya atenta y completa
lectura es necesaria a los fines de aprobar el presente mdulo).
La ley en su art. 6 establece la obligatoriedad de marcar el ganado mayor (bovino, equino y mular) y sealar el
ganado menor (caprino, ovino, porcino, etc.). La marca (art. 1) es la impresin que se efecta sobre el animal de
un dibujo o diseo, por medio de hierro candente, de marcacin en fro, o de cualquier otro procedimiento que
asegure la permanencia en forma clara e indeleble que autorice la Secretara de Agricultura y Ganadera y la
seal es un corte o incisin, o perforacin, o grabacin hecha a fuego, en la oreja del animal. Es obligatorio para
todo propietario de ganado tener registrado a su nombre el diseo que empleare para marcar o sealar (art. 5).
La norma ms importante es el art. 9 que nos dice: se presume, salvo prueba en contrario que el ganado mayor
marcado y el ganado menor sealado, pertenecen a quien tiene registrado a su nombre el diseo de la marca o seal aplicada
al animal. Aqu se ve en forma clara la diferencia entre el rgimen comn de cosas muebles (art. 2412) y el de

semovientes, pues no es la posesin de buena fe sino el registro de marca o seal, lo que otorga la presuncin de
propiedad del ganado.
Contina el artculo: se presume igualmente, salvo prueba en contrario, que las cras no marcadas o sealadas pertenecen
al propietario de la madre. Para que esta presuncin sea aplicable, las cras debern encontrarse al pie de la madre.

El caso de los ejemplares de pura raza (por ejemplo, toros que se utilizan para reproduccin), no se marcan ni
sealan. Segn el art. 11, la propiedad se prueba por el certificado de inscripcin en registros genealgicos y selectivos
reconocidos, que concuerde con los signos individuales que llevaren los animales (es una inscripcin constitutiva del
derecho real). Quedan excluidos los caballos de pura sangre de carrera, pues estn regulados por la Ley 20.378.
Los registros genealgicos a que se refiere el artculo, poseen una larga tradicin y funcionan eficientemente. Han
sido llevados por la Sociedad Rural Argentina para el ganado bovino, ovino, porcino y asnal y por la Asociacin
Civil Jockey Club para los caballos de pura sangre de carrera (stud book argentino). En ellos, los criadores
conservan un cuidadoso registro del pedigree del animal y su rigurosa individualizacin; son registros privados y
sus reglamentos a veces han sido cuestionados como de dudosa constitucionalidad, tal el caso del reglamento del
Stud book argentino que en su art. 61 dice: la propiedad de un caballo de pura sangre de carrera resulta exclusivamente
de las constancias de su inscripcin en el Registro respectivo. En consecuencia, es propietario de un caballo de sangre pura
de carrera, la persona, personas o entidades a cuyo nombre est inscripta la propiedad. Esta disposicin (emanada no del

Congreso de la Nacin) sino de una entidad privada, careca de potestad para extraer estos animales del rgimen
del art. 2412; sin embargo, con la sancin de la ley 20.378 el problema qued resuelto, pues declara la inscripcin
del dominio constitutiva y oficializ los registros genealgicos habilitados por el Ministerio de Agricultura y
Ganadera.
El artculo 10 de la ley 22.939 habla del ganado no marcado ni sealado, que recibe el nombre de orejano y del
que tiene una marca o seal no suficientemente clara: la propiedad de este tipo de animales cae bajo el rgimen
comn, o sea es regido por el art. 2412 del cdigo civil y la posesin de buena fe hace presumir su propiedad.
Adems de los diseos sobre la marca y la seal, el propietario de ganado debe registrar los actos jurdicos
mediante los cuales transfiera la propiedad del ganado, a travs de formularios tipo (art. 12). A su vez, para
transportar el ganado es obligatorio el uso de gua expedida por la autoridad de aplicacin provincial.
En sntesis:
1. animales orejanos: rgimen cosas muebles art. 2412
2. ganado mayor y menor: ley 22.939 art. 9 marcas y seales
3. animales de pura raza: ley 22.939 art. 11 registros genealgicos

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2. AUTOMOTORES: El Dec. Ley 6582/58 fija el rgimen jurdico de los automotores, es necesaria una atenta
lectura de todos los artculos para poder aprobar el presente mdulo.
Segn el art. 1, es necesaria la inscripcin de la transferencia para que nazca el dominio en cabeza del nuevo
propietario, retirndose as del rgimen general de cosas muebles que plantea el art. 2412, pues no basta la
posesin de buena fe sumada a la adquisicin a ttulo oneroso.
El artculo 2, indica que la inscripcin de buena fe de un automotor en el registro confiere al titular de la misma la
propiedad del vehculo y el poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si el automotor no hubiese sido
hurtado o robado. As vemos cmo el requisito de la posesin es reemplazado por el de la inscripcin.
Cosas muebles rgimen general: posesin + buena fe = propiedad
Automotores rgimen especial: inscripcin + buena fe = propiedad
Recordemos que la buena fe implica haber cado en un error de hecho excusable y quien lo alegue, deber
acreditar que ha tomado todos los recaudos pertinentes, especialmente que ha revisado las constancias
registrales (nadie puede alegar buena fe si desconoce lo publicitado en los registros), por ende, para ser
considerado de buena fe, debe adquirir del titular registral, exigir la exhibicin del ttulo del automotor, peticionar
del Registro el certificado de dominio y gravmenes que regula el art. 16 del Dec. Ley y efectuar la verificacin
fsica del vehculo (que generalmente se har ante autoridades de la direccin de trnsito y con los formularios
correspondientes.
Entonces, si una persona vende su vehculo a varios compradores (configurando una estafa), resultar propietario
el comprador de buena fe que logre inscribir la transferencia. Asimismo, si alguien vende a otra persona un
vehculo hacindose pasar por el dueo (o sea mediante un ttulo nulo), pero el comprador es de buena fe y logra
inscribir el vehculo, se har propietario.
Cada vehculo tiene un legajo que se inicia con la primera inscripcin y donde constan las transferencias, medidas
cautelares, denuncias de robo y dems constancias. La transferencia se instrumenta en el formulario tipo y debe
llevar firmas certificadas por los encargados del Registro, Escribanos Pblicos u otro funcionario pblico
autorizado por la reglamentacin. El vehculo se matricula en el lugar de su patentamiento y se le asigna:
1) un documento individualizante expedido por el Registro respectivo, que se denomina "Ttulo del Automotor;
ste permite la individualizacin del automotor y sus constancias acreditan las condiciones del dominio y de los
gravmenes que lo afectan;
2) la cdula de identificacin (comnmente llamada tarjeta verde) y que autoriza al portador al uso del vehculo.
El art. 27 establece la responsabilidad civil del titular inscripto por daos y perjuicios producidos por la cosa
(responsabilidad objetiva). Para eximirse de responsabilidad, debe haber iniciado la inscripcin de la transferencia
o efectuado la comunicacin de venta antes del hecho productor. Esta comunicacin, implica tambin la
revocacin de la autorizacin para circular y acarrea el pedido de secuestro del automotor.
El registro del automotor es dirigido por el Encargado y sus decisiones son atacables por medio de recursos
administrativos, que tramitan ante la Cmara Federal con jurisdiccin en el lugar de asiento del Registro.
Qu pasa cuando un automotor es robado o hurtado? Ya vimos que en el rgimen general de las cosas muebles,
stas quedaban al margen de lo normado por el art. 2412; sera justo que tambin quedasen al margen del
rgimen que indica el art. 2 del presente decreto, o sea que la inscripcin de buena fe no hiciera adquirir el
dominio.
As es, efectivamente, veamos:
ARTICULO 3: Si el automotor hubiese sido hurtado o robado, el propietario podr reivindicarlo contra quien lo tuviese
inscripto a su nombre, debiendo resarcirlo de lo que hubiese abonado si la inscripcin fuera de buena fe y conforme a las
normas establecidas por este decreto-ley.

De este modo, quien ha sido vctima de un robo y encuentra que su vehculo se ha vendido a un tercero de buena
fe que logr inscribirlo a su nombre, deber abonar a este tercero lo que hubiese pagado por el automotor; esta
disposicin hace que la reivindicacin pierda valor, pues muy pocos sern los interesados en incoar la accin.
A su vez, en forma anloga al rgimen general de cosas muebles y teniendo en cuenta el principio de la seguridad
jurdica en las transacciones, es justo que quien haya adquirido e inscripto un vehculo a su nombre y tenga buena
fe, logre eventualmente la certidumbre de su derecho an cuando el automotor sea robado o perdido.
ARTICULO 4: El que tuviese inscripto a su nombre un automotor hurtado o robado, podr repeler la accin reivindicatoria
transcurridos DOS (2) aos de la inscripcin, siempre que durante ese lapso lo hubiese posedo de buena fe y en forma
continua.

Entonces: Inscripcin + posesin + buena fe + dos aos = usucapin secundum tabulas

Esta usucapin, se denomina secundum tabulas porque se cumple a favor de quien se halla inscripto como titular.
Ahora bien: cul ser el plazo de usucapin contra tabulas, o sea en contra de quien se halle inscripto como
titular? Pues ser el de veinte aos, plazo genrico de usucapin; ntese que en este caso no puede alegarse
buena fe (pues la titularidad registral se presume conocida por todos)
Posesin + veinte aos = usucapin automotores contra tabulas

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Es de hacer notar, que a los veinte aos el vehculo habr perdido gran parte de su valor; por este motivo la
doctrina propicia una reforma que acorte en plazo de la usucapin contra tabulas, as como la efectuada de mala
fe (para la cual se exige 20 aos de plazo tambin).
3. COSAS ROBADAS O PERDIDAS: Estas cosas no siguen la regla del art. 2412, pues son excluidas
expresamente por el art. 2765, (ya veamos antes, que en el derecho germnico estaban excluidas tambin). Las
cosas son perdidas cuando salen del mbito del propietario sin su voluntad (ya sea por caso fortuito o propio
descuido) y son robadas cuando son extradas del dueo en contra de su voluntad.
Art. 2.766: La calidad de cosa robada slo es aplicable a la sustraccin fraudulenta de la cosa ajena, y no a un abuso de
confianza, violacin de un depsito, ni a ningn acto de engao o estafa que hubiese hecho salir la cosa del poder del
propietario.

Las cosas robadas o perdidas son, como vemos, reivindicables an siendo posedas por un adquirente de buena
fe y a ttulo oneroso y el principio dice que el verdadero propietario podr recuperar su dominio sin indemnizar a
este poseedor. Sin embargo, hay dos casos de excepcin en los que deber resarcirlo, son los siguientes:
Art. 2.768: La persona que reivindica una cosa mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada
a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado, con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras
iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos semejantes.

Por ejemplo, alguien que compra en un anticuario una obra de arte antigua robada.
Para poder reivindicarla, el verdadero propietario debe abonar al comprador el precio que hubiese pagado.
Art. 2.422: Sucediendo la reivindicacin de la cosa, el poseedor de buena fe no puede reclamar lo que haya pagado a su
cedente por la adquisicin de ella; pero el que por un ttulo oneroso y de buena fe, ha adquirido una cosa perteneciente a otro,
que el propietario la hubiera difcilmente recuperado sin esta circunstancia, puede reclamar una indemnizacin proporcionada.

Por ejemplo, quien le compra un cuadro al ladrn que luego fue vctima de una inundacin por la cual la cosa
hubiera perecido, salvndola de su destruccin mediante la compra. As, su verdadero dueo para poder
reivindicarla, debe abonar al comprador una indemnizacin cuyo monto el juez estimar y que generalmente
incluir el precio y los gastos en que haya incurrido aqul (tales como gastos de envo y conservacin).
El deber de reembolso que fijan las hiptesis planteadas por los arts. 2768 y 2422, hace que la reivindicacin de
estos objetos en la prctica pierda virtualidad.
Antes de la reforma del cdigo civil mediante la ley 17711, no era posible la prescripcin adquisitiva de muebles y
por ello, las cosas muebles robadas o perdidas quedaban sujetas a la accin reipersecutoria sine die.
Actualmente, con la incorporacin del art. 4016 bis, hay un lmite temporal a la reivindicacin estudiada, y es el de
la prescripcin adquisitiva de la cosa mueble de que se trate.
Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el dominio por
prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a crearse, el plazo para
adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o perdidas. En ambos casos la
posesin debe ser de buena fe y continua.

4.8 LA PRESCRIPCIN ADQUISITIVA O USUCAPIN: NOCIN FUNDAMENTOS

La prescripcin es el efecto que produce el trascurso del tiempo sobre los derechos: la extincin, en el caso de los
derechos personales u obligaciones (liberatoria) y el nacimiento, en el caso de los derechos reales (adquisitiva).
El cmputo y las alteraciones que ste puede sufrir, se rige por los mismos principios ya sea la prescripcin
liberatoria o adquisitiva.
Segn el art. 3948, la prescripcin adquisitiva es: un derecho por el cual el poseedor de una cosa inmueble,
adquiere la propiedad de ella por la continuacin de la posesin, durante el tiempo fijado por la ley. La reforma
implementada por ley 17.711 extendi la prescripcin adquisitiva a las cosas muebles.
El fundamento de la prescripcin es consolidar la seguridad jurdica y con ello promover la paz social, dando
certidumbre a situaciones de inestabilidad, delimitando claramente el patrimonio de las personas. En el caso de la
prescripcin adquisitiva, se agrega una funcin social de introduccin en el trfico de los bienes que estn ociosos
al no ser usados por sus propietarios, ante la realidad de personas que les dan utilidad y los hacen producir.
La prescripcin adquisitiva de inmuebles puede ser de dos tipos: larga u ordinaria (requiera posesin por veinte
aos) y corta o extraordinaria (requiere posesin por diez aos, buena fe y justo ttulo).
Los derechos reales que pueden adquirirse por prescripcin son de variada ndole y no solamente el derecho de
propiedad o dominio, como parecera surgir del articulado.
As, podr adquirirse por prescripcin la propiedad horizontal, ciertas clases de servidumbre, el usufructo, etc.
ELEMENTOS Y REQUISITOS GENERALES - Los elementos de la prescripcin son:
Posesin: la posesin, como hemos visto, implica comportarse como titular del derecho real. Quedan excluidos,
por tanto, los actos de mera tolerancia o buena vecindad, tales como permitir el paso del vecino al ro porque es
ms fcil desde mi fundo; para usucapir, es necesario un obrar en detrimento y sin consentimiento del propietario,
que permanece inactivo.
Para prescribir, es necesario que la posesin sea NO VICIOSA, pues el art. 3959 indica: la prescripcin de cosas
posedas por fuerza o por violencia, no comienza sino desde el da en que se hubiere purgado el vicio de la

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posesin. (Ya vimos en el captulo anterior que los vicios se purgan al ao o antes si cesaren). Debe ser asimismo
PBLICA y PACFICA, aunque estas caractersticas quedan englobadas en el concepto de no viciosa, ya que lo
contrario de pblica es clandestina y lo contrario de pacfica es violenta. La posesin tambin debe ser
CONTINUA Y NO INTERRUMPIDA. La discontinuidad supone una omisin del poseedor y la interrupcin supone
una accin de un tercero. De este modo, la posesin ser continua cuando el poseedor efecte los actos
posesorios de acuerdo a la naturaleza de la cosa sin cesar en ello; si es una vivienda, deber asentarse all en
forma permanente y si es una casa de veraneo, bastar la posesin durante las vacaciones. La posesin ser
interrumpida de hecho cuando hay desposesin del propietario o de un tercero y jurdicamente cuando se
interpone una demanda judicial.
Cabe destacar que la posesin que ha cumplido un ao, slo se considera interrumpida de hecho, por una
posesin de un ao, bastando para interrumpir la posesin no anual, la realizacin de actos aislados que impidan
el pleno goce del bien (art. 2481, nota).
Tiempo: el poseedor debe reunir diez o veinte aos, segn el caso, para lo cual puede sumar su tiempo de
posesin al de sus antecesores, siempre que se cumplan los requisitos del art. 2476: para que dos posesiones
puedan unirse, es necesario que ellas no hayan sido interrumpidas por una posesin viciosa y que procedan la
una de la otra; a esto se denomina accesin de posesiones.
Ejemplo: Juan era comodatario de un inmueble, pero hace tiempo que se niega a restituirlo al dueo y ste lo ha
consentido, habiendo prescripto las acciones posesorias hace cinco aos (vicio purgado). Cede sus derechos a la
posesin de la vivienda a Pedro (mediante un instrumento pblico), quien comienza a poseer a nombre propio y
logra hacerlo por quince aos. En este caso se suman ambos trminos, alcanzando los veinte aos de la
usucapin larga.
La nota al art. Citado nos ilustra an ms: Si A hubiese ocupado por violencia una cosa que despus hubiese
abandonado, y que B hubiese venido a ocuparla, B no podra prevalerse de la posesin de A: l no podra invocar
sino su propia posesin. De ah concluye Molitor que para que haya lugar a la unin de dos posesiones, son
necesarias tres condiciones:
1. Que las dos posesiones no sean viciosas;
2. Que se liguen inmediatamente, sin que estn separadas por una posesin viciosa;
3. Que se liguen por un vnculo de derecho entre el autor y el sucesor.
Comienza a correr el trmino desde el da que se adquiere la posesin:
Art. 3.961: La prescripcin de las acciones reales a favor de un tercero, tenedor de la cosa, comienza a correr desde el da de
la adquisicin de la posesin o de la cuasi posesin que le sirve de base, aunque la persona contra la cual corriese, se
encontrase, por razn de una condicin an no cumplida o por un trmino aun no vencido, en la imposibilidad del ejercicio
efectivo de sus derechos.

Es el siguiente caso: A adquiere un inmueble de B por un contrato de compraventa que contiene una condicin
suspensiva (con lo cual, an no est autorizado a poseer hasta tanto aqulla se cumpla). Con el tiempo, C usurpa
el inmueble adquirido por A y comienza a usucapir. A los diez aos de la nueva posesin, se cumple la condicin
suspensiva y A est autorizado a poseer el inmueble. A pesar de ello, el usurpador logra continuar diez aos ms
en la posesin y entabla una demanda por usucapin. Es procedente computar los diez primeros aos que
posey en contra de A, quien solo tuvo derecho efectivo a poseer el inmueble los ltimos diez aos de la
usucapin? En virtud de lo normado por el artculo estudiado, la respuesta es afirmativa.
Sujetos activos: el art. 3950 nos dice que todos aquellos que puedan adquirir, pueden prescribir. Por tanto, podrn
hacerlo tanto personas fsicas como jurdicas y dentro de estas ltimas, no habra bice para que fueran personas
pblicas estatales (por ej. un ente autrquico o el Estado Nacional, Provincial o Municipal).
Slo deben tenerse en cuenta las reglas para adquirir la posesin, ya estudiadas.
Sujetos pasivos: dem. Puede prescribirse una cosa perteneciente a cualquier sujeto, en tanto sean cosas
susceptibles de ser posedas. No lo son los bienes que se encuentran fuera del comercio (ya sea en forma
transitoria, como aquellos sujetos a una condicin de inajenabilidad o permanente, como son las cosas que
pertenecen al dominio pblico del Estado).
Objeto: segn el art. 3952, pueden adquirirse por prescripcin todas las cosas cuyo dominio o posesin puede ser
objeto de una adquisicin. En el cdigo civil de Vlez slo era posible usucapir bienes inmuebles; l consider los
muebles suficientemente reglados con lo dispuesto por el art. 2412, segn el cual la posesin vale por ttulo. Sin
embargo, las cosas robadas o perdidas son excluidas expresamente del artculo y de esta forma quedaban
tambin imposibilitadas de ser usucapidas. Esto cambi con la ley 17711 que incorpora el art. 4016 bis,
instituyendo la usucapin de muebles robados o perdidos y no registrables en tres aos y no registrables, en dos.
A pesar del agregado efectuado por la reforma, an quedan casos sin resolver. La Dra. Mariani de Vidal lo plantea
claramente en su manual, a travs del siguiente cuadro sinptico: 3 Mariani de Vidal Marina, op. Cit. T. 3 Pg. 331.
COSAS MUEBLES:
1. NI ROBADAS NI PERDIDAS:
2. a. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: 2412.

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b. POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: primer interrogante. Aqu el problema se

suscita para armonizar los arts. 2778, 4015, 4016 y 4016 bis. veamos:
Art.2.778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin compete contra el actual poseedor, aunque fuere de
buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y contra el actual poseedor, aunque de
buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el enajenante estaba obligado a
restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de su autor. Si

tenemos en cuenta este artculo, pareciera que es imposible usucapir, pues mientras la adquisicin se
realice a ttulo gratuito, es posible reivindicar siempre.
Art. 4.015: Prescrbase tambin la propiedad de cosas inmuebles y dems derechos reales por la posesin continua
de veinte aos, con nimo de tener la cosa para s, sin necesidad de ttulo y buena fe por parte del poseedor, salvo lo
dispuesto respecto a las servidumbres para cuya prescripcin se necesita ttulo.
Art.4.016: Al que posedo durante veinte aos sin interrupcin alguna, no puede oponrsele ni la falta de ttulo ni su
nulidad, ni la mala fe en la posesin . Segn el rgimen de estos dos artculos, pareciera que la prescripcin

de cosas muebles adquiridas a ttulo gratuito requiere de veinte aos, pues el art. 4015 dice cosas
inmuebles y dems derechos reales, lo que parecera englobar derechos reales sobre muebles y no
distingue adquisicin a ttulo oneroso o gratuito. Asimismo, el art.4016 no distingue entre cosas muebles o
inmuebles, pareciendo incluir a todas en la regulacin.
Art 4016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada o perdida, adquiere el
dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros creados o a
crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o
perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.

Este artculo es el que resuelve el interrogante, pues no distingue entre cosas adquiridas a ttulo oneroso o
gratuito; si bien se refiere expresamente a las cosas robadas o prdidas, por argumento a fortiori, se podr
incluir a las cosas no robadas ni perdidas, hiptesis menos gravosa.
Conclusin: POSESIN + BUENA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: 4016 bis (arg. a fortiori) (2/3
aos)
c. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO ONEROSO: segundo interrogante.
d. POSESIN + MALA FE + ADQUISICIN A TTULO GRATUITO: segundo interrogante. Veamos el caso del
poseedor de mala fe, sea que adquiera a ttulo oneroso o gratuito (hiptesis c y d). corresponde para la autora
citada, la aplicacin de los arts. 4015 y 4016 (20 aos) por analoga, ya que las hiptesis all planteadas
engloban el caso de posesin de mala fe viciosa de inmuebles, inclusive en ausencia de ttulo oneroso o
gratuito
3. ROBADAS O PERDIDAS:
a. cosas no registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (3 aos)
b. cosas registrables con posesin de buena fe: 4016 bis (2 aos)
c. registrables o no, con posesin de mala fe: tercer interrogante. La solucin es igual que en el caso del
segundo interrogante, arts. 4015 y 4016 (20 aos).
As, vemos que siempre que haya mala fe en la posesin de cosas muebles, ser necesario el plazo de 20 aos
para usucapir.
Curso de la prescripcin y alteraciones: renuncia, suspensin, interrupcin y dispensa de la aplicacin.
Renuncia o remisin de la prescripcin: Nos dice el art. Art. 3.965: Todo el que puede enajenar, puede remitir la
prescripcin ya ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo.. Es el caso de quien ya ha usucapido el
bien y renuncia al derecho adquirido sobre la cosa. Al ser un acto de disposicin, se necesita capacidad plena (18
aos a partir de la reforma al cdigo civil del ao 2009). Siendo una renuncia a un derecho patrimonial que slo
interesa al mbito privado, no hay bice para llevarla a cabo. Distinto es el caso de la prescripcin futura, cuya
prohibicin fundamenta Vlez en la nota al artculo:
Renunciar a una prescripcin cumplida es renunciar al objeto mismo que la prescripcin ha hecho adquirir y por consiguiente,
puede hacerlo el que tenga capacidad para enajenar. Pero renunciar con anticipacin a la prescripcin, es derogar por pactos
una ley que interesa al orden pblico.

La renuncia puede ser expresa o tcita (art. 3989). Analicemos un ejemplo. Ante un juicio de reivindicacin del
antiguo propietario de un inmueble, el demandado (poseedor veinteaal) opone excepcin de prescripcin. Sin
embargo, al efectuarse la constatacin de la vivienda, cuando es interrogado por el oficial pblico, el poseedor
contesta que es el reivindicante el verdadero propietario del inmueble. All, est renunciando a la prescripcin
cumplida. Asimismo, podra hacerlo por escritura pblica.
Suspensin de la prescripcin: El efecto de la suspensin de la prescripcin, es la parlisis en el cmputo del
lapso para prescribir, mientras duren las causales que dieron origen a la suspensin. Slo puede ser invocada en
beneficio de quien est instituida o en perjuicio de quien se establece y no por o en contra de sus cointeresados
(art. 3981), a salvo lo dispuesto por el art. 3982 (caso de derechos reales indivisibles, como la servidumbre).
La prescripcin se suspende en los siguientes casos:

46

1. MATRIMONIO: Art. 3.969: La prescripcin no corre entre marido y mujer, aunque estn separados de bienes, y aunque
estn divorciados por autoridad competente.

Es el caso de quien ha comenzado a usucapir un bien y luego se casa con el propietario. Durante todo el lapso
del matrimonio, se suspende el cmputo de la prescripcin que es retomado en el caso de que medie divorcio
vincular o nulidad de matrimonio. El artculo trascripto no se refiere al divorcio vincular (inexistente en la poca
de la sancin del cdigo civil) que s rompe el ligamen entre los ex cnyuges.
2. ACEPTACIN DE LA HERENCIA CON BENEFICIO DE INVENTARIO: El beneficio de inventario, consiste en
la posibilidad de los herederos de asumir su condicin hacindose responsables del pasivo del difunto pero slo
hasta el lmite del activo contenido en la masa hereditaria (fijado en el inventario que se practica en el juicio
sucesorio). Desde la reforma de la ley 17711, toda herencia se presume aceptada con beneficio de inventario
(art. 3363). Con este beneficio, el heredero conserva, contra los bienes hereditarios, todos los derechos y
acciones que tena contra el difunto y no se confunden los bienes particulares del heredero con los que
pertenezcan a la herencia (separacin de patrimonios), en tal sentido el art. 3364 indica que su patrimonio no se
confunde con el del difunto, y puede reclamar como cualquier otro acreedor los crditos que tuviese contra la sucesin.
Segn lo antes reseado, parecera que, si un heredero se encontraba usucapiendo un bien del difundo, el plazo
siguiera corriendo a pesar del fallecimiento del propietario. Sin embargo el art. 3974 instituye una suspensin del
plazo: Art. 3.974. El heredero beneficiario no puede invocar a su favor la prescripcin que se hubiese cumplido en perjuicio
de la sucesin que administra. Y en la nota brinda los fundamentos: Porque l debe efectuar todos los actos
conservatorios en inters de los acreedores. No existiendo un plazo legal, la doctrina entiende que el inicio de la
suspensin est dado por la muerte del causante y su fin, por la divisin en hijuelas y su adjudicacin.
3. TUTELA Y CURATELA: Por una cuestin de tica y orden social, los plazos de prescripcin entre tutor-menor
y curador-demente o inhabilitado, no pueden correr mientras dure el vnculo. Tal el principio consagrado en el
siguiente artculo: Art. 3.973: La prescripcin de las acciones de los tutores y curadores contra los menores y las personas
que estn bajo curatela, como tambin las acciones de stos contra los tutores y curadores, no corren durante la tutela o
curatela.

Dispensa de la prescripcin: Dice el artculo 3980: Cuando por razn de dificultades o imposibilidad de hecho, se hubiere
impedido temporalmente el ejercicio de una accin, los jueces estn autorizados a liberar al acreedor, o al propietario, de las
consecuencias de la prescripcin cumplida durante el impedimento, si despus de su cesacin el acreedor o propietario
hubiese hecho valer sus derechos en el trmino de tres meses.

