Kwaliteit in de kiem gesmoord

Er zijn een 7-tal planningsniveaus te onderscheiden die een rol spelen rond planning, ontwerp,
realisatie en beheer van bedrijvenlocaties in Nederland. Te samen biedt dit ‘stelsel’ echter geen
garantie voor kwaliteit op locatie. Het kan goed gaan, maar het goed gaan wordt niet door het
stelsel afgedwongen.

Een bevlogen ondernemer kan samen met een goede ontwerper op kavelniveau heel mooie
dingen tot stand brengen. Daarvan zijn vanuit het verleden en het heden vele goede voorbeelden
aan te wijzen. En dat komt eigenlijk tot stand los van het bestaan of de inhoud van hogere
planningsniveaus. Als de wil er is, het creatieve vermogen en geld om dingen te realiseren, dan
kunnen er heel mooie dingen ontstaan.

Helaas zijn niet alle ondernemers 'bevlogen ondernemers' en ze

nemen doorgaans geen goede ontwerpers aan de arm om hun
bedrijfsbebouwing vorm te geven. En dan gaat er veel fout, als er
geen hoger planningsniveau is wat iets afdwingt.

Er kunnen op het niveau van het terreindeel of het terrein heel Rijk
mooie dingen ontstaan als een bevlogen gemeente of
projectontwikkelaar samen met goede ontwerpers aan de slag
gaat om een bedrijven- of kantorenterrein te ontwerpen. De
combinatie van de wil tot, voldoende creatief vermogen en geld,
kan tot prachtige dingen leiden zonder dat een hoger Provincie
planningsniveau dat afdwingt.

Regio

Zonder de aanwezigheid van een wil tot -, creatieve vermogen en

geld, is het lastig om binnen het huidige stelsel consistente Gemeente
kwaliteit van bovenaf af te dwingen. Een bestemmingsplan of
een beeldkwaliteitsplan staat of valt met een consistente wil tot
toepassen. Daar gaat het in de praktijk vaak mis. En vaak juist in
die gevallen waarbij de gemeente als ontwikkelaar optreedt, gaat
het fout: snelle realisatie, dus uitgifte van zoveel mogelijk terrein
krijgt al gauw de hoogste prioriteit waarvoor een aanvankelijke Terrein
inzet op kwaliteit moet wijken. Het opportunisme van kosten-
minimalisatie en opbrengsten-maximalisatie.
regi E/O

Een hoger planningskader kan in de huidige Nederlandse

planningsverhoudingen dit opportunisme niet of nauwelijks
beteugelen. Binnen de kaders van een correcte juridische Terreinindeling
plantoetsing door hogere overheden (provincie, inspectie RO),
kan door lagere overheden nog veel lelijks geschapen worden.

Sterker nog het hogere planningsniveau van rijk, provincie en

regio, geeft rond het thema bedrijvenlocaties eerder een impuls
aan het opportunisme en dus aan de lelijkheid, dan dat zij
trachten om dit daadwerkelijk te beteugelen. Ziet men daar Kavel
überhaupt wel een rol voor zichzelf weggelegd, is zelfs de vraag.
 Schaarste als stuurmiddel
Het ontbreekt in het actuele planningsstelsel aan instrumentarium om de behoefte aan en dus
de planning van bedrijvenlocaties goed te schatten en dus te doseren. Het immer gehanteerde
‘ijzeren voorraad’ model, is een puur kwantitatief stuurmiddel. Uitgiftehoeveelheden uit het
verleden worden simpel doorgetrokken naar de toekomst. De differentiatie in uitgifte- of
vestigingspatronen en de aard van de onderliggende behoeften, is niet of nauwelijks onderwerp
van studie, laat staan dat er sprake is van een doorwerking in de ontwikkeling van
instrumentarium. Gevolg: hogere planningskaders komen doorgaans niet verder dan het
formuleren van behoeftecijfers aan vierkante meters/hectaren.

De enige kwaliteitssturing gaat uit van het streekplan met de

allocatie van plekken in de ruimte (waar wel, waar niet).
Kwaliteit op terreinniveau staat daar echter ver vanaf. Het
gekke is dat landen waar juist de marktwerking als
stuurmiddel wordt gehanteerd betere resultaten worden
geboekt. Dat komt door de heilzame werking van het
schaarste mechanisme. Voor de markt ontwikkelen brengt
grote risico’s met zich mee. Men oriënteert zich daarom veel
beter op de aard van de behoefte en speelt daar doelbewust
op in. Ergo, schaarse werkt.

