.0 Ejemplo Ilustrativo de la Aplicacin del Mtodo.

Sean los siguientes referenciales correspondientes a Casas-Quintas

construdas en una de las ms exclusiva Urbanizacin Residencial de la

ciudad de Caracas:


||\027\077

- - - - - - - -


VALOR

FECHA


UNITARIO VALOR DE AREA DEL AREA DE AO DE


TERR.+CONST. OPERAC. TERRENO CONSTRUC. DE PROTOCOLIZ.

REF Bs/M2 Bs. M2 M2 CONST. DD/MMM/AA I.P.C.

- - - - - - - -

A 28,979 40,000,000 1,380.29 ? 91 17-Mar-95 2,911.7

B 26,301 28,508,275 1,083.94 ? ? 29-Abr-95 3,029.7

C 26,844 35,000,000 1,303.81 ? ? 25-Nov-94 2,580.5

D 31,029 35,750,000 1,152.15 ? ? 05-Oct-94 2,474.7

E 30,721 38,540,000 1,254.53 ? ? 25-May-94 1,855.9

F 34,918 52,000,000 1,489.21 ? 93 01-Jul-94 2,151.8

G 34,806 50,120,000 1,440.00 ? 94 13-Jul-94 2,151.8

H 31,006 35,000,000 1,128.83 ? ? 22-Jun-94 2,023.7

I 30,280 35,000,000 1,155.86 ? ? 26-Dic-94 2,671.7

J 33,605 42,000,000 1,249.80 ? 90 02-Ago-94 2,264.4

- - - - - - - -

||\027\080


* No se pudo tener acceso a los inmuebles ya que las mayor parte de

las mismas estn custodias por vigilantes.


* La Zonificacin de la Urbanizacin es R-3 y su Porcentaje de

Construccin es del 60%.


* El inmueble Objeto del Avalo tiene las siguientes caractersticas:



AREA DEL TERRENO: 1,500 M2


CONSTRUCION:


TIPO A:

930 M2


TIPO B:

125 M2


EDAD DEL BIEN: 12 AOS


CONSERVACION: BUENA


* En la Inspeccin realizada a la Urbanizacin, se constat que todas

las casas tenan un estado de conservacin y mantenimiento bueno y que

aparentemente todas las construcciones eran del Tipo "A", similar a la

construccin del Inmueble objeto del estudio. No se pudieron apreciar

bienhechuras y mejoras y solo pudieron fotografiarse 4 inmuebles

referenciales, ya que el resto estaba rodeado de altos muros que no

permitan la visibilidad del inmueble.


BA) DETERMINACION DEL VALOR DEL TERRENO:


UANALISIS DE LOS REFERENCIALES


||\015\027\077

- - - - - - - - - - - -
NRO. AREA DEL AREA DE FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA VALOR DEL VALOR DEL FACTOR FACTOR VALOR

TERRENO CONSTRUC. CORRECCION REPOSICI CONST. CONSTRUC. TERRENO TERRENO ACTUALIZ. CORREC. UNITARIO

M2 M2 ROSS-HEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs. Bs. Bs/M2 IPC=3029.7 AREA CORREGIDO
- - - - - - - - - - - -
A 1,380.29 828.17 0.0378 56,917.88 54,766.38 45,355,872.92 (5,355,872.92) (3,880.25) 1.0405 0.9957 (4,020.04)
B 1,083.94 650.36 0.1422 56,917.88 48,823.02 31,752,539.29 (3,244,264.29) (2,993.03) 1.0000 0.9808 (2,935.56)
C 1,303.81 782.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 38,193,760.32 (3,193,760.32) (2,449.56) 1.1741 0.9925 (2,854.46)
D 1,152.15 691.29 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,750,865.50 1,999,134.50 1,735.13 1.2243 0.9849 2,092.24
E 1,254.53 752.72 0.1422 56,917.88 48,823.02 36,750,063.61 1,789,936.39 1,426.78 1.6325 0.9902 2,306.39
F 1,489.21 893.53 0.0158 56,917.88 56,018.58 50,054,281.79 1,945,718.21 1,306.54 1.4080 0.9996 1,838.87
G 1,440.00 864.00 0.0102 56,917.88 56,337.32 48,675,444.48 1,444,555.52 1,003.16 1.4080 0.9979 1,409.48
H 1,128.83 677.30 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,067,831.45 1,932,168.55 1,711.66 1.4971 0.9836 2,520.50
I 1,155.86 693.52 0.1422 56,917.88 48,823.02 33,859,740.83 1,140,259.17 986.50 1.1340 0.9851 1,102.02
J 1,249.80 749.88 0.0435 56,917.88 54,441.95 40,824,929.47 1,175,070.53 940.21 1.3380 0.9900 1,245.42
- - - - - - - - - - - -
||\018\027\080