En caso de que el plazo de la prescripcin (ya sea de diez o veinte aos), se cumpla en una fecha en la cual el
propietario del bien usucapido adolece de un impedimento para ejercer la defensa de su propiedad, siempre que
tal impedimento tenga origen en un acontecimiento de fuerza mayor y no en la voluntad de quien invoca la
dispensa, y ya sea que tenga carcter colectivo (como una inundacin) o individual (enfermedad y ausencia de
representacin, secuestro, etc.), natural (cataclismos) o humano (por ejemplo una guerra), el propietario usucapido
tendr tres meses desde que la causal cesare para presentarse ante un juez competente y solicitar se lo dispense
de la prescripcin cumplida. Si bien el artculo indica que los jueces podrn liberar al propietario de los efectos,
una vez probados los hechos alegados, no podr dejar de otorgar este beneficio si se cumplen los requisitos
legales.
INTERRUPCIN DE LA PRESCRIPCIN: En este caso, se borra el tiempo trascurrido y comienza el cmputo de
la prescripcin otra vez. La interrupcin puede ser NATURAL (desposesin de un ao) o CIVIL (demanda,
reconocimiento del poseedor o compromiso arbitral). Veamos cada caso:
Interrupcin natural. sta se produce cuando hay despojo de la cosa que se est usucapiendo (ya sea por la
accin del propietario contra quien se est prescribiendo o de un tercero). Para que se repute interrumpida la
posesin, el despojante debe poseer la cosa un ao; de esa forma, quien estaba usucapiendo pierde las acciones
posesorias que son ganadas por el despojante. Una vez perdidas las acciones, no importa que el usucapiente
recupere la posesin, el cmputo se inicia de nuevo como si nunca hubiera posedo. Contrariamente, si aqul ha
ejercido sus defensas posesorias en tiempo y ha recuperado la posesin, el plazo sigue corriendo y se computa el
plazo durante el cual estuvo desposedo.
Ejemplo: A est usucapiendo una vivienda. A los tres aos, es desposedo por B:
- si A ejerce las defensas posesorias antes del ao, recupera la posesin y el lapso de prescripcin contina
como si nunca hubiera sido desposedo.
- si A deja pasar un ao, pierde las acciones posesorias y (aunque recupere la posesin) comenzar a usucapir
de nuevo como si nunca hubiese estado en posesin de la cosa (efecto erga omnes).
La interrupcin natural favorece a quien la caus (pues le otorga acciones posesorias) y al propietario, pues es a
quien conviene que el trmino se tenga por no cumplido.
Interrupcin civil. Puede darse por tres causales, a saber:
I. Demanda: la demanda interrumpe la prescripcin an interpuesta ante juez incompetente, defectuosa o sin
capacidad suficiente del actor (art. 3986).

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Se entiende demanda en un sentido muy amplio, como cualquier peticin judicial (inclusive beneficio de litigar
sin gastos o embargo preventivo), inclusive se ha considerado interruptiva la demanda dirigida contra un tercero
y no contra el usucapiente, cuando ha mediado un error de hecho excusable.
El efecto interruptivo subsiste hasta que la sentencia pase en autoridad de cosa juzgada y se inicia, para la
mayora de la doctrina, con la interposicin de la demanda (la minora inicia el cmputo desde la notificacin).
Segn el art. 3987, en casos de absolucin del demandado (cuando la defensa posesoria fracasa), as como de
perencin de instancia (la que implica el fenecimiento del proceso pero no del derecho, pudindose incoar la
accin nuevamente), la interrupcin se tiene por no acaecida y, por tanto, todo el tiempo que tramit el proceso
se computa para el plazo de la usucapin.
II. Reconocimiento: es el caso reglado en el art. 3989: La prescripcin es interrumpida por el reconocimiento,
expreso o tcito, que el deudor o el poseedor hace del derecho de aquel contra quien prescriba.; es natural que
se interrumpa la prescripcin en este caso, pues el poseedor est intervirtiendo el ttulo y convirtindose en mero
tenedor, reconociendo en otro un derecho mejor que el propio.
III. Compromiso arbitral: Reza el art. 3988: El compromiso hecho en escritura pblica, sujetando la cuestin de
la posesin o propiedad a juicio de rbitros, interrumpe la prescripcin.; la postura mayoritaria interpreta el
artculo en forma amplia, permitiendo otras formas distintas de la escritura para el compromiso (por ej. acta
judicial); adems, el compromiso extendido en instrumento privado, se ha considerado una promesa de extender
la pertinente escritura pblica.
La interrupcin civil favorece slo a quien la ha impetrado (efecto relativo).
USUCAPIN DECENAL - En caso de que exista buena fe y justo ttulo, el plazo de usucapin de inmuebles es de
diez aos.
Justo ttulo: Hemos dicho que justo ttulo, segn el art. 4010, es aqul que tiene por objeto trasmitir un derecho de
propiedad y se encuentra revestido de las solemnidades exigidas para constituir el derecho real que se intenta
constituir, pero no emana de su titular o (emanando de l) ste no tiene capacidad para disponer; tambin
aclaramos que el ttulo putativo (aqul que no existe o, existiendo, se refiere a un objeto distinto de la cosa
poseda) no sirve de base para este tipo de usucapin. El justo ttulo puede referirse a cualquiera de los derechos
reales que se ejercen por posesin, no necesariamente dominio; por ejemplo, podra hacerse valer para usucapir
un usufructo.
Buena fe: la buena fe se presume (art. 2462), salvo en los casos en que se presume mala fe. Para calificar la
posesin de buena o mala fe, se tiene en cuenta el momento de su adquisicin y en el caso de frutos, el de su
percepcin. Debe tenerse presente que un poseedor de buena fe, pasa a ser de mala fe desde el momento en que
se le notifica la demanda de reivindicacin y en tal sentido se juzgar la restitucin de frutos, mejoras, los riesgos
de prdida de la cosa, etc. (ver cuadro al final del mdulo 1). La mala fe se define por exclusin, toda vez que falta
la buena fe.
Posesin: ya hemos dicho que sta debe ser pblica, pacfica, continua e ininterrumpida. Adems, el animus
posidendi debe connotar el derecho real que se intenta usucapir (dominio, usufructo, etc.)
Tiempo: el tiempo requerido para la usucapin breve es de diez aos, y a los fines de su cmputo podr
efectuarse accesin de posesiones. Esta institucin est regulada en los arts. 2474/2476 y consiste en la
posibilidad de unir dos o ms posesiones que se siguen una de la otra, siempre que se renan los siguientes
requisitos:
- una debe provenir de la anterior
- deben estar unidas por un vnculo jurdico (por ej. un contrato por el cual se ceden los derechos a la posesin
del inmueble), an cuando sea defectuoso.
- ninguna debe ser viciosa
- no deben estar separadas por un posesin viciosa
De lo expuesto, se sigue que una posesin adquirida de un modo originario nunca podr accederse a la anterior. A
su vez, hemos dicho que para calificar la posesin debamos estarnos al momento de su adquisicin; pues bien, la
primera de las posesiones (o sea aquella a la cual accede la siguiente o las siguientes) es la que va a contar a los
fines de la calificacin. De este modo, si a una posesin ilegtima de mala fe viciosa de diez aos se accede una
posesin ilegtima de buena fe de tres aos, tendremos una posesin ilegtima, de mala fe y viciosa de trece aos.
Sin embargo, en el caso de que la primera posesin fuese de buena fe y la segunda de mala fe, siendo el segundo
poseedor usucapiente, no podr hacer valer la buena fe de la primera posesin a los fines de la usucapin corta,
requirindose adems que l tambin sea de buena fe.
USUCAPIN VEINTEAAL - Los nicos elementos exigidos en este tipo de usucapin, son el plazo de veinte
aos y la posesin pblica, pacfica, continua e ininterrumpida, no siendo necesaria buena fe ni ttulo . Puede un
poseedor de mala fe vicioso usucapir, pero el cmputo de los veinte aos requeridos comenzar el da que se
hayan purgado los vicios (al cesar aqullos o al ao, cuando el propietario pierde las acciones posesorias). En
este caso, a diferencia de la usucapin corta donde hay un ttulo, ser poco probable que el usucapiente invoque
otro derecho real diferente al de dominio. En relacin al usufructo, el uso y la habitacin, rigen las mismas reglas

48

que para prescribir el dominio y respecto de las servidumbres, que se estudiarn en la parte especial, diremos por
ahora que slo pueden usucapirse las que son continuas y aparentes (art. 3017)
Al igual que la prescripcin corta, puede hacerse valer en juicio como accin o como excepcin. La oportunidad
para oponerla, segn el texto del art. 3962, es al contestar la demanda o en la primera presentacin en el juicio
que haga quien intente oponerla. Para el caso de que se haga valer como accin, se deben cumplimentar los
requisitos exigidos por los artculos pertinentes de la Ley 14.159, a saber:
ARTCULO 24: En el juicio de adquisicin del dominio de inmuebles por la posesin continuada de los mismos (artculo 4015 y
concordantes del Cdigo Civil) se observarn las siguientes reglas:
a) El juicio ser de carcter contencioso y deber entenderse con quien resulte titular del dominio de acuerdo con las
constancias del catastro, Registro de la Propiedad o cualquier otro registro oficial del lugar del inmueble, cuya certificacin
sobre el particular deber acompaarse con la demanda. Si no se pudiera establecer con precisin quin figura como titular
al tiempo de promoverse la demanda, se proceder en la forma que los cdigos de procedimientos sealan para la citacin
de personas desconocidas;
b) Con la demanda se acompaar plano de mensura, suscripto por profesional autorizado y aprobado por la oficina tcnica
respectiva, si la hubiere en la jurisdiccin;
c) Se admitir toda clase de pruebas, pero el fallo no podr basarse exclusivamente en la testimonial. Ser especialmente
considerado el pago, por parte del poseedor, de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren a
nombre de quien invoca la posesin;
d) En caso de haber inters fiscal comprometido, el juicio se entender con el representante legal de la Nacin, de la
provincia o de la municipalidad a quien afecte la demanda.

En relacin a la prueba rendida en juicio, es importante dejar sentado que tanto los actos posesorios como el pago
de impuestos acreditados, harn mella en el juzgador en tanto se reputen cumplidos durante los veinte aos de
posesin, no sera prueba idnea por ejemplo el pago de impuestos de los ltimos veinte aos realizado el mes
anterior al inicio de la demanda.
USUCAPIN DE MUEBLES - Nos remitimos a lo expuesto supra sobre cosas muebles, agregando solamente que
en el texto primigenio del cdigo civil no estaba prevista la usucapin de muebles, incorporndose con la reforma
de la ley 17.711 el art. 4016 bis. Art. 4.016 bis: El que durante tres aos ha posedo con buena fe una cosa mueble robada
o perdida, adquiere el dominio por prescripcin. Si se trata de cosas muebles cuya transferencia exija inscripcin en registros
creados o a crearse, el plazo para adquirir su dominio es de dos aos en el mismo supuesto de tratarse de cosas robadas o
perdidas. En ambos casos la posesin debe ser de buena fe y continua.

49

5 LA PROPIEDAD EN GENERAL - PROPIEDAD INTELECTUAL

5.1
Propiedad y Dominio:
5.1.1 La utilizacin de los trminos en el Cdigo Civil
5.1.2 La Utilizacin del trmino en la Constitucin
5.1.3 La doctrina de la Corte Suprema
5.1.4 La definicin legal de Dominio.
5.2
Garantas de la propiedad.
5.2.1 Fuentes legales.
5.2.2 Proteccin frente a particulares y frente al Estado
5.2.3 Expropiacin.
5.3
Derechos intelectuales o Inmateriales: Naturaleza jurdica
5.4
Propiedad intelectual propiamente dicha. Ley 11.723.
5.5
Patentes de invencin. Ley 24.481.
5.5.1 El invento. Concepto
5.5.2 La invencin patentable
5.5.3 Duracin del derecho.
5.5.4 Contratos relacionados con las patentes
5.5.5 El diseo de utilidad.
5.6
Marcas de Fbrica y designaciones comerciales:
5.6.1 Conceptos.
5.6.2 Duracin del derecho
5.6.3 Contratos marcarios
5.6.4 El diseo ornamental.
6 DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
6.1
El dominio en general
6.1.1 Concepto.
6.1.2 Crtica de la definicin del Cdigo
6.1.3 Caracteres
6.1.4 Restricciones y limites al dominio
6.1.5 Extincin.
6.2
Dominio imperfecto.
6.2.1 Dominio imperfecto.
6.2.2 Dominio desmembrado.
6.3
Dominio de las aguas.
6.3.1 Dominio pblico y privado (reforma al Artculo 2340).
6.3.2 Aguas subterrneas
6.3.3 Aguas pluviales.
6.3.4 Aguas de fuentes y vertientes.
6.3.5 Aguas corrientes de ros y arroyos.
6.4
Condominio sin indivisin forzosa
6.4.1 Concepto.
6.4.2 Diferencias con otras instituciones.
6.4.3 Tipos: Sin indivisin forzosa y con indivisin forzosa
6.4.4 Facultades de los condminos
6.4.5 Obligaciones de los condminos
6.4.6 Administracin de la cosa comn.
6.4.7 La Particin.
6.5
Condominio de indivisin forzosa
6.5.1 Fuentes.
6.5.2 Por su destino Condominio de muros, cercos y fosos.
6.6
Medianera.
6.6.1 En el ejido de los pueblos
6.6.2 Medianera en la zona rural.
6.6.3 Presunciones y pruebas.
6.6.4 Derechos y obligaciones de los condminos
6.6.5 Adquisicin de la medianera.
6.7
Confusin de lmites.
6.7.1 Caracteres.
6.7.2 Accin de deslinde. Su naturaleza.
6.8
La Propiedad Horizontal.
6.8.1 Concepto.
6.8.2 Naturaleza jurdica
6.8.3 La Ley N13.512. Sus antecedentes y caractersticas
6.8.4 Elementos:
6.8.5 Sujecin al rgimen.
6.8.6 Reglamento de copropiedad y administracin,
6.8.7 Derechos y deberes de los propietarios de pisos y departamentos.
6.8.8 La prehorizontalidad (Ley 19724

50

LECTURA 3
DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA
LA PROPIEDAD EN GENERAL PROPIEDAD
INTELECTUAL
PROPIEDAD Y DOMINIO
La normativa con que un Estado regula el derecho de propiedad de los particulares,
refleja fielmente su lnea poltica: liberalismo, socialismo, etc.
Los vocablos propiedad y dominio son usados indistintamente por el codificar a lo
largo del articulado, an cuando (segn la doctrina) la propiedad tiene mayor extensin
que el dominio. As, hablamos de propiedad industrial, propiedad de un crdito, etc.,
aludiendo a una relacin de pertenencia o titularidad entre un sujeto y un bien.
Nosotros reservaremos la palabra dominio para aludir al derecho real stricto sensu.
La definicin legal de dominio est plasmada en el Art. 2506 y reza: el dominio es el
derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin
de una persona. Completaremos el concepto en el captulo pertinente.
Nuestra Corte Suprema, intrprete final de la Constitucin Nacional y las leyes, in re
Ventura c. Banco Central amparo, ha dicho que el trmino propiedad empleado
en los artculos 14 y 17 de la Constitucin Nacional ampara a todo el patrimonio,
incluyendo derechos reales o personales, bienes materiales o inmateriales y, en
general, todos los intereses apreciables que un hombre pueda poseer, fuera de s
mismo y de su vida y libertad.
GARANTAS DE LA PROPIEDAD: FUENTES LEGALES PROTECCIN
FRENTE A PARTICULARES Y FRENTE AL ESTADO EXPROPIACIN
El artculo 14 de la carta magna menciona entre los derechos reconocidos a los
habitantes de la Nacin, conforme a las leyes que reglamentan su ejercicio, el de
usar y gozar y disponer de su propiedad, a su vez, el Art. 17 enuncia el principio de
inviolabilidad de la propiedad: la propiedad es inviolable, y ningn habitante de la
Nacin puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley.
Teniendo en cuenta la amplsima definicin de propiedad que ha dado nuestro mximo
tribunal, efectuemos una distincin:
Los derechos son potestades jurdicas reconocidas en cabeza de los habitantes de un
Estado; las garantas son limitaciones impuestas a los poderes del Estado, que debe
respetar la titularidad y ejercicio de estas potestades.
Veamos el sistema de garantas estructurado por nuestra Constitucin Nacional:

-2Proteccin respecto de los particulares: en su faz civil, mediante las acciones

posesorias y reales y en la faz penal, mediante los delitos contra la propiedad, a los
que el cdigo penal dedica un captulo entero; todos estos mecanismos se efectivizan
a travs de los cdigos de procedimiento correspondientes.
Proteccin respecto del poder pblico: el Estado puede actuar como persona de
derecho privado o como persona de derecho pblico. En el primer caso, est sujeto a
la misma regulacin civil, comercial, agraria, etc. que los particulares. En tal sentido,
tiene vigencia lo expuesto en el punto anterior. En el segundo caso, cuando acta en
ejercicio del poder de imperio que le compete, debe hacerlo en forma legtima y no
arbitraria, en caso contrario, cobra vigencia la garanta constitucional contenida en la
segunda parte del Art. 17 CN: la expropiacin por causa de utilidad pblica debe
ser calificada por ley y previamente indemnizada () la confiscacin de bienes queda
borrada para siempre del cdigo penal argentino. Ningn cuerpo armado puede hacer
requisiciones, ni exigir auxilios de ninguna especie () todo autor o inventor es
propietario exclusivo de su obra, invento o descubrimiento, por el trmino que le
acuerde la ley.
Expropiacin: la expropiacin es una institucin de derecho pblico y reglada por las
normas administrativas, (ley nacional N 21.499 de expropiacin, leyes provinciales de
expropiacin y de procedimiento administrativo). Es el mecanismo por el cual el
Estado, haciendo uso de su poder de imperio, califica un bien como de utilidad pblica,
procura una indemnizacin al particular afectado y posteriormente lo desapodera del
bien. La calificacin debe ser hecha por ley nacional o provincial y puede recaer sobre
cualquier tipo de bien que sea capaz de satisfacer el inters general: muebles,
inmuebles, crditos, patentes de invencin, etc.
La indemnizacin previa debe comprender el valor del bien y los daos y perjuicios
derivados de la desposesin, pero no incluye el lucro cesante.
Se llama expropiacin irregular o indirecta aquella en la cual el particular compele al
Estado a iniciar el proceso de expropiacin. El Art. 51 de la ley 21.499 prev tres
supuestos: a) cuando existe ley que calific al bien como de utilidad pblica y el
Estado procede a tomarlo sin previa indemnizacin; b) cuando, con motivo de la ley
que califica a ciertos bienes como de utilidad pblica, se ha hecho inconveniente el

51

uso y goce normal; c) cuando el Estado ha impuesto sobre el bien una restriccin o
limitacin indebida, lesionando el derecho de propiedad.
DERECHOS INTELECTUALES O INMATERIALES - NATURALEZA JURDICA
PROPIEDAD INTELECTUAL PROPIAMENTE DICHA (LEY 11.723)
PATENTES DE INVENCIN (LEY 24.481): EL INVENTO PATENTABLE,
DURACIN DEL DERECHO EL DISEO DE UTILIDAD MARCAS DE
FBRICA (LEY 22.362) DESIGNACIONES COMERCIALES: CONCEPTOS,
DURACIN DEL DERECHO- L DISEO ORNAMENTAL.
La clasificacin clsica de los derechos distingue entre derechos patrimoniales,
extrapatrimoniales y mixtos; estos ltimos tienen una faz patrimonial y otra
extrapatrimonial. Es en esta ltima categora donde ubicamos a los derechos
intelectuales; su faz patrimonial hace a la facultad de ceder la explotacin econmica,
conceder licencias, etc., mientras que su faz extrapatrimonial o moral hace referencia

-3a la facultad vitalicia que tiene el creador y luego sus sucesores, de tutelar la
incolumidad y fidelidad de la obra.
Dentro de los derechos intelectuales distinguimos dos grandes grupos: los derechos
de autor y los industriales (marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones
comerciales y diseo ornamental).
1. derechos patrimoniales: reales o personales
2. derechos extrapatrimoniales: en persona propia (por ej. derecho a la vida), o
ajena (patria potestad)
3. derechos mixtos
3.1 derechos de autor (ley 11. 723) - INPI
3.2 derechos industriales: marcas, patentes, diseos de utilidad, designaciones
comerciales y diseo ornamental - INPI
PROPIEDAD INTELECTUAL PROPIAMENTE DICHA: Derechos de autor Ley
11.723:
El Art. 1 de la ley, define el objeto de proteccin como toda creacin como las obras
cientficas, literarias y artsticas, comprenden los escritos de toda naturaleza y
extensin; las obras dramticas, composiciones musicales, dramtico-musicales; las
cinematogrficas y pantommicas; las obras de dibujos, pintura, escultura, arquitectura;
modelos y obras de arte o ciencia aplicadas al comercio o a la industria; los impresos,
planos y mapas; los plsticos, fotografas, grabados y discos fonogrficos, en fin: toda
produccin cientfica, literaria, artstica o didctica sea cual fuere el procedimiento de
reproduccin.
El derecho de propiedad de una obra cientfica, literaria o artstica, comprende para su
autor la facultad de disponer de ella, de publicarla, de ejecutarla, de representarla, y
exponerla en pblico, de enajenarla, de traducirla, de adaptarla o de autorizar su
traduccin y de reproducirla en cualquier forma.
Correlativamente, nadie tiene derecho a publicar, sin permiso de los autores o de sus
derechohabientes, una produccin cientfica, literaria, artstica o musical, pero
cualquiera puede publicar con fines didcticos o cientficos, comentarios, crticas o
notas referentes a las obras intelectuales incluyendo hasta mil palabras de obras
literarias o cientficas u ocho compases en las musicales.
El retrato fotogrfico de una persona no puede ser puesto en el comercio sin el
consentimiento expreso de la persona misma, y muerta sta, de su cnyuge e hijos o
descendientes directos de stos. El derecho de publicar las cartas pertenece al autor.
Son titulares del derecho de propiedad intelectual:
a) El autor de la obra;
b) Sus herederos o derechohabientes;
c) Los que con permiso del autor la traducen, refunden, adaptan, modifican o
transportan sobre la nueva obra intelectual resultante.

-4La propiedad intelectual corresponde a los autores durante su vida y a sus herederos o
derechohabientes, durante sesenta aos ms. Para las obras fotogrficas la duracin
del derecho de propiedad es de 20 aos desde la primera publicacin.
Contratos tipo:
EDICIN: Habr contrato de edicin cuando el titular del derecho de propiedad sobre
una obra intelectual, se obliga a entregarla a un editor y ste a reproducirla, difundirla y
venderla. El titular conserva su derecho de propiedad intelectual, salvo que lo
renunciare por el contrato de edicin. El editor slo tiene los derechos vinculados a la
impresin, difusin y venta, sin poder alterar el texto y slo podr efectuar las
correcciones de imprenta. En el contrato deber constar el nmero de ediciones y el
de ejemplares de cada una de ellas, as como tambin la retribucin pecuniaria del
autor o sus derechohabientes.
REPRESENTACIN: Hay contrato de representacin cuando el autor o sus
derechohabientes entregan a un tercero o empresario y ste acepta, una obra teatral
para su representacin pblica. Toda obra aceptada debe ser representada dentro del
ao correspondiente a su presentacin. No sindolo, el autor tiene derecho a exigir
como indemnizacin una suma igual a la regala de autor correspondiente a veinte
representaciones de una obra anloga. A los efectos de la ley, se considera como

52

representacin o ejecucin pblica, la transmisin radiotelefnica, exhibicin

cinematogrfica, televisin o cualquier otro procedimiento de reproduccin mecnica
de toda obra literaria o artstica. El autor o sus derechohabientes pueden enajenar o
ceder total o parcialmente su obra. Esta enajenacin es vlida slo durante el trmino
establecido por la ley y confiere a su adquirente el derecho a su aprovechamiento
econmico sin poder alterar su ttulo, forma y contenido. Aunque el autor enajenare la
propiedad de su obra, conserva sobre ella el derecho a exigir la fidelidad de su texto y
ttulo, en las impresiones, copias o reproducciones, como asimismo la mencin de su
nombre o seudnimo como autor. La enajenacin o cesin de una obra literaria,
cientfica o musical, sea total o parcial, debe inscribirse en el Registro Nacional de la
Propiedad Intelectual, sin cuyo requisito no tendr validez (inscripcin constitutiva). La
enajenacin o cesin de una obra pictrica, escultrica, fotogrfica o de artes
anlogas, salvo pacto en contrario, no lleva implcito el derecho de reproduccin que
permanece reservado al autor o sus derechohabientes. La enajenacin de planos,
croquis y trabajos semejantes, no da derecho al adquirente sino para la ejecucin de la
obra tenida en vista, no pudiendo enajenarlos, reproducirlos o servirse de ellos para
otras obras.
En el Registro Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las
obras comprendidas en el Art. 1, tres ejemplares completos de toda obra publicada,
dentro de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la edicin fuera de lujo o no
excediera de 100 ejemplares, bastar con depositar un ejemplar. En el Registro
Nacional de la Propiedad Intelectual deber depositar el editor de las obras
comprendidas en el Art. 1, tres ejemplares completos de toda obra publicada, dentro
de los tres meses siguientes a su aparicin. Si la edicin fuera de lujo o no excediera
de 100 ejemplares, bastar con depositar un ejemplar.
El que se presente a inscribir una obra con los ejemplares o copias respectivas, ser
munido de un recibo provisorio, la Direccin Nacional de Derechos de Autor har

-5publicaciones por 10 das en el Boletn Oficial, indicando las obras entradas, ttulo,
autor, especie, y dems datos especiales que las individualicen. Pasando un mes de la
ltima publicacin y no habiendo reclamo alguno, la Direccin Nacional de Derechos
de Autor otorgar el ttulo de propiedad definitivo con un nmero de orden.
Ser reprimido con la pena establecida por el Art. 172 del Cdigo Penal, el que de
cualquier manera y en cualquier forma defraude los derechos de propiedad intelectual
que reconoce la ley y sufrirn la pena que l establece, adems del secuestro de la
reproduccin.
DERECHOS INDUSTRIALES
PATENTES DE INVENCIN (LEY 24.481):
Una patente de invencin es un derecho exclusivo que el Estado otorga al inventor, a
cambio de que ste brinde a la sociedad el fruto de su investigacin. La solicitud de
patente se publica a los 18 meses, dejando de ser secreta para pasar al estado de
pblico conocimiento.
El fundamento de dar a conocer al pblico los detalles de la invencin, es la creencia
de que las enseanzas tcnicas derivadas de esa solicitud, pueden servir de base
para que terceros desarrollen perfeccionamientos sucesivos, contribuyendo a un
mayor avance en el estado de la tcnica.
El derecho exclusivo tiene una duracin de 20 aos improrrogables, contados a partir
de la fecha de presentacin de la solicitud, durante los cuales el titular puede
justamente, impedir que terceros exploten el invento. Pasado ese lapso, la patente
pasa a ser de dominio pblico, ello significa que cualquier persona puede hacer uso de
la misma sin tener que abonar regalas al titular.
Todos los titulares de patentes deben, a cambio de la proteccin de la patente,
publicar informacin sobre su invencin, a fin de enriquecer el cuerpo total de
conocimiento tcnico del mundo. Este creciente volumen de conocimiento pblico
promueve una mayor creatividad e innovacin en otras personas. Las patentes de
invencin otorgadas son de pblico conocimiento y se extender copia de la
documentacin a quien la solicite, previo pago de los aranceles que se establezcan.
Una vez solicitada la patente, lo que posee el solicitante es un derecho en expectativa,
porque dicho derecho recin se otorga cuando la patente se concede. Cualquier
conflicto que pudiera surgir entre un solicitante al que se la ha concedido su patente y
un posible infractor que tuviera el producto del solicitante en el mercado, deber ser
dirimido en el mbito judicial.
Una vez concedida la patente, debe abonar una tasa, si no se abona la anualidad
correspondiente se opera la caducidad de pleno derecho, es decir caduca la patente.
Tanto en Argentina como en el resto del mundo, la proteccin es nacional. Esto
significa que el solicitante debe presentar la solicitud de patente en cada pas donde le
interese protegerla.

-6El titular de la patente puede ejercer el derecho de exclusividad sobre su invento, por
el trmino que le acuerda la ley, impidiendo que terceros sin su consentimiento
realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o importacin del
producto o procedimiento patentado.

