Aprueban el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N

27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para

la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de
Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn

DECRETO SUPREMO N 035-2006-VIVIENDA

EL PRESIDENTE DE LA REPBLICA
CONSIDERANDO:
Que, la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de Edificaciones, del
Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, establece los procedimientos del
saneamiento de la titulacin y de unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de
propiedad exclusiva y de propiedad comn, tales como departamentos en edificios,
quintas, casas en copropiedad, centros y galeras comerciales o campos feriales, otras
unidades inmobiliarias con bienes comunes y construcciones de inmuebles de propiedad
exclusiva, as como el procedimiento para la tramitacin de la declaratoria de fbrica y
el rgimen de unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y
de propiedad comn;
Que, mediante Decreto Supremo N 008-2000-MTC, se aprob el Reglamento
de la Ley N 27157, el mismo que ha sido modificado por los Decretos Supremos N
011 y N 013-2005-VIVIENDA, N 003-2006-VIVIENDA y N 032-2006-VIVIENDA,
con la finalidad de cumplir a cabalidad con los principios de celeridad, eficacia y
simplificacin administrativa;
Que, el artculo 10 del Decreto Supremo N 011-2005-VIVIENDA, establece
que el Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento, en el trmino de cuarenta y
cinco das contados a partir de la fecha de su entrada en vigencia, publicar el Texto
nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157, Ley de Regularizacin de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de
Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn;
De conformidad con lo establecido en el numeral 8) del Artculo 118 de la
Constitucin Poltica del Per, y la Ley N 27792 - Ley de Organizacin y Funciones
del Ministerio de Vivienda, Construccin y Saneamiento;
DECRETA:
Artculo 1.- Aprobacin del Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N
27157
Aprubase el Texto nico Ordenado del Reglamento de la Ley N 27157, Ley
de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y
del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn,
el mismo que consta de cuatro (4) Secciones, con ciento cincuenta y siete (157)

artculos diecisiete (17) Disposiciones Transitorias y dos (2) Disposiciones Finales,

cuyo texto forma parte del presente Decreto Supremo.
Artculo 2.- Refrendo
El presente Decreto Supremo ser refrendado por el Ministro de Vivienda,
Construccin y Saneamiento.
Dado en la Casa de Gobierno, en Lima, a los seis das del mes de noviembre del
ao dos mil seis.
ALAN GARCA PREZ
Presidente Constitucional de la Repblica
HERNN GARRIDO-LECCA MONTAEZ
Ministro de Vivienda, Construccin y Saneamiento

TEXTO NICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY DE

REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES, DEL PROCEDIMIENTO PARA LA
DECLARATORIA DE FBRICA Y DEL RGIMEN DE UNIDADES
INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMN
SECCIN PRELIMINAR
Artculo 1.- mbito de aplicacin
El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional
para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de
Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fbrica y el Rgimen de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Comn.
Artculo 2.- Trminos
2.1. Abreviaturas
En adelante y para los efectos de este Reglamento, se entender por:
- Ley:
La Ley N 27157 de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y de Propiedad Comn.
- Reglamento:
El presente Reglamento de la Ley.
- CAP:
El Colegio de Arquitectos del Per.
- CIP:
El Colegio de Ingenieros del Per.
- FOR:

El Formulario Registral establecido por la Ley.

- FUO:
El Formulario nico Oficial establecido por la Ley.
- FOM:
El Formulario Oficial Mltiple.
- SUNARP:
Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos
- RP
Registro de Predios
2.2 Definiciones
Para los efectos de este Reglamento se considera como:
- rea techada:
El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier
tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios
con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardineras y
otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos.
- rea libre:
En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el
rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la
diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los
porcentajes que fijan los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primer
piso.
- rea ocupada:
El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres,
cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos,
techos, instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas
exteriores, puerta de bao, y acabados exteriores con excepcin de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la
fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son
documentos de fecha cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.

c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme,

respecto de la firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su
ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de
habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus
actividades.
- Obra por autoconstruccin:
La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo
responsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra.
- Obra por encargo:
La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y
direccin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin por
el propietario.
- Parmetros urbansticos y edificatorios:
Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices
edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos
integrales. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano
y de las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos
compatibles y a las densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al
coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el
ndice de estacionamiento, entre otros.
- Predeclaratoria de fbrica:
La anotacin preventiva, en el Registro Pblico respectivo, de un proyecto de
declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones
tcnicas que cuentan con aprobacin municipal.
- Saneamiento de Titulacin:
Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del
terreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para
su acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva
de dominio o de formacin de ttulos supletorios.
- Supervisin de obra:
El asesoramiento tcnico profesional y de control de obra efectuado por el
delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y
seguridad tcnica de la edificacin, as como su formalidad legal.
- Verificador Responsable:

El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Indice de Verificadores a

cargo del Registro de Predios, quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y
tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la
edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y
confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica
del terreno y la edificacin.
2.3 Precisiones
Precsese el significado de los siguientes trminos definidos por la Ley:
- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los
derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.
- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto de
viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas
o de otra ndole, y servicios comunes.
- Casas en quinta:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto
continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta,
por lo menos, con un pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn.
- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial,
industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes
y servicios comunes.
- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin,
edificadas sobre un terreno de propiedad comn.
- Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin
de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes o
servicios comunes.
- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de
cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean
susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico respectivo.
- Licencia de Obra:
Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley,
respecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.
- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin:

Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la

municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos
y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o
los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.
- Declaratoria de fbrica:
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este
Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las
formalidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por
escritura pblica, segn sea el caso.
- Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original ni
modifique su uso, en la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y
edificatorios; y cuya rea no exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de
las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.
SECCIN PRIMERA
(Ttulo I de la Ley N 27157)
REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES
TTULO I
NORMAS GENERALES
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 3.- Objeto y vigencia
La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones
construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva
licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independizacin.
Artculo 4.- Regularizacin
Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin de las
edificaciones existentes sobre:
a) Predios urbanos
b) Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con
construccin simultnea
c) Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de
predios
Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin y su
inscripcin, as como la inscripcin del reglamento interno, la junta de propietarios y la
independizacin de unidades de propiedad exclusiva.

Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el

propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.
CAPTULO II
El NOTARIO
Artculo 5.- Funcin notarial
El notario cumple las siguientes funciones:
a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los ttulos o documentos
de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripcin.
b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacin previstos en
este Reglamento, sujetndose al procedimiento respectivo.
c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de
garantizar la adecuada publicidad del trmite.
d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener
derecho o pretensin, respecto de la propiedad del terreno o de la edificacin, para que
puedan ejercer su derecho de oposicin si fuera el caso.
e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la
firma de ste en el FOR y otros documentos anexos.
f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su
registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Tcnico de Verificacin.
g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcin de los derechos, actos
o contratos objeto de regularizacin.
h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trmite, una copia completa del
FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripcin respectivas.
i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacin tramitada,
remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributarios y de catastro
urbano consiguientes.
Artculo 6.- Competencia Notarial
Es competente conocer el trmite de regularizacin, por parte del notario del
distrito notarial donde se ubica la edificacin objeto de regularizacin. Para los casos de
saneamiento de titulacin regulados en el Captulo IV del Ttulo II de la presente
Seccin, el notario debe ser abogado.
CAPTULO III
El VERIFICADOR
Artculo 7.- Calidad y clases de verificador

7.1 Ejercer la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero colegiado, que

cumpla con inscribirse como tal ante el Registro de Predios. Tendr la calidad de
privado o pblico.
Es privado, cuando ejerce su funcin como profesional independiente en forma
personal y directa. Es pblico, cuando ejerce su funcin como consultor, empleado o
contratista de algn organismo pblico que, por mandato de la Ley, intervenga en el
trmite de regularizacin.
7.2 De acuerdo con sus funciones, tendr la clase de Verificador Responsable
y/o Verificador Ad Hoc.
7.3 Cualquier persona que desee comprobar los datos de un verificador, podr
solicitarlos en el Registro a cuyo cargo se encuentre el Indice de Verificadores
correspondiente.
Artculo 8.- Verificador Responsable
El Verificador Responsable del trmite de regularizacin, debe ser arquitecto o
ingeniero civil colegiado. Podr ser pblico o privado y se inscribir en el Indice de
Verificadores que la SUNARP o el RPU implementarn de ser el caso.
Para dicha inscripcin el profesional que desee ejercer como Verificador
Responsable, presentar al Registro ante el cual solicite su inscripcin, copia certificada
de su ttulo profesional emitida por la universidad que lo otorg; Certificado de
Habilitacin Profesional del CAP o del CIP, segn corresponda; el comprobante de
pago de los derechos de inscripcin, y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de
identidad personal, y compromiso de veracidad, a travs del formato que, para el efecto,
aprueba este reglamento.
El Registro, una vez cumplido el trmite, le otorgar una Credencial de
Verificador Responsable que lo autoriza a ejercer su funcin dentro del mbito de su
competencia.
Artculo 9.- Funciones del Verificador Responsable
9.1 El Verificador Responsable del trmite de regularizacin organiza la
documentacin que se acompaa al FOR y, bajo su responsabilidad, emite el Informe
Tcnico de Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la
realidad fsica existente, dejando constancia de las observaciones que formula.
9.2 Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de regularizacin lo
requiera, el Verificador Responsable comunicar a la entidad rectora correspondiente
que se requiere de un Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc, y cancelar los
derechos que esta verificacin especializada requiera, con base en las tarifas que se
sealen para el efecto en la resolucin ministerial a la que se refiere la Tercera
Disposicin Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de
este trmite y de su pago, se anotarn en el formulario del Informe Tcnico de
verificacin.
Artculo 10.- Verificador Ad Hoc y su Informe

10.1 El Verificador Ad hoc ejerce su funcin como especialista y representante

de cualquiera de las entidades llamadas por ley para la proteccin del patrimonio
monumental, arqueolgico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente acta
en calidad de verificador pblico.
10.2 Emite informe, en nombre y representacin de la entidad que lo autoriza,
sujetndose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las
edificaciones sometidas al mbito de control de la misma. Dicho informe, con las
observaciones sobre los aspectos tcnicos de su competencia, se extender en el formato
de Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc que se aprueba con este Reglamento
10.3 El Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc se presenta directamente al
Registro correspondiente, dentro de los sesenta (60) das hbiles posteriores a la
comunicacin efectuada por el Verificador Responsable segn el numeral 9.2 de este
Reglamento.
10.4 En los casos que las edificaciones en proceso de regularizacin se
encuentren comprendidas en ms de uno de los supuestos sealados en el numeral 11.1
de este Reglamento, intervendrn tantos verificadores ad hoc como sean necesarios.
Cada uno emitir su propio informe y responder por la verificacin especializada que
efecta.
10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripcin de los
derechos, contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularizacin y, de
contener observaciones, stas se registrarn como carga conforme a lo normado en el
Art. 32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable.
Artculo 11.- Registro y acreditacin del Verificador Ad Hoc
11.1 Las entidades rectoras que podrn acreditar Verificadores Ad Hoc son: el
Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservacin y conservacin del patrimonio
cultural monumental y arqueolgico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales
(INRENA), para los efectos de la preservacin y conservacin de las reas naturales
protegidas; el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el
Instituto Nacional de Defensa Civil(INDECI), para cautelar la seguridad de
edificaciones de ms de cinco pisos, los centros y galeras comerciales, los campos
feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentracin masiva de
pblico; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su
competencia conforme a ley.
No requerirn pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios
del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI) las edificaciones
de vivienda de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades
inmobiliarias tipo dplex siempre que la circulacin comn sea slo hasta el quinto
piso.
11.2 Estas entidades, convocarn pblicamente a los arquitectos e ingenieros
colegiados que cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como

Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarn en un padrn y

gestionarn su inscripcin en el Indice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.
11.3 Las entidades mencionadas en el numeral 11.1 designarn al Verificador
Ad Hoc, en cada caso, cuando sea requerido, respetando el turno de las comunicaciones
y en estricto orden de inscripcin en su padrn.
Artculo 12.- Contenido del Informe Tcnico de Verificacin
El Verificador Responsable emite el Informe Tcnico de Verificacin, segn el
formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la
constatacin de:
- La ubicacin del terreno.
- El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno.
- El cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al
predio.
- Las caractersticas arquitectnicas, estructurales y de las instalaciones.
- De ser el caso, la identificacin de las secciones de propiedad exclusiva y sus
reas.
Artculo 13.- Observaciones
13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias,
entre el rea real del terreno, sus linderos y/o medidas perimtricas, con los que figuran
en la partida registral del predio; as como transgresiones a la normativa urbanstica o de
edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin como observaciones.
13.2 Tratndose de densidad neta y de coeficiente de edificacin, formular
observacin solamente en los casos en que los ndices reales indicados en el Informe
Tcnico de Verificacin excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. En el caso del
rea libre, slo observar si ella es inferior en ms del 25% del porcentaje
reglamentario.
13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las
normas de proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y/o de
seguridad, entre otras, las har constar como observaciones en su Informe, precisando
su naturaleza y efectos.
Artculo 14.- Responsabilidad de los verificadores
Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, as como de
la correspondencia entre los planos y la realidad fsica del predio. Sin embargo, no es
responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificacin
que regulariza.
Artculo 15.- Sanciones
Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podr imponer las
siguientes sanciones:
a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de seis (6)
meses, cuando la falta es leve.

b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera

suspensin por falta leve.
c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que ser
dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que
pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometi el hecho, cuando
la falta implique comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.
Artculo 16.- Faltas leves
Constituyen faltas leves, las siguientes:
a) Ejercer funciones de verificador fuera del mbito que le corresponde.
b) Omitir en el Informe Tcnico de Verificacin las observaciones subsanables.
c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR o
en sus informes.
d) Incumplir los procedimientos estipulados en el presente Reglamento.
Artculo 17.- Faltas graves
Constituyen faltas graves:
a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentacin
fraguada.
b) Omitir en el Informe de Verificacin las observaciones no subsanables.
c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o cancelado
su registro de verificador.
Artculo 18.- Aplicacin de sanciones
Tratndose de los verificadores inscritos en el ndice a cargo del Registro de
Predios, es competente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas en los
incisos a) y b) del artculo 15, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en
segunda instancia el Directorio.
Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de Predios, se regirn
por sus propias normas.
TTULO II
TRMITE DE REGULARIZACIN
CAPTULO I
ACUERDO DE REGULARIZACION
Artculo 19.- Acuerdo de Inicio de Regularizacin
El acuerdo para iniciar el trmite de regularizacin, establecido en el artculo 6
de la Ley, se aplica para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad

exclusiva y bienes o servicios de propiedad comn. Se adopta, con el voto conforme de

la mayora de todos los propietarios, en la reunin convocada para dicho efecto. Dicha
reunin, ser convocada notarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el
lugar, la fecha y la hora de la reunin, el nombre del solicitante y la agenda a tratar, con
mencin expresa del trmite de regularizacin a iniciar.
Entre la convocatoria y la fecha de reunin, debe haber un perodo mnimo de
cinco (5) y mximo de diez (10) das hbiles.
Artculo 20.- Contenido del acta
El desarrollo de la reunin y sus acuerdos constarn en un acta simple que se
redactar en ese mismo acto y ser firmada por cada uno de los asistentes a la reunin,
en la que se expresar obligatoriamente:
a) La aprobacin del inicio del procedimiento de regularizacin.
b) La determinacin de la opcin del rgimen interno, al que se sujetar la
edificacin dentro de las opciones previstas por el Art. 127 de este Reglamento, o por el
Art. 13 de la Ley en su caso.
c) La aprobacin del cuadro de porcentajes de participacin en la propiedad de
los bienes comunes, o la indicacin expresa de la aplicacin de la presuncin de
igualdad de participaciones establecida en la Ley.
d) La aprobacin de los gastos irrogados por la convocatoria, que sern
reembolsados a quienes lo sufragaron. Estos gastos sern distribuidos entre todas las
secciones, proporcionalmente al porcentaje de participacin de cada una de ellas en los
bienes comunes, salvo acuerdo distinto.
e) Si la Junta lo acuerda, podr hacerse constar el nombramiento del o de los
representantes de los propietarios que contratarn los servicios del Verificador
Responsable, y que, adems, firmarn el FOR y documentos correspondientes. En caso
contrario, el trmite deber realizarlo todos los propietarios en conjunto.
f) Cualquier otro acuerdo celebrado.
g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer
constar en el acta.
Artculo 21.- Publicidad y efectos de los acuerdos
21.1 Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos los
propietarios de la edificacin, se podr iniciar el trmite de regularizacin sin necesidad
de requisito adicional alguno.
21.2 Si alguno de los acuerdos es asumido por mayora, el acta de la reunin
deber ser comunicada a quienes no asistieron, de la siguiente forma:
- Copias del acta debern ser fijadas en los lugares ms visibles de la edificacin,
por lo menos durante tres das consecutivos.

