TICA, RESPONSABILIDAD SOCIAL Y TRANSPARENCIA

LA NOTARA

El que no transa, no avanza.

Dicho popular
Me preguntaba al salir del Registro Pblico de la Propiedad cul es la diferencia
entre una gratificacin o premio y un moche, mordida o transa? Es correcto lo que hice?
Est bien seguir las costumbres de este oficio? Y si no, debo salirme del mercado al no
poder ofrecer el servicio que el cliente espera? Qu debo hacer? Qu es lo correcto?
A principios de 1990 empec a trabajar en la Notara; acababa de graduarme de
Licenciado en Derecho en el Tecnolgico de Monterrey. Tuve la suerte de que mi padre
tambin es abogado y Notario Pblico, por lo que fue natural entrar a trabajar con l. Antes
de enero de ese mismo ao, no haba ejercido trabajo alguno, propiamente dicho, y por lo
tanto no conoca el sistema que exista en la tramitacin de documentos en la oficina.
Al poco tiempo de haber entrado empec a traer clientes y a buscar que salieran en
tiempo los trmites notariales, como servicio primario; esto es algo que el Notario siempre
ha cuidado: cuidar a los clientes, darles calidad en la asesora, trato amable, precio justo y
entregar a tiempo los documentos, porque si no, no vuelven o no nos recomiendan. Mi
padre empez a darme mucha responsabilidad en todo el negocio, pues l quera delegar un
poco la carga que este trabajo implica; por lo tanto, me encargu de buena parte de la
oficina. No fue fcil, pues no conoca bien todos los trmites, pero le entr al toro.
El 13 de febrero de 1990 (y tena que ser martes), vino el seor Pedro Elizondo con
un asunto: tena una deuda en su empresa, que prometi liquidar a ms tardar el 19 de
marzo; para eso, quera vender un terreno de su propiedad y, con el ingreso, liquidar dicho
pasivo. Pero el terreno se encontraba en copropiedad con tres hermanos, y el comprador
quera, antes de pagar, que su parte ya estuviera determinada y delimitada, sin compartir
copropiedad con terceros. El comprador, Rodrigo Lozano, ya haba tramitado un crdito

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hipotecario para construccin sobre dicho terreno, por eso peda dichas condiciones. Para
que operara el crdito, el terreno debera estar registrado a su nombre y sacar un aviso
preventivo de la hipoteca, y esto deba arreglarse antes del 23 de marzo. Slo as le daran
el dinero a Rodrigo y ste a su vez a Pedro.
Yo [Eduardo Guerra] vea todo muy fcil: tena que subdividir primero; luego en
una misma escritura disolver la copropiedad y asignar los lotes a quienes pertenecieran y,
simultneamente, hacer la operacin de compra-venta. Despus de registrar sta, ya se
podra efectuar y registrar la hipoteca.
Relata el Lic. Guerra: Comprador y vendedor aceptaron lo que les propuse en
relacin a la forma de llevar el asunto, ya que les promet, error mo, que el 14 de marzo
tendra la operacin de compra-venta ya registrada y, el mismo da podra efectuar la
hipoteca para la firma; el aviso preventivo se dara el 16 de dicho mes; de esa manera todos
quedaramos contentos; Pedro recibira el dinero el 16 y pagara su pasivo el 19; Rodrigo
empezara a operar su crdito hipotecario antes de la fecha de vencimiento dada por el
banco, y ste hipotecara la propiedad, y entregara el dinero con la seguridad jurdica de
que la propiedad ya estara a nombre de Rodrigo.
Para esto slo tena un mes, as que les ped que con urgencia me trajeran toda la
documentacin, misma que hicieron llegar el 14 de febrero. Entonces empezaron los
problemas.
La tramitacin de la subdivisin requiri 2 semanas. Por novato no tuve en cuenta
que normalmente este trmite se lleva de 5 a 8 semanas. Para acelerarlos tuve que invitar a
comer a varios arquitectos de SEDUE, que me decan, ya que le estoy dando prioridad a tu
trmite, una buena comida no caera mal o qu?. No entend el mensaje. Despus un
compaero de la Notara me dijo que lo que queran era dinero y que para eso eran las
comidas. Decid no darles nada, a excepcin de las comidas, y de todas formas saqu la
subdivisin en buen tiempo. Pero ahora el Notario me dijo: de esa manera te quemas y
despus no te tramitarn nada. Tuve que volver para darles 1,000 pesos como gratificacin