53

La patente es un bien intangible. Al igual que un ttulo de propiedad sobre un inmueble

o un automvil, se puede transferir siendo vendida, heredada o incluso regalada a
travs de una cesin de derechos (a ttulo gratuito en ste ltimo caso). Para que la
cesin tenga efecto respecto de tercero deber ser inscripta en el INSTITUTO
NACIONAL DE LA PROPIEDAD INDUSTRIAL.
La ley de patentes en vigencia establece en su Art. 4 los tres requisitos bsicos que
debe reunir una invencin para ser patentable: novedad absoluta, actividad inventiva y
aplicacin industrial:
Novedad absoluta: significa que el objeto de invencin a patentar no debe estar
comprendido dentro del estado de la tcnica conocido, entendiendo por estado de la
tcnica al conjunto de conocimientos tcnicos que se han hecho pblicos tanto en el
pas como en el resto del mundo, antes de la fecha de presentacin de la solicitud en
cuestin. Este cuerpo de conocimiento existente se llama "estado de la tcnica". La
invencin debe presentar un paso inventivo que no podra ser deducido por una
persona con un conocimiento medio del mbito tcnico. La novedad de la patente
debe ser mundial.
Actividad inventiva: Existe actividad inventiva cuando el proceso creativo o sus
resultados no se deduzcan del estado de la tcnica en forma evidente para una
persona normalmente versada en la materia tcnica correspondiente. Esto significa
que si la invencin es una combinacin de elementos conocidos con resultado
predecible, la misma carece de actividad inventiva puesto que el resultado final al que
se accede partiendo de lo conocido es obvio para cualquier persona del oficio de nivel
medio.
Aplicacin industrial: Habr aplicacin industrial cuando el objeto de la invencin
conduzca a la obtencin de un resultado o de un producto industrial, entendiendo
como industria todo aquello susceptible de ser fabricado o aplicado en serie o a escala
industrial, en contraposicin a una obra de arte por ejemplo, que es nica e irrepetible.
Una patente de invencin puede ser un objeto, un procedimiento, un aparato para
fabricar el objeto, un compuesto qumico, un uso de un compuesto qumico, un
microorganismo, etc.
Finalmente, su materia debe ser aceptada como "patentable" de conformidad a
derecho. En numerosos pases, las teoras cientficas, los mtodos matemticos, las
obtenciones vegetales o animales, los descubrimientos de sustancias naturales, los
mtodos comerciales o mtodos para el tratamiento mdico (en oposicin a productos
mdicos) por lo general, no son patentables.
No se considerarn invenciones para los efectos de la ley:
a) Los descubrimientos, las teoras cientficas y los mtodos matemticos;

-7b) Las obras literarias o artsticas o cualquier otra creacin esttica, as como las obras
cientficas;
c) Los planes, reglas y mtodos para el ejercicio de actividades intelectuales, para
juegos o para actividades econmico-comerciales, as como los programas de
computacin;
d) Las formas de presentacin de informacin;
e) Los mtodos de tratamiento quirrgico, teraputico o de diagnstico aplicables al
cuerpo humano y los relativos a animales;
f) La yuxtaposicin de invenciones conocidas o mezclas de productos conocidos, su
variacin de forma, de dimensiones o de materiales, salvo que se trate de su
combinacin o fusin de tal manera que no puedan funcionar separadamente o que
las cualidades o funciones caractersticas de las mismas sean modificadas para
obtener un resultado industrial no obvio para un tcnico en la materia;
g) Toda clase de materia viva y sustancias preexistentes en la naturaleza. No se
considerar materia patentable a las plantas, los animales y los procedimientos
esencialmente biolgicos para su reproduccin.
La patente conferir a su titular los siguientes derechos exclusivos, sin perjuicio de lo
normado en los artculos 36 y 99 de la ley:
a) Cuando la materia de la patente sea un producto, el de impedir que terceros, sin su
consentimiento, realicen actos de fabricacin, uso, oferta para la venta, venta o
importacin del producto objeto de la patente;
b) Cuando la materia de la patente sea un procedimiento, el titular de una patente de
procedimiento tendr derecho de impedir que terceros, sin su consentimiento, realicen
el acto de utilizacin del procedimiento y los actos de: uso, oferta para la venta, venta
o importacin para estos fines del producto obtenido directamente por medio de dicho
procedimiento.
MODELOS DE UTILIDAD (regulados en la misma ley, 24.481):
Toda disposicin o forma nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos
de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo
prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados, conferirn a su creador el derecho exclusivo de explotacin, que se
justificar por ttulos denominados certificados de modelos de utilidad.
El certificado de los modelos de utilidad tendr una vigencia de DIEZ (10) aos
improrrogables, contados a partir de la fecha de presentacin de la solicitud.
Son aplicables al modelo de utilidad las disposiciones sobre patentes de invencin que
no le sean incompatibles.

54

-8La patente es distinta del modelo de utilidad, pues en ste se otorga nicamente a
una disposicin o forma nueva obtenida o introducida en herramientas, instrumentos
de trabajo, utensilios, dispositivos u objetos conocidos que se presten a un trabajo
prctico, en cuanto importen una mejor utilizacin en la funcin a que estn
destinados. En todos los casos, un modelo de utilidad debe cumplir con dos requisitos
de patentabilidad: novedad y aplicacin industrial, pero puede no tener actividad
inventiva, ya que este requisito no es obligatorio. Esto significa que se evaluar que el
objeto sea novedoso y que realmente le sea conferida una mejor utilidad por medio
de alguna modificacin en su estructura, no importando que dicha modificacin sea
obvia para una persona del oficio de nivel medio.
Otra diferencia entre patentes y modelos de utilidad, es la duracin y los costos de las
mismas. Mientras que las patentes se conceden por 20 aos a partir de la fecha de
presentacin, los modelos de utilidad de otorgan por 10 aos y todos los aranceles del
trmite corresponden al 50 % de los de patentes.
Las patentes y el certificado de modelo de utilidad caducarn en los siguientes casos:
a) Al vencimiento de su vigencia;
b) Por renuncia del titular. En caso que la titularidad de la patente pertenezca a ms de
una persona, la renuncia se deber hacer en conjunto. La renuncia no podr afectar
derechos de terceros;
c) Por no cubrir el pago de tasas anuales de mantenimiento al que estn sujetos,
fijados los vencimientos respectivos el titular tendr un PLAZO de gracia de CIENTO
OCHENTA (180) das para abonar el arancel actualizado, a cuyo vencimiento se
operar la caducidad, salvo que el pago no se haya efectuado por causa de fuerza
mayor;
d) Cuando concedido el uso a un tercero no se explotara la invencin en un PLAZO de
DOS (2) aos por causas imputables al titular de la patente.
MARCAS - Ley 22.362
Marca es todo signo con capacidad distintiva, que permite diferenciar un producto o un
servicio de otro. La marca juega un papel importantsimo en el terreno de la
competencia. La calidad de los productos o servicios sern conocidos por el pblico a
travs de su identificacin con la marca que los designa, de all que en muchos casos,
el valor de la marca sea mayor que el que representan otros bienes que pueda
poseer la empresa.
La propiedad de una marca y la exclusividad de uso se obtienen con un registro. El
trmino de duracin de la marca registrada ser de Diez (10) aos. Podr ser
renovada indefinidamente por perodos iguales si la misma fue utilizada dentro de los
Cinco (5) aos previos a cada vencimiento, en la comercializacin de un producto, en
la prestacin de un servicio, o como parte de la designacin de una actividad. La
transferencia de la marca registrada es vlida respecto de terceros, una vez inscripta
en la Direccin Nacional de la Propiedad. La cesin o venta del fondo de comercio
comprende la de la marca, salvo estipulacin en contrario.

-9La regla bsica es que cualquier signo que tenga aptitud para distinguir productos o
servicios es registrable, salvo que se encuentre incluido dentro de las prohibiciones
establecidas en la ley. Le garantiza la propiedad y el uso exclusivo de la marca,
pudiendo ejercer todas las defensas por el uso no autorizado por parte de terceros.
Pueden registrarse como marcas para distinguir productos y servicios: una o ms
palabras con o sin contenido conceptual; los dibujos; los emblemas; los monogramas;
los grabados; los estampados; los sellos; las imgenes; las bandas; las combinaciones
de colores aplicadas en un lugar determinado de los productos o de los envases; los
envoltorios; los envases; las combinaciones de letras y de nmeros; las letras y
nmeros por su dibujo especial; las frases publicitarias; los relieves con capacidad
distintiva y todo otro signo con tal capacidad.
No se consideran marcas y no son registrables:
a) los nombres, palabras y signos que constituyan la designacin necesaria o habitual
del producto o servicio habitual a distinguir, o que sean descriptivos de su naturaleza,
funcin, cualidades u otras caractersticas.
b) los nombres; palabras, signos y frases publicitarias que hayan pasado al uso
general antes de su solicitud de registro.
c) la forma que se d a los productos.
d) el color natural o intrnseco de los productos o un solo color aplicado sobre los
mismos.
No pueden ser registrados:
a) una marca idntica a una registrada o solicitada con anterioridad para distinguir los
mismos productos o servicios.
b) las marcas similares a otras ya registradas o solicitadas para distinguir los mismos
productos o servicios.
c) las denominaciones de origen nacionales o extranjeras.
Se entiende por denominacin de origen el nombre de un pas, de una regin, de un
lugar o rea geogrfica determinados que sirve para designar un producto originario
de ellos, y cuyas cualidades y caractersticas se deben exclusivamente al medio

55

geogrfico. Tambin se considera denominacin de origen la que se refiere a un rea

geogrfica determinada para los fines de ciertos productos.
d) las marcas que sean susceptibles de inducir a error respecto de la naturaleza,
propiedades, mrito, calidad, tcnicas de elaboracin, funcin, origen, precio u otras
caractersticas de los productos o servicios a distinguir.
e) las palabras, dibujos y dems signos contrarios a la moral y a las buenas
costumbres.

- 10 f) las letras, palabras, nombres, distintivos, smbolos, que usen o deban usar la
Nacin, las provincias, las municipalidades, las organizaciones religiosas y sanitarias.
g) las letras, palabras, nombres o distintivos que usen las naciones extranjeras y los
organismos internacionales reconocidos por el gobierno argentino.
h) el nombre, seudnimo o retrato de una persona, sin su consentimiento o el de sus
herederos hasta el cuarto grado inclusive.
i) las designaciones de actividades incluyendo nombres y razones sociales,
descriptivas de una actividad, para distinguir productos. Sin embargo, las siglas,
palabras y dems signos con capacidad distintiva, que formen parte de aqullas,
podrn ser registrados para distinguir productos o servicios.
j) las frases publicitarias que carezcan de originalidad.
El titular de la marca puede autorizar su uso por terceros, mediante contratos de
licencia, tanto exclusiva como no exclusiva, venderla en forma total o parcial por
productos u obtener crditos ofrecindola en garanta con registro de prenda.
La solicitud de una marca debe circunscribirse a una clase de productos o de servicios
descripta en la Clasificacin de Niza para el registro de marcas.
Esta clasificacin incluye 34 clases de productos y 11 de servicios. Por ejemplo, si
deseo proteger con marca productos como indumentaria y bolsos o carteras, debo
presentar una solicitud para indumentaria en la clase 25 y otra para bolsos y
carteras en la clase 18.
El plazo que cubre la inscripcin es de 10 aos contados desde la fecha de concesin
del registro, renovable por perodos iguales y sucesivos. Las marcas tienen validez
territorial, razn por la cual debe solicitar el registro en cada pas dentro del cual desee
protegerla.
El derecho de propiedad de una marca se extingue:
a) por renuncia de su titular.
b) por vencimiento del trmino de vigencia, sin que se renueve el registro.
c) por declaracin judicial de nulidad o caducidad del registro.
DESIGNACIONES - (reguladas en la ley marcaria a partir del Art. 27):
El nombre o signo con que se designa una actividad con o sin fines de lucro,
constituye una propiedad y se denomina designacin comercial.
La propiedad de la designacin se adquiere con su uso, (pero slo con relacin al
ramo en el que se utiliza, debiendo ser inconfundible con las preexistentes en ese
mismo ramo). Toda persona con inters legtimo puede oponerse al uso de una

- 11 designacin, la accin respectiva prescribe al ao desde que el tercero comenz a

utilizarla en forma pblica y ostensible o desde que el accionante tuvo conocimiento de
su uso.
El derecho a la designacin se extingue por el cese de la actividad designada.
MODELOS Y DISEOS INDUSTRIALES - DECRETO LEY N 6673 -9/8/63:
El modelo industrial es la forma incorporada a un producto industrial y que le confiere
carcter ornamental.
Mientras que en el modelo industrial se protege esta forma ornamental incorporada, en
el modelo de utilidad se protege la optimizacin de la funcin para el cual est
concebido un objeto, herramienta, utensilio, o dispositivo.
El autor deber registrar el modelo o diseo de su creacin en el Registro de Modelos
y Diseos Industriales que a tal efecto ser llevado por la Secretara de Industria y
Minera (Direccin Nacional de la Propiedad Industrial). Se presume que quien primero
haya registrado un modelo o diseo industrial es el autor del mismo, salvo prueba en
contrario.
No podrn gozar de los beneficios que otorgue el decreto:
a) Aquellos modelos o diseos industriales que hayan sido publicados o explotados
pblicamente, en el pas o en el extranjero, con anterioridad a la fecha del depsito;
b) Los modelos o diseos industriales que carezcan de una configuracin distinta y
fisonoma propia y novedosa con respecto a modelos o diseos industriales anteriores;
c) Los diseos o modelos industriales cuyos elementos estn impuestos por la funcin
que debe desempear el producto;
d) Cuando se trate de un mero cambio de colorido en modelos o diseos ya
conocidos;
e) Cuando sea contrario a la moral y a las buenas costumbres.
La proteccin concedida tendr una duracin de cinco aos, a partir de la fecha del
depsito y podr ser prolongada por dos perodos consecutivos de la misma duracin
a solicitud de su titular. El titular de un registro de modelo o diseo podr cederlo total
o parcialmente bajo las condiciones que estime conveniente. El cesionario o sucesor a

56

ttulo particular o universal no podr invocar derechos emergentes del registro

mientras no se anote la transferencia en la Direccin Nacional de la Propiedad
Industrial.
El titular de un registro de modelo o de diseo tiene una accin judicial contra todo
aquel que, sin autorizacin, explota industrial o comercialmente, con relacin a los
mismos o diferentes productos, un diseo depositado o imitaciones del mismo. La
accin podr entablarse, ante los Tribunales Federales, por va civil para obtener el
resarcimiento de daos y perjuicios y la cesacin del uso, o por va penal si se
persigue, adems, la aplicacin de las penas que la ley establece.

- 12 2. DERECHOS REALES SOBRE COSA PROPIA

EL DOMINIO EN GENERAL. CONCEPTO CRTICA DE LA DEFINICIN DEL
CDIGO CARACTERES RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO
EXTINCIN. - DOMINIO IMPERFECTO. DOMINIO DESMEMBRADO
El dominio es el derecho de seoro ms amplio que puede tenerse sobre una cosa y
confiere todas las facultades existentes sobre el objeto: ius utendi, ius fruendi y ius
abutendi. Debe ejercerse, como todo derecho, en forma regular.
El cdigo civil lo define como:
Art. 2605: El dominios el derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra
sometida a la voluntad y a la accin de una persona.
La doctrina ha criticado esta definicin por considerarla vaga e imprecisa, ya que en
todos los derechos reales la cosa se encuentra sometida a la voluntad y accin de una
persona.
Es mucho ms completa la definicin del Esboo de Freytas:
El dominio (derecho de propiedad sobre las cosas) es el derecho real, perpetuo o
temporal, de una sola persona, sobre una cosa propia, mueble o inmueble, con todos
los derechos sobre su sustancia y utilidad o solamente sobre su sustancia, o sobre su
sustancia con algunos derechos sobre su utilidad.
El dominio se extiende a los accesorios, a los frutos de la cosa (2520, 2522) y, en el
caso de los inmuebles, al subsuelo y al espacio areo (2518), con los lmites que
diversas leyes imponen (por ej. el rgimen de minas o la expropiacin del subsuelo
para extender vas de subterrneo.)
Superficie solo cedit es una locucin latina, que literalmente significa la superficie
accede al suelo, es utilizada al tratar los derechos reales cuando se relacionan con el
derecho de accesin. Segn este principio, todas aquellas superficies o bienes que se
encuentran inseparablemente en un determinado terreno o finca pertenecen, por
accesin, al dueo del suelo. Se encuentra consagrado en el Art. 2518.
Caracteres del dominio:
Perpetuo: porque no se extingue con el no uso ni con el mero transcurso del tiempo.
Art. 2.510: El dominio es perpetuo, y subsiste independiente del ejercicio que se
pueda hacer de l. El propietario no deja de serlo, aunque no ejerza ningn acto de
propiedad, aunque est en la imposibilidad de hacerlo, y aunque un tercero los ejerza
con su voluntad o contra ella, a no ser que deje poseer la cosa por otro, durante el
tiempo requerido para que ste pueda adquirir la propiedad por la prescripcin.
Absoluto: porque reconoce el mayor nmero de facultades posibles sobre una cosa.
Este carcter se vio atenuado por la reforma de la ley 17711 que reformul los Art.
2513 y 2514, cambiando las ideas de libertad e individualismo reinantes en el siglo

- 13 diecinueve por las de ejercicio regular de los derechos y proscripcin al abuso del
derecho.
Exclusivo: porque dos personas no pueden ser titulares del dominio sobre la misma
cosa. Dice el Art. 2508: El dominio es exclusivo. Dos personas no pueden tener cada
una en el todo el dominio de una cosa; mas pueden ser propietarias en comn de la
misma cosa, por la parte que cada una pueda tener.
Clases de dominio:
El 2507 distingue el dominio pleno o perfecto cuando es perpetuo y la cosa no est
gravada con ningn derecho real y menos pleno o imperfecto, cuando debe
resolverse al cabo de un cierto tiempo o al cumplimiento de una condicin resolutoria
(perdiendo el carcter de perpetuo), o cuando la cosa est gravada a favor de terceros
con algn derecho real como servidumbre, usufructo, etc. (perdiendo as el carcter de
pleno). O sea que el dominio imperfecto puede ser: revocable, fiduciario o
desmembrado.
Dominio revocable: cuando el dominio es susceptible de quedar sin efecto por
distintas causas, como un pacto de retroventa, una condicin resolutoria, la revocacin
de una donacin o legado por ingratitud o incumplimiento de los cargos, anulacin del
acto de transmisin, rescisin, accin por hecho fraudulento, restitucin por pago
indebido, etc. En suma, siempre que el dominio se haya transferido de una manera
interina. En principio, la revocacin tiene efectos retroactivos, estando las excepciones
consignadas en la ley (Art. 2669).
Dominio fiduciario: es definido en el Art. 2662 como el que se adquiere en razn
de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y est sometido a durar
solamente hasta la extincin del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien

57

corresponda segn el contrato, el testamento o la ley.; es regulado por la ley 24.241.

En el fideicomiso intervienen cuatro sujetos pudiendo recaer la misma condicin sobre
ms de uno (excepto el fiduciante, que no puede ser fiduciario):
- Fiduciante o fideicomitente: quien transfiere el dominio de la cosa.
- Fiduciario: recibe los bienes y est obligado a ejecutar ciertos actos con ellos y
luego transferirlos al beneficiario.
- Beneficiario
- Fideicomisario.
El fideicomiso slo puede constituirse sobre cosas en particular y no sobre
universalidades jurdicas ni alcuotas de aqullas. Las facultades del fiduciario son
restringidas, no pudiendo constituir usufructo, uno ni habitacin y (de constituir
hipoteca) sta sigue la suerte del dominio.
Las aplicaciones de esta institucin son mltiples y es muy comn ver
emprendimientos de este tipo en los mercados financiero e inmobiliario.
Dominio desmembrado: es aqul que se tiene respecto de una cosa sobre la cual se
han constituido derechos reales: prenda, anticresis, usufructo, uso, habitacin,
superficie forestal o servidumbres. Si lo que se ha constituido es un usufructo,

- 14 transfirindose el uso y goce de la cosa, se dice que la propiedad ha quedado

desnuda o nuda (del latn nudus).
Otros casos de dominio imperfecto: bien de familia (ley 14.394), fundo donde el
propietario debe tolerar se explote una mina en el subsuelo, a raz de una concesin
otorgada por el Estado (nico propietario de cierto tipo de minas).
RESTRICCIONES Y LMITES AL DOMINIO EXTINCIN
El derecho de dominio, como todos los derechos, no es absoluto en tanto debe ser
ejercido con lmites y de acuerdo a las normas que lo regulan. La reforma de la ley
17.711 ha morigerado el tinte individualista que imperaba en la poca del codificador.
Esto se refleja principalmente en la reforma de dos artculos: 2513 y 2514. El primero
de ellos rezaba: Es inherente a la propiedad, el derecho de poseer la cosa, de
disponer o servirse de ella, de usarla y gozarla segn la voluntad del propietario. l
puede desnaturalizarla, degradarla o destruirla y ahora expresa: Es inherente a la
propiedad el derecho de poseer la cosa, disponer o servirse de ella, usarla y gozarla
conforme a un ejercicio regular.
El Art. 2514 rezaba: El ejercicio de estas facultades no puede serle restringido porque
tuviera por resultado privar a un tercero de alguna ventaja, comodidad o placer, o
traerle algunos inconvenientes, con tal que no ataque su derecho de propiedad y
luego de la reforma: El ejercicio de estas facultades no puede ser restringido, en tanto
no fuere abusivo, aunque privare a terceros de ventajas o comodidades.
Disposiciones en todo concordantes con el Art. 1.071, tambin reformado:
El ejercicio regular de un derecho propio o el cumplimiento de una obligacin legal no
puede constituir como ilcito ningn acto.
La ley no ampara el ejercicio abusivo de los derechos. Se considerar tal al que
contrare los fines que aqulla tuvo en mira al reconocerlos o al que exceda los lmites
impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. (Este ltimo prrafo es
un agregado de la reforma y dio consagracin legislativa a la teora del abuso del
derecho).
Se critica la poltica del codificador de dedicar todo un captulo a los lmites y
restricciones al dominio y no hacerlo con el resto de los derechos reales. La razn de
esta diferencia, radica en la amplsima gama de facultades que otorga el dominio, lo
que hace ms fcil fijar las limitaciones que enumerar las facultades.
Podemos distinguir las restricciones impuestas al dominio privado de la siguiente
manera:
1. Restricciones impuestas slo en el inters pblico: la mayora regladas
por el Derecho Administrativo (a travs de leyes, decretos, ordenanzas,
reglamentos, etc.) y basadas en deberes o responsabilidades del
individuo como miembro de una comunidad. En principio, no dan origen
a indemnizacin alguna a favor del propietario del bien. Algunos

- 15 ejemplos son las normas que regulan la higiene y salubridad, los

cdigos de urbanismo, de circulacin de los automotores, etc.
2. Restricciones impuestas en inters de los particulares:
Pueden ser:
a. Restricciones a la libre disponibilidad jurdica: la circulacin de la riqueza es de
orden pblico y, por ello, no puede extraerse un bien del trfico indefinidamente. El Art.
2612 sienta el principio, proscribiendo estas clusulas para las transmisiones de
inmuebles a ttulo oneroso y el Art. 2613 da las excepciones sobre bienes muebles e
inmuebles.
Clusulas de inalienabilidad:
Art. 2.612: El propietario de un inmueble no puede obligarse a no enajenarlo, y si lo
hiciere la enajenacin ser vlida, sin perjuicio de las acciones personales que el acto
puede constituir contra l.
Art. 2.613: Los donantes o testadores no pueden prohibir a los donatarios o sucesores

58

en sus derechos, que enajenen los bienes muebles o inmuebles que les donaren o
dejaren en testamento, por mayor trmino que el de diez aos.
La permisin de este artculo es menoscabada por dos disposiciones:
Art. 3.781: Si se lega una cosa con calidad de no enajenarla y la enajenacin no
compromete ningn derecho de tercero, la clusula de no enajenarse se tendr por no
escrita.
Art. 3.598: El testador no puede imponer gravamen ni condicin alguna a las
porciones legtimas declaradas en este ttulo. Si lo hiciere, se tendrn por no escritas.
Como consecuencia de estas clusulas de inalienabilidad, los bienes quedan fuera del
comercio y su enajenacin es nula. La misma condicin impide su embargabilidad o la
constitucin de derechos reales sobre ella o cualquier otro acto de disposicin.
Clusulas de indivisin:
A estas excepciones, pueden sumarse el pacto de indivisin de los condminos, (Art.
2693) permitido hasta cinco aos y la indivisin de un bien determinado o de un
establecimiento, (ley 14.394) hasta los diez aos o mayora de edad de los herederos,
impuesta por el causante o por voluntad de los herederos o el cnyuge suprstite.
En todos los casos, el juez puede dejar sin efecto estas clusulas, a solicitud de parte
y mediando justa causa.
Camino de sirga:
Los propietarios de inmuebles que linden con cursos de agua navegables, deben dejar
libre de construccin una franja de terreno a los fines de realizar la sirga (remolque de

- 16 la embarcacin mediante una cuerda usando fuerza humana o animales). La

disposicin es un anacronismo y un resabio de la poca en que las embarcaciones no
tenan motor.
Art. 2.639: Los propietarios limtrofes con los ros o con canales que sirven a la
comunicacin por agua, estn obligados a dejar una calle o camino pblico de treinta y
cinco metros hasta la orilla del ro, o del canal, sin ninguna indemnizacin. Los
propietarios ribereos no pueden hacer en ese espacio ninguna construccin, ni
reparar las antiguas que existen, ni deteriorar el terreno en manera alguna.
b. Restricciones emergentes de las relaciones de vecindad:
Regladas de manera exhaustiva y casustica en los arts. 2615 al 2660. Se recomienda
una lectura de estos artculos, pues pueden ser componentes de evaluacin.
Son caracteres propios de estas restricciones la reciprocidad, no indemnizacin,
imprescriptibilidad (liberatoria o adquisitiva) y la posibilidad de renuncia por voluntad
del beneficiario. Procuran la prevencin de daos o molestias, el aislamiento de los
inmuebles, la debida distancia entre con los rboles y arbustos vecinos, descargas
pluviales ordenadas, el otorgamiento de permiso de entrar en propiedad vecina para
ciertos fines, etc.
Veremos el artculo al que ms importancia ha dado la doctrina, por ser una hiptesis
que engloba el mayor nmero de casos posibles:
Art. 2.618: Las molestias que ocasionen el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o daos similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no
deben exceder la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y
aunque mediare autorizacin administrativa para aqullas.
Segn las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la indemnizacin de los
daos o la cesacin de tales molestias.
En la aplicacin de esta disposicin el juez debe contemporizar las exigencias de la
produccin y el respeto debido al uso regular de la propiedad; asimismo tendr en
cuenta la prioridad en el uso.
El juicio tramitar sumariamente.
La actividad desarrollada en el inmueble debe causar molestias que excedan la
normal tolerancia, o sea que tengan cierta entidad. La enumeracin de los factores
productores de la molestia es meramente enunciativa y la existencia de una
autorizacin administrativa para funcionar no es bice para solicitar el cese de las
molestias.
EXTINCIN DEL DOMINIO
El cdigo civil enumera las siguientes causales de extincin del dominio:

- 17 - Por la destruccin o consumo total de la cosa que estaba sometida a l, o

cuando la cosa es puesta fuera del comercio.
- La propiedad de los animales salvajes o domesticados se acaba cuando
recuperan su antigua libertad, o pierden la costumbre de volver a la residencia
de su dueo.
- Cuando la ley atribuye a una persona, a ttulo de transformacin, accesin, o
prescripcin, la propiedad de una cosa perteneciente a otra.
- Por abandono. El que no tiene sino la propiedad de una parte indivisa de la
cosa, puede abandonarla por la parte que tiene; pero el que tiene el todo de la
cosa, no puede abandonarla por una parte indivisa.
- Por enajenacin de la cosa y tambin por la transmisin judicial del dominio,
cualquiera que sea su causa, ejecucin de sentencia, expropiacin por
necesidad o utilidad pblica.

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- Por el efecto de los juicios que ordenasen la restitucin de una cosa, cuya
propiedad no hubiese sido transmitida sino en virtud de un ttulo vicioso.
DOMINIO DE LAS AGUAS. DOMINIO PBLICO Y PRIVADO (REFORMA AL
ART. 2340). AGUAS SUBTERRNEAS PLUVIALES DE FUENTES Y
VERTIENTES ROS Y ARROYOS.
Art. 2.339: Las cosas son bienes pblicos del Estado general que forma la Nacin, o
de los Estados particulares de que ella se compone, segn la distribucin de los
poderes hecha por la Constitucin Nacional; o son bienes privados del Estado general
o de los Estados particulares.
Art. 2.340: Quedan comprendidos entre los bienes pblicos:
1 Los mares territoriales hasta la distancia que d etermine la legislacin especial,
independientemente del poder jurisdiccional sobre la zona contigua;
2 Los mares interiores, bahas, ensenadas, puertos y ancladeros;
3 Los ros, sus cauces, las dems aguas que corren por cauces naturales y toda otra
agua que tenga o adquiera la aptitud de satisfacer usos de inters general,
comprendindose las aguas subterrneas, sin perjuicio del ejercicio regular del
derecho del propietario del fundo de extraer las aguas subterrneas en la medida de
su inters y con sujecin a la reglamentacin;
4 Las playas del mar y las riberas internas de los ros, entendindose por tales la
extensin de tierra que las aguas baan o desocupan durante las altas mareas
normales o las crecidas medias ordinarias;
5 Los lagos navegables y sus lechos;
6 Las islas formadas o que se formen en el mar ter ritorial o en toda clase de ro, o en
los lagos navegables, cuando ellas no pertenezcan a particulares;

- 18 7 Las calles, plazas, caminos, canales, puentes y cualquier otra obra pblica
construida para utilidad o comodidad comn;
8 Los documentos oficiales de los poderes del Esta do;
9 Las ruinas y yacimientos arqueolgicos y paleont olgicos de inters cientfico.
(Artculo sustituido por Art. 1 de la Ley N 17.71 1 B.O. 26/4/1968. Vigencia: a partir
del 1 de julio de 1968.)
Art. 2.341: Las personas particulares tienen el uso y goce de los bienes pblicos del
Estado o de los Estados, pero estarn sujetas a las disposiciones de este cdigo y a
las ordenanzas generales o locales.
Art. 2.342: Son bienes privados del Estado general o de los Estados particulares:
1 Todas las tierras que estando situadas dentro de los lmites territoriales de la
Repblica, carecen de otro dueo;
2 Las minas de oro, plata, cobre, piedras preciosa s y sustancias fsiles, no obstante
el dominio de las corporaciones o particulares sobre la superficie de la tierra;
3 Los bienes vacantes o mostrencos, y los de las p ersonas que mueren sin tener
herederos, segn las disposiciones de este cdigo;
4 Los muros, plazas de guerra, puentes, ferrocarri les y toda construccin hecha por el
Estado o por los Estados, y todos los bienes adquiridos por el Estado o por los
Estados por cualquier ttulo;
5 Las embarcaciones que diesen en las costas de lo s mares o ros de la Repblica,
sus fragmentos y los objetos de su cargamento, siendo de enemigos o de corsarios.
Art. 2.343: Son susceptibles de apropiacin privada:
1 Los peces de los mares interiores, mares territo riales, ros y lagos navegables,
guardndose los reglamentos sobre la pesca martima o fluvial;
2 Los enjambres de abejas, si el propietario de el los no los reclamare
inmediatamente;
3 Las piedras, conchas u otras sustancias que el m ar arroja, siempre que no
presenten signos de un dominio anterior.
El rgimen sobre las aguas pertenece a la jurisdiccin federal o provincial, segn sea
la materia regulada. Es competente la Nacin, por ejemplo, en lo atinente a la
navegacin o la propiedad del agua, y es de jurisdiccin provincial el poder de polica
sobre la pesca en ros provinciales, el riego, etc. Hay tambin poderes concurrentes
tales como la salubridad y defensa civil. Algunas provincias como Crdoba, Mendoza o
Santiago del Estero, han dictado sus cdigos de aguas.

