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Hablar de inmuebles y tratar de establecer lineamientos del comportamiento
futuro del mercado no es tarea fcil, aunque para hacerlo debemos de basar nuestros
pronsticos en la historia comparada.
Ahora, que es lo ms difcil; pues saber leer la realidad. Y ms an interpretarla
fidedignamente.
Y por qu? Porque nuestras respuestas, no dejan de ser subjetivaciones de esa
lectura y supuesta interpretacin.
Mucho podemos hablar de momentos, de realidades, de todo; pero jams sin dejar
de encontrar en ese pronstico el ulterior deseo de lo que queremos que suceda, el
optimismo debe de campear por encima de lo evidente.
Para ejemplo, podemos ver como en este bendito pas llevar a cabo un censo
poblacional, de hogares y de viviendas resulta una tarea herclea. Y este dato, para
nuestra actividad no resulta un dato menor, sino algo imprescindible para asesorar
correctamente a nuestros inversores.
Cul es el paradigma de la tecnologa aplicada en esa lectura del mercado?
Siempre veremos que la tecnologa y el mercado van de la mano.
En USA all por el ao 1850, una dcada antes de la Guerra Civil, decidieron aplicar
un avance tecnolgico en su poltica territorial, ampliando y uniendo el horizonte por
medio del impulso al desarrollo vial, o sea expansin de fronteras para la expansin de la
economa. Qu pas en el medio? Se desarroll el ferrocarril. Se vincul el territorio a lo
ancho desde el Este al Oeste. La economa nunca ms fue la misma. Cuarenta aos ms
tarde, fue la economa ms grande del mundo. Esta leccin es aplicable a la industria
inmobiliaria.
En 1865, el dictador colorado Venancio Flores se sum a la Triple Alianza (con
Brasil y Argentina) que dobleg al Paraguay y lo oblig a abrir sus fronteras al libre
comercio. Unos aos ms tarde en el Uruguay entre 1872 y 1882 se alambraron las dos
terceras partes de las estancias. En 1876 el coronel Lorenzo Latorre, inici el perodo
conocido como militarismo. Esta verdadera revolucin tecnolgica, con sus
repercusiones en el valor de tierras y haciendas, se debi a una poltica consciente del
sector progresista de los estancieros que fue implementada fielmente por el gobierno.
Cerraron fronteras para dominar al forajido y tener control sobre sus feudos. As, se
establecieron exenciones fiscales a la importacin de alambre, se impuso la medianera
forzosa -que obligaba a alambrar al medianero si el vecino lo haca- y se instrumentaron
otras disposiciones cuyo resultado fue una primera capitalizacin del medio rural. Bretes,
baos, vacunas y ms tarde el mestizaje, acercaron a nuestro ganado a las exigencias del
mercado europeo. Obviamente el nico beneficiado fue el terrateniente,
mayoritariamente europeo. En esa etapa (1876-1890) se afirm el poder del Estado. El
alambrado de los campos, fijando e identificando la propiedad de la tierra y del ganado,
transform al gaucho en trabajador asalariado.


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De vez en cuando un elemento que proviene desde el mbito de la tecnologa hace
su aparicin, viene y transforma la economa, por ejemplo las aplicaciones que sobre el
petrleo se hacen, las computadoras, etc.
La digitalizacin o Revolucin informtica est creando una economa de segunda
lnea, invisible; aportando el mayor cambio desde la Revolucin Industrial; trayendo como
consecuencia inmediata una deshumanizacin del proceso de venta, y no siempre es
conveniente la aplicacin a rajatabla del principio maquiavlico de que el fin justifica los
medios; y menos aun cuando se trata de la inversin inmobiliaria relacionada con la
vivienda, y la posible aplicacin de tecnologa en sta.
Podramos basar nuestra propuesta en nanotecnologa, pero su tiempo no ha
llegado plenamente. La domtica, todava est en paales. Sin embargo, quiero
argumentar que algo profundo que est pasando con la tecnologa de la informacin, algo
que va mucho ms all del uso de las computadoras, los medios de comunicacin social, y
el comercio en Internet. Los procesos de negocio que una vez se llev a cabo entre seres
humanos estn siendo ejecutados por va electrnica. Se estn llevando a cabo en un
dominio invisible que es estrictamente digital. En la superficie, este cambio no parece
particularmente consecuente es casi algo que damos por concedido.
Pero creo que est causando una revolucin no menos importante y dramtica que
la de los ferrocarriles.
Se trata de la creacin silenciosa de una segunda economa, la economa digital.
Ahora bien, esta segunda economa digital no est produciendo nada tangible.
No hace nada solamente decide por nosotros, juzga, critica, analiza y ejecuta.
Algoritmos de ingenieros que resuelven, pero no consideran al hombre como individuo
pensante, como decidor y menos an con opinin. Tal vez y segn un criterio muy
personal, entrara en contradiccin de nuestra idiosincrasia o personalizacin de un
servicio calificado, pues nuestra propuesta debe de diferenciarse del resto, y darle la
espalda a la tecnologa resultara contraproducente, pero al mismo tiempo resulta por
dems beneficioso en esto tiempos de fast service pero contrario in totum a la filosofa
de la excelencia.
El tratar con humanos no pasa por tener simplemente una bonita computadora, en
nuestro escritorio, pero hoy con ellas, podemos realizar visitas virtuales a inmuebles
ubicados en las ms recnditas locaciones del planeta.
Pero, cul es el mayor beneficio a todo ello? La aceleracin de los procesos, pero
como contrapartida tenemos una deshumanizacin de la opinin, menos contacto con
nosotros mismos.
Entendamos que elementos brinda la tecnologa, para ello veamos los datos del
censo, algunas y llamativas conclusiones, y por supuesto saquemos las nuestras:

