Conviene mas alquilar que adquirir una vivienda a crédito Reallzar una planeacion financlora que aproveche ef diferencia! ontre 6! pago de alqulter y ef pago de una propiedad para la adquibicién de una vivienda “de contado” -es decir, eligiondo condiciones-, puede ser la diferencia entre adquirir una vivienda en 18 afios a liberar una hipoteca por Ia misma después do 30. Como si de una frmula infalible se tratase, creemos que para los bienes inmuebles personales y de uso duradero, particularmente las viviendas, siempre seré mejor opclén la de comprar aunque tengamos que recurtir a-un financiamlento para ello. Pero como en muchas otras cosas que se repiten constantemente en el terreno de las finanzas personales, estas aseveraciones suelen repetirse sin analizar de fondo si son ciertas. De hecho, casi por regla, es més conveniente para una familia el alquilar una vivienda que adjudicarse una mediante los esquemas de financiamiento convencionales, A continuuacién explicaremos los porqués. El principal argumento en contra del alquiler es que aquel capital que se destina @ pagar el arrendamiento se ha desperdiclado sin generar derecho y/o pago alguno sobre la propiedad en si Pero eso es mentira. El pago de alquiler es uno destinado a cubrir especificamente dicho servicio de manera temporal, y es por ello que suele ser menor que el pago de una amortizacién para la liberacién de una propiedad, Realizar una planeacién financiera que aproveche el diferencial entre el pago de alquiler y el pago de una propiedad para la adquisici6n de una vivienda de contado (es decir, eliglendo condiciones) puede ser la diferencia entre adquirir una vivienda en solo 15 aifos a itberar una hipoteca de esa misma vivienda después de 30, Debe tenerse en cuenta ademés, obviando el hecho de que un propietario incurre en més gastos {que un inquilino, que si bien los gastos de un alquiler no son reembolsables ni reutilizables, los reallzados para ia formalizacién de una hipoteca tampoco 1o son e incluso la tinica diferencia en cuanto a esta concepcién de “desperdicio de recursos” es que éstos le son entregados a un banco pero, eso si, en mayor cuantia Nétese también que el riesgo inherente a cualquier inversién, particularmente a aquellas realizadas a largo plazo, se minimiza cuando se alquila que cuando se paga una hipoteca. Al final nadie cuenta con la certeza de tener e! mismo nivel de vida que lleva ahora en periodos de tiempo relativamente cortos (cinco afios) 0 de estar siquiera vivo. Cuando se alquila y se cuenta con una disciptina de pian financiero, se gana liquidez por la fécil disposicién de recursos al tenerlos en forma de dinero (algo que no se tiene con una propiedad); se cuenta con libertad para aprovecharlas oportunidades que se presenten sin estar encadenados a una propiedad que obviamente no podemos llevar con nosotros, pero lo ras importante, podemos tener una utilidad tangible que no esté sujeta a los caprichos de! mercado. tn materia financiera, la mayor desventaja que tiene una hipoteca respecto al alquiler es que las tasas de interés cobradas son siempre superiores a la plusvalia que pueda generar la vivienda (la qual es poca en la mayor parte de los casos). Ademés, los créditos son doblemente costosos ‘cuando los intereses son calculados sobre Unidades de Inversién 0 Veces el Salario Minimo. St la banca calcula sus préstamos a largo plazo sobre precios reales, mientras que para pagar réditos lo hace a precios corrientes. México, un pais ideal para buscar alquiler Si bien de manera aparente existe un rezago en materia de vivienda, lo cierto es que la demanda adicional se estima que quedaré cubierta a finales de 2016, seguin la Sociedad Hipotecaria Federal, ‘a partir de lo