CNCiv., en pleno, marzo 26-985. - Alvear 1850, S. R. L. c.

Taub, Luis



Buenos Aires, marzo 26 de 1985.

Cuestin: "Si la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en
los trminos de la ley 13.512, hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien
al rgimen de prehorizontalidad inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la
Propiedad que prev la ley 19.724". La mayora, en forma impersonal, dijo:

I - La imposicin del otorgamiento de la escritura pblica prevista en los arts. 1 a 3 de la
ley 19.724 e inscripcin de ella en el Registro de la Propiedad (su art. 4), puede ser
considerada "carga" en tanto el propietario de inmueble no haya celebrado con un
adquirente un contrato individual referido a una de las unidades del edificio a construirse,
o en construccin, destinado a su enajenacin o adjudicacin a ttulo oneroso por el
rgimen de propiedad horizontal. Hasta all no existe relacin jurdica especfica del titular
del dominio frente a persona determinada por lo que, de darse este supuesto, la retraccin
prevista en el art. 6 o la desafectacin que establece el art. 7 resultan actos unilaterales
enteramente librados a la nica voluntad del afectante. En cambio, cuando se ha celebrado
un contrato individual sin el previo otorgamiento de la escritura de afectacin, esa carga
se convierte en obligacin que, si bien de fuente legal, integra la relacin jurdica
individualizada incorporndose al plexo contractual. En efecto, no es dudoso en el estado
actual de la ciencia jurdica que el contrato incluye tanto lo que es materia de declaracin
expresa de voluntad comn de las partes, como las normas imperativas del ordenamiento
y aun las supletorias vigentes al tiempo de su celebracin (directiva del art. 3, Cd. Civil,
"in fine", texto segn la ley 17.711); lo que evita -en el caso- entrar a discurrir si existen o
no diferencias entre interpretacin e integracin (sobre el particular: Fernando Lpez de
Zavala, "Teora de los contratos. Parte General", t. I, ps. 250/252). Incorporada al contrato,
por determinacin legal, la norma imperativa, aquella carga genrica que no tena
correlatividad en una pretensin acordada a sujeto determinado, pasa a constituir una de
las tantas obligaciones que conforman la relacin individualizada, y legitima activamente
al adquirente por boleto, como sujeto pretensor, a exigir del enajenante o prometiente de
venta de una unidad el cumplimiento de aquel deber jurdico antes omitido, que de
genrico que era pas a ser especfico ante el acreedor del otorgamiento de la escritura de
afectacin. Obligacin -esto es deber jurdico particularizado, de contenido patrimonial y
entre sujetos determinados- que se complementa con otra: la de inscribir el contrato
individual (art. 12, ley de prehorizontalidad). Ello explica que, de intentarse la
desafectacin despus de celebrado un contrato de enajenacin o promesa de venta de
una unidad, ella no quede librada a la sola voluntad del propietario afectante y que ste
deba cumplir los recaudos de resolucin o rescisin de los contratos registrados y
asegurar las restituciones debidas a los adquirentes frustrados (arts. 6 y 7 de la ley).

II - La falta de otorgamiento de la escritura de afectacin, al tiempo de celebrarse un
contrato individual, ha sido considerada en el plenario del 28 de febrero de 1979 ("Cotton
c. Tutundjian", Rev. LA LEY, 1979-A, p. 527; E.D., t. 82, p. 141; J. A., 1979-I, p. 559) como
configurativa de mora del vendedor que le impide exigir el cumplimiento de las
obligaciones correlativas del comprador o pedir la resolucin del contrato. En cambio, se
ha juzgado que por ausencia de plazo legal, la obligacin de inscribir el contrato individual
no coloca automticamente en mora al vendedor y precisa requerimiento del comprador a
tal efecto (sala C, E.D., t. 87, p.290). Como no est en revisin en el presente la doctrina del
plenario mencionado, ella constituye una fuente del derecho -norma individual
generalizada- que constrie al intrprete dejndole slo la posibilidad de salvar su opinin
adversa en caso de no compartir esa interpretacin obligatoria (art. 303, Cd. Procesal). El
propio plenario "Cotton" adelanta la posibilidad de que esa mora sea redimida o purgada
por el deudor de la obligacin imputablemente retardada, al condicionar el impedimento
de accionar que impone a quien prometi en venta sin haber cumplido la obligacin legal
de afectar el inmueble al estado de prehorizontalidad al hecho de no haber intentado
"redimir o purgar su estado de mora" (voto de la mayora en forma impersonal, primera
cuestin). La idea fundante es fcilmente explicable: toda mora es, por excelencia,
situacin transitoria; uno de los elementos integrantes de ese estado es la subsistencia de
la posibilidad de cumplir en inters del acreedor, denominada por la teora alemana
contempornea "recuperabilidad de la prestacin" (Justus Wilhelm Hedemann, "Tratado
de derecho civil", vol. III, "Derecho de obligaciones", traduccin de Jaime Santos Briz,
Madrid, 1958, Ed. Revista de Dereche Privado, p. 177) y es el que sirve para diferenciar la
mora -conceptuada como incumplimiento relativo, transitorio pero todava posible- del
incumplimiento absoluto o definitivo que es el que adviene tanto por imposibilidad de la
prestacin imputable al deudor cuanto por la desaparicin o desvanecimiento del inters
del acreedor en la recepcin de un pago tardo. Esta distincin, corriente en la doctrina
universal (Jorge Giorgi, "Teora de las obligaciones en el derecho moderno": vol. II, n 45,
ps. 88/89; Ed. Reus S.A., Madrid, 1928; Lodovico Barassi, "La teora generale delle
obbligazioni", vol. III, p. 247 y en esp. ps. 253/8; Milano, 1948, Dott. A. Giuffr; Andreas
Von Thur, "Tratado de las obligaciones", traduccin de W. Rocs, vol. II, p. 112, Ed. Reus
S.A., Madrid, 1934; Jos Castn Tobeas, "Derecho civil espaol, comn y foral", p. 148; 9
ed., Madrid, 1958; Jess Cardenal Fernndez, "El tiempo en el cumplimiento de las
obligaciones", p. 46; Ed. Montecorvo, Madrid, 1979; Jos Ignacio Cano Martnez de Velasco,
"la mora", ps. 19 y sigts., Editoriales de Derecho Reunidas, Madrid, 1978, ha sido seguida
en las ms recientes investigaciones de la doctrina nacional (Mariano Gagliardo, "La mora
en el derecho civil y comercial", ps. 18/20, Ed. Abeledo-Perrot, Buenos Aires, 1979;
Ernesto Clemente Wayar, "Tratado de la mora", p. 80 en adelante, Ed. Abaco, 1981; Ren
Padilla, "La mora en las obligaciones", ps. 49/59, Ed. Astrea, 1983). Cuando se trata de
falta de otorgamiento de la escritura de afectacin, o de falta de inscripcin del contrato
individual, la mora de la parte vendedora deja subsistente la posibilidad de cumplir
despus en el inters del comprador, supuesto en el cual a la prestacin retardada habrn
de adicionarse los daos moratorios como obligacin accesoria de fuente legal; empero,
como la mora del vendedor es, a su vez, causal de resolucin del contrato que puede hacer
valer la parte compradora, esta posibilidad queda sujeta a la opcin del acreedor de la
obligacin retardada en cuanto a la suerte futura del contrato; de optar ste por la
resolucin, ya no sera posible la redencin del estado de mora porque el contrato se
habra extinguido por causal imputable a la parte hasta entonces morosa a cuyo cargo
quedara el resarcimiento de los daos, no ya moratorios sino derivados de la resolucin.

III - Para poder purgarse la referida mora es necesario que el deudor realice, antes de la
comunicacin de la voluntad de resolver por parte del comprador, la misma prestacin
que ha retardado, esto es el otorgamiento de la escritura de afectacin al sistema de
prehorizontalidad o, en su caso, la inscripcin del contrato individual oportunamente
omitida pese al requerimiento del comprador. Ambas situaciones son de diversa
configuracin, porque para el otorgamiento de la escritura de afectacin no se requiere la
cooperacin del comprador y queda librada a la sola actividad del todava titular del
dominio del inmueble a afectarse; en cambio, la inscripcin del boleto individual puede
requerir la cooperacin del comprador desde que el Registro exige que el instrumento
privado contenga adveracin notarial de las firmas de las partes. Por consiguiente, la
purga en el primer caso consistir en el pago de la obligacin; para el segundo, puede
bastar una oferta real consistente en el requerimiento de cooperacin para la adveracin
omitida, todo segn los hechos que se den en cada caso particular. Son hiptesis que se
resuelven por aplicacin de principios generales. La hiptesis motivo de esta convocatoria
es otra. Presupone que quien comprometi en venta mediante boleto una unidad de un
edificio a construirse o en construccin y qued constituido en mora por no otorgar la
escritura de afectacin o por no haber inscripto el contrato individual no obstante haber
sido interpelado para que lo hiciese, sigue sin pagar la obligacin no cumplida en su
momento aunque inscribe el reglamento de copropiedad y administracin que da al
edificio estado horizontal segn la ley 13.512. Vale decir, insiste en su propsito de no
cumplir la obligacin debida, que es la que lo dej incurso en mora, y se coloca en
situacin de ofrecer el pago de otra obligacin, la de escriturar la unidad a favor del
adquirente, que puede estar prevista en el instrumento privado vinculante. Un
razonamiento puramente lgico-abstracto parecera indicar que si la "prehorizontalidad"
es un estado previo al de "horizontalidad", alcanzado ste se agotara aqul y perdera
virtualidad la mora ocurrida con anterioridad a la inscripcin del reglamento de
copropiedad y administracin. Por consiguiente, pese a que quien fue moroso se
sustrajese al pago de la obligacin causante de su mora -la afectacin al rgimen de
prehorizontalidad o, en su caso, la inscripcin del boleto-, redimira esa mora con un acto
suyo posterior y distinto -la inscripcin del reglamento-. Con esta comprensin, todo el
rgimen de orden pblico de la ley de prehorizontalidad, cuya finalidad tuitiva de los
derechos de los compradores est fuera de discusin, quedara al arbitrio exclusivo del
enajenante que quiera cumplir sus disposiciones; de no querer hacerlo, le bastara otorgar
boletos no adaptados a sus prescripciones, construir con lo recaudado y dividir en
horizontal sin que la proteccin perseguida por el legislador llegase a ser efectiva. Para
esta mayora, no es esa la comprensin del derecho vigente. Prehorizontalidad y
horizontalidad no constituye, no obstante sus respectivas denominaciones,
compartimientos estancos consecutivos de manera que la inauguracin del segundo deje
clausurado el anterior. Se lo demuestra con la verificacin de que algunos de los efectos de
la prehorizontalidad subsisten durante el estado horizontal. En una primera aproximacin,
se advierte que existe una norma que contiene una previsin concreta que es de una
elocuencia indiscutible. En efecto, la ley 20.276 (ADLA, XXXIII-B, 1394), que en su art. 1
excepta de las disposiciones de la ley 19.724 a distintos supuestos, en el inc. d) excluye a
los "edificios ya afectados o que se afecten al rgimen de la ley 13.512 dentro de los 90
das de la publicacin de la presente, y los que lo sean en lo sucesivo sin haberse
comercializado una o ms de sus unidades". Esta norma, indica a "contrario sensu", que no
se excluyen del sistema de prehorizontalidad, aquellos supuestos en que antes de la
afectacin en propiedad horizontal se hubieran comercializado una o ms unidades.
Cuando se ha otorgado un boleto -que implica, obviamente, comercializacin de una de las
unidades- tal exclusin no procede porque, de admitrsela, se estaran cercenando
derechos de los adquirentes que el propio legislador quiso fueran de orden pblico y el
anterior plenario de este tribunal declar irrenunciables. Si se pensara que la
interpretacin propuesta -estrictamente apegada a la ley 20.276-, podra resultar excesiva,
se olvidara que existen en la misma ley 19.724, distintos preceptos que prolongan su
operatividad en la etapa especfica del estado de propiedad horizontal, lo que justifica que
el nacimiento de dicho estado no supere el incumplimiento con lo normado por aquella
ley. Hay distintos artculos que demuestran la necesidad de satisfacer sus extremos para
resguardar el inters de los particulares, incluso en la etapa final de la escrituracin de la
unidad, slo posible con la previa o simultnea afectacin al estado de propiedad
horizontal (art. 2 del decreto reglamentario de la ley de propiedad horizontal 18.734/49).
El art. 2 de la ley 19.724, en cuanto se ocupa de la necesidad de establecer en la escritura
de afectacin al sistema de prehorizontalidad referencias sobre el "estado de ocupacin
del inmueble" y sobre la "inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones",
resguarda intereses del adquirente que subsisten aun despus del sometimiento a la ley
13.512, pues le aseguran que no existirn sorpresas al respecto. El art. 4 expresa que "la
enajenacin total o parcial del inmueble a terceros no afectar los derechos de los
adquirentes de unidades cuyos contratos estn registrados en la forma prevista en el art.
12", o sea, que se da la tnica de que la inexistencia de tal registracin -imposible si no se
cumpli con la afectacin a la prehorizontalidad-, expone a los adquirentes a riesgos que
no se evitan con el mero y directo sometimiento a la ley 13.512, pues aun frente a la
posibilidad de escriturar la unidad a la que habilita esta afectacin, quedara en pie la
posibilidad de la enajenacin total o parcial del inmueble a terceros, desbaratndose los
derechos de los adquirentes. Tambin el art. 4 prev que la afectacin a la
prehorizontalidad impide gravar el inmueble en forma distinta a laregulada por la ley
19.724, lo que demuestra que la omisin destruye las tutelas legales al respecto. Otras
disposiciones de la ley de prehorizontalidad en derredor de la constitucin de gravmenes
como la hipoteca, los arts. 2, "in fine", 10, "in fine", 13, inc. f, y 19 a 23, suficientemente
protectoras o no (conf. Gatti, Edmundo y Alterini, Jorge H., "Prehorizontalidad y boleto de
compraventa", ps. 112/13, 123/24, 128/35, ed. 1981), revelan de cualquier modo que su
incumplimiento priva al adquirente de todos esos resguardos, que como se infiere
claramente de sus propios textos gravitan an en la etapa de la ley 13.512. Los arts. 13 y
14 sobre las especificaciones impuestas en los boletos y su redaccin, y en particular en
torno al sistema de reajuste del precio (art. 15) podran eludirse con el simple "modus
operandi" de otorgar un boleto antes del estado de propiedad horizontal, invocndose la
subsiguiente afectacin a ese estado (ver precedente de la sala C, del 2 de setiembre de
1982, L. 281.377). Igualmente, la severa responsabilidad descargada sobre los
intervinientes en los contratos por el art. 16, en tanto los responsabiliza solidaria e
ilimitadamente por la restitucin de las seas o anticipos recibidos, sin perjuicio de su
responsabilidad penal, podra cuestionarse sin la afectacin a la ley 19.724, lo mismo que
las reglas del art. 24 en cuanto a la ejecucin del inmueble y tambin las del art. 25 para la
designacin de administrador provisorio al terminarse la construccin. Por cierto, que
todas estas disposiciones de la ley de prehorizontalidad son aplicables a las ventas al costo
o por administracin, por remisin del primer apartado del art. 29 de ese ordenamiento,
sin perjuicio de atender tambin a las previsiones especficas de los arts. 29 a 32, en
general inaplicables si la obra fue terminada. Todo esto indica que, por determinacin
legislativa, la preexistencia de un boleto respecto de la inscripcin del reglamento de
copropiedad y administracin efectuada con posterioridad, reclama la proteccin del
rgimen de prehorizontalidad que no queda descartado con esa inscripcin posterior. Por
tanto, la mora incurrida anteriormente no queda purgada por este conducto.