In Nederland moeten we dit schaarstemodel omarmen. Elk

nieuw terrein kannibaliseert bestaande terreinen, met alle
gevolgen van dien: leegstand, verpaupering, hoge
herstructureringskosten. Daarom moeten we een ruimtelijk
'stand-still beginsel' invoeren. Vanaf, zeg 2010, moet de
opvang van de ruimtebehoefte geheel plaatsvinden binnen
het aantal dan beschikbare aantal netto-hectares
bedrijvenlocaties. Nieuwe terreinen kunnen nog wel, maar
alleen direct gekoppeld aan sanering (herbestemming) van
bestaande terreinen, elders. Groei kan slechts worden
opgevangen door middel van intensivering op nieuwe en
bestaande terreinen. De schaarste zorgt voor hogere
vastgoedwaarden en dus hogere rendementen voor
beleggers en vormt daarmee een mechanisme dat de basis
regi E/O

vormt voor kwaliteitsverhoging.

 Segmentering per regio
Is schaarste genoeg? Nee. Op regionaal niveau moet er sturing komen door middel van een
regionale ontwikkelingsmaatschappij (ROM) die i.p.v. de afzonderlijke gemeenten,
verantwoordelijk wordt voor de (her-)ontwikkeling van terreinen en het beheer daarvan. Zo’n
ROM moet de vorm krijgen van een publiek private samenwerking met aan de ene kant de
inliggende gemeenten en aan de andere kant (institutionele) beleggers. Partijen die beide baat
hebben bij schaarste, het oplopen van vastgoedwaarde en daarmee van rendementen.

Om het beheer van terreinen en van vastgoed op die terreinen een impuls te geven, worden de
inkomsten uit het zakelijk deel van de OZB (onroerende zaakbelasting) geheel of voor een groot
deel verschoven van de gemeenten naar deze ROM’s. De ROM moet deze fondsen geheel
investeren in het ruimtelijk beheer d.m.v. participaties in parkmanagement-organisaties op
terreinniveau.Een ROM geeft sturing tot op het niveau van terreinen en terreindelen. De
eigenlijke ontwikkeling en realisatie wordt gedelegeerd aan private partijen /
projectontwikkelaars. De ROM stelt kaders wat betreft kwaliteit, gewenste ruimte-intensivering en
de beoogde doelgroep.Terreindelen worden afzonderlijk openbaar aanbesteed en gegund op
basis van toets aan de hand van de gestelde kaders (criteria). Terreindelen moeten qua omvang
zo gekozen worden dat ze direct voor een manifeste behoefte (klanten) ontwikkeld kunnen
worden. Er wordt dus niet op voorraad ontwikkeld.

Een derde hoofdtaak van de ROM betreft het verwerven

van diepgaand marktinzicht in de aard van ruimtebehoefte
van bedrijven en de vertaling van die behoefte in een
adequate ‘terreinsegmentering’. Vraag vertalen in gewenste
productspecificaties. Marketing dus.

Kantoor Research & Handel Productie Zware industrie

development

Hoogwaardig

Fatsoenlijk

Laargwaardig
regi E/O

Segmenteringmatrix
Die marketing moet dan wel beschikken over een taal die
iets kan zeggen over kwaliteit en over de gewenste
differentiatie in kwaliteitsniveaus. Daarvoor word door ons
de aanzet gegeven voor een segmenteringmatrix die
gewenste ruimtelijke kwaliteiten koppelt aan soorten
bedrijvigheid. Door aanbod en vraag in die matrix te
matchen ontstaat een basis voor het formuleren van de
beoogde planningskaders voor (her-)ontwikkeling van
terreinen of terreindelen in termen van gewenste kwaliteiten.
 Beeldtaal
Om tussen alle belanghebbenden rond bedrijventerreinen
tot een gesprek te komen over gewenste kwaliteit, dan is er
een taal nodig die iedereen spreekt. Dat zou een beeldtaal
kunnen zijn die is gebaseerd op een visuele uiteenrafeling
van afzonderlijke bedrijven.

Elk bedrijf is opgebouwd uit meerdere elementen van deze

beeldtaal. Door bij elk element afzonderlijk een differentiatie
in kwaliteitsniveaus te formuleren, ontstaat een ‘blokendoos’,
waarmee de segmenten van de matrix kunnen worden
gedefinieerd in eenduidige terrein-typologieën. Typologieën
waarmee ontwikkelaars en uiteindelijk ontwerpers uit de
voeten kunnen.

Kantoren Parkeren Opslag

regi E/O

Groen Hekwerk/camera Showroom

Hal Energie Installaties