cual se cree que se calcula que el equilibrio del mercado sera més constante, Tan es asi que el érea de Investigacién de la cdpula empresarial, el CEESP, recomend al Infonavit no dar mds de 300,000 créditos anuales de los 650,000 con los que se cubriria la demanda a partir de dlicha fecha. Porque como se ha mencionado, la vivienda es una inversién riesgosa, y si encima existen factores ‘como la lejania, delincuencia, carencia de servicios, intereses bancarios exagerados, aislamiento, entre otros, no es de extrafiar que de 35.6 millones de viviendas totales en el pais, 5 millones estén deshabitadas. Lo més preocupante es que en mas de 2 millones de estos casos han sido abandonadas, Luego de realizar un analisis costo/beneficio, el 5.6% de los propietarios totales prefirié abandonar este patrimonio que seguir invirtiendo en él. Sabia decision la de unos, y Gnica salida para otros. ‘Actualmente hay 2.6 millones de viviendas con hipoteca por parte de sus propietarios, mientras que los alquileres alcanzan los 4 millones. De destacar ademas que sels de cada 11 viviendas hipotecadas son mediante esquemas de apoyo gubernamental y slo una por cada seis con apoyo de la banca, La mayor parte del esfuerzo que invierte un mexicano en pagar este patrimonio consume ya no digamos su riqueza sino su mismo bienestar. EI 70% de la PEA tiene ingresos equivalentes 0 menores a 5,000 pesos, lo que aun con programas de subsidio supone un destino superior al méximo recomendable de 30% de sus ingresos para el pago de una hipoteca ite | Valonot arenes VALOR $ <2 TIEMPO penaccincidn Depreciacién vs. plusvaliaCuando adquirimos un bien inmueble, no s6lo la plusvalfajuege un rol importante en el céleulo del precio de mercado sino que también to hace la depreciacién. El valor del terreno suele ir Sumentando de manera constante -principalmente por la demanda y mejora de servicios~ mientras que el valor de la edifcacién tiene una obsolescencia tras Ia cual se debe Invertir en reparaciones pata no dejar caer el valor. Ast; a compra de una propiedad como una inver también debe darse en un tiempo determinado para que pueda aprovecharse al maximo y obtener beneficios de la misma. se come mi dinero? fl reaito nipowecario: Capitol slicitado Toinado de Wikipedia. Dejemos de lado los gastos en los que incurre un nuevo propietarlo (y que no son nada baratos ademés), como lo es el avalio comercial, el pago de impuestos y derechos por la comercializacién del inmueble, los gastos de operacién, financieros y de titulacién por la formalizacién. Hagamos un ejercicio de una simple amortizacién cuya tasa de interés sea del 10% (es decir, [a tas baja de mercado mexicano) y sin incurrir en ningin otro gasto adicional. Cuantifiquemos ademas que independientemente de que se pague una hipoteca o un alquiler, se costea el pago de teste servicio, Dejemos el pago “fijo" y concédeme la licencia de suponer que el crédito nos ha sido calculado en pesos corrientes por la banca, Ademés, hemos contemplado que si bien los pagos son fijos, el alquller sube un 10% cada que transcurren cinco afios, mientras que la banca nos paga, también a pesos corrientes, el 5% de rendimientos anuales sobre nuestro ahorro, que ademés, al ser pagarés anvales, debe juntarse el capital de un afio para que pueda agregarse a nuestra suerte de ahorro principal. ‘A320 aiios COMPRADOR DE VIVIENDA Periodos de Abonoa Destino a ago Pagototal Abonoacapital _intereses—alquiler__Desperdicio real Safios «157,980 10,277.04 147,702.96 90,000 57,702.96 yOahos 315,960 «27,185.94 288,774.06 189,000 99,774.06 asafios 473,980 ~—«55,006.31 «418,933.69 297,900 121,083.69 2afios «631,920 100,779 531,140.58 417,690 «113,450.58 25 afios —«-789,900 «176,090.31 13,809.69 