LEY 5038 SOBRE CONDOMINIOS.

Art. 1. La propiedad de los edificios de dos u ms pisos podr dividirse por pisos o por
departamentos,viviendasolocalesindependientessiemprequeelolospropietarioshaganregistrar
sus derechos de conformidad con el rgimen establecido por esta Ley. De lo contrario regir el
derechocomn.
Art. 2. Para disfrutar del rgimen especial que establece esta ley, los departamentos viviendas o
ocales en que estn divididos los pisos debern tener una salida directa a la va pblica,un patio,
unaescaleraopasillocomn,queloshagaaprovechablesdemaneraindependientes.
Art. 3.Cadapropietarioesdueodesupiso,departamento,viviendaolocal,y,afaltademencin
contrariaenelttulo,todossoncodueosdelterrenoydetodaslaspartesdeledificioquenoestn
afectadasalusoexclusivodealgunodeellos,talescomopatios,muros,techosyobragruesadelos
pisos, escaleras y ascensores, pasillo y canalizaciones e instalaciones de beneficio comn
exceptuandolasqueseencuentrenenelinteriordecadadepartamento.
Los propietarios podrn extender o restringir el nmero de las cosas comunes y an limitar la
copropiedad de algunas de ellas entre las personas que las usan o que deban tener a su cargo el
cuidadoymantenimientodelasmismasporlaposicindesusrespectivoslocales.
Art. 4.Salvoconvencincontraria,cadapropietario,paraelgocedesupropiedadexclusiva,podr
usarlibrementedelascosascomunesconformeasudestino,sinperjuiciodelderechodelosotros
propietarios.Estarobligadoacontribuirproporcionalmentealascargasrelativasalaconservacin,
mantenimiento,reparacinyadministracindelascosascomunes.Afaltadeconvencincontraria,
esa contribucin ser proporcional al valor de las fracciones divididas del inmueble, teniendo en
cuentasuextensinysusituacin.Elporcentajequesefijeenelreglamentoquedeberregistrarse
alsometerselapropiedadalrgimendeestaley,solopodrmodificarseporelacuerdounnimede
todoslosinteresados.
Art. 5. Losderechosdecadapropietariodelascosascomunessoninseparablesdelapropiedadde
susrespectivospisos,departamentosolocales.Sinnecesidaddemencinespecial,estosderechos
pasanaladquirientede underechoreal,principaloaccesorio,sobrelapartedivididadelinmueble.
Art. 6. Cada propietario puede enajenar, hipotecar o en cualquier otra forma afectar o dar en
arrendamiento el piso, departamento, vivienda o local que le pertenece, sin necesidad del
consentimientodelosdems.
Art. 7. Cada propietario atender, a su costa, a la conservacin y reparacin de su propio piso,
departamentoviviendaolocal.Nopodrhacerinnovacionesomodificacionesquepuedanafectarla
seguridadoesttica deledificioolosservicioscomunesnidestinarloafinesdistintosalosprevistos
enelreglamentodeledificio,yencasodeduda,aaquellosquedebanpresumirseporlanaturaleza
deledificioysuubicacinniperturbarlatranquilidaddelosvecinosoejerceractividadescontrarias
alamoralyalasbuenascostumbresoquecomprometanlaseguridaddelinmueble.
Art. 8. Se necesitar el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o
realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo disposicin
contrariaenelreglamento.
Senecesitarelconsentimientodetodoslospropietariosparamodificarlosacuerdosquedeclaren,
extiendanorestrinjanelnmerodelascosascomunesoquelimiten lacopropiedad.
Art. 9.Alosfinesdelabuenaadministracinygocedelascosascomunesyporelsolohechode
quedar organizada la propiedad en la forma que establece esta ley, todos los propietarios de los
pisos,departamentos,viviendasylocalesdelinmuebleforman,obligatoriamenteydeplenoderecho,
unconsorcio,conpersonalidadjurdica,quefrentealostercerosyalosmismospropietariosactuar
comorepresentantelegaldetodoslospropietariosporintermediodeunadministrador.Lospoderes
del consorcio de propietarios, an al dictar o modificar el reglamento, se limitan a las medidas de
aplicacincolectivasqueconciernenexclusivamentealgoceyadministracindelascosascomunes.