- Un extracto del acta, deber ser publicado, por una vez, en el diario oficial El
Peruano y en el diario de mayor circulacin del lugar donde se ubica el predio, con la
indicacin expresa del cuadro de participacin porcentual en los bienes comunes.
Artculo 22.- Oposicin a los acuerdos y su tramitacin.
22.1 Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los
acuerdos de la Junta de Propietarios, podr plantear oposicin a travs del
procedimiento sumarsimo previsto en el Art. 546 del Cdigo Procesal Civil, ante el
Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el inmueble.
El plazo para interponer la demanda es de quince (15) das hbiles contados a
partir de la ltima publicacin del acuerdo de regularizacin.
22.2 La interposicin de la oposicin no interrumpe el trmite de regularizacin.
Sin embargo, el Juez, a peticin de parte, podr disponer como medida cautelar la
suspensin del mencionado trmite, si considera verosmil el derecho invocado por el
opositor y necesario dictar dicha medida.
Artculo 23.- Validez del acuerdo y sus efectos
El acuerdo vlidamente adoptado, tendr carcter vinculante para todos los
propietarios de las secciones de la edificacin, an cuando no hayan participado en la
reunin.
CAPTULO II
REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIN
Artculo 24.- Formulario Registral (FOR)
El FOR, es aprobado por la SUNARP o el RPU, y constituye ttulo registral,
cuando est debidamente llenado, firmado y acompaado de la documentacin que
sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.
Artculo 25.- Documentos que se adjuntan al FOR
Los documentos que se acompaarn al FOR, son:
a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta,
donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de
titulacin, de ser el caso.
b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la
municipalidad respectiva, segn lo establecido en el Art. 63 del presente Reglamento. Si
la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el
Certificado, se prescindir de este documento y el Verificador Responsable indicar, en
su Informe de Verificacin, bajo su responsabilidad, los parmetros urbansticos y
edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificacin.
c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las caractersticas sealadas en
el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa,
los linderos y medidas perimtricas del terreno. De tratarse de un terreno de permetro

irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollar, en el mismo plano o en uno

anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas
perimtricas.
d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por pisos, a la
menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes
exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depsitos,
piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR.
e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las constancias de haber
solicitado la Verificacin Ad Hoc correspondiente.
Los planos y el Informe Tcnico de Verificacin debern estar firmados y
sellados por el o los verificadores.
Artculo 26.- Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva
y comn
Para el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en
quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades
inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntar al FOR, adems de los documentos
sealados en el artculo precedente, los siguientes:
a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin a que se
refiere el Art. 19 de este Reglamento.
b) Plano de independizacin con indicacin de las reas, linderos y medidas
perimtricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad
comn, a la menor escala que permita su perfecta lectura.
c) El Reglamento Interno, adecuado al Rgimen de Propiedad Exclusiva y
Comn establecido en la Seccin Tercera de este Reglamento.
Artculo 27.- Requisitos para remodelacin, ampliacin, modificacin o
reparacin
Para la regularizacin de las declaratorias de fbrica correspondientes a
edificaciones derivadas de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o
reparacin, se presentarn los documentos exigidos en los artculos 25 y 26 del presente
Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del
artculo 25, se desdoblarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se
indicarn los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la
remodelacin efectuada, segn sea el caso.
Artculo 28.- Requisitos para la Regularizacin de Demolicin.
Para regularizar la demolicin, se adjuntarn los siguientes documentos:
a) Copia literal de dominio
b) Plano de localizacin y ubicacin, segn lo sealado en el inciso d) del
numeral 77.1 de este Reglamento, con indicacin de la fbrica demolida.

c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delinear las zonas de la fbrica

demolidas, en el caso de demolicin parcial.
d) Informe Tcnico de Verificacin y, de ser el caso, como anexo, el informe
especializado del Verificador Ad Hoc.
Cuando se regularice una edificacin que ha reemplazado total o parcialmente a
otra preexistente que se encuentra registrada, el Verificador Responsable har constar en
su Informe Tcnico de Verificacin la demolicin de la fbrica precedente. En estos
casos, el registrador inscribir la demolicin y luego extender el asiento de inscripcin
de la declaratoria de fbrica de la edificacin nueva si fuese el caso.
CAPTULO III
REGULARIZACIN SIN SANEAMIENTO DE TITULACIN
Artculo 29.- Presentacin del FOR
El FOR, acompaado de la documentacin correspondiente, es presentado por el
Verificador Responsable ante el notario competente, quien proceder al examen de la
identidad de los intervinientes en el proceso de regularizacin y a la legalizacin de sus
firmas en los documentos sealados. Asimismo, constatar la habilitacin del
Verificador Responsable.
Artculo 30.- Comprobacin de la Titulacin
El notario examinar la documentacin presentada, realizando las
comprobaciones que estime pertinentes para su verificacin. De encontrarla conforme,
declarar que los ttulos presentados renen las condiciones legales necesarias para dar
mrito a la inscripcin correspondiente, firmando y sellando el FOR. En caso contrario
rechazar el trmite.
Artculo 31.- Presentacin del expediente al registro
Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario
presentar al registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de
regularizacin, a efectos de la inscripcin del acto o actos respectivos.
Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la
constancia de su inscripcin respectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al
solicitante una copia y remitir la otra a la municipalidad distrital correspondiente para
los fines sealados en el inciso i) del Art. 5 del presente Reglamento.
Artculo 32.- Inscripcin cuando el Informe Tcnico de Verificacin contiene
observaciones
En los casos en que el Informe Tcnico de Verificacin contenga observaciones,
de conformidad con lo dispuesto en el Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones
no impiden la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin; pero
podrn ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida
registral del predio.
El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estar obligado a
subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificacin.

Artculo 33.- Discrepancias en reas y/o linderos

33.1 Cuando la observacin en el informe tcnico se refiera a la existencia de
discrepancia entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los
que figuran en la partida registral del predio, el registrador inscribir la declaratoria de
fbrica, siempre que el rea real del terreno no sea mayor de la que figura en el
Registro. Asimismo, inscribir como carga la discrepancia existente.
33.2 Si el rea del terreno es superior al rea registrada y no existe superposicin
de reas, podr solicitarse la anotacin preventiva de la fbrica, la misma que tendr una
vigencia de un ao prorrogable por un ao ms.
Artculo 34.- Cancelacin de las cargas
34.1 El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas,
presentar, para la cancelacin de stas, un nuevo Informe Tcnico de Verificacin que
acredite la subsanacin, con firmas legalizadas por notario. A este informe se adjuntarn
los planos replanteados, si fuera necesario.
34.2 Cuando la cancelacin de la carga determine la modificacin del contenido
del asiento de inscripcin de la declaratoria de fbrica, el registrador proceder a
extender el asiento modificatorio respectivo.
34.3 Las cargas referentes a las discrepancias de reas, linderos y/o medidas
perimtricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal correspondiente.
CAPTULO IV
REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE TITULACIN
Artculo 35.- Saneamiento de titulacin
Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se advierte la
necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulacin, va prescripcin
adquisitiva de dominio o formacin de ttulo supletorio, el notario, a peticin del
interesado, iniciar el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los
artculos 39 a 43 de este Reglamento.
Artculo 36.- Prescripcin adquisitiva de dominio
Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el
interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez
(10) aos, est o no registrado el predio.
El notario solicitar al registro respectivo, la anotacin preventiva de la peticin
de prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado.
Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios
Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios de dominio,
cuando el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre que la
edificacin objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno no inscrito. El
solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de posesin.

Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios,

cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tiene(n) la antigedad exigida
por el Art. 2018 del Cdigo Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante
acredite los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente.
Artculo 38.- Normas de procedimiento
La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos supletorios a
que se refieren los artculos 21y 22 de la Ley, se tramitan por la va de los asuntos no
contenciosos de competencia notarial, conforme al procedimiento previsto en este
Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Cdigo Procesal Civil.
Artculo 39.- Inicio del proceso
El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado, autorizada por
abogado, la cual deber contener cuando menos:
a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo
de posesin.
b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso.
c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a ste o de
sus respectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios.
d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios
colindantes.
e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus
registros como propietaria o poseedora del bien.
f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda
catastral, de ser el caso.
g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos
mayores de veinticinco (25) aos de edad, preferentemente vecinos u ocupantes de los
inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita.
h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias.
Artculo 40.- Emplazamiento
El notario notificar necesariamente:
a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho
invocado.
b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin.
c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las
personas indicadas por el interesado en su solicitud.

Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para

ellas en el Cdigo Procesal Civil.
Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijar carteles en los
lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita. Asimismo,
dispondr que se efecte una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de
saneamiento, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas,
en el diario oficial El Peruano y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el
inmueble.
Artculo 41.- Substanciacin del procedimiento
41.1 El notario se constituir en el inmueble objeto de saneamiento, extendiendo
un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble,
la posesin pacfica y pblica ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestacin de
los ocupantes de los predios colindantes, as como la declaracin de los testigos
ofrecidos, mediante actas notariales de presencia.
412 Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la ltima
publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el notario levantar un acta donde
har constar la evaluacin de las pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin
adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondr la formacin de ttulos
supletorios, segn sea el caso.
41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro
Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados
instrumentales previstos por la ley del notariado.
Artculo 42.- Finalizacin
El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, o dispone el
otorgamiento de ttulos supletorios, es ttulo suficiente para la inscripcin de la
propiedad en el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del
antiguo dueo de ser el caso.
Copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos de que el notario
la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31 del presente
Reglamento.
Artculo 43.- La Oposicin
43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial que ponga fin al
procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la declaracin de
propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o a la formacin de ttulos
supletorios en trmite.
Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, quien suspender el
trmite en el estado en que se encuentre y remitir lo actuado al Juzgado Especializado
en lo Civil de turno de la jurisdiccin donde se ubica el inmueble, dentro del tercer da
hbil de presentada la oposicin.

43.2 El Juez, una vez recibido el expediente conceder un plazo judicial, comn
para ambas partes, para la adecuacin del expediente a las exigencias del trmite
judicial, tanto de la demanda como de la contestacin, y proseguir el trmite conforme
a su procedimiento.
43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el
juez notificar al notario con la resolucin que pone fin al proceso, para que ste prosiga
segn el sentido de la misma.
SECCIN SEGUNDA
(Ttulo II de la Ley N 27157)
LICENCIA DE OBRA Y DECLARATORIA DE FBRICA
TTULO INICIAL
Artculo 44.- Objeto y vigencia
La presente Seccin del Reglamento norma el procedimiento para la
Declaratoria de Fbrica de cualquier edificacin iniciada despus del 20 de julio de
1999. Dicho procedimiento se inicia con la Licencia de Obra y finaliza con la
inscripcin de la referida Declaratoria de Fbrica en el Registro de Predios.
Artculo 45.- Formularios Oficiales
45.1 El Formulario nico Oficial (FUO), es el documento a travs del cual se
formalizan los procedimientos de Licencia de Obra y Declaratoria de Fbrica regulados
por este Reglamento. Est constituido por las siguientes partes y sus anexos:
- FUO-Parte 1: Licencia de Obra
Anexo A: Datos de Condminos - Personas Naturales
Anexo B: Datos de Condminos - Personas Jurdicas
Anexo C: Predeclaratoria de Fbrica
Anexo D: Autoliquidacin de Derechos de Obra
- FUO-Parte 2: Declaratoria de Fbrica
45.2 El Formulario Oficial de Uso Mltiple (FOM), es el documento que se
usar para solicitar Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, Licencia de
Obra para Cercado, Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin y ampliacin
de plazo de ejecucin de obra; para informar sobre trabajos de refaccin, presentar
anteproyecto arquitectnico en consulta o planos modificados durante el proceso de la
obra, comunicar el cambio de profesional responsable de la obra; as como para
cualquier otro trmite derivado de las disposiciones de este Reglamento en que no sea
aplicable el FUO.
45.3 El FUO y el FOM sern de uso obligatorio en todas las municipalidades de
la Repblica, las que podrn distribuirlos al pblico por un valor que no supere su costo
de impresin.

De no existir o de haberse agotado los formularios impresos, las municipalidades

aceptarn la presentacin de fotocopias legibles, sobre las cuales se llenar la
informacin y se estamparn las firmas correspondientes.
Queda terminantemente prohibido el uso de formularios distintos al FUO y al
FOM para todos los trmites de licencias de obra y declaratoria de fbrica; as como
alterar o modificar la forma o contenido de los formularios oficiales. stos slo podrn
ser modificados mediante resolucin ministerial del Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin.
45.4 Las municipalidades entregarn obligatoriamente a los interesados, adjunto
al FUO, una fotocopia del cuadro de Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones
vigente que corresponda, debidamente actualizado con los ndices que emite el INEI.
Artculo 46.- Opciones de trmite
Las opciones sealadas en el Art. 28 de la Ley son:
- Opcin a:
El propietario, al iniciar el trmite de licencia, comunicar a la Municipalidad la
fecha de inicio de la obra comprometindose, mediante carta simple, que ella se
efectuar de conformidad con los planos adjuntos y que el proyecto cumple con los
parmetros urbansticos y edificatorios y las normas vigentes sobre la materia. Entre la
fecha de inicio del trmite y la fecha declarada para el inicio de la obra debe mediar no
menos de veinte (20) das hbiles, a efecto de que la Municipalidad cumpla con el
proceso de revisin y calificacin del proyecto.
Si dentro del plazo sealado la Municipalidad desaprueba el proyecto
presentado, el propietario no podr iniciar la obra hasta obtener la aprobacin
correspondiente.
Esta opcin obligar al propietario a ejecutar la obra de conformidad con los
planos y especificaciones de su proyecto, sin modificaciones y con supervisin de obra
por parte de la Comisin Tcnica Supervisora.
Esta opcin no es de aplicacin en los casos de inmuebles ubicados en zonas
monumentales y centros histricos; debiendo seguir, en dichos casos, el procedimiento
de la opcin b).
- Opcin b:
El propietario solicitar la licencia y, una vez obtenida sta, comunicar por
escrito, a la municipalidad, la fecha de inicio de la obra.
En esta opcin la supervisin de obra ser facultativa, salvo para la modalidad
de autoconstruccin en la cual ser obligatoria.
La Municipalidad tendr un plazo de veinte (20) das hbiles para pronunciarse
sobre la solicitud presentada, con excepcin de los casos de ampliacin de plazo para la
calificacin, expresamente contemplados en el artculo 70 de este Reglamento.

Artculo 47.- Condiciones para la autoconstruccin

La modalidad de obra por autoconstruccin ser permitida exclusivamente para
uso residencial y sus respectivos ndices de usos compatibles, con una altura mxima de
tres (3) pisos, al interior de terrenos con reas no mayores que el lote normativo
correspondiente a la zonificacin vigente, con una tolerancia en exceso del 25%.
Esta modalidad se aplicar a cualquier tipo de obra de edificacin sealado en el
Art. 51 del presente Reglamento y estar condicionada obligatoriamente a la supervisin
de obra que efectuar la Comisin Tcnica Supervisora de Obra y a los trmites
dispuestos en el Art. 79 de este Reglamento.
No se podr ejecutar obras por autoconstruccin, en ningn caso, cuando se trate
de bienes culturales inmuebles debidamente declarados. Toda intervencin en esta
categora de inmuebles deber ejecutarse previa aprobacin del proyecto por la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
Artculo 48.- Plano de zonificacin
El plano de zonificacin a que se refiere el inciso a) del Art. 28 de la Ley, estar
incluido en el Esquema de Localizacin que forma parte del Plano de Localizacin y
Ubicacin segn lo sealado en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento. En
este esquema se graficarn las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana
donde se ubica el inmueble, as como a las manzanas circundantes.
En caso de no existir zonificacin vigente, se aplicar lo dispuesto en el ltimo
prrafo del numeral 63.2 del presente Reglamento.
Artculo 49.- Funciones del abogado
De conformidad con el Art. 34 de la Ley, el abogado deber examinar la
suficiencia de los ttulos del predio para el trmite respectivo. De no encontrar conforme
la titulacin, har saber al interesado cul es el defecto y lo instruir respecto de la
forma en que debe subsanarla.
TTULO I
LICENCIA DE OBRA
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 50.- Definicin
La Licencia de Obra es la autorizacin otorgada por la municipalidad, en el
mbito de su jurisdiccin, para iniciar cualquier tipo de obra de edificacin sealado en
este Ttulo, que debern obtener obligatoriamente todos los propietarios de terrenos que:
a) Constituyan predios urbanos.
b) Cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin
simultnea.

c) Constituyan predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se

encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos
en el Registro de Predios.
Artculo 51.- Tipos de obra de edificacin
Existen los siguientes tipos de obra:
a) Edificacin nueva:
Obra que se ejecuta, totalmente o por etapas, sobre un terreno baldo,
cumpliendo las condiciones mnimas de habitabilidad establecidas en las normas de
edificacin vigentes.
b) Remodelacin:
Obra que se ejecuta para modificar la distribucin de los ambientes con el fin de
adecuarlos a nuevas funciones o incorporar mejoras sustanciales, dentro de la
edificacin existente sin modificar el rea techada.
c) Ampliacin:
Obra que incrementa el rea techada de una edificacin existente, sin alterar su
tipologa y armona estilstica original.
d) Refaccin:
Trabajos que consisten en el mejoramiento y/o la renovacin de las
instalaciones, equipamiento y/o elementos constructivos sin alterar el uso, el rea
techada total, ni los elementos estructurales de la edificacin existente.
e) Acondicionamiento:
Trabajos de adecuacin de ambientes de una edificacin existente, a las
necesidades del usuario, mediante elementos removibles, como tabiquera, falsos
cielorrasos, ejecucin de acabados e instalaciones.
f) Puesta en valor:
Obra que comprende, separada o conjuntamente, trabajos de restauracin,
recuperacin, rehabilitacin, proteccin, reforzamiento y mejoramiento de una
edificacin con valor histrico monumental calificado.
g) Cercado:
Obra que comprende exclusivamente la construccin de muros perimtricos en
un terreno y vanos de acceso cuando lo permita la Municipalidad.
h) Demolicin:
Obra que elimina planificadamente una edificacin, en forma total o parcial,
para ejecutar una nueva o cumplir alguna disposicin emanada de la autoridad
competente.
i) Obras Menores:
Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original, en
la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y cuya rea no
exceda, en total, de 30 m2 de intervencin; o, en el caso de las no mensurables, cuyo
valor de obra no sea mayor de seis (6) UIT.

No podrn considerarse obras menores aquellas que alteren las fachadas o

volmenes de inmuebles ubicados en Zonas Monumentales y/o bienes culturales
inmuebles previamente declarados.
Artculo 52.- Excepciones
No requieren de licencia de obra, los trabajos de acondicionamiento o de
refaccin, siempre que no se trate de un inmueble con valor histrico monumental
calificado.
Para ejecutar los trabajos de acondicionamiento o de refaccin, los propietarios,
mediante el FOM, debern comunicar su inicio a la municipalidad correspondiente,
adjuntando una breve descripcin de los trabajos a realizar.
Estos trabajos estarn sujetos a control urbano.
Artculo 53.- Edificaciones del sector pblico nacional
Las edificaciones del sector pblico nacional requerirn licencia de obra.
En el caso de las edificaciones de alcance nacional vinculadas a la Defensa y
Seguridad Nacional, Orden Interno, Fuerzas Armadas y de la Polica Nacional,
incluidos los que corresponden al Sistema Penitenciario Nacional, se considerar
otorgada la licencia de obra en forma automtica, a la sola presentacin, ante la
Municipalidad respectiva, del plano de ubicacin y perimtrico, as como una
descripcin general del proyecto. El monto del derecho de tramitacin, no podr ser
mayor a una (1) Unidad Impositiva Tributaria, debiendo determinarse y aprobarse de
conformidad con lo estipulado por los artculos 44 y 45 de la Ley N 27444, Ley del
Procedimiento Administrativo General.
Artculo 54.-Sujecin a los parmetros urbansticos y edificatorios
La Licencia de Obra se otorgar en estricto cumplimiento de los parmetros
urbansticos y edificatorios vigentes. Competer a la dependencia municipal
correspondiente determinarlos cuando los planes urbanos o proyectos urbansticos
integrales no los hayan establecido.
Artculo 55.- Vigencia de la Licencia de Obra
La vigencia de la Licencia de Obra se sujetar a lo siguiente:
55.1 El plazo de vigencia de la Licencia de Obra ser de treinta y seis (36)
meses. Este plazo podr ser ampliado por una sola vez, a simple solicitud del
propietario, por el trmino de doce (12) meses adicionales, sin requerirse nuevo pago y
respetndose los parmetros urbansticos y edificatorios con los que fue otorgada.
La ampliacin del plazo ser solicitada, por el propietario o el responsable de
obra, antes de la caducidad de la licencia, mediante el FOM.
55.2 De producirse la caducidad de la licencia, el propietario podr revalidarla,
con los plazos establecidos en el numeral 55.1, abonando los derechos correspondientes
al saldo de obra por ejecutar.