IV - Es necesario recordar ciertas lneas de pensamiento que muestran la necesidad de
cumplir estrictamente con la ley de prehorizontalidad, lo que ya fue destacado por este
tribunal -aunque en composicin parcialmente distinta- en el plenario antes citado
Otorgar el boleto de compraventa sin el mentado requisito previo significa colocarse en
abierta rebelda contra una disposicin legal imperativa, cuyo propsito tuitivo motiva
que los tribunales deban emplear la mayor energa para exigir su cumplimiento. Por otro
lado nadie desconoce que se vive una poca de contratos de adhesin y de transacciones
masivas, en la que para llegar a la vivienda se firman prcticamente sin leer las llamadas
clusulas generales. Cuando el legislador de nuestro tiempo capta esta situacin, y dicta la
ley 19.724, es indudable que tiene como mira la proteccin de la parte ms dbil del
contrato. Por ello el juez no puede desproteger al adquirente. Todo lo expuesto, en modo
alguno significa desconocer que en ciertos casos ese adquirente pueda haber cado, a su
vez, en una actitud que signifique o pueda significar un ejercicio abusivo de su derecho.
Ello no se niega, pues siempre cabe la aplicacin del art. 1071 del Cd. Civil, que es una
norma general. Esto puede ocurrir, segn las circunstancias particulares de cada caso,
cuando el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y la
escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho
a resolver el contrato. Pero en tanto no se d esta especialsima situacin, la correcta
interpretacin del tema propuesto en la convocatoria ser la expuesta en los
considerandos que anteceden. Ese criterio encuentra tambin apoyo en un sistema
interpretativo ya puesto de manifiesto por este tribunal -en composicin parcialmente
distinta- en un plenario anterior. All sostuvo la mayora que el juez debe inspirarse en las
valoraciones que orientaron al legislador y que ste adopt con criterio determinante de
sus normas. La valoracin llevada a cabo por el legislador, debe prevalecer sobre la
valoracin individual que el juez pudiere hacer segn su personal criterio. El juez debe
desarrollar los criterios axiolgicos que inspiraron a la ley, conjugndolos con los
intereses particulares en juzgamiento. En suma, debe proteger la totalidad de los intereses
que el legislador ha considerado dignos de proteccin, y en el grado y jerarqua en que
ste ha estimado que deben ser protegidos (conf. Recasens Siches "Jurisprudencia
alemana de intereses", Enciclopedia Jurdica Omeba, T. XVII, p. 621, sus transcripciones y
citas).Cumple, en definitiva, y desde tal punto de vista, recordar las motivaciones que han
llevado al legislador a plasmar las soluciones que da en la ley (conf. CNCiv., en pleno, c.
256.676, "Caja de Jubilaciones, Subsidios y Pensiones del Banco de la Provincia de Buenos
Aires c. Juan", del 21/3/80, Rev. LA LEY, t. 1980-B, p. 123; E.D., t. 87, p. 248; J. A., 1980-II, p.
128).

V - Por ltimo, a juicio de esta mayora no es incompatible con el estado horizontal
alcanzado con la inscripcin mencionada en la convocatoria la simultnea o ulterior
afectacin al rgimen de prehorizontalidad. Y si lo fuese, se tratara de todos modos de una
imposibilidad generada por acto imputable a la parte morosa que no extinguira por
imposibilidad de pago la obligacin causante del estado de mora (art. 889 del Cdigo Civil,
norma que consagra -entre otras la "perpetuatio obligationis"- como efecto de la mora).
Quedara, as, transformada la mora en incumplimiento definitivo, con los efectos
imputados a esta nueva situacin jurdica.

VI - Por lo expuesto y como doctrina legal obligatoria (art. 303, Cd. Procesal), se resuelve:
La posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos
de la ley 13.512, no hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al
rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la
Propiedad que prev la ley 19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente
la entrega de la posesin y escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el
comprador no tuviese derecho a resolver el contrato. La doctora Manuela T. Estevez Brasa
no firma por hallarse en uso de licencia (arts. 26 dec.-ley 1285/58 y 109, Reglamento para
la justicia nacional en lo civil). Las vocalas 6 y 10 se encuentran vacantes. - Jorge H.
Palmieri. - Jorge H. Alterini. - Alberto J. Bueres. - Jos A. Martn de Mundo (en disidencia). -
Eduardo A. Zannoni (en disidencia). - Jorge Escuti Pizarro (en disidencia). - Rmulo E. M.
Vernengo Prack. (en disidencia y por sus fundamentos). - Santos Cifuentes (con ampliacin
de fundamentos). - Agustn Duraona y Vedia. - Carlos Ambrosioni (en disidencia). -
Osvaldo D. Mirs (en disidencia parcial y por sus fundamentos). - Mario Calatayud (en
disidencia parcial y por sus fundamentos). - Gustavo Bossert (con ampliacin de
fundamentos). - Ana Mara Conde. - Moiss Nilve. - Ricardo Burnichn. - Roberto E. Grecco.
- Leopoldo Montes de Oca. (Sec.: Jos M. Scorta).

Disidencia. Los doctores Zannoni, de Mundo, Escuti Pizarro y Ambrosioni dijeron:

I - El anlisis de todo problema jurdico implica, desde la perspectiva jurisdiccional, un
adecuado anlisis de los hechos que provocan el conflicto de intereses. Y suele suceder que
ese anlisis de hechos exige abarcar una cronologa de sucesos que, en conjunto, captan la
situacin jurdica planteada. Este planteo inicial es inherente al problema que suscita la
cuestin sometida a pronunciamiento plenario de la Cmara. Estamos reunidos para
resolver si la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los
trminos de la ley 13.512 hace o no inaplicables los efectos de la falta de afectacin del
bien al rgimen de prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el
Registro de la Propiedad que prev la ley 19.724. Resultara engaoso que, como jueces,
realizramos el anlisis de la cuestin recorriendo la cronologa de los sucesos que
presupone, tal como los hechos se suceden en el tiempo material. Esta cronologa temporal
es ms o menos as: el propietario de un terreno o una empresa que se propone construir
o est construyendo un edificio para enajenar sus unidades o pisos, a ttulo oneroso, por el
rgimen de la propiedad horizontal; este empresario o propietario ofrece en venta los
pisos o unidades, celebra promesas de venta, boletos de compraventa, e incorpora al
circuito financiero de la obra las sumas que los compradores abonan a cuenta de precio;
ms tarde, terminado el edificio, se inscribe el reglamento de copropiedad y
administracin; finalmente, se escrituran las unidades en favor de los compradores, que, a
su vez, integran el consorcio de copropietarios. He aqu, sucintamente, la cronologa del
tiempo material. Ocurre que el derecho positivo ha dotado a esta relacin negocial de una
especial proteccin en favor de esos adquirentes de unidades a construirse o en
construccin. La ley 19.724, denominada de "prehorizontalidad", permite que los
contratos que se celebran para la adquisicin de esas unidades trasciendan el efecto
relativo de cualquier contrato y se constituyan en ttulos de un autntico "ius ad rem".
Porque, ciertamente, adems del vnculo contractual que origina la promesa de venta, el
boleto, la ley 19.724 incorpora positivamente el dato de la oponibilidad de ese vnculo
contractual a terceros, siempre y cuando se cumpla con la afectacin del inmueble en que
se construir o se est construyendo el edificio. Con lo que dota al derecho de crdito de
un efecto erga omnes que no tendra por la sola fuerza del vnculo contractual (arts. 1195
y concs., Cd. Civil). Este "ius ad rem" o derecho a la cosa crea una situacin jurdica que si
bien tiene por sustento y presupuesto un derecho personal, salta la valla del art. 1195 y
permite oponerlo a terceros. Es la misma situacin que prev el art. 1185 bis del Cd. Civil,
en tanto prescribe que los boletos de compraventa de inmuebles otorgados en favor de
adquirentes de buena fe, son oponibles al concurso o quiebra del vendedor en caso de
haberse abonado el veinticinco por ciento del precio, permitindose que en estos casos el
juez disponga que se otorgue la escritura traslativa de dominio al comprador. Principio
ste al que hace expresa remisin la ley de concursos (ley 19.551), en el art. 150, 2
prrafo. Para que esta proteccin se haga efectiva, la ley 19.724 exige a quien se dispone a
comercializar los pisos o departamentos a construir o en construccin por el rgimen de
propiedad horizontal que, en escritura pblica, haga constar "su declaracin de voluntad
de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia del dominio de unidades por tal
rgimen" (art. 1). Adems obliga al propietario a registrar la escritura de afectacin en el
Registro de la Propiedad con lo que dicho propietario queda inhibido para disponer del
inmueble o para gravarlo en forma no autorizada por la ley salvo previa desafectacin o
retractacin (conf. arts. 4, 6 y 7). Tambin obliga al propietario a registrar los contratos
celebrados con los adquirentes, en el Registro de la Propiedad (art. 12). Pero como todo
este rgimen de publicidad, indispensable para dotar al derecho de adecuada oponibilidad
a terceros, ha sido pensado fundamentalmente en proteccin de los adquirentes de las
futuras unidades, pisos o departamentos, la afectacin y registro de contratos no puede
quedar librada a la sola voluntad del propietario, quien podra -de hecho ocurre- desor su
obligacin. De tal suerte, el art. 12, citado, autoriza a los propios adquirentes a registrar, en
cualquier tiempo, su contrato.

II - El primer conflicto de intereses puede hacerse presente cuando el propietario no ha
afectado el inmueble al rgimen de prehorizontalidad porque entonces los adquirentes se
ven imposibilitados de registrar sus propios contratos, y, consiguientemente, carecen de la
proteccin de la ley. El art. 12, segundo prrafo, establece que "los contratos no
registrados no dan derecho al propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el
enajenante, sin perjuicios de no ser oponibles a terceros". Precisando los alcances de esta
disposicin, el fallo plenario de esta Cmara en "Cotton, Moiss D. c. Tutundjian, Simn"
(28/2/79, E.D., t. 82, p. 141; Rev. LA LEY, t. 1979-A, p. 528 y J. A., 1979-I, p. 559), ha
interpretado que "el propietario enajenante que no ha cumplido con la afectacin del
inmueble al rgimen de prehorizontalidad, y, en su caso, con la inscripcin registral de los
contratos que otorgare con relacin a las unidades, no puede reclamar a los adquirentes el
cumplimiento de sus obligaciones o la resolucin del contrato". De este modo qued fijado
el alcance del 2 prr. del art. 12 de la ley 19.724.