Cada vez ms extranjeros compran tierra en Uruguay.
Desde 2005 se viene verificando un fuerte aumento del precio de la tierra.
Los niveles de pobreza han descendido pero an se mantienen en niveles
altos.


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Los indicadores macroeconmicos siguen mejorando luego de la crisis del
2002.
El desempleo contina a niveles no deseados, y el pas se est despoblando.

Con los datos vistos al da 9 de diciembre de 2011, concluimos que nuestra
poblacin mantiene niveles prcticamente estticos de crecimiento. Tomando como
referencia los datos parciales sobre el departamento de Montevideo, podemos ver que en
muchos mbitos del gobierno se habla de crisis habitacional, se crea el Plan Juntos, la ANV
lanza una serie de beneficios para estimular la construccin, el MVOTMA afecta parte de
su presupuesto para llevar a delante polticas de erradicacin de asentamientos al igual
que la IM y los datos muestran que existen a razn de 2,45 personas por vivienda. Que
existen 50.603 viviendas desocupadas, lo que dara en la misma proporcin, solucin a
123.977 personas, facilitndoles un techo.
No podemos disgregar ms esos nmeros, porque deberamos comprender y
definir claramente que es para el INE una vivienda; porque puede ser multifamiliar,
irregular, no tener los mnimos servicios necesarios, etc. etc. etc. No mencionemos
precios, ni pensemos en tipo de ocupacin, alquiler, propia, agregados, usuarios,
ocupantes, etc.
Ahora, cmo afecta estas conclusiones en el mercado inmobiliario?
Por un lado se dice que los precios de los alquileres estn por las nubes, sin
embargo sabemos que existen los inquilinos.
El porcentaje estimado de la poblacin nacional que arrienda se ubica actualmente
en el entorno entre el 15% y 18%. Resulta que en el pas existen aproximadamente unos
80.000 contratos de arrendamiento (contando inclusive a aquellos que NO tributan IRPF) y
que carecen de sujeto obligado para su retencin y tributacin; en el interior ese
porcentaje disminuye, pero nunca es inferior al 12%. Cifra que actualmente se maneja; si
dividimos al Uruguay en (4 zonas) la regin que se ubica al Noreste del pas, donde resulta
que el porcentaje de propietarios asciende a casi un 92%.
Debiendo resaltar que en las otras zonas con la excepcin de Montevideo y
Maldonado, se mantiene esos porcentajes de referencia. El hecho de no incluir a esos
departamentos en esta zonificacin, est determinado por la irregularidad de los datos, as
como de la importancia o afectacin relativa que tiene el alquiler por temporada, y la
informalidad de dichos mercados. Este clculo de porcentaje est referido al registro
existente y se limita al arrendamiento de casa habitacin, excluyendo el segmento de
oficinas, consultorios, locales comerciales, industriales, otros destinos, etc. Es un registro
parcial ya que una parte del mercado todava no est referenciada por datos estadsticos
referidos a tributacin en DGI.
Nos preguntamos entonces A cunto asciende el costo global anual que se
genera por una finca arrendada, en promedio?
Para establecer una forma de clculo vlida, consideremos que la variacin en los
alquileres expresados en UI durante 2009, result similar a la experimentada por los
precios de las compraventas en rgimen de Propiedad Horizontal en esa unidad de cuenta
en igual lapso.


