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Como se inscriben los Predios?

Ivan Casiano Lossio

Recomendaciones
Analizar el nuevo Reglamento de Inscripcin
de Predios, la diferencia en Seguridad Jurdica
que ofrece frente al derogado Reglamento de
Inscripcin de Predios.
Cuales son las fortalezas y las debilidades.
Es eficiente la norma?

INDICE
1. Introduccin: Importancia y Vigencia
2. Tcnica de Inscripcin: Folio Real.
3. Ttulos que dan mrito a la inscripcin:
El caso de los Formularios Registrales.
4. Informes Catastrales.
5. Casos donde se propicia la Inscripcin.

1. Introduccin

1.1. IMPORTANCIA:
Sustituye cuerpos normativos antiguos y dispersos
(p.e. el Reglamento de Inscripcin del ao 1936).
El Reglamento de Predios consolid el proceso de
unificacin de Registro de Predios, incorporando las
fortalezas del Registro Predial Urbano.
Facilita y propicia las inscripcin, sealando de
manera clara y precisa sus requisitos, as como el
contenido de los asientos registrales.
Recoge la prctica registral y precedentes del Tribunal
Registral.

1.2. VIGENCIA:

(1 y 3 D.T.)

El RRP rige desde el 19 de enero del 2004,


aplicndose
a
los
procedimientos
de
inscripcin iniciados desde dicha fecha.
A partir de la misma fecha, el RGRP se aplica
a los procedimientos iniciados en el RPU y la
SEPR, as como en los Registros de Predios
que
se
vayan
implementando
progresivamente.

2. Folio Real

2.1. Folio Real

(Art. 4)

El Registro de Predios mantiene la tcnica de Folio


Real y se encuentra integrado por las partidas
registrales provenientes de los registros que le dan
origen.

2.2. CARACTERISTICAS

(Art. 4)

Por cada predio se abrir una partida registral


independiente.
Por cada acto o derecho se extender un
asiento registral independiente.
Los asientos registrales se extendern uno a
continuacin
de
otro,
numerndolos
correlativamente, segn su orden de ingreso.
CONC.: R.G.R.P. arts. IV del Ttulo Preliminar, 46 y
50; C.C. 2015 (Tracto sucesivo), 2016 (Prioridad).

2.3. Independizaciones
Simultneas (Art. 34 y 71)
Al momento de inscribir la habilitacin, el
registrador proceder a independizar los lotes que
integran el rea til y los aportados para servicios
pblicos complementarios.
La inscripcin del reglamento interno conlleva la
independizacin de las unidades de propiedad
exclusiva.

3. Formulario Registral

3.1. Ttulos que dan mrito a la


Inscripcin (Art. 5, 6, 7 y 8)
Escritura Pblica.
Formulario Registral.
Mandato Judicial.
Acto Administrativo.
CONC.: R.G.R.P. Arts. 7, 8, 9 y 10; C.C. 2010.

3.2. Inscripcin en mrito a


Formularios Registrales
A partir del 16.06.04 todas las inscripciones se
efectuarn por:
Escritura Pblica, o;
Formulario Registral legalizado por Notario,
cuando en este ltimo caso el valor del bien no
sea mayor a 20 UIT.
(Art. 7 de la Ley 27755)

3.3. Resoluciones del


Tribunal Constitucional
La inscripcin registral dota de incuestionable
seguridad jurdica al ejercicio del derecho de
propiedad.
La utilizacin del formulario registral legalizado
por notario, reduce los costos de transaccin y
permite el acceso de los sectores de bajos
recursos al registro de propiedad.
(Exp. N016-2002-AI/TC)

(Exps. Acums. N001/003-2003-AI/TC)

El
formulario
registral
legalizado
es
un
instrumento que tiene un contenido original,
propio y plenamente aplicable en nuestro
ordenamiento.
Se exhorta al Poder Ejecutivo para que reglamente
el uso del formulario registral legalizado por
notario, siguiendo determinados lineamientos.