Art. 10. El consorcio de propietarios podr sustituir el reglamento existente o hacerle adiciones o
modificaciones, que sern obligatorios para todos los propietarios y sus causahabientes. Sin
embargo, el reglamento o sus modificaciones, as como los convenciones excepcionales a que se
refierenlosartculos3,4y8nosonobligatoriosrespectodeloscausahabientesattuloparticularni
oponibles a los terceros sino despus de haber sido depositados en copia en la oficina del
RegistradordeTtuloscorrespondiente,ydehabersidoanotadosaldorsodelCertificadoOriginalde
Ttuloydelosduplicadosexistentes.
Art. 11. Lospropietariosestnobligadosacontribuiralpagodelasprimasdelosseguroscolectivos
sobre los riesgos que amenazan el inmueble o a los copropietarios en su conjunto, cuando as lo
dispongaelconsorciodepropietariosoelreglamento.
Art 12. Las resoluciones del consorcio de propietarios sern obligatorias siempre que hayan sido
tomadas por mayora de votos de todos los interesados, en asambleas debidamente convocadas.
Cadapropietariotendrderechoaunnmerodevotosproporcionaalaimportanciadesusderechos
enelinmueble,quesefijarconvencionalmentealregistrarselapropiedaddeacuerdoconestaley.
Esta participacin en los votos solo podr modificarse por el consentimiento unnime de todos los
propietarios. Se requerir una mayora de las tres partes de los votos de los propietarios y una
mayoraordinariadelosmismosparadictar,modificarosustituirdisposicionesdelreglamentopara
lascualesestaleyoelreglamentooriginalnoexijanelconsentimientounnimedelospropietarios.
Art. 13.Afaltadeunadministradordesignadoporelconsorciodepropietarios,cualquieradeellos
podrdirigirse al Juez de Pazde la jurisdiccin en que est ubicado eledificio para la designacin
deunadministradorjudicial,citandoatodoslosinteresados.
Art. 14. Salvo disposiciones contrarias en el reglamento el administrador, ya seanombrado por el
consorciodelpropietariooporeljuezdepaz,tendrasucargolaejecucindelasdecisionesdela
asambleadelconsorcio,y,sifuerenecesario,atenderporpropiainiciativaalaguardadelascosas
comunes y a su conservacin y mantenimiento en buen estado de uso, y podr constreir a cada
unodelosinteresadosalcumplimientodesusobligaciones.
Lospoderesdeladministradorsernrevocadosdelamismamaneraenquestosfueronotorgados,
por el consorcio de propietarios o por el juez de paz, citando el ms diligente a los dems
interesados,quienespodrndaraconocersusopiniones.Ladesignacindeunadministradorporel
consorcio de propietarios produce de pleno derecho la revocacin del administrado judicial. La
remuneracindeladministradorjudicialserdeterminadaporlamismaordenanzaquelodesignay
eseremuneracinseajustaralasbasesestablecidasenelreglamento.
Art. 15.Eladministrador,cualquieraquefuerelaformadesudesignacin,representaalconsorcio
de propietarios del inmueble, biencomo demandanteo comodemandadoy an contra los mismos
propietarios individualmente. Necesitar la autorizacin previa de la asamblea de los propietarios
paraactuarcomodemandanteocomorecurrente.Eladministradoractuaranombredelconsorcio
depropietariosdelinmueble,sintenerquemencionarelnombredecadaunodelospropietarios.
Art. 16. Cualquierpropietariopuede,enausenciadeladministradorynomediandooposicindelos
dems, quienes sern advertidos previamente,hacer los gastos necesarios para la conservacin o
reparacindelascosascomunes,acargodereembolso.
Art. 17.Lasaccionesquepudierensurgirentrelospropietariosenrelacinconlaadministraciny
elgocedelaspartescomunesdelinmueble,oconlainterpretacinoejecucindelreglamento,son
delacompetenciadelTribunaldeTierras.IgualmenteelTribunaldetierrassercompetentepara
conocerdelasdemsaccionesquepuedansurgirconmotivodelaaplicacindeestaley.
Art. 18. El pago de la cuota con que debe contribuir cada propietario a las cargas comunes de
conformidadconelartculo4,estgarantizadoconunprivilegiosobrelapartedivididadeaquelen
cuyofavorelconsorciodepropietariohayahechoelavance.Esteprivilegiotendrpreferenciasobre
todos los dems y se extiende a la parte alcuota indivisa de las cosas comunes del inmueble, en
virtuddelprincipioestablecidoenelartculo5.
Art. 19. La persona o personas que deseen dividir la propiedad de un edificio, existente o por
construir, en pisos o en departamentos, viviendas o locales independientes, conforme al rgimen
queestableceestaley,debernregistrardeacuerdoconlaLeyderegistrodeTierrassusderechos
enrelacinconelterrenoysusmejoras.