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Esta similitud se verifica para la globalidad de los barrios de la capital mientras que
al comparar caso a caso se observan diferencias entre la variacin de los alquileres y los
precios de compraventa, siempre medidos en UI. Por lo tanto es fcil deducir que la misma
variacin se da en el importe de los alquileres solicitados, en relacin al precio de compra
de cada unidad habitacional, deducindose de igual manera que el alquiler es proporcional
al valor del inmueble, y por lo tanto la renta, llmese neta, lquida o bruta.
En base a esta primera impresin, caera por la borda el razonamiento; de que la
subdivisin de la inversin destinada a la compra de inmuebles para renta, sera ms
rentable que la concentracin de la inversin en una sola opcin.
El ratio alquiler/ingreso se ubic en 19,6% a nivel nacional en el promedio de 2009,
mientras que el ratio cuota/ingreso se ubic en 12,2% en igual perodo. Resulta claro
entender de estos datos del INE que los interesados en alquiler estaran dispuestos a
sacrificar hasta casi un 20% de sus ingresos en solucionar su problema habitacional, lo que
significa que el retorno esperado es an mayor a la inversin; a diferencia de lo que las
mismas personas haran para comprar su vivienda, siempre y cuando sta sea financiada,
lo que disminuye el retorno esperado de los que invierten para vender a corto plazo. O
sea, en el pasamanos y ni mencionemos los importantes descuentos que significara la
tributacin por IRPF a esa ganancia; por el incremento patrimonial, diferencia entre
precio de compra y precio de venta.
En ese marco, se observ un primer grupo de cinco barrios (Cordn, Pocitos,
Centro, Unin y Ciudad Vieja) donde se aglutina el 24% de la poblacin de inquilinos de
Montevideo. Dicho porcentaje en promedio tienen un ratio de 22,5%. Posteriormente se
ubican 11 barrios que concentran el 26% del total de inquilinos y el ratio en este grupo se
situ en 22,8%. Lamentablemente el resto de los barrios de Montevideo, tiene poca o nula
incidencia en relacin a la significancia de datos, lo que sugiere que las inversiones
inmobiliarias con destino a renta en otros barrios a excepcin de los mencionados, deben
estar sumamente condicionadas a la actividad e intuicin personal y por qu no decirlo
bajo la gua profesional de un Operador Inmobiliario; y no al impulso empresarial de
inversores, ya que los percentiles indicativos desestimulan una inversin justificada en
un anlisis de riesgo.
Discriminando por tipo de vivienda se aprecia que las mayores subas en los
contratos nuevos se observaron en el caso de los edificios de renta (17,4%) y en las casas
(16,1%), mientras que los inmuebles del tipo propiedad horizontal aumentaron en un
porcentaje menor: 12,2% en promedio. Resulta que ya estn sobre preciados, por eso el
aumento es menor.
Entonces cmo invertir? Si dejamos que la opcin digital, tome las riendas de
nuestra inversin, lo haramos en la bolsa de valores, pero por qu invertimos en
ladrillos? Porque es mucho mejor, ms rentable, ms tranquilo y adecuado a nuestra
expectativa de futuro. La tradicin latina. La que debe de asegurar su techo!
Por lo tanto cabe preguntarse: Qu factores deben de influir entonces?
Concentracin del riesgo.
Ocupacin.
Segmento de ataque.