- 19 El agua es una cosa que ser mueble o inmueble, dependiendo de dnde se halle. Las
aguas que corren o duermen en sus lechos, son inmuebles por su naturaleza (Art.
2314) y las que estn almacenadas o corren por conductos accesorios a un inmueble,
inmovilizadas por su adhesin fsica al suelo con carcter de perpetuidad, son
inmuebles por accesin. Si el agua est separada del suelo, ser una cosa mueble y le
sern aplicables las normas de los arts. 2318 y 2319.
Las aguas pueden clasificarse en:
1 martimas: La afectacin al dominio pblico no puede ser renunciada por el
Estado, pero ste puede otorgar permisos de exploracin, explotacin, etc.
a territoriales: hasta las 200 leguas marinas (segn ley 17.094), incluyendo
lecho y subsuelo. La vieja redaccin del Art. 2340 las estableca hasta una
legua marina.

60

b interiores: tales como bahas, puertos o ensenadas.

2 terrestres: Los Inc. 3 y 5 del Art. 2340 enumeran los casos, sin embargo, el
agregado que hizo la reforma al Inc. 3, fija una hiptesis abierta, pues consigna que
sern de dominio pblico toda otra agua que tenga o adquiera la aptitud de
satisfacer usos de inters general () comprendindose las aguas subterrneas, lo
que constituye una excepcin al principio superficie solo cedit, por el cual stas
perteneceran al propietario del suelo. Podemos subclasificar las aguas terrestres en:
a superficiales:
Corrientes: ocasionan numerosas restricciones y lmites al dominio de los
propietarios ribereos: est proscripto, entre otras cosas: Art. 2641 (usar el
agua estorbando la navegabilidad), Art. 2642 (mudar el curso de las aguas sin
autorizacin de autoridad administrativa cavado del lecho, dragados hacia su
terreno que excedan la normalidad), etc.
Los cursos de agua se clasifican en: a) arroyo: de menor caudal que el ro y ms o
menos perenne; b) torrente: generalmente permanece seco y ocasionalmente posee
aguas con motivo de deshielos o precipitaciones; c) ro: con caudal abundante y
perenne. El rgimen jurdico de ros y arroyos es el mismo.
El ro se compone de: cauce o fondo, (lugar por donde el agua corre); ribera interna
(se encuentra a ambos lados del cauce, donde el terreno se eleva y es la porcin que
queda descubierta cuando bajan las aguas) y ribera externa o margen.
El rgimen jurdico de las aguas corrientes es el siguiente: si el curso de agua nace y
muere dentro de un fundo, pertenecen en propiedad al dueo de ste. Si nace en un
fundo y muere en otro, pertenecen al dominio pblico (arg. arts. 2340, 2350 y 2637).
- durmientes: el cdigo declara de dominio pblico los lagos navegables,
habindose eliminado con la reforma la exigencia de cierto tonelaje para
considerarlos tales. El tema de los lagos no navegables ha dado lugar a
controversias. Por un lado, estn excluidos de entre los bienes enunciados
como de dominio pblico, a contrario sensu por el Art. 2340 Inc. 5; por el otro,
el Art. 2349 concede el uso y goce a los propietarios ribereos, pero no la
propiedad. Es nuestra opinin, que deben considerarse residualmente

- 20 comprendidos entre los bienes de dominio pblico, por ser aguas que tienen
aptitud de satisfacer usos de inters general.
- surgentes: segn el Art. 2.350, Las vertientes que nacen y mueren dentro de
una misma heredad, pertenecen, en propiedad, uso y goce, al dueo de la
heredad, mientras que si surgen en un fundo y corren hacia otro, son de
dominio pblico por ser aguas corrientes.
b subterrneas: tambin se refiere a aguas de pozo y no corrientes, por el
mismo motivo. Ya hemos dicho, que son del dominio pblico.
3 pluviales: son todas aquellas provenientes de las precipitaciones (lluvia, nieve,
granizo, etc.), sea que se mantengan en la superficie, en concavidades o
almacenadas. Esta agua pertenecen al propietario del fundo donde caen, quien puede
disponer de ella libremente. El agua que cae en lugares pblicos es res nullius,
susceptible de apropiacin por los particulares (Art. 2636).
CONDOMINIO. CONCEPTO. DIFERENCIAS CON OTRAS INSTITUCIONES. TIPOS:
CON INDIVISIN FORZOSA Y SIN INDIVISIN FORZOSA. FACULTADES Y
OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ADMINISTRACIN DE LA COSA
COMN LA PARTICIN.
Art. 2.673: El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias
personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble.
Los elementos del condominio son, por tanto:
- pluralidad de sujetos
- unidad de objeto
- existencia de partes alcuotas ideales sobre la cosa
Si bien en el cdigo estn legislados dominio y condominio separadamente, hay
quienes sostienen que se tratara de la misma institucin, slo que el condominio sera
un dominio con varios titulares. Tanto es as, que el Art. 2503 los enumera en el mismo
inciso. Por lo tanto, en el condominio encontramos los mismos caracteres que en el
dominio: absoluto, exclusivo y perpetuo.
Diferencias con otras instituciones:
SOCIEDAD: la sociedad es sujeto de derecho, su objeto pueden ser cosas materiales
(como en el condominio) pero tambin inmateriales, impone cierta actividad con un fin
y dura un tiempo limitado. Slo puede nacer de un contrato y la porcin indivisa de
capital de cada socio no puede ser atacada por los acreedores (que s podrn
cobrarse de las utilidades), mientras que los acreedores del condmino s pueden
embargar y ejecutar la parte alcuota.
SERVIDUMBRE: su objeto es el disfrute sobre un fundo ajeno, mientras que el
condominio tiene como objeto el disfrute sobre la cosa propia.

- 21 COMUNIDAD DE BIENES: los bienes son objetos inmateriales, nunca podra existir
condominio sobre un crdito, pues el objeto de los derechos reales son las cosas
materiales.

61

COMUNIDAD HEREDITARIA: la masa hereditaria mientras permanece indivisa, ha

sido considerada por muchos un condominio, cuando permanece en este estado
durante un tiempo largo. Inclusive, en algunas provincias, se anota la declaratoria de
herederos en el folio real de los inmuebles. Sin embargo, tcnicamente no es
condominio pues ste debe nacer de la ley, o por un acto inter vivos o de ltima
voluntad, no recayendo esta hiptesis en ninguno de los tres casos. Por otra parte, en
la comunidad hereditaria no solo hay cosas, sino tambin bienes sobre los cuales es
imposible un condominio. La Corte Suprema ha tenido ocasin de expedirse, negando
el carcter de condominio a los bienes indivisos de una herencia.1
PROPIEDAD HORIZONTAL: es un derecho real complejo, a la vez sobre cosa propia
(la unidad funcional), y compartindose slo las partes comunes del edificio sobre las
que se ha dicho recae un condominio.
Segn el Art. 2675, el condominio se constituye por contrato, adquiriendo la cosa entre
varios o cediendo los derechos sobre una parte alcuota de la cosa propia; por actos
de ltima voluntad, legando una cosa a dos o ms personas dentro de la porcin
disponible, (pues de la porcin legtima no surge condominio, como vimos, pues
coexisten en la masa indivisa bienes y deudas); y tambin proviene en algunos casos
de la ley, como el caso de las medianeras.
A estos casos enumerados por el artculo, puede agregarse la usucapin adquirida por
la coposesin de varios poseedores.
El condominio puede ser con indivisin forzosa y sin indivisin forzosa (que es la
regla).
I - Condominio sin indivisin forzosa:
En el condominio sin indivisin forzosa, cualquiera de los condminos puede pedir la
particin en cualquier momento.
Facultades de los condminos:
Respecto de la parte indivisa: las facultades son amplsimas, realizando los actos de
administracin y disposicin que sean compatibles con la naturaleza de su parte
alcuota, sin consentimiento de los otros condminos (Art. 2676). Puede enajenarla
libremente, darla en usufructo (Art. 2843) pero no puede arrendar su cuota parte, por
disposicin expresa del Art. 1512. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la
hipoteca ser vlida, pero quedar sin efecto si el inmueble se adjudica a otro
condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene efecto declarativo.
El Art. 2677 permite a los acreedores embargar y ejecutar la cuota parte, an antes de
la divisin. Est vedada la constitucin de servidumbres sobre la cuota, por el principio
de indivisibilidad de las mismas (Art. 3007), la servidumbre no puede adquirirse por
1 CSJN, 9.4.40, J.A. 71-995; Fallos: 187: 586; 29.4.82; LL-1982-D-461.

- 22 una porcin indivisible. Las acciones posesorias pueden incoarse contra terceros o
contra los mismos condminos, en caso de que stos turbasen el ejercicio de los
derechos del copropietario o lo desposeyesen, igual sucede con las acciones reales.
Sobre la totalidad de la cosa objeto del condominio, la regla es la imposibilidad de
obrar tanto material como jurdicamente. Rige el principio del ius prohibendi (Art.
2680), segn el cual ninguno de los condminos puede ejercer sin el consentimiento
de todos sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella fsicamente determinada,
actos materiales () que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de
propiedad. La oposicin de uno bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer al
respecto. El condmino debe usar y gozar de la cosa de acuerdo a su destino y sin
causarle deterioros (Art. 2684). Si es uno solo de ellos quien ha usado y gozado de la
cosa, la jurisprudencia ha entendido que puede reclamrsele una compensacin
desde la fecha de intimacin fehaciente.
El Art. 2680 tambin prohbe al condmino efectuar actos jurdicos que impliquen el
ejercicio del derecho de propiedad sobre la cosa, sin el consentimiento de los
copropietarios. Esto excluye: enajenacin de la cosa entera o de partes materiales
concretas, constitucin de servidumbres, hipotecas, el arrendamiento de la cosa o una
parte material concreta de sta. Todos estos actos prohibidos, son nulos de nulidad
relativa (porque puede ser alegada por el resto de los condminos pero no por el
constituyente), pero cobraran eficacia si la cosa llegase a ser adjudicada al
constituyente, por el principio declarativo de la particin.
Obligaciones de los condminos:
Gastos de conservacin y reparacin de la cosa: Todo condmino puede obligar a los
copropietarios en proporcin de sus partes a los gastos de conservacin o reparacin
de la cosa comn; pero pueden librarse de esta obligacin por el abandono de su
derecho de propiedad. No contribuyendo el condmino o los condminos, pagarn los
intereses al copropietario que los hubiese hecho, y ste tendr derecho a retener la
cosa hasta que se verifique el pago.
Obligaciones por deudas contradas para la comunidad: A las deudas contradas por
uno solo de los condminos en pro de la comunidad y durante ella, no est obligado
sino el condmino que las contrajo, el cual tendr accin contra los condminos para
el reembolso de lo que hubiere pagado. Si, en cambio, hubiesen sido contradas por
todos los condminos, puede pasar que:
- pacten solidaridad
- pacten responder de acuerdo a su cuota parte
- no expresen cul es su cuota parte ni pacten solidaridad, en este caso

62

responden por partes iguales pues los terceros no tienen forma de conocer los
porcentajes de las partes alcuotas.
En las cargas reales, como prenda o hipoteca: segn el Art. 2689, cada uno de los
condminos responde por el todo de la deuda, sin embargo, es de hacer notar que
(una vez ejecutado el bien) si quedase un saldo impago, sobre ste responder cada
condmino en proporcin a su parte alcuota.
Administracin:

- 23 Lo ms comn es que la cosa sea administrada por alguno de los condminos. Siendo
imposible por la calidad de la cosa o por la oposicin de alguno de los condminos, el
uso o goce de la cosa o la posesin comn, resolvern todos, si debe ser puesta en
administracin, o arrendada. El qurum necesario para deliberar sobre esta decisin,
es la totalidad de los condminos, (aunque la jurisprudencia ha atemperado esta
exigencia cuando hay una obstruccin de uno de ellos sin justa causa). La mayora
necesaria para tomar la decisin es la absoluta (mitad ms uno), computndose los
votos por valor y no por cabeza, de manera tal que si una de las partes reuniese ms
del cincuenta por ciento del total, ser quien decide. Habiendo empate, se decide por
azar, rbitros o el juez en proceso sumario (2706). Al tomar esta decisin, la asamblea
tambin debe decidir quin administrar la cosa, que puede ser uno de los
condminos o un tercero. El condmino que ejerciere la administracin ser reputado
mandatario de los otros, aplicndosele las disposiciones sobre el mandato, y no las
disposiciones sobre el socio administrador.
Si la Asamblea decide que la explotacin se llevar a cabo dando la cosa en
arrendamiento, deber ser preferido el condmino que as lo solicite, siempre que
ofrezca el mismo alquiler.
II - Condominio con indivisin forzosa:
La indivisin forzosa puede provenir de la ley, de un contrato o de un acto de ltima
voluntad.
1. de origen legal: segn el Art. 2710, es de indivisin forzosa el condominio
sobre cosas afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o
ms heredades pertenecientes a distintos propietarios, como un pozo para
sacar agua o un canal de desage, o paredes, muros, cercos o fosos que
sirvan de separacin entre dos heredades contiguas (arts. 2716 al 2745). Hay
indivisin forzosa temporal en el caso del Art. 2715, cuando la particin fuese
nociva en un tiempo determinado y necesite ser demorada para mayor
conveniencia de los condminos.
2. de origen contractual: los condminos no pueden renunciar indefinidamente a
la facultad de particionar, pero pueden suspenderla hasta cinco aos,
renovando el convenio las veces que lo estimen conveniente. Si se trata de
coherederos, pueden prolongar la indivisin hasta diez aos y, en el caso de
que se trate de un establecimiento del que hubiese formado parte, tambin
podr pedirlo el cnyuge suprstite (arts. 52 y 53 ley 14.394)
3. de origen testamentario: el Art. 51 de la ley 14.394 permite al testador imponer
la indivisin de los bienes hereditarios por hasta diez aos, modificando el Art.
2715 que lo permita slo por cinco aos. Si se trata de un establecimiento
comercial, la indivisin podr prolongarse hasta que todos los herederos
alcancen la mayora de edad.
Conclusin del condominio:
El condominio se extingue por las mismas causales que el dominio, a las que nos
remitimos, existiendo una causal propia que es la particin.
La particin es la conversin de la parte alcuota en un lote material equivalente.

- 24 El Art. 2692 sienta el principio general: Cada copropietario est autorizado a pedir en
cualquier tiempo la divisin de la cosa comn, cuando no se encuentre sometida a una
indivisin forzosa.
Tambin pueden pedir la particin los herederos, sus acreedores y todos los que
tengan derecho sobre la sucesin (Art. 3452 del Cdigo Civil).
Segn el Art. 2.698, las reglas relativas a la divisin de las sucesiones, a la manera de
hacerla y a los efectos que produce, deben aplicarse a la divisin de cosas
particulares, por tanto, veamos:
Art. 3.460: La accin de particin de herencia es imprescriptible, mientras que de
hecho contine la indivisin; pero es susceptible de prescripcin, cuando la indivisin
ha cesado de hecho, porque alguno de los herederos, obrando como nico propietario,
ha comenzado a poseerla de una manera exclusiva. En tal caso la prescripcin tiene
lugar a los veinte aos de comenzada la posesin.
Art. 3.461: Cuando la posesin de que habla el artculo anterior, ha sido slo de una
parte alcuota de la herencia, o de objetos individuales, la accin de particin se
prescribe por veinte aos respecto a esa parte o a esos objetos, y contina existiendo
respecto a las partes u objetos que no han sido as posedos.
Naturaleza jurdica de la accin de particin: es importante para fijar la jurisdiccin. La
mayora de los cdigos de procedimiento y la jurisprudencia la ha considerado una
accin real, debiendo impetrarse donde se encuentran los bienes.

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Efecto de la particin: La divisin entre los copropietarios es slo declarativa y no

traslativa de la propiedad, en el sentido de que cada condmino debe ser considerado
como si hubiese sido, desde el origen de la indivisin, propietario exclusivo de lo que
le correspondi en su lote. El mismo efecto se da cuando hubiera cesado la indivisin
absoluta, pasando la cosa al dominio de uno de los comuneros, por cualquier acto a
ttulo oneroso.
Por tanto, la particin es declarativa y se considera como si el condominio nunca
hubiese existido. Sin embargo, el Art. 2697 determina que los efectos sern los
mismos que el cdigo determina en relacin a las sucesiones y, en este caso, los
coherederos se deben garantas de eviccin.
Formas de llevar a cabo la particin:
El Art. 3462, aplicable segn lo expresado, dispone que si todos los herederos estn
presentes y son capaces, la particin deba hacerse en la forma y por el acto que por
unanimidad juzguen conveniente.
La particin en especie siempre es preferida si fuese posible y conveniente (salvo
pacto unnime en contrario)
Art. 3.475 bis: Existiendo posibilidad de dividir y adjudicar los bienes en especie, no
se podr exigir por los coherederos la venta de ellos.

- 25 Si las partes adjudicadas no fuesen equivalentes, se podrn hacer compensaciones en

dinero o especie.
Segn el Art. 3462, si todos los condminos son capaces y estn presentes, la
particin se puede convenir extrajudicialmente, en cuyo caso debe formalizarse por
escritura pblica (Art. 1184 Inc. 2).
CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA. FUENTES. POR SU DESTINO: DE
MUROS, CERCOS Y FOSOS. MEDIANERA: EL EJIDO DE LOS PUEBLOS
MEDIANERA EN ZONA RURAL PRESUNCIONES Y PRUEBAS
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS CONDMINOS ADQUISICIN DE
LA MEDIANERA.
Condominio con indivisin forzosa. Casos:
1. Accesorios indispensables al uso comn de dos o ms heredades: segn
el Art. 2710, habr indivisin forzosa, cuando el condominio sea sobre cosas
afectadas como accesorios indispensables al uso comn de dos o ms
heredades que pertenezcan a diversos propietarios, y ninguno de los
condminos podr pedir la divisin. Estas cosas pueden ser pozos, canaletas
de desages, diques, pasillos, etc. Es una cuestin de hecho que competer
en todo caso al juez, determinar si las cosas son indispensablemente
accesorias al inmueble o no. En relacin al origen y afectacin de este
condominio, rigen las normas comunes: contrato, testamento, ley, usucapin.
Los comuneros deben usar la cosa comn de acuerdo al destino por el cual se
ha sujeto a la indivisin y en inters de las heredades por las cuales se ha
constituido. No est autorizado en este caso el abandono que regla el Art.
2685.
2. indivisiones establecidas en clusulas de inalienabilidad: estudiadas al
resear las limitaciones al dominio.
3. indivisiones de la ley 14.394: la ley opera en el marco de una sucesin. Los
artculos pertinentes son:
ARTCULO 51: Toda persona podr imponer a sus herederos, aun forzosos, la
indivisin de los bienes hereditarios, por un plazo no mayor de diez aos. Si se
tratase de un bien determinado, o de un establecimiento comercial, industrial,
agrcola, ganadero, minero o cualquier otro que constituya una unidad
econmica, el lapso de la indivisin podr extenderse hasta que todos los
herederos alcancen la mayora de edad, aun cuando ese tiempo exceda los diez
aos. Cualquier otro trmino superior al mximo permitido, se entender
reducido a ste.
El juez podr autorizar la divisin, total o parcial ha pedido de la parte interesada
y sin esperar el transcurso del plazo establecido, cuando concurran

- 26 circunstancias graves o razones de manifiesta utilidad o inters legtimo de

tercero.
ARTCULO 52: Los herederos podrn convenir que la indivisin entre ellos
perdure total o parcialmente por un plazo que no exceda de diez aos, sin
perjuicio de la particin temporaria del uso y goce de los bienes entre los
copartcipes. Si hubiese herederos incapaces, el convenio concluido por sus
representantes legales, no tendr efecto hasta la homologacin judicial. Estos
convenios podrn renovarse al trmino del lapso establecido. Cualesquiera de
los herederos podr pedir la divisin antes del vencimiento del plazo siempre que
mediaren causas justificadas.
ARTCULO 53: Cuando en el acervo hereditario existiere un establecimiento
comercial, industrial, agrcola, ganadero, minero o de otra ndole tal que
constituya una unidad econmica, el cnyuge suprstite que lo hubiese adquirido
o formado en todo o en parte podr oponerse a la divisin del bien por un

64

trmino mximo de diez aos.

A instancia de cualquiera de los herederos, el juez podr autorizar el cese de la
indivisin antes del trmino fijado, si concurrieren causas graves o de manifiesta
utilidad econmica que justificasen la decisin.
Durante la indivisin, la administracin del establecimiento competer al cnyuge
sobreviviente.
Lo dispuesto en este artculo se aplicar igualmente a la casa habitacin
constituida o adquirida con fondos de la sociedad conyugal formada por el
causante, si fuese la residencia habitual de los esposos.
ARTCULO 54: La indivisin hereditaria no podr oponerse a terceros sino a
partir de su inscripcin en el registro respectivo.
ARTCULO 55: Durante la indivisin autorizada por la ley, los acreedores
particulares de los copropietarios no podrn ejecutar el bien indiviso ni una
porcin ideal del mismo, pero s podrn cobrar sus crditos con las utilidades de
la explotacin correspondiente a su respectivo deudor.
4. Confusin de lmites: (arts. 2746 al 2755)
El que poseyere terrenos cuyos lmites estuvieren confundidos con los de un
terreno colindante, reputase condmino con el poseedor de ese terreno, y tiene
derecho para pedir que los lmites confusos se investiguen y se demarquen.
El condominio se extiende a la zona dudosa y su origen es la ley. El efecto de este
condominio, es otorgar a los comuneros la facultad de solicitar la investigacin y
demarcacin de los terrenos.
Requisitos:
A existencia de dos fundos colindantes.
B deben ser fundos rsticos. La doctrina y jurisprudencia son contestes en
afirmar que la palabra rstico alude a la falta de edificacin y no a la ubicacin en

- 27 la ciudad o el campo. En el caso de predios construidos, se aplicaran las normas

de la medianera y no de la confusin de lmites.
C debe existir confusin en los lmites. En este caso, los lmites no estn
controvertidos por los colindantes, sino que son ignorados por ellos, dudando de
cul es la lnea material que debe dividir los inmuebles. Esta es la diferencia crucial
con la reivindicacin donde, adems, hay un actor y un demandado, no siendo el
caso en la accin de deslinde donde todos son a la vez demandantes y
demandados y la carga de la prueba reposa sobre ambos por igual. La finalidad en
la reivindicacin es obtener la parte del terreno que se reputa ocupada por el
demandado, mientras que en este caso es delimitar los terrenos. Los gastos y
costas del deslinde, deben ser soportados tambin en igual proporcin.
Son legitimados activos de la accin de deslinde los titulares de dominio,
condominio, usufructo, habitacin o anticresis. Algunos extienden la legitimacin al
acreedor hipotecario y a los titulares de servidumbres activas, por cuanto poseen
inters en el deslinde a los fines de determinar su derecho.
El deslinde puede llevarse a cabo judicial o extrajudicialmente.
Art. 2.753: El deslinde de los terrenos puede hacerse entre los colindantes por
acuerdo entre ellos que conste de escritura pblica. Bajo otra forma ser de ningn
valor. El acuerdo, la mensura y todos los antecedentes que hubiesen concurrido a
formarlo deben presentarse al juez para su aprobacin; y si fuese aprobado, la
escritura otorgada por personas capaces, y la mensura practicada, servirn en
adelante como ttulo de propiedad, siempre que no se causare perjuicio a tercero.
En lo sucesivo, el acto puede nicamente ser atacado por las causas que permiten
volver sobre una convencin.
Entonces, luego de labrada la escritura de deslinde, deber solicitarse al juez la
homologacin de este acuerdo.
Art. 2.754: El deslinde judicial se har por agrimensor, y la tramitacin del juicio,
ser la que prescriban las leyes de procedimiento.
5. Condominio de muros, cercos y fosos.
Vamos a determinar previamente los distintos tipos de muro. Desde el punto de
vista fsico, pueden ser:
-encaballado (reposa sobre la lnea que divide dos fundos, apoyando la mitad
sobre cada uno)
-contiguo (se apoya sobre la lnea que divide los fundos, pero reposa enteramente
en uno de ellos)
-prximo (est apoyado y reposa enteramente sobre uno de los fundos), este
ltimo no tiene relevancia jurdica.
Desde el punto de vista jurdico, los muros pueden ser:
a. Pared privativa: la propiedad es exclusiva de un vecino. Si el otro vecino desea
utilizar o apoyar estructuras sobre la pared, deber adquirir la medianera. Si la
usa sin hacerlo, su propietario podr exigir la adquisicin o bien intentar
acciones posesorias o reales.

- 28 b. Pared medianera o comn: el Art. 2717 establece que sta es la que se ha

hecho construir a costa de ambos vecinos y en el lmite separativo de las

65

heredades.
c. Pared de cerco, de encerramiento forzoso o divisoria. Reza el Art. 2.516: El
propietario tiene la facultad de excluir a terceros del uso o goce, o disposicin
de la cosa, y de tomar a este respecto todas las medidas que encuentre
convenientes. Puede prohibir que en sus inmuebles se ponga cualquier cosa
ajena; que se entre o pase por ella. Puede encerrar sus heredades con
paredes, fosos, o cercos, sujetndose a los reglamentos policiales..
El encerramiento del predio es una facultad de los propietarios de fundos situados
en el campo, pero se convierte en una obligacin si estn localizados en las
ciudades, pues hay un inters pblico en el cerramiento debido a la gran cantidad
de poblacin.
Art. 2.726: Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la
construccin y conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho
pulgadas de espesor para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que
estn situadas en el recinto de un pueblo o en los arrabales.
El artculo siguiente, le otorga la facultad al vecino interpelado, puede ceder el
tramo de terreno donde la medianera debe asentarse y desligarse de la obligacin,
renunciando a la medianera.
El inters del legislador en el cerramiento, se trasluce en el beneficio concedido
por el Art. 2725: El que en los pueblos o en sus arrabales edifica primero en un
lugar aun no cerrado entre paredes, puede asentar la mitad de la pared que
construya sobre el terreno del vecino, con tal que la pared sea de piedra o de
ladrillo hasta la altura de tres metros, y su espesor entero no exceda de dieciocho
pulgadas.
Entonces, pared de cerramiento forzoso es aquella edificada en los pueblos o sus
arrabales, de piedra o ladrillo y hasta la altura de 3 metros y un espesor de 18
pulgadas. Este muro puede ser, segn lo visto, edificado:
- por uno solo de los vecinos: apoyndolo en la lnea divisoria (muro
encaballado). En este caso, se puede exigir al vecino el reembolso de la mitad
de los gastos y ste puede eximirse cediendo la porcin de terreno y
renunciando a la medianera. Pero, siendo el caso de que nazca la medianera,
veamos las distintas teoras en relacin a cundo se da este fenmeno: a) la
primera tesis (Tobal), afirma que, por el principio de accesin, al estar
construida mitad en cada fundo, la medianera nace cuando la pared se
construye y la obligacin de reembolso prescribe a los diez aos contados
desde que se finaliz la construccin. b) para Spota, el muro pertenece en
forma exclusiva a quien lo levant a su costa y el vecino debe tolerar esta
situacin, que configura una restriccin al dominio. Sin embargo, admite que el
propietario del fundo contiguo puede adquirir la medianera.
- Por uno solo de los vecinos a su costa y en su terreno (pared contigua):
Puede reclamar la mitad de los gastos y el valor del terreno al vecino si ste se
sirve de la pared (2728) o, contrariamente, el vecino tiene facultades para

- 29 adquirirla en caso de no ser interpelado (2736). Veamos en este caso cmo se

produce la Adquisicin de la medianera:
Art. 2.736: Todo propietario cuya finca linda inmediatamente con una pared o muro no
medianero, tiene la facultad de adquirir la medianera en toda la extensin de la pared,
o slo en la parte que alcance a tener la finca de su propiedad hasta la altura de las
paredes divisorias, reembolsando la mitad del valor de la pared, como est construida,
o de la porcin de que adquiera medianera, como tambin la mitad del valor del suelo
sobre que se ha asentado; pero no podr limitar la adquisicin a slo una porcin del
espesor de la pared. Si slo quisiera adquirir la porcin de la altura que deben tener
las paredes divisorias, est obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos.
Esta disposicin se refiere a los muros contiguos y privativos. La facultad que el
artculo otorga es imprescriptible. El condominio nace cuando, por va de acuerdo o
por venta forzosa ordenada por el juez, se ha abonado la porcin de terreno
correspondiente y la mitad de los gastos del muro. La venta forzosa puede ser
ordenada cuando el vecino se ha servido de la pared.
Cuando se hace uso de la pared, se inicia el cmputo de la prescripcin liberatoria
respecto de la obligacin de reembolso, que es de diez aos (plazo genrico del Art.
4023).
- Requerimiento previo a la construccin del muro: Quien se propone
construir el muro, puede interpelar al vecino para que, previamente, contribuya
a sufragar la mitad de los gastos o del terreno sobre el que se asentar. El
vecino puede liberarse cediendo su mitad del terreno y renunciando a la
medianera (2726 y 2727). En este caso, la medianera nace cuando el muro
es efectivamente construido a comunidad de gastos.
Presunciones y prueba:
Art. 2.717: Un muro es medianero y comn de los vecinos de las heredades contiguas
que lo han hecho construir a su costa en el lmite separativo de las dos heredades.
Art. 2.718: Toda pared o muro que sirve de separacin de dos edificios se presume
medianero en toda su altura hasta el trmino del edificio menos elevado. La parte que
pasa la extremidad de esta ltima construccin, se reputa que pertenece
exclusivamente al dueo del edificio ms alto, salvo la prueba en contrario, por

66

instrumentos pblicos, privados, o por signos materiales que demuestren la

medianera de toda la pared, o de que aqulla no existe ni en la parte ms baja del
edificio.
La jurisprudencia ha extendido la palabra edificio, en este caso, a todo tipo de
construccin.
Art. 2.719: La medianera de las paredes o muros no se presume sino cuando dividen
edificios, y no patios, jardines, quintas, etctera, aunque stos se encuentren cerrados
por todos sus lados.

