INFORME DE AVALO

INMUEBLE DISTINGUIDO CON LETRA Y NMERO E-42, QUE FORMA PARTE

DEL CONJUNTO BANO DE LA URBANIZACIN BOSQUES DE LA LAGUNA,
UBICADO EN EL SITIO DENOMINADO TIPURO, PARROQUIA BOQUERN,
DISTRITO MATURN, ESTADO MONAGAS

DIRIGIDO A.
ASAPROVE para optar a la certificacin
como Avaluador Profesional

SOLICITADO POR:
Julio Csar Salazar Marcano

PROPIETARIO:
Julio Csar Salazar Marcano

AVALUADOR
Julio Csar Salazar Marcano

N de Control:

13-001

.
Maturn, 17/07/2013.

TABLA DE CONTENIDO
DECLARACIN DE IMPARCIALIDAD:............................................................................3
RESUMEN DEL INFORME..................................................................................................4
DESCRIPCIN DEL INMUEBLE........................................................................................5
ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE:...........................................................................7
OBTENCIN DEL VALOR DEL INMUEBLE:...................................................................7
Avalo de la Parcela............................................................................................................7
Avalo de la Casa................................................................................................................9
Avalo Total del Inmueble................................................................................................10
ANEXOS...............................................................................................................................11
ANEXO 1. Documentos de Propiedad.............................................................................12
ANEXO 2. Referenciales de Terrenos en la zona.............................................................13
ANEXO 3. Anlisis estadsticos de datos de Terrenos......................................................14
ANEXO 4. Valor de Reposicin con Cinpronet Modificado............................................17
ANEXO 5. Tipologa Cinpronet 12..................................................................................18
ANEXO 6. Clculo de depreciacin del inmueble por el mtodo de Ross-Heidecke......19
ANEXO 7. Fotografas.....................................................................................................20
ANEXO 8. Plano del inmueble.........................................................................................24
ANEXO 9. Credenciales del Avaluador............................................................................25

AVALO: 13-001

DECLARACIN DE IMPARCIALIDAD:
Yo, Julio Csar Salazar Marcano, titular de la CI. V-10.24.825, de profesin
Ingeniero Mecnico, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el nro,
CIV 105.165 y en la Asociacn Civil de Avaluadores Profesionales Venezolanos
bajo el numero: ASAPROVE XXXX, por medio de la presente certifico:
1. No tener ningun inters directo ni indirecto, presente ni futuro en el
inmueble objeto de este informe, por lo que nada influir en mi criterio.
2. Que a solicitud de: Julio Csar Salazar Marcano, he examinado
personalmente toda la informacin relativa al bien inmueble y he realizado
la inspeccin, investigacin y estudios necesarios para determinar el valor
actual del inmueble constituido por: casa y parcela, distinguido con letra y
nmero E-42, que forma parte del Conjunto bano de la Urbanizacin
Bosques de la Laguna, ubicado en el sitio denominado Tipuro,
parroquia Boquern, distrito Maturn, estado Monagas, propiedad de:
Julio Csar Salazar Marcano.
3. Que he procedido de acuerdo a la metodologa exigida para avaluacin de
bienes inmuebles, y que todos los datos e informaciones obtenidas son
ciertas, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y no he exagerado
ni omitido conscientemente ningn factor importante que pueda influir en el
resultado de este avalo.

En Maturn; a los 17 dias del mes de Julio de 2013

AVALUADOR PROFESIONAL
Ing. Julio C. Salazar M.
CI: V-10.224.825
CIV: 165.165
ASAPROVE: XXXX

AVALO: 13-001

RESUMEN DEL INFORME

Objetivo del Avalo:
Determinar el justiprecio real y verdadero, del inmueble distinguido con letra y
nmero E-42, que forma parte del Conjunto bano de la Urbanizacin Bosques de
la Laguna, ubicado en el sitio denominado Tipuro, parroquia Boquern, distrito
Maturn, estado Monagas.
Solicitante del Avalo:
Asaprove

Propietario del inmueble

Julio C. Salazar M.