55.3 En el caso de proyectos a ser ejecutados por etapas, se podr solicitar

Licencia de Obra por cada etapa, en base a un proyecto integral cuya aprobacin tendr
una vigencia de diez.
Artculo 56.- Valor de la obra
El valor de la obra se obtendr de la siguiente forma:
a) Para edificacin nueva o ampliacin, con base en los Valores Unitarios
Oficiales de Edificaciones para Costa, Sierra y Selva, segn corresponda, actualizados
mensualmente de acuerdo con los ndices aprobados por el INEI, cuya fotocopia
entregarn las municipalidades tal como se establece en el numeral 45.4 de este
Reglamento.
b) Para remodelacin, modificacin, reparacin, puesta en valor y cercado, con
base y en proporcin a los Valores Unitarios Oficiales de Edificaciones para Costa,
Sierra y Selva, segn corresponda, actualizados mensualmente de acuerdo con los
ndices aprobados por el INEI, solo en casos que no sea posible establecer una
proporcin con estos valores se presentar un presupuesto de obra con valores unitarios
tomados de una revista especializada, adjuntando copia de la pginas de este
documento.
c) Para demolicin, con base en los Valores Unitarios indicados en el inciso a),
actualizados, aplicando el mximo de las depreciaciones por antigedad y estado de
conservacin.
CAPTULO II
COMISIN TECNICA
Artculo 57.- Clases de Comisin Tcnica
La Comisin Tcnica que se conforma en cada municipalidad ser:
a) Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
b) Comisin Tcnica Supervisora de Obra.
Artculo 58.- Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos
58.1 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos cumplir las siguientes
funciones:
a) Revisar y calificar los anteproyectos y proyectos de todo tipo de obra, que se
sometan a su consideracin, de conformidad con los parmetros urbansticos y/o
edificatorios, y las normas de edificacin vigentes.
b) Absolver las consultas que formulen los interesados sobre aspectos de
carcter tcnico y normativo, referentes exclusivamente a los alcances de los parmetros
urbansticos y/o edificatorios y normas de edificacin vigentes.
c) Resolver cualquier vaco que pudiese existir respecto a los parmetros
urbansticos y/o edificatorios, y las normas de edificacin vigentes.

d) Fundamentar sus dictmenes cuando observe o desapruebe un anteproyecto o

proyecto.
e) Resolver, en primera instancia, los recursos de reconsideracin en un plazo
mximo de cinco (5) das hbiles de presentado el respectivo recurso.
58.2 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos de las municipalidades
provinciales, adems de lo sealado en el inciso anterior, cumplir las siguientes
funciones:
a) Absolver las consultas sobre la aplicacin de planes urbanos vigentes o
proyectos urbansticos integrales.
b) Resolver, en segunda y ltima instancia, los recursos de apelacin en un plazo
mximo de diez (10) das hbiles desde la fecha de recepcin del expediente los
recursos de apelacin sobre aspectos tcnicos sometidos a la comisin.
58.3 En todas las Municipalidades provinciales, as como en las distritales en
que sea posible, la composicin de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos ser
la siguiente:
a) El funcionario que ser designado por la Municipalidad correspondiente,
arquitecto o ingeniero civil colegiado, con experiencia municipal en obras privadas,
quien la presidir.
b) Dos delegados calificadores que sern designados por la filial correspondiente
del CAP, uno de los cuales deber acreditar estudios o experiencia en planeamiento
urbano.
c) Tres delegados calificadores que sern designados por la filial
correspondiente del CIP, especialistas en estructuras, instalaciones sanitarias e
instalaciones elctricas.
d) Delegados ad hoc que sern incorporados en los casos previstos en el numeral
62.1 de este Reglamento.
58.4 Las Municipalidades podrn conformar ms de una Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos, en funcin de la demanda de Proyectos, fijando el turno en
que alternarn.
58.5 Los delegados calificadores atendern los expedientes, en estricto orden de
ingreso, dando preferencia a los que reingresen por subsanacin de observaciones.
58.6 Las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos son rganos
colegiados, cuyo funcionamiento se regula por los Artculos 95 al 102 de la Ley N
27444 - Ley del Procedimiento Administrativo General, as como por el Reglamento
de las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos aprobado por Resolucin
Viceministerial N 003-2000-MTC/15.04 y su modificatoria por la Resolucin
Viceministerial N 008-2005-VIVIENDA/VMVU.

Artculo 59.- Comisin Tcnica Supervisora de Obra

59.1 La Comisin Tcnica Supervisora de Obra realizar la supervisin tcnica
de obra, cuando corresponda, de conformidad con este Reglamento.
59.2 En todas las municipalidades, la Comisin Supervisora de Obra se
conformar como sigue:
- El funcionario que ser designado por la municipalidad correspondiente,
arquitecto o ingeniero civil colegiado, con experiencia en ejecucin o supervisin de
obras, quien la presidir.
- Delegados supervisores, arquitectos e ingenieros civiles colegiados, con
experiencia en ejecucin o supervisin de obras, que sern designados, en proporciones
iguales, por las filiales del CAP y del CIP.
59.3 La municipalidad determinar el nmero de delegados supervisores que sea
necesario, en funcin de la demanda de licencias de obra y solicitar su designacin a
las filiales de los colegios profesionales.
59.4 Los delegados supervisores del CAP y del CIP supervisarn las obras por
estricto orden de aprobacin de las licencias o del inicio de la obra de acuerdo con un
rol que se definir de mutuo acuerdo o por sorteo.
59.5 El Supervisor verificar que la obra se ejecute de acuerdo al proyecto
aprobado, de conformidad con lo dispuesto en los artculos 92 y 93 del presente
Reglamento. Si de esta supervisin se desprendiera alguna trasgresin que deba ser
rectificada por el responsable de obra, el Supervisor la har constar en el Informe de
Supervisin correspondiente. Las observaciones sern comunicadas a la dependencia de
control urbano, que ser responsable de velar por su acatamiento.
Artculo 60.- Conformacin mnima
60.1 En las municipalidades distritales en que no sea posible conformar la
Comisin Tcnica de acuerdo con el numeral 58.3, se podr reducir el nmero de
miembros de la misma segn la disponibilidad de profesionales colegiados, debiendo
quedar constituida, como mnimo, por tres (3) miembros: el funcionario municipal
designado, profesional o no, quien la presidir, un delegado del CAP y un delegado del
CIP. En este caso, los delegados ejercern tanto la funcin de calificacin de proyectos
como la de supervisin de obra.
60.2 En las municipalidades distritales en que no sea posible la designacin de
delegados del CAP y del CIP para conformar la Comisin Tcnica, el funcionario
municipal designado la constituir con la participacin de delegados de la Comisin
Tcnica de la municipalidad provincial o distrital ms cercana, la que designar entre
sus miembros a los que deban cumplir las funciones de calificacin de proyectos y
supervisin de obra.
Artculo 61.- Seleccin y acreditacin de los delegados del CAP y del CIP

Cada colegio profesional seleccionar a sus delegados mediante concurso

interno y los acreditar ante la Comisin Tcnica correspondiente con credenciales
emitidas por sus filiales, en las que deber consignarse su calidad (calificador o
supervisor, titular o alterno), su especialidad y el tiempo en que ejercer el cargo.
Artculo 62.- Delegados Ad Hoc
62.1 Para la calificacin en los casos que, por mandato de la ley o caractersticas
especiales del proyecto, se requiera la opinin de entidades rectoras; el Presidente de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos podr citar, mediante comunicacin
escrita, delegados ad hoc, acreditados conforme a lo dispuesto en la Quinta Disposicin
Transitoria del presente Reglamento.
62.2 Las entidades rectoras que podrn acreditar delegados ad hoc son: el
Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservacin y conservacin del patrimonio
cultural monumental y arqueolgico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales
(INRENA), para los efectos de la preservacin y conservacin de las reas naturales
protegidas; el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el
Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la seguridad de las
edificaciones de ms de cinco pisos, centros y galeras comerciales, campos feriales,
establecimientos de hospedaje, edificios de concentracin masiva de pblico; y el
Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia
conforme a ley.
No requerirn pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios
del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), las edificaciones
de vivienda de seis pisos, en las cuales el quinto y sexto piso constituyan unidades
inmobiliarias tipo dplex, siempre que la circulacin comn sea slo hasta el quinto
piso.
62.3 Los delegados ad hoc participarn con los mismos derechos y obligaciones
de los dems integrantes de la Comisin.
Los dictmenes emitidos por los delegados ad hoc, dentro de las sesiones de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, constituyen un certificado de conformidad
de la entidad rectora a la que representan.
Artculo 63.- Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios
63.1 El propietario, antes de presentar el anteproyecto en consulta o de iniciar la
tramitacin de la Licencia de Obra, segn sea el caso, deber obtener de la
Municipalidad respectiva, el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios.
Toda persona estar facultada a recabar dicho certificado referido a cualquier inmueble.
Para el efecto se presentar:
a) FOM debidamente llenado y firmado por el interesado y Hoja de Trmite
correspondiente.
b) Comprobante de pago del derecho de trmite correspondiente, cancelado.

63.2 El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios contendr la

siguiente informacin:
- rea Territorial u otra establecida.
- rea de Actuacin Urbanstica u otra establecida.
- Zonificacin.
- Usos permisibles y compatibles.
- Densidad neta mxima.
- rea de lote normativo.
- Coeficientes mximos y mnimos de edificacin.
- Porcentaje mnimo de rea libre.
- Alturas mxima y mnima permisibles.
- Retiros.
- Alineamiento de fachada.
- Indice de espacios de estacionamiento.
- Otros particulares.
- Fecha de emisin y trmino de su vigencia.
Si alguno de los parmetros no estuviese oficialmente determinado, por los
planes urbanos o proyectos urbansticos integrales, la Oficina de Desarrollo Urbano de
la Municipalidad correspondiente, conforme a sus competencias, deber fijarlo para el
caso especfico.
63.3 El Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios se expedir con
arreglo a la zonificacin vigente aprobada mediante Ordenanza de la Municipalidad
Provincial correspondiente.
63.4 Si el Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios hiciera
referencia a normas especficas, expedidas por las Municipalidades, deber entregarse
adjunto al Certificado copias fotostticas de dichas normas y/o la informacin
digitalizada, sin que ello signifique un costo adicional para los interesados.
63.5 El Certificado tiene plena validez jurdica y otorga derechos al interesado
respecto a los ndices y parmetros contenidos en el mismo. El certificado ser emitido
por la dependencia municipal competente en el plazo de dos (2) das hbiles, contados
desde la recepcin de la solicitud, bajo responsabilidad. Tendr una vigencia de
dieciocho (18) meses.
63.6 Para facilitar el conocimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios
deber exhibirse el Plano de Zonificacin actualizado del distrito, en un lugar accesible
al pblico en general, as como las resoluciones, normas e informacin de carcter
tcnico que permitan conocer dichos parmetros.
63.7 Las obras de remodelacin, sin cambio de uso, se regirn por los
parmetros urbansticos y edificatorios con los que se aprob el proyecto original; y/o
con los que sustentaron la inscripcin de su declaratoria de fbrica, va regularizacin,
en el Registro de Predios.

63.8 Para proyectos calificados como Habilitaciones Urbanas con Construccin

Simultnea de Viviendas y para todo proyecto que, abarcando lotes contiguos o
manzanas completas de Habilitaciones Urbanas con lotes independizados, se plantee en
base a mdulos tpicos de vivienda; se exigir un (1) solo Certificado de Parmetros
Urbansticos y Edificatorios, para cada solicitud de Licencia de Construccin,
especificndose las unidades prediales a que se refiere.
CAPTULO III
TRMITE DEL ANTEPROYECTO EN CONSULTA
Artculo 64.- Requisitos y contenido del expediente
64.1 El propietario o el arquitecto proyectista presentar a la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos, opcionalmente, el anteproyecto arquitectnico en consulta.
Este trmite se realizar en un plazo de cinco (5) das hbiles.
64.2 El expediente contendr:
a) FOM, debidamente llenado y firmado por el arquitecto proyectista o el
propietario y Hoja de Trmite correspondiente segn formulario aprobado por este
Reglamento.
b) Comprobante de pago del derecho de revisin.
c) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
d) Plano de Localizacin y Ubicacin segn el modelo optativo aprobado por
este Reglamento, u otro distinto con las siguientes especificaciones obligatorias:
- Plano de ubicacin a escala 1/500, en el que se graficar el terreno con todas
sus medidas perimtricas; la manzana donde est ubicado; los frentes de las manzanas
circundantes; las vas pblicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines de
aislamiento, etc.; la distancia del inmueble a la esquina con la va pblica transversal
ms cercana; el uso de los inmuebles colindantes; los retiros debidamente acotados; as
como el Norte Magntico.
Se indicar el nombre de la urbanizacin, manzana, lote, vas pblicas y otras
referencias particulares.
El rea techada en primer piso se graficar con un achurado a 45 en relacin
con alguna de las lneas principales del permetro de la edificacin; el rea techada del
segundo piso con un achurado adicional perpendicular al anterior, y las reas techadas
de los dems pisos superiores con otro achurado adicional a 45 en relacin con los
anteriores.
- Esquema de Localizacin referido a vas principales o lugares pblicos
notables, en el que se graficarn las zonificaciones vigentes correspondientes a la
manzana donde se ubica el inmueble, as como a las manzanas circundantes.

- Cuadro de reas (techada por pisos y techada total, rea libre referida al primer
piso y rea total del terreno). De tratarse de una ampliacin o remodelacin, el cuadro
de reas deber contener tres columnas: la primera con las reas de la edificacin
existente, la segunda con las de la ampliacin y la tercera con las totales, a las que
estarn referidos el porcentaje mnimo de rea libre y el coeficiente de edificacin. Si el
proyecto incluyera demoliciones parciales, se agregar una cuarta columna con las reas
respectivas.
- Cuadro Comparativo, donde se confrontarn los ndices urbansticos y
edificatorios, proporcionados por el Certificado de Parmetros, con los ndices
resultantes del proyecto.
e) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, al nivel de anteproyecto
con medidas acotadas, a escala conveniente que permita su perfecta lectura. La planta
del primer piso deber contener cotas de nivel en los puntos notables de la poligonal del
terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores del 6%. En esta
misma planta, se deber graficar la vereda pblica, los grifos, postes, rboles y otros
elementos que puedan existir en el frente del terreno, as como el perfil del frente de las
edificaciones colindantes hasta 1.50m a cada lado del inmueble.
En las elevaciones deber acotarse las alturas de los inmuebles colindantes.
Opcionalmente, se podrn presentar los planos de arquitectura a nivel de obra,
que, de ser aprobados, formarn parte del expediente de Licencia de Obra en su
oportunidad.
f) Fotografas a color: las que sean indispensables para mostrar la relacin del
inmueble con la volumetra de los inmuebles vecinos (tomadas frontalmente desde la
acera opuesta) y la relacin con el entorno urbano (vistas longitudinales de la seccin de
la va pblica).
g) Memoria justificativa, exigible para todo tipo de obra respecto a edificaciones
de ms de cuatro (4) pisos; para las obras de menor altura que sobrepasen los 1,000 m2
de rea techada total, y para las que se proyecten en reas de Reglamentacin Especial,
reas Monumentales, reas Protegidas o zonas y urbanizaciones sometidas a normas
especiales, cuyos proyectos requieren de un mayor anlisis. Contendr, cuando menos,
una explicacin sucinta de las caractersticas funcionales, formales, tecnolgicoambientales, constructivas y de adecuacin al entorno urbano. La memoria estar
firmada y sellada por el arquitecto proyectista.
h) En caso de una solucin novedosa que, a criterio del proyectista o de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, merezca un especial anlisis, se presentar
asimismo dicha memoria como condicin previa a la calificacin.
i) Estudio de impacto ambiental, cuando las normas vigentes lo requieran.
j) Cuando las normas vigentes lo requieran deber incluirse, en el expediente, las
autorizaciones de los sectores y/o entidades correspondientes.
Artculo 65.- Nmero de copias y formalidad de los planos