VALOR PROMEDIO DEL TERRENO:(Bs/M2) 1,787.85



AREA DEL TERRENO: (M2) 1,500.00



VALOR DEL TERRENO: (Bs.) 2,681,775.00


CONVICCION PARA TODOS LOS REFERENCIALES:

AREA DE CONSTRUCCION = AREA DEL TERRENO * % CONSTRUCCION

% DE CONSTRUCCION = 60% DEL AREA DEL TERRENO SEGUN ORDENANZAS


||\015

UNOTAS METODOLOGICAS:


1) VALOR DE REPOSICION: Calculado para inmuebles destinados

Casas-Quintas. Estructuralmente construdos en concreto

armado. Cerramientos en paredes de bloque. Incluye los

costos de proyecto, honorarios de inspeccin, construccin,

financiamiento y comisiones por ventas.


2) EDAD: Calculada a partir de la fecha de protocolizacin

del Documento de Condominio respectivo.


|::

3) ESTADO DE CONSERVACION Y MANTENIMIENTO: Calculado en

base a la Edad y estado de Conservacin de cada uno de los

referenciales cuya edad aparece en el Documento de

Propiedad:



REF EDAD e / v ESTADO FACTOR


v = 60 CONSERV. ROSS-H.


- - - - -


A 4 0.07 1.5 0.0378


F 2 0.03 1.5 0.0158


G 1 0.02 1.0 0.0102


J 5 0.08 1.5 0.0435


- - - - -


Para aquellos Referenciales que no citan su edad en el

Documento de Propiedad, se asumir que tienen la misma edad

que el inmueble a ser avaluado.



EDAD e / v ESTADO FACTOR


v = 60 CONSERV. ROSS-H.


- - - -


12 0.20 2.0 0.1422


4) FACTOR DE CORRECCION DE ROSS_HEIDECKE: Calculado en base

a la tabla de Ross-Heidecke.


5) VALOR ACTUALIZADO DE LA CONSTRUCCION: Calculado de

acuerdo a la frmula:


VAC = VR * (1 - FAC. Ross-H)


6) VALOR DEL TERRENO: Calculado por la diferencia entre el

Valor del Inmueble y el Valor Actualizado de la

Construccin.


7) FACTOR DE ACTUALIZACION: Calculado al aplicarle a la

Incidencia del Terreno el factor de actualizacin en base a

los boletines publicados por el Banco Central de Venezuela

sobre el Indice de Precios al Consumidor del Area

Metropolitana de Caracas (I.P.C.) de acuerdo a la siguiente

frmula:


F.C.Ac = IPC ABRIL 95/ IPC referencial


|::

Donde el IPC correspondiente a Abril de 1.995 se calcula de

acuerdo al Indice publicado por el B.C.V. mas reciente

(Abril 1,995 = 3,029.7) y el IPC correspondiente a cada

referencial se estima para la fecha de protocolizacin del

Documento de Compraventa.


8) FACTOR DE CORRECCION POR AREA: Se calcula de acuerdo a

la frmula siguiente:


F.C.Ar = [1 - A (inmueble) / A (referencial) * 0.05] + 0.05


9) VALOR UNITARIO CORREGIDO: Corresponde a la Incidencia

del Terreno corregido por rea y actualizada de acuerdo a

la frmula:


V.U.C. = I.T. * F.C.Ac * F.C.Ar

||\018


BB) DETERMINACION DEL VALOR DE CONSTRUCCION



- - - - - -


TIPO AREA FACTOR VALOR VALOR ACT VALOR DE LA


CONST. CORRECCION REPOSICION CONST. CONSTRUC.


M2 ROSS-HEI. Bs/M2 Bs/M2 Bs.


- - - - - -


A 930.00 0.1422 56,917.88 48,823.02 45,405,408.60


B 125.00 0.1422 28,000.00 24,017.84 3,002,230.00


- - - - - -


VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCION:

48,407,638.60


- - - - - -


BC) DETERMINACION DEL VALOR TOTAL DEL INMUEBLE:



VALOR DEL TERRENO: (Bs.) 2,681,775.00



VALOR DE LA CONSTRUCCION: (Bs.) 48,407,638.60



VALOR TOTAL DEL INMUEBLE: (Bs.) 51,089,413.60




Ing. Roberto Piol Puppio

CIV: 32.290

SOITAVE: 260