Finalidad del Avalo:

El presente Informe se realiza con fines acadmicos de optar a la certificacin
como Avaluador Profesional expedida por ASAPROVE.
Tipo de Avalo:
PRIVADO O PARTICULAR, debido a que es elaborado para conocer el verdadero
valor del bien a la fecha de elaboracin de este informe.
Fecha de Inspeccin:
10/07/2013
Bien Avaluado
Parcela
Casa

Fecha de Informe
17/07/2013

Metodologa empleada
Mtodo Indirecto, Mercado de Ofertas y datos tratados con
Mtodo Cientfico de Regresin Mltiple.
Mtodo Directo del Costo de Reposicin, depreciada con Ross
Heidecke.

RESUMEN GENERAL DEL AVALO

Valor redondeado (Bs)

1.900.000,00

Honorarios= 0,05%*MA+30*UT=4160

AVALO: 13-001

DESCRIPCIN DEL INMUEBLE

Tipo de Inmueble:
Casa y Parcela
Ubicacin:
Casa distinguida con letra y nmero E-42, que forma parte del Conjunto
Residencial bano de la Urbanizacin Bosques de la Laguna, ubicado en el sitio
denominado Tipuro, va Viboral, parroquia Boquern, distrito Maturn, estado
Monagas.
Identificacin de la Parcela:
Forma:
Polgono regular
Topografa:
Plana
Ubicacin:
Esquina
rea de la Parcela
159,38 m2
(Segn documento):
rea de la Parcela
160 m2
(Segn medida):
Lindero Norte:
Con parcela D5 en 6,415 m
Lindero Sur:
Con va de acceso interno del condominio en 6,415 m
Lindero Este
Con va de acceso en 24,845 m
Lindero Oeste:
Con parcela E-41 en 24,845 m
Identificacin de Casa:
rea construida
Habitaciones
Baos
Otras dependencias:

160 m2
Tres (03)
Tres (03)
Sala, cocina, comedor, vestier, lavandero techado,
garaje techado para dos (02) vehculos, maletero y
dos mezaninas de 6 m2 cada una.

Estado actual del Inmueble:

Muy buen estado de conservacin y mantenimiento, no observndose indicios de
grietas, filtraciones, defectos, o daos en la pintura, paredes, pisos o tejado.
Todas las piezas de bao se encuentran en funcionamiento al igual que las
instalaciones elctricas.
Apreciaciones para Depreciar el Inmueble:
Estado de conservacin segn clasificacin de Heidecke:
Edad del inmueble (por fecha de documento):
Edad efectiva (tomando en cuenta fecha de ampliaciones):
Vida til del Inmueble

Muy Bueno
12 aos
8 aos
50 aos

Uso actual del Inmueble:

AVALO: 13-001

Uso Residencial, habitado por el grupo familiar del propietario.

.

Descripcin de la zona
Urbanismo con amplia rea verde en cada conjunto residencial, instalaciones
elctricas, de TV e Internet subterrneas. Condominios cerrados, con portn
elctrico y vigilancia. Servicio de aseo privado. Pozo de agua propio de la
urbanizacin. Alumbrado pblico. Cerca (menos de 5 min) de varios centros
comerciales, colegios, clubes sociales e iglesias. Alejado del trfico constante.
Poblacin:
Toda la zona est habitada por personas con nivel socio-econmico clase media a
excepcin del Barrio Santa Elena de las Pias el cual es clase media/baja y se
encuentra adyacente al urbanismo, aunque no es adyacente al condominio del
inmueble tratado.
Acceso al inmueble:
Vialidad asfaltada, con aceras y brocales en la va principal de Tipuro y pavimento
de concreto, con aceras, brocales e isla central en la avenida del urbanismo y las
vas internas del condominio. Acceso desde la Avenida Alirio Ugarte Pelayo al
norte de Maturn, hacia la va Vivoral en Tipuro, entre los centros comerciales, CC
La Colina y CC Bello Campo.
Inscripcin Catastral:
No se le ha asignado nmero de cdula catastral.
Zonificacin:
Zona Residencial y comercial, permitindose la construccin, reconstruccin o
modificacin de edificaciones
Caractersticas Bsicas del Inmueble:
Tipologa
Edificacin Pareada, adosada por uno de sus lados a vivienda
Constructiva:
similar.
Estructura:
Metlica
Bloques de concreto e=15 externo y e=10 divisiones internas,
Paredes:
con friso de acabado liso.
Techos:
Machiembrado y estructura metlica en toda la casa y el garage.
Cubierta de
Teja criolla, sobre manto asfltico.
techo:
Tablilla de arcilla en fachada y vigas de garaje, baldosa de
Revestimientos:
cermica en los baos.
Cermica de primera en toda la casa, caico en porche, concreto
Pisos:
en garaje.