Art. 20. La solicitud de registro contendr una descripcin tan completa como fuere posible del
edifico y de los pisosdepartamentos,viviendaso locales independientes enqueestadividido,yse
anexarnalamismalosplanosarquitectnicos,estructuralesydeinstalaciones.
Art. 21. No se registrar ningn edificio conforme a esta ley, si el o los propietarios no hacen
registraralmismotiempounreglamentoquecontengaporlomenoslosiguiente:
1Especificacindecadaunadelaypartesdepropiedadexclusivaenqueestdivididoeledificio,
conindicacindelnumerooletraocualquierotradesignacinquesirvaparaidentificarlas.
2 Nmero de votos que corresponder, en las resoluciones de la asamblea del consorcio de
propietarios,alduetodecadapodedeledificiodepropiedadexclusiva
3 Porcentajeconquedebercontribuircadapropietarioalosgastosycargascomunes
4 Bases para la remuneracin que se deber pagar al administrador. 5 Destino de las diferentes
partesdelinmueble.
Art. 22.Lapropiedaddelospisos,departamentos,viviendasolocalesindependientesenqueesta
dividido un inmueble, puede registrarse a nombre de una sola persona, fsica o moral, o an a
nombredeunasucesinindivisa,ynopierdesucarcterporelsolohechodequetodaslaspartes
depropiedad,exclusivapertenezcanaunsolodueo.
Art. 23. La propiedad dividida por pisos o por departamentos viviendas o locales independientes
podrregistrarseamesdelaconstruccindeledificio,siemprequelosplanoshayansidoaprobados
porlasautoridadesadministrativasquelaleyrequiereparaquepuedacomenzarselaconstruccin.
EnelCertificadodeTtuloseharconstarestacircunstancia,ascomolaobligacinqueasumenlos
propietarios de practicar y justificar oportunamente al Registrador de Ttulos la habilitacin del
edificioparaserocupado.
Prrafo.Siporcualquiercircunstancianoserealizalaconstruccin,lospropietarios,medianteacto
firmado por todos y legalizadas las firmas por un Notario, ordenarn al Registrador de Ttulos la
cancelacindelCertificadodeTtuloysusustitucindeacuerdoconlaley.
Art 24.SeexpedirunDuplicadodeCertificadodeTtuloacadadueodeunapartedeledificiode
propiedadexclusivayencadaunodedichosduplicadosseharconstar elprivilegioquegravadicha
parte dividida de conformidad con el artculo 18 de esta ley y en la proporcin determinada en el
reglamento.
Seindicartambinsieledificioestconstruidooenconstruccin.
Art. 25. A falta de disposicin expresa en el reglamento o cuando ste guarde silencio, las
asambleas del consorcio de propietarios podrn convocarse con tres das de anticipacin , por
cualquiera de s propietarios, mediante aviso de un peridico de circulacin nacional y por carta
certificada dirigida a cada propietario en su domicilio real o de eleccin. Se mencionar
sumariamente en el aviso el objeto de la convocatoria. La reunin se efectuar en el lugar que
indiqueelreglamento,ysinosehaconvenidoninguno,eneldomiciliodelquehacela convocatoria
odesurepresentante,siemprequeestedomicilioseaeldellugardelinmuebleobienenellocaldel
JuzgadodePazdelajurisdiccin,loqueseindicarenlaconvocatoria.
Art. 26. No obstante disposicin contraria del reglamento, cualquier propietario puede hacerse
representarenlasasambleasporotropropietariooporuntercero.
Art. 27. Lospropietariosproindivisodeunapartedivididadelapropiedaddeberndesignarunsolo
representante.
Art. 28. Todo propietario deber hacer eleccin de domicilio en el lugar en que est situado el
inmueble,sinotieneenlsudomicilioreal.
EstaeleccindedomiciliodeberhacerseenlosactosquesesometanalRegistradordeTtuloso
enlasactasdelaasambleageneraldelconsorciodepropietarios.Afaltadeeleccindedomicilio,
las citaciones y notificaciones se harn vlidamente en la Secretara del Juzgado de Paz, quien la
comunicarsindemoraalinteresadoporcorreocertificado.
Art. 29. El administrador tendr la iniciativa y direccin de los trabajos, elegir y revocar al
encargado del edificio y le dar las rdenes que estime convenientes, todo bajo la autoridad de la
asambleageneralysujetndosealoqueellatengaabiendisponer.Podrordenarlasreparaciones
menudas,sinprevia autorizacin de la asamblea general y las otrasreparaciones,soloencaso de
urgencia y avisando inmediatamente a los propietarios. Los registros de actas del consorcio, los
libros de contabilidad y los documentos y comprobantes de los gastos estn a cargo del
administrador.
