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UNIVERSIDAD NACIONAL DEL ALTIPLANO- BANCA Y SEGUROS

Universidad Nacional del Altiplano


FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES Y
ADMINISTRATIVAS
ESCUELA PROFESIONAL DE ADMINISTRACION

TEMA:

TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE


DOCENTE:
LIC.

PRESENTADO POR:

MAMANI ARIZAPANA, Marisol D.


MAMANI RAMOS, Fredys
SONCCO CANAZA , Solano

SEMESTRE: VIII B

PUNO-PERU
2014

UNIVERSIDAD NACIONAL DEL ALTIPLANO- BANCA Y SEGUROS

TITULO DE CRDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE

Una de las novedades que nos trae la nueva Ley General del Sistema Financiero son
precisamente los Ttulos de Crdito Hipotecario Negociable, al que se refiere el Art.239
de la Ley GSF y que ha sido reglamentado por la SBS mediante Resolucin SBS
No.838-97 del 28 de Noviembre de 1997.

1. Definicin
El Titulo de Crdito Hipotecario Negociable es un Titulo Valor que representa el derecho
real de hipoteca sobre un bien inmueble determinado. El Titulo puede ser endosado
libremente a cualquier persona, slo en respaldo de un crdito dinerario. En estos
casos, el Ttulo representar tambin el crdito garantizado con la hipoteca sealada
en el mismo documento, a favor de su ltimo tenedor.
2. Caractersticas
a) Se trata de un Titulo Valor emitido por el Registro Pblico donde se encuentra
inscrito el inmueble.
b) Previamente, los propietarios de un inmueble deben constituir unilateralmente y
por escritura pblica, el gravamen hipotecario por un monto determinado,
tenindose en cuenta la tasacin efectuada por perito autorizado por la SBS, el
que se insertar en la escritura.
c) El titular del ttulo tiene la facultad de endosarlo a cualquier persona,
seguramente a favor de un Banco, respaldando un crdito dinerario.
d) La garanta hipotecaria constituida debe ser de primer rango, y no debe
reconocer carga ni medida judicial que limite su libre disposicin.
e) Es un ttulo valor que se emite a la orden, y que representa hasta antes de su
endoso slo un derecho real de garanta.
f)

Es expedido por el Registro Pblico, en virtud de la constitucin unilateral de


Hipoteca mediante Escritura Pblica.

g) Garantiza slo obligaciones dinerarias.


h) Garantiza nicamente el crdito contenido en el Ttulo.
i)

Es endosable libremente.

j)

Puede garantizar obligaciones indirectas slo si se trata del primer endoso.

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k) Los sucesivos endosos transfieren ambos derechos, no requirindose inscripcin


registral de la transferencia hipotecaria.
l)

Solo si el ltimo endosatario es una empresa del sistema financiero, el crdito


representado por el Ttulo goza de preferencia total y absoluta frente a cualquier
otra obligacin del propietario del predio afectado, sea laboral, alimentara,
tributaria o de otra naturaleza. En caso de insolvencia del propietario, el predio se
excluir de la masa concursal.

3.

Naturaleza jurdica especial


La garanta hipotecaria tiene la siguiente proteccin jurdica:

a. Constituir garanta exclusiva del crdito a favor del Banco acreedor, teniendo
preferencia frente a cualquier otro acreedor del propietario del predio afectado,
cualquiera que fuere el origen o naturaleza de las acreencias de cargo de este
frente a terceros, an los de carcter laboral, alimenticio o tributario y, se encuentre
o no el constituyente sometido a proceso concursal.

b.

En los casos de concurso de acreedores del propietario del predio o de procesos


de insolvencia o concursal a los que este fuese sometido, la empresa del sistema
Financiero tenedora del Titulo slo participar en dichos procesos por el exceso
que resultase a su favor, una vez que haya culminado el proceso de cobro de su
acreencia y venta del predio gravado con la primera hipoteca que representa el
Ttulo. El bien gravado con esta hipoteca, ser separado de la masa concursal, por
el organismo encargado de dichos procesos, constituyendo una identidad
independiente del resto del patrimonio del propietario.

c.