Caractersticas Adicionales del Inmueble:

AVALO: 13-001

Instalaciones
elctricas:
Instalaciones
sanitarias:
Aparatos
sanitarios:
Ventanas:
Herrera:

Carpintera:

Servicios:
Extras:

Embutidas, con puntos de 220v para secadora y AA. Calentador

de agua para toda la casa, aire acondicionado en toda la casa,
AA Integral 5 TON y dos Split de 24.000 BTU.
Embutidas, con tuberas de agua caliente y fra en toda la casa.
Porcela de color de primera, accesorios de primera, baera
hidromasaje en bao principal.
Marco de aluminio con vidrios estilo panormico.
Puerta principal de seguridad ms reja, ventanas con rejas
protectoras decorativas, escaleras metalicas hacia las
mezaninas.
Puertas de madera en cuartos y baos, closets en los tres (03)
cuartos, cocina empotrada de 5 metros lineales con tope de
cermica. Maletero y dos mezaninas con piso de madera de 6
m2 cada una.
Energa Elctrica 110v y 220v, aguas blancas, TV e Internet por
cable empotrado.
Casillas de ladrillo y teja criolla para bombonas y para filtro de
agua Pasteur para toda la casa.

ASPECTOS LEGALES DEL INMUEBLE:

Datos de Protocolizacin:
Compra Venta con Hipoteca de primer grado a favor de PDVSA
Documento:
con condicin y plazo de pago de 10 aos de servicio.
Lugar de
Oficina Subalterna del Segundo Circuito de Registro Pblico del
Registro:
Municipio Maturn del Estado Monagas.
Nro Registro:
33
Tomo:
5
Protocolo:
1
Fecha:
07/02/2000

OBTENCIN DEL VALOR DEL INMUEBLE:

Avalo de la Parcela.
Dado que este informe tiene fines acadmicos, para la formacin del valor de
la Parcela se utiliz el Mtodo indirecto de Mercado de Ofertas, siendo
tratados los datos obtenidos mediante el Mtodo Cientfico, investigndose las
operaciones de venta de lotes de terreno similares tanto en diarios y bases de
datos de inmobiliarias.
ANLISIS DE LOS RESULTADOS

AVALO: 13-001

De acuerdo a los resultados del anlisis estadstico cuyo desarrollo completo

se encuentra en los anexos, la ecuacin de la recta resultante se expresa de la
siguiente manera:
= 0 + 1.X1 + 2.X2 + 3.X3
Donde:
0 Es una constante de la variable Precio Unitario
1, 2 y 3 Son los coeficientes de las variables Tiempo, Ubicacin y rea
X1, X2 y X3 Son los valores de las variables Tiempo, Ubicacin y rea
La definicin y premisas de las variables, as como los datos se encuentran en
los anexos.
Dado que se cumple:
R2 Ajustado = 0,811
F > F ; 13,84 > 4,76
t > + 2 para la variable Tiempo
Para cada una de las variables independientes, se puede afirmar con una
confianza del 100%, que hay regresin conjunta y se procede a realizar la
ecuacin de regresin:
= -228,377 + 263,461xX1 + 183,707xX2 0,001xX3
= 1.009,01 Bs/m2
Aplicando un intervalo de confianza con un margen de error del 5% tenemos:
P.U. = 1.009,01 120,825x2,447 < P.U.M. < 1.009,01 + 120,825x2,447
P.U. = 713,36 < P.U.M. < 1.722,37 Bs/m2
Se tom el valor superior (1.722,37 Bs/m2), porque la parcela de terreno tiene
las siguientes ventajas:
1. Es una esquina.
2. Posee todos los servicios pblicos, y todo el cableado es subterrneo.
3. Es parte de un condominio cerrado.
VPT = 160 m2 x 1.722,37 Bs/m2 = 275.779,08 Bs
RESUMEN DEL AVALO
Valor parcela de Terreno. Bs. 275.779,08

