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JOS ALEXANDRE PEREIRA GONALVES

QUALIDADE DOS MATERIAIS USADOS NOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS: POR QUE O CLIENTE S PERGUNTA O QUE EU NO SEI?
SER?



PORTO ALEGRE
JUNHO/2014

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JOS ALEXANDRE PEREIRA GONALVES






QUALIDADE DOS MATERIAIS USADOS NOS EMPREENDIMENTOS
IMOBILIRIOS: POR QUE O CLIENTE S PERGUNTA O QUE EU NO SEI?
SER?




Trabalho de pesquisa para a disciplina de
Operaes Imobilirias V do curso de
Tcnico em Transaes Imobilirias do
Instituto Federal do Rio Grande do Sul.

PROFESSOR: ANTONIO MARCOS SOARES BORGES


PORTO ALEGRE
JUNHO/2014


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"Em todas as coisas o sucesso depende de
uma preparao prvia, e sem tal
preparao o falhano certo."
Confcio


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RESUMO

No Brasil, somente os corretores de imveis so autorizados a intermediar transaes
imobilirias. A profisso reconhecida e regulamentada por legislao nacional desde os anos
1960. Alm do proprietrio do imvel e do corretor imobilirio, ningum mais pode oferecer
negcios nesse segmento dentro do territrio brasileiro. Para ser corretor de imveis preciso
estudar, ter formao especfica e licena concedida pelo governo federal para trabalhar.
A ltima dcada tem apontado um crescimento vertiginoso do mercado imobilirio
nacional. A Figura central na cadeia produtiva do crescente mercado imobilirio o
incorporador, previsto no ordenamento jurdico a partir da dcada de 60 e, portanto, muito
posterior prpria configurao da atividade de incorporao. O desenvolvimento da
atividade de incorporao no exige qualquer qualificao especial e tampouco o registro do
incorporador em qualquer rgo de controle de classe, o que revela uma grande falha da Lei.
Desse modo, qualquer um pode se aventurar em mercado de grande complexidade e que tem
se tornado atrativo para empreendedores das mais diversas reas, que, no mais das vezes,
sequer conhecem conceitos bsicos ligados ao tema da incorporao.
Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o
projeto arquitetnico em fase de anteprojeto, com as especificaes tcnicas e de
acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos complementares
(estrutura, instalaes especiais) por fazer. Assim praticamente impossvel executar um bom
oramento detalhado, pois no h tempo hbil para tal, uma vez que em poucos dias o
empreendimento ou parte dele precisa ser vendido. A qualidade dos materiais utilizados na
construo civil, muitas vezes, fica em segundo plano, devido s restries oramentrias,
projees financeiras mal feitas e no raramente com o propsito de aumentar os lucros.









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ABSTRACT

Only the realtors are allowed to broker real estate transactions in Brazil. The
profession is recognized and regulated by national legislation since the 1960s. Apart from the
property owner and real estate broker, no one else can offer this business segment within the
Brazilian territory . To be realtor is necessary to study, to have special training and license
granted by the federal government to work.
The last decade has pointed to rapid growth of the national real estate market. The
central figure in the production chain of the growing real estate market is the developer , in the
legal system from the 60's and therefore much later than the own activity configuration of
incorporation. The development of the development activity does not require any special skills
nor the record of the developer in any organ of class control, which reveals a major flaw of the
law this way , anyone can venture into highly complex market and has become attractive for
entrepreneurs from various fields, which , in most cases , even know basic concepts related to
the subject of the merger.
Many companies make the feasibility study of the project even with the architectural
design phase of draft, with the techniques and finishes to be fully defined specifications and
with complementary projects (structure, special facilities) to do. So it is virtually impossible to
run a good detailed budget, as there is no time for that, since in a few days the enterprise or
part of it must be sold . The quality of materials used in construction often remain in the
background, due to budget constraints, financial projections poorly made and often with the
purpose of increasing profits.