- 30 Segn la interpretacin mayoritaria, tampoco funciona la presuncin cuando el muro

separa edificios (entendidos como todo tipo de construcciones, segn vimos) de patios
o jardines.
Las presunciones expuestas por los artculos trascriptos, son iuris tantum y
susceptibles de ser destruidas por prueba en contrario; esta prueba, segn el Art.
2.720, debe estar contenida en instrumentos pblicos o privados que contengan actos
comunes a las dos partes o a sus autores. Tambin puede ser destruida, segn el Art.
2721, por signos materiales, pero:
Art. 2.721: En el conflicto de un ttulo que establezca la medianera, y los signos de no
haberla, el ttulo es superior a los signos.
Cabe concluir de lo expuesto, que la prueba testimonial no est permitida.
Derechos y obligaciones de los condminos: (arts. 2722 y ss.)
Art. 2.722: Los condminos de un muro o pared medianera, estn obligados en la
proporcin de sus derechos, a los gastos de reparaciones o reconstrucciones de la
pared o muro.
Sin embargo, cada vecino puede libertarse de contribuir a los gastos de conservacin
de la pared, renunciando a la medianera, con tal que la pared no haga parte de un
edificio que le pertenezca, o que la reparacin o reconstruccin no haya llegado a ser
necesaria por un hecho suyo. El abandono tiene el efecto de conferir al otro la
propiedad exclusiva de la pared o muro. El que hubiere hecho el abandono de la
medianera por librarse de contribuir a las reparaciones o reconstrucciones de una
pared, tiene siempre el derecho de adquirir la medianera de ella en los trminos
expuestos (Art. 2739).
Todo propietario de una heredad puede obligar a su vecino a la construccin y
conservacin de paredes de tres metros de altura y dieciocho pulgadas de espesor
para cerramiento y divisin de sus heredades contiguas, que estn situadas en el
recinto de un pueblo o en los arrabales. Puede liberarse de esa obligacin, cediendo la
mitad del terreno sobre que la pared debe asentarse, y renunciando a la medianera.
El que hubiere construido en un lugar donde el cerramiento es forzoso, en su terreno y
a su costa, un muro o pared de encerramiento, no puede reclamar de su vecino el
reembolso de la mitad de su valor y del terreno en que se hubiere asentado, sino en el
caso que el vecino quiera servirse de la pared divisoria.
Rige el principio de igualdad entre los condminos:
Art. 2.740: La adquisicin de la medianera tiene el efecto de poner a los vecinos en
un pie de perfecta igualdad, y da al que la adquiere la facultad de pedir la supresin de
obras, aberturas o luces establecidas en la pared medianera que fueren incompatibles
con los derechos que confiere la medianera.

- 31 La medianera da derecho a cada uno de los condminos a servirse de la pared o

muro medianero para todos los usos a que ella est destinada segn su naturaleza,
con tal que no causen deterioros en la pared, o comprometan su solidez, y no se
estorbe el ejercicio de iguales derechos para el vecino. Cada uno de los condminos
puede arrimar toda clase de construcciones a la pared medianera, poner tirantes en
todo su espesor, sin perjuicio del derecho que el otro vecino tiene de hacerlos retirar
hasta la mitad de la pared en el caso que l tambin quiera poner en ella tirantes, o
hacer el cao de una chimenea: puede tambin cada uno de los condminos abrir
armarios o nichos an pasando el medio de la pared, con tal que no cause perjuicio al
vecino o a la pared.
Sin embargo, uno de los vecinos no puede hacer innovaciones en la pared medianera
que impidan al otro un derecho igual y recproco. No puede disminuir la altura ni el
espesor de la pared, ni hacer abertura alguna sin consentimiento del otro vecino.
En la campaa:
Lo normal en zonas rurales, es que la divisin entre los fundos se lleve a cabo
mediante cercos, o cercas de alambre o piedra, fosos, zanjas o mtodos similares y
que resultan de menor costo que la mampostera.
En las campaas los cerramientos medianeros deben hacerse a comunidad de gastos,
si las dos heredades se encerraren. Cuando una de las heredades est sin cerco
alguno, el dueo de ella no est obligado a contribuir para las paredes, fosos o cercos
divisorios. Todo cerramiento que separa dos propiedades rurales se presume
medianero, a no ser que uno de los terrenos no estuviese cerrado, o hubiese prueba
en contrario.
Zanjas, cercos, rboles, etc.: Lo dispuesto en materia de medianera sobre paredes o
muros medianeros, en cuanto a los derechos y obligaciones de los condminos entre

67

s, tiene lugar en lo que fuere aplicable respecto de zanjas o cercos, o de otras

separaciones de los terrenos en las mismas circunstancias.
Los rboles existentes en cercos o zanjas medianeras, se presumen tambin
medianeros, y cada uno de los condminos podr exigir que sean arrancados si le
causaren perjuicios. Y si cayesen por algn accidente no podrn ser replantados sin
consentimiento del otro vecino. Lo mismo se observar respecto de los rboles
comunes por estar su tronco en el extremo de dos terrenos de diversos dueos.
LA PROPIEDAD HORIZONTAL. CONCEPTO NATURALEZA JURDICA
LEY 13.512 (ANTECEDENTES Y CARACTERSTICAS). ELEMENTOS DEL
PH SUJECIN AL RGIMEN REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIN DERECHOS Y DEBERES DE LOS PROPIETARIOS DE
PISOS Y DEPARTAMENTOS LA PREHORIZONTALIDAD (LEY 19.724).
Es indispensable para aprender este tema, la atenta lectura de todos los artculos que
conforman las leyes 13512 y 19724.
Concepto: Podemos definir la propiedad horizontal como el derecho real del
propietario de unidades, pisos o departamentos, que confiere el uso y goce exclusivo

- 32 sobre las partes exclusivas de un inmueble y el uso conjunto sobre las partes
comunes.
Sobre la naturaleza jurdica, hay dos teoras principales:
1. Es un dominio integrado a un condominio de indivisin forzosa y accesorio al
dominio: esta postura tiene fundamento en el articulado de la ley, en tanto se
refiere a los propietarios de las unidades y los copropietarios de las partes
comunes. Equipara el rgimen de uso de las cosas comunes al de las
restricciones al dominio.
2. Es un derecho real autnomo compuesto de un dominio y un condominio con
unidad de destino: estima esta postura, que la naturaleza especialsima del
instituto, obliga a considerarlo en forma independiente pues, a ms de los dos
derechos reales que integra, tiene un haz de restricciones sobre las partes
comunes, fundadas en la interdependencia de las unidades con el conjunto del
edificio o inmueble y en la bsqueda de un beneficio comn, es por lo mismo
que la minora debe respetar la voluntad de la mayora en las asambleas de
consorcistas; a ms de ello, existe un representante de todos los propietarios:
el administrador.
Antecedentes de la Ley 13.512:
Nuestro cdigo civil, fiel al principio de superficie solo cedit consignado en el Art. 2518,
prohiba la divisin de los inmuebles en pisos o en departamentos (Art. 2617, hoy
derogado), y los pisos, unidades o departamentos de un inmueble pertenecan todos al
mismo propietario, que poda hacer explotacin econmica de ellos libremente, pero
que al transferir el dominio lo haca sobre el conjunto.
La realidad social de finales de los aos 40 hizo necesaria la sancin de la ley 13.512
de propiedad horizontal, que permiti la titularidad de un derecho real independiente
sobre cada unidad.
Art. 1: Los distintos pisos de un edificio o distintos departamentos de un mismo piso
o departamentos de un edificio de una sola planta, que sean independientes y que
tengan salida a la va pblica directamente o por un pasaje comn podrn pertenecer
a propietarios distintos, de acuerdo a las disposiciones de esta ley. Cada piso o
departamento puede pertenecer en condominio a ms de una persona.
Elementos del PH:
El objeto de este derecho real es un inmueble edificado en el que existe un derecho de
dominio sobre ciertas partes exclusivas (llamadas unidades) y un derecho comn
sobre las partes indivisas, calculado en un porcentual sobre el total de las partes
comunes y que se establece al nico efecto de hacer posible el primero y es
inseparable de aqul.
Partes privativas: deben reunir los siguientes requisitos (Art. 1)
- independencia funcional: cada unidad debe ser autnoma y se basta a s
misma para la funcin que cumple.
- Salida a la va pblica: ya sea en forma directa o por un pasaje comn, como
pasillo o escaleras.
Las partes privativas siempre son de uso exclusivo de su propietario.

- 33 Partes y cosas comunes: segn el Art. 2, comprenden

- cosas de uso comn del edificio (por ej. la piscina)
- cosas indispensables para mantener la seguridad del inmueble (por ej. los
cimientos).
El artculo efecta una enumeracin no taxativa, pudiendo introducirse ms cosas
comunes en el reglamento de copropiedad y administracin. El reglamento, adems,
debe determinar las partes del edificio que sern de propiedad exclusiva, fijando el
porcentual que cada unidad importa en relacin al valor del conjunto.
Las partes comunes pueden ser de uso comn de todos los propietarios de los PH, o
de uso exclusivo de uno o ms propietarios (caso de las terrazas reservadas).
Sujecin al rgimen:

68

A los modos de adquisicin reseados en relacin al dominio, aplicables a la

adquisicin de PH, se suma un modo especial: la afectacin de un inmueble al
rgimen de propiedad horizontal. En tal caso: en qu momento nace el nuevo y
distinto derecho real, esto es, la propiedad horizontal?
El proceso es el siguiente: un inmueble se afecta al rgimen de horizontalidad,
mediante escritura pblica, naciendo as el estado de propiedad horizontal cuando la
Escritura y el Reglamento de Copropiedad y Administracin son inscriptos. Con
posterioridad, al enajenarse una de las unidades a un tercero, nacer el derecho de
propiedad horizontal, pues mientras la titularidad de todas las unidades permanezca
en cabeza del propietario del inmueble, no existir condominio sobre las partes
comunes, ni asambleas de copropietarios, ni consorcio. En suma, no se habrn
configurado las notas tpicas de este derecho real.
La escritura de sujecin, debe contener:
- La manifestacin de la voluntad del propietario, en el sentido de someter el
inmueble al rgimen de PH de la ley 13512.
-Una detallada descripcin de las unidades con expresin del porcentual que
cada una importa en relacin al valor total del inmueble y descripcin de las
partes comunes.
- Creacin del consorcio de propietarios.
- Reglamento de copropiedad y administracin.
Derechos y deberes de los propietarios de pisos o departamentos:
El principio est contenido en el Art. 3: cada propietario podr usar de los bienes
comunes conforme a su destino, sin perjudicar o restringir el derecho de los dems.
Son aplicables por analoga las normas del cdigo civil que regulan el condominio con
indivisin forzosa (arts. 2710 al 2714). Normalmente, el reglamento proveer a las
formas especficas de utilizacin de las cosas comunes.
Veamos los principales artculos involucrados:
Art. 4: Cada propietario puede, sin necesidad de consentimiento de los dems,
enajenar el piso o departamento que le pertenece, o constituir derechos reales o
personales sobre el mismo.

- 34 Art. 5: Cada propietario atender los gastos de conservacin y reparacin de su

propio piso o departamento estando prohibida toda innovacin o modificacin que
pueda afectar la seguridad del edificio o los servicios comunes.
Est prohibido cambiar la forma externa del frente o decorar las paredes o recuadros
exteriores con tonalidades distintas a las del conjunto.
Art. 6: Queda prohibido a cada propietario y ocupante de los departamentos o pisos:
a) Destinarlos a usos contrarios a la moral o buenas costumbres o a fines distintos a
los previstos en el reglamento de copropiedad y administracin;
b) Perturbar con ruidos o de cualquier otra manera la tranquilidad de los vecinos
ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble, o depositar
mercaderas peligrosas o perjudiciales para el edificio.
Art. 7: El propietario del ltimo piso no puede elevar nuevos pisos o realizar
construcciones sin el consentimiento de los propietarios de los otros departamentos o
pisos al de la planta baja o subsuelo le est prohibido hacer obras que perjudiquen la
solidez de la casa, como excavaciones, stanos, etc.
Toda obra nueva que afecte el inmueble comn no puede realizarse sin la autorizacin
de todos los propietarios.
Art. 8: Los propietarios tienen a su cargo en proporcin al valor de sus pisos o
departamentos, salvo convencin en contrario, las expensas de administracin y
reparacin de las partes y bienes comunes del edificio, indispensables para mantener
en buen estado sus condiciones de seguridad comodidad y decoro. Estn obligados
en la misma forma, a contribuir al pago de las primas de seguro del edificio comn y a
las expensas debidas a innovaciones dispuestas en dichas partes y bienes comunes
por resolucin de los propietarios, en mira de obtener su mejoramiento o de uso y
goce mas cmodo o de mayor renta
Estas expensas, son una obligacin Propter rem, recayendo en cabeza del actual
propietario del PH, inclusive en relacin a las mensualidades devengadas antes de la
adquisicin del derecho real y que permanecen impagas. Pero, a diferencia de las
obligaciones Propter rem genricas, no se concede el derecho al abandono, ningn
propietario podr liberarse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso,
y goce de los bienes o servicios comunes ni por abandono del piso o departamento
que le pertenece.
La proporcin en que debe contribuir cada propietario al pago de expensas y gastos
comunes, es equivalente al porcentual que su unidad tiene en relacin al valor total del
edificio, salvo que por reglamento se fijare un porcentaje distinto.
Art. 14: No podr hipotecarse el terreno sobre el que se asienta el edificio de distintos
propietarios, si la hipoteca no comprende a este y si no cuenta con la conformidad de
todos los propietarios. Cada piso o departamento podr hipotecarse separadamente, y
el conjunto de los pisos o departamentos, por voluntad de todos los propietarios.

- 35 Reglamento de copropiedad y administracin:

69

El reglamento es condicin necesaria para la sujecin del inmueble al rgimen de PH.

Su naturaleza es contractual (contrato plurilateral), y an cuando generalmente es
redactado en forma exclusiva por el propietario del inmueble original, antes de la
particin en unidades, se ha dicho que es perfeccionada la voluntad de las dems
partes del contrato (propietarios de las diversas unidades) al adquirir las unidades, por
adhesin al rgimen ya existente.
Al constituirse el consorcio de propietarios, deber acordar y redactar un reglamento
de copropiedad y administracin por acto de escritura pblica que se inscribir en el
Registro de la Propiedad. Dicho reglamento slo podr modificarse por resolucin de
los propietarios, mediante una mayora no menor de dos tercios. Esta modificacin
deber tambin consignarse en escritura pblica e inscribirse en el Registro de la
Propiedad.
El reglamento debe proveer obligatoriamente, por lo menos a los siguientes puntos:
a) Designacin de un representante de los propietarios, que puede ser uno de ellos o
un extrao, que tendr facultades, para administrar las cosas de aprovechamiento
comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos necesarios para tal fin.
Dicho representante podr elegir el personal de servicio de la casa y despedirlo;
b) Determinar las bases de remuneracin del representante y la forma de su remocin;
debiendo nombrarse, en su caso, el reemplazante por acto de escritura pblica;
c) La forma y proporcin de la contribucin de los propietarios a los gastos o expensas
comunes;
d) La forma de convocar la reunin de propietarios en caso necesario, la persona que
presidir la reunin, las mayoras necesarias para modificar el reglamento y adoptar
otras resoluciones, no tratndose de los casos en que en la ley se exige una mayora
especial.
Para un sector de la doctrina, el consorcio de propietarios es persona jurdica pues
tiene un nombre, un domicilio, un rgano de representacin (el administrador), un fin
(proteger los intereses de los copropietarios), un patrimonio (las expensas y el fondo
de reserva) y un estatuto regulador (el reglamento de copropiedad y administracin).
Argumentan adems, que el Art. 15 autoriza al consorcio (a travs de su
representante) a accionar contra uno de los propietarios, pudiendo ser titular de
derechos y obligaciones. Encuadran esta supuesta persona jurdica entre las
enunciadas en el Art. 33 del cdigo civil Inc. 2, segunda parte.
Para otros, el consorcio es solamente una reunin de propietarios que conservan cada
uno su personera; razonan que, si el legislador hubiese querido dotarlo de personera,
lo hubiese hecho expresamente. Para los partidarios de esta postura, el administrador
es un mero mandatario de los propietarios.
La jurisprudencia, se ha volcado mayoritariamente a otorgar personera al consorcio
de propietarios.

- 36 LA PREHORIZONTALIDAD (LEY 19.724)

Todo propietario de edificio construido o en construccin o de terreno destinado a
construir en l un edificio, que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a ttulo oneroso
por el rgimen de propiedad horizontal, debe hacer constar, en escritura pblica, su
declaracin de voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del
dominio de unidades por tal rgimen.
Una vez inscripta la escritura, nace el estado de prehorizontalidad.
En la realidad esto no siempre se cumple, afectndose directamente el edificio ya
construido al rgimen de horizontalidad de la ley 13.512.
Sin embargo, la aplicacin de la normativa de prehorizontalidad tiene como beneficio
la publicidad de los boletos de compraventa inscriptos, y su consecuente oponibilidad,
veamos:
Artculo 12: El propietario debe registrar los contratos celebrados con los adquirentes
en el Registro de la Propiedad Inmueble correspondiente a la jurisdiccin del inmueble
afectado, ponindose nota de ello en el contrato. El adquirente puede, en cualquier
tiempo, registrar el contrato.
Preferencia de los contratos registrados:
Los contratos no registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s
a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser oponibles a terceros. La posesin
otorgada en virtud de un contrato no registrado es inoponible a quien ejerza su
derecho a consecuencia de un contrato debidamente registrado.
Artculo 17: La transferencia de los derechos y obligaciones del adquirente de una
unidad en favor de un tercero no libera al cedente respecto de sus obligaciones para
con el propietario, mientras ste no d su conformidad y la transferencia haya sido
anotada en el Registro de la Propiedad Inmueble. La registracin de las transferencias
podr ser requerida tanto por el propietario como por el cedente o el cesionario.
Regir, en lo pertinente, lo previsto en los prrafos tercero y cuarto del artculo 12.
Artculo 18: La resolucin o rescisin del contrato debe anotarse en el Registro de la
Propiedad Inmueble. La omisin de dicho acto importa para el propietario la
prohibicin de disponer de la unidad.
Otro de los beneficios que brinda a los adquirentes de unidades, es la inoponibilidad
de hipotecas constituidas sobre el inmueble por el propietario, sin el consentimiento de
los compradores de PH con boleto registrado.
Recordemos, para terminar, que en el caso de los boletos de compraventa, estamos

70

hablando de derechos personales, el derecho real slo nace a partir de que el

inmueble est construido, se ha celebrado escritura traslativa y se ha hecho tradicin.

7 DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA

7.1
Servidumbres en general
7.1.1 Concepto de servidumbre.
7.1.2 Servidumbres personales y reales. Concepto
7.1.3 Derechos reales considerados como servidumbres personales.
7.2
Usufructo.
7.2.1 Concepto.
7.2.2 Usufructo perfecto o imperfecto.
7.2.3 Constitucin del usufructo.
7.2.4 Duracin.
7.2.5 Bienes susceptibles de usufructo;
7.2.6 Bienes excluidos.
7.2.7 Contenido del derecho de usufructo
7.2.8 Acciones del usufructuado.
7.2.9 Extincin del usufructo.
7.2.10 Obligaciones del usufructuario.
7.2.11 Cargas usufructuarias.
7.2.12 Obligaciones y derechos del nudo propietario.
7.3
Uso
7.3.1 Nocin.
7.3.2 Caracteres.
7.4
Habitacin
7.4.1 Nocin
7.4.2 Caracteres
7.5
Derecho de habitacin legal del cnyuge superstite (Artculo 3573 bis).
7.6
Otras servidumbres personales. Anlisis de los arts. 3003 y 3004 del C.C.
7.7
Servidumbres prediales.
7.7.1 Nocin.
7.7.2 Caracteres.
7.7.3 Clasificacin de las servidumbres prediales.
7.7.4 Modos de constitucin
7.7.5 Derechos y deberes del propietario del fundo dominante.
7.7.6 Su regulacin en cuanto a la extensin, sitios, actos posesorios, gastos y reparaciones.
7.7.7 Restricciones en cuanto al aprovechamiento
7.7.8 Obligaciones y derechos del propietario del fundo sirviente
7.7.9 Extincin de las servidumbres:
7.8
Servidumbre de trnsito
7.8.1 Nocin
7.8.2 Fundos favorecidos
7.8.3 Extincin
7.9
Servidumbre de acueducto
7.9.1 Especies
7.9.2 Fundos no comprendidos
7.9.3 Indemnizacin
7.9.4 Efectos
7.9.5 Aguas a las que se aplica
7.9.6 Fines para los que se constituye
7.10 Servidumbres para recibir aguas.
7.10.1 Servidumbre de Goteraje.
7.10.2 De recibir aguas que descienden
7.10.3 Servidumbre de sacar agua.
8 DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTIA
8.1
Introduccin
8.1.1 Seguridades reales y personales

71

8.1.2 Los privilegios

Hipoteca.
8.2.1 Nocin.
8.2.2 Caracteres.
8.2.3 Objeto.
8.2.4 Extensin de la garanta.
8.2.5 Constitucin de la hipoteca.
8.2.6 Capacidad y derecho para constituirla.
8.2.7 Constitucin por el condmino,
8.2.8 Por el propietario imperfecto
8.2.9 Slo por el comprador antes de la tradicin.
8.2.10 Constitucin por tercero.
8.2.11 Solemnidades requeridas.
8.2.12 Efectos de la hipoteca.:
8.2.13 Facultades del propietario del inmueble gravado
8.2.14 Actos de prohibicin al propietario.
8.2.15 Medidas conservatorias
8.2.16 La hipoteca y los terceros.
8.2.17 Extincin de la hipoteca
8.2.18 Cancelacin de la hipoteca:
8.3
Prenda.
8.3.1 Concepto.
8.3.2 Requisitos para constituir la prenda:
8.3.3 Objeto de la prenda
8.3.4 Prenda tcita.
8.3.5 Derecho de retencin.
8.3.6 Reivindicacin.
8.3.7 Derecho de realizar el valor de la cosa.
8.3.8 Extincin de la prenda.
8.4
Anticresis
8.4.1 Nocin.
8.4.2 Forma y prueba.
8.4.3 Contenido del derecho de anticresis.
8.4.4 Constitucin tcita de la anticresis
8.4.5 Extincin.
8.5
Derecho real de superficie forestal. Ley 25509.
9 PROTECCION DE LOS DERECHOS REALES
9.1
Acciones reales.
9.1.1 Concepto.
9.1.2 Su diferencia con las acciones posesorias.
9.1.3 Ambito de aplicacin de cada accin real tpica
9.2
Accin reivindicatoria
9.2.1 Definicin legal
9.2.2 Legitimacin activa.
9.2.3 Legitimacin del adquirente sin tradicin. El Plenario Arcadini Malecca.
9.2.4 Legitimacin pasiva.
9.2.5 Reivindicacin de inmuebles:
9.2.6 Reivindicacin de Muebles.
9.2.7 Efectos de la reivindicacin
9.3
Accin confesoria
9.3.1 Concepto.
9.3.2 Casos de aplicacin.
9.3.3 Legitimacin activa y pasiva
9.4
Accin Negatoria
9.4.1 Concepto.
9.4.2 Legitimacin activa y pasiva.
8.2

LECTURA 4
DERECHOS REALES SOBRE COSA AJENA Y
DEFENSAS REALES
SERVIDUMBRES EN GENERAL: CONCEPTO
72

El Art. 2970 define a la servidumbre como el derecho real, perpetuo o temporario sobre un inmueble ajeno, en virtud del cual se puede
usar de l, o ejercer ciertos derechos de disposicin, o bien impedir que el propietario ejerza algunos de sus derechos de propiedad.
Del artculo transcripto extraemos las siguientes conclusiones: la servidumbre siempre recae sobre inmuebles, que deben adems ser
ajenos, pues es ste un derecho real sobre cosa ajena. Siempre existe un fundo sirviente, que debe prestar una utilidad a persona
determinada o al poseedor de un inmueble determinado. El derecho puede consistir en el ejercicio de un uso sobre el inmueble de una
manera lcita (por ejemplo extraer agua de un pozo), o en impedir que el propietario ejerza algunos derechos sobre ste (caso de la
servidumbre de vista, donde le est vedado el propietario del fundo sirviente levantar construcciones que obstruyan la vista del paisaje
desde el fundo dominante).
Entonces, el propietario del fundo sirviente puede estar obligado por la servidumbre a un no hacer (non faciendo) o a un dejar hacer (in
patiendo), pero la servidumbre nunca podr consistir en un hacer (in faciendo) (argumento nota al Art. 2971) tal que obligue al
propietario del fundo sirviente al ejercicio efectivo de alguna prestacin (a salvo los actos de conservacin que permitan el ejercicio de
la servidumbre, como mantener transitable el sendero en el caso de una servidumbre de paso).
La servidumbre es un derecho real perpetuo o temporario; veremos ms adelante al estudiar la clasificacin de servidumbres, que las
personales se extinguen con la muerte del titular del fundo dominante o pasados veinte aos, si el titular es una persona jurdica.