AVALO: 13-001

Avalo de la Casa
Para el avalo de la casa se procedi a determinar en forma directa el costo
de una construccin sustituta con materiales nuevos a precios corrientes,
utilizando como referencia el Reporte de Evolucin y Costos de Construccin
emitida por CINPRONET en su publicacin correspondiente al 1er Trimestre
del 2013, realizando los respectivos ajustes para adecuarla a las
caractersticas del inmueble objeto del avalo y el ajuste por tiempo para
hacerlo corresponder al 2do Trimestre 2013.
El Valor de Reposicin, es decir, el valor equivalente a nuevo obtenido
mediante el procedimiento mencionado es de: 1.874.951 Bs.
Una vez obtenido el valor de reposicin VR como nuevo, se aplic un Factor
de Depreciacin a dicho valor con la finalidad de ajustarlo segn su estado de
conservacin y Mantenimiento y de acuerdo al mtodo de Ross Heidecke
aplicado a las bienechuras.
El procedimiento metodolgico descrito respeta los principios internacionales
de valoracin de bienes inmuebles, utilizando relaciones matemticas y
estadsticas que modelan el comportamiento de la prdida de valor de un bien
inmueble a lo largo de su vida til en funcin de su estado de conservacin y
mantenimiento.
Para determinar el Estado de Conservacin y Mantenimiento de la
construccin se realiz una inspeccin en la que se revisaron detenidamente
las condiciones de todos los sectores relevantes del inmueble. El clculo
realizado se puede detallar en el anexo 4.
La determinacin de los aos de uso se realiz realizando un promedio
ponderado del tiempo de las construcciones, tanto original como las
ampliaciones, en funcin del rea construida en cada oportunidad.
Espacio
Construccin
Original
Ampliacin 1
Ampliacin 2
TOTAL

rea m2
54

Aos de uso
12

64
8
42
2
160
Promedio ponderado 8 Aos

rea x Aos
648
512
84
1.244

Con el Valor de reposicin, y los factores relativos al estado de conservacin y

mantenimiento, as como la depreciacin aplicable por aos de uso, resulta:

AVALO: 13-001

Valor Actual de la Casa:

Valor por unidad de rea

1.717.865,22 Bs
10.735,66 Bs/m2

Avalo Total del Inmueble.

El precio total del inmueble valorado se obtiene sumando los totales obtenidos
previamente para la parcela y las construcciones.
RESUMEN GENERAL DEL AVALO
Inmueble
rea m2
Parcela:
160
160
Casa:
VALOR GENERAL Bs.
VALOR REDONDEADO

AVALO: 13-001

PU Bs/m2
1.722,37
10.735,66

Total Bs
275.579,08
1.717.865,22
1.993.444,30

Bs. 1.900.000,00

10

ANEXOS

NDICE DE ANEXOS

ANEXO 1. Documentos de Propiedad.

ANEXO 2. Referenciales de Terrenos en la zona.

ANEXO 3. Anlisis estadsticos de datos de Terrenos.

ANEXO 4. Valor de Reposicin con Cinpronet Modificado

ANEXO 5. Tipologa Cinpronet 12

ANEXO 6. Clculo de depreciacin del inmueble por el mtodo de Ross-Heidecke

ANEXO 7. Fotografas

ANEXO 8. Plano del inmueble.

ANEXO 9. Credenciales del Avaluador.

AVALO: 13-001

11

ANEXO 1. Documentos de Propiedad.

AVALO: 13-001

12

ANEXO 2. Referenciales de Terrenos en la zona.

ANEXO 3. Anlisis estadsticos de datos de Terrenos.