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SUMRIO

1.INTRODUO......PG.7
2. O CORRETOR DE IMVEIS, SUAS ATRIBUIES E IMPORTNCIA..............PG.8
3. A INCORPORAO IMOBILIRIA................................................................PG.8
4. OS SUJEITOS AUTORIZADOS EM LEI A DESENVOLVER INCORPORAO....PG.9
5. CUSTOS E CONTROLES DE CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL.....................PG.10
6. ORAMENTO DA CONSTRUO E O MEMORIAL DESCRITIVO...................PG.11
7. A IMPORTNCIA DO MEMORIAL DESCRITIVO NA HORA DA COMPRA.....PG.11
8. CONCLUSO..............................................................................................PG.12
















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1. INTRODUO

A ltima dcada, especialmente a partir de sua segunda metade, tem apontado um
crescimento vertiginoso do mercado imobilirio nacional, o que se deve a diversos fatores,
dentre os quais podem ser citados, (a) a maior oferta de crdito para o setor, tanto para o
produtor, como para o prprio consumidor; (b) o crescente poder aquisitivo das famlias
brasileiras; (c) uma reduo da taxa bsica de juros, adotada pelo Banco Central, e tambm (d)
do desejo do governo de tentar erradicar o dficit habitacional, que apresenta patamares
vergonhosos, por meio da adoo, por exemplo, do programa Minha Casa, Minha Vida.
A abundante oferta de crdito no setor se deve no somente poltica monetria que
exige a destinao de grande parte dos depsitos da caderneta de poupana para o mercado
imobilirio, mas tambm pelo surgimento de mecanismos jurdicos que tornaram a concesso
do crdito mais segura, como por exemplo, a instituio da alienao fiduciria de bem imvel,
introduzida no ordenamento pela Lei 9.514/1997.
Destaca-se, ainda, a obteno direta de crdito pelas empresas imobilirias por meio
da abertura de capital (os famosos IPOs) e a crescente securitizao de recebveis do mercado,
tudo isso criando um campo favorvel para a crescente oferta de produtos no mercado. O
encontro de um cenrio jurdico mais seguro, empresas capitalizadas e um mercado
consumidor sedento pela compra de seu primeiro imvel, gerou um panorama nunca antes
visto no mercado imobilirio nacional.

2. O CORRETOR DE IMVEIS, SUAS ATRIBUIES E IMPORTNCIA.

No Brasil, somente o corretor de imveis autorizado a intermediar transaes
imobilirias. A profisso reconhecida e regulamentada por legislao nacional desde os anos
1960. Alm do proprietrio do imvel e do corretor imobilirio, ningum mais pode oferecer
negcios nesse segmento dentro do territrio brasileiro. Qualquer manifestao diferente pode
ser denunciada polcia e ao sistema Cofeci-Crecis (conjunto de entidades que normaliza e
fiscaliza a profisso de corretagem de imveis no pas).
Para ser corretor de imveis preciso estudar, ter formao especfica e licena
concedida pelo governo federal para trabalhar. O registro profissional do corretor de imveis
chama-se CRECI. Essa habilitao deve ser exigida pelo cliente sempre que um profissional se
apresentar como um intermedirio em transaes imobilirias. Alm da responsabilidade de
apresentar o imvel aos interessados, o corretor de imveis e a imobiliria devem estar

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qualificados para compreender as necessidades do cliente, avaliar as possibilidades do
mercado, prestar esclarecimentos sobre segurana ou risco do negcio, fornecer com clareza
todas as informaes necessrias s partes interessadas, e acompanhar a negociao at seu
desfecho o que inclui o registro de compra e venda num cartrio de imveis. O corretor de
imveis e as empresas imobilirias so as nicas instituies por lei autorizadas a intermediar
negcios que envolvam compra, venda ou locao de casas apartamentos, prdios comerciais
ou terreno.