3.4. Legalizacin Notarial en


Formularios Registrales
(Art. 6)

Cuando las inscripciones se realicen en mrito a


formulario registral, al que se refiere el Art. 7
de la Ley N 27755, la legalizacin notarial se
efectuar de conformidad a lo dispuesto en el
Decreto Supremo N 023-2003-JUS.

3.5. Alcances de la Legalizacin


Notarial
Dar fe de los actos jurdicos,
circunstancias que presencie.

hechos

Constatar la capacidad e identidad


partes intervinientes.

de las

Verificar la validez de las firmas.


Verificar que los datos del predio estn
correctamente expresados en el formulario.
(D.S. 023-2003-JUS)

4. Catastro

4.1. Informes Catastrales


(Art. 9 y 7 D.T.)

a) Expedidos por las reas de Catastro de la

SUNARP en los casos de inmatriculacin y


modificacin fsica del predio.

b) Carcter vinculante para el Registrador en

cuanto a los aspectos tcnicos.

c)

Actualizacin de base de datos catastral.

d) Aplicacin Progresiva.

4.2. Informacin Tcnico


Catastral (Art. 10 )
Elaborada y proporcionada por las entidades
pblicas que realizan catastro, de acuerdo a sus
competencias.
Sirve de sustento para corregir inexactitudes y
actualizar datos sobre las caractersticas fsicas
del predio, de acuerdo a la legislacin aplicable.

5. Casos de Regulacin Especial


(Art. 93, 94 y 95)
1. Transferencias formalizadas despus del

fallecimiento del causante.

2. Transferencias del causante a favor de

terceros.

3. Cargas

y
Gravmenes
que
no
constituyen obstculo para la inscripcin.

(Art. 98 ,104, 140 y 153)


4. Clusula Resolutoria expresa.
5. Reversin y Revocatoria de donacin.
6. Cancelacin

de oficio de
preventiva por caducidad.

anotacin

7. Oposicin parcial en los supuestos de

conversin de la posesin en propiedad.

Cual es la forma y el
contenido de las
inscripciones

ESTRUCTURA DEL NUEVO REGLAMENTO:


Disposiciones Generales
Forma y Contenido de las Inscripciones:
- Aspectos Generales.
- Inscripciones referidas a la descripcin del
Predio.
- Transferencias de Dominio.
- Cargas y Gravmenes.
Prescripcin Adquisitiva Administrativa sobre
Predios Rurales.
Disposiciones Transitorias y Finales.

INDICE
1. Modificaciones en el Contenido del Asiento
de Inscripcin: respecto del acto en s y
respecto de las partes.
2. Inscripcin
Conyugal.

de

Bienes

de

la

3. Rectificacin de la Calidad del Bien.


4. Innovaciones.

Sociedad

1. Modificaciones en el contenido
del Asiento de Inscripcin (Art. 11)
Resumen del acto o derecho que se inscribe.
Antecedente: Art. 44 R.I.

1.1 Respecto del acto en s


Se incorpora expresamente la mencin de
las modalidades del acto jurdico.
Consignacin
previstos.

de

Precio o valorizacin

datos

relevantes

no

1.2 Respecto de las partes


La mencin del transferente es obligatoria
en transferencia de cuotas ideales.
Personas naturales:
DNI
Nacionalidad
Quin adquiere? Bien Propio o Bien
Conyugal.

Personas Jurdicas:
Identificacin:
Denominacin (o razn social) + Partida
registral.

2. Inscripcin de Bs. de la
Sociedad Conyugal (Art. 12)
Regla: Intervencin Conjunta de ambos
Cnyuges (Art. 315 del C.C.)
El caso del art. 145 del Reglamento
El bien adquirido por Uniones de Hecho.

3. Rectificacin de la Calidad
del Bien (Art. 13)
Ttulo otorgado por el cnyuge que no
intervino.
Se adjunta
Matrimonio

inserta

Partida

de

Partida expedida con fecha posterior.