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por el servicio que me dieron, cosa que no me cay en gracia, pues me deca a m mismo,
que ya los haba llevado a comer. En fin, lo que importaba era quedar bien con el cliente.
No me gust nada dar dinero por un trabajo o servicio que esas personas tienen que
hacer, ya que por eso se les paga un sueldo, pero as qued la cosa.
Mientras tanto envi tambin los documentos a Tcnica Catastral para dar de alta
los terrenos ya separados, y se les otorgaran cuentas individuales. Las secretarias de ese
departamento, en cambio, fueron muy amables conmigo; pues, al explicarles mi urgencia,
adelantaron mi expediente para que saliera ms rpido. Al recoger los documentos les llev
un pastel, pues me haban dado un excelente servicio, lo cual agradecieron mucho y se
pusieron a mi servicio cuando tuviera otro problema.
El 28 de febrero empec el trmite de disolucin de la copropiedad, adjudicacin de
los terrenos y celebracin del contrato de compra/venta. Los contratos ya los tena
elaborados, pues slo estaban esperando los datos de la subdivisin y de Tcnica Catastral.
Lo tardado son los trmites de compra/venta, pues hay que dar un aviso de enajenacin a
Catastro, pagar los impuestos de adquisicin al Municipio y el Impuesto sobre la Renta, y
posteriormente inscribir en Registro.
Empec con el aviso a Catastro; el tramitador me coment que con 50 pesos el aviso sala el mismo
da; pagu y as sucedi, pues el tramitador me convenci de que era la nica manera de sacarlo rpido.
Despus del aviso catastral, la disolucin y adjudicacin ya estaban
listas para mandarse a Registro, pero tena que mandar todo simultneamente,
incluyendo la compra-venta, por lo tanto no los mand y esper a que la
compra-venta estuviera lista.
Por otra parte se pag el ISR, lo cual no tuvo problema, pues se paga en cualquier
banco y ah mismo lo sellan y regresan.

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Para el viernes 2 de marzo prepar los documentos de la compra-venta para pagar el

ISAI (Impuesto sobre la adquisicin de bienes inmuebles, que es un impuesto municipal y
se tarda el trmite de 8 a 12 das hbiles). Estos papeles los mand con mi tramitador de
notas, error mo: el tramitador no present las notas el viernes. El lunes en la tarde que lo
vi, me coment: no se preocupe. Le dije que el martes 6 iramos juntos pues ya slo me
quedaba una semana hbil para que estuviera registrada.
El martes en la maana me present en las oficinas del Municipio, para hablar con
el encargado de traslado de dominio, y que ste recibiera la nota del pago del impuesto. Al
explicarle mi urgencia, contest que poda ayudarme con mi problema, que lo que tena que
hacer era hablar con su secretaria para que le pusiera el visto bueno, gratificndole con la
suma de 20 pesos. Pero, adems debera llevar al inspector al domicilio del inmueble, para
verificar que no exista construccin. Como el llevarlo, implicaba sacarlo de su ruta, el
inspector me pidi que lo llevara en mi automvil y que despus de la inspeccin, lo llevara
a comer. No me import, porque para el mircoles 7 ya tena la nota del ISAI pagada y en
mis manos, teniendo as el ltimo requisito para enviar todo al Registro Pblico de la
Propiedad.
Una vez preparado el documento para el ingreso al Registro Pblico, lo envi el
jueves 8 de marzo a la 1:00 p.m., siendo sta la ltima hora para la recepcin de toda clase
de documentacin. Le ped a mi tramitador que el viernes de forma personal se dedicara a
tramitar la inscripcin de la escritura, para ver si era posible sacarla el mismo viernes,
cumpliendo as con mi promesa de tenerla en el tiempo estimado.
El viernes mi tramitador me llam a la oficina, para decirme que el Registrador no
quera inscribir la escritura, porque haba encontrado un error y exiga que me presentara
personalmente a hablar con l. De inmediato me present en las oficinas del Registro
Pblico para ver de qu se trataba. Eran las 11:30 a.m. y el seor Registrador ya haba
salido a comer. Tena que hacer una cita para el lunes, pues ya no lo esperaban de regreso.