3. A INCORPORAO IMOBILIRIA

A Figura central na cadeia produtiva do crescente mercado imobilirio o
incorporador, previsto no ordenamento jurdico a partir da dcada de 60 e, portanto, muito
posterior prpria configurao da atividade de incorporao que preexistente edio da
Lei n. 4.591/64.
Conforme autorizao da Lei 4.591/64 (Lei de Condomnios e Incorporaes), o
incorporador pode ser uma simples pessoa fsica, profissional ou no da rea. A incorporao
definida pela atividade e no pela qualificao do sujeito que a promove.
Como o mercado imobilirio est cada dia mais complexo, e as operaes desta
natureza demandam cada vez mais profissionalizao, sendo certo que a organizao em
estrutura societria tem o condo de eliminar a responsabilizao pessoal daquele que
promove a incorporao, costumeiramente quem atua como incorporador uma pessoa
jurdica organizada sob uma das formas societrias autorizadas em lei. Portanto, o
incorporador quem vai ao mercado buscar terrenos aptos ao desenvolvimento de
empreendimentos imobilirios, usualmente, no modelo de condomnio edilcio, estabelecendo
com o dono do terreno a forma de aquisio deste bem imvel, observa-se ser muito comum
nos dias de hoje o modelo de permuta por unidades construdas no prprio terreno. Ademais,
ele quem concebe o projeto de edificao, levando-o aprovao pelas autoridades
competentes, providencia o registro dos documentos necessrios perante o Oficial de Registro
de Imveis, nos termos da Lei de Incorporao, empreende diretamente ou por meio de
terceiros a venda das unidades e, por fim, constri ou delega a construo, sob sua superviso.
Natural, ainda, que estabelea com o agente financiador da obra uma linha de crdito a ser
ofertada para futuros adquirentes, em condies preestabelecidas contratualmente. Sendo
assim, muito fcil afirmar que o principal fomentador da rea imobiliria e, por conseguinte, o
principal fornecedor da cadeia produtiva imobiliria a sociedade empresarial incorporadora, a
qual se responsabiliza pessoal e diretamente com o consumidor pela entrega da unidade

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imobiliria, alm claro da boa qualidade do produto. Rotineiro nos dias de hoje o
incorporador se confundir com a figura do construtor, do mesmo modo que no so raras as
hipteses em que as empresas incorporadoras contam com sua prpria equipe de vendas,
realizando diretamente a comercializao das unidades autnomas.

4. OS SUJEITOS AUTORIZADOS EM LEI A DESENVOLVER INCORPORAO

Como anteriormente escrito, a incorporao, caracterizada por sua atividade e no
pela qualificao daquele que a empreende. De toda forma, a Lei n. 4.591/64 determina em seu
art. 31 que, somente podem promover a iniciativa de uma incorporao, as seguintes pessoas:
(i) o proprietrio do terreno; (ii) o promitente comprador; (iii) o promitente cessionrio; (iv) o
construtor e, por fim, (v) o corretor de imveis.
Em que pese o art. 31 no elencar o (vi) promitente permutante do terreno como uma
das pessoas autorizadas a promover incorporao, a leitura de outros dispositivos constantes
da prpria Lei n. 4.591/64 indicam o contrrio. O caput do art. 39 determina a juntada de certos
documentos "nas incorporaes em que a aquisio do terreno se der com pagamento total ou
parcial em unidades a serem construdas (...)". Trata o dispositivo em questo do incorporador
que adquire o terreno por meio da permuta em unidades presentes no futuro condomnio
edilcio, operao esta que, muito provavelmente, seja a mais adotada na aquisio de terrenos
nos dias atuais. A operao de permuta de grande vantagem para o incorporador, pois
dispensa o desembolso de vultosos valores, evitando-se impacto no fluxo de caixa do
empreendimento e, no mais das vezes, permite at mesmo o desenvolvimento das obras sem a
contrao de financiamento bancrio. Para o proprietrio do terreno, exatamente por lanar
mo da contraprestao do incorporador para o futuro, o valor da venda acaba sendo
extremamente atraente.
O promitente comprador do terreno, o cessionrio comprador e o permutante,
somente esto autorizados a incorporar se nos seus respectivos instrumentos, firmados em
carter de irrevogabilidade e irretratabilidade, contiver expressa clusula de imisso na posse
do terreno e autorizao do proprietrio vendedor para demolir e iniciar a construo,
instrumentos estes que devero estar devidamente registrados na matrcula do bem. Mas no
s. Necessria, ainda, que no haja vedao alienao do bem em fraes ideais (Lei n.
4.591/64; art. 32, alnea "a").
O corretor e o construtor, por sua vez, somente podero incorporar se estiverem
munidos de procurao, por instrumento pblico, outorgada pelo proprietrio do terreno, ou
promitente comprador do mesmo, ou seu cessionrio.