Art. 30.Eladministradorconvocaralospropietariosporcircularporcanascertificadasoporaviso
publicado en un peridico de circulacin nacional con un plazo de tres das por lo menos de
antelacin,cuantas vecesfuerenecesario.
Presidirlapersonaquesedesigneencadaasamblea,yeladministradorejercerlasfuncionesde
Secretarioamenosquesedispongaotracosaenelreglamento.
Lascopiasycertificacionesfirmadasporeladministradorsalvodisposicincontrariadelreglamento,
hacen fe respecto de los propietarios y de los terceros, siempre que estn visadas por el que
presidi la asamblea o a falta de ste por uno de los propietarios que estuvieron presentes en la
asamblea.
Art. 31.Encasodeventadeunapartedivididadeledificio,elpropietariocomunicarsupropsito
previamentealadministradoryconsignarantesdelaventasucuotadecontribucinenlosgastos
comunes,sinperjuiciodelrecursoaquepudierahaberlugarcontraeladquiriente.
Art. 32. Losgastos ordinariosse harn deacuerdocon el presupuesto que aprueben anualmente
lospropietarios.Lacuotaquecorrespondaacadapropietario,enesoscomoenlosotrosgastos,se
harenelactadelaasambleaquelosautoriceo apruebe.
Art. 33.Lacomprobacindelosavancesgarantizadosporelprivilegioestablecidoenelartculo18
y la fijacin de las cuotas contributivas no pagadas, sern hechas por la asamblea de los
propietarios,mediantedeclaracinpreparadaporeladministrador,conlosdetallesycomprobantes
correspondientes.
El administrador lo comunicar por canacertificadaalo a lospropietariosdeudores. La copia del
acta,certificadoporeladministradorylegalizadaporunnotario,construirttulosuficienteparafines
de inscripcin del privilegio en el Registro de Ttulos. El propietario deudor podr impugnar la
decisin de la asambleay pedir la cancelacinde la inscripcin del privilegio dentro de los 15 das
delafechaenquesehayasidonotificadaporalguacillaresolucindelaasamblea.
Transcurrido ese plazo sin haber sido impugnada la resolucin ser inatacable y tendr fuerza
ejecutoria.Igualfuerzatendrlaliquidacinqueeldeudorhayaaprobadoporescrito.
Art. 34.Elprivilegioestablecidoenelartculo18deberinscribirsedentrodelostresmesesdela
fecha de la reunin de la asamblea a que se refiere el artculo 33, y cada inscripcin, slo
conservarelprivilegiosobrelosavanceshechosparacubrirgastoscausadosdentro delaodeesa
fecha. Las inscripciones que se hicieren despus de ese plazo o por avances relativos a gastos
hechosantesdelltimoaosloproducirnefectoapartirdelafechadelainscripcin.
Art. 35.Cualquierpropietariopuedesolicitar,encualquiermomento,quelesealiquidadasucuota
contributiva en los gastos comunes. Si el administrador no hace la convocatoria dentro de las
cuarentayochohorasdelasolicitudelpropietariopodrconvocarlaasambleaenlaformaprescrita
porelartculo25.
Art. 36. Las hipotecas consentidas por el o los propietarios antes de construirse el edificio para
garantizar prstamos destinados a invertirseen la construccin, se regularn de pleno derecho por
esta ley si el acreedor diere su consentimiento en el acto de hipoteca o posteriormente, y tanto el
crdito como la hipoteca se dividirnautomticamente entre los departamentos independientes tan
prontocomoseterminelaconstruccinenlamismaproporcinenquelospropietarioscontribuirna
los gastos y cargas comunes de acuerdo con el reglamento de la propiedad, salvo convencin
contrariayporescritoquedeberanotarseenel CERTIFICADO DE TITULO.
Art. 37. Los propietarios de una propiedad registrada en la forma prescrita por esta ley pueden
renunciarasusbeneficios,medianteactoconlasfirmasdetodoslospropietarioslegalizadasporun
notario siempre que todos los departamentos estn libres de gravamen y no existan deudas de
cualquier naturaleza a cargo del consorcio. Del mismo modo proceder el propietario nico del
inmueble que deseerenunciar al beneficio de esta ley. Estos actossern sometidos alRegistrador
deTtulosparaqueprocedaacancelarelCertificadodeTtuloyasustituirlodeconformidadconla
ley.