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Hasta ahora se han descrito la concurrencia de factores exgenos a la hora de la
eleccin del tipo de inversin inmobiliaria, intentaremos describir que factores concurren
a la hora de determinar el tipo de renta que de dicha inversin resulta.
A modo de ejemplo y en una descripcin taxativa, tenemos:
1. Contribucin Inmobiliaria, Impuesto de Primaria, IRPF, Impuesto al
Patrimonio si corresponde, etc.
2. Variables Econmicas (Micro y Macro) Tasas de inters, inflacin, bonos,
situaciones externas, mercado.
3. Dems tributacin relacionada con la Actividad Empresarial.
4. Tipo de cambio, o moneda utilizada.
5. Situacin regional. Secreto bancario, Lavado de activos, dificultades para
ingresar capital, fondos de inversin, figuras jurdicas para invertir.
6. Evolucin histrica y expectativas de futuro en torno al mercado de
arrendamientos.
7. Inyeccin de capitales externos.
8. Estimulacin por medio de leyes que favorezcan la inversin en renta.
9. Anhelos de los pobladores, habitantes o consumidores de estos productos.
10. Crecimiento demogrfico.
Al respecto debe de concluirse que el tipo de inversin inmobiliaria para realizar
este tipo de estudio o anlisis de renta, est influido por el comparativo analtico de una
inversin a mediano o largo plazo, donde el capital invertido tenga una expectativa de
retorno comparable a bonos soberanos, y teniendo como paramtricas que inciden
fuertemente tales como lo son: riesgo pas, e inflacin proyectada. Tomndose como
referencia valores en moneda constante.
As que decidamos por nosotros.
Como resultado parcial sabemos que tenemos ms de 50.000 viviendas vacas
Consideremos por un instante las tierras en manos del Estado. Sus aproximaciones de
valor Difcil! IMPOSIBLE!
Total
Locales
Total
Viviendas
Viviendas
Desocupadas
Viviendas
Ocupadas
Hogares Hombres Mujeres
Total
Personas
65.370 484.307 50.603 433.704 449.335 549.497 638.444 1.187.941
O sea, para quin estamos construyendo?
Sera muy fcil de nuestra parte seguir aumentando la incentivacin para la
construccin, pero Cul sera el resultado lgico de un mercado sobre estimulado?
Viviendas vacas por doquier, carentes del mayor de los sentidos urbansticos en
cuanto a su integracin territorial, un desaprovechamiento irracional de recursos, con
concentracin inadecuada de poblacin y ms marginacin. Porque los precios y las
tentaciones sobre ellos, no estn orientados hacia el consumidor, sino a la satisfaccin de
esa economa de segunda lnea, la digital. Donde sea el balance el que dictamine si estn
bien gastados los dineros, si los nmeros cierran est todo bien. Pero bamonos con un
viso de realidad, y descubramos que ms nos queda por hacer.


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Orientar el recurso hacia la calidad, aprovechando al mximo el recurso
tecnolgico y brindando confort a quienes pueden pagarlo, y no vendiendo simplemente
la locacin, o sea ubicacin; por la calidad inmobiliaria. Y basta hacer unas simples cuentas
para considerar esto un gravsimo error en una economa de primera generacin, y no la
digital.
Para muestra vale slo un botn. En Hong Kong los valores inmobiliarios son
calculados sin la intervencin del hombre, est todo bajo el control digital. Ahora veamos
que costo tiene la tierra, en ese lugar y comparemos mentalmente el costo en nuestro
pas. Habremos sido capaces de imaginarnos por un instante esos nmeros en nuestras
cabezas?
Calculemos por un instante el costo de construir.
Tomemos valores de construccin de buena categora y con muy buena
terminacin, el costo del metro cuadrado expresado en dlares asciende
aproximadamente a unos US$ 2.250,00 (dlares estadounidenses dos mil doscientos
cincuenta) Ahora construyamos una vivienda tipo de unos 90 m
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lo que nos da un costo
total de US$ 202.500.- a eso le tenemos que agregar todos los costos asociados
(honorarios profesionales, terreno, seguros, etc.) y resulta un nmero por dems
llamativo, que en un lenguaje por dems llano y conciso; estara al alcance de unos pocos.
Ahora simplifiquemos an ms estos nmeros.
Hagamos una refaccin de viviendas usadas en lugares con todos los servicios,
Escuelas, transporte, centros recreativos, etc. Valdr lo mismo? Pues debemos de
suponer que no. Que debera calcularse a razn de la mitad de esos valores, sin costos
agregados. Entonces: no sera conveniente reparar o incentivar la recuperacin del stock
habitacional por medio del prstamo a propietarios individuales, lo que redundara en un
beneficio general, por dems conveniente para el Estado. Recuperando fincas en lugares
cntricos, regularizando situaciones por dems engorrosas y de difcil solucin si no se
incentivan por medio de programas especficos.
Por lo tanto en un futuro no muy lejano, el mercado inmobiliario estar viendo a
travs de un monitor, solamente los indicadores de mercado, en la bsqueda de
encontrar su solucin habitacional, transformando a la vivienda en un simple moneda de
cambio, desencontrndose definitivamente de su ms profundo significado, el de ser
refugio para el afincamiento del individuo en una sociedad. Trabajando desde el ter
sin contacto humano.