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5. CUSTOS E CONTROLES DE CUSTOS NA CONSTRUO CIVIL

Para execuo de um projeto, a empresa construtora deve seguir processos definidos,
conhecer suas possibilidades e limitaes tcnicas e deve saber unir materiais e sistemas
construtivos para ter um produto final de boa qualidade. Elaborar um oramento no
diferente. Cada pequeno item deve ter uma composio planejada, que respeite a cultura da
empresa construtora, seus procedimentos, capacidade financeira e organizacional para tornar
aquele oramento exequvel. O oramento uma das primeiras informaes que o
empreendedor deseja conhecer ao estudar determinado projeto. Seja um empreendimento
com fins lucrativos ou no, a construo implica gastos considerveis e por isso mesmo devem
ser determinados, j que, em funo de seu valor, o empreendimento ser vivel ou no.
As contrataes da construo podem se dar pelo regime de administrao (preo de
custo) ou ainda pelo regime de empreitada (a preo fixo). Sem considerar a desonerao da
folha de pagamento, o custo nacional da construo, por metro quadrado (calculado pelo
IBGE), fechou maro em R$ 932,81, sendo R$ 485,89 relativos aos materiais e R$ 446,92 mo
de obra.
Pelo regime de administrao, ou a preo de custo, a construtora responsvel pela
administrao da obra, recebe um percentual do custo da obra, podendo ser fixado um prmio,
na hiptese de o custo final da obra ser inferior ao montante prefixado. Pelo regime de
empreitada, flexibilizada a compra direta, pelo dono da obra, de um percentual dos materiais.
Pelo regime de administrao, fundamental um extremo cuidado com a contratao seja de
mo de obra, seja de materiais, em que a qualidade destes deva ser aliada a um custo
competitivo, visando a gerar um efetivo benefcio no custo final da obra, comparado com o de
construo pelo regime de empreitada. Na construo por administrao, deve haver uma
preocupao maior na verificao da qualidade e quantidade dos materiais, j que do dono
da obra essa responsabilidade, bem como os riscos de perecimento desses materiais.
Muitas empresas fazem o estudo de viabilidade do empreendimento ainda com o
projeto arquitetnico em fase de anteprojeto, com as especificaes tcnicas e de
acabamentos por serem totalmente definidas e ainda com os projetos complementares
(estrutura, instalaes especiais) por fazer. Assim, dependendo das fases de elaborao de um
projeto estudo preliminar, anteprojeto e projeto executivo o oramento pode tomar as
seguintes terminologias: (a) Estimativa de custo avaliao de custo obtida atravs de
estimativa de quantidades de materiais e servios, pesquisa de preos mdios e aplicao de
percentagens estimativas ou coeficientes de correlao, efetuada na etapa de estudo

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preliminar do projeto. (b) Oramento analtico ou detalhado avaliao de custo obtida atravs
de levantamento de quantidades de materiais e de servios e da composio de preos
unitrios, efetuada na etapa de projeto executivo. Para elaborar um oramento, necessrio
desenvolver, alm do clculo dos custos, uma srie de tarefas sucessivas e ordenadas. Estas
tarefas requerem uma abordagem individualizada. Assim, na anlise e interpretao de um
projeto como um todo, indispensvel decomp-lo em suas partes constituintes, os projetos
especficos de arquitetura, instalaes, estrutura, fundaes, etc., bem como as especificaes
e analis-lo para saber extrair os dados que iro compor o oramento.