Tambin ser destinado a atender con el carcter de preferente, el pago de hasta


el importe del crdito que garantiza, ms los intereses y gastos que la ejecucin
del bien pueda originar. Slo de existir saldo a favor del propietario, luego de
culminado el proceso de cobro de la acreencia sealada en el Ttulo con la venta
del bien, dicho saldo pasar a formar parte del patrimonio concursal o, en su caso,
ser puesto a disposicin del propietario.

d.

Los dems tenedores del Ttulo, que no sean empresas del sistema financiero,
gozarn de la preferencia que les confiere su calidad de acreedores de primer
rango, segn las leyes de la materia.

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e. La hipoteca contenida en el Ttulo no respalda otras deudas distintas al crdito que


origin el primer en dos o del mismo, an cuando el tenedor fuese una empresa
del sistema financiero.

4. Endoso del titulo


El primer beneficiario del Ttulo queda facultado a realizar su primer endoso y consignar
en el mismo documento el monto determinado o determinable del crdito dinerario que
se garantizar con la hipoteca, as como las dems condiciones del mismo. Este primer
endoso podr hacerse tambin en garanta de crditos dinerarios indirectos.
El endoso y negociacin secundaria del Ttulo ser libre, a la orden de cualquier
persona natural o jurdica, salvo que el primer o subsiguientes endosantes incluyan una
clusula prohibiendo su posterior negociacin. Las transferencias hechas en forma
contraria a esta prohibicin,

no surtirn efectos del endoso, sino de la cesin de

derechos, pudiendo el propietario u obligado principal del Ttulo, oponer al cesionario


todas las excepciones personales que le corresponda.
5. Pago de la obligacin
El obligado principal asume la obligacin de pagar el monto total del crdito sealado
en el Ttulo a favor de su tenedor, en las condiciones sealadas en el mismo Ttulo,
obligacin que estar garantizada con la hipoteca, hasta por el equivalente al valor de
realizacin del predio, y con la facultad del tenedor del Titulo de exigir por la va
ejecutiva el pago del saldo que resultase en su favor luego de aplicar el valor de
realizacin del predio gravado.
En caso de incumplimiento del obligado principal, el tenedor del Ttulo goza de la accin
de cobro del crdito representado por el Titulo, con cargo al valor del predio Afecto a
ese fin. Si el valor de realizacin del predio no fuese suficiente para cancelar dicho
crdito, podr adems ejercitar accin ejecutiva contra el obligado principal y/o sus
garantes, o, en su caso, accin de enriquecimiento indebido contra este mismo.
El crdito representado por el Ttulo, deber ser pagado en la fecha sealada para ese
efecto y cuando se traten de pagos en cuotas o perodos, el pago deber hacerse en las
respectivas fechas que a cada cuota o periodo que corresponda. Tales fechas de pago
y las correspondientes anotaciones de los pagos realizados, debern constar
literalmente en el mismo Ttulo, bajo responsabilidad del tomador que lo recibe.

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En el caso de pagos por cuotas o perodos, la falta de pago de una o ms cuotas,


faculta al tenedor del Ttulo a dar por vencidas todas las cuotas que se encuentren
pendientes de vencimiento y requerir el pago inmediato del monto total adeudado por el
crdito garantizado. El uso de esta facultad y el consiguiente requerimiento y plazo que
pueda

concederse para el efecto, dirigido al obligado principal deber constar por

escrito.
A falta de indicacin expresa, el lugar de pago ser el domicilio del obligado principal.

6. Protesto del titulo


Dentro del plazo de ocho das contados a partir del da siguiente de su vencimiento, el
tenedor del Titulo procurar el protesto por ante el Notario del domicilio del obligado.
En el caso de crditos pagaderos en cuotas o por perodos, tal protesto o constancia de
incumplimiento podr hacerse, indistintamente y segn decisin del tenedor del Titulo, o
en relacin a cada cuota o pago peridico incumplido, o, en relacin a la cuota o pago
peridico en el que el tenedor ejercite la facultad de preclusin que se seala en el
artculo anterior, o, en relacin a la ltima cuota o pago peridico incumplido. Dicho
protesto surtir plenos efectos respecto a todas y cada una de las cuotas o pagos
peridicos que figuren en el Titulo como incumplida con fecha de vencimiento anterior al
protesto o constancia de incumplimiento de ley.
En el caso que el Titulo garantizar un crdito indirecto, adems se requerir haber
dirigido requerimiento escrito al obligado principal para que cumpla con verificar el
reembolso correspondiente.