III - Corresponde puntualizar seguidamente que mientras para el propietario enajenante
la afectacin del inmueble constituye una obligacin legal, para el adquirente la
inscripcin de su contrato importa una mera facultad. Pero como este ltimo no podra
ejercer esa facultad si el inmueble no se hallare previamente afectado, deber constituir en
mora al propietario enajenante que no dio cumplimiento a su obligacin para poder
sustraerse al cumplimiento de las suyas, emergentes del contrato o del boleto, y para
poder, en su caso, repeler cualquier exigencia del enajenante. Se est ante un caso
claramente abarcado por el 2 prr. del art. 509 del Cd. Civil, pues se trata -la del
enajenante- de una obligacin que no est sujeta expresamente a un plazo, aunque l
resulta tcitamente de su naturaleza y de sus circunstancias. De tal modo, el adquirente -
como cualquier acreedor de obligaciones de este tipo- debe interpelar al enajenante para
constituirlo en mora. A partir del incumplimiento, habiendo sido requerido, o para la
doctrina legal interpretativa del fallo plenario. Si este modo de organizar la proteccin a
los adquirentes es suficientemente eficaz ante los requerimientos del trfico inmobiliario
es cuestin que no podemos dilucidar aqu. Destacamos, no obstante, que se puede estar
de acuerdo en la perfectabilidad del sistema. No negamos que la tutela al adquirente es de
orden pblico, y, por ende, irrenunciables los derechos que se le confieren. Pero lo cierto y
concreto es que mager la ley, es factible la comercializacin de pisos o departamentos a
construirse o en construccin sin que se cumplan sus disposiciones. Y como ello es posible,
los adquirentes quedan, en los hechos, desprotegidos frente a la enajenacin total o parcial
del inmueble, o frente a terceros que lo embargasen o en cuyo favor el propietario
constituyese gravmenes que luego se ejecutan, o simplemente frente a quien, con
posterioridad, celebr otro contrato sobre el mismo piso o departamento recibiendo la
posesin del enajenante (arg. art. 12, tercer prrafo, ley 19.724), etctera.

IV - Lo que es materia de debate en el presente acuerdo plenario presupone, sin embargo,
una situacin jurdica distinta. La hiptesis parte de considerar que el edificio ya est
construido, que se han matriculado las respectivas unidades o departamentos (conf. art.
13, ley 17.801), y que se ha inscripto el reglamento de copropiedad y administracin en el
Registro de la Propiedad, como lo dispone el art. 9 de la ley 13.512. Y la hiptesis en
cuestin presupone que, con anterioridad, no se inscribi la afectacin del inmueble al
rgimen de prehorizontalidad, y, como consecuencia, tampoco los contratos celebrados
con los adquirentes. Es menester, frente a semejante hiptesis, precisar si el rgimen de la
llamada "prehorizontalidad" sigue o no rigiendo o si, por el contrario, los efectos de la ley
19.724 han quedado agotados y, de entonces en ms, la relacin de los adquirentes con el
enajenante queda aprehendida por las normas generales aplicables a los contratos. Pero
hay algo que no debe pasarse por alto. La hiptesis en anlisis -como ya se dijo- presupone
que con anterioridad no se afect el inmueble al rgimen de prehorizontalidad y que, por
ende, tampoco los adquirentes de unidades -a la sazn ya matriculadas registralmente e
inscripto el reglamento de copropiedad y administracin- gozaron de la proteccin
brindada por la ley 19.724. Es claro, no gozaron de la proteccin, porque no qued
registralmente perfeccionado su derecho a la unidad por falta de afectacin del inmueble,
o por no haberse inscripto los contratos. Siendo as, una primera consecuencia resulta
prstina: los adquirentes han estado "en descubierto" -permtasenos la expresin-,
desprotegidos durante toda la etapa que abarc el lapso de la construccin. Y esto, hayan o
no constituido en mora al enajenante, hayan o no ejercido la facultad que les otorgaba la
norma del art. 12 de la ley 19.724. Que esto demuestra la insuficiencia del rgimen de
proteccin, de acuerdo. Pero ocurre que el supuesto de hecho que contiene el problema a
resolver implica considerar que ya ha quedado superado cronolgicamente, la etapa de
prehorizontalidad, que los pisos o departamentos ya estn construidos y matriculados,
que el reglamento ha quedado inscripto. Si en el nterin, algn acreedor del enajenante
embarg el inmueble, o si el enajenante grav con hipoteca el terreno, o si algn acreedor
ejecuta su crdito contra aqul afectando el inmueble, o si, ms an, el enajenante realiz
nuevos contratos sobre las mismas unidades comprometidas ya con anterioridad, etc., es
indiscutible que los adquirentes no podrn oponer su derecho a la cosa, su "ius ad rem".
Este es, diramos, un "hecho consumado". Si, en cambio, nada de esto ha ocurrido y el
enajenante, no obstante haber incumplido con su obligacin legal de afectar el inmueble al
rgimen de prehorizontalidad -cuando debi hacerlo- y hasta, admitamos, haber sido
constituido en mora por los adquirentes respecto al cumplimiento de dicha obligacin
legal, ha concluido la construccin y est en condiciones de transferir el dominio de los
pisos o departamentos segn lo pactado contractualmente, debemos aceptar que la
situacin jurdica de las partes se desenvuelve en otro mbito. Apuntamos que constituye
un error sostener que, en el caso, el enajenante no ha "purgado su mora". Es que la
posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin, torna al
incumplimiento de la obligacin de afectar el inmueble al rgimen de prehorizontalidad en
un incumplimiento definitivo. Esto impide, de entonces en ms, hablar de mora en el
cumplimiento. Lo que s cabe es analizar si, no obstante aquel incumplimiento, la posterior
inscripcin del reglamento, modifica la relacin originaria.

V - Y es en este punto que debemos llamar la atencin sobre la que, al comienzo,
denominamos la cronologa de los sucesos. Como magistrados, llamados a emitir
pronunciamiento con alcance de doctrina legal no debemos, en una actitud que podra
calificarse de reproche voluntarista, hacer girar la argumentacin sobre lo que el
enajenante debi o no hacer antes. Lo que debe interesarnos es la situacin fctica actual,
aquella que proyecta el conflicto de intereses real -no el que pudo o no existir, y que, de un
modo u otro, resulta ya irremediable porque partimos de la hiptesis de que el enajenante
no cumpli con la obligacin legal-, y cuyos protagonistas son: quien est en condiciones
de transferir el dominio del departamento ya construido, y quien debe correlativamente,
cumplir con las prestaciones a su cargo para obtener en su favor ese dominio. Pues bien: el
conflicto de intereses real, se que est implcito en la cuestin a responder, es el del
adquirente que, no obstante poder obtener el dominio de su unidad en propiedad
horizontal, que incluso puede haber sido requerido por el enajenante para escriturarla,
pretende hacer valer contra ste el incumplimiento de la obligacin de afectar el inmueble
al rgimen de la ley 19.724 a los efectos de sustraerse del cumplimiento de las
obligaciones a su cargo. Invoca, entonces, el 2 prr, del art. 12 de esa ley. Si suspendi sus
pagos durante la etapa de la construccin del edificio -a lo que tena derecho- y si, adems,
constituy en mora al enajenante -lo que pudo hacer-, pretende pagar el saldo de precio
envilecido por la depreciacin monetaria aduciendo que no est en mora -lo que tambin
es verdad-. Y si, frente a semejante actitud, el enajenante que ofrece cumplir la prestacin
a su cargo -entrega de la posesin y transferencia del dominio de la unidad- se resiste a
cumplirla efectivamente y pretende resolver el contrato, volver a la carga el adquirente y
pretender paralizar toda accin de aqul echando mano a la doctrina de "Cotton c/
Tutundjian". Mientras tanto, demandar la escrituracin de la unidad, consignar -o no-
las sumas depreciadas que debe, y se opondr a cualquier reconvencin del enajenante. En
otras palabras, todo un rgimen que ha sido estructurado presuponiendo un edificio a
construir, y para dotar de efectiva proteccin a los adquirentes que, durante el lapso de la
construccin, no pueden materializar su derecho a la cosa, se lo aplica a un momento
distinto y diverso, en que, por el contrario, el edificio ya est construido, las unidades
matriculadas, y, finalmente, el reglamento de copropiedad inscripto. Pero ms grave
todava: se lo aplica a quien est en condiciones de cumplir la prestacin a su cargo y
entregar el bien que constituye el objeto de su obligacin -piso o departamento-
impidindosele exigir, como contraprestacin, las obligaciones a cargo del adquirente. Por
si esto fuera poco, se est aplicando una norma que viene a constituir la sancin al
enajenante por la no afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad, en un
momento en que esa afectacin resulta totalmente imposible, pues, por hiptesis, el
edificio ya est construido y subdividido horizontalmente. La pregunta surge sola: en
beneficio de qu inters legtimo se proyecta el criterio interpretativo? No deseamos
aventurar una respuesta categrica. La mayora en este acuerdo ha contrapuesto criterios
interpretativos que ha calificado de conceptualistas -aludiendo al razonamiento de esta
minora- frente a los criterios que ha considerado realistas o finalistas. Paradjicamente, si
esta contraposicin se presenta con motivo de este acuerdo plenario, es la mayora la que -
involuntariamente- cae en el conceptualismo. Porque en ese afn loable de rescatar todo lo
valioso que trasciende del rgimen de la ley 19.724 -rgimen que, como hemos sealado,
es perfectible- pretende proyectarlo a una situacin jurdica que es ajena a ese rgimen. Si
bien invoca la proteccin de los adquirentes, olvida que stos estuvieron -por hiptesis-
desprotegidos durante todo el lapso de construccin del edificio y, al cabo, de lo que se
trata no es de reprochar el incumplimiento de las obligaciones del enajenante, sino de
tutelar ahora, los derechos y las obligaciones de las partes en base a la relacin contractual
que los vincula. La conceptualizacin del inters del adquirente, lleva inevitablemente, a la
desnaturalizacin de la relacin contractual y al eventual abuso en que, al amparo de una
norma legal -el art. 12 de la ley 19.724-, incurre o puede incurrir precisamente el
adquirente. Por supuesto, la mayora repudia el abuso del adquirente, y al responder
negativamente a la cuestin planteada como tema del acuerdo, deja a salvo la
inaplicabilidad del art. 12 de la ley 19.724 si, al invocarse por el adquirente, ste lo hiciera
excediendo los fines que tuvo en cuenta la ley al establecer la prerrogativa de sustraerse al
cumplimiento de las obligaciones (arg. art. 1071, Cd. Civil). Pero este modo de razonar,
importar, en la prctica, y si se lo aplica de conformidad con las pautas ticas y jurdicas
que constituyen los parmetros del abuso, un modo elptico de dar la razn a quienes
suscriben este voto en minora hoy. Porque, cmo sostener que no abusa quien resiste el
cumplimiento de sus obligaciones frente a quien ofrece cumplir la prestacin a su cargo?

VI - Se ha sostenido que, no obstante la inscripcin del reglamento de copropiedad y
administracin en el Registro de la Propiedad, sigue operando, con virtualidad propia la
proteccin al adquirente que resulta de la ley 19.724. As, por ejemplo, se seala que el
cumplimiento de los extremos que establece el art. 2 en punto al contenido de la escritura
pblica de afectacin permite establecer el estado de ocupacin del inmueble y la
inexistencia de deudas por impuestos, tasas o contribuciones, constancias stas que
tienden a la seguridad del adquirente o futuro adquirente. Esto es verdad. Sin embargo,
como lo dijera el doctor Zannoni en su voto en la causa "Grutsky de Elas, A. c. Corypa, S. A.
C. I. F. I. A. s/cumplimiento de contrato" (sentencia libre de la sala A, nm. 5069 del
17/4/84), "ni las constancias de la escritura de afectacin garantizan que, en el futuro, el
estado de ocupacin se haya mantenido, o que no existan deudas por impuestos, tasas o
contribuciones al momento de la escrituracin, ni su omisin obstar a que, de no existir
ocupantes, deudas o gravmenes, la unidad pueda ser perfectamente escriturada ms
tarde". Pero aunque se pudiera concordar en la necesidad de propiciar una saludable
proteccin al adquirente, esta minora reitera que el supuesto de hecho constitutivo de la
hiptesis del plenario es que no existi afectacin del inmueble. Con lo que no se trata de
hacer digresiones en abstracto sobre la conveniencia, las ventajas y las seguridades que
brinda el rgimen legal de afectacin a prehorizontalidad, sino admitir, sencillamente, que
malgrado su conveniencia y a despecho de las ventajas y las seguridades, el adquirente no
estuvo amparado por l. As, entonces, cuando el edificio ya est concluido e inscripto el
reglamento de copropiedad y administracin no se trata de analizar la relacin de las
partes en base a lo que fue o debi ser, sino a lo que es.