549,459 64,350.69 30aflos 947,880 300,000.00 647,880.00 694,405 46,524.90Realizando pagos mensuales de 2,633 pesos en un crédito de 30 affos en los primeros 23 afios de los mismos la mayor parte de tus pagos serd destinada al pago de intereses, pues es hasta el pago 278 que el abono a capital supera a aque! abono destinado al pago de interés. Tras 10 affos, luego de haber erogado un saldo similar al del costo de su vivienda, el 91% de sus pagos habré sido destinado al pago de intereses y su deuda no habra aleanzado a reducirse nl siquiera en una décima parte, Ala mitad de su crédito, en ef pago 180, apenas habrd pagado el 18% de su vivienda. Por supuesto tampoco debemos olvidar el segundo beneficio, esto es, que por ser SU vivienda, el alquilar le ha sido gratuito. ALQUILER DE VIVIENDA Periodos Ahorro ‘cumplidos de Destino a invertido en pago —-Pagototal © alquiler._-—‘la banca Safios 157,980 90,000 75,126.48 afios 315,960 189,000 . 161,062.89 1Safios «473,940 297,900 259,801.19 20afos «634,920 417,690 373784.25, 25afios 789,900 549,459 $06,020.41 30afios «947,880 «694,05 660,228.84 Como puede apreciarse, los supuestos son exactamente iguales que el sujeto anterior. Sin embargo, la diferencia del pago en este alquiler (valuado los primeros cinco aftos en 1,500 mensuales y posteriormente creciendo a razén de 10% cada cinco aftos) invertida en un banco bajo los supuestos ya citados, permiten una diferencia notable. Tras 15 afios de pagar exactamente la misma cantidad, “el propletario” tan s6lo pudo abonar menos de una quinta parte de la suerte principal de su hipoteca, mientras que “el inquilino” pudo juntar el 87% del capital necesarlo para adqulrir una vivienda de ese mismo precio. 4.20 afios Mensualidades de 2,895 para ambos compradores. Tasa de interés de! 10% anual sobre saldos insolutos. Se omiten costos de escrituracién y demas en los que debe incurrir el comprador. Suponiendo ademas que se calcule en PESOS y no en UDIS ni VSM. COMPRADOR DE VIVIENDA Periodos de Abonoa Abonoa —_Destinoa_Desperdicio pago Pago total capital intereses © alquiler real Safios 173,700 30,592.66 143,107.34 90,000 53,107.34 1afios 347,400 80,927.07 266,472.93 180,000 86,472.93 4S aiios 521,100 163,742.70 357,357.30 270,000 87,387.30 20afios 694,800 300,000 394,800.00 300,000 94,800.00ALQUILER DE VIVIENDA, Periodos cumplidos de Ahorro InvertidoDestino a ago Pagototal enlabanca —_alquiler 5 aitos 173,700 92,499.07 90,000 10 afios 347,400 200,607.79 189,000 15 afios 521,100 327,644.20 297,900 20 aiios 694,800 477,743.61 417,690 En el affo 14 el inquilino habré ahorrado el recurso suficiente para adquirir una vivienda de 300,000, de contado. Si bien el precio de fas mismas habria crecido en el periodo referido, la oportunidad de presentar dicho monto junto, supone un mayor margen de negociacién que disminuiria esta variacion Como se aprecia, suponemos que cada cinco aftos el precio del alquiler se eleva en 10%, La banca, por otro lado, paga rendimientos anuales de 5% y sefialamos el ahorro bajo el supuesto de que hasta que se cumple el affo es reinvertido el capital acumulado mas aquello juntado durante el periodo destacado. Simplemente para que el lector sepa que las variaciones son atin mayores, los. pagarés bancarios alcanzan tasas de rendimiento del 10%, mientras que las hipotecas promedian 13.5% anual segin la Condusef. E! costo de alquiler se calculé (antes de sus incrementos acumulados del orden del 10% cada cinco affos) en el 0.5% mensual del valor de la vivienda, lo cual excede también gran parte de las reglas establecidas para su célculo.Cudles principal pretexto que utiliza para no ahorrar para su retiro? Seguramente, que no tiene dinero o lo que gana apenas le alcanza para