Los planos y los documentos exigidos para el trmite se presentarn en un slo

ejemplar.
Todos los planos debern estar firmados por el propietario, y firmados y sellados
por el arquitecto proyectista, quien deber adjuntar el Certificado de Habilitacin
Profesional del CAP.
Los membretes de los planos cumplirn con los requisitos sealados en el
numeral 80.3 del presente Reglamento.
Artculo 66.- Presentacin del expediente
El funcionario municipal a cargo de la mesa de partes, recibir el expediente,
previa constatacin de que est conformado con todos los requisitos para su
presentacin, hacindolo constar en la Hoja de Trmite respectiva. Con el ingreso del
expediente en mesa de partes se iniciar el cmputo del plazo de diez (10) das hbiles
fijado como plazo ordinario por este Reglamento para resolver la consulta del
anteproyecto.
De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos
exigidos, el funcionario de mesa de partes lo har constar en el cargo que firme. El
interesado tendr dos (2) das hbiles para completar el expediente, reinicindose el
plazo con el ingreso del documento faltante. Si no cumpliera con la subsanacin, el
expediente se tendr por no presentado, debiendo devolverse al interesado por mesa de
partes, bajo cargo.
Artculo 67.- Precalificacin
Inmediatamente ingresado el expediente ser elevado al Presidente de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, quien lo someter al proceso de
precalificacin; el cual ser efectuado por el personal de la Oficina a su cargo, bajo su
responsabilidad, en un plazo no mayor de tres (3) das hbiles.
En este proceso se verificar el cuadro de reas presentado por el proyectista, el
cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios y se determinar si el
expediente requiere de la intervencin de algn delegado ad hoc en razn de la
naturaleza del proyecto, de lo que se deber dejar expresa constancia en el FOM.
Artculo 68.- Dictamen de calificacin
68.1 La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos emitir su dictamen en un
plazo mximo de siete (7) das hbiles, bajo responsabilidad de su Presidente, salvo el
caso previsto en el Art. 70 de este Reglamento.
68.2 La Comisin emitir la calificacin correspondiente evaluando
necesariamente la opinin de los delegados ad hoc presentes en la sesin de calificacin
si fuese el caso bajo sancin de nulidad; salvo que stos no hayan sido acreditados o no
hayan asistido cuando fueron requeridos por el Presidente de la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos.
68.3 El Dictamen de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos se emitir
por mayora en alguno de los siguientes trminos:

a) Aprobado:
Anteproyecto que cumple con las normas urbansticas y de edificacin vigentes.
b) Aprobado con Observaciones:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanstica y/o de edificacin
vigentes, cuya subsanacin no implica modificaciones sustanciales.
Entindase por modificacin sustancial al cambio que se realice, en los planos
del anteproyecto, alterando la distribucin de los ambientes que lo conforman.
c) Desaprobado:
Anteproyecto que incumple alguna norma urbanstica y/o de edificacin vigente,
cuya subsanacin implica necesariamente modificaciones sustanciales.
Los dictmenes aprobado con Observaciones o Desaprobado obligarn a la
Comisin a justificar, sucintamente, su calificacin; debiendo consignar la norma
transgredida y sealando el articulado pertinente.
68.4 Al reingresar un expediente, con la subsanacin de observaciones, la
Comisin Calificadora no podr efectuar observaciones adicionales a las inicialmente
formuladas ni sobre las reas del anteproyecto que no hayan sido modificadas respecto a
la presentacin original, bajo responsabilidad.
Artculo 69.- Votacin para la calificacin del anteproyecto o proyecto de
arquitectura
Votan exclusivamente los delegados del CAP y los delegados ad hoc cuando
estos deban intervenir. Slo en caso de que no se logre mayora, el acuerdo se tomar
con el voto dirimente del presidente de la Comisin. Los delegados que formulen las
observaciones debern fundamentar su voto.
Artculo 70.- Ampliacin de plazo para la calificacin
En los casos de anteproyectos de notable significacin cultural o previsible
impacto socio-ambiental, o de gran escala, cuya calificacin requiera de un mayor
tiempo de anlisis, la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos podr disponer, en
resolucin motivada, una ampliacin del plazo de calificacin por una sola vez y por un
trmino que no ser mayor de diez (10) das hbiles. Esta resolucin se anotar en el
libro de actas de la Comisin.
Artculo 71.- Registro del dictamen
Las actas donde se registran obligatoriamente los dictmenes y su justificacin,
se asentarn mediante el formulario de Acta de Calificacin aprobado por este
Reglamento y estarn obligatoriamente firmadas por todos los delegados presentes y el
Presidente. Los delegados tendrn derecho a hacer constar sus observaciones o
salvedades. Dichos documentos sern pegados en un Libro de Actas que, debidamente
legalizado, deber mantener en su poder el Presidente de la Comisin.
Los dictmenes se expresarn en los planos mediante sello, firmas y nmeros de
registro profesional de los delegados que los calificaron. Los planos sern devueltos,
bajo cargo, por la municipalidad al interesado, quien deber incluirlos posteriormente en

el expediente de Licencia de Obra. En caso de existir observaciones, se anexar el

pliego correspondiente.
Artculo 72.- Vigencia de la aprobacin
El dictamen Aprobado o Aprobado con Observaciones tendr un plazo de
vigencia de dieciocho (18) meses.
Artculo 73.- Subsanacin
73.1 El anteproyecto con calificacin de Aprobado con Observaciones o
Desaprobado podr ser subsanado por el interesado dentro de un plazo de quince (15)
das hbiles, presentando nuevos planos en los que conste la superacin de las
observaciones de la calificacin. La presentacin de nuevos planos renovar el plazo de
calificacin.
En el caso del anteproyecto con calificacin de Aprobado con Observaciones,
podr optarse por subsanarlas a la presentacin del proyecto.
73.2 El pago de derechos de trmite permite al interesado la revisin del
anteproyecto hasta en dos oportunidades, siempre que se cumpla con el plazo sealado
en el numeral 73.1, luego de lo cual deber efectuar nuevo pago.
CAPTULO IV
TRMITE DE LA LICENCIA DE OBRA
Artculo 74.- Obligatoriedad de la calificacin del proyecto
74.1 La aprobacin del proyecto ser requisito indispensable para obtener una
licencia de obra. Esta aprobacin tendr un procedimiento nico y comn a cualquiera
de las dos opciones de trmite previstas en el Art. 46 de este Reglamento.
74.2 En ambos casos el interesado deber conformar y presentar un expediente
que cumpla con las exigencias establecidas por el presente Reglamento, segn el tipo de
obra, el cual ser analizado y calificado por la Comisin Tcnica Calificadora de
Proyectos.
74.3 La aprobacin del proyecto se produce, de modo expreso, mediante
dictamen emitido por la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos; o, de modo tcito,
por silencio administrativo positivo, al vencerse el plazo de veinte (20) das hbiles, y
de sus ampliaciones cuando proceda, con el que cuenta la Municipalidad para notificar
el dictamen de calificacin, excepto en los casos de inmuebles que se ubiquen en zonas
monumentales o que estn declarados como patrimonio monumental.
Artculo 75.- Licencia de Obra para Edificacin Nueva
75.1 Para obtener Licencia de Obra para Edificacin Nueva, el expediente
contendr:
a) FUO-Parte 1, por triplicado y Hoja de Trmite correspondiente.

b) Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.

En el caso de terreno con proyecto de habilitacin urbana aprobado, se
presentar, adicionalmente un documento suscrito por el urbanizador y el propietario,
dejando constancia de que el terreno corresponde al lote incluido en el plano de
lotizacin replanteado y, por lo tanto, declarando que la edificacin proyectada se
ejecutar dentro de los lmites de propiedad y asumiendo las responsabilidades
correspondientes.
c) Comprobante de pago del derecho de revisin, cancelado.
d) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.
e) Plano de localizacin y ubicacin segn lo indicado en el inciso d) del
numeral 64.2 de este Reglamento.
f) Planos de arquitectura: plantas, cortes y elevaciones, a nivel de plano de obra,
con ejes de trazo y replanteo, debidamente acotados, a escala no menor de 1/75. La
planta del primer piso deber contener cotas de nivel en los puntos notables de la
poligonal del terreno y curvas de nivel en el caso de terrenos con pendientes mayores
del 6%, as como el perfil del frente de las edificaciones colindantes hasta 1.50 m. a
cada lado del inmueble. En las elevaciones debern acotarse las alturas de los inmuebles
vecinos. De existir escaleras, su desarrollo deber aparecer en los cortes. Se incluir las
especificaciones de los vanos, ya sea en las plantas o en un cuadro de vanos.
De tratarse de proyectos de gran magnitud, los planos de obra podrn ser
fraccionados, en cuyo caso se presentar, adems, un plano de conjunto a escala
conveniente, con la codificacin de los planos fraccionados. Podr aceptarse la escala
1/100, siempre y cuando se lean perfectamente los planos.
De contar el interesado con Anteproyecto Aprobado, incluir los planos sellados
correspondientes. Si stos hubiesen sido desarrollados a nivel de plano de obra,
sustituirn a los indicados en el prrafo anterior.
g) Planos de estructuras: cimentacin, indicando la capacidad portante del
terreno, los ejes del trazo, la ubicacin y dimensiones de las juntas de separacin
ssmica y/o de construccin; elementos estructurales de apoyo: muros portantes,
columnas o prticos, placas, vigas; planos de techo; elementos estructurales especiales:
escaleras, cisternas, silos, tanques elevados, etc.; especificaciones tcnicas, incluyendo
el coeficiente de carga del terreno. Los planos de cimentacin y de techos sern
presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los dems a escalas
que permitan su perfecta comprensin. Se deber presentar estudio de suelos cuando lo
solicite la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
h) Planos de instalaciones sanitarias: plantas con indicacin de redes de
distribucin y aparatos sanitarios; cortes con indicacin de montantes cuando se trate de
edificaciones de varios niveles; planos de conjunto cuando sea necesario; detalles de
servicios higinicos, silos, cisternas, tanques elevados, etc.; nomenclatura de los
elementos sealados en los planos; y especificaciones tcnicas. Las plantas y planos de

conjunto sern presentados a las mismas escalas de los planos de arquitectura, y los
detalles a escalas que permitan su perfecta comprensin.
i) Planos de instalaciones elctricas, mecnicas, electromecnicas y especiales:
plantas con las salidas de alumbrado, interruptores, tomacorrientes, fuerza,
comunicaciones, circuitos y dems elementos de los sistemas previstos; planos de
conjunto cuando sea necesario; detalles de pozo de tierra, montantes etc.; diagrama
unifilar de tableros; nomenclatura de los elementos sealados en los planos; y
especificaciones tcnicas. Las plantas y planos de conjunto sern presentados a las
mismas escalas de los planos de arquitectura, y los detalles a escalas que permitan su
perfecta comprensin.
j) Fotografas a color, segn lo indicado en el inciso f) del numeral 64.2 del
presente Reglamento.
k) Memoria justificativa, indicada en el inciso g) del numeral 64.2 de este
Reglamento, de ser el caso.
I) Estudio de impacto ambiental, cuando las normas vigentes as lo requieran.
No se requerir la presentacin de los planos y documentos sealados en los
incisos d), j), k) y I) de este artculo en caso de estar vigente la aprobacin del
anteproyecto arquitectnico en consulta y de estar incluidos en el expediente
correspondiente.

75.2 La Licencia de Obra para Edificacin Nueva se tramitar bajo los

procedimientos y condiciones establecidos en los artculos 80 al 91 del presente
Reglamento.
75.3 Toda solicitud de obra para edificacin nueva en proyectos calificados
como Habilitaciones Urbanas de Construccin Simultnea de Vivienda y para todo
proyecto que abarcando lotes contiguos o manzanas completas de Habilitaciones
Urbanas con lotes independizados, se plantee en base a mdulos tpicos de vivienda, se
tramitar en un solo expediente administrativo, especificndose las unidades prediales a
que se refiere; generando un nico derecho de trmite cuyo monto ser determinado de
acuerdo al costo que su tramitacin demande.
Artculo 76.- Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin,
Reparacin o Puesta en Valor
76.1 Para obtener Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin,
Modificacin, Reparacin o Puesta en Valor, el expediente se conformar con los
requisitos sealados en el Art. 75 de este Reglamento, debiendo tenerse en cuenta,
adems, lo siguiente:
a) Se adjuntar copia literal de dominio, donde conste la declaratoria de fbrica
si est inscrita, o la Conformidad de Obra o la Licencia de Obra o de Construccin de la
edificacin existente en el caso de no constar en el asiento de inscripcin
correspondiente.

b) Para los casos de remodelacin, modificacin, reparacin o puesta en valor, se

presentar el presupuesto de obra al nivel de subpartidas, con costos unitarios de
mercado publicados en medios especializados, indicando la fuente. El monto de obra
sobre el cual se calcularn los derechos, corresponder al valor de la obra calculado
segn el Art. 56, multiplicado por un factor de reajuste de 0.4. Dicho monto de obra se
consignar en el FUO-Parte 1.
c) Se presentarn planos de planta de arquitectura diferenciados:
- Levantamiento de la fbrica existente, graficndose con achurado a 45 los
elementos a eliminar.
- Fbrica resultante, graficndose con achurado a 45, perpendicular al anterior,
los elementos a edificar.
Para las obras de puesta en valor, se deber graficar en los planos los elementos
arquitectnicos con valor histrico monumental propios de la edificacin,
identificndolos claramente y diferencindose aquellos que sern objeto de restauracin,
reconstruccin o conservacin, en su caso.
Slo en el caso que sea posible una perfecta lectura, se podr presentar un solo
plano.
d) Los planos de estructuras se presentarn obligatoriamente en los casos de
remodelacin, ampliacin o reparacin, y cuando la Comisin Tcnica Calificadora de
Proyectos lo estime necesario en los dems tipos de obra. En cualquier caso, se
diferenciarn claramente los elementos estructurales existentes, los que se eliminarn y
los nuevos, y se detallarn adecuadamente los empalmes.
e) Los planos de instalaciones se presentarn cuando la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos lo estime necesario, en cuyo caso:
- Se diferenciarn claramente los puntos y salidas existentes, los que se
eliminarn y los nuevos, detallando adecuadamente los empalmes.
- Se evaluar la factibilidad de servicios teniendo en cuenta la ampliacin de
cargas de electricidad y de dotacin de agua, y se presentarn las constancias de
factibilidad de servicios correspondientes cuando lo solicite la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos.
f) Para las obras de Puesta en Valor ser obligatoria la presentacin de una
memoria justificativa, en la que el restaurador demuestre el cumplimiento de las
exigencias tcnicas y legales requeridas por ley para este tipo de obra.
g) En caso de intervenciones en inmuebles con unidades inmobiliarias de
propiedad exclusiva y bienes de propiedad comn, se requerir la autorizacin de la
junta de propietarios.

76.2 La Licencia de Obra para Remodelacin, Ampliacin, Modificacin,

Reparacin o Puesta en Valor se tramitar bajo los procedimientos y condiciones
establecidos en los artculos 80 al 91 del presente Reglamento.
Artculo 77.- Licencia y/o Autorizacin para obras de Cercado y Obras Menores
La Licencia de Obra de Cercado se refiere exclusivamente a terrenos baldos.
77.1 Para la obtencin de la Licencia de Obra de Cercos Frontales o
Perimtricos no se requiere de aprobacin por parte de la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos y el trmite se cumple exclusivamente ante la oficina
municipal encargada de licencias de obra.
Para obtenerla se presentar lo siguiente:
a) FOM por duplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja
de Trmite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.
c) Comprobante de pago, por el derecho municipal correspondiente.
d) Plano de localizacin y ubicacin simple, segn lo indicado en el inciso d) del
numeral 64.2 del presente Reglamento, excluyendo los Cuadros Comparativo y de
reas, y adjuntando la elevacin del cerco frontal propuesto de ser el caso.
e) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil.
77.2 Para la obtencin de la Licencia o autorizacin para Obras Menores,
consistente en lo sealado en el inciso i) del Artculo 51 del presente Reglamento, se
deber presentar lo siguiente:
a) FUO por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario, y Hoja
de Trmite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o copia del ttulo de propiedad.
c) Pago por derecho de trmite.
d) Memoria Descriptiva, conteniendo el detalle de la obra a realizar, indicando
fecha de inicio y plazo de ejecucin, as como el monto estimado o el presupuesto de
obra.
e) Plano de ubicacin, con el detalle de la ampliacin (de ser el caso), Cuadros
Comparativo y de reas, adjuntando los planos de arquitectura (plantas, cortes y
elevaciones), firmados por el propietario y el proyectista o profesional responsable de la
obra, sea arquitecto o ingeniero.
f) Carta de Seguridad de Obra suscrita por Arquitecto o Ingeniero Civil
Colegiado adjuntando el Certificado de Habilidad Profesional.

g) En caso de tratarse de un inmueble comprendido en el Rgimen de Unidades

Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn, se deber adjuntar la
autorizacin de la Junta de Propietarios, cuando las obras afecten reas de dominio
comn o la apariencia externa del predio.
77.3 Si la obra no comprende la ampliacin del rea techada: se tendr por
otorgada automticamente, la autorizacin de obra menor, a la presentacin de la
documentacin establecida en el numeral 77.2 del presente Reglamento. Si la obra
comprende la ampliacin del rea techada: la documentacin presentada ser revisada
por el funcionario municipal para evaluacin; el cual, en caso de cumplir con la
normativa vigente, expedir la Resolucin correspondiente en el FOM, en un plazo no
mayor de cinco (5) das tiles, bajo responsabilidad.
Artculo 78.- Licencia de Obra para Demolicin
78.1 Para obtener Licencia de Obra para Demolicin se presentar lo siguiente:
a) FUO-Parte 1, debidamente llenado y la Hoja de Trmite correspondiente.
b) Copia literal de dominio o, en el caso de no constar en el registro la
edificacin a demoler, Conformidad de Obra, o Licencia de Construccin o de Obra,
con el dictamen del abogado conforme lo sealado en el Art. 49 de este Reglamento.
c) Comprobante de pago del derecho municipal correspondiente, cancelado.
d) Plano de localizacin y ubicacin segn lo sealado en el inciso d) del
numeral 77.1 de este Reglamento, con indicacin de la fbrica a demoler.
e) Plano de planta a escala 1/75, acotado adecuadamente, en el que se delinear
las zonas de la fbrica a demoler, as como del perfil y alturas de los inmuebles vecinos
cercanos a las zonas de la edificacin a demoler, hasta una distancia de 1.50m de los
lmites de propiedad.
f) En el caso de uso de explosivos, autorizaciones de las autoridades
competentes (DISCAMEC, Comando Conjunto de las Fuerzas Armadas y Defensa
Civil); seguro contra todo riesgo para terceros y copia (cargo) de carta a los propietarios
y ocupantes de las edificaciones colindantes, comunicndoles las fechas y horas en que
se efectuarn las detonaciones.
78.2 La Licencia de Obra para Demolicin se tramitar bajo los procedimientos
y condiciones establecidos en los artculos 80 al 91 del presente Reglamento, en lo que
fuera aplicable.
Artculo 79.- Licencia de Obra para Autoconstruccin
Para obtener Licencia de Obra, los propietarios que adopten la modalidad de
autoconstruccin en las condiciones fijadas por el Art. 47 de este Reglamento, podrn
optar por hacerlo:
a) Con presentacin de planos:
En este caso el propietario conformar y tramitar su expediente segn lo
previsto en el Art. 75 de este Reglamento.

b) Sin presentacin de planos:

Cuando el rea techada total sea menor de 90 m2, el propietario no estar
obligado a presentar planos de obra, los que le sern proporcionados por la
municipalidad en la forma prevista en el numeral 92.3 de este Reglamento. Para ello, la
municipalidad deber mantener un Banco de Proyectos, aprobados y adecuados a la
localidad, que se constituir con el apoyo del CAP y del CIP, instituciones con las que
deber suscribir un convenio conjunto para el efecto.
En este caso, slo presentar lo siguiente:
- FUO-Parte 1 firmado exclusivamente por el propietario y el abogado y Hoja de
Trmite correspondiente.
- Listado de los ambientes que pretenda construir, firmado por el propietario.
- Documentos indicados en los incisos b) y c) del numeral 75.1 del presente
Reglamento.
En este caso, para la obtencin de la Licencia de Obra, no se requiere la
aprobacin por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, salvo que el
delegado supervisor lo considere necesario. El trmite se cumple exclusivamente ante la
oficina municipal encargada de licencias de obra, la que, al concederla, comunica a la
Comisin Supervisora de Obra para que cumpla su funcin.
Artculo 80.- Formalidades
80.1 El FUO-Parte 1 deber estar firmado por el propietario, el abogado y el
profesional responsable de obra, quien deber ser arquitecto o ingeniero civil colegiado,
salvo en los casos de autoconstruccin en que el responsable de obra ser el propietario.
80.2 Todos los planos debern estar firmados y sellados por el profesional
responsable del proyecto correspondiente, y firmados por el propietario. Los
profesionales proyectistas y responsable de obra debern adjuntar los Certificados de
Habilitacin Profesional correspondientes.
La eventual sustitucin del profesional responsable de la obra deber
comunicarse, a travs del Formulario Oficial de Uso Mltiple (FOM) establecido en el
Numeral 45.2 de este Reglamento, adjuntando el Certificado de Habilitacin
Profesional del nuevo responsable. El profesional sustituido deber comunicar el hecho
a la Municipalidad.
80.3 Los membretes de los planos debern contener, por lo menos, la siguiente
informacin: nombres del propietario y del profesional responsable del plano;
especialidad y nmero de colegiacin del profesional; tipo de obra y nombres detallados
de proyecto y plano; escala, fecha y numeracin del plano referida al nmero total de
planos del proyecto correspondiente. Para la numeracin de los planos, se usarn los
siguientes prefijos: U para el plano de ubicacin, A para arquitectura, E para estructuras,
IS para instalaciones sanitarias, IE para instalaciones elctricas y otros que permitan
identificar la especialidad correspondiente, a criterio del proyectista.