VII - Desde luego que, a pesar de la inscripcin del reglamento, el enajenante puede no
estar en condiciones de cumplir su contrato por diversas causas: sea porque la unidad no
est totalmente terminada, sea porque est embargada, o porque reconoce gravmenes o
embargos o por cualquier otra causa. En supuestos tales rigen, en plenitud, las normas
generales: la exceptio non adimpleti contractus (arts. 510 y 1201, Cd. Civil), resolucin
por incumplimiento (art. 1204), etctera. Pero an ms. La mayora se ha mostrado
preocupada frente al caso en que el adquirente no pudiese ejercer defensas como la
"exceptio", o no pudiese demandar la resolucin por incumplimiento en razn de que, por
cualquier circunstancia, el enajenante no est todava obligado a transferir el dominio -v
gr., vigencia de un plazo, no vencido- y sin embargo pretende compeler al adquirente al
cumplimiento de las obligaciones a su cargo, a partir de la inscripcin del reglamento de
copropiedad y administracin. El supuesto es, sin duda, posible. Pero para proteger a ese
adquirente no es menester aplicar ultra-activamente el rgimen de prehorizontalidad. Si el
edificio ya est concluido, matriculadas las unidades e inscripto en reglamento, y el
comprador o adquirente teme, de entonces en ms, el futuro incumplimiento del
enajenante, est autorizado a suspender el pago del precio. Pero no en virtud del art. 12, 2
prr. de la ley 19.724, sino en razn de lo dispuesto por el art. 1425 del Cd. Civil. Esta
norma, segn la razonable interpretacin que han hecho nuestros tribunales, permitir al
adquirente suspender los pagos -o mantener la suspensin- no slo cuando existiese
peligro fundado de acciones reales que tengan por objeto la unidad, sino, tambin, si ella
reconociese un gravamen -hipoteca- difcilmente redimible (CNCiv., sala D, 7/10/70, J. A.,
10-1971, p. 29), o si teme fundadamente por la perfeccin del ttulo (CNCiv., sala B,
30/10/57, Rev. LA LEY, t. 89, p. 625; sala F, 16/5/63, Rev. LA LEY, t. 111, p. 252), etctera.

VIII - Esta minora, finalmente, se hace cargo de la correcta interpretacin que debe darse
al art. 1, inc. "d" de la ley 20.276, que tambin ha sido aludida por la mayora en apoyo de
su tesis. Se sostiene que no es verdad que una vez inscripto el reglamento de copropiedad
y administracin y afectado el edificio al rgimen de propiedad horizontal no quepa
considerar aplicable el rgimen de la ley de prehorizontalidad. El citado inc. d del art. 1,
ley 20.276, slo excepta de ese rgimen a los edificios que se afecten al rgimen de la ley
13.512, "sin haberse comercializado previamente una o ms unidades". De tal modo, si, en
el caso a estudio existen por hiptesis adquirentes es porque las unidades se han
comercializado y, entonces, ese edificio aunque terminado estara incluido en el rgimen
de prehorizontalidad. Lo que la norma ha dispuesto, en realidad, es que no estn
alcanzados por las disposiciones de la ley de prehorizontalidad, los edificios cuyas
unidades no se comercialicen durante la etapa de su construccin. Por eso alude -es bien
claro- a los edificios ya afectados o que se afecten al rgimen de la ley 13.512, sin que
previamente se hayan comercializado unidades. Pues bien, no es el caso que preocupa en
este acuerdo. Pero si la alusin a la norma se hace para demostrar que es posible afectar al
rgimen de prehorizontalidad un edificio cuyas unidades ya estn matriculadas
individualmente en el Registro de la Propiedad y cuyo reglamento de copropiedad y
administracin ha sido otorgado y tambin inscripto, debera comenzar por demostrarse
que el Registro de la Propiedad admitira inscribir la prehorizontalidad luego de haberse
inscripto la horizontalidad: qu sentido tiene que el enajenante, en ese momento, declare
su voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia de dominio de unidades
por el rgimen de la ley 13.512, cuando el edificio ya est afectado a ese rgimen? Es como
sostener que alguien est obligado a declarar que es su intencin hacer lo que ya hizo.
Parece -al menos no se ha demostrado lo contrario- un contrasentido.

IX - Por estas consideraciones generales, los suscriptos entienden que debe responderse
afirmativamente a la cuestin propuesta para el acuerdo y en consecuencia propician
como doctrina legal obligatoria (art. 303, Cd. Procesal), que el tribunal resuelva que "la
posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de
la ley 13.512, hace inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de
prehorizontalidad e inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad
que prev la ley 19.724". - Eduardo A. Zannoni. - Jos A. Martn de Mundo. - Jorge Escuti
Pizarro. - Carlos E. Ambrosioni. Fundamentos del doctor Vernengo Prack: El reglamento de
copropiedad y administracin y la prehorizontalidad. "Si la posterior inscripcin del
Reglamento de Copropiedad y Administracin en los trminos de la ley 13.512 hace
inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e
inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley
19.724". "No es admisible una interpretacin que equivalga a la prescindencia del texto
legal, si no media debate y declaracin de inconstitucionalidad, pues la exgesis de la
norma, aun con el fin de adecuacin a los principios y garantas constitucionales, debe
practicarse sin violencia de su letra, y de su espritu". (Corte Suprema Nacional, mayo de
1978, E. D., t. 79, p. 187).

I - Introduccin a la prehorizontalidad Se llama prehorizontalidad, a un sistema de
preferencias (art. 3875, Cd. Civil) a favor de los compradores de unidades futuras de
propiedad horizontal, otorgados para resguardar la prioridad de su crdito por
escrituracin contra: a) otros adquirentes; b) acreedores hipotecarios; c) otros acreedores
del vendedor, antes que ste transfiera su derecho real de propiedad horizontal a aqullos.
El origen histrico inmediato en nuestro pas, se origin a raz de los perjuicios colectivos
que causaba la cada en estado de falencia del vendedor; el hecho de hipotecar el edificio
(cuando estaba construido) luego de otorgados los boletos de venta que a su firma estaban
"libre de gravmenes", pero luego el inmueble era ejecutado en block y aquellos que
queran conservar la unidad deban volver a adquirirla en el remate judicial del cobro
hipotecario; el embargo, y pedido de venta poda provenir de otros acreedores del
vendedor, ms peligrosos porque no tenan sus derechos inscriptos en el registro de la
propiedad, ni tenan por qu hacerlo. Los centros ms afectados fueron la Capital Federal,
Rosario y Mar del Plata, donde hubo suficientes casos como para provocar una legislacin
al respecto. Para ilustrar ejemplificativamente el tema, caus algn revuelo el fallo
plenario de la Cmara Nacional de Apelaciones de la Cap. Fed. en lo Comercial que
resolvi: "No procede la demanda por escrituracin de un inmueble, deducida por el
titular del boleto de compraventa, cuando el vendedor, con posterioridad a su
otorgamiento, ha cado en quiebra, aun mediando tradicin y pago del precio" (Lozzi c.
Socha, S. A., quiebra, noviembre de 1967, Rev. LA LEY, t. 128, p. 925). El mismo se fund -
entre otros argumentos- a que el inmueble permanece en el dominio del enajenante an
habiendo firmado boleto de venta, y que careca de lgica que la quiebra, del deudor
empeore la situacin de los acreedores y otorgue efectos jurdicos en su contra, a hechos
que antes de la quiebra eran ineficaces para transferir la propiedad. Ya con anterioridad a
ese fallo, que ilustra elementalmente en qu consiste el problema, haba sido dictado el
dec. 2977 del 6 de marzo de 1959, que someta a la ley 12.830 todo lo que se refiriera a
edificios a dividirse horizontalmente. Se estableca una escritura "pblica declaratoria"
(art. 2) efectuada por el propietario del inmueble parecida a la afectacin de la 19.724,
slo que en su art. 8, estableca que todos los contratos "debern contener una clusula
que subordine su validez a la inscripcin del instrumento en el Registro de la Propiedad".
Luego, viene el dec.-ley 9032 del 10 de octubre de 1963, que simplifica el trmite de la
escritura de afectacin ("escritura pblica declaratoria") al establecer la presentacin
directa del Propietario al Registro de la Propiedad con los recaudos correspondientes. (Es
el mismo temperamento adoptado para el Bien de familia). El estudio de este decreto-ley
puede ayudar a quienes no entienden el tema, porque en el art. 5, ejemplifica las
excepciones a la escrituracin, y a este crdito slo se la anteponen crditos privilegiados:
Embargos o inhibiciones anotados con anterioridad (Ap. 1 del inc. b); embargos
resultantes de juicios entablados por el Fisco, nacional, provincial o municipal (Ap. 2 del
inc. b); crditos embargados del constructor de obra en tanto ste conserve el derecho de
retencin (Ap. 3 del inc. b); y por ltimo, y ya en el apartado c) se establece que los
crditos contra el vendedor con embargos e inhibiciones posteriores a la inscripcin, slo
podrn hacerse efectivas sobre cuotas adeudadas por el comprador o adjudicatario. Es
particularmente significativo que todos estos casos que el dec.-ley 9032 menciona como
excepciones a la escrituracin, son caso de preferencia que por el Cdigo Civil tienen
privilegio sobre dicho crdito. As del constructor, est previsto en el art. 3931
(Preferencia de crditos sobre inmuebles). Las del fisco, es una preferencia legal
establecida por el art. 3879, inc. 2 sobre la generalidad de los bienes del deudor. Los del
primer embargante (dudosa constitucionalidad) est contemplado por la ley local: art. 218
del Cd. Procesal. Las dems preferencias son a favor del vendedor, aun cuando no tenga
hipoteca a su favor por el saldo de precio (art. 3925, y sobre todo el 3926 que se ejerce
sobre terceros adquirentes), 3924 inclusive. Es a estas preferencias, a las que se refiere el
art. 12 de la ley 19.724 si se la interpreta sin mutilar su texto: "En caso de falta de
inscripcin de los boletos (no de la escritura de afectacin) el vendedor pierde el derecho
de preferencia, que tiene contra el adquirente". En cambio el adquirente, conserva todas
las preferencias que tiene contra el vendedor aunque no se las pueda oponer a terceros y
se resuma en una accin por daos y perjuicios... en caso de conflicto de
prehorizontalidad, es decir, disputa de un mejor derecho a la escrituracin de la unidad de
propiedad horizontal. Sirva pues, esta introduccin para tener claro, que la
prehorizontalidad supone un conflicto de hecho entre el adquirente por boleto de una
unidad de propiedad horizontal y terceros adquirentes; terceros acreedores hipotecarios o
de otra ndole y terceros que disputen de alguna manera la titularidad de la propiedad
horizontal a un adquirente con boleto inscripto o no inscripto. Un caso de
prehorizontalidad sera en concreto el citado plenario de la Cmara de Apelaciones en lo
Comercial de la Capital que decidi el mejor derecho de adquirentes con boleto, o los
acreedores de la quiebra, convertidos en terceros compradores de buena fe en un remate
judicial. Lo que tiene que quedar claro, es que la prehorizontalidad, por ms que
establezca directivas generales para confeccionar boletos de compraventa en miras a su
finalidad, para nada afecta el contrato de compraventa celebrado entre las partes, que es
norma para las mismas, actuando como legislacin supletoria (art. 3, Cd. Civil), el Cdigo
Civil en la parte que alude al contrato de compraventa inmobiliaria.

II - La verdad y su investigacin En los "Apuntes sobre el pensamiento" de don Jos Ortega
y Gasset nos recuerda que la verdad se complace en ocultarse. Que los rboles no dejan ver
el bosque, la fronda no deja ver el rbol y as sucesivamente. A la operacin que nos lleva a
encontrarlo bajo sus ocultaciones llamamos "verificar" o adverar, ms castizamente
averiguar. Es hacer patente lo oculto, es desnudarlo de sus velos, descubrirlo. Y esa
manera de estar algo ante nosotros nudificado es su "verdad". Por eso -dice el maestro- es
redundancia hablar de la "verdad desnuda". Sigue diciendo que "el fenmeno de la
ocultacin no es complicado. Consiste, sencillamente, en que el ser de la cosa o, lo que es
igual, la 'cosa misma', la cosa en su 'mismidad' queda tapada por todo lo que tiene que ver
(el destacado es del maestro) con ella pero no es ella. Y nosotros en el itinerario de nuestra
mente hacia la 'cosa misma' comenzamos por tomar 'lo que tiene que ver' 'con ella como si
fuese ella'... "Lo que tiene que ver" con una cosa tiene que ver con ella ms o menos; a
veces tiene que ver mucho. Cuanto ms tenga que ver, peor: ms tenaz ser la ocultacin y
ms tiempo viviremos "confundidos y engaados" (Revista de Occidente, Madrid, 1959, ps.
14 y 15). As el contrato de compraventa de unidades de propiedad horizontal es un dato
del problema de la prehorizontalidad, pero no es el "conflicto de prehorizontalidad" al que
debe aplicarse la ley 19.724. El conflicto entre comprador y vendedor por modalidades
circunstanciales e incluso esenciales, debe ser resuelto por el contrato y la legislacin
supletoria del Cdigo Civil que de ninguna manera desprotege a ninguna de las partes.
Slo hay "caso" de prehorizontalidad, cuando aparece un tercero disputando el dominio o
el crdito por escrituracin al comprador de unidades de propiedad horizontal. En el
primero hay un tema de ndole estrictamente contractual entre partes. En el segundo hay
un problema de preferencias o de privilegios entre disputantes que pueden no haber
contratado entre s: comprador adquirentes versus acreedor hipotecario del vendedor. El
primero pretende que se le escriture la unidad; el segundo solicita que se enajene en
subasta la unidad para poder percibir su crdito, mutndose el dominio. Entre s nunca
contrataron estos contendientes. Otro caso: dos adquirentes con distintos boletos:
disputan entre s sin haber contrato o acto jurdico alguno entre ellos. El derecho civil es
uno, pero la distincin y el desglose de situacin sutiles corresponde a los expertos que, en
ese trance no puede perderse en generalizaciones burdas. Mxime cuando el resultado, es
totalmente disvalioso. No slo se ha violentado el texto legal, sino que se ha transformado
la "prehorizontalidad" en el recurso extorsivo e ilcito del comprador sin conflicto de
"prehorizontalidad", pero que no paga, pero se encuentra que los jueces confundiendo el
contrato de compraventa con el conflicto de acreedores a la escrituracin, le regalan al
comprador incumplidor una mora "esencial" a su favor para legitimar su incumplimiento,
violndose frontalmente con tal desinterpretacin el art. 17 de la Constitucin Nacional y
confiscndole el precio.