Art. 38. Si el edificio se destruyere en su totalidad o en parte, por incendio o por otra causa
cualquieradelospropietariospodrpedirlaparticindelterrenoyde
losmaterialesconarregloalasdisposicionesgeneralessobrebienesindivisos.
Dichademandaserregistradaenconformidadconelartculo208delaLeydeRegistrodeTierras.
Laindemnizacindelseguronopodrserpagadasinoalapersonadesignadaporacuerdounnime
de los propietarios o segn los resultados de la particin. El rgimen de la propiedad dividida no
podrmantenersesinomedianteacuerdounnimedelospropietariosquedeterminelascondiciones
delareconstruccin.
Art. 39. En caso de ruina o vetustez del edificio la reconstruccin no podr hacerse sino por el
acuerdounnimedelospropietarios.
Art. 40. Entodosloscasosdereconstruccin,losdocumentos,yplanosdelamismasesometern
al Tribunal Superior de Tierraspara que este ordene al Registrador de Ttuloshacer losregistros y
anotacionesdelugar.
Art. 41.Se podrn constituirvlidamente, en las formas reconocidas por la ley, aunque no tengan
por objeto la distribucin de beneficios, lassociedades queseorganizarencon el fin de construir o
deadquiririnmueblesdivididosporpisosopordepartamentos,viviendasolocalesindependientesy
destinadosaseratribuidosalossociosyaseaenpropiedadoengoceobienparalaconservacin,
mantenimientoyadministracindelosinmueblesasdivididos.
Art. 42. Ningnsociopodr pretender que se le atribuya en forma exclusiva,por participacin en
naturaleza, la parte del inmueble a que tiene vocacin, ni tampoco a que se le mantenga en
posesin de dicha parte, si no ha cumplido sus obligaciones y suscrito la participacin que le
corresponda en los fondos suplementarios que se necesiten para la realizacin efectiva del fondo
social.
Si el socio no suscribe la participacin que le corresponde en esos fondos en proporcin a sus
compromisos, o si no cumple sus obligaciones, todos. sus derechos en el activo social,
comprendiendolosrelativosalgocedesuparteenelinmueble,podrnvenderseenpblicasubasta
ante notario, a requerimiento de los representantes de la sociedad por decisin de los socios que
representenlamayoraordinariadelcapitalsocial.
Laventaserpublicadaenunperidicodecirculacinnacional,unmesdespusdeunaintimacin
depagaryejecutarhechaalsocioenfaltayquenohayasidoatendida.
Entrelafechadelapublicacinyladichaventadeberhaberporlomenosunplazodequincedas.
Art. 43. A la disolucin de la sociedad la asamblea general podr designar unos o varios
liquidadores encargados de proceder a la particin en naturaleza y a la atribucin del o de los
departamentosindependientesqueacadasociocorrespondade acuerdoconlosestatutosoconsu
vocacin.
El proyecto de particin y atribucin que redacten el o los liquidadores cuando los estatutos no
hayanprevistounaformaespecialdeatribucin,deberseraprobadoporlaasambleageneralcon
el votode una mayorade ms de la mitad de lossocios que representen ms de lasdos terceras
partesdelcapitalsocial.
EstadecisinesoponiblealosnoPresentesonorepresentadosenlaasambleageneral,yafueren
sociosobeneficiariosocausahabientesdepromesadeatribucin.
Los derechos y cargas de un socio fallecido cuya sucesin no est liquidad, sern atribuidos
indivisiblemente a nombre de su sucesin sin perjuicio de los derechos de los herederos o
causahabientes y sin que la presencia de ellos en los procedimientos implique de su parte
aceptacindelasucesindellegadoodeladonacin.
Dentro del mes de la aprobacin por la asamblea general del proyecto de particin y atribucin, el
liquidadorounodeelseintimarporactodealguacilolossociosquenohayanfirmadoelactadela
asambleaparaquelahaganeneltrminodeunmes.
Sielactanofuerefirmadaporlatotalidaddelossociosenesteltimoplazo.elliquidadorounode
ellospedirlahomologacindelaparticinyatribucinalTribunalSuperiordeTierras,queestatuir
en instancia nica y comunicar su decisin al Registrador de Ttulos para que proceda a su
ejecucin.
Art. 44. Lasdisposicionescontenidasenelartculo664delCdigoCivilcontinuarnrigiendoparala
propiedad no registrada catastralmente y para la que, an registrada catastralmente, no est
sometidaalsistemaqueestableceestaley.
PROMULGADA el21denoviembrede1958.