Artculo 81.- Ejemplares de planos y documentos

Los planos y los documentos exigidos para el trmite de Licencia de Obra, que
acompaan al FUO o al FOM, se presentarn en un slo ejemplar. El juego de planos,
debidamente sellado, al concluir el trmite, ser conservado por la municipalidad como
parte del expediente.
Artculo 82.- Presentacin del expediente de Licencia de Obra
82.1 El funcionario a cargo de la mesa de partes, recibir el expediente de
Licencia de Obra, previa constatacin de que est conformado con todos los requisitos
para su presentacin, hacindolo constar en la Hoja de Trmite. Con el ingreso del
expediente en mesa de partes se iniciar el trmino de veinte (20) das hbiles fijado en
el inciso a) del Art. 28 de la Ley, como plazo ordinario para la culminacin de este
trmite.
82.2 De no estar completo el expediente por falta de alguno de los documentos
exigidos, el funcionario de mesa de partes lo har constar en el cargo que firme. El
interesado tendr dos (2) das hbiles para completar el expediente, reinicindose el
plazo con el ingreso del documento faltante. Si no cumpliera con la subsanacin, el
expediente se tendr por no presentado y se devolver al interesado por mesa de partes,
bajo cargo.
Artculo 83.- Calificacin del proyecto
Para la calificacin del proyecto por parte de la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos, se seguir un procedimiento igual al establecido para el anteproyecto en
los artculos 67 al 72 de este Reglamento, salvo lo siguiente:
a) Se dejar expresa constancia de haberse convocado a los delegados ad hoc, si
la intervencin de estos fuese necesaria, en el FUO-Parte 1.
b) El plazo mximo para que la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos
emita su dictamen, ser de doce (12) das hbiles, excepto el caso previsto en el Art. 70
del presente Reglamento.
c) Los planos sellados y firmados por los delegados, se guardarn en custodia en
la municipalidad como parte del expediente.
Artculo 84.- Notificacin del dictamen y sus efectos
84.1 El Presidente de la Comisin notificar al interesado, mediante cdula, el
contenido del dictamen. Con esta notificacin concluir el trmino del plazo sealado
en el inciso b) del Art. 83 del presente Reglamento.
84.2 En caso de que el dictamen fuera de Desaprobado, no se podr iniciar la
obra hasta haber cumplido con subsanar el proyecto mediante la reformulacin del
mismo.
84.3 Si el dictamen fuera de Aprobado o Aprobado con Observaciones, se podr
iniciar la obra conforme a lo comunicado en la presentacin del expediente, debiendo

subsanar las observaciones, de ser el caso, conforme al trmite previsto por el inciso b)
del numeral 96.1 de este Reglamento.
Artculo 85.- Resolucin de Licencia de Obra y Numeracin
85.1 El Presidente de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, en su
calidad de funcionario municipal, dentro de los tres (3) das hbiles siguientes a la
emisin del dictamen aprobatorio, emitir la resolucin definitiva de Licencia de Obra.
85.2 Simultneamente y de oficio se asignar la numeracin, que corresponda a
la edificacin y/o a sus partes susceptibles de numerar, lo cual se anotar en la parte
pertinente del FUO-Parte 1 en forma provisional; esta numeracin ser definitiva de
acuerdo a la certificacin de finalizacin de obra que la ratificar o rectificar si fuese el
caso.
85.3 Ambas anotaciones se validarn con sello y firma del Presidente de la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
85.4 El funcionario responsable deber poner la Resolucin de Licencia de Obra
en conocimiento de la dependencia municipal encargada del control urbano, y de la
Comisin Tcnica Supervisora de Obra cuando corresponda, para que ambas inicien las
acciones que les compete respecto de la ejecucin de la obra.
Artculo 86.- Liquidacin de los derechos municipales de obra
La oficina encargada del trmite de licencias de obra, de oficio, proceder a
efectuar la liquidacin de los derechos municipales de obra; la que se debe efectuar
dentro de tres (3) das hbiles, bajo responsabilidad.
Una vez efectuada la liquidacin, el interesado pagar los derechos en tesorera y
presentar, a la oficina antes mencionada, copia del comprobante de pago cancelado,
con lo que concluir el trmite de Licencia de Obra.
Artculo 87.- Autenticacin de copias de planos
Una vez concluido el trmite de Licencia de Obra, el interesado presentar
obligatoriamente un juego completo de copias de los planos finalmente aprobados para
su autenticacin, incluyendo el de localizacin y ubicacin, para el fin indicado en el
Art. 88 del presente Reglamento. La autenticacin de este juego de copias no devengar
costo alguno para el interesado, quien podr solicitar, adems, la autenticacin de otras
copias que requiera para trmites ante las empresas de servicios, archivo u otros fines de
su inters.
Estos planos sern confrontados con los que obran en el expediente y, de
corresponder, sern autenticados por el Presidente de la Comisin en su calidad de
funcionario municipal, reproduciendo el sello del dictamen correspondiente.
Artculo 88.- Entrega de la Licencia de Obra
Dentro de los dos (2) das hbiles siguientes a la presentacin a que se refiere el
artculo anterior, la municipalidad entregar al interesado, bajo cargo, dos copias
autenticadas del FUO-Parte 1 debidamente sellado y autorizado por el funcionario

municipal responsable, conjuntamente con las copias certificadas de los planos

presentados.
La copia del FUO-Parte 1 y los planos de obra, autenticados, constituirn la
Licencia de Obra que deber permanecer obligatoriamente en la obra.
Artculo 89.- Inicio de obra en la opcin del inciso a) del Art. 28 de la Ley
89.1 Cuando el propietario haya optado por el trmite previsto por el inciso a)
del Art. 28 de la Ley (Opcin a sealada en el Art. 46 del presente Reglamento), y
transcurrieran ms de veinte (20) das hbiles, sin que la Comisin Tcnica Calificadora
de Proyectos emita el dictamen del proyecto presentado, contar con Licencia de Obra
por silencio administrativo positivo y podr dar inicio a su obra en la fecha previamente
comunicada. La obra iniciada de esta forma, no podr ser paralizada por falta de
Licencia de Obra.
89.2 En este caso deber pagar los derechos municipales de obra mediante el
procedimiento de pago previsto en el numeral 90.3 de este Reglamento. El cargo de su
solicitud inicial y el recibo de pago constituirn la licencia que lo ampara.
89.3 La Licencia de Obra y su ampliacin son inscribibles en la Partida
correspondiente del Registro de Predios.
El asiento se cancelar por caducidad de la Licencia de Obra o de su ampliatoria
y por la inscripcin de la Declaratoria de Fbrica.
Artculo 90.- Inicio de obra en la opcin del inciso b) del Art. 28 de la Ley
90.1 El interesado que haya escogido la opcin prevista por el inciso b) del Art.
28 de la Ley (Opcin b sealada en el Art. 46 de este Reglamento), una vez obtenida la
Licencia de Obra, deber comunicar por carta simple a la oficina responsable del trmite
de licencias de obra de la municipalidad, la fecha de inicio de la obra, para facilitar el
programa de control urbano y de supervisin de obra, si fuera el caso.
90.2 El interesado que cuente con un anteproyecto aprobado podr obtener una
Licencia de Obra automtica que le permita iniciar la obra al presentar el expediente
para su aprobacin, si presenta una declaracin jurada de los proyectistas y del
profesional responsable de obra, en el sentido de que el proyecto de arquitectura no
presenta cambios con respecto al anteproyecto aprobado, que los proyectos de
ingeniera cumplen con la reglamentacin vigente y que la obra se ejecutar de
conformidad con dichos proyectos.
El interesado que no haya efectuado el trmite de aprobacin de anteproyecto en
consulta, podr obtener una Licencia Provisional, por treinta (30) das hbiles, que le
permita iniciar la obra al presentar el expediente para su aprobacin, si presenta una
declaracin jurada de los proyectistas y profesional responsable de obra, en el sentido de
que los proyectos cumplen con la reglamentacin vigente y que la obra se ejecutar de
conformidad con los mismos.

Para obtener cualquiera de las licencias antes mencionadas, es requisito

indispensable pagar por adelantado los derechos de Licencia de Obra.
90.3 El pago adelantado de los derechos municipales se realizar en la tesorera
de la municipalidad a la sola presentacin del Anexo D del FUO-Parte 1, debidamente
llenado con la autoliquidacin correspondiente. La tesorera, emitir el recibo por el
monto de la autoliquidacin y har constar el pago en el recuadro correspondiente del
Anexo D del FUO-Parte 1, bajo firma y sello, sin necesidad de autorizacin previa de
ningn tipo, por tratarse de un pago a cuenta sujeto a posterior liquidacin.
90.4 El propietario que se acoja a una licencia automtica o provisional, deber
comunicar la fecha de inicio de la obra a la dependencia municipal encargada de la
tramitacin de licencias, entregando dos ejemplares del Anexo D del FUO-Parte 1
sellado por la tesorera.
La licencia en estos casos, est conformada provisionalmente por un ejemplar
del Anexo B sellado por la tesorera y con su cargo de presentacin.
90.5 El funcionario responsable, al recibir el aviso, deber ponerlo en
conocimiento de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra y de la dependencia
municipal encargada del control urbano, para que ambas inicien las acciones que les
compete.
90.6 La obra iniciada de esta forma no podr ser paralizada por falta de Licencia
de Obra, sino con orden municipal basada en dictamen de la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos que desapruebe el proyecto presentado.
Artculo 91.- Impulso de trmite y responsabilidad
El cumplimiento de los plazos y trmites sealados en este Captulo, ser de
responsabilidad del funcionario municipal presidente de la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos, quien deber impulsar el trmite con diligencia.
Dicho funcionario impondr las sanciones que las normas vigentes le permiten,
cuando compruebe incumplimiento o negligencia por parte del personal a su cargo. En
caso de constatar negligencia y/o faltas atribuibles a un delegado, lo informar a la
entidad o colegio profesional que lo acredita, solicitando que se le imponga la sancin
correspondiente.
TTULO II
EJECUCIN DE OBRA
Artculo 92.- Supervisin de obra
92.1 La Comisin Tcnica Supervisora de Obra, a travs de sus delegados,
deber cumplir el programa de supervisin en todas las obras cuyos propietarios se
acojan a la opcin a mencionada en el Art. 46 del presente Reglamento, o que se
ejecuten bajo la modalidad de autoconstruccin.
92.2 La supervisin se cumplir de acuerdo con la metodologa y criterios
tcnicos determinados por el Viceministerio de Vivienda y Urbanismo a travs del

Reglamento de las Comisiones Tcnicas Supervisoras de Obras, aprobado por

Resolucin Viceministerial N 003-2000-MTC/15.04 y su modificatoria la Resolucin
Viceministerial N 008-2005-VIVIENDA/VMVU
Los informes respectivos se efectuarn en el formulario de Informe Tcnico de
Supervisin de Obra que se aprueba por este Reglamento y en la Cartilla de Supervisin
de Obra (CARSO) aprobada por la misma Resolucin sealada.
92.3 Cuando la licencia de obra haya sido solicitada sin planos, el delegado
supervisor deber sugerir al propietario, en base al listado de ambientes presentado por
ste, el proyecto que ms se adecue a sus necesidades, entre los existentes en el Banco
de Proyectos de la Municipalidad. Una vez elegido el proyecto, los planos del mismo
sern adecuados al terreno, cuidando que cumpla con las normas de edificacin
vigentes, especialmente con las de seguridad.
Estos planos, firmados y sellados por el Delegado Supervisor, se incorporan al
expediente presentado para la licencia de obra y constituyen los planos del proyecto.
92.4 Cuando se trate de obras que se realicen en bienes culturales inmuebles,
participar el delegado ad hoc del Instituto Nacional de Cultura.
Artculo 93.- Oportunidad de la supervisin
93.1 La supervisin se har cuando menos en tres oportunidades:
a) En el proceso de cimentacin, para revisar el trazo y replanteo, el tipo de
suelo y el anclaje de las estructuras al inicio del vaciado, as como verificar los retiros
sealados en los planos.
b) Durante la ejecucin de los muros, para revisar los elementos estructurales y
las instalaciones. En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado.
c) Durante la ejecucin de los techos, para revisar las estructuras y las
instalaciones. En caso de estructuras de concreto armado, antes del vaciado de cada
techo.
93.2 El propietario, deber comunicar obligatoriamente a la municipalidad,
mediante carta simple, con cinco (5) das hbiles de anticipacin a cada una de las
etapas antes indicadas, para facilitar la supervisin. Si no lo hiciera ser pasible de
multa.
Si el Supervisor no se hiciera presente dentro del plazo de diez (10) das
naturales contados a partir de la comunicacin del propietario, ste podr continuar la
obra prescindiendo de la visita de supervisin correspondiente.
93.3 Las visitas de supervisin en obras de dos o ms pisos, se programarn de
acuerdo con su naturaleza y, a propuesta del supervisor designado, se establecer un
cronograma de supervisin, que podr considerar, de ser necesario, mayor nmero de
visitas, y que deber ser acatado y cumplido por el propietario en las mismas
condiciones de obligatoriedad sealada en el inciso anterior.

Artculo 94.- Control urbano

Las municipalidades ejercern la funcin de control urbano de conformidad con
la reglamentacin especfica.
Artculo 95.- Variaciones del proyecto aprobado
95.1 Las variaciones que no impliquen aumento del rea techada o de la
densidad neta, ni cambio de uso, podrn ser regularizadas en el trmite de finalizacin
de obra previsto en el Art. 102 de este Reglamento.
95.2 De requerirse variaciones que impliquen, cambio de uso, mayor densidad,
aumento del rea techada o modificacin de estructuras en el proyecto de obra
aprobado, el propietario deber solicitar la aprobacin previa a su ejecucin en obra, la
que se tramitar mediante el FOM, acompaado de los planos modificados para que la
Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos emita un nuevo dictamen, en un plazo
mximo de cinco (5) das hbiles desde su presentacin.
95.3 Todas las variaciones, cualquiera que sea el caso, debern incluirse en el
plano de replanteo requerido para la finalizacin de la obra.
95.4 No proceden las variaciones a los planos y las especificaciones tcnicas
correspondientes a los Bienes Culturales Inmuebles.
Artculo 96.- Causales de paralizacin de obra y demolicin
96.1 Las obras, que cuenten con Licencia de Obra debidamente tramitada, no
podrn ser paralizadas, sino por la existencia de alguna de las causas siguientes:
a) Proyecto de Obra Desaprobado
Cuando el proyecto de una obra iniciada bajo una licencia automtica o
provisional al amparo de la opcin b) del Art. 28 de la Ley, reciba un dictamen de
Desaprobado por parte de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, la
municipalidad notificar al propietario con el dictamen y una orden simultnea de
paralizar la obra en forma inmediata. Esta diligencia se cumplir dentro de los diez (10)
das naturales siguientes a la emisin del dictamen por parte de la Comisin.
La interposicin de recursos de impugnacin contra el dictamen, no autoriza al
propietario a reiniciar la obra, sino hasta haber conseguido una resolucin expresa que
lo autorice a continuar.
b) Proyecto Aprobado con Observaciones
Cuando la obra, en cualquiera de las opciones, tenga un proyecto aprobado con
observaciones, el propietario de la obra deber subsanar en la obra y/o en el plano del
proyecto, segn el estado de avance, las observaciones formuladas a su proyecto dentro
de un plazo no mayor de quince (15) das hbiles desde la notificacin con el dictamen,
sin necesidad de paralizar la obra.