III - Los terceros, los contratos, la publicidad La escuela de derecho basada en la
mnemotecnia desarrolla un intrprete dogmtico, que enuncia principios, cita los autores
que los han enunciado, cuanto ms y ms extraos a su ordenamiento jurdico, mejor, y
poco afecto al anlisis de las circunstancias (que considera de menor entidad para resolver
el problema) y con el aparato valorativo considerablemente atrofiado por su falta de uso
atenta la preponderancia mecnica que da a los elementos antes enunciados, que usa
como orculos infalibles y desentendindose totalmente de los resultados, porque para l -
como algunos famosos Clnicos que la especializacin ha barrido- interesa ms la
brillantez del diagnstico, que la cura de la dolencia. (En este caso social). No es pues,
extrao que al errar el rumbo el primero que se aboc al tema de prehorizontalidad sin
haberlo predigerido y sin tener experiencia de su uso en la realidad, haya creado una
tendencia que la escuela asimil y comenz a trabajar de inmediato en aquellas aguas. El
error perdura, mxime que las preferencias y los privilegios no era un tema apto para
memoristas, que se enredaban en las prelaciones. Pero hay ms conceptos que no se
tienen claros, porque no hay bibliografa que se pueda citar como aval de "atrevidos"
razonamientos. La forma nada tiene que ver con la prueba de los actos jurdicos. Menos, de
los contratos. La forma consiste en determinados ritos que hace que el contrato sea
razonablemente oponible a un tercero por contener visos de verosimilitud el principal
hecho oponible. La forma es un contenido de publicidad del contrato. No es cierto que slo
los derechos reales (art. 2505) necesitan de cierta publicidad (posibilidad gnoseolgica de
otros que no son parte) para ser oponibles a terceros. Tambin algunos contratos o
contratos que son lo principal de derecho reales accesorios, necesitan de ella. As el
contrato de cesin slo debe hacerse por escrito (art. 1454), y el deudor debe pagar el
cesionario que le demanda el pago presentndole slo el instrumento privado de la cesin.
Paga bien y es liberado. Sin embargo, la notificacin "por un acto pblico" (art. 1467, Cd.
Civil) slo es necesaria, cuando sobre el mismo crdito concurren uno o ms terceros
embargantes del cedente. En este caso, la fecha cierta es imprescindible para conocer
(publicidad para terceros) a quien paga bien. El acreedor prendario que no constituy el
contrato de prenda en instrumento privado de fecha cierta, sino en simple documento
escrito podra oponer a su cocontratante el derecho de retencin, pero no podra invocar
que tiene en su poder la cosa de otro en prenda frente a un embargante personal del
mismo acreedor. Para ser oponible a este acreedor embargante de la cosa en poder del
acreedor prendario, este ltimo deba exhibir un instrumento privado con fecha cierta
anterior, a la poca del embargo para poder ser oponible al embargante (art. 3217, Cd.
Civil). En caso del acreedor hipotecario, de acuerdo al art. 3135 del Cd. Civil, no
procedera una accin contra el escribano que omiti inscribir en el Registro inmobiliario
la hipoteca, cuando el deudor no enajen el bien, y el acreedor luego de haberlo
embargado y rematado cubri el crdito sin que ningn acreedor del deudor-propietario
del inmueble le opusiera prioridades. Sin embargo, en la ley se establece imperativamente:

1.- Que la hipoteca debe anotarse en el Registro inmobiliario.

2.- Que si ello no se cumple no es oponible a otros acreedores.

3.- Tambin tiene de similar con el art. 12 de la ley 19.724, que en el art. 3140 establece
que cualquiera puede inscribir la hipoteca. De esa manera no hubo "caso" de terceros, por
lo tanto no interesa que esos mecanismos de previsin de conflictos, no estuvieran en
condicin de funcionar, porque concretamente no fueron necesarios. Nadie puede
reclamar por lo que no sucedi. Y el riesgo lo asumi el comprador al conocer que no
exista escritura de afectacin. (En el caso, compr tres departamentos y varias cocheras).

IV. Efecto de la inscripcin en el registro de la propiedad del reglamento de copropiedad y
administracin Ya he mencionado en el plenario Cotton cules son las disposiciones
registrales que permiten la inscripcin de los boletos de compraventa en el Registro de la
Propiedad, aun sin escritura de afectacin. En el plenario Discoli, varios integrantes de la
mayora votaron porque podan inscribirse en el Registro de la Propiedad derechos
personales como los emergentes del contrato de cesin de derechos hereditarios. Segn
uno de los distinguidos colegas de la mayora, ello no era posible segn un Congreso
celebrado en algn lugar de la Provincia de Buenos Aires. Esta nica objecin tiene poca
fuerza de conviccin pese a que descuento la brillantez de las exposiciones de los que tal
sostuvieron, mxime que en la Provincia de Buenos Aires existe una vieja ley que permite
la inscripcin de lotes como "prometidos de venta" aun antes de la sancin de la ley
14.005, y tal criterio debe lgicamente mantenerse con relacin a unidades de propiedad
horizontal. Lo que cuenta es que el plazo esencial errneamente invocado en Cotton desde
el punto de vista conceptual, qued fuera de toda duda con el art. 3 de la ley 20.276 en el
cual se autoriz al Registro de la Propiedad a otorgar a los propietarios ampliaciones del
plazo por resolucin fundada (ver art. 6) otorgados inicialmente slo por noventa das.
Ello porque tambin el Cotton y en fallos sucesivos se pasa por alto, otro prrafo del art. 12
que textualmente especifica: "El adquirente puede en cualquier tiempo, registrar el
contrato". Luego, aun con el errneo criterio de la mayora que no acepta el concepto de
"carga" del propietario para el otorgamiento de la escritura de afectacin, para constituir
en "mora" al propietario habra que demostrar que: a) No hubo presentacin en el
Registro solicitando la prrroga de los arts. 3 y 6 de la ley 20.276 y b) Que la solicitud de
inscripcin del adquirente del boleto de compraventa fue rechazada por el registro (Que
demora seis meses en quedar firme). Pero, aqu viene la cuestin esencial de esta
convocatoria, no cumple todas las funciones de la escritura de afectacin y aun ms el
reglamento de copropiedad y administracin? Si los adquirentes quisieran no pueden
inscribir los boletos con el Reglamento de Copropiedad y Administracin inscripto mucho
mejor, las medidas son definitivas y reales, lo mismo que porcentuales, etctera? No hay
ningn inconveniente que puedan hacerlo. Y as si los adquirentes lo quieren se
prolongara el estatuto preventivo de prehorizontalidad: slo para disputas de dominio o
escrituracin hasta el otorgamiento de la ltima escritura. Slo que me animo a predecir
que ante la posibilidad de trabar slo un embargo o abrir preventivamente el rgimen de
prehorizontalidad los adquirentes que quieran vivienda no tendrn duda en la opcin. Las
aplicaciones de la ley de prehorizontalidad sin haber habido "caso" para dejar sin efecto
compras al costo; o para haber sancionado al intermediario como el caso de la sala D,
constituyen graves errores pues de tal manera aplicando obligatoriamente la ley 19.724
por considerar que "es de orden pblico" no se necesitara inscripcin ni afectacin y
constituira un estatuto obligatorio para toda comercializacin de algn supuesto de
propiedad horizontal: cocheras, vivienda, oficinas, etctera. Lo concreto es que el
Reglamento de Copropiedad y Administracin permite a partir de su inscripcin en el
registro inmobiliario la inscripcin de los boletos, si tal desea hacerse. Como el art. 12 de
la ley 19.724 establece que el comprador "puede en cualquier tiempo, registrar el
contrato"; y adems, la supuesta sancin del art. 12 es especficamente para los "contratos
no registrados" no para los que no tienen escritura de afectacin, a partir de la inscripcin
en el registro inmobiliario del reglamento puede abrirse el rgimen preventivo (de seguro
contra otros inscribientes) de la prehorizontalidad, y por ende, no pueden excusarse las
deudas por saldos de precios atrasados u otros incumplimientos basados en la falta de
afectacin. Se ha producido una convalidacin en base a un hecho modificativo de la litis
(art. inc. 6, art. 163, prr. 2) que permite al propietario otorgar ese seguro de primera
escrituracin, antes que haya habido disputa por otro tercero (no por el vendedor) que
tambin reclama la escrituracin para lograr tambin la titularidad de la propiedad
horizontal. Mucho menos, cuando existe Reglamento que permite la anotacin de los
boletos en forma ms precisa que la escritura de afectacin, el comprador puede solicitar
resolucin del contrato de compraventa, dado que: a) Este es ajeno al rgimen de la
prehorizontalidad: b) Aun cuando se considerara que los fuera, la razn de ser de la ley
19.724 es garantizar la escrituracin de las unidades frente a disputantes de la misma, no
a obtener ganancias demandado resoluciones basadas en jurisprudencias deformantes
que desvirtan el sistema. Por otra parte, existen efectos de vida real que ocurren en
beneficio del adquirente a raz de la existencia del reglamento de copropiedad y
administracin, que no ocurran cuando exista escritura de afectacin pero todava no se
haba concluido el edificio: a) En el primer caso se puede embargar la unidad comprada,
solicitar una medida de no innovar, o una anotacin preventiva de litis. Con slo la
escritura de afectacin, las medidas eran provisorias y tericas porque la unidad no exista
y poda no llegar a existir nunca si el edificio no se conclua. b) En el primer caso se puede
poseer la unidad. Con la escritura de afectacin, no. c) Idem se puede arrendar porque ya
existe. Con escritura de afectacin y boleto inscripto, slo se podra pactar un contrato de
arrendamiento futuro supeditado a que el edificio se concluyera y se inscribiera el
Reglamento de Copropiedad y Administracin, para que el arrendamiento fuera
independiente y exclusivo de determinada unidad. d) Se pueden utilizar por los
adquirentes las cosas comunes, cuando el Reglamento est inscripto, y no cuando el
edificio est en construccin por ms escritura de afectacin que tuviera y ms inscriptos
que estuvieran los boletos. La existencia del Reglamento de Copropiedad y Administracin
inscripto supone la definitiva terminacin del edificio, y que las unidades se encuentran
precisamente dimensionadas en virtud de lo dispuesto por el decreto reglamentario de la
ley 13.512, nm. 18.734/49 en cuyo art. 3 se establece cules son las menciones,
obligatorias que debe contener el reglamento: 1) Especificacin de las partes del edificio
de propiedad exclusiva... 3) Enumeracin de las cosas comunes... 5) Destino de las
distintas partes del inmueble... Es absurdo, que los seores colegas prefieran un papeleo
mal interpretado (la prehorizontalidad nace de la disputa de varias personas sobre la
titularidad de la propiedad horizontal de la misma unidad), representado por una
escritura de afectacin y boletos anotados en Registro de la Propiedad, que la realidad
social cumplida de un edificio terminado, con relacin al cual se pueden inscribir los
boletos que no se hubiese hecho antes. Ello tiene sentido, porque la prehorizontalidad slo
previene una situacin de peligro. Si el titular del boleto ya fue vencido porque se le
escritur a otro, no tramitara un juicio de escrituracin, o la eventualidad desvirtuante del
sistema de una accin de resolucin. Si la escrituracin est pendiente, es como si
contratara un seguro para el futuro ya cercano de la escrituracin. Ahora, partiendo de la
base de un Reglamento de Copropiedad y Administracin inscripto, que quiera decir
jurdicamente (dec. 18.374/49) nada menos que un edificio terminado, pudiendo el
adquirente mismo inscribir su boleto "en cualquier tiempo", sin necesidad de que lo haga
el propietario o vendedor (art. 12, ley 19.724). Para que se entienda mejor, no puede el
comprador de una unidad de propiedad horizontal que saba que no tena escritura de
afectacin afirmar: "no te pago porque durante la construccin del edificio y el trmite de
afectacin a la propiedad horizontal, no resguardaste nuestras relaciones con un
mecanismo publicitario (inscripcin en el Registro) antiacreedores tuyos, que
eventualmente me disputaran la unidad". Mucho menos, cuando en la contestacin de la
demanda se ofrece la escrituracin o se solicita la reconvencin por falta de pago o
incumplimiento del comprador de obligaciones del contrato de compraventa, sin que haya
aparecido ni de cerca, y ni en el horizonte, acreedor o tercero alguno que dispute al
adquirente el derecho real de propiedad horizontal.