-2CLASES DE SERVIDUMBRE
Las servidumbres pueden clasificarse en:
a. ACTIVAS Y NO ACTIVAS: servidumbres activas son aquellas donde existe un fundo sirviente (que presta una utilidad al poseedor de
otro fundo) y un fundo dominante (cuyo poseedor goza de las ventajas); se llaman as porque poseen un polo activo (que hace valer
sus derechos) y otro pasivo (obligado a tolerar las ventajas del fundo activo). Son pasivas aquellas en las cuales slo existe el polo
pasivo (fundo sirviente); algunos autores incluyen en esta clasificacin al usufructo, el uso y la habitacin, pues la autonoma de stos
est en discusin.
b. REALES Y PERSONALES: segn el Art. 2971, Servidumbre real es el derecho establecido al poseedor de una heredad, sobre otra
heredad ajena para utilidad de la primera. Existen en este tipo de servidumbre, dos fundos: dominante y sirviente. En cambio,
servidumbres personales son (segn el Art. 2972) aquellas en las que quien disfruta de la utilidad que presta el fundo sirviente, es una
persona determinada (no en su calidad de poseedor de un fundo dominante, como en el caso anterior) y por esto mismo, tiene como
lmite temporal la vida del beneficiario; sera el caso de un individuo determinado a quien se permite extraer lea del fundo sirviente, o
llevar a pastar su ganado.
c. NON FACIENDO o IN PATIENDO: esta clasificacin surge de la nota al Art. 2971, donde se explica que: para que haya
servidumbre es preciso, por lo tanto, que el ejercicio del derecho de propiedad haya sido restringido por la desmembracin de ciertos
elementos contenidos en la idea originaria de este derecho. Tal desmembracin puede ejercerse de dos maneras 1) el ejercicio de
nuestra propiedad puede ser restringido porque no tengamos el derecho de hacer todo lo que podramos hacer si no existiese otro
derecho constituido en la cosa. La restriccin consiste en no hacer alguno cosa, non faciendo 2) el ejercicio de nuestro derecho de
propiedad puede ser limitado obligndonos a sufrir que otro haga alguna cosa que tendramos derecho a impedirle si no existiese otro
derecho en la cosa. La restriccin consiste en sufrir alguna cosa, patiendo. Entonces, servidumbres non faciendo son aquellas en las
que el propietario del fundo sirviente debe abstenerse de efectuar actos propios del dominio o posesin (como levantar construcciones
de ms de dos plantas) y

-3servidumbres in patiendo son aquellas en las que debe tolerar algn accionar del beneficiario (como el paso por su fundo hasta la
ruta). Pero nunca podrn consistir en un faciendo, o sea en obligar al poseedor del fundo sirviente a hacer algo, en virtud del texto del
Art. 3010: No pueden establecerse servidumbres que consistan en cualquiera obligacin de hacer, aunque sea temporaria, y para
utilidad de un inmueble. La que as se constituya, valdr como simple obligacin para el deudor y sus herederos, sin afectar a las
heredades ni pasar con ellas a los poseedores de los inmuebles.
DERECHOS REALES CONSIDERADOS COMO SERVIDUMBRES PERSONALES
Se discute si el usufructo, el uso y la habitacin son servidumbres personales; el equvoco proviene de las sucesivas traducciones y
glosas de que ha sido objeto el Derecho Romano y de una interpretacin forzada que hicieron los juristas medievales, en especial los
autores del Corpus Iuris Civilis. Sin embargo, tanto en el Derecho Romano como en nuestro Derecho moderno, el usufructo, el uso y la
habitacin estn legislados como derechos reales autnomos y separadamente de la servidumbre, aunque sean similares a las
servidumbres personales en cuando a facultades de los beneficiarios, tiempo de duracin y existencia de un fundo sirviente.
SERVIDUMBRES PREDIALES: CLASIFICACIN
Ya hemos dado la nocin y los caracteres de este tipo de servidumbres, vamos a ver cmo se clasifican:
I. Continuas y discontinuas: las servidumbres son continuas o discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso no depende de un
hecho actual del hombre, como la servidumbre de vista. Las servidumbres no dejan de ser continuas, aunque el ejercicio de ellas se
interrumpa por intervalos ms o menos largos a causa de obstculos cuya remocin exija el hecho del hombre. Las discontinuas son
aquellas que tienen necesidad del hecho actual del hombre para ser ejercidas, como la servidumbre de paso.
II. Aparentes y no aparentes: las aparentes son aquellas que se anuncian por signos exteriores, como una puerta, una ventana. Las

-4no aparentes son las que no se manifiestan por ningn signo, como la prohibicin de elevar un edificio a una altura determinada.
III. Afirmativas y negativas: son afirmativas cuando consisten en un dejar hacer (in patiendo) y negativas cuando consisten en un no
hacer (non faciendo).
IV. Legales o convencionales: las legales pueden ser exigidas, pues la ley demarca situaciones en las que el propietario de un fundo
no se puede negar a prestar servicios a otro fundo, por ejemplo, la servidumbre de paso cuando un fundo est encerrado. A su vez,
tanto las legales como las dems, pueden nacer de convencin. Las servidumbres personales son siempre convencionales.
MODOS DE CONSTITUCIN
En materia de servidumbres, rige el principio de atipicidad. A diferencia de los romanos, que establecieron un nmero cerrado de
servidumbres, el Art. 3.000 del cdigo civil reza:
Se pueden constituir servidumbres cualquiera que sea la restriccin a la libertad de otros derechos reales sobre los inmuebles,
aunque la utilidad sea de mero recreo; pero si ella no procura alguna ventaja a aquel a cuyo favor se establece, es de ningn valor.
Se ha dicho que esto va en detrimento del sistema de numerus clausus que impera en los derechos reales.

73

La constitucin de las servidumbres puede ser:

1. por contrato: debiendo constar en escritura pblica, ya que versa sobre inmuebles (Art. 1184 inc. 1); ste puede ser oneroso o
gratuito; con posterioridad a la suscripcin del ttulo, debe realizarse tradicin, que se reputa efectuada con el primer uso (Art. 2977).
2. por disposicin de ltima voluntad: en caso de heredero legtimo no es necesaria la tradicin, pues aqul contina la persona del
causante. Pueden darse distintas hiptesis en el testamento, como por ejemplo la

-5constitucin mediante legado de una servidumbre a favor de un beneficiario, en detrimento del heredero del fundo, o del legado de un
inmueble a favor de una persona y la constitucin de servidumbre a favor de uno de los herederos, etc.
3. por destino del padre de familia y servidumbre que revive: (arts. 2994/5) Cuando el propietario de dos heredades haya l mismo
sujetado la una respecto a la otra con servidumbres continuas y aparentes, y haga despus una desmembracin de ellas, sin cambiar
el estado de los lugares, y sin que el contrato contenga convencin alguna respecto a la servidumbre, se juzgar a sta constituida
como si fuese por ttulo. Se fundamenta en la voluntad presunta del propietario. La hiptesis es la siguiente: mientras el padre de
familia (que es cualquier propietario de dos fundos) que efecta un uso sobre uno de ellos de manera tal de que, si pertenecieran a
propietarios distintos, se configurara una servidumbre y luego una de esas heredades es transmitida a otra persona, la servidumbre
toma forma. Un caso tpico es el del Art. 3073, si se vende o permuta alguna parte de un predio, o si es adjudicado a cualquiera de los
que lo posean "pro indiviso", y en consecuencia esta parte viene a quedar separada del camino pblico, se entender concedida a
favor de ella una servidumbre de trnsito, sin indemnizacin alguna. El Art. 2995 dispone que si el propietario de dos heredades, entre
las cuales existe un signo aparente de servidumbre de la una a la otra, dispone de una de ellas, sin que el contrato contenga ninguna
convencin relativa a la servidumbre, sta contina existiendo activa o pasivamente en favor del fundo enajenado, o sobre el fundo
enajenado. En este supuesto, exista una servidumbre de un fundo a favor de otro y ambos vienen a ser de propiedad de la misma
persona, por lo cual la servidumbre se extingue. Pero, si un fundo vuelve a ser ajeno, la servidumbre revive.
4. por Ley: cuando el propietario de una heredad puede exigir la constitucin de la servidumbre al de otro fundo, sta se considera
legal; es el caso de los arts. 3068 y 3072.

-65. por prescripcin: tras 20 aos de uso, las servidumbres continuas y aparentes se pueden adquirir por prescripcin (Art. 3017) y slo
podr ejercerse en los lmites que hubiese tenido la posesin, un ejemplo comn es la servidumbre de acueducto cuando el entubado
del agua fuese visible.
DERECHOS Y DEBERES DEL PROPIETARIO DEL FUNDO DOMINANTE
La extensin de las servidumbres establecidas por voluntad del propietario, se arreglar por los trminos del ttulo que le dio origen y,
en su defecto, por las disposiciones contenidas en el Ttulo XII de las servidumbres, captulo 2 del libro tercero del Cdigo Civil.
Veamos las disposiciones principales:
Por el establecimiento de una servidumbre, se entiende concedida al propietario de la heredad dominante, la facultad de ejercer las
servidumbres accesorias que son indispensables para el uso de la servidumbre principal y adems, el derecho de ejecutar en la
heredad sirviente todos los trabajos necesarios para el ejercicio y conservacin de la servidumbre.
Cuando la servidumbre ha sido constituida para un uso determinado, no puede ejercerse para otros usos ni exceder las necesidades
del predio dominante en la extensin que tena cuando fue constituida.
El Art. 3029 establece que una servidumbre es divisible cuando consistiere en hechos que sean susceptibles de divisin, como sacar
piedras, tierra, etctera, y en tal caso, cada uno de los dueos del predio dominante, puede ejercerla en todo o en parte, con tal que no
exceda la cantidad sealada a las necesidades del inmueble dominante. En relacin a las servidumbres divisibles, el Art. 3033 indica
que, si la servidumbre fuere divisible y aprovechase a todas las partes del inmueble dominante, o a una regin que haya llegado a ser
de dos o ms dominantes por separado, cada uno de ellos slo tendr derecho a ejercerla en la cantidad que le hubiese
correspondido, y en caso de duda, cada uno de los poseedores tendr derecho a ejercerla en una cantidad proporcional a su parte en
el inmueble dominante. Si fuere indivisible, se proceder como se ha dispuesto cuando el fundo dominante pertenece a varios,
habiendo

-7entonces tantas servidumbres distintas, cuantos sean los poseedores del inmueble dominante; pero no entre esos propietarios uno
respecto de los otros, evitndose si fuere posible el mayor gravamen al predio sirviente.
Asimismo indica el cdigo que, si la heredad dominante pasa de un propietario nico a muchos propietarios en comn o separados,
cada uno de stos tiene derecho a ejercer la servidumbre, sea divisible o indivisible, con el cargo de usar de ella de manera que no
agrave la condicin del fundo sirviente. De este modo, si se trata del derecho de paso, todos los copropietarios estarn obligados a
ejercer su derecho por el mismo lugar. Recprocamente, la divisin del fundo sirviente, no modificar los derechos y deberes de los dos
inmuebles.
Cuando la servidumbre sea indivisible, cada uno de los propietarios de la heredad dominante puede ejercerla sin ninguna restriccin, si
los otros no se oponen, aunque aumente el gravamen de la heredad sirviente, si por la naturaleza de la servidumbre el mayor
gravamen fuese inevitable. El poseedor del inmueble sirviente no tendr derecho a indemnizacin alguna por el aumento del
gravamen.
Si el inmueble dominante pasare a ser de dos o ms dominantes por separado, y la servidumbre aprovechare slo a una parte del
predio, el derecho de ejercerla corresponder exclusivamente al que fuese poseedor de esa parte, sin que los poseedores de las otras
partes tengan en adelante ningn derecho.
En relacin a las defensas reales y posesorias, diremos que corresponde a los dueos de las heredades dominantes, las acciones y
excepciones reales, los remedios posesorios extrajudiciales, las acciones y excepciones posesorias. Todas estas pueden ser ejercidas
por cualquiera de los co-dominantes y aprovechan a los dems.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL PROPIETARIO DEL FUNDO SIRVIENTE
El principio general nos dice que el propietario de la heredad sirviente debe, si la servidumbre es negativa, abstenerse de actos de
disposicin o de goce, que puedan impedir el uso de ellas; y si es afirmativa est obligado a sufrir de parte del propietario de la
heredad dominante, todo lo que la servidumbre le autorice a hacer.

-8-

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En caso de duda sobre las restricciones impuestas por las servidumbres a la heredad sirviente, debe resolverse a favor de la libertad
de la heredad.
Asimismo, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre constituida; sin embargo, si el
lugar asignado primitivamente por el dueo de ella llegase a serle muy incmodo, o le privase hacer en l reparaciones importantes,
podr ofrecer otro lugar cmodo al dueo del predio dominante, y ste no podr rehusarlo.
El propietario de la heredad sirviente que ha hecho ejecutar trabajos contrarios al ejercicio de la servidumbre, est obligado a
restablecer, a su costa, las cosas a su antiguo estado.
El propietario del predio sirviente no pierde el derecho de usar l mismo el predio a los mismos usos que formen el objeto de la
servidumbre; podr, por ejemplo, sacar agua del mismo pozo que lo hace el dominante en una servidumbre de sacar agua,
contribuyendo en la proporcin de su goce a los gastos de las reparaciones que necesita esta comunidad de uso. Tambin puede
exigir que el ejercicio de la servidumbre se arregle de un modo menos perjudicial a sus intereses, sin privar al propietario de la heredad
dominante de las ventajas a que tenga derecho.
Si la heredad sirviente pasare a pertenecer a dos o ms poseedores separados, y la servidumbre se ejerciere sobre una parte de ella
solamente, las otras partes quedan libres.
EXTINCIN DE LAS SERVIDUMBRES
La extincin puede provenir de las mismas causales que los dems derechos reales, tales son: resolucin del derecho del que las
haba constituido, rescisin, por ser anulado el ttulo por algn defecto inherente al acto, tambin por el vencimiento del plazo acordado
para la servidumbre, y por el cumplimiento de la condicin resolutoria a que ese derecho estuviere subordinado; tambin se extingue
por la renuncia expresa o tcita del propietario de la heredad al cual es debida, o de la persona a favor de la

-9cual se ha constituido el derecho. La renuncia expresa debe ser hecha en la forma prescripta para la enajenacin de los inmuebles. No
tiene necesidad de ser aceptada para producir su efecto entre las partes. La renuncia tcita tiene lugar cuando el poseedor del
inmueble sirviente haya hecho, con autorizacin escrita del dominante, obras permanentes que estorben el ejercicio de la servidumbre.
Tambin pueden extinguirse por causales propias, que son:
* Imposibilidad del uso: La servidumbre concluye cuando no tiene ningn objeto de utilidad para la heredad dominante. Un cambio que
no quitase a la servidumbre toda especie de utilidad, sera insuficiente para hacerla concluir. La servidumbre se extingue tambin
cuando su ejercicio llega a ser absolutamente imposible por razn de ruina de alguno de los predios, o por cambio sobrevenido a la
heredad dominante, o a la heredad sirviente, ya provengan de un acontecimiento de la naturaleza, o de un hecho lcito de parte de un
tercero. La servidumbre no cesa cuando la imposibilidad de ejercerla provenga de cambios hechos por el propietario de la heredad
dominante, o por el propietario de la heredad sirviente, o por un tercero, traspasando los lmites de su derecho.
La servidumbre revive cuando las cosas cambiadas son restablecidas, y puede usarse de ella, si no se hubiese pasado el tiempo de la
prescripcin.
* Por confusin: Las servidumbres se extinguen por la reunin en la misma persona, sea de los propietarios de las heredades o de un
tercero, del predio dominante y del predio sirviente, cualquiera que sea la causa que la haya motivado, o cuando en las servidumbres a
favor de una persona, sta ha llegado a ser propietaria del fundo sirviente.
* No uso: Las servidumbres se extinguen por el no uso durante diez aos, aunque sea causado por caso fortuito o fuerza mayor. El
tiempo de la prescripcin por el no uso contina corriendo para las servidumbres discontinuas, desde el da en que se haya dejado de
usar de ellas, y para las continuas desde el da en que se ha hecho un acto contrario a su ejercicio. Esta es la usucapio libertartis del
derecho romano. En tal sentido el Art. 3061 expresa: Si la heredad en favor de la cual la servidumbre est

- 10 establecida, pertenece a muchos, "pro indiviso", el goce del uno impide la prescripcin respecto de todos.
SERVIDUMBRE DE TRNSITO: NOCIN FUNDOS FAVORECIDOS EXTINCIN
La servidumbre de trnsito es el derecho del propietario de un fundo o titular de otro derecho real sobre l, a pasar por un inmueble
ajeno. Es una servidumbre activa, pues para su constitucin se necesitan dos fundos y ser una servidumbre legal cuando tiene lugar
el supuesto regido por el Art. 3068: el propietario, usufructuario, o usuario de una heredad destituida de toda comunicacin con el
camino pblico, por la interposicin de otras heredades, tiene derecho para imponer a stas la servidumbre de trnsito, satisfaciendo el
valor del terreno necesario para ella, y resarciendo todo otro perjuicio. A tales fines, se consideran heredades cerradas por las
heredades vecinas, no slo las que estn privadas de toda salida a la va pblica, sino tambin las que no tienen una salida suficiente
para su explotacin.
Esta servidumbre ser real o personal, segn su constitucin responda a las necesidades de un motivo particular del fundo dominante
o de su titular, respectivamente. El Art. 2975 nos aclara que es siempre discontinua. Podr ser aparente o no aparente segn el camino
tenga signos de trnsito, como empedrados, cercos, etc.
SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO: ESPECIES FUNDOS NO COMPRENDIDOS INDEMNIZACIN EFECTOS AGUAS A LAS
QUE SE APLICA FINES PARA LOS QUE SE CONSTITUYE
Esta servidumbre consiste en el derecho real de hacer entrar las aguas en un inmueble propio, viniendo por heredades ajenas. Segn
el Art. 3082, ser legal en los siguientes casos:
a) cuando la heredad dominante carezca de las aguas necesarias para el cultivo de sembrados, plantaciones o pastos;
b) en favor de un pueblo que las necesite para el servicio domstico de sus habitantes;
c) o en favor de un establecimiento industrial

- 11 En el resto de los casos, ser convencional, imponindose en ambas hiptesis el cargo de una justa indemnizacin. Para su
determinacin, hay que ceirse a las pautas dadas por el Art. 3085: el terreno ocupado, con ms una franja de al menos un metro a
cada lado del acueducto, con ms un 10% sobre el valor total del terreno.
Debe tenerse en cuenta la excepcin del Art. 3084: Las casas, los corrales, los patios y jardines que dependen de ellas y las huertas
de superficie menor de diez mil metros cuadrados, no estn sujetas a la servidumbre de acueducto.
Se trata siempre de una servidumbre continua que, en caso de duda, se reputa real y que puede o no ser aparente, segn las caeras
sean visibles o no.
SERVIDUMBRES PARA RECIBIR AGUAS: DE GOTERAJE DE RECIBIR AGUAS QUE DESCIENDEN

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En este tipo de servidumbres, el que recibe el agua es siempre el fundo sirviente. Se reputan reales siempre que no hubiese
convencin en contrario, es continua y ser aparente cuando existan signos visibles de su existencia.
Pueden ser:
a) de goteraje: segn el Art. 3094: cuando se hubiese constituido una servidumbre de recibir las aguas de los techos vecinos, el dueo
del predio no podr hacer salir o caer aguas de otro inmueble, aunque stas se renan a las del primero; u otras aguas que al tiempo
de la constitucin de la servidumbre salan o caan por otra parte, ni hacer salir o caer aguas servidas en vez de aguas pluviales. Se
presume referida a las aguas pluviales provenientes de los techos, pero podr pactarse extendida a cualquier tipo de aguas, como las
servidas o residuales de algn tipo de industria u oficio.
b) de desage: El Art. 3097 nos dice: Los propietarios de los fundos inferiores estn sujetos a recibir no slo las aguas naturales sino
tambin las aguas artificiales que corran de los terrenos superiores a los cuales hubiesen sido llevadas o sacadas de all por las
necesidades de riego o de establecimientos industriales, salvo la indemnizacin debida a los predios inferiores, teniendo en

- 12 consideracin los beneficios que pueda obtener de esas aguas. Puede ser legal, imponindose a los fundos inferiores y provenir de
aguas artificiales o naturales, pero en este ltimo caso, siempre que hayan sido llevadas al fundo inferior artificialmente, porque si no
resultara aplicable el Art. 26471. Son excluidos de esta servidumbre, segn el Art. 3099 los edificios, patios, jardines, y las huertas en
extensin de hasta diez mil metros cuadrados.
c) de drenaje o avenamiento: regida por el Art. 3100: Todo propietario que quiera desaguar su terreno de aguas que le perjudiquen, o
para evitar que se inunde o que deje de ser baado, o para la explotacin agrcola, o para extraer piedras, arcillas o minerales, puede,
previa una justa indemnizacin, conducir las aguas por canales subterrneos o descubiertos, por entre las propiedades que separan su
fundo de una corriente de agua, o de toda otra va pblica; tiene aplicacin en todos los terrenos que naturalmente se inundan y el
agua es conducida por canales a travs de los fundos vecinos, hacia una corriente de agua.
SERVIDUMBRES DE SACAR AGUA
Reza el Art., 23104: La servidumbre de sacar agua de la fuente, aljibe, o pozo de un inmueble ajeno, se reputa personal en caso de
duda. Es siempre discontinua y no aparente, y supone el derecho de pasar para sacar el agua. Es siempre discontinua y nunca es
legal, pudiendo ser aparente o no.
USUFRUCTO: CONCEPTO CLASES: PERFECTO E IMPERFECTO
Segn el Art. 2807 El usufructo es el derecho real de usar y gozar de una cosa, cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se
altere su substancia.
Se critica esta definicin, pues abarca un solo tipo de usufructo (el perfecto), cuando en realidad existen dos tipologas, tal como surge
del artculo siguiente:
1 Art. 2.647. Los terrenos inferiores estn sujetos a recibir las aguas que naturalmente descienden de los terrenos superiores, sin que
para eso hubiese contribuido el trabajo del hombre.

- 13 Art. 2808. Hay dos especies de usufructo: usufructo perfecto, y usufructo imperfecto o cuasi-usufructo. El usufructo perfecto es el de
las cosas que el usufructuario puede gozar sin cambiar la substancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o por el uso
que se haga. El cuasi-usufructo es el de las cosas que seran intiles al usufructuario si no las consumiese, o cambiase su substancia,
como los granos, el dinero, etctera. Se trata del usufructo imperfecto o cuasiusufructo, cuya verdadera naturaleza jurdica est
discutida, pues muchos lo asimilan a un contrato de mutuo. Sucede, que en este caso se entrega una cantidad de cosas fungibles o
consumibles, con el cargo de devolver en un tiempo determinado la misma cantidad de las mismas cosas. Queda claro que lo que se
ha dado en usufructo (dinero, granos, ladrillos, etc.), se habr consumido y se devolvern otros objetos de la misma especie.
Sostiene Vlez en la nota al Art. 2871: el propietario no conserva ningn derecho real sobre el objeto del cuasiusufructo. No tiene sino
un derecho de obligacin para obtener una cosa igual acabado el usufructo, cuya eficiencia est asegurada por una fianza. El
cuasiusufructo es, por naturaleza, un mutuo con fianza.
De la definicin, surgen los siguientes caracteres:
Es un derecho real, de uso y goce sobre cosa ajena respetando su sustancia; se trata de un principio salva rerum substantia, que
responde al usufructo perfecto e implica que no se puede alterar o menoscabar la materia (a salvo el menoscabo ordinario causado
por el uso regular que se haga de la cosa), como as tampoco cambiar el destino para el cual fue dada en usufructo. Por ejemplo,
podran extraerse los frutos, pero no los productos. Este principio es slo aplicable al usufructo imperfecto.
BIENES SUSCEPTIBLES DE USUFRUCTO
Al respecto, reza el Art. 2838: El usufructo puede ser establecido sobre toda especie de bienes, muebles o inmuebles, corporales o
incorporales, que pueden ser vendidos o donados, y todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad. Los
bienes que no son cosas slo pueden ser objeto actual de usufructo cuando estuvieren representados por sus respectivos
instrumentos. Cuando no estuvieren

- 14 representados por instrumento, las cosas comprendidas en el crdito o en el derecho, que viniesen a poder del usufructuario, sern su
objeto futuro.
La frase: todos los que pueden ser dejados por disposiciones de ltima voluntad, debe interpretarse restrictivamente pues no es del
todo correcta, derivando el error de la diversidad de fuentes en las que se bas el codificador. Debe tenerse en cuenta la ltima parte
del artculo, es decir, cuando el usufructo recaiga sobre bienes (o sea derechos), su objeto ser los instrumentos en los que el crdito
est plasmado (cheque, pagar, mutuo, etc.).
A su vez, el usufructo puede establecerse por el condmino de un fundo posedo en comn con otros, de su parte indivisa y puede
constituirse sobre cosas de mero placer, como un lugar destinado a un paseo, estatuas o cuadros, aunque no produzcan ninguna
utilidad.
Lo cierto, es que el usufructo perfecto siempre recae sobre una cosa determinada, mientras que el usufructo imperfecto o
cuasiusufructo puede recaer sobre:
1. objetos fungibles o consumibles;
2. crditos (Art. 2838);
3. un patrimonio (Art. 2827), es el caso del usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos menores de edad y que se encuentran
bajo su patria potestad.

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BIENES EXCLUIDOS
No puede ser objeto del usufructo:
El usufructo no puede establecerse sobre bienes del Estado o de los Estados, o de las Municipalidades, sin una ley especial que lo
autorice. El propietario fiduciario no puede establecer usufructo sobre los bienes gravados de sustitucin. No pueden ser objeto de
usufructo el propio usufructo, los derechos reales de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a
que fueren inherentes, la hipoteca, anticresis, la prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen
intransmisibles.

- 15 CONSTITUCIN
El usufructo puede ser establecido conjunta y simultneamente a favor de muchas personas, por partes separadas o indivisas, pura y
simplemente, o bajo condiciones, con cargos o sin ellos, a partir de un cierto da, o hasta una cierta poca, y en fin con todas las
modalidades a que el propietario de la cosa juzgue conveniente someterlo.
Segn el Art. 2.812, el usufructo se constituye:
1 Por contrato, que se presume oneroso pero podr ser gratuito tambin, aplicndose subsidiariamente y por analoga, las reglas de
la compraventa o donacin respectivamente. Es necesario hacer tradicin de la cosa. Pueden darse distintos supuestos: el
transmitente enajena la nuda propiedad de la cosa, reservndose su goce; o enajena solamente el usufructo, o cede a uno el derecho
de propiedad, y a otro el de goce de la cosa. Si las cosas son inmuebles, el contrato debe instrumentarse en escritura pblica.
2 Por actos de ltima voluntad: estos, por el contrario, se presumen gratuitos. Los distintos supuestos que pueden darse son: el
testador lega solamente el goce de la cosa, reservando la nuda propiedad a su heredero, o lega a alguno la nuda propiedad y a otro el
goce de la cosa, o no da expresamente al legatario sino la nuda propiedad.
3 En los casos que la ley designa, que son dos:
a. Usufructo de los padres sobre los bienes de los hijos sujetos a patria potestad. Tiene caracteres mixtos, de derecho real e institucin
del Derecho de Familia y est legislado en el libro I del cdigo civil (arts. 287 a 292, si bien el articulado all es repetitivo y duplica las
normas del usufructo genrico). El fundamento es sencillo: si los padres tienen el deber de dar alimento y educacin para con los hijos,
cuando stos no poseen ningn bien, es justo que se beneficien cuando suceda lo contrario. Es un caso especial de usufructo sobre
un patrimonio. Los padres usufructarios estn dispensados de dar la fianza que se exige a los usufructuarios comunes, antes de entrar
en el usufructo. Sin embargo, debern prestarla en los casos normados en los arts. 2860 y 2861.