7. Venta del bien hipotecado


El deudor hipotecario podr convenir con el acreedor para el otorgamiento de poder
especial e irrevocable a una empresa del sistema financiero, distinta de la que
interviene en el Titulo, para que en nombre y representacin del deudor hipotecario. En
caso de incumplimiento de la obligacin a su cargo, y previa solicitud del ltimo tenedor
del ttulo proceda a la venta del inmueble afectado, en forma directa, sin ninguna
intervencin de autoridad judicial y recurriendo, de estimar necesario, a los servicios de
Corredores de inmuebles o de medios de comunicacin difundida, adjudicndose al
mejor postor. En el Titulo deber consignarse expresamente el poder que otorga el
constituyente para proceder a la venta del inmueble afectado.
Esta venta directa se realizar slo si hubieren oferta u ofertas de compra del bien por
monto no inferior al 75% de la valuacin que se haya consignado en el acto de

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constitucin del gravamen, ajustado por las variaciones ocurridas en el mercado


inmobiliario desde dicha fecha.

En el caso de no haber ofertas de compra del predio el proceso de venta directa, por lo
menos por los importes sealados en el prrafo anterior, o, si as lo estimase por
conveniente el tenedor del Ttulo, la venta y ejecucin del predio realizar observando
las disposiciones que contiene el Cdigo Procesal Civil en materia de ejecucin de
garantas reales.
En el caso de venta directa y sin intervencin de la autoridad judicial, el ltimo tenedor
del Titulo y ejecutante de la hipoteca, dejar constancia de la venta extra judicial
realizada y del precio pagado por el adquiriente del predio, as como el pago total o
parcial del crdito hipotecario, con indicacin del saldo mayor que pueda existir en su
favor. El mismo otorgare la escritura pblica respectiva a favor del adquiriente del
predio, acompaando como anexo o inserto, el original del Ttulo protestado, en cuyo
mrito el respectivo Registro Pblico anotar en el asiento de la ficha registral del
inmueble, la transferencia de propiedad del predio a favor del adquiriente y
simultneamente anotar la cancelacin de la primera hipo-teca representada por el
Titulo, quedando ste anulado.

En el caso de venta judicial, en la inscripcin de la propiedad del adquiriente del predio,


se observarn las normas procesales respectivas, debiendo la autoridad judicial
agregar, a los partes que curse al Registro Pblico emisor, el original del Ttulo, el que
quedar anulado por el Registro Pblico.
8. Cancelacin de la hipoteca
La hipoteca representada por el Titulo, slo podr ser cancelada por el Registro Pblico
en mrito a la devolucin del original del Ttulo, sea como consecuencia de la venta
directa o venta judicial del predio realizada por su ltimo tenedor, o, en mrito a la
escritura pblica de cancelacin. Solicitada por el propietario, en cuyo caso ste de ver
figurar. Como el ltimo endosatario del Ttulo o encontrarse el mismo cancelado por su
ltimo endosatario o por el mismo constituyente en caso que no haya sido endosado,
debiendo ser insertado en la escritura pblica.

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9. Daos y perjuicios
En los casos de demostrarse que el Titulo ha sido protestado a pesar de haberse
cumplido con los pagos sealados en el mismo, o, haberse completado el Titulo con
datos referidos al crdito en forma contraria a los acuerdos, el afectado slo podr dirigir
sus acciones personales contra la persona que actu en su perjuicio, y, en esos casos,
ste ser sancionado a pagar una multa a favor del afectado, equivalen te al doble del
valor del predio, sin perjuicio de la indemnizacin de los daos y perjuicios que la venta
haya originado al afectado.

CARACTERSTICAS DEL CRDITO HIPOTECARIO EN EL PER

i.