Si, transcurrido este plazo, no se subsanaran las observaciones, la municipalidad

dispondr la paralizacin de la obra bajo apercibimiento de demolicin. Subsanada o
levantada la observacin, la obra podr continuar.
c) Incumplimiento de las observaciones de la Supervisin
Cuando el propietario o responsable de obra no subsane las observaciones
formuladas por el supervisor, la dependencia de control urbano dispondr la
paralizacin de la obra bajo apercibimiento de demolicin. Subsanada o levantada la
observacin, la obra podr continuar.
d) Variaciones
Si el supervisor de obra o la dependencia de control urbano detectaran
variaciones en la edificacin con respecto a los planos aprobados, se notificar al
propietario para que las regularice en un plazo no mayor de quince (15) das hbiles,
contados a partir de la notificacin.
Si, transcurrido este plazo, no se hubiesen regularizado las variaciones, la
municipalidad dispondr la paralizacin de la obra bajo apercibimiento de demolicin.
Regularizada la variacin, la obra podr continuar.
Si la variacin en la edificacin implica la trasgresin de las normas urbansticas
y/o de edificacin vigentes, la municipalidad dispondr la inmediata paralizacin de la
obra y/o la demolicin de la parte irregular de la misma.
96.2 Si algn propietario desobedeciera las disposiciones de paralizacin de la
obra y/o demolicin, la municipalidad podr hacer cumplir este mandato mediante el
proceso coactivo correspondiente, con el auxilio de la fuerza pblica.
TTULO III
DECLARATORIA DE FBRICA
CAPTULO I
PRE-DECLARATORIA DE FBRICA
Artculo 97.- Anotacin preventiva
El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podr solicitar la
anotacin preventiva de la declaratoria de fbrica a que se refiere el Art. 30 de la Ley,
en el Registro correspondiente.
Artculo 98.- Procedimiento
98.1 Se deber presentar a la municipalidad el Anexo C del FUO-Parte 1,
debidamente firmado por el propietario y el responsable de obra o proyectista. El
notario pblico legalizar las firmas.
98.2 La municipalidad verificar que los datos consignados en la memoria
descriptiva concuerden con el proyecto aprobado y devolver al propietario el Anexo C
debidamente sellado y firmado, con el registro de la resolucin correspondiente, y de la

numeracin asignada a la edificacin y a sus partes susceptibles de numerar. Tambin

entregar al propietario una copia autenticada del FUO-Parte 1.
98.3 El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la copia
autenticada del FUO-Parte 1, constituirn el ttulo registral que da mrito a la anotacin
preventiva de la declaratoria de fbrica en la Oficina RegistraI correspondiente.
En caso de que la pre-declaratoria, se refiera a un inmueble que posea secciones
de propiedad exclusiva y/o bienes o servicios comunes, ser necesario anotar, adems,
el reglamento interno correspondiente.
Artculo 99.- Vigencia de la anotacin
La anotacin preventiva a la que se refiere el Art. 97 de este Reglamento, tendr
una vigencia de un (1) ao y podr ser renovada antes de su vencimiento, por igual
plazo, tantas veces como sea necesario mientras est vigente la Licencia de Obra y no
sea posible la inscripcin de la declaratoria definitiva, previo pago de los derechos
registrales correspondientes.
Artculo 100.- Pre-Independizacin
Estando vigente la anotacin de la pre-declaratoria de fbrica, se podr anotar el
pre-reglamento interno y pre-independizar las unidades inmobiliarias proyectadas como
de dominio exclusivo, as como extender, respecto de stas, asientos de compraventa,
sesin de derechos u otros anlogos permitidos por Ley en calidad de anotaciones
preventivas.
CAPTULO II
FINALIZACIN DE OBRA
Artculo 101.- Obra finalizada
Para efecto del presente Reglamento se considerar que la obra ha finalizado
cuando la edificacin tiene un avance de ejecucin a nivel de casco habitable o cuando
la demolicin haya sido concluida, si fuera el caso.
Artculo 102.- Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin
102.1 El propietario, una vez finalizada la obra y antes de iniciar la tramitacin
de la declaratoria de fbrica, deber obtener de la dependencia municipal
correspondiente, el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin establecido en
el Art. 31 de la Ley.
1022 En el caso de haberse ejecutado la obra de conformidad con la Licencia de
Obra, sin ninguna variacin en relacin con los proyectos aprobados, el propietario
presentar una declaracin manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de
pago del aporte al SERPAR, cancelado. La dependencia municipal extender
automticamente el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
102.3 En el caso de haberse introducido variaciones, se deber presentar:
a) FOM debidamente llenado y firmado por el interesado, y Hoja de Trmite
correspondiente.

b) Comprobantes de pago de los derechos de revisin de planos de replanteo y

de inspeccin correspondientes, cancelados.
c) Comprobante de pago, cancelado, del aporte al SERPAR, de ser el caso.
d) Planos de replanteo: un juego de copias de los planos de ubicacin y de
replanteo de arquitectura (plantas, cortes y elevaciones) con las mismas especificaciones
de los planos del proyecto aprobado. Estos planos debern estar firmados por el
responsable de obra y por el propietario, y, al concluir el trmite sern conservados por
la municipalidad como parte del expediente.
102.4 La municipalidad confrontar los planos de replanteo con los proyectos
aprobados que obran en el expediente, y con la realidad fsica de la obra. De comprobar
que coinciden y que se ha cumplido con los parmetros urbansticos y edificatorios
vigentes, emitir el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin. Este trmite
se cumplir en un plazo mximo de diez (10) das hbiles desde la fecha de presentacin
de la solicitud, bajo responsabilidad del funcionario municipal competente.
102.5 De advertirse variaciones no autorizadas, que impliquen cambio de uso,
mayor densidad, aumento de reas techadas o modificaciones de estructuras, se exigir
al interesado que efecte el trmite de regularizacin previsto en el Captulo IV de este
Ttulo, presentando adems los planos de estructuras modificados, de ser el caso.
102.6 En las obras sujetas a supervisin, la inspeccin de finalizacin de obra se
cumple con la ltima visita de supervisin.
102.7 Al entregar el Certificado correspondiente, la municipalidad entregar al
interesado una Hoja de Datos Estadsticos, para ser llenada por el propietario o el
responsable de obra
Artculo 103.- Liquidacin de derechos adicionales
Si en la inspeccin de finalizacin de obra se constatara un rea mayor de
construccin que la aprobada, incluida en los planos de replanteo y que cumple con los
parmetros urbansticos y edificatorios vigentes, la municipalidad efectuar la
liquidacin de los derechos adicionales de licencia de obra que corresponda, debiendo el
interesado pagarlos como requisito previo para recibir el Certificado de Finalizacin de
Obra y de Zonificacin. En este caso no se aplicarn multas, moras o intereses.
Artculo 104.- Observaciones
104.1 De constatar la municipalidad que los planos de los proyectos aprobados
que obran en el expediente, o los de replanteo, de ser el caso, no coinciden con la
realidad fsica de la obra, comunicar al propietario las observaciones correspondientes
en un plazo de diez (10) das hbiles.
104.2 EI propietario deber subsanar las observaciones antes del trmino de
vigencia de la Licencia de Obra correspondiente. Realizadas las correcciones, solicitar
a la municipalidad que efecte la nueva inspeccin. La municipalidad, en un plazo de

cinco (5) das hbiles de presentada esa solicitud, emitir el Certificado de Finalizacin
de Obra y de Zonificacin, previa constatacin de la subsanacin.
104.3 De vencer la licencia sin que se hubiesen subsanado las observaciones
efectuadas, o de existir transgresiones a las normas ambientales, urbansticas y de
edificacin vigentes o estructuras que no cumplan con los requisitos mnimos de
estabilidad y seguridad, se aplicarn las sanciones correspondientes segn ley o lo
establecido en el Ttulo VI de esta Seccin del Reglamento, sin perjuicio de la
obligacin de corregir la obra e incluso de efectuar las demoliciones que fuesen
necesarias.
Artculo 105.- Declaratoria de fbrica
105.1 Obtenido el Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin, el
propietario podr proseguir el trmite por medio del FUO-Parte 2, para obtener
finalmente la inscripcin de la declaratoria de fbrica.
105.2 Para el efecto, presentar a la municipalidad los siguientes documentos:
a) FUO-Parte 2 por triplicado, debidamente llenado y firmado por el propietario
y el profesional responsable de obra o constatador, arquitecto o ingeniero civil
colegiado.
b) Copia simple del certificado literal de dominio en caso de no haberse
presentado con el FUO-Parte 1.
c) Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin.
d) Planos de localizacin y ubicacin, y de plantas de arquitectura (distribucin)
de cada piso, iguales a los del proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo
de ser el caso. Se presentarn dos copias de cada uno.
e) Hoja de Datos Estadsticos, debidamente llenada.
105.3 El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) das hbiles de
la presentacin de los documentos indicados y bajo responsabilidad, sellar y firmar el
FUO-Parte2 dando conformidad al trmite. Luego, lo integrar con el FUO-Parte 1, que
se conserva en el expediente de Licencia de Obra y, finalmente, devolver al propietario
dos ejemplares completos del FUO, con las copias autenticadas de los planos que ste
acompa al FUO-Parte2, para que inicie el trmite de la inscripcin de la Declaratoria
de Fbrica, en el Registro Pblico correspondiente.
CAPTULO III
INSCRIPCIN
Artculo 106.- Ttulo suficiente
El FUO completo, sellado y firmado por el funcionario municipal, acompaado
de los planos de localizacin y ubicacin, y de arquitectura (distribucin), tendr calidad
de instrumento pblico y constituir ttulo suficiente para solicitar la inscripcin de la
declaratoria de fbrica ante el Registro correspondiente.

Cuando la declaratoria de fbrica se refiera a inmuebles constituidos por bienes

de propiedad exclusiva y de propiedad comn o servicios comunes, deber adjuntarse el
respectivo reglamento interno y la nominacin del presidente y/o de la primera directiva
de la junta de propietarios, as como la independizacin, de ser el caso, con los planos
correspondientes.
Artculo 107.- Declaratoria de fbrica por escritura pblica
Cuando el propietario, al amparo de lo dispuesto por el Art. 35 de la Ley, opte
por realizar su declaratoria de fbrica mediante escritura pblica, para la inscripcin
respectiva, deber presentar adjunto al parte notarial correspondiente, el FUO completo
debidamente tramitado incluyendo sus anexos.
CAPTULO IV
REGULARIZACIN DE OBRAS SIN LICENCIA
Artculo 108.- Edificaciones irregulares y sanciones
Toda obra iniciada despus del 20 de julio de 1999, sin haber cumplido con el
trmite de licencia de obra, deber ser paralizada por la municipalidad respectiva, la que
otorgar un plazo no mayor de veinte (20) das hbiles para iniciar el proceso de
regularizacin de su licencia de obra bajo apercibimiento de demolicin de la
edificacin ejecutada, si no se cumpliera con esta exigencia. En este caso la obra se
podr reiniciar slo cuando se haya obtenido la licencia correspondiente. Esto no es de
aplicacin a las edificaciones del Sector Pblico por cuanto no requeran de licencia de
Obra. Esto no es de aplicacin a las edificaciones del Sector Pblico por cuanto no
requerirn de Licencia de Obra.
La regularizacin de las edificaciones a partir de la fecha de vigencia de la Ley
(21.07.1999), ejecutadas sin la correspondiente Licencia de Obra, se sujetar a los
procedimientos establecidos en el presente Captulo. A este efecto, el propietario deber
pagar la multa sealada en el Art. 36 de la Ley, equivalente al 10% del valor declarado
de obra, as como los derechos de Licencia de Obra. Estos pagos se efectan mediante
la autoliquidacin contenida en el Anexo D del FUO-Parte 1.
Artculo 109.- Requisitos del expediente para Licencia de Obra en Va de
Regularizacin
El propietario conformar un expediente de regularizacin, que contendr:
a) FUO completo, por triplicado, debidamente llenado y firmado por el
propietario, el abogado y el arquitecto o ingeniero civil colegiado, quien actuar como
constatador, y Hoja de Trmite correspondiente.
b) Copia simple del certificado literal de dominio, con el dictamen legal del
abogado conforme lo dispuesto en el Art. 49 de este Reglamento.
c) Comprobante de pago de derechos del trmite de revisin y de la multa
sealada en el artculo 36 de la Ley, debidamente cancelado, y copia del Anexo D con el
que efectu la autoliquidacin.
d) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios vigente.

e) Plano de localizacin y ubicacin segn lo indicado en el inciso d) del

numeral 64.2 del presente Reglamento.
f) Planos de arquitectura segn lo indicado en el inciso e) del numeral 64.2 de
este Reglamento.
g) Fotografas a color, segn lo indicado en el inciso f) del numeral 64.2 de este
Reglamento.
h) Memoria justificativa, segn lo indicado en el inciso g) del numeral 64.2 de
este Reglamento, cuando sea necesario.
Artculo 110.- Presentacin y trmite del expediente
El expediente de regularizacin se tramitar, conforme al procedimiento previsto
para Licencia de Obra en el presente Reglamento, en cuanto le fuera aplicable, salvo lo
sealado en los artculos 111 al 114.
En el caso que se desee tramitar licencia para ejecutar una obra de cualquier tipo,
vinculada a una edificacin existente que requiera de regularizacin de conformidad con
este Captulo, ambos trmites se podrn efectuar simultneamente. En este caso, la
Comisin Tcnica Calificadora se pronunciar en un solo dictamen.
Artculo 111.- Calificacin del expediente
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos tendr slo dos opciones para
emitir su dictamen: Aprobado o Desaprobado.
La Comisin justificar su decisin de dictaminar Desaprobado, indicando las
medidas correctivas que deban aplicarse.
Artculo 112.- Adecuacin de la edificacin con dictamen Desaprobado
El dictamen Desaprobado implicar la adecuacin de la edificacin mediante la
correccin de las deficiencias. Para ello deber gestionar, paralelamente, una Licencia
de Obra para ampliacin, modificacin, remodelacin y/o demolicin, segn el tipo de
obra que corresponda, con los procedimientos previstos en el Captulo IV del Ttulo I de
esta Seccin del Reglamento, con la salvedad de que, en este caso, se aplicar el FOM y
se presentarn los planos con el dictamen Desaprobado de la Comisin Tcnica
Calificadora de Proyectos, en sustitucin de la declaratoria de fbrica exigida.
Artculo 113.- Subsanacin
Una vez concluidas las obras de adecuacin y obtenido el Certificado de
Finalizacin de Obra y de Zonificacin, as como los planos autenticados
correspondientes, se presentarn en el trmite de regularizacin, acompaando a los
nuevos planos corregidos de la edificacin a regularizar. Con estos documentos, el
expediente retornar a la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, la que de
considerar superada la observacin que motiv el rechazo de la regularizacin, emitir
dictamen de Aprobado. De no haberse corregido todas las observaciones, se proceder
segn el Art. 104 de este Reglamento.
Artculo 114.- Liquidacin de los derechos municipales y numeracin

Simultneamente y de oficio, se proceder a practicar una liquidacin de la

multa, de los derechos municipales de licencia de obra y de numeracin, con sus
correspondientes moras e intereses, sealndose el reintegro que, por estos conceptos,
corresponda. Esta liquidacin ser notificada al interesado para su pago.
Artculo 115.- Inscripcin en el Registro Pblico correspondiente
La inscripcin en el Registro Pblico correspondiente se efectuar segn el
Captulo III del presente Ttulo.
TTULO IV
RECURSOS DE IMPUGNACIN
Artculo 116.- Procedencia
Proceden el recurso de reconsideracin y el de apelacin respecto de los
aspectos tcnicos y administrativos de los procedimientos de consultas, licencias de
obra, supervisin de obra y control urbano, los que podrn ser interpuestos por el
propietario, los proyectistas o el responsable de obra, segn sea el caso.
En caso de que las impugnaciones sean sobre aspectos tcnicos del dictamen de
la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, se presentar adjunto al recurso
correspondiente una memoria justificativa de los criterios o apreciaciones que sustenten
el recurso. Su conocimiento y resolucin correspondern, a las instancias tcnicas
sealadas en el artculo siguiente.
Artculo 117.- Instancias tcnicas
Las instancias, en cuanto a asuntos tcnicos, son las siguientes:
a) En primera instancia
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos que emiti el dictamen o la
Comisin Tcnica Supervisora de Obra, en su caso.
b) En segunda y ltima instancia:
La Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos o la Comisin Tcnica
Supervisora de Obra de la municipalidad provincial, a la que corresponde el distrito. Si
se tratara de una Comisin de municipalidad provincial, una Comisin diferente a la que
vio el expediente en primera instancia, y, si no la hubiera, el concejo provincial con el
apoyo tcnico de delegados especialmente designados por el CAP y del CIP, segn sea
el caso.
Artculo 118.- Plazos
118.1 El plazo para interponer los recursos impugnativos ser de diez (10) das
hbiles, contados a partir de la notificacin del acto o resolucin objeto de impugnacin.
118.2 Los recursos impugnativos, cuando se refieran a asuntos administrativos,
sern resueltos por los funcionarios llamados por ley, en un plazo no mayor de quince
(15) das hbiles.
118.3 Cuando se refieran a asuntos tcnicos, sern resueltos en las instancias
indicadas en el artculo anterior, en un plazo no mayor de quince (15) das hbiles.