4. Innovaciones
La inscripcin de la Clusula Resolutoria
expresa.
La Sistematizacin de los asientos de
Inscripcin.

INMATRICULACION
DE PREDIOS

INDICE
1. Concepto
2. Aspectos a evaluar
2.1. Aspectos Legales
2.2. Aspectos Tcnicos

1. CONCEPTO

(Art. 14)

La Inmatriculacin es el acto por el cual se


incorpora un predio al Registro. Se realiza con la
primera inscripcin de dominio, salvo disposicin
distinta.

2. ASPECTOS A EVALUAR
2.1. ASPECTOS LEGALES:
Cumplimiento de requisitos previstos en el
Reglamento y normas especiales.
2.2. ASPECTOS TECNICOS:
Identificacin del predio en el espacio para
evitar superposiciones.

2.1 ASPECTOS LEGALES

(Art. 15 y 16)

REGLA GENERAL PARA


INMATRICULACION DE PREDIOS:
Ttulo con antigedad no menor de 5 aos,
con excepcin de sucesin hereditaria a ttulo
universal donde no se individualice el Bien.

EN QU CASOS NO SE REQUIERE TTULO


CON 5 AOS DE ANTIGEDAD?
1. Sentencia o acta notarial de formacin de ttulo
2.
3.
4.
5.

supletorio.
Sentencia o acta notarial de prescripcin
adquisitiva de dominio.
Resolucin de aprobacin del plano perimtrico
de un predio de propiedad del estado.
Resolucin que dispone la incorporacin de un
predio a dominio del estado.
Para el caso de Comunidades Campesinas:
Planos, memoria descriptiva y acta de
colindancia.

2.2 ASPECTOS TECNICOS


(Art. 18 4to. prrafo)

1. Presentacin de planos ligados a la Red


Geodsica Nacional, referida al datum y
proyeccin de coordenadas oficiales.
-

SAD-56 : Sistema Provisional Sudamericano


1956.
WGS-84 : Sistema Mundial Geodsico
(Red geodsica GPS).

(Art. 9 y 7a. D.T.)


2. Evaluacin de los planos por el rea de
Catastro de la Zona Registral:
Carcter vinculante para el Registrador.
Aplicacin Progresiva

HABILITACIONES URBANAS EN EL

ANTERIOR REGLAMENTO DE
INSCRIPCIONES DEL REGISTRO DE
PREDIOS

1. Consideraciones generales
Proceso formal y complejo de cambio de uso
de un predio rstico a urbano o pre-urbano.
Vinculacin con el planeamiento urbanstico.
mbitos de actuacin:
- Zona urbana: Islas rsticas
- Zona de expansin urbana: Suelo urbanizable
- Zona extra-urbana.

Lo urbano como gnero y lo habilitado como


especie:
La condicin fctica reconocida.
Los procesos de
propiedad informal.

formalizacin

de

la

La naturaleza administrativa de los ttulos


inscribibles.
Habilitaciones sujetas al RNC y habilitaciones
especiales (Urbanizaciones populares, proyectos
MIVIVIENDA, etc.).

Informacin que se publica:


Estado del proceso de produccin de los lotes.
Delimitacin de lo pblico y lo privado.
Imposicin de limitaciones a lo

privado.

Determinacin de la negociabilidad oponible de


los bienes futuros.

2. Inscripcin de la probacin de la
habilitacin urbana
No es un acto de inscripcin ineludible (Art. 41).
Ttulo inscribible (Art. 30)
- Slo resolucin de la Municipalidad Distrital
o del Cercado (Art. 79 LOM)
- Plano de lotizacin georeferenciado
- Autorizaciones especiales.
Habilitaciones con estudios
definitivos (Art. 38).

preliminares

Asiento de inscripcin (Art. 32)


- Contenido general (Art. 11).
- Datos de identificacin del plano y
vinculacin con su aprobacin.
- Cuadro de datos tcnicos.
- Autorizaciones especiales.
Efecto automtico de la inscripcin:
independizacin del rea til (Art. 34).

Trfico jurdico de los lotes independizados


(Arts. 35 y 37).
Independizacin definitiva:
Urbanizaciones populares y otros casos
especiales.
Transferencias y gravmenes.
Independizacin provisional:
Habilitaciones con autorizacin de venta
garantizada.
Derechos personales.