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El lunes me present a las 10:00 a.m., recibindome el Registrador en esa misma

hora. Le pregunt por qu orden la devolucin de la escritura. Argument que mi
procedimiento estaba equivocado: que cmo era posible querer hacer en un solo
instrumento la subdivisin, disolucin y compra-venta; a l no le pareca y por lo tanto no
proceda. Sal de su oficina, desilusionado por mi fracaso, volv a mi oficina a buscar el
fundamento legal del acto jurdico realizado, y consult con el Notario y algunos otros
compaeros abogados. Me dijeron que el Registrador estaba en un error, que no exista
ningn impedimento legal para registrarlo.
De nueva cuenta, el martes, con la Ley en mano, fui a hablar con el Registrador,
pero se neg a recibirme. Me arm de paciencia y decid esperarlo. Al cabo de tres horas de
espera, por fin me recibi. Le coment los puntos de vista consultados y las disposiciones
legales analizadas que me permitan realizar el acto de que se trataba. Me contest que
realmente no le importaban esos puntos de vista, ni la ley, que ah las cosas se hacan de la
manera que l crea conveniente. Mi reaccin fue de total estupor porque verdaderamente
no saba qu hacer y tena el tiempo encima. Le dije en forma airada y amenazante que ira
ante el Tribunal Contencioso Administrativo a presentar una demanda en contra de la
resolucin tomada por l, y sera obligado a inscribir mi documento. Me contest que lo
hiciera; a fin y al cabo no me importa, ya que tu demandita se va a tardar varios aos. Sal
dispuesto a demandarlo, sin importarme las consecuencias.
Llegu muy molesto a la Notara y opt por hablar con el Notario, dicindole cul
era mi intencin respecto al Registrador. Me contest que pensara en mi cliente y no en mi
coraje; que sa no era la manera de arreglar las cosas. Pens en esto y le llam al
Registrador, ofrecindole una disculpa por mi comportamiento. El me dijo no hay
problema, ven maana y aqu lo platicamos.
El martes por la tarde, recib una llamada de mi cliente para preguntarme cmo iba
saliendo su asunto; le dije que no se preocupara, que todo marchaba bien. Si supiera todo
el trabajo que me estaba costando!

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A las 9:30 a.m. del mircoles, me present a hablar con el Registrador; me trat de
manera muy corts y amable. Le dije que tomara conciencia de la necesidad que mi cliente
tena de ese asunto y que valorara el esfuerzo que esa gestin me haba costado. El me dijo:
mira, la solucin est en tus manos, nicamente dame 500 pesos y no hay problema, yo te
lo inscribo aqu mismo (me lo dijo enfrente de su secretaria y de una persona que ah se
encontraba y a la que no conoca). Abri el cajn de su escritorio, indicndome que ah le
echara el dinero; tom mi portafolio y saqu la cantidad que me peda y la puse en su cajn.
Registr y me entreg en ese instante la escritura.
Al salir de su oficina, me dio la mano y me dijo: Licenciado, me dio mucho gusto
tratar este asunto contigo, espero vernos pronto; y ya sabes cmo se arreglan aqu las cosas,
t nada ms ven conmigo. Sal sintindome mal, vea que sta era una manera equivocada
de solucionar los problemas, pero qued bien con mi cliente, pues todo sali en el plazo que
le haba prometido.
Verdaderamente me pregunto, cul es la diferencia entre una gratificacin y una
mordida? Est bien salirte de la legalidad con tal de ofrecer un excelente servicio?