El crdito hipotecario es provisto principal- mente por la banca mltiple, que


concentra el 95,8 por ciento del total y representa el 13,0 por ciento del total de
sus colocaciones. (Cuadro 1).

ii.

Los crditos hipotecarios an muestran un alto nivel de dolarizacin, aunque


ste ha disminuido en los ltimos tres aos. (Grfico 1). En 2008, el flujo de
nuevos crditos en soles ha sido ms del doble de los pactados en dlares, en
consecuencia, el coeficiente de dolarizacin de 80 por ciento en 2007 baj a 67
por ciento en febrero de 2009.

iii.

La banca ofrece crditos a plazos de hasta 30 aos. Sin embargo, el promedio


es de 13 aos y, adems, se suelen efectuar prepagos, que final- mente
reducen la duracin de los crditos a siete u ocho aos. Si bien los bancos
llegaron a ofrecer crditos con un ratio loan-tovalue (monto del prstamo entre
el valor del inmueble) de hasta 90 por ciento, en la actualidad esta relacin es
de 80 por ciento.

iii.

La tasa de morosidad de los crditos hipotecarios es 0,79 por ciento, mientras


que la correspondiente al crdito total del sistema financiero es 1,71 por ciento.
En este sentido, la calidad dela cartera de los crditos hipotecarios es superior
a la del promedio, lo que explica, por un lado, el dinamismo que los bancos han
mostrado en esta modalidad crediticia y, por el otro, su reticencia a deshacerse
de activos que confieren pocos riesgos y mejoran sus indicadores generales.

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PARTICIPACIN DEL ESTADO

Actualmente el Estado impulsa el crdito hipotecario a travs del Fondo Mi


Vivienda, mediante:

crditos a los intermediarios financieros

garantas a los crditos de los programas del Fondo hasta un


tercio del saldo adeudado

subsidio a los deudores que cumplan con sus pagos, a travs


del premio al Buen Pagador, el que puede llegar a representar
entre 11 y20 por ciento del prstamo.

subsidio a los deudores del programa Techo Propio, mediante la


concesin del Bono Familiar Habitacional. (Cuadro 2).

A marzo de 2009, la deuda de los bancos al Fondo MiVivienda


asciende a S/. 1 461 millones. El flujo mensual promedio de
desembolsos a los bancos durante 2008 ascendi a S/. 13 millones,
lo que represent apenas el 7 por ciento del flujo promedio mensual
de crdito hipotecario total. Recientemente, el Fondo ha reducido la
tasa de sus crditos a las entidades financieras del crdito
complementario a Techo Propio a 6 por ciento, en tanto que la tasa
para crditos Mi Hogar es de 7,6 por ciento. Asimismo, se ha
reducido la cuota inicial del programa Techo Propio de 10 por ciento
a 3 por ciento del valor de la vivienda.

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CONCLUSIONES
La crisis de

las

garantas

reales

ha

ocasionado

su devaluacin como

instrumento de seguridad para las transacciones.


La responsabilidad corresponde al Estado, quien consciente de ello ha creado
nuevos documentos cuyas caractersticas pretenden revertir tal situacin,
mediante la atribucin de ciertas caractersticas que les confieren considerables
ventajas frente a las tradicionales garantas reales. En ese orden de ideas, el
Ttulo de Crdito Hipotecario Negociable est llamado a convertirse en un
mecanismo eficiente para promover el otorgamiento de crditos dinerarios por
parte de empresas financieras, y de personas naturales y jurdicas en general.
Aun cuando se requiere de algunas modificaciones que amplen y/o precisen
sus alcances, las normas que regulan lo relativo a dicho instrumento hipotecario
establecen pautas bsicas que aseguran los derechos de todos los
involucrados en su constitucin, emisin, circulacin y ejecucin. Por ello, la
aplicacin racional de dichas normas, y el respeto a la autonoma de la voluntad
de los contratantes dentro de una economa de libre mercado, deben contribuir
a que se perfeccione y aliente su utilizacin, con el consiguiente efecto
multiplicador que beneficiar a la sociedad entera. Depende mucho de aquellos
agentes econmicos y en especial de los operadores del Derecho involucrados
en el tema que ello sea una realidad.