V - Desinterpretaciones de la ley de prehorizontalidad Lo nico que puede quedar vigente
del sistema de prehorizontalidad despus de otorgado el Reglamento, y ello no con
uniformidad de opiniones, es el famoso artculo 12 de la misma, en tanto exista colisin
entre un boleto de compraventa registrado contra una escritura de venta de la unidad
otorgada a favor de un tercero e inscripta tambin en el registro. Todava ese caso,
suscitar entre los jueces controversias, sobre publicidad como la suscit en su momento
"escritura inscripcin" versus "boleto-posesin" de acuerdo a la nueva redaccin desde
1968 del art. 2355. (Erudito voto del doctor Alterini ya citado en favor de lo ltimo) (Blitz
Katz c. Tormo S. P./76 E. D., t. 72, p. 383 -Rev. LA LEY, 1977-A, 518-). Pero -como se ve-
siempre planteando un conflicto de mejor derecho a la titularidad de la propiedad
horizontal, o el acceso a ella, que es tan distinto como es derecho personal (contrato de
compraventa) de un derecho real (derecho a la propiedad horizontal) aunque puede a
veces afirmarse que son dos etapas de un mismo proceso de transferencia o de
transmisin por actos entre vivos. Inclusive en Cotton -aun con la interpretacin mutilada
del art. 12- la mayora -cada vez ms rala- as lo entendi. Pero despus de haber
dogmatizado un error, ste puede ser base de una cadena de otros. De una equivocacin
no pueden deducirse verdades, y as aparecen los desaciertos del intento de aplicacin de
la ley de prehorizontalidad que antes se haba afirmado que no era aplicable si no haba
rgimen abierto con afectacin e inscripcin de boletos. Salvo, por supuesto, la pretendida
"falta de accin" del vendedor como sancin genrica de impedir la aplicacin de la ley.
Para defender la indefendible tesis Cotton, frente al avance de la mala fe de los
compradores que no pagaban, y la tendencia jurisprudencial que lleg hasta la Excma.
Corte Suprema Nacional, que, para restablecer el equilibrio de las partes, equipar el
Reglamento de Copropiedad y Administracin a la problemtica escritura de afectacin, la
Excelentsima sala C, efecta un confuso cambio en la naturaleza de su argumentacin y
afirma que el incumplidor de afectacin le es aplicable toda la ley 19.724. Antes afirmaba
que la sancin era su falta de accin por impedir la aplicacin de la ley con la falta de
inscripcin y as se llega a los resultados de total indefensin de intermediarios -que sin
haber habido disputa de escrituracin o interferencia de verdadera prehorizontalidad-
fueron condenados en virtud del art. 16 de la ley 19.724, por la sala E, y el disvalioso, bajo
juzgamiento, que pese a la confesin del demandado de su mora y del reconocimiento de
los perjuicios causados al vendedor, se le aplica la "falta de accin" de Cotton, dejando en
cero demanda y reconvencin, es decir, frente a una accin concreta nada se resuelve, para
beneficiar al demandado que quera purgar su "mora" reduciendo sus pretensin es de
tres departamentos sobre los que firm boleto a solo uno en base al art. 3113 del Cd. Civil
que nada tiene que ver con el tema! Por supuesto que la apariencia es argumentar con el
perjuicio eventual que hubieran recibido el comprador de los tres departamentos y dos
cocheras, si el contrato hubiera violado el art. 15 de la ley de prehorizontalidad que
establece la prohibicin de modificar el criterio de reajuste unilateralmente. Con ello
podran fulminar todo contrato al costo. Porque si bien ello no constituye un precio
librado a la voluntad del constructor-vendedor, nada impide que con interpretacin latas,
as se considera, y se deje de construir en la Capital Federal. Todo lo referente al
administrador provisorio (art. 25); aplicacin del reglamento provisorio (art. 28); crditos
hipotecarios (art. 22); ejecucin, (art. 24) y todas modalidades especiales de engorrosa
por las conformidades multitudinarias, y poco eficaz aplicacin, quedan todas sin efecto al
aparecer el reglamento de copropiedad y administracin con su administrador definitivo,
con su sistema de hipoteca sobre unidades del Cdigo Civil; desaparece la hiptesis de
"paralizacin" porque el Reglamento supone el edificio terminado. Es posible la
determinacin del "costo", sujeto a los reajuste previamente estimados tambin por
haberse concluido el edificio; esta vez sern por saldos impagos y no por aumento de
costos. El inc. d) de la ley 20.276 que exime del rgimen de prehorizontalidad (porque con
ella no se funcionaba sumariamente y los costos crecan), los edificios que se afecten al
rgimen de la ley 13.512 en lo sucesivo. (Desde abril de 1973). La excepcin, que debe
interpretarse con criterio restrictivo, era que si se haba comercializado antes una o ms
unidades, pero siempre referida a que las unidades comercializadas hubiesen inscripto sus
boletos, o a lo sumo, hubieran tenido fecha cierta anterior a su conflicto de oponibilidad a
terceros de su pretensin de escrituracin de la propiedad horizontal. De otra manera, era
igual que se hubiesen comercializado o no, varias unidades porque la afectacin del
edificio significaba la existencia del reglamento, y la posibilidad inmediata de escriturar o
embargar por el comprador, es decir quedar sometida al rgimen comn de cualquier
compraventa de inmuebles que no demora cuarenta meses en construirse. Por si quedara
alguna duda, el art. 21, de la ley 19.724 que se intenta transformar en una especie de ley de
agio de la propiedad horizontal (a ella se refera el mentado dec. 2977 que someta la
comercializacin a la ley 12.830, del ms rancio corte fascista) resume el sentido de toda la
ley con este enunciado: "Los derechos reales constituidos por el propietario de un
inmueble afectado en infraccin a lo dispuesto en esta ley son ineficaces e inoponibles a
los adquirentes". Ergo, si el contrato no se encuentra registrado, el vendedor perder sus
privilegios oponibles al comprador, o en su caso, podra llegar a ser pasible del art. 173 inc.
11 del Cd. Penal, si la falta de registro le fuera imputable. Para concluir, lo referente a los
beneficios de la escritura de afectacin sobre el estado de ocupacin del inmueble, y la
inexistencia de tasas, contribuciones, o deudas por impuestos, dan una idea de la
inexperiencia e ingenuidad con que se maneja la materia. La crnica diaria da cuenta de
gente que se apodera de edificios, por un problema de escasez que Cotton fomenta, y eso
no lo puede evitar una escritura de afectacin labrada en una Escribana mientras se
comenzaba el foso del edificio. Por ms que luego de terminado el edificio la misma diera
cuenta del estado de ocupacin, ello estara referido a una fecha y no lo garantizara para
el da siguiente. No. No es la forma de evitar "sorpresas a los adquirentes" la realizacin de
la escritura de afectacin. Quiz una medida de no innovar notificada al encargado luego
de otorgado el reglamento (para individualizar con precisin la unidad) sea ms afectiva,
aunque no del todo. Con relacin a los impuestos, es mayor garanta la escritura que
instrumenta el Reglamento que forma parte del ttulo de la Propiedad horizontal, que el
ex-titular debe justificar su pago. De todas maneras, las disposiciones de la ley 22.427 (art.
4) establecen que, el perodo anterior al rgimen de subdivisin de la ley 13.512 del
edificio en block, no se considerar "deuda lquida y exigible" a los efectos de la percepcin
de los mismos por parte de los adquirentes. En una palabra, los grandes peligros de la
comercializacin de unidades futuras, desaparecen cuando se termina el edificio y el
mismo queda afectado a la propiedad horizontal por la inscripcin de su reglamento de
copropiedad y administracin. Ello no quiere decir que desaparezcan todos los problemas
jurdicos sobre el sistema, pero desaparecen los peligros grandes, previstos por la ley de
prehorizontalidad, pero que no son solucionados por ella, ni por la solucin
inconstitucional del plenario Cotton. Cuando el poliedro de espacio areo del ltimo piso
se recubre de mampostera, y se concluyen las partes comunes como para poder ser
mencionadas en la escritura llamada Reglamento de Copropiedad y Administracin, todos
entienden que la realidad social ha cambiado: del propietario, de los adquirentes, de los
constructores, del barrio, de los gremios que han participado en la construccin, para el
Registro de la Propiedad que inscribi ya el reglamento. Slo los jueces se quedan en la
prehistoria de la construccin del edificio, queriendo sancionar por situaciones que no
ocurrieron, o por perjuicios eventuales que no tuvieron lugar, y que ahora, en el momento
del pleito tampoco han sido invocados.