TTULO V
DERECHOS DE TRMITE DE LICENCIA DE OBRA
Artculo 119.- Derechos exigibles
Las municipalidades slo podrn cobrar derechos por los siguientes conceptos:
a) Revisin y calificacin de anteproyectos y proyectos.
b) Licencia de obra.
c) Control y/o supervisin de obra.
d) Deterioro de pistas y veredas.
e) Regularizacin de declaratoria de fbrica
f) Emisin de certificados.
g) Autenticacin de planos.
h) Numeracin de los predios.
Artculo 120.- Derechos por servicios de delegados
Los derechos por los servicios profesionales de calificacin o supervisin, de los
delegados ante las Comisiones Tcnicas, sern fijados por el Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, mediante resolucin ministerial, teniendo en
cuenta lo siguiente:
a) Los derechos por revisin y calificacin de anteproyecto en consulta, proyecto
de obra y variacin de proyecto aprobado, que corresponden a los servicios de los
delegados del CAP y del CIP ante la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos, se
fijarn en funcin de la dimensin del proyecto y su complejidad, preferentemente
referido a un porcentaje de la UIT, para efecto de su actualizacin.
De los derechos a los que se refiere el presente inciso, corresponder:
- En el caso del Anteproyecto en Consulta, el 100% al CAP.
- En el caso de los proyectos de obra y variacin de proyecto aprobado: el 50%
al CAP y el 50% al CIP.
b) Los derechos por los servicios de los delegados del CAP y del CIP ante la
Comisin Tcnica Supervisora de Obra, se fijarn mediante la misma resolucin
ministerial, en funcin de la labor profesional que demanda la supervisin.
Los derechos a los que se refiere este inciso correspondern, en cada caso, al
colegio profesional cuyo delegado ejerza la supervisin.
c) Los derechos que correspondan a los servicios de los delegados ad hoc, sern
transferidos ntegramente a cada entidad involucrada.
Al determinarse el monto de los derechos que corresponden a los servicios
prestados por delegados del CAP o del CIP, deber adicionarse el pago del Impuesto
General a las Ventas que grava estos servicios
Artculo 121.- Validez del pago de derechos por calificacin de proyectos

El pago de derechos ser vlido para dos calificaciones en cada una de las
especialidades. De requerirse una tercera calificacin ser necesario efectuar un nuevo
pago de derechos teniendo en consideracin que:
a) El pago de derechos de calificacin de anteproyectos en consulta es nico y
en consecuencia se deber pagar el 100% al CAP.
b) El pago de los derechos de calificacin de proyecto de obra corresponde a las
especialidades de Arquitectura y de Ingeniera en porcentajes del 50% para el CAP y el
50% para el CIP. El nuevo pago se har por el 50% del derecho si se requiere de una
sola especialidad y por el 100% si se requiere de las dos.
Artculo 122.- Pago de los servicios de los colegios profesionales y otras
entidades
Los derechos por revisin de anteproyectos y proyectos que corresponden a los
colegios profesionales, y otras entidades que acrediten delegados ante las Comisiones
Tcnicas, sern depositados directamente por los interesados en las cuentas corrientes
que para tal efecto cumplan con sealar las citadas instituciones.
Los nmeros de las cuentas antes indicadas sern de conocimiento de las
Municipalidades, las cuales debern proporcionarlos a los interesados en la oportunidad
requerida.
Por excepcin, los derechos que corresponden a los Delegados Ad-hoc de las
Entidades Rectoras se depositarn por los interesados en una cuenta especial de las
municipalidades a que abonar directamente a los Delegados, comunicando a los
Entidades Rectoras.
Una vez realizados los depsitos, los interesados debern cumplir con anexar al
expediente copia de la constancia de depsito respectiva.
TTULO VI
SANCIONES
Artculo 123.- Faltas
Se consideran faltas contra las normas contenidas en el presente Reglamento
a) Del funcionario municipal responsable, cuando no emite el Certificado de
Parmetros Urbansticos y Edificatorios dentro del plazo establecido por el numeral
63.3 del presente Reglamento.
b) Del funcionario municipal que preside la Comisin Tcnica Calificadora de
Proyectos, cuando por su negligencia esa Comisin no emite los dictmenes
correspondientes dentro de los plazos previstos por el presente Reglamento. Se
considera falta grave cuando, por efecto de esta negligencia se opera el silencio positivo
administrativo respecto de una Licencia de Obra.
c) Del Supervisor, cuando sin motivo justificado, no cumple con la visita
programada a una obra a su cargo. La reincidencia por tres veces consecutivas o
discontinuas, constituye falta grave.

d) Del profesional responsable de obra o del propietario, cuando incumple con

remitir las comunicaciones dispuestas por este Reglamento. Esta falta se sanciona con
multa que impondr la municipalidad conforme a sus normas y reglamento.
Artculo 124.- Alcances
Las sanciones derivadas de las infracciones, faltas o violaciones a las normas
contenidas en la Ley y este Reglamento, alcanzan a los propietarios, proyectistas,
responsables de obra, delegados de los colegios profesionales, delegados ad hoc de las
entidades normativas, funcionarios y empleados municipales.
Son aplicadas por los funcionarios municipales responsables de la tramitacin de
las Licencias de Obra y Control Urbano, respectivamente, de acuerdo con los
reglamentos municipales vigentes.
Cada entidad que interviene en el proceso de Licencia de Obra, declaratoria de
fbrica o regularizacin deber supervisar y controlar el desempeo de sus funcionarios,
empleados, consultores y/o delegados, y aplicar las sanciones que sus normas y
reglamentos prevn en caso de incumplimiento de las funciones, deberes y
responsabilidades que la Ley o este reglamento les atribuye, sin perjuicio de las
sanciones penales o civiles que pudiese aplicarse al responsable si la falta lo amerita.
Quien se considere afectado por la conducta funcional de alguna de las personas
mencionadas en el prrafo anterior podr recurrir a la entidad correspondiente, a mrito
de denunciar este hecho.
SECCIN TERCERA
(Ttulo III de la Ley N 27157)
RGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMN
TTULO I
NORMAS GENERALES
Artculo 125.- Objeto y Alcances
La presente seccin norma el rgimen legal al que debern someterse las
unidades inmobiliarias en las que coexistan secciones de propiedad exclusiva y bienes
y/o servicios comunes.
Su aplicacin es obligatoria cuando las secciones que la conforman pertenezcan
a dos o ms propietarios y optativa cuando pertenezcan a uno solo.
Artculo 126.- Unidades inmobiliarias reguladas por este Reglamento
Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad comn, reguladas por el presente Reglamento, son:
a) Edificios de departamentos de uso residencial, comercial, industrial o mixto.
b) Quintas.
c) Casas en copropiedad.
d) Centros y galeras comerciales o campos feriales.

e) Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

Artculo 127.- Opcin de rgimen
Al momento de solicitar la inscripcin del Reglamento Interno, el o los
propietarios de las secciones exclusivas debern optar entre los regmenes siguientes:
a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn.
b) Independizacin y Copropiedad.
Ambos regmenes podrn coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por
bloques o sectores.
TTULO II
RGIMEN DE INDEPENDIZACIN Y COPROPIEDAD
Artculo 128.- Concepto
El rgimen de Independizacin y Copropiedad supone la existencia de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso
comn, sujetas al rgimen de copropiedad regulado en el Cdigo Civil. Las unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva comprenden necesariamente el terreno que ocupa
cada una.
Slo se puede optar por este rgimen en el caso de las Unidades Inmobiliarias
mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126 de este Reglamento, siempre que
estn conformadas por secciones de un solo piso o que, de contar con ms de un piso,
pertenezcan a un mismo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente
sobre el terreno de propiedad exclusiva de la seccin.
Esta opcin debe constar en el FUO.
TTULO III
REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMN
CAPTULO I
GENERALIDADES
Artculo 129.- Concepto
Es el rgimen jurdico que supone la existencia de una edificacin o conjunto de
edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo,
pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio comn. Cuentan
con un Reglamento Interno y una Junta de Propietarios.
Artculo 130.- Participacin en la propiedad de los bienes comunes
La participacin en los bienes comunes, es un derecho accesorio a cada unidad o
seccin de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de la misma. El
porcentaje es determinado en el Reglamento Interno, y se establecer atendiendo a
criterios razonables, como el rea ocupada de las secciones exclusivas, la ubicacin de
stas, los usos a los que estn destinadas, etc.
Artculo 131.- Usos

Las secciones de propiedad exclusiva podrn destinarse a cualquier uso

permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan en el
Reglamento Interno.
Artculo 132.- Transferencia
La transferencia de la seccin inmobiliaria de propiedad exclusiva incluye todos
los bienes que la conforman, la participacin en los bienes de propiedad comn y los
derechos de uso, trnsito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la
misma.
Artculo 133.- Ejecucin de Obras, acumulacin, subdivisin o independizacin
de secciones de propiedad exclusiva
Los propietarios podrn realizar cualquier tipo de obra dentro de las secciones de
propiedad exclusiva, as como acumularlas, subdividirlas o independizarlas, siempre
que no contravengan las normas vigentes, no perjudiquen las condiciones de seguridad
y funcionamiento de la edificacin y no afecten los derechos de los dems propietarios o
de terceros.
Tratndose de ejecucin de obras, debern obtener previamente la Licencia de
Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su fecha de
inicio a la Junta de Propietarios. Si la obra alterase la volumetra, el estilo arquitectnico
o el aspecto exterior de la seccin donde se ejecuta, o del inmueble matriz, el
propietario deber obtener previamente la aprobacin de la Junta de Propietarios. En
estos casos, el propietario de la seccin que desee ejecutar la obra deber proporcionar a
la Junta de Propietarios, toda la informacin y documentacin tcnica, legal y
administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una decisin
adecuada.
CAPTULO II
BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES
Artculo 134.- Bienes comunes intransferibles
Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en el
Reglamento Interno:
a) El terreno sobre el que est construida la edificacin que tiene dos o ms
secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre l se constituya derecho de
superficie.
b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y dems
elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la edificacin, siempre que
sirvan a dos o ms secciones.
c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porteras, reas destinadas a la instalacin
de equipos y en general, vas y reas de circulacin comn.
d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una seccin de propiedad
exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desage, electricidad, eliminacin de

basura y otros servicios que no estn destinados a una seccin en particular.
f) Los patios, pozos de luz, ductos de ventilacin o de instalaciones, salvo los
propios de una seccin de propiedad exclusiva.
g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.
h) Aquellos que se sealen como tales en el Reglamento Interno.
Artculo 135.- Actos de disposicin de bienes comunes
La transferencia, gravamen, cesin en uso o la celebracin de cualquier otro acto
o contrato que importe disposicin o limitacin de uso de los bienes comunes
susceptibles de ser transferidos, deber ser autorizada por la Junta de Propietarios
mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando menos las dos terceras
partes de los propietarios de las secciones de propiedad exclusiva.
Dicha autorizacin ser otorgada, siempre que los actos mencionados en el
primer prrafo no contravengan los parmetros urbansticos y edificatorios, y las normas
de edificacin vigentes, ni se perjudique las condiciones de seguridad y funcionalidad
de la edificacin, ni se afecte los derechos de las secciones de propiedad exclusiva o de
terceros.
Artculo 136.- Obras en bienes comunes
Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorizacin expresa de
la Junta de Propietarios, adoptado por mayora simple si estn destinadas a su
conservacin o mantenimiento, y por mayora calificada si estn destinadas a algn fin
que implique la modificacin o limitacin de su uso. Estas obras debern obtener,
obligatoriamente, Licencia de Obra antes de su ejecucin.
Artculo 137.- Servicios comunes
Son servicios comunes, entre otros:
a) La limpieza, conservacin y mantenimiento de las reas y ambientes
comunes, instalaciones sanitarias y elctricas de uso comn, y en general de cualquier
otro elemento de los bienes comunes. Esto incluye la reparacin y/o reposicin de los
bienes o de sus partes.
b) La administracin de la edificacin
c) La guardiana, la jardinera y portera.
d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificacin en conjunto.
e) La eliminacin de basura.
f) Los servicios de publicidad.
g) La administracin de las playas de estacionamiento.

h) Los dems que acuerde la Junta de Propietarios.

Los servicios sealados en el inciso a) son obligatorios para todas las
edificaciones sujetas a las disposiciones de este ttulo. Los dems servicios, una vez
establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, tambin son obligatorios.
Artculo 138.- Gastos comunes
Son gastos comunes, entre otros:
a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes
indicados en el artculo anterior, cargas, responsabilidades y, en general, cualquier gasto
que no sea susceptible de individualizacin.
b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.
El pago de los gastos comunes, se efectuar de acuerdo con los porcentajes
establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso, espacio
ocupado, demanda de servicios, el nmero de personas que ocupan las secciones, la
ubicacin o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes que no son necesariamente
iguales a los de participacin en el dominio de los bienes comunes.
TTULO IV
DERECHOS, OBLIGACIONES Y PARTICIPACIN DE LOS POSEEDORES
DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA
Artculo 139.- Poseedores
Para efectos del presente Reglamento, se considera poseedores u ocupantes de
las secciones de propiedad exclusiva, a las personas naturales o jurdicas que ejerzan la
posesin, o el uso de las unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva de una
edificacin, en calidad de propietarios, arrendatarios, o bajo cualquier otro ttulo que los
faculte a ejercer la posesin indicada.
Los derechos y obligaciones de los propietarios de las secciones de propiedad
exclusiva, se regulan en el Reglamento Interno, y los que corresponden a los
arrendatarios u otros poseedores se regulan en el presente ttulo, en cuanto se refiere a la
administracin, uso y disfrute de esas unidades inmobiliarias y de los bienes o servicios
comunes.
Artculo 140.- Derechos de los arrendatarios u otros poseedores
Son derechos de los arrendatarios u otros poseedores:
a) Ejercer el uso y disfrute exclusivo sobre su seccin, sujeto nicamente a las
limitaciones que les imponga su contrato, o el Reglamento Interno.
b) Efectuar cualquier acondicionamiento o instalacin interna que le convenga,
en forma independiente a los dems poseedores, dentro del espacio ocupado por su
seccin, siempre que cuente con autorizacin del propietario
c) Ejercer el uso y disfrute de los bienes y servicios comunes, sin ms limitacin
que el uso y disfrute legtimo de los dems poseedores sobre dichos bienes y servicios.

d) Reclamar ante la Administracin o Junta de Propietarios cuando el

mantenimiento o prestacin de los servicios comunes no sean los adecuados.
e) Participar con voz en las reuniones de la Junta en los asuntos relativos a los
servicios y gastos comunes, de acuerdo a lo que establezca el Reglamento Interno.
f) Reclamar ante la Junta de Propietarios o la Administracin, respecto de las
acciones de otros ocupantes de secciones exclusivas que perjudiquen sus intereses o
violen el Reglamento Interno.
g) Reclamar ante las autoridades competentes frente a las acciones o decisiones
de la Junta de Propietarios que lesionen sus derechos o violen el Reglamento Interno o
las normas vigentes.
h) Ejercer los dems derechos que les otorgue la Ley o el Reglamento Interno.
Artculo 141.- Obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores
Son obligaciones de los arrendatarios y otros poseedores, las siguientes:
a) Destinar la seccin de propiedad exclusiva que conduce al uso genrico y/o
compatible que corresponda a la naturaleza de la edificacin, salvo las limitaciones
impuestas en el Reglamento Interno
b) No ejecutar, en el rea ocupada por su seccin, obra o instalacin alguna que
afecte el dominio comn o la apariencia externa del predio, sin contar con la previa y
expresa autorizacin del propietario y de la Junta de Propietarios, y con la Licencia de
Obra cuando corresponda.
c) No afectar la seguridad o las condiciones de habitabilidad de la edificacin en
su conjunto.
d) No perturbar la tranquilidad y normal convivencia de los dems ocupantes y
vecinos, ni atentar contra la moral y las buenas costumbres.
e) Asumir la responsabilidad por los daos y perjuicios que cause a las dems
secciones o a los bienes comunes sea por accin, omisin o negligencia.
f) No ejecutar, en el rea ocupada por los bienes comunes, obra o instalacin
alguna, sin la aprobacin previa de la Junta de Propietarios.
g) No afectar, perturbar u ocupar permanentemente las reas destinadas a la
circulacin, esparcimiento o cualquier otro uso comn.
h) Respetar los lugares, horarios y sistemas para la evacuacin de la basura, as
como otras disposiciones referentes al buen mantenimiento exterior de su seccin de
propiedad exclusiva y reas comunes, que fije la administracin, la Junta de Propietarios
y/o la municipalidad.
i) Acatar las disposiciones y acuerdos de la Junta de Propietarios.

j) Pagar puntualmente las cuotas destinadas a atender los gastos comunes cuando
le corresponda segn su contrato. En este caso el propietario se constituye legalmente
como responsable solidario del poseedor no propietario frente a la Junta.
Artculo 142.- Porcentajes de participacin de los propietarios y su reajuste
Los porcentajes de participacin de los propietarios en el dominio de los bienes
comunes, se fijarn en el Reglamento Interno.
En caso de producirse variaciones en el rea de las unidades inmobiliarias de uso
exclusivo, podrn recomponerse los porcentajes en la forma que est prevista en dicho
Reglamento o, en su defecto, por acuerdo de la Junta de Propietarios.
En caso de acumulacin, divisin o independizacin, la recomposicin de los
porcentajes de participacin se har sumando o distribuyendo los porcentajes que
correspondan a las unidades originales en la misma forma y proporcin en que stas
fueron acumuladas, subdivididas o independizadas, segn sea el caso. En estos
supuestos, el interesado solicitar a la Junta de Propietarios que proceda a la
modificacin del Reglamento Interno asumiendo los gastos que sta demande.
Artculo 143.- Habilitacin de los propietarios
El propietario que ha cumplido con todas sus obligaciones de pago respecto de
los gastos, servicios y mantenimiento comunes en la edificacin, est habilitado para
ejercer todos los derechos que le corresponden.
Est inhabilitado cuando incumple con pagar tres (3) o ms cuotas ordinarias, o
una (1) extraordinaria al momento de la convocatoria. Sin embargo, podr asistir a la
Junta de Propietarios, con voz pero sin voto, y no se lo considerar para determinar el
qurum. Queda rehabilitado cuando cumple con pagar sus adeudos.
Artculo 144.- Incumplimiento en el pago de las cuotas
El incumplimiento o retraso en el pago de las cuotas para gastos comunes,
ordinarias o extraordinarias, dar lugar a las acciones de cobro permitidas por este
Reglamento y la ley. El hecho de que una seccin se encuentre o permanezca
desocupada independientemente del tiempo de desocupacin, no exime a su propietario
del cumplimiento de estas obligaciones, salvo pacto en contrario.
TTULO V
JUNTA DE PROPIETARIOS
Artculo 145.- Constitucin de la Junta de Propietarios
La Junta de Propietarios est constituida por todos los propietarios de las
secciones de Propiedad Exclusiva de la edificacin y tiene la representacin conjunta de
stos.
La Junta de Propietarios, se constituye plenamente al otorgamiento del
Reglamento Interno, el cual contendr obligatoriamente la nominacin del Presidente si
existiera pluralidad de propietarios al momento de registrar el Reglamento. Su
inscripcin se efecta en el Registro de Propiedad Inmueble, en la partida registral del
predio matriz o en la que corresponde a los bienes comunes.