- 16 b. Usufructo del cnyuge bnubo: que estaba reglado en los arts. 115 y 116 de la ley de matrimonio civil 2393, hoy derogada.
4 Por prescripcin. El usufructo puede ser adquirido por la prescripcin breve (en diez aos, si media justo ttulo y buena fe) o larga
(de veinte aos). En general, alguien que ha posedo veinte aos buscar su declaracin como propietario y no como mero
usufructuario, cobrando sentido la prescripcin de usufructo slo en el caso en que se tenga un justo ttulo, buena fe y posesin por
diez aos.
En relacin a la capacidad para constituir el usufructo (tanto como para tomarlo), nada dice el cdigo civil especficamente, por lo que
habr que estarse a las normas anlogas sobre compraventa (si el usufructo es oneroso), donacin (si es gratuito), disposiciones de
ltima voluntad (si es as que se constituy), teniendo en cuenta adems si la cosa es mueble o inmueble.
DURACIN
El usufructo durar el plazo estipulado en su constitucin, con el mximo de la vida de las personas fsicas (si nada dice el
instrumento, se reputa vitalicio), o veinte aos si es persona jurdica.
OBLIGACIONES DEL USUFRUCTUARIO
Son obligaciones anteriores a la toma de posesin:
INVENTARIO: (arts. 2846 al 2850) Debe confeccionarse antes de entrar en posesin de las cosas y, de no haber sido hecho, el
propietario puede exigirlo con posterioridad. En el caso de los muebles, consiste en su enumeracin y descripcin y en el caso de los
inmuebles, deber dejarse sentado el estado en el que se encuentran, entendindose su estado fsico y ubicacin.
El fundamento jurdico, es la correcta determinacin de los bienes objeto del derecho real, pues stos deben ser ciertos y
determinados, por ello el inventario es de orden pblico y no puede ser dispensado. Adems, hace conocer con exactitud qu es lo que
se deber restituir una vez cumplido el plazo. En el caso de las

- 17 disposiciones de ltima voluntad, el inventario busca evitar la violacin de la legtima de los herederos forzosos.
Siendo las partes mayores de edad y capaces de ejercer sus derechos, el inventario y el estado de los inmuebles pueden ser hechos
en instrumento privado. En caso contrario, el inventario debe ser hecho ante escribano pblico y dos testigos. En uno y otro caso, los
gastos son a cargo del usufructuario y debe estar presente el nudo propietario de los bienes.
La falta de cumplimiento del inventario, no deja sin efecto los derechos del usufructuario, pero causa la presuncin de hallarse los
bienes en buen estado cuando los recibi.
FIANZA: (Art. 2851 y ss.) tiene por fin asegurar un uso y goce regular por parte del usufructuario, conservando la cosa conforme a su
destino y restituyndola una vez acabado el plazo.
La fianza puede ser dispensada contractualmente, pero de no serlo, puede negarse la entrega de la cosa hasta tanto sea prestada. Si
la cosa ya ha sido entregada, la fianza puede ser exigida en cualquier tiempo.
Estn dispensados de dar fianza los padres, por el usufructo de los bienes de sus hijos, el donante de bienes con la reserva del
usufructo, y todos los que, enajenando una cosa a ttulo oneroso, se hubiesen reservado el usufructo.
Son obligaciones posteriores a la toma de posesin:
a. Conservar el destino de la cosa, esto es consecuencia del principio salva rerum substantia. b. Mejoras: segn el Art. 591, Son
mejoras necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son mejoras tiles, no slo las indispensables para la
conservacin de la cosa, sino tambin las que sean de manifiesto provecho para cualquier poseedor de ella. Son mejoras voluntarias
las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las hizo. El usufructuario tiene obligacin de llevar a cabo las mejoras
necesarias para la conservacin de los bienes que no excedan la cuarta parte de la renta lquida anual, si el usufructo fuese oneroso, o
las tres cuartas partes si el usufructo fuese gratuito. El usufructuario no est obligado respecto de lo que se hubiese arruinado por

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- 18 vejez o a causa de un estado de cosas anterior a su entrada en el goce y puede exonerarse de hacer las reparaciones necesarias a la
conservacin de la cosa devolviendo los frutos percibidos despus de la necesidad de hacer las reparaciones, o el valor de ellos. c.
Impuestos: el usufructuario est obligado a abonar los impuestos que graven el bien, sin bien el obligado ante el Fisco es el
propietario; cuando el usufructuario omitiere abonar los importes deber hacerlo el propietario del bien, pudiendo repetirse del
usufructuario.
CONTENIDO DEL DERECHO DE USUFRUCTO
Facultades materiales: El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles, y gozar de los objetos sobre que
se establece el usufructo, tal como lo hara el propietario mismo. Los frutos naturales pendientes al tiempo de comenzar el usufructo
pertenecen al usufructuario. Los pendientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario, y si estn vendidos, el
precio corresponde tambin al propietario. Los frutos civiles se adquieren da por da, y pertenecen al usufructuario en proporcin del
tiempo que dure el usufructo, aunque no los hubiese percibido.
El usufructuario no tiene derecho a extraer productos, salvo que se trate de un inmueble que tenga por objeto la explotacin de
bosques, canteras o minas y se haya dado en usufructo con esos fines.
En el caso de que el usufructo recaiga sobre un crdito, el usufructuario estar investido de las potestades para procurar su
realizacin; igual sucede con el usufructo de patrimonio o parte alcuota: comprende las facultades necesarias para el cobro de los
crditos y el saneamiento del pasivo.
Facultades jurdicas: Hemos dicho que, segn el Art. 2.842, no pueden ser objeto de usufructo, el propio usufructo, los derechos reales
de uso y habitacin, las servidumbres reales activas, separadas de los inmuebles a que fueren inherentes, la hipoteca, la anticresis, la
prenda separada de los crditos garantidos con ella, y los crditos que fuesen intransmisibles.

- 19 El usufructuario puede constituir una servidumbre a favor de otro fundo, pero sta durar lo que dure su derecho. Si la constituye como
polo activo, habr que estarse a los trminos pactados: mencionando que es a favor del propietario, con el consentimiento de ste
(servidumbre real perpetua), sin su consentimiento (servidumbre personal), si efectuar menciones al respecto (valdr como
servidumbre personal).
El usufructuario no tiene potestades para constituir prenda ni hipoteca, pero s anticresis mientras dure su derecho.
De la combinacin de los arts. 1449 contrario sensu y 2870, surge la imposibilidad de transferir el derecho real de usufructo y la
posibilidad de ceder su ejercicio.
ACCIONES DEL USUFRUCTUARIO
Cuenta con la defensa extrajudicial, con las acciones posesorias policiales, as como las propiamente dichas (por ser un poseedor
legtimo) y tambin con las acciones reales.
La sentencia favorable obtenida por el usufructuario aprovecha al nudo propietario; las sentencias en su contra no lo perjudican.
OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO
El propietario debe entregar la cosa de la forma pactada, debiendo respetar posteriormente el uso y goce a que est facultado el
usufructuario. Tiene obligacin de responder por eviccin y vicios redhibitorios.
Conserva las facultades de disposicin. Puede vender el objeto sometido al usufructo, donarlo, gravarlo con hipotecas o servidumbres
que tengan efecto despus de terminado el usufructo y ejercer todas las acciones que pertenezcan al propietario en su calidad de tal.
El nudo propietario tiene derecho para ejecutar todos los actos necesarios para la conservacin de la cosa. Puede tambin reconstruir
los edificios destruidos por cualquier accidente, aunque por tales trabajos y durante ellos, le resulte al usufructuario alguna
incomodidad o disminucin de su goce.

- 20 EXTINCIN DEL USUFRUCTO

La extincin, al igual que en el caso de la hipoteca, debe formalizarse por escritura pblica e inscribirse en el Registro de la Propiedad
inmueble. Cuando surja de la muerte del usufructuario, bastar la partida de defuncin. Se trata de un asiento de cancelacin y se
encuentra contemplado en el Art. 36 de la ley 17.801. Veamos las causas de extincin:
1. El usufructo se extingue por las causas generales de extincin de los derechos reales.
2. Por revocacin: que puede ser directa (efectuada por el constituyente al amparo de clusulas legales o contractuales) o indirecta
(incoada por los acreedores del constituyente, mediante la accin pauliana).
3. Por resolucin de los derechos del constituyente: esto sucede cuando el constituyente pierde el dominio en forma retroactiva al da
de su adquisicin, quedando sin efecto los actos de disposicin por l realizados, pues segn el Art. 2.670, revocndose el dominio
con efecto retroactivo, el antiguo propietario est autorizado a tomar el inmueble libre de todas las cargas, servidumbres o hipotecas
con que lo hubiese gravado el propietario desposedo o el tercer poseedor.
4. Cumplimiento del plazo, (no pudiendo extenderse por ms de veinte aos en las personas jurdicas, ni ms all de la vida del
usufructuario cuando es una persona fsica).
5. Prescripcin liberatoria: es una causal propia de este derecho real, reza el art. 2.924: El usufructo se pierde por el no uso, durante
el termino de diez aos.
6. Consolidacin en la misma persona, pues nadie puede ser titular de un derecho desmembrado sobre cosa propia.
7. Deterioro de la cosa: cuando ste es de tal entidad, que la cosa ya no permite se realicen los fines para los cuales se constituy el
usufructo, por ejemplo, una cava para almacenar fiambres, cuando la autoridad sanitaria ha prohibido los frigorficos en la zona. Existe
un supuesto especial en el Art. 2.936: Si el usufructuario hubiese hecho asegurar un edificio consumido en un incendio, el usufructo
contina sobre la indemnizacin que se le hubiese pagado.

- 21 USO Y HABITACIN: NOCIN CARACTERES OTRAS SERVIDUMBRES PERSONALES. ANLISIS DE LOS ARTS. 3003 Y 3004
DEL CDIGO CIVIL.
Segn el Art. 2948, el derecho de uso es un derecho real que consiste en la facultad de servirse de la cosa de otro, independiente de
la posesin de heredad alguna, con el cargo de conservar la substancia de ella; o de tomar sobre los frutos de un fundo ajeno, lo que
sea preciso para las necesidades del usuario y de su familia. Si se refiere a una casa, y a la utilidad de morar en ella, se llama derecho
de habitacin.

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Se diferencian del usufructo porque, mientras el usufructuario tiene la totalidad del ius utendi y del ius fruendi, en el uso y la habitacin,
estas facultades se limitan a satisfacer las necesidades personales del usuario, o del habitador y su familia, segn su condicin social.
A los fines de esta institucin la familia comprende la mujer y los hijos que existan al momento de la constitucin y tambin los que
naciesen despus, el nmero de sirvientes necesarios, y adems las personas que a la fecha de la constitucin del uso o de la
habitacin vivan con el usuario o habitador, y las personas a quienes stos deban alimentos.
Si bien la distincin antes referenciada puede desaparecer cuando el fundo sobre el cual un derecho de uso est establecido, produce
en un ao comn slo la cantidad de frutos suficientes para satisfacer las necesidades del usuario, o si la casa bastase slo para l y
su familia; en este caso, el Art. 2957 ordena que la posesin entera del fundo o de la casa, debe entregrsele al usuario, como si fuera
usufructuario y quedar sujeto a las reparaciones de conservacin y al pago de las contribuciones, como tal. Si no toma ms que una
parte de los frutos, o si slo ocupa una parte de la casa, contribuir en proporcin de lo que goce.
Pueden ser objeto del uso las mismas cosas que lo son del usufructo perfecto, mientras que el derecho de habitacin debe recaer
sobre una vivienda. En las hiptesis reguladas por los arts. 2958 y 2967 el objeto es, adems, una prestacin; estos artculos
constituyen una gravsima anomala para el rgimen de los derechos reales.

- 22 Para la constitucin y extincin de uso y habitacin, se aplican las normas del usufructo.
Del juego de los artculos 2959, 2964 y 2965, surge que el usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho cuando lo adquiri a ttulo
gratuito, ni tampoco cuando adquirindolo a ttulo oneroso, recayera sobre cosas muebles; s puede ceder su ejercicio cuando lo
adquiri a ttulo oneroso y recae sobre inmuebles. Tambin puede alquilar el fundo sobre el cual tiene derecho de uso. En estos
ltimos dos casos, los acreedores del usuario podrn cobrarse del derecho de uso; en el resto de los supuestos no, por considerarse
derechos inherentes a la persona, al igual que la habitacin, puesto que el habitador en ningn caso puede ceder su ejercicio ni
alquilar el inmueble.
DERECHO DE HABITACIN LEGAL DEL CNYUGE SUPRSTITE (ART. 3573 BIS)
Art. 3.573 bis: Si a la muerte del causante ste dejare un solo inmueble habitable como integrante del haber hereditario y que hubiera
constituido el hogar conyugal, cuya estimacin no sobrepasare el indicado como lmite mximo a las viviendas para ser declaradas
bien de familia, y concurrieren otras personas con vocacin hereditaria o como legatarios, el cnyuge suprstite tendr derecho real de
habitacin en forma vitalicia y gratuita. Este derecho se perder si el cnyuge suprstite contrajere nuevas nupcias.
Este derecho reconocido al cnyuge suprstite, cuya naturaleza es derecho real de habitacin, constituye una excepcin al principio
consignado en el Art. 2949 que establece que el uso y la habitacin se constituyen del mismo modo que el usufructo. Tiene un
propsito asistencial y humanitario, la proteccin del nico techo del viudo o la viuda, ante los requerimientos de particionar la herencia
de los dems herederos o legatarios. Debe ser solicitado por el interesado en el marco del juicio sucesorio, donde el juez comprobar
si se cumplen los requisitos exigidos por el cdigo civil. Sin embargo, la constitucin de este derecho no impide que el inmueble sea
inventariado en la sucesin y adjudicado a uno o ms herederos o legatarios, revistiendo stos la calidad de nudos propietarios hasta
la muerte del cnyuge viudo.

- 23 Al ser un derecho real de habitacin, se aplican las normas relativas a ste, inclusive la exigencia de inventario y fianza que impone el
Art. 2967; debe conservar la sustancia y el destino de la cosa (salva rerum substantia) y efectuar los actos necesarios para su
conservacin, a su costa; puede defender su derecho a travs de las acciones posesorias y reales.
Requisitos:
1. nico inmueble habitable integrante del haber hereditario. No hay una solucin unnime en la doctrina y jurisprudencia para el caso
de que hubiese un solo inmueble habitable en el acervo hereditario, pero un conjunto de bienes valiosos que hicieren posible satisfacer
las necesidades de habitacin (joyas, ganados, automviles, etc.); en algunos casos se ha hecho prevalecer la letra textual de la ley
(otorgando el derecho) y en otros se ha morigerado, negando el derecho por considerarlo abusivo, ante la abundancia de otros bienes.
2. Valor mximo del inmueble. No debe sobrepasar el lmite indicado como vivienda susceptible de ser adherida al rgimen de bien de
familia; para su determinacin, habr que estarse a la normativa provincial.
3. Sede del hogar conyugal. Debe haber sido ltimo domicilio del matrimonio en vida del cnyuge fallecido.
4. No haber contrado nuevas nupcias. Es una causal de resolucin.

- 24 DERECHOS REALES ACCESORIOS O DE GARANTA

SEGURIDADES REALES Y PERSONALES LOS PRIVILEGIOS
Se dice que el patrimonio es la prenda comn de los acreedores. Podemos agregar, que el principio genrico es la par conditio
creditorum, o igualdad de todos los acreedores. Mientras los bienes del deudor sean suficientes para cubrir las deudas, todos sus
acreedores cobran las prestaciones debidas y no hay conflictos de rango entre ellos. Sin embargo, para los casos en que los bienes
del deudor sean insuficientes, es necesario establecer un orden de preferencias. ste es, precisamente, el fundamento de las
garantas creditorias.
Las garantas pueden ser personales, cuando una persona se obligue en forma subsidiaria a tomar a cargo la obligacin ante el
incumplimiento del deudor, como el caso del avalista o fiador; o tambin pueden ser reales, cuando se afecta una cosa determinada
como garanta de pago, teniendo el acreedor potestad para llevarla a remate y cobrarse del valor de la misma, ante el incumplimiento;
tal es el caso de la prenda, la hipoteca y el anticresis.
HIPOTECA: NOCIN
Veamos la definicin de hipoteca que brinda el codificador:
Art. 3.108: La hipoteca es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero, sobre los bienes inmuebles, que continan
en poder del deudor.
Se han efectuado las siguientes crticas al texto legal:
- No es necesario que deudor e hipotecante sean la misma persona; el deudor de la obligacin puede ser una persona y quien preste
su inmueble en garanta, otra.

- 25 -

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- Pueden garantizarse obligaciones no dinerarias (por ejemplo, crear una obra de arte), ya que el artculo 3109 consigna si la
obligacin es eventual, o si ella consiste en hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el
valor estimativo en el acto constitutivo de la hipoteca.
- El trmino bienes no es correcto, siempre se dar en garanta una cosa, que adems ser una cosa inmueble.
- La definicin debera hacer alusin a los modos de dar seguridad a travs de la hipoteca, que son el ius persequendi y el ius
praeferendi.
CARACTERES
1. Esenciales: Sin ellos no hay hipoteca, si faltan la misma estar viciada de nulidad. Son caracteres esenciales:
a. Es un derecho real.
b. Es accesorio a un crdito. No existe hipoteca si no hay un crdito al cual brinda seguridad.
c. Es convencional, no admite otra forma de constitucin ms que el acuerdo de voluntades (Art. 3115).
d. Debe ser inscripta para su oponibilidad a los terceros. La hipoteca nace con la firma de la escritura y es el nico derecho real en el
cual no hay modo (ni posesorio ni inscriptorio), la inscripcin es declarativa y no constitutiva.
e. Debe cumplirse el requisito de la especialidad (determinacin precisa de sujeto-objeto-causa) del contrato hipotecario y respecto de
la obligacin a la que accede (arts. 3109, 3131, 3132). Segn el Art. 3131, el acto constitutivo de la hipoteca debe contener: 1: el
nombre, apellido y domicilio del deudor y las mismas designaciones relativas al acreedor, los de las personas jurdicas por su
denominacin legal, y el lugar de su establecimiento; 2: la fecha y la naturaleza del contrato a que accede y el archivo en que se
encuentra; 3: la situacin de la finca y sus linderos, y si fuere rural, el distrito a que pertenece; y si fuere urbana, la ciudad o villa y la
calle en que se encuentre; 4: la cantidad cierta de la deuda y la determinacin de la misma. Si el crdito es condicional o
indeterminado en su valor, o si la obligacin es eventual, o si ella consiste en

- 26 hacer o no hacer, o si tiene por objeto prestaciones en especie, basta que se declare el valor estimativo en el acto constitutivo de la
hipoteca. A su vez, el o los inmuebles dados en garanta, deben estar expresamente determinados, una designacin colectiva de los
inmuebles que el deudor hipoteque, como existentes en un lugar o ciudad determinada, no es suficiente para dar a la constitucin de la
hipoteca la condicin esencial de la especialidad del inmueble gravado. La escritura hipotecaria debe designar separada e
individualmente la naturaleza del inmueble.
Sin embargo, el Art. 3133 expresa que la constitucin de la hipoteca no se anular por falta de algunas de las designaciones
prevenidas, siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que falte. Corresponde a los tribunales decidir el
caso por la apreciacin del conjunto de las enunciaciones del acto constitutivo de la hipoteca. La hipoteca garantiza tanto el principal
del crdito, como los intereses si stos estuviesen determinados en el ttulo (Art. 3152). Estos intereses sern debidos hasta el efectivo
pago; la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren desde su constitucin, si estuvieren
determinados en la obligacin.
Es comn que los bancos soliciten garanta hipotecaria para que el titular de una cuenta corriente pueda girar en descubierto; en estos
casos, los jueces generalmente se pronuncian por la nulidad de la hipoteca, por no cumplirse con la especialidad, al no estar
determinado el crdito. Esta falta de determinacin, provoca que el rango no avance porque hay un recambio constante de
prestaciones debidas y no se permite el avance en el rango. Para considerarse cumplido, en general se pide que se consigne una
cantidad mxima de dinero que garantiza. Usualmente, se llama a las hipotecas con un vicio en el principio de especialidad, como
hipotecas abiertas.
2. Natural: es la indivisibilidad y se reputa un carcter natural y no esencial porque puede faltar y la hipoteca no pierde validez. Hay
indivisibilidad cuando cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la deuda
y de cada parte de ella. Aunque se hagan pagos parciales, en principio no

- 27 podr solicitarse la cancelacin parcial de la hipoteca. Si son varios los inmuebles afectados al pago de la deuda, el acreedor podr
ejecutar cualquiera o todos ellos. Por supuesto que hablamos de la indivisibilidad de la hipoteca, el crdito garantizado sigue siendo
divisible de manera tal que, si ejecutado el inmueble, queda un saldo sin pagar y es preciso ir sobre otros bienes de los deudores,
podr cobrarse a cada uno su parte de la deuda. La excepcin a la indivisibilidad de la hipoteca est consignada en el artculo 3.112
que reza:
la hipoteca es indivisible; cada una de las cosas hipotecadas a una deuda, y cada parte de ellas estn obligadas al pago de toda la
deuda y de cada parte de ella. Sin embargo en la ejecucin de bienes hipotecados, cuando sea posible la divisin en lotes, o si la
garanta comprende bienes separados, los jueces podrn ordenar la enajenacin en lotes, y cancelacin parcial de la hipoteca,
siempre que de ello no se siga lesin al acreedor.
OBJETO EXTENSIN DE LA GARANTA
La extensin est reglada en los arts. 3.110 y 3195. La hipoteca de un inmueble se extiende a todos los accesorios, mientras estn
unidos al principal; a todas las mejoras sobrevinientes al inmueble, sean mejoras naturales, accidentales o artificiales, aunque sean el
hecho de un tercero; a las construcciones hechas sobre un terreno vaco; a las ventajas que resulten de la extincin de las cargas o
servidumbres que deba el inmueble; a los alquileres o rentas debidas por los arrendatarios; y al importe de la indemnizacin
concedida o debida por los aseguradores del inmueble. Pero las adquisiciones hechas por el propietario de inmuebles contiguos para
reunirlos al inmueble hipotecado, no estn sujetos a la hipoteca. Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la
hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a
gravarlo.
En caso de expropiacin, los derechos del hipotecante sobre el inmueble, se consideran transferidos a la indemnizacin.

- 28 Segn el Art. 3.120, los derechos reales de usufructo, servidumbre de uso y habitacin, y los derechos hipotecarios no pueden
hipotecarse.
Del juego de los arts. 3111, 3152, 3936, 3937 y 3152, se sigue que los costos y gastos de confeccin e inscripcin de la escritura
hipotecaria, as como los daos e intereses ocasionados por el incumplimiento, estn garantizados pero carecen de privilegio (pues
la interpretacin en materia de privilegios es restrictiva, y no aparecen enumerados expresamente).
Las costas y gastos del juicio hipotecario s estn garantizados y gozan de privilegio.

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En relacin a los intereses, podemos consignar que la hipoteca garantiza tanto el principal del crdito, como los intereses que corren
desde su constitucin, si estuvieren determinados en la obligacin o se dieran las bases para su clculo (se refiere a intereses
compensatorios). Al constituirse la hipoteca por un crdito anterior, los intereses atrasados, si los hubiere, deben liquidarse y
designarse en suma cierta. La indicacin de que la hipoteca comprende los intereses atrasados, sin designacin de su importancia, es
sin efecto alguno.
Conclusin: intereses compensatorios pactados en el ttulo, gozan de privilegio. Los moratorios, no. Segn el Art. 3.936, la hipoteca
garantiza a ms del principal, los intereses o rentas debidas de dos aos (hay que contar desde el inicio del juicio, dos aos para
atrs), y los que corran durante el juicio de ejecucin hasta el efectivo pago.
CONSTITUCIN DE LA HIPOTECA
No hay otra hipoteca que la convencional. La hipoteca slo puede ser constituida por escritura pblica o por documentos, que sirviendo
de ttulos al dominio o derecho real, estn expedidos por autoridad competente para darlos, y deban hacer fe por s mismos. Podr ser
una misma la escritura pblica de la hipoteca y la del contrato a que acceda. Cuando ha sido establecida por una escritura pblica en
que el acreedor no figure, podr ser aceptada ulteriormente con efecto retroactivo al da mismo de su constitucin.

- 29 La constitucin de la hipoteca no perjudica a terceros, sino cuando se ha hecho pblica por su inscripcin en los registros tenidos a
ese efecto. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el acto, como el escribano y testigos, no pueden
prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de ellos, la hipoteca constituida por escritura pblica, se considera registrada
(principio de incolumnidad).
Para que el contrato hipotecario tenga total validez, es necesario que el constituyente sea propietario del inmueble y goce de plena
capacidad, pues si sta falta el acto ser nulo (de nulidad relativa). Las hipotecas realizadas por quien no es propietario son nulas de
nulidad absoluta y se denominan actos a non domino. Recordemos que en materia hipotecaria est prohibida la convalidacin del Art.
2504. Si el dominio est sujeto a condicin, rescisin o resolucin, la hipoteca seguir la suerte del mismo.
La hipoteca puede ser constituida por un tercero, que garantiza la obligacin del deudor. Si el hipotecante asume la deuda y se obliga
personalmente al pago, se denomina tercero adquirente (adquiere la deuda) y se podr ir contra todo su patrimonio (no slo el
inmueble), en caso de que no alcancen los fondos provenientes de la realizacin de aqul. En cambio, si el hipotecante nada dice
respecto de asumir la deuda, slo responde con el inmueble y se denomina tercero poseedor.
En la hipoteca no hay traspaso de la posesin, es entonces que el codificador instituy la forma de publicidad inscriptoria, como caso
de excepcin para este derecho real (Art. 3134). La inscripcin debe realizarse antes de los cuarenta y cinco das desde la realizacin
del acto (Art. 5 Ley 17.801) y caduca a los veinte aos, por lo cual habr que reinscribirla antes de vencido el plazo para no perder la
oponibilidad ante los terceros (Art. 3197).
Si estando constituida la obligacin hipotecaria, pero an no registrada la hipoteca, y corriendo el trmino legal para hacerlo, un
subsiguiente acreedor, teniendo conocimiento de la obligacin hipotecaria, hiciere primero registrar la que en seguridad de su crdito
se le haya constituido, la prioridad del registro es de ningn efecto respecto a la primera hipoteca, si sta se registrare en el trmino de
la ley (Art. 3136).

- 30 CAPACIDAD Y DERECHO PARA CONSTITUIRLA CONSTITUCIN POR EL CONDMINO, POR EL PROPIETARIO IMPERFECTO,
SLO POR EL COMPRADOR ANTES DE LA TRADICIN, POR TERCERO SOLEMNIDADES REQUERIDAS
Hemos mencionado previamente que para constituir la hipoteca es necesario capacidad plena, la que luego de la reforma del ao 2009
se adquiere a los 18 aos de edad, no debiendo el constituyente estar inhibido ni inhabilitado, tampoco tener incapacidades de
derecho respecto del acto. El segundo requisito, es la titularidad del derecho. Puede pasar que un condmino desee hipotecar su
cuota parte o el total del inmueble. Si el condmino hipoteca su parte indivisa, la hipoteca ser vlida, pero quedar sin efecto si el
inmueble se adjudica a otro condmino luego de la particin (Art. 2678), pues la particin tiene efecto declarativo (Art. 2678). Si lo que
el condmino desea hipotecar es la totalidad del inmueble, debemos estarnos al principio general que nos dice que ninguno de los
condminos puede, sin el consentimiento de todos, ejercer sobre la cosa comn ni sobre la menor parte de ella, fsicamente
determinada, actos materiales o jurdicos que importen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propiedad. La oposicin de uno
bastar para impedir lo que la mayora quiera hacer a este respecto; por lo tanto, el condmino no puede enajenar, constituir
servidumbres, ni hipotecas en perjuicio del derecho de los copropietarios sin el consentimiento de todos.
Recordemos que en materia hipotecaria la convalidacin est prohibida expresamente, esto ocasiona que la hipoteca constituida por
un tercero no pueda ser validada posteriormente; pero si el inmueble llegase a ser adjudicado al condnimo hipotecante, la hipoteca
valdr pues no es el instituto de la convalidacin el que se aplicara, sino el principio de particin declarativa, reputndose que el
copropietario ha sido propietario exclusivo desde el da en que lleg a ser condmino.
Recordemos que dominio puede ser pleno, cuando es perpetuo y la cosa no est gravada con ningn derecho real hacia otras
personas; o imperfecto, cuando debe resolverse al fin de un cierto tiempo o al advenimiento de una condicin, o si la cosa que forma
su objeto es un inmueble, gravado respecto de terceros con un derecho real, como servidumbre, usufructo, entre otros; pues bien, la
constitucin de hipoteca

- 31 seguir la suerte del dominio imperfecto, resolvindose el contrato hipotecario cuando se resuelva el dominio. Para ello, deber estar
inscripta la condicin resolutoria o carga real en el registro de la propiedad, pues en caso contrario no ser oponible al acreedor.
Las solemnidades requeridas para la constitucin de la hipoteca, son las mismas que las de cualquier derecho real sobre inmueble
(Art. 1184): escritura pblica e inscripcin posterior.
EFECTOS DE LA HIPOTECA FACULTADES DEL PROPIETARIO DEL INMUEBLE GRAVADO ACTOS DE PROHIBICIN AL
PROPIETARIO MEDIDAS CONSERVATORIAS
La hipoteca no restringe las facultades propias del dominio, en principio, sin embargo el propietario no deber realizar actos materiales
o jurdicos que menoscaben el valor del inmueble (Art. 3157) y, correlativamente, todo acreedor hipotecario, aunque su crdito sea a
trmino o subordinado a una condicin, tiene derecho a asegurarlo, solicitando las medidas correspondientes contra los actos de
menoscabo (embargo preventivo, prohibicin de innovar, entre otros), pues el deudor disminuye as la garanta de la deuda.
En el caso de que el propietario hubiese violado lo dispuesto por el Art. 3157 y las medidas cautelares no tuvieren sentido por haber
sido causados ya los detrimentos y el valor del inmueble hipotecado se encuentre disminuido a trmino de no dar plena y entera
seguridad a los acreedores hipotecarios, stos podrn, aunque sus crditos sean condicionales o eventuales, pedir la estimacin de

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los deterioros causados, y el depsito de lo que importen, o demandar un suplemento a la hipoteca (Art. 3159). En tal caso, podr el
acreedor solicitar la caducidad de los plazos por las cuotas de la obligacin an no vencidas (Art. 3161)
Dijimos que la existencia de hipotecas que graven una heredad, no es obstculo a la constitucin de servidumbres sobre un inmueble;
pero una servidumbre as constituida, no puede oponerse a los acreedores hipotecarios anteriores a su

- 32 establecimiento, y ellos en caso necesario, pueden pedir que el inmueble se venda como libre de toda servidumbre.
En relacin a la locacin, en principio permitida, habr que estarse a las clusulas contractuales; es una clusula de estilo, que se
pacte la inoponibilidad del contrato de arrendamiento celebrado con posterioridad a la hipoteca.
El propietario puede celebrar nuevas hipotecas, que tendrn un rango posterior: hipoteca de segundo grado, tercer grado, etc. y que
podrn cobrarse del inmueble, una vez canceladas las de grado preferente. Recordemos lo estudiado en la unidad de derecho
registral, en tanto el Art. 19 de la Ley 17.801 permite que los acreedores negocien un cambio de rango entre s, el que (estando
inscripto) es oponible al propietario y los terceros registrales (permuta de rango entre s, posposicin de rango, rango compartido).
Asimismo, Al constituir la hipoteca, el propietario puede, con consentimiento del acreedor, reservarse el derecho de constituir
ulteriormente otra de grado preferente, expresando el monto a que sta podr alcanzar (Art. 3135 in fine), es lo que se llama reserva
de rango.
LA HIPOTECA Y LOS TERCEROS - EXTINCIN El propietario est, en principio, facultado para enajenar el dominio del inmueble hipotecado. Sin embargo, en virtud del ius
persequendi (facultad propia de todos los titulares de un derecho real) el acreedor hipotecario podr perseguirla en manos de quien se
encuentre y ordenar su ejecucin, tal como podra haber hecho con el primer propietario. Pierde esta facultad sobre las cosas de
naturaleza mueble y que eran inmuebles por accesin (por ejemplo mquinas agrcolas), en virtud del Art. 2412 (si el adquirente es a
ttulo oneroso y con buena fe).
Cuando el propietario enajena el inmueble hipotecado, el adquirente tiene dos opciones: 1. TERCERO ADQUIRENTE: Se denomina
as al nuevo propietario, cuando asume la deuda hipotecaria como propia y se convierte en el nuevo deudor hipotecario, respondiendo
con todo su patrimonio; para ello, es necesaria la conformidad del acreedor hipotecario. Para que el deudor original (primer

- 33 propietario del inmueble) quede liberado, el acreedor deber liberarlo expresamente, pues la sola aceptacin del nuevo deudor no es
suficiente para desobligarlo operando la novacin. 2. TERCERO POSEEDOR: Se denomina as al adquirente del inmueble cuando no
asume la deuda como propia, o no ha sido aceptado por el acreedor hipotecario, o si se trata de una persona ajena a la obligacin
principal y que ha prestado su inmueble en garanta al obligado, limitndose a responder con el inmueble hipotecado. En ningn caso
se puede atacar el resto del patrimonio del tercero poseedor, l responder slo con el inmueble. Los acreedores hipotecarios, an
antes de la exigibilidad de sus crditos, estn autorizados a ejercer contra el tercer poseedor, todas las acciones que les
corresponderan contra el deudor mismo, para impedir la ejecucin de actos que disminuyan el valor del inmueble hipotecado. Los
arrendamientos hechos por el tercer poseedor pueden ser anulados, cuando no tuviesen fecha cierta anterior a la intimacin del pago
o abandono del inmueble; pero los que tuvieren una fecha cierta anterior, deben ser mantenidos. El tercero poseedor no puede ser
ejecutado directamente, el acreedor debe antes intimar al deudor al pago del capital y de los intereses exigibles en el trmino de tres
das, y si ste no lo verificare, podr recurrir al tercer poseedor, exigindole el pago de la deuda, o el abandono del inmueble que la
reconoce. El tercero poseedor puede exonerarse del pago de la obligacin hipotecaria abandonando el inmueble, (a diferencia del
tercer adquirente). El juez deber nombrar un curador a los efectos de proveer a la conservacin del bien, hasta que ste sea
liquidado.
CANCELACIN
La hipoteca se acaba por la extincin total de la obligacin principal sucedida por alguno de los modos designados para la extincin de
las obligaciones. El pago de la deuda hecho por un tercero subrogado a los derechos del acreedor, no extingue la hipoteca. La
consignacin de la cantidad debida, hecha por el deudor a la orden del acreedor, no extingue la hipoteca antes que el acreedor la
hubiese aceptado, o que una sentencia pasada en cosa juzgada le hubiese dado fuerza de pago.