VI. Clara violacin propiedad privada por tergiversacin y mutilacin del derecho vigente.
El art. 19 de la Constitucin Nacional establece que: "Ningn habitante de la Nacin ser
obligado a hacer lo que no manda la ley, ni privado de lo que ella no prohbe". De ah que la
ley 19.724 establezca que el propietario que no otorgara la escritura de afectacin,
perder sus derechos de preferencia contra el adquirente, aunque no est con respecto al
vendedor. La ley no puede ser interpretada, mutilando su texto, as la interpretacin de
Cotton que se intenta consolidar en el presente plenario, parte de la base que la palabra
"preferencia" que formando parte del texto del art. 12, divide su primera de su segunda
parte, debe tenerse por suprimida o inexistente. La locucin: "Preferencia de los contratos
registrados" que da sentido al segundo prrafo del art. 12, forma parte del derecho vigente
que el juez no puede ignorar o suprimir. Ya hemos visto cules son algunas de las
preferencias que el vendedor tiene sobre el precio con relacin a otros acreedores y qu
perdera en caso de no registro. Con relacin a las del comprador con relacin al vendedor
la ms importante es la del art. 3269, ya que si tiene boleto y posesin puede ser preferido
en la escrituracin a cualquier otro adquirente que no la tuviera. Tambin si ha embargado
en base al art. 218 del Cd. Procesal tendra tambin prioridad para hacer efectivo su
crdito por escrituracin si no mediara concurso. Por otro lado, tambin se prescinde del
texto del artculo 12, en la medida que ste dispone: "El adquirente puede en cualquier
tiempo registrar el contrato" (art. 12, 1 prrafo in fine). Ello estara indicando, que antes
de la ley aclaratoria la "mora" no era "esencial" y suceda despus de la firma del primer
boleto en forma irreversible. De otra manera, no podran inscribirse los boletos "en
cualquier tiempo". En segundo lugar, indica la corresponsabilidad del adquirente por la
inscripcin del boleto, ya que no la pone a cargo exclusivo del vendedor. Lo ms
importante es que el sentido general de la ley es de oponibilidades con relacin a terceros
de los boletos de compraventa. No puede sancionarse al vendedor, si no ocurri ningn
conflicto con terceros que es de lo que trata la ley, porque sera aplicar la ley a una
conducta distinta a la prevista como sancionable. (Venta a ms de una persona de la
misma unidad; gravar sobre un dominio ya no disponible; vender lo mismo a varias
personas, etctera). Sin embargo, la doctrina del presente y de su antecedente Cotton viola
frontalmente la propiedad adquirida en virtud de un contrato sin tercero oponente,
confiscando, sin indemnizacin al enajenante materiales, trabajo, honorarios, y
organizacin, al negarle accin para reclamar el precio a su cocontratante, por una
interferencia de terceros que no ocurri, y por un dao que no se produjo. Lo
patrimonialmente adquirido por va contractual, es propiedad en los trminos del art. 17
de la Constitucin Nacional como lo ha resuelto reiteradamente la Excma. Corte Suprema
Nacional (Ver Lena Paz 1944-IV-Secc. Doc. p. 67 de J. A.). Segn el presente Plenario y el
antecedente Cotton, aun sin ocurrir interferencia de terceros (a pesar de tener el
comprador una accin por eviccin 2118 y 2121 especficamente del Cd. Civil) por el
mero acontecer de no publicitar el boleto de compraventa durante la construccin del
edificio, el vendedor carece de accin alguna contra el comprador (no puede ni reclamarle
el precio; ni resolver el contrato; ni ejercer ninguno de los derechos emergentes del
contrato que nada tiene que ver con los terceros). No as el comprador que puede
demandar al vendedor por escrituracin, no pudiendo este ltimo reconvenir porque ha
sido confiscado su derecho por la ley 19.724 junto con el material que puso en el edificio,
los intereses que tiene que pagar a terceros por la falta de pago de su comprador, la mano
de obra, los honorarios del Director, impuestos pagados, organizacin, publicidad,
etctera. Es decir, el contrato es vlido. Pero slo puede pedir su cumplimiento o su
resolucin slo una parte. A la otra, se la ha despojado de su patrimonio y de su accin, por
haber arriesgado a una situacin de peligro, que no se ha concretado en ningn dao y que
en definitiva depende de la propia conducta del vendedor. Prrafo aparte merece este caso
que ha sido casualmente concedido el recurso de inaplicabilidad por la misma sala que
propugnaba el Plenario, y que nunca pudo ser motivo de juzgamiento plenario atenta la
confesin del demandado de haber perjudicado al vendedor, desdicindose del dicho de
sus abogados que confesaban no conocerlo ni tener contacto con l; y de la especial
circunstancia de la temeridad de la reconvencin declarada por la sala por haber solicitado
que de la compra de los tres departamentos de lujo adquiridos y sus respectivas cocheras,
por aplicacin del art. 3113 del Cd. Civil, se le escriturara slo un departamento. Aplicar a
una reconvencin temeraria, y a un culpable confeso, la ley de prehorizontalidad tuitiva de
esta parte "dbil" que se compra tres departamentos en la Avenida Alvear al 1800 y tres
cocheras, es realmente arbitrario y merece ser casado en homenaje a los verdaderos
destinatarios de la institucin, por ahora ausentes en la casustica civil. Voto porque la
inscripcin en el Registro del Reglamento de Copropiedad y Administracin, hace
innecesaria la escritura de afectacin y al poder optarse por parte de los adquirentes por
la inscripcin de los boletos u otras medidas publicitarias preventivas corre por su cuenta
y riesgo su oponibilidad a terceros. - Rmulo E. M. Vernengo Prack. Disidencia parcial y
fundamentos de los doctores Calatayud y Mirs: La obligatoriedad de los fallos plenarios
no impone compartir los fundamentos que dieron apoyo a las conclusiones. Por ello,
hemos entendido con anterioridad a esta convocatoria que el incumplimiento en la
afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad no importa la constitucin
automtica en mora del vendedor. En cambio, s, el art. 12 de la ley 19.724 y el plenario
"Cotton c. Tutundjian" establecen que en esa hiptesis el enajenante no puede demandar
el cumplimiento ni la resolucin del contrato frente al adquirente. Hemos tenido
oportunidad de sostener que se trata de un presupuesto de procedibilidad de la accin que
-al no concurrir- impide su ejercicio, hllese o no el primero incurso en situacin de mora
(conf. sala E, "in re": L. 287.362, "Bece S. A. C. I. F. A. c. Aranalfe S. A. C. I. I. F. s/sumario",
del 28 de octubre de 1983; L. 279.936, "Ditsch c. Edificadora Atlntica S. R. L.
s/cumplimiento de contrato", del 10 de mayo de 1982; L. 4477 del 25 de abril de 1984, en
autos: "Prince S. A. c. Nctar, S. R. L. s/escrituracin"). Hecha esta salvedad exteriorizadora
de nuestro apartamiento en el punto del voto mayoritario, seala remos ahora la
discrepancia sustancial que nos hace disentir en parte con la formulacin de la respuesta
de esa mayora al interrogante sometido a reunin plenaria. Est claro que el incumplidor
moroso slo puede revertir ese estado (la denominada "purga" de la mora) con el
cumplimiento de la misma obligacin y no de otra. Por ello nos resulta natural compartir
con la mayora las consideraciones acerca de las responsabilidades que se hayan derivado
en el caso concreto de la falta de afectacin del inmueble a aquel rgimen, las que
consideramos subsistentes a pesar de la inscripcin del reglamento de copropiedad y
administracin segn la ley 13.512, as como tambin subsiste la aplicabilidad de las
normas pertinentes de la ley 19.724, en hiptesis como las ejemplificadas en el voto
mayoritario (v. gr. el art. 15, por dar un ejemplo de la mayor trascendencia). Sin embargo,
las obligaciones de hacer tradicin de la unidad comprometida en venta y de celebrar la
escritura pblica con el adquirente, constituyen para ste la finalidad misma del negocio
jurdico en el que se ha embarcado a cambio de un precio, siendo el estado de
prehorizontalidad -desde este ngulo- un paso intermedio (medio para preservar el
cumplimiento del fin), razn por la cual aquella conclusin tcnicamente impecable de la
mayora debe ceder cuando el ofrecimiento de otorgar la posesin y la escrituracin se
pudiere cumplir inmediatamente y las referidas prestaciones se hallaren expeditas, como
puntualiza -pero sin el alcance que le vamos a asignar- el mencionado voto. Es que, en los
hechos, la situacin se presenta -en lo que a las mentadas prestaciones atae- como si se
hubiese cumplido con la prehorizontalidad -el enajenante ha preservado la integridad del
crdito del comprador-, razn por la cual una hermenutica finalista impide considerar
que el padecimiento de la prohibicin de demandar tampoco pueda revertirse en este
caso. Cuando las obligaciones se encuentran encadenadas en relacin de medio a fin, el
cumplimiento de la ltima quita relevancia a la insatisfaccin de la anterior y por eso
compurga el estado de mora, si ste se ha producido, sin perjuicio de la subsistencia de las
restantes responsabilidades de otra ndole -reiteramos- que haya podido generar el
incumplimiento. Por todo ello, sostenemos que en este caso, y slo en l, la prohibicin del
segundo prrafo del art. 12 de la ley 19.724 que -segn el recordado fallo plenario- impide
al enajenante demandar, deja de ser aplicable. El vendedor no slo puede actuar
extrajudicialmente -limitacin nsita en el voto mayoritario, porque no se le permite
revertir su situacin de mora-, sino que su ofrecimiento, de ser resistido, puede ser
viabilizado en sede judicial. En cuanto a la mencin final que se hace en la propuesta de la
mayora en el sentido de que "el comprador no tuviese derecho a resolver el contrato", es
asunto sobre el que no cabe expedirse en esta convocatoria. La solucin en uno u otro
sentido puede depender de la postura que se adopte entre las distintas esbozadas acerca
de la posibilidad de redimir la mora pendiente el derecho de opcin entre cumplimiento y
resolucin nacido del pacto comisorio expreso, que no es tema sometido a decisin
plenaria. Si en el caso concreto existe mora, y si dicha mora adquiere aquella relevancia,
obviamente el contrato habr de resolverse, lo que debe dilucidarse en cada litigio en
particular. Por estas breves consideraciones, proponemos como respuesta al interrogante
que ha motivado este acuerdo plenario, lo siguiente: "No. La posterior inscripcin del
reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13.512, no hace
inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e
inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley
19.724, con excepcin de la prohibicin del segundo prrafo del art. 12, y siempre que el
enajenante ofreciere contemporneamente la posesin y escrituracin, y estas
prestaciones estuvieren expeditas". Mario P. Calatayud. - - Osvaldo D. Mirs. Ampliacin de
fundamentos del doctor Zannoni:

I. He de agregar algunas ideas a los fundamentos que hemos expuesto y suscripto
conjuntamente los colegas que quedamos en minora en este acuerdo. Tales ideas
reafirman mi conviccin de que, por aplicacin del derecho vigente, no cabe sino la
respuesta afirmativa a la pregunta que plantea la convocatoria al plenario.

II. Debo, ante todo, expresar que a mi entender el rgimen de la ley 19.724, denominada de
"prehorizontalidad", no constituye -pudiendo serlo "de lege ferenda"- un estatuto legal
orgnico e imperativo regulador de la contratacin que tiene por objeto la adquisicin de
departamentos en propiedad horizontal que han de construirse o estn en construccin.
Slo de esta forma podran compartirse varios de los argumentos de la mayora los que,
acepto, reconocen una noble inspiracin de proteccin al adquirente. Sin embargo, cuando
los buenos propsitos se materializan en una interpretacin parcializada de la ley vigente
se corre el riesgo de desinterpretar el contexto, y, sin quererlo, caer en lo que la minora
ajustadamente ha calificado como actitud voluntarista, inocua o, por lo menos,
inconducente. Veamos. Se sostiene, por ejemplo, que la ley 19.724 es de orden pblico y
que los derechos y deberes que otorga e impone, respectivamente, a los adquirentes y
enajenantes, son irrenunciables. Yo pregunto: todas las disposiciones de la ley -sus
treinta y siete artculos- son de orden pblico? Si se me responde afirmativamente debo
considerar que todo contrato de adquisicin de departamentos en construccin o a
construirse que se celebre sin haberse previamente afectado el inmueble al rgimen de
prehorizontalidad, es nulo y de nulidad absoluta (art. 1047, Cd. Civil). Desde luego: si,
segn el art. 13, inc. c) de la ley, los contratos de enajenacin o adjudicacin de unidades
deben contener "constancia de la escritura de afectacin, de su anotacin y de que en
poder del escribano obra copia simple certificada para el adquirente", me atrevo a calificar
-si esta disposicin es de orden pblico, imperativa- de nulos, y, reitero, de nulidad
absoluta, todos los contratos que se concluyen por los propietarios o enajenantes de
unidades a construirse o en construccin que no han afectado previamente el inmueble
como lo manda el art. 1 de la ley 19.724. Y, de ah en ms, es consiguientemente nula la
cesin de esos contratos (arg. art. 17, ley citada), inoperante -es obvio- la resolucin que
pudiere plantear el adquirente (arg. art. 18), etctera. Si tal fuese el contexto
hermenutico, no estaramos debatiendo el tema que nos convoca en este acuerdo
plenario. A lo sumo la cuestin radicara en responder si los jueces deben, de oficio,
declarar la nulidad de esos contratos por aplicacin del art. 1047 del Cd. Civil. La ley
19.724 no tiene semejantes alcances. No los tiene, precisamente porque su art. 12,
segundo prrafo, permite inferir que los contratos celebrados a pesar de no haber el
enajenante afectado previamente el inmueble, y haberse inscripto en el Registro de la
Propiedad, son vlidos: "los contratos no registrados -dice la norma- no dan derecho al
propietario contra el adquirente, pero s a ste contra el enajenante, sin perjuicio de no ser
oponibles a terceros". He aqu un singular supuesto de inoponibilidad para una de las
partes del contrato vlido. De esto se trata. Es el medio de que se ha valido el legislador
para compeler al propietario enajenante a no contratar sin, previamente, afectar el
inmueble y ms tarde registrar los contratos. Ha sido suficiente este modo de proteccin
al adquirente? Me atrevo a responder que no. No, porque no ataca los males y vicios que
muestra la prctica negocial por sus causas. Y la causa, la verdadera causa de la
desproteccin del adquirente de pisos o departamentos, es que la obra proyectada y
publicitada pueda ser aprobada y ejecutada sin que el propietario o empresario haya
afectado el inmueble al rgimen de prehorizontalidad previsto por la ley 19.724. Si as
fuese toda construccin emprendida sin previa afectacin del inmueble habra de ser
considerada clandestina, con los efectos consiguientes. Y, entonces s, tendra asidero el
estatuto legal imperativo y de orden pblico, orgnico, a que aspira. Pero se ve claramente,
el legislador de la ley 19.724 no ha querido -o no ha podido- llegar tan lejos.