La renuncia de uno o ms propietarios no impedir la constitucin de la Junta y

su admisin en el seno de sta siempre estar expedita. Esta renuncia no libera al
propietario de las obligaciones comunes ni del cumplimiento de los acuerdos de la
Junta. Si slo quedar un propietario hbil, este asumir las funciones de la Junta, en
todo cuanto le sea aplicable.
La Junta de Propietarios estar presidida por uno de sus miembros que tendr la
calidad de Presidente, quien ejercer la representacin legal de la misma, asumiendo las
funciones y responsabilidades que este reglamento seala. El reglamento interno podr
disponer la constitucin de una Directiva cuando lo estime conveniente, sealando su
composicin y funciones.
Artculo 146.- Convocatoria
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, la Junta de Propietarios
deber ser convocada a sesin por el Presidente, con una anticipacin no menor de
cinco (5) das naturales, mediante aviso contenido en carta, esquela, facsmil, correo
electrnico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega o
recepcin, y carteles publicados en las vitrinas o pizarras que al efecto debe mantener la
administracin en uno o varios sitios visibles de la edificacin. Los avisos y carteles
contendrn la indicacin del da, hora y lugar de la reunin y las materias a tratarse.
Si la sesin debidamente convocada no se celebrara en la fecha prevista, la Junta
deber ser nuevamente convocada en la misma forma dentro de los tres (3) das
naturales desde la fecha de la sesin no celebrada.
Las sesiones de la Junta de Propietarios, se celebrarn necesariamente en el
predio.
Artculo 147.- Representacin de los propietarios o poseedores en la Junta
Los propietarios o poseedores podrn hacerse representar por otras personas ante
la Junta de Propietarios, de acuerdo con lo establecido en el Reglamento Interno. La
representacin debe conferirse por escrito y con carcter especial para cada sesin,
salvo que se trate de poder otorgado por escritura pblica.
Artculo 148.- Acuerdos por mayora calificada
Salvo disposicin distinta del Reglamento Interno, se considera mayora
calificada al voto conforme de cuando menos los propietarios de secciones de propiedad
exclusiva que representen los dos tercios de las participaciones de los bienes comunes,
incluyendo los porcentajes de quienes renunciaron a la Junta. Cuando se trate de
decisiones de venta, gravamen, cesin en uso o afectacin permanente de los bienes,
reas o servicios comunes, slo podrn votar los propietarios hbiles de las secciones o
sus representantes en nombre de ellos, an cuando no integren la Junta de Propietarios.
Las sesiones de las Juntas de Propietarios y los acuerdos adoptados en ellas,
debern constar en el Libro de Actas legalizado conforme a Ley.
Los acuerdos que autoricen la transferencia de propiedad de bienes comunes
debern ser notificados a los propietarios de secciones que no concurrieron a la Junta,
an cuando hubieran renunciado a ella, mediante carta notarial dirigida al domicilio

designado por ellos ante la Junta. En estos casos, los propietarios podrn manifestar su
discrepancia con el acuerdo, en el plazo de veinte (20) das hbiles. Esta discrepancia se
entiende slo como salvedad. De no hacerlo quedarn vinculados a dicho acuerdo.
La notificacin antes mencionada, se entender realizada y ser vlida siempre
que se efecte en el domicilio designado por el propietario ante la Administracin.
En caso que la notificacin antes mencionada sea devuelta por el notario porque
el domicilio sealado por el propietario fuere desconocido o carezca del mismo en el
lugar de la edificacin, el Presidente, la Directiva o la Administracin, segn sea el
caso, deber publicar un aviso en el diario oficial El Peruano, en el cual se consignar el
acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, en las mismas condiciones que en la
notificacin notarial. Si transcurrido el plazo de veinte (20) das hbiles desde el da
hbil siguiente de la publicacin, el propietario con domicilio desconocido no
manifestara por conducto notarial su discrepancia, se entender vinculado al acuerdo.
Artculo 149.- Contenido y forma del acta.
En el acta de cada sesin, deber indicarse el lugar, fecha y hora en que esta se
realiz; la relacin de los propietarios concurrentes, con indicacin de sus porcentajes
de participacin en los bienes de dominio comn; el nombre de las personas que
actuaron como presidente y secretario de la junta; los puntos de la agenda; la forma y
resultado de las votaciones y los acuerdos adoptados. Ser firmada por el Presidente y el
Secretario designado, o por los miembros de la directiva si la hubiera, y por todos los
participantes en la Junta. El Reglamento interno podr contener reglas que faciliten la
suscripcin del acta.
Artculo 150.- El Presidente de la Junta de Propietarios
De conformidad con el Art. 48 de la Ley, la Junta de Propietarios elegir un
Presidente, que gozar de las facultades generales y especiales de representacin
sealadas en los artculos 74 y 75 del Cdigo Procesal Civil; quien, para ejercer dicha
representacin procesal, requerir solo de copia certificada por notario del acta de la
sesin de la Junta de Propietarios en la que conste dicho nombramiento.
TTULO VI
ADMINISTRACIN DE LA EDIFICACIN
Artculo 151.- El Administrador General
Toda edificacin sujeta al presente reglamento, deber contar con un
Administrador General, quien velar por el adecuado funcionamiento y conservacin de
los bienes y servicios comunes. La designacin ser efectuada por la Junta de
Propietarios y podr recaer en:
a) El presidente de la Junta.
b) Cualquiera de los poseedores de las secciones de propiedad exclusiva,
propietario o no.
c) Cualquier persona natural o jurdica especialmente contratada para tal
funcin.
Artculo 152.- Funciones
El Administrador General cumplir las siguientes funciones:

a) Velar por el adecuado manejo de los bienes y servicios comunes, su

mantenimiento, limpieza, y preservacin.
b) Cobrar las cuotas de los gastos comunes.
c) Cuidar que los pagos de los servicios comunes estn al da.
d) Llevar las cuentas de la administracin y/o los libros contables cuando estos
sean exigibles por ley.
e) Realizar, previo aviso, visitas peridicas a las secciones de propiedad
exclusiva, con el objeto de verificar que no se realicen acciones contrarias a las
establecidas en el Reglamento Interno o que afecten los servicios comunes.
f) Elaborar y proponer el presupuesto anual de ingresos y gastos ante la Junta de
Propietarios, para su aprobacin.
g) Llevar los libros de actas al da, asumiendo las funciones de Secretario de la
Junta.
h) Cumplir y hacer cumplir los acuerdos de la Junta de Propietarios y ejercer
todas las funciones que la Junta o el Reglamento Interno le asignen.
i) Las dems que establezca el Reglamento Interno.
TITULO VII
REGLAMENTO INTERNO
Artculo 153.- Contenido
El Reglamento Interno deber contener, obligatoriamente, lo siguiente:
a) La determinacin de la unidad inmobiliaria matriz y la relacin de las
secciones de propiedad exclusiva, sealando sus reas, numeracin y el uso al que
deber estar destinada cada una de ellas (vivienda, comercio, industria, oficina,
estacionamiento u otros; as como de los bienes comunes que la conforman, precisando,
de ser el caso, los que se califiquen como intransferibles,
b) Los derechos y obligaciones de los propietarios.
c) Las limitaciones y disposiciones que se acuerden sobre los usos y destinos de
los bienes comunes, y sobre el uso de las secciones de propiedad exclusiva.
d) Los reglamentos especiales referidos a obras, usos, propaganda u otros, de ser
el caso.
e) La relacin de los servicios comunes.

f) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los

bienes comunes, de acuerdo con el criterio adoptado por los propietarios o por el
propietario promotor.
g) Los porcentajes de participacin que corresponden a cada propietario en los
gastos comunes, los cuales sern iguales a los de participacin en la propiedad de los
bienes comunes, salvo que se adopte un criterio distinto.
h) El rgimen de la Junta de Propietarios, sus rganos de administracin y las
facultades, responsabilidades y atribuciones que se les confiere.
i) Todo lo relativo a las sesiones ordinarias y extraordinarias, qurum,
votaciones, acuerdos, funciones y dems, de la Junta de Propietarios
j) Cualquier otro acuerdo o pacto lcito que sus otorgantes deseen incluir.
Artculo 154.- Pluralidad de Reglamentos Internos
De producirse la delimitacin en sectores o bloques, cada uno de ellos podr
contar con su Reglamento Interno propio. La conformacin, funciones, mecanismos de
coordinacin entre Juntas de Propietarios y dems aspectos concernientes a la
edificacin en su conjunto, sern fijados en un Reglamento Interno General comn para
todos los bloques o secciones.
Artculo 155.- Opcin de Reglamento Interno
Los propietarios podrn optar por asumir el Modelo de Reglamento Interno
que ser aprobado por el Viceministerio de Vivienda y Construccin.
TITULO VIII
SOLUCIN DE CONTROVERSIAS
Artculo 156.- Vas
Las vas para resolver cualquier controversia que se pudiese suscitar en casos
especficos relacionados con el presente Reglamento son:
a) La conciliacin extrajudicial, obligatoria en cualquier caso, como trmite
previo al inicio del proceso administrativo, judicial o arbitral.
b) El proceso judicial o arbitral que corresponda, cuando se trate de otros
derechos, a condicin de haber cumplido con ofrecer la conciliacin extrajudicial
previa.
Artculo 157.- Proceso ejecutivo por mora en el pago de las cuotas
En el caso que los propietarios incurran en mora por tres (3) meses consecutivos
en el pago de las cuotas ordinarias o extraordinarias, el Presidente de la Junta de
propietarios, podr interponer demanda de cobro por la va ejecutiva, sin necesidad de la
conciliacin previa, al amparo de lo dispuesto por el Art. 50 de la Ley.
DISPOSICIONES TRANSITORIAS

Primera.- Constitucin de Comisiones Tcnicas

Todas las municipalidades, salvo las sealadas en el numeral 60.2 del presente
Reglamento, debern organizar sus dependencias y constituir las Comisiones Tcnicas
correspondientes en un plazo que no exceda de treinta (30) das naturales desde la
publicacin de este Reglamento. Los actuales delegados del CAP y del CIP, integrarn
las nuevas Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos, hasta el trmino de su
acreditacin.
Segunda.- Reglamentos de Comisiones Tcnicas y Cartilla de Supervisin
El Viceministerio de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, en un plazo de treinta (30) das hbiles a
partir de la publicacin de esta norma, emitir un reglamento que regule el
funcionamiento de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos y de la Comisin
Tcnica Supervisora de Obra. Asimismo, elaborar y aprobar, en el mismo plazo, una
Cartilla de Supervisin de Obra, de conformidad con lo dispuesto en el numeral 92.2 de
este Reglamento.
Tercera.- Fijacin de derechos por servicios de delegados
El Ministerio de Transportes, Comunicaciones, Vivienda y Construccin, en un
plazo de treinta (30) das hbiles a partir de la publicacin del presente Reglamento,
fijar, mediante resolucin ministerial, los derechos por los servicios de los delegados
del CAP y del CIP ante las Comisiones Tcnicas Calificadora de Proyectos y
Supervisora de Obra, as como de las entidades normativas que deben acreditar
verificadores y delegados ad hoc, de conformidad con lo previsto en los numerales 9.2 y
62.3, respectivamente, del presente Reglamento.
Cuarta.- Padrones de verificadores ad hoc y delegados ad hoc
Cada una de las entidades rectoras mencionadas en el numeral 11.1 de este
Reglamento, en un plazo no mayor de treinta (30) das hbiles desde la publicacin del
mismo, deber abrir el padrn de consultores especializados referido en el numeral 11.2,
sealando previamente los requisitos con que se deber cumplir la inscripcin de los
arquitectos e ingenieros colegiados que deseen hacerlo.
El trmite para la inscripcin en el padrn no deber exceder, en ningn caso,
los siete (7) das hbiles desde la presentacin de los documentos por el interesado.
Los profesionales inscritos en el padrn tendrn la condicin de Verificador Ad
Hoc y, entre ellos, la entidad podr escoger, de considerarlo conveniente, a sus
delegados ad hoc ante las Comisiones Tcnicas Calificadoras de Proyectos.
Quinta.- Acreditacin de delegados ad hoc
Las entidades rectoras sealadas en el numeral 62.3 de este Reglamento, dentro
de un plazo no mayor de sesenta (60) das hbiles a partir de su publicacin, debern
acreditar ante las municipalidades a los funcionarios, empleados y/o consultores que
actuarn como delegados ad hoc de conformidad con lo previsto en el numeral 62.1 de
este Reglamento.
Los funcionarios pblicos que no faciliten la designacin y acreditacin de
dichos delegados, son responsables personal y directamente de Incumplimiento de

Funciones y Responsabilidades. La Contralora General de la Repblica supervisar el

cumplimiento de esta norma.
Sexta.- Indice de Verificadores
La SUNARP y el RPU implementar, en un plazo de treinta (30) das hbiles
desde la publicacin del presente Reglamento, el ndice de Verificadores a que se
contrae el Art. 8 del presente Reglamento.
Stima.- Adecuacin de los FOR
La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos y el Registro Predial
Urbano adecuarn sus Formularios Registrales a lo normado en el presente Reglamento,
si fuera necesario, en un plazo mximo de treinta (30) das hbiles a partir de su
publicacin.
Octava.- Expedientes de Licencia de Construccin en trmite
Los trmites de Licencia de Construccin que se hayan iniciado antes de la
vigencia del presente Reglamento, se concluirn conforme a las normas bajo cuya
vigencia se iniciaron.
Novena.- Declaratoria de fbrica de obras con Licencia de Construccin
Las declaratorias de fbrica de obras que se hayan iniciado con Licencia de
Construccin, se adecuarn al trmite previsto en el Ttulo III de la Seccin Segunda de
este Reglamento al momento de su finalizacin, oportunidad en que se deber presentar,
adicionalmente a los documentos requeridos, el FUO-Parte1 debidamente llenado y
firmado,
Dcima.- Declaratoria de fbrica de edificaciones con Conformidad de Obra
Los propietarios de edificaciones que cuenten con conformidad de obra, podrn
extender su declaratoria de fbrica mediante escritura pblica, en cuyo caso
acompaarn al parte notarial, para su inscripcin, un plano de localizacin y ubicacin
segn lo dispuesto en el inciso d) del artculo 77.1, as como el plano arquitectnico de
plantas (plano de distribucin).
Decimoprimera.- Declaratorias de fbrica al amparo de la Ley N 26389 (Ley de
Declaracin o Constatacin de Fbrica)
Los propietarios que iniciaron el trmite de declaratoria de fbrica al amparo de
la Ley N 26389 que, a la fecha, an no han concluido su tramitacin, se adecuarn al
presente Reglamento como sigue:
a) Los que estn en trmite en las municipalidades sin haber obtenido la visacin
correspondiente, debern reiniciar el trmite con los formularios y procedimientos de
este Reglamento.
b) Los que hayan obtenido la visacin de la municipalidad, podrn solicitar la
inscripcin en el Registro Pblico correspondiente, sin necesidad de obtener la visacin
de ESSALUD.
c) Las oficinas de ESSALUD, bajo responsabilidad del funcionario a cargo del
trmite de regularizacin, debern devolver a los interesados los formularios y
documentos adjuntos que conforman los expedientes de regularizacin, para que

procedan a solicitar la inscripcin en el Registro Pblico correspondiente. Este trmite

deber cumplirse dentro de los cinco (5) das hbiles siguientes a la fecha de la solicitud
del interesado para la devolucin de los formularios y sus documentos acompaados.
d) Los propietarios que adeuden los derechos que corresponden a ESSALUD,
acotados por esa entidad de conformidad con la Ley N 26389, tendrn un plazo de doce
(12) meses para abonarlos sin recargos, multas, moras ni intereses.
Decimosegunda.- Adecuacin de Reglamento Interno
La adecuacin del Reglamento Interno a que se refiere la tercera disposicin
final de la ley, podr efectuarse mediante escritura pblica o documento privado con
firma legalizada que contenga el otorgado por la Junta de Propietarios o el Modelo de
Reglamento Interno, que aprobar el Viceministerio de Vivienda y Construccin en un
plazo no mayor de 30 das hbiles desde la publicacin del presente Reglamento.
Decimotercera.- Liquidacin de los derechos pendientes
Las Municipalidades debern elaborar la liquidacin de todos los adeudos que
tengan con los colegios profesionales, y con otras entidades que acrediten delegados
ante las Comisiones Tcnicas, por concepto de pago por derechos de revisin de
anteproyectos y proyectos.
Dicha liquidacin deber ser pagada al contado o en cuotas mensuales, las cuales
no podrn ser programadas ms all del ao fiscal 2,005.
Decimocuarta.- reas de actuacin urbanstica
Son las reas con caractersticas homogneas, definidas en el Plan Urbano sobre
terrenos rsticos o urbanizados, con el fin de que sean intervenidas para promover en
ellas su mejor uso. Constituyen la estructura bsica de la propuesta de Ordenamiento
Territorial Urbano, y permiten la aplicacin de polticas urbanas diferenciadas. En ellas
se identifican escenarios urbanos diferenciados y por lo tanto, diversos tipos de
intervenciones a ejecutar al interior de sus reas.
Su delimitacin deber considerar las reas establecidas en el marco territorial.
Decimoquinta.- Control estadstico
El control estadstico de las edificaciones es de responsabilidad de las
municipalidades, para cuyo efecto, stas entregaran al interesado, conjuntamente con el
Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin, la Hoja de Datos Estadsticos a
la que se contrae el inciso e) del numeral 105.2.
La Direccin General de Vivienda y Construccin del Ministerio de Transportes,
Comunicaciones, Vivienda y Construccin, indicar, mediante resolucin, el contenido
de la Hoja de Datos Estadsticos.
Decimosexta.- Regularizacin de edificaciones
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de
construccin y/o en terrenos sin habilitacin urbana, hasta el 31 de diciembre del 2003,
podrn regularizar su situacin, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 31 de
diciembre del 2005, en aplicacin de la Ley N 28437. Esto no es de aplicacin a las
edificaciones del Sector Pblico por cuanto no requeran de licencia de Obra.

Decimostima.- Habilitacin Urbana de Oficio

Las Municipalidades Provinciales en el mbito del Cercado y las Distritales en
su jurisdiccin, identificarn los predios ubicados en zonas urbanas consolidadas, que se
encuentren como urbanos en la Municipalidad e inscritos como rsticos en el Registro
de Predios, declarndolos habilitados de oficio mediante Resolucin de Alcalda,
disponiendo la inscripcin registral del cambio de uso de rstico a urbano, acto este que
ser gestionado por el propietario.
DISPOSICIONES FINALES
Primera.- Aprobacin de formularios y otros documentos
Con el presente Reglamento, se aprueban los siguientes formularios y otros
documentos que lo integran:
a) Formulario nico Oficial (FUO), cuyas partes y anexos se indican el numeral
45.1 de este Reglamento.
b) Otros formularios:
- Formulario Oficial Mltiple (FOM) sealado en el numeral 45.2 del presente
Reglamento.
- Hoja de Trmite para Licencia de Obra y otros trmites municipales.
- Acta de Calificacin de la Comisin Tcnica Calificadora de Proyectos.
- Informe Tcnico de Supervisin de Obra.
- Inscripcin en el Indice de Verificadores de la SUNARP.
- Informe Tcnico de Verificacin.
- Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc.
Estn especialmente autorizados a reproducir los formularios que se aprueban
con el presente Reglamento, el CAP y el CIP, para distribuirlos entre sus
asociados y el pblico en general.
Segunda.- Aplicacin supletoria de la Ley N 26662 (Ley de Competencia
Notarial en Asuntos no Contenciosos)
Para el trmite de saneamiento de titulacin previsto en este Reglamento, se
aplica supletoriamente La Ley de Competencia Notarial en Asuntos no
Contenciosos, y las normas del Cdigo Procesal Civil.