3. Inscripcin de la recepcin de obras


(Art. 41)

Ttulo inscribible
Slo resolucin de la Municipalidad
Distrital o del Cercado.
Plano de replanteo, cuando corresponda.
Asiento de inscripcin Aplicar por analoga
el Art. 32.

Efecto automtico de la inscripcin de


la recepcin.
Independizacin
de
lotes
no
independizados previamente (Art. 41).
Constancia del carcter definitivo de la
independizacin (Art. 42).

Replanteo de lotes inscritos a favor de


terceros (Art. 42).

Recepcin de obras en habilitaciones


urbanas de tipo progresivo (Art. 36)

4. Situaciones Especiales

Habilitacin parcial (Art. 33).

Habilitacin en ms de un distrito (Art. 33).

Suspensin de la inscripcin de lotes (Art. 39).

Compensacin de reas (Art. 40).

Habilitaciones privadas (Art. 43).

POSESIONES INFORMALES

INDICE
1. Tipos de Posesiones Informales.
2. Rectificacin de Lotes.
3. Suspensin del Proceso de Saneamiento

Fsico Legal

4. Inscripcin de posesiones informales en

predios de propiedad privada.

5. Zonas

arqueolgicas
informales.

en

posesiones

6. Comunidades Campesinas de la Costa.

1. Tipos de Posesiones
Informales
Asentamientos Humanos,
Pueblos Jvenes,
Programas Municipales
Centros Poblados, y,

de

Vivienda,

Otras
posesiones
informales
que
determine COFOPRI mediante directiva.
Decreto Supremo 013-99-MTC

2. Rectificacin de lotes
COFOPRI est facultada a rectificar de oficio,
las reas, permetros y linderos de los lotes de
posesiones informales sin necesidad de
consentimiento del propietario con derecho
inscrito.
La rectificacin procede cuando, producto de la
utilizacin de medios modernos de medicin,
se determina una inexactitud entre la realidad
legal y la fsica, permitiendo su adecuacin.
Ley 26785

Reglamentacin de la facultad
de rectificacin (Art. 46)
Procede la rectificacin fsica de los lotes,
cuando se trata de acumulaciones o
desmembraciones de
lotes o predios con
derecho inscrito a favor del organismo
formalizador.

3. Suspensin del proceso de


saneamiento fsico legal
Posesiones Informales ubicadas en:

Zonas Arqueolgicas.

Zonas Riesgosas o carentes de las


condiciones de higiene y salubridad.

Sobre vas.
(Decreto Supremo 013-99-MTC)

Reglamentacin de la facultad
de suspensin de saneamiento
(Art. 48)

Procede la inscripcin de la carga por suspensin


del proceso de saneamiento fsico legal, cuando
el lote estuviera inscrito a favor del Organismo
Formalizador.

4. Inscripcin de posesiones
informales en predios de
propiedad privada (Art.49)
El saneamiento fsico legal es procedente
cuando los propietarios privados autorizan al
organismo formalizador, mediante documento
con firmas legalizadas, a independizar los
predios sujetos a dicho saneamiento.

5. Zonas Arqueolgicas en
Posesiones Informales
Zonas arqueolgicas intangibles.
Zonas arqueolgicas de emergencia.
Zonas arqueolgicas desafectables.

(D.S. 017-98-PCM)

5. Zonas Arqueolgicas en
Posesiones Informales
Procede la inscripcin de la carga por
zona arqueolgica de emergencia,
cuando el lote estuviera inscrito a
favor del Organismo Formalizador.
(Art. 50 del Reglamento de Inscripciones del
Registro de Predios).

6. Comunidades Campesinas
de la Costa
Debe
entenderse
como
Comunidad
Campesina de la Costa a aquella que se
encuentra ubicada a una altitud de hasta
dos mil (2000) metros sobre el nivel del
mar.
En caso el predio cuente con un rea que,
en su mayora, est ubicada debajo de la
referida altura, se le computa como un
predio de comunidad campesina de la
costa.

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