III. Dejo estas meditaciones de lege ferenda que me sirven para una inmediata reflexin.
Del contexto limitado - pero autntico- de la ley de prehorizontalidad no resulta que la
contratacin que tiene por objeto departamentos en construccin o a construirse asuma
caracteres tpicos distintivos que la aparten de las normas generales aplicables a la
contratacin inmobiliaria, o que, como sucede con la ley 14.005 por ejemplo, se hayan
establecido imperativamente excepciones a esas normas generales. Nada de eso. La
contratacin es la habitual, slo que si el inmueble ha sido previamente afectado a la
subdivisin y transferencia de dominio de las unidades por el rgimen de la ley 13.512, y
si, adems, los contratos celebrados en relacin a esas unidades son inscriptos en el
Registro de la Propiedad (arts. 1 y 12, ley 19.724), se confiere al adquirente un "ius ad
rem", oponible a terceros. Adems queda garantizado para ese adquirente que el
propietario no podr gravar -hipotecar- el inmueble sin ser notificado de ello (art. 19),
pues la hipoteca no le ser oponible (art. 21). Y aun cuando le fuere oponible, por haber
sido constituida legalmente, el adquirente tiene los derechos que emergen de los arts. 22 a
24, que le permiten dejar a salvo el derecho a obtener el dominio sobre su unidad. Por
supuesto que la reglamentacin legal no se agota con esto: la ley ha pretendido organizar
la que yo denominara "situacin jurdica de prehorizontalidad", con su reglamento (art.
3, inc. "e" y 28), facultades de contralor de la obra mediante su interventor (art. 27), la
posibilidad de obtener la adjudicacin del inmueble en condominio si la obra se paralizase
durante ms de seis meses por causas imputables al propietario sin estar en quiebra o
concurso (art. 30), etctera. Cmo no destacar, tambin, la garanta que representa para el
adquirente las constancias exigidas en la escritura de afectacin (arts. 2 y 3), cuya copia
tiene derecho a obtener (art. 5) y de cuya existencia deben dar cuenta los contratos de
enajenacin o adjudicacin (arts. 8, inc. c y 13, inc. d). A pesar de todo, y tal como se
legisla, la construccin de edificios y la oferta y enajenacin de futuras unidades o
departamentos puede realizarse sin, previamente, darse cumplimiento a las exigencias
legales. La situacin de prehorizontalidad, como la he denominado, existe naturalmente
pero sin la adecuada publicidad registral. Cualquier adquirente tiene derecho a exigir del
propietario enajenante que ste otorgue la escritura de afectacin y que inscriba el
contrato. Si no lo hace, queda constituido en mora, y la sancin legal consiste en facultar al
adquirente para suspender el cumplimiento de sus obligaciones (art. 12, 2 prr.), o en
resolver el contrato (art. 1204, Cd. Civil). A su vez, el enajenante est privado de accionar
contra el adquirente que suspendi el cumplimiento de sus obligaciones. Advirtamos que
esta situacin de prehorizontalidad no slo es fuente de relaciones jurdicas entre las
partes - enajenante y adquirentes- sino tambin frente a terceros. Si el inmueble ha sido
objeto de la afectacin que prev el art. 1 de la ley y los contratos han sido debidamente
registrados se perfecciona el derecho a la cosa, oponible a terceros. En caso contrario, no.
Nadie duda que si un acreedor embargante pretende rematar el inmueble no afectado, esa
pretensin prevalecer sobre el derecho del adquirente cuyo contrato no fue -desde luego-
inscripto. Nadie duda que si el propietario constituy una hipoteca sobre el bien que no
afect, el acreedor hipotecario prevalecer sobre el adquirente. Nadie dudar que si el
propietario enajena la misma unidad a un tercero y ste obtiene ms tarde la posesin,
ser preferido al adquirente anterior. Denoto, pues, que si bien la falta de afectacin
permite al adquirente asumir una actitud exigente frente al enajenante, no tiene medios
para suplir su claudicacin y no quedar expuesto a los riesgos consiguientes frente a
terceros, salvo que opte por resolver el contrato.

IV. Sin embargo, la falta de afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad no
obsta que el edificio se concluya y el reglamento de copropiedad y administracin que
prev el art. 9 de la ley 13.512 se inscriba. Con ello queda agotada la situacin de
prehorizontalidad. Pues bien, la cuestin consiste en saber si los efectos de la falta de
afectacin anterior del inmueble al rgimen de prehorizontalidad y de la falta de
inscripcin de los contratos de enajenacin o adjudicacin de las unidades, son los que
prev la ley 19.724. Creo que la respuesta debe tener en cuenta que tales efectos pueden
ser planteados en relacin a las partes (enajenante y adquirentes) y frente a terceros. a)
Entre las partes, es claro que la matriculacin registral de las unidades y la inscripcin del
reglamento de copropiedad y administracin ha puesto fin a la etapa de prehorizontalidad.
A partir de entonces el enajenante est obligado a transferir el dominio de las unidades
construidas a los adquirentes y stos, naturalmente, a pagar su precio. Sera absurdo
extender la aplicacin del art. 12 de la ley 19.724, que tiene en cuenta al adquirente de una
unidad "futura", en favor del adquirente de una unidad construida, dndole accin para
pretender la transmisin del dominio pero facultndolo a no pagar su precio. Porque la
proteccin que brinda el segundo prrafo del art. 12 presupone -est implcito- que el
adquirente soporta incertidumbre acerca de la efectiva iniciacin, prosecucin y
terminacin del edificio, es decir de la obra. Tal incertidumbre no existe ya. Puede ocurrir
que a pesar de ello, el enajenante no cumpla con la obligacin de transferir el dominio. En
ese caso, no es que le est vedado por el art. 12 accionar contra el adquirente, sino en
razn de lo dispuesto por el art. 1201 del Cd. Civil. b) Frente a terceros, el adquirente se
encuentra en la misma situacin que se encontraba durante la etapa de prehorizontalidad,
mientras no le sea transmitido el dominio de su unidad. Pero esto no significa que
subsistan los efectos de la falta de afectacin e inscripcin de los boletos que prev la ley
19.724. Porque, en puridad, lo que regula la ley 19.724 son los efectos de la afectacin e
inscripcin de los contratos de enajenacin o adjudicacin frente a terceros, y no la
omisin de tal afectacin e inscripcin. Aunque la ley disponga que los contratos no
inscriptos no son oponibles a terceros, esto no constituye un efecto propio derivado de la
ley 19.724 sino del efecto relativo de todo contrato (art. 1195), y el art. 12 lo puntualiza
como contrapartida del efecto propio que otorga frente a terceros el cumplimiento de la
inscripcin.

V. Si se responde afirmativamente a la cuestin planteada en el plenario se priva al
adquirente, incluso, de la proteccin que otras normas generales puedan otorgarle frente a
terceros. As, v. gr., la inoponibilidad emergente del segundo prrafo del art. 12 de la ley
19.724, impedira al adquirente invocar su derecho frente al concurso o la quiebra del
enajenante si ha pagado el 25 % del precio en las condiciones previstas por los arts. 1185
bis del Cd. Civil y 150 de la ley 19.551. Podra llegar a sostenerse, incluso, que la
ultraactividad del citado art. 12 impedira al adquirente por boleto, que ha obtenido la
posesin de su unidad, oponer la publicidad posesoria frente a un acreedor hipotecario
posterior. A estos resultados disvaliosos conduce la respuesta afirmativa que propone la
mayora de los colegas en este acuerdo.

VI. Se ha sealado que la posterior inscripcin del reglamento de copropiedad y
administracin en los trminos de la ley 13.512 no purga la mora del enajenante respecto
del incumplimiento de su obligacin de afectar el inmueble y que, en consecuencia, su
mora le impide exigir el cumplimiento de las prestaciones a cargo del adquirente. Quiz se
tiene en consideracin que la inscripcin del reglamento de copropiedad y administracin
respecto de unidades ya matriculadas en el Registro de la Propiedad carece del efecto que,
en proteccin de los adquirentes, posee la afectacin del inmueble al rgimen de
prehorizontalidad y la subsiguiente inscripcin de los contratos. En otras palabras, que a
pesar de inscribirse el reglamento, el adquirente carece de un derecho oponible a terceros,
por lo que el propietario del inmueble tiene la posibilidad, an, de hipotecarlo, o de
revender una o ms unidades a terceros, o stas pueden ser embargadas o ejecutadas por
deudas del propietario, o por impuestos impagos, etctera, etctera. En lo personal creo
que si el adquirente teme fundadamente que no le ser transmitido el dominio de la
unidad, y lo prueba podr oponer la excepcin de incumplimiento o, en su caso, resolver el
contrato, paralizando las pretensiones del propietario. Es claro: durante la construccin de
la obra la no afectacin del inmueble al rgimen de prehorizontalidad le permita, sin ms,
repeler las exigencias del enajenante de acuerdo a lo dispuesto por el tantas veces citado
art. 12 de la ley 19.724. Pero es que el rgimen de la presume o sospecha que quien no
afecta al inmueble puede desbaratar los derechos de los que han celebrado contratos
teniendo en consideracin slo la expectativa a adquirir unidades futuras. Si esas unidades
ya estn construidas y se ha inscripto el reglamento de copropiedad y administracin, el
riesgo que representa una obra an no comenzada, slo iniciada, o en ejecucin, no existe
ya. Parece razonable entonces, colocar a las partes de la contratacin frente a esta nueva
situacin jurdica en la posicin que respectivamente tienen y con las garantas que las
normas generales les acuerdan (repito: arts. 510, 1201, 1204, 1425 y concs., Cd. Civil). En
ltimo trmino y aunque se admita que el enajenante no ha purgado su mora, el
incumplimiento de la obligacin que le impona la ley 19.724 ser, ya, definitivo a partir de
que el reglamento de copropiedad y administracin se inscriba. Si el adquirente ha sufrido
daos en razn de ese incumplimiento, tendr derecho a reclamarlos y a ser resarcido
(arts. 505, inc. 3 y 508, Cd. Civil). Para lo futuro, la relacin jurdica emergente del
contrato que le da derecho a obtener la propiedad de la unidad, operar de acuerdo a las
normas legales que le son propias en el entendimiento de que ha cesado la situacin
jurdica de prehorizontalidad. Y de acuerdo a esas mismas normas ver garantizado su
derecho. - Eduardo A. Zannoni. Ampliacin de fundamentos del doctor Bossert, al voto de
la mayora: Adems de las razones ya expuestas en el voto de la mayora, destaco que al
prolongarse los efectos derivados del incumplimiento al rgimen de prehorizontalidad, el
vendedor, en virtud del art. 12 de la ley 19.724, no podr pedir la resolucin del contrato
frente al comprador que, tal vez en virtud de aquel incumplimiento, interrumpi sus
pagos; sta es una de las consecuencias donde con especial nitidez se delinea el propsito
tuitivo de la citada ley, el cual se vera frustrado si, por el mero hecho de la inscripcin del
reglamento, pudiese el vendedor incumplidor pedir la resolucin del contrato. Advirtase
que, por el contrario, dicha posibilidad asistira al vendedor si, tras la inscripcin, se
tornaran inaplicables los efectos contemplados en la ley 19.724, rigiendo en su reemplazo,
los principios generales (art. 1204, Cd. Civil). La salvedad que el voto de la mayora
incluye en ltimo trmino, posibilita al vendedor exigir no la resolucin pero s el
cumplimiento del contrato. A la invocacin del art. 1071 que el voto contiene, considero
que no es ocioso agregar que esta solucin se adecua a los principios generales atinentes a
la mora, ya que entre los efectos que la mora acarrea al deudor no figura la prdida del
derecho a cumplir tardamente (conf. Moisset de Espans, "Mora del acreedor", J. A. 1977-
II, p. 707; Ramella, "La resolucin nm. 77"; Llambas, "Obligaciones", nm. 133 bis;
Wayar, "Tratado de la mora", ps. 621 y 601; Bustamante Alsina, "Teora general de la
responsabilidad civil", nm. 234; CNCiv., sala A, 8/8/76, E. D., t. 68, p. 166; dem, sala D,
23/9/69, Rev. LA LEY, t. 138, p. 847): en este caso, el vendedor se propone cumplir con el
objeto de su obligacin principal, consistente en la entrega de la posesin y la
escrituracin, en tanto que la afectacin del terreno al rgimen de la ley 19.724 y la
inscripcin del boleto representan una obligacin accesoria, destinada a asegurar el
cumplimiento de la obligacin principal (arts. 523 y 524, Cd. Civil), por ms que su fuente
no sea convencional sino legal (Busso, III p. 431); y sabemos que la extincin de la
obligacin principal, conforme al art. 525, determina la extincin de la obligacin
accesoria. Por otra parte, la buena fe negocial que protege el art. 1198, indica la
pertinencia de esta solucin, ya que se la contrariara si se admitiese que el comprador,
"que no tuviese derecho a resolver el contrato" pudiera dilatar indefinidamente y a su
exclusiva voluntad el cumplimiento de aqul. - Gustavo Bossert. Ampliacin de
fundamentos del doctor Cifuentes: Por compartir los expuestos por el doctor Bossert, en el
mismo sentido voto y hago ma su ampliacin de fundamentos. - Santos Cifuentes. Por lo
que resulta del acuerdo que antecede, se declara que: la posterior inscripcin del
reglamento de copropiedad y administracin en los trminos de la ley 13.512, no hace
inaplicables los efectos de la falta de afectacin del bien al rgimen de prehorizontalidad e
inscripcin de los respectivos boletos en el Registro de la Propiedad que prev la ley
19.724, salvo que el enajenante ofreciere contemporneamente la entrega de la posesin y
escrituracin, estas prestaciones estuvieren expeditas y el comprador no tuviese derecho
a resolver el contrario. - Jorge H. Palmieri. - Jorge H. Alterini. - Alberto J. Bueres. - Eduardo
A. Zannoni (en disidencia). - Jos A. Martn de Mundo (en disidencia). - Jorge Escuti Pizarro
(en disidencia). - Rmulo E. M. Vernengo Prack (en disidencia y por sus fundamentos). -
Santos Cifuentes (con ampliacin de fundamentos). - Agustn Duraona y Vedia. - Carlos
Ambrosioni (en disidencia). - Osvaldo D. Mirs (en disidencia parcial y por sus
fundamentos). - Mario Calatayud (en disidencia parcial y por sus fundamentos). - Gustavo
Bossert (con ampliacin de fundamentos). - Ana M. Conde. - Moiss Nilve. - Ricardo
Burnichn. - Roberto E. Grecco. - Leopoldo Montes de Oca. (Sec.: Jos M. Scorta).