- 34 La hipoteca se extingue por la renuncia expresa y constante en escritura pblica, que el acreedor hiciere de su derecho hipotecario,
consintiendo la cancelacin de la hipoteca. El deudor en tal caso, tendr derecho a pedir que as se anote en el registro hipotecario o
toma de razn, y en la escritura de la deuda.
La extincin de la hipoteca tiene lugar, cuando el que la ha concedido no tena sobre el inmueble ms que un derecho resoluble o
condicional, y la condicin no se realiza, o el contrato por el que lo adquiri se encuentra resuelto, como el caso de un instrumento
declarado nulo por la autoridad judicial.
Si el inmueble hipotecado tiene edificios y stos son destruidos, la hipoteca slo subsiste sobre el suelo, y no sobre los materiales que
formaban el edificio. Si ste es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo.
Cuando media subasta judicial del bien hipotecado, la hipoteca se extingue aunque no est cancelada en el registro de hipotecas,
respecto del que hubiese adquirido la finca hipotecada en remate pblico, ordenado por el juez con citacin de los acreedores que
tuviesen constituidas hipotecas sobre el inmueble, desde que el comprador consign el precio de la venta a la orden del juez. Si la
propiedad irrevocable, y la calidad de acreedor hipotecario se encuentran reunidas en la misma persona, la hipoteca se extingue
naturalmente.
PRENDA: CONCEPTO REQUISITOS DE CONSTITUCIN
Al respecto, reza el Art. 3204: Habr constitucin de prenda cuando el deudor, por una obligacin cierta o condicional, presente o
futura, entregue al acreedor una cosa mueble o un crdito en seguridad de la deuda.
El contrato es unilateral (la nica obligacin que nace luego de su perfeccin es la obligacin de restituir a cargo del acreedor),
oneroso, accesorio de otro contrato donde se plasma la obligacin principal y no exige formalidad alguna respecto de las partes,
pudiendo incluso ser oral y la prueba en juicio podr rendirse por cualquier medio.

- 35 Sin embargo, para la oponibilidad ante los terceros, el art. 3127 exige que el contrato conste en escritura pblica o instrumento privado
de fecha cierta y que contenga las siguientes clusulas:

82

a. importe del crdito garantizado.

b. designacin detallada de la especie y naturaleza de los objetos dados en prenda, su calidad peso y medida si fuera necesario.
A su vez, el cdigo indica respecto del contrato, que es nula toda clusula que autorice al acreedor a apropiarse la prenda, aun cuando
sta sea de menor valor que la deuda, o a disponer de ella fuera de los modos establecidos en este ttulo; esto es as, desde que el ius
praeferendi implica un privilegio sobre el precio del bien liquidado y no sobre el bien en s. Es igualmente nula la clusula que prive al
acreedor de solicitar la venta de la cosa.
Para constituir prenda sobre una cosa, es necesario ser propietario y gozar de capacidad plena. Al igual que la hipoteca, quien
constituye la prenda puede ser el propio deudor o un tercero que garantiza la obligacin de aqul.
El acreedor prendario es un poseedor legtimo de cosa mueble y la publicidad de la prenda se lleva a cabo mediante la tradicin
(publicidad posesoria), a diferencia de la hipoteca, para la cual el codificador previ la inscripcin por no haber tradicin. El acreedor
prendario slo gozar de los derechos que devienen de la prenda, mientras subsista la posesin. En tal sentido, se juzga que el
acreedor contina en la posesin de la prenda, cuando la hubiese perdido o le hubiere sido robada, o la hubiera entregado a un tercero
que se obligase a devolvrsela.
Debe distinguirse el contrato de prenda civil, regulado en los arts. 3204 al 3238 del cdigo civil, del de prenda comercial, que regulan
los arts. 580 y siguientes del cdigo de comercio.
OBJETO PRENDA TCITA DERECHO DE RETENCIN REIVINDICACIN DERECHO DE REALIZAR EL VALOR DE LA
COSA

- 36 Todas las cosas muebles y las deudas activas pueden ser dadas en prenda, siempre que estn en el comercio; la garanta se extiende
a los accesorios de la cosa y a sus aumentos.
En caso de que el objeto sea un crdito, ste debe constar en un instrumento (debe estar cosificado), pues el objeto de los derechos
reales siempre es una cosa material. En el caso de que se transmita el crdito prendado, ya sea un crdito tradicional o uno que
conste en acciones industriales o comerciales que no sean negociables por endoso, para que la prenda quede constituida, el contrato
debe ser notificado al deudor del crdito dado en prenda, y entregarse el ttulo al acreedor, o a un tercero aunque l sea superior a la
deuda. En el caso de crditos transmisibles por endoso, la notificacin no ser necesaria.
El titular de la prenda goza del ius persequendi, pudiendo reivindicar la cosa en poder de quien se encuentre y solicitar al juez su
realizacin para el cobro de la deuda. Ante turbaciones o desposesin, cuenta con las defensas posesorias y reales, como la accin
negatoria y la reivindicatoria.
El deudor no puede reclamar la devolucin de la prenda, mientras no pague la deuda, as como los gastos efectuados para la
conservacin de la cosa y los intereses.
Si el acreedor no puede usar la cosa dada en prenda; si abusare, ejerciendo en ella derechos que no eran propios, el deudor puede
pedir que la cosa se ponga en secuestro. El acreedor responde por prdida o deterioros de la cosa.
Prenda tcita: Si existiere, por parte del deudor que ha dado la prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada posteriormente, que
viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no est obligado a devolver la prenda antes de ser pagado de una y
otra deuda, aunque no hubiese estipulacin de afectar la cosa al pago de la segunda (Art. 3218). El Art. 3219 deja sin efecto la
disposicin del artculo 3218 si la nueva deuda, aunque debida por el mismo deudor, y exigible antes del pago que aquella por la que la
prenda se haba constituido, perteneciese al mismo acreedor por haberla recibido n de un tercero, por cesin, subrogacin o sucesin.
Parte de la

- 37 doctrina ha entendido que la naturaleza jurdica de la prenda tcita es la de un derecho de retencin.

EXTINCIN
La prenda se extingue por todas las formas de extincin de los derechos reales, ms una forma propia de su carcter de derecho
accesorio o de garanta: la extincin de la obligacin principal a que acceda. Se extingue tambin, cuando por cualquier ttulo la
propiedad de la cosa empeada pasa al acreedor. Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor est obligado
a restituir al deudor la cosa empeada, con todos los accesorios que dependan de ella al tiempo del contrato, y las accesiones que
despus hubiese recibido.
Si el bien prendado es subastado, el comprador adquiere el dominio libre de gravmenes y (por ende) sin la prenda. En este caso, el
derecho del acreedor prendario se traslada sobre el precio obtenido en el remate. En el caso de venta privada, el bien se vender con
la carga real.
ANTICRESIS: NOCIN FORMA Y PRUEBA CONTENIDO DEL DERECHO ANTICRESIS TCITA EXTINCIN
Art. 3.239: El anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindole en posesin de un
inmueble, y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos; y en caso de
exceder, sobre el capital, o sobre el capital solamente si no se deben intereses.
El anticresis, al igual que todos los derechos reales de garanta, slo puede nacer de un contrato. El contrato por el cual se constituye
el derecho real de anticresis, debe celebrarse por escritura pblica (Art. 1184), pero esta formalidad slo es exigida ad probationem y
es oneroso, unilateral y real (porque se perfecciona con la entrega de la cosa). Debe ser inscripto para su oponibilidad. Al igual que en
la prenda, est prohibida la clusula que autorice al acreedor a tomar en propiedad la cosa en caso de que la deuda no fuese pagada
pues, como todo derecho real de garanta, implica

- 38 solamente la preferencia sobre el precio de liquidacin sobre la cosa y no sobre la cosa misma.
La capacidad para constituirlo debe ser plena, pudiendo ser un titular de dominio o de usufructo quien lo haga.
El derecho de anticresis, al igual que la prenda, es indivisible. El acreedor no est obligado a restituir la cosa hasta que la deuda no
haya sido completamente saldada.
El anticresista tiene el derecho de percibir los frutos naturales o civiles y puede explotar el inmueble por s mismo o arrendarlo. Si
hiciese mejoras necesarias, descontar lo gastado de los frutos que perciba y si stas no fueran necesarias, debe ser resarcido en
proporcin al mayor valor que la cosa hubiese adquirido.
El acreedor anticresista puede hacer valer sus derechos contra los terceros adquirentes del inmueble, como contra los acreedores
quirografarios y contra los hipotecarios posteriores al establecimiento del anticresis.

83

Al ser un poseedor legtimo, goza de la proteccin de las acciones posesorias y, al ser titular de un derecho real, de las acciones reales
(negatoria o confesoria).
En relacin a las obligaciones del anticresista, diremos que debe proveer al cuidado y conservacin del inmueble, pudiendo ser
condenado a restituirlo si hiciere un uso abusivo. Debe pagar las cargas y contribuciones, pudiendo descontar estos importes de los
frutos. No puede introducir cambios en el inmueble ni alterar su destino. Una vez extinguida la deuda que garantiza, debe restituir el
inmueble.
Anticresis tcita: (Art. 3261) Desde que el acreedor est ntegramente pagado de su crdito, debe restituir el inmueble al deudor. Pero
si el deudor, despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajere nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en
tal caso lo dispuesto respecto de la cosa dada en prenda.

- 39 La extincin del anticresis se produce, al igual que en la prenda o en la hipoteca, por los mismos medios que el resto de los derechos
reales con ms un modo especial: extincin de la obligacin a la que accede.
Este derecho real no ha tenido recepcin en la prctica, quizs por la similitud en sus fines (garantizar una obligacin con un inmueble)
con la hipoteca, derecho real sobre el cual hay una detallada regulacin en el cdigo y un extensa costumbre jurdica de aplicacin.
DERECHO REAL DE SUPERFICIE FORESTAL (LEY 25.509)
La ley 25.509 de 2001, modific el Art. 2614 del cdigo civil que exclua la posibilidad de constituir derecho real de superficie y agreg
a la enumeracin del Art. 2503 un octavo inciso, que incluye el derecho real de superficie forestal. Se trata de un derecho constituido a
favor de terceros, por los titulares de dominio o condominio sobre un inmueble susceptible de forestacin o silvicultura, de conformidad
al rgimen previsto en la Ley de Inversiones para Bosques Cultivados (25.080). Dicha ley establece un rgimen de promocin de las
inversiones que se efecten en nuevos emprendimientos forestales y en las ampliaciones de los bosques existentes. Podrn ser
beneficiarios las personas fsicas o jurdicas que lleven a cabo la implantacin de bosques, su mantenimiento, el manejo, el riego, la
proteccin y la cosecha de los mismos, incluyendo las actividades de investigacin y desarrollo, as como las de industrializacin de la
madera, cuando el conjunto de todas ellas formen parte de un emprendimiento forestal o foresto-industrial integrado, quienes debern
anotarse en un registro creado al efecto. Para estas personas, el ordenamiento previ importantes beneficios fiscales.
El derecho real de superficie forestal es un derecho real autnomo sobre cosa propia temporario, que otorga el uso, goce y
disposicin jurdica de la superficie de un inmueble ajeno con la facultad de realizar forestacin o silvicultura y hacer propio lo plantado
o adquirir la propiedad de plantaciones ya existentes, pudiendo gravarla con derecho real de garanta.

- 40 De la definicin, extraemos las dos posibles modalidades en que se puede llevar adelante:
1. realizando sobre un inmueble ajeno forestacin o silvicultura (cultivo de bosque).
2. adquiriendo la propiedad de las plantaciones ya existentes.
La ltima parte del artculo autoriza al superficiario a gravar el inmueble con derecho real de garanta. Ha dicho la doctrina al respecto,
que este no puede ser otro derecho real ms que la hipoteca.
Se lo considera un derecho real mixto, pues es sobre cosa ajena (el inmueble) y a su vez sobre cosa propia (los rboles, arbustos,
matas, etc., que constituyen el bosque).
Este derecho real se adquiere por contrato, oneroso o gratuito, instrumentado por escritura pblica y tradicin de posesin y debe
inscribirse a los fines de la oponibilidad. Tiene un plazo mximo de duracin de cincuenta aos, pero a su trmino nada obsta a
celebrar un nuevo contrato.
Siendo un derecho patrimonial, puede ser enajenado, as como embargado y ejecutado por los acreedores.
El propietario del inmueble afectado a superficie forestal conserva el derecho de enajenar el mismo, debiendo el adquirente respetar el
derecho real de superficie forestal constituido. El propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podr
constituir sobre l ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del
superficiario; si lo hace el superficiario puede exigir el cese de la turbacin.
El derecho real de superficie forestal se extingue por renuncia expresa, vencimiento del plazo contractual, cumplimiento de una
condicin resolutoria pactada, por consolidacin en una misma persona de las calidades de propietario y superficiario o por el no uso
durante tres aos; no se extingue por la destruccin total o parcial de lo plantado, cualquiera fuera su causa, siempre que el
superficiario realice nuevas plantaciones dentro del plazo de tres aos.

- 41 Siendo el superficiario titular de un derecho real y poseedor legtimo, le asisten todas las defensas posesorias y reales.
En tanto, segn el Art. 4 de la ley, el propietario del inmueble afectado a derecho real de superficie forestal no podr constituir sobre l
ningn otro derecho real de disfrute o garanta durante la vigencia del contrato, ni perturbar los derechos del superficiario; si lo hace el
superficiario puede exigir el cese de la turbacin. Es muy criticada esta disposicin, pues alguna doctrina entiende que no debera
haber bice para que el nudo propietario hipotecase el inmueble.
El derecho real de superficie forestal se extingue por idnticas causales que el resto de los derechos reales con ms una especial: no
ejercicio por el plazo de tres aos.

- 42 PROTECCIN DE LOS DERECHOS REALES

ACCIONES REALES: CONCEPTO SU DIFERENCIA CON LAS ACCIONES POSESORIAS - MBITO DE APLICACIN DE CADA
ACCIN REAL TPICA
Segn protejan un derecho real o personal, las acciones se denominan tambin reales o personales.
La accin real se dirige contra quien posea la cosa en contra de la voluntad del titular del derecho real protegido. Son tres y se
encuentran enumeradas en el Art. 2757: reivindicatoria, confesoria y negatoria.
Se discute en doctrina la inclusin dentro de esta categora de las acciones de particin de la herencia, deslinde y ejecucin
hipotecaria.
Se critica la tcnica del codificador, pues trata las acciones reales luego de legislar sobre dominio y condominio y antes de ocuparse
del resto de los derechos reales, cuando stos tambin estn protegidos por estas acciones.

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Son acciones declarativas, ya que declaran la existencia y extensin del derecho real, y tambin de condena. La condena consiste en
el pago de una indemnizacin, en su caso, y en la orden de restituir la cosa (en la reivindicatoria), de reestablecer los derechos o
servidumbres en la confesoria y de reestablecer la libertad en el ejercicio del derecho real en la negatoria. En algunos casos, la
indemnizacin ser la nica posibilidad. La reivindicatoria y negatoria se aplican siempre en relacin a los mismos derechos reales,
diferencindose en su aplicacin de acuerdo a la gravedad en la lesin. Mientras que se ejercer la reivindicatoria cuando la privacin
en el ejercicio real derecho real es absoluta, cuando aqul slo sea turbado, se ejercer la negatoria.
mbito de aplicacin:
1. accin reivindicatoria: la legitimacin activa compete a los titulares de derechos reales que se ejercen mediante posesin (dominio,
condominio,

- 43 usufructo, uso, habitacin, prenda, anticresis, PH y superficie forestal) para los casos de desposesin de cosas muebles o inmuebles.
2. accin negatoria: la legitimacin activa es idntica a la accin reivindicatoria, sumndole el acreedor hipotecario y en relacin a los
inmuebles. Se ejercer cuando la posesin sea slo turbada, por ejemplo si alguien intentara ejercer una servidumbre o el usufructo
sobre la propiedad. El acreedor hipotecario la ejercer cuando el propietario sea turbado, pues busca resguardar el objeto de su
garanta.
3. accin confesoria: esta accin protege a los titulares de derechos reales (incluido el acreedor hipotecario), a quienes sea impedido
el ejercicio de los derechos inherentes a la posesin, esto es, las servidumbres activas y aquellos derivados de las relaciones de
vecindad. Por ejemplo, el poseedor del fundo dominante con servidumbre de paso sobre otro fundo, a quien se impide cruzar, o el
dueo de un fundo que sea molestado por el dueo de un fundo vecino con ruidos o emanaciones que excedan la normal tolerancia
(Art. 2618, a partir de la defensa incluida por la reforma de 1968, que tramita por va sumaria).
La legitimacin activa de las acciones reales, se extiende a los herederos de los legitimados por reputarse continuadores de la persona
del titular (Art. 3417 y 3418). El legatario de cosa cierta est expresamente legitimado por el Art. 3775. Los condminos pueden
reivindicar su parte ideal contra otro condmino que les impida el ejercicio de la posesin y pueden ejercer la accin contra los
terceros, pero en este punto no hay acuerdo en la doctrina sobre si est reivindicando su cuota parte o el todo (beneficiando al resto de
los condminos), no hay discusin en el caso de que sean todos los condminos quienes reivindiquen contra el tercero.
ACCIN REIVINDICATORIA: DEFINICIN LEGAL LEGITIMACIN ACTIVA LEGITIMACIN DEL ADQUIRENTE SIN TRADICIN
EL PLENARIO ARCADINI/MALECA LEGITIMACIN PASIVA REIVINDICACIN DE INMUEBLES REIVINDICACIN DE
MUEBLES EFECTOS DE LA REIVINDICACIN
La accin reivindicatoria est reglada por los artculos 2758 al 2794 del cdigo civil; es una accin por la cual el titular del derecho real
que ha perdido la posesin, la reclama

- 44 y la reivindica, contra aquel que se encuentra en posesin de ella. Hemos visto ya la legitimacin activa, veamos ahora la legitimacin
pasiva. Podr ser demandado:
1. el poseedor que adquiri la posesin por despojo. Puede haberse configurado por violencia, clandestinidad, abuso de confianza,
hurto o estelionato. Puede demandarse a sus sucesores universales y a los particulares, pero respecto de estos ltimos con los lmites
que el ordenamiento seala para las adquisiciones onerosas de buena fe.
2. el poseedor a quien se le ha hecho entrega voluntaria de la cosa. Es el caso de que el ttulo de trasmisin de la posesin (boleto de
compraventa, por ejemplo), haya sido anulado o se haya configurado una causal de rescisin o resolucin del contrato.
3. poseedor que niega serlo, hiptesis regulada en el Art. 2783: El demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser
condenado a transferirla al demandante, desde que ste probare que se halla en poder de aqul.
4. tenedor que posee a nombre del reivindicante y busca intervertir el ttulo, convirtindose en poseedor. Por supuesto que tambin
podr intentarse la accin personal derivada del contrato de donde la tenencia naci (comodato, locacin, etc.), pero a veces sucede
que esta accin est prescripta y debe intentarse la reivindicacin.
5. tenedor que posee a nombre de un tercero. En este caso, el tenedor tiene obligacin de denunciar a nombre de quin posee, a los
fines de que sea parte en el juicio y la sentencia tenga efectos en su contra.
Puede ser objeto de reivindicacin cualquier cosa mueble o inmueble, que pueda ser poseda. La persona que reivindica una cosa
mueble robada o perdida, de un tercer poseedor de buena fe, no est obligada a reembolsarle el precio que por ella hubiese pagado,
con excepcin del caso en que la cosa se hubiese vendido con otras iguales, en una venta pblica o en casa de venta de objetos
semejantes.
Es necesario tener en cuenta algunos lmites de la accin reivindicatoria respecto de los muebles:

- 45 El Art. 2.767, correlativo del 2412, expresa: La accin de reivindicacin no es admisible contra el poseedor de buena fe de una cosa
mueble, que hubiese pagado el valor a la persona a la cual el demandante la haba confiado para servirse de ella, para guardarla o
para cualquier otro objeto.
Art. 2.412: La posesin de buena fe de una cosa mueble, crea a favor del poseedor la presuncin de tener la propiedad de ella, y el
poder de repeler cualquier accin de reivindicacin, si la cosa no hubiese sido robada o perdida.
Como as tambin, respecto de los inmuebles:
Art. 1051: Todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un inmueble por una persona que ha llegado a ser
propietario en virtud del acto anulado, quedan sin ningn valor y pueden ser reclamados directamente del poseedor actual; salvo los
derechos de los terceros adquirentes de buena fe a ttulo oneroso, sea el acto nulo o anulable.
Es importante a su vez, el antecedente del plenario Arcadini vs. Malenca, por el cual las Cmaras Nacionales decidieron en pleno que
el comprador de un inmueble, a quien se le ha otorgado la pertinente escritura traslativa de dominio, puede, an antes de la tradicin
de la cosa, ejercer la accin reivindicatoria contra el tercero poseedor de la misma.
Y correlacionar, ya se trate de muebles o de inmuebles con la letra del Art. 2778: Sea la cosa mueble o inmueble, la reivindicacin
compete contra el actual poseedor, aunque fuere de buena fe que la hubiese tenido del reivindicante, por un acto nulo o anulado; y
contra el actual poseedor, aunque de buena fe, que la hubiese de un enajenante de buena fe, si la hubo por ttulo gratuito y el
enajenante estaba obligado a restituirla al reivindicante, como el sucesor del comodatario que hubiese credo que la cosa era propia de
su autor.

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Hemos abordado los efectos de la reivindicacin en el cuadro sinptico analizado en el mdulo 1, al ver los derechos y obligaciones
del poseedor condenado a restituir, al cual nos remitimos.

- 46 En relacin a la prescripcin, algunos autores han sostenido que la accin reivindicatoria sera imprescriptible, por el carcter perpetuo
del dominio, ya que el artculo 2510 del Cdigo Civil, declara que ste subsiste con independencia del uso que se pueda hacer de l.
Tal es la posicin de Salvat, quien, sin embargo, sostiene que existira una extincin indirecta de la accin reivindicatoria, en caso de
haberse cumplido la prescripcin adquisitiva a favor de un tercero2. Vale la pena citar en este punto la nota al artculo 4015 que, al
reglar sobre la usucapin, expresa: Troplong dice: Nada puede escapar el imperio de esta prescripcin: ella excluye todo favor y
todo privilegio, y se extiende sobre todos los derechos.
ACCIN NEGATORIA: CONCEPTO LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA
Dice el Art. 2.800: La accin negatoria es la que compete a los poseedores de inmuebles contra los que les impidiesen la libertad del
ejercicio de los derechos reales, a fin de que esa libertad sea restablecida.
Hemos dicho que la legitimacin activa de la accin negatoria es igual a la de la reivindicatoria, slo que la primera de ellas se aplica
slo a casos de turbacin y adems, la accin negatoria se refiere slo a inmuebles. Segn el Art. 2.496, slo habr turbacin en la
posesin, cuando contra la voluntad del poseedor del inmueble, alguien ejerciere, con intencin de poseer, actos de posesin de los
que no resultase una exclusin absoluta del poseedor; por ejemplo, si quien tiene servidumbre de paso, adems saca agua de un
pozo.
Legitimado pasivo es todo aquel que efecte actos posesorios que impliquen el ejercicio de un derecho real, arrogndose sobre l
alguna servidumbre indebida o simplemente reduciendo los lmites del ejercicio del derecho real por parte del titular.
Al demandante le basta probar su derecho de poseer o su derecho de hipoteca, sin necesidad de probar que el inmueble no est
sujeto a la servidumbre que se le quiere imponer. La accin debe tener por objeto accesorio privar al demandado de todo ulterior
ejercicio de un derecho real, y la reparacin de los perjuicios que su ejercicio
2 VENTURA, Gabriel, MOISSET DE ESPANES Luis Prescripcin de la accin reivindicatoria , Academia Nacional de Derecho se
puede consultar el artculo en la siguiente pgina web: http://www.acaderc.org.ar/doctrina/articulos/artprescripcionaccionreivindicatoria

- 47 anterior le hubiese causado, y an obligar al demandado a asegurar su abstencin por una fianza. Probndose que el acto del
demandado no importa el ejercicio de un derecho real, aunque el poseedor fuese accidentalmente impedido en la libre disposicin de
su derecho, la accin, si hubo dao causado, ser juzgada como meramente personal.
ACCIN CONFESORIA: CONCEPTO CASOS DE APLICACIN LEGITIMACIN ACTIVA Y PASIVA
La accin confesoria deriva de actos que, de cualquier modo, impidan la plenitud de los derechos reales o las servidumbres activas, su
fin es que los derechos y las servidumbres se restablezcan. Compete la accin confesoria a los poseedores de inmuebles con derecho
de poseer, cuando fuesen impedidos de ejercer los derechos inherentes a la posesin (o sea cuando se ataque el ejercicio de una
servidumbre en sentido lato, o se incumpla con las restricciones y lmites al dominio), a los titulares verdaderos o putativos de
servidumbres personales activas (es decir cuando existen dos fundos, pero el beneficio est establecido en cabeza de una persona
determinada que posee el fundo dominante)3, cuando fuesen impedidos de ejercerlas: a los acreedores hipotecarios de inmuebles
dominantes cuyos poseedores fuesen impedidos de ejercer derechos inherentes a su posesin.
Como ejemplos, podemos mencionar: si el dueo del fundo sirviente tapa el pozo de agua de manera tal que impida ejercer la
servidumbre de sacar agua o coloca un candado en la entrada de un fundo gravado con servidumbre de paso. Igualmente, si se
establece un bar al lado de un inmueble, impidiendo el sueo nocturno de los propietarios por el volumen de la msica.
3 Hay quienes entienden que tambin se extiende la legitimacin activa a los titulares de usufructo, uso o habitacin, por considerar
que el cdigo alude a titulares de servidumbres personales en sentido lato.

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