vivir el dia a dia, Pero plense por un momento: si hoy no le alcanza, cuando deje de ser iuna persona econémicamente activa la situacién serdé mas compleja, Moisés Pérez Pefialoza, director de Ahorro y Retiro Estratégico de Banco Invex, explica que lo reforma fiscal redujo el tope de las deducciones personales; sin embargo, lo que no eliminé fue el hecho de que todos van a envejecer. En la reforma fiscal, el gobierno federal redujo el monto de las deducciones personales; se podrén hacer de lo que resulte de calcular e! minimo entre 10% de sus ingresos totales y el equivalente a cuatro veces el Salario Minimo General elevado al affo del drea geogratica donde vivan , en el caso del Distrito Federal es de 96,000 pesos. Si su nuevo pretexto para no ahorrar es que ya no esté el estimulo de las deducciones -entonces, épor qué ahorrar?-, de acuerdo con el especialista, ahora es cuando debe esforzarse més porque el factor de riesgo sigue ahi: los que tienen la fortuna de tener una cuenta de afore estén ahorrando muy poco y sélo recibirén 35% de su ditimo sueldo, Para los que no tienen una administradora, la situacién es atin mas apremiante. Para Rodrigo ifiguez Ferndndez, gerente comercial del érea Privilegio institucional de Old Mutual Skandia, muchas personas ya no verdn atractivo ahorrar, protegerse y deducir”; sin embargo, insiste en que el ahorro debe procurarse para que en un futuro no se dependa de nadie. Yes que, de acuerdo con la Consejo Nacional de Poblacién (Conapo), de cada 100 personas que hoy tienen 25 afios, se estima que a la edad de 65 aftos, 61% depended de amigos, familiares y de caridad. Hay dos soluciones para hacerle frente 2 este problema: o se vuelve un rico heredero 0 busca la forma de ahorrar, ahorrar y ahorrar. UNA OPCION A SU MEDIDA.Los planes personales de retiro (PPR) son cuentas especiales que tienen el objetivo de complementar el ahorro para el retiro o comenzar con éste, Los bancos, casas de Bolsa, aseguradoras u operadoras de sociedades inversién son autorizados por la Secretaria de Hacienda y Crédito Pablico para operartos. Sus principales caracteristicas son: 1. Esuna cuenta de inversién personal. 2. Permite realizar aportaciones deducibles en nuestra declaracién anual. 3, Son inversiones exentas del impuesto que se paga en las inversiones tradicionales. 4, Puede ahorrar hasta 10% de los ingresos anuales de las personas fisicas o hasta el tope {que marca la ley por la zona geogréfica fiscal de cada persona. 5. Esun vehiculo de ahorro de largoplazo idéneo para el retiro labora. &Cémo elegirio? Rodrigo Itiguez Fernandez explica que en el caso de Old Mutual-Skandia la compatifa se caracteriza por tener planes flexibles que se adapten a las necesidades de sus clientes. Incluso, comenta, los asesores checan el nivel de endeudamiento para hacer un mejor presupuesto que genere la cantidad que deberd ahorrar. Indica que ello se hace con el objetivo de que el cliente pueda hacer la aportacién de manera regular, sin que ello afecte otros compromisos monetarios y también se busca que sea constante, Fn el caso de esta firma, la aportacién puede ser desde los 1,000 pesos mensuales para acceder @ ‘un plan personal de retiro. Por su parte, Moisés Pérez asegura que la diferencia entre un plan u otro serd la asesoria. Los agentes deberdn de llevar de la mano por todo el proceso de inversion a los clientes y avin después de que se genere el contrato deberdn estar pendientes de cualquier duda del inversionista, En el caso de Invex y su plan de retiro personal, la asesoria se ha convertido en el pilar de la relacién inversionista-banco. En temas como éste siempre es necesario tener cerca a tu asesor, finaliza el especialista en ahorro para el retiro.