La correlacin entre la variable dependiente PU y las independientes debe ser lo

ms fuerte posible, en este caso resulta fuerte con el Tiempo, dbil con la
Ubicacin y regular con el rea.
La correlacin entre las variables independientes, debe ser lo ms dbil posible, lo
cual se cumple entre Tiempo y ubicacin, pero es regular entre Tiempo y rea.
Regresin Lineal Mltiple.

Las variaciones de la variable dependiente PU que son explicadas por las

variables independientes se expresan por el valor de R 2 corregido, el cual debe ser
superior a 0,90 para asegurar que hay regresin conjunta, y superior a 0,75 para
que no haya necesidad de depurar los datos. Para en este caso, no hay necesidad
de depurar la muestra y se puede asegurar que el 87,4% de las variaciones de PU
son explicadas por las variables independientes.
El estadstico de independencia Durbin-Watson debe oscilar entre 1,5 y 2,5, lo
ideal es un valor de 2, como en este caso, lo que indica que no existe
autocorrelacin.

De este cuadro, se analiza el estadstico F (Distribucin de Merrington y Thomson)

para realizar la verificacin de la varianza del modelo, es decir, para verificar las
contribuciones de las variables independientes en la prediccin del PU, se realiza
comparando este valor con F obtenido de la tabla de puntos crticos de la
distribucin de Snedecor para el nivel de significancia de 5%, el nmero de
variables independientes y los grados de libertad.
Como F>F, 13,836 >4,76 se concluye que las Variables independientes
contribuyen.
De igual manera en la tabla Anova se verifica que la Sig sea lo ms prxima a cero
posible, en este caso la significancia de 0,04 implica un Nivel de Confianza NC =
1-Sig = 0,96 = 96% de confianza en que las variables independientes contribuyen
a la formacin del PU y hay regresin conjunta, es decir, el modelo es significativo
en ese porcentaje.

Con esta tabla de coeficientes, se determina la constante y los coeficientes que

acompaarn a cada variable dependiente en la construccin del modelo.
Para que el aporte de las variables dependientes sea significativo en el modelo, la
Sig. Debe ser <0,05. En este caso se cumple solo con la variable Tiempo, lo que
indica que en este modelo, las variables Ubicacin y rea no son significativas en
la construccin del valor del PU.

AVALO: 13-001

15

El diagnstico por caso permite en caso de que el valor de R 2 haya sido menor de
0,75 determinar cual o cuales datos deben ser depurados de la muestra para
mejorar la exactitud del modelo. En caso de determinarse necesario, pueden
eliminarse de la muestra los datos con Residuo tp mayor a 1,4 en valor absoluto.

AVALO: 13-001

16

ANEXO 4. Valor de Reposicin con Cinpronet Modificado

AVALO: 13-001

17

ANEXO 5. Tipologa Cinpronet 12.

AVALO: 13-001

18

ANEXO 6. Clculo de depreciacin del inmueble por el mtodo de

Ross-Heidecke.
Propiedad a Valuar
Lugar
rea (m2)
Fecha Avalo

MTODO

ROSS - HEIDECKE.
Edificaciones *****

AVALO: 13-001

Bosques de la Laguna
160
10/07/2013

Valor de reemplazo o reposicin

equivalente a nuevo Vn

Vn

1.874.951,00

Valor residual Vr (10%)

Vr

187.495,10

Edad del bien x (aos)

Vida probable n (aos)

50

Estado de Conservacin

1,5

MUY BUENO

Coeficiente de estado de
conservacin

0,0320

a= 0.5*(x/n+(x/n)^2

0,0928

Factor
K = a+(1-a)*h/100

0,0931

19

ANEXO 7. Fotografas

Foto 1. Entrada Principal

Foto 2. BaoPrincipal

AVALO: 13-001

20

Foto 3. Cocina

Foto 4. Sala y puerta de entrada.

AVALO: 13-001

21

Foto 5. Cuarto nia y mezzanina

Foto 6. Cuarto principal y mezzanina

AVALO: 13-001

22

ANEXO 8. Croquis de Ubicacin del Inmueble E-42

AVALO: 13-001

23

ANEXO 8. Plano del inmueble.

AVALO: 13-001

24

ANEXO 9. Credenciales del Avaluador.

AVALO: 13-001

25