6. ORAMENTO DA CONSTRUO E O MEMORIAL DESCRITIVO

Consiste na determinao do custo de uma obra antes de sua realizao, elaborado
com base em documentos especficos, tais como projetos, memorial descritivo e encargos,
considerando-se todos os custos diretos e indiretos envolvidos, as condies contratuais e
demais fatores que possam influenciar no custo total.
A pea mais importante de um oramento completo o memorial descritivo. A pea
descritiva descreve e explicita todos os materiais a serem utilizados e qualifica os itens. A
funo bsica do memorial descritivo descrever todos os componentes de uma obra, alm de
analisar as condies que no so registradas nos desenhos/ projetos. A abordagem e feita nos
seguintes nveis: (a) estudo preliminar, contempla a anlise prvia do empreendimento; (b)
anteprojeto, justifica a soluo adotada; (c) projeto executivo, descrimina todos os itens que
compem a obra; (d) especificaes, indica quais as normas tcnicas a serem utilizadas.

7. A IMPORTNCIA DO MEMORIAL DESCRITIVO NA HORA DA COMPRA

Quando se negocia um imvel na planta, o comprador no possui nenhuma garantia
de que o que foi acordado estar no imvel depois de construdo. Os riscos deste negcio so
do comprador, que precisa acreditar no projeto aprovado daquilo que a construtora pretende
construir. Para a incorporadora no h risco algum, pois o adquirente quem est adiantando
pagamentos daquilo que um dia ser erguido. Portanto, todas as promessas realizadas
precisam estar por escrito de forma detalhada para que o adquirente possa exigir
posteriormente o que foi tratado. Esse detalhamento de como ser o imvel, rea construda,

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materiais empregados na obra, qualidades deste material, acabamentos, e tudo mais que o
compe deve constar no memorial descritivo do empreendimento imobilirio.
Este documento traz, por exemplo, qual o tipo de piso ou revestimento que ser
utilizado, qual o padro de pintura, quais sero as louas sanitrias, torneiras, tipos de
tomadas e todos os adornos que faro parte do imvel.
Normalmente as empresas montam um modelo do imvel decorado que serve para o
cliente visualizar com mais facilidade aquilo que pretende comprar, mas infelizmente, nem
tudo que exposto ser entregue. Alm disso, muitas vezes, os clientes e os corretores no so
alertados de forma clara sobre as restries da oferta apresentada. muito comum a
apresentao de itens meramente decorativos no imvel, induzindo o adquirente a entender
que esses itens fazem parte da negociao.
sabido e lgico que a qualidade dos materiais utilizados em uma construo, impacta
diretamente no oramento final desta. tambm compreensvel que a incorporadora, v
comprando o material para determinada obra, levando em considerao a quantidade e a fase
em que ela se encontra. E, que por se tratar de um empreendimento que, usualmente, vise a
lucratividade, a construtora poder expor-se a algumas situaes mercadolgicas no
favorveis. O que muitas vezes poder lev-la a deciso de utilizar materiais de qualidade
inferior ao constante no memorial descritivo por restrio oramentria. Deixando o corretor
sem informaes de alteraes, ou se tais e quais materiais sero utilizados e entregues com a
finalizao da obra. Se a qualidade da obra no corresponder ao que foi apresentado no MD, o
corretor de imveis que vende imvel na planta (lanamento) tem obrigao solidria com o
incorporador conforme fundamento do disposto no Art. 28 do CDC, bem como no NCC, e
conforme a Lei 4.591/64 Art 65 1 poder responder, o corretor, como coautor do delito.

8. CONCLUSO

Se olhar pela tica do cliente, a compra de imvel na planta no um negcio 100%
(cem por cento) seguro, pois exige do consumidor cautelas redobradas para no incorrer em
prejuzos irreparveis. Esta insegurana decorrente, das falhas na Lei de Incorporao,
relativas ausncia de rgo regulador da atividade, s vendas que acontecem sem o Registro
de Incorporao, e falta de obrigatoriedade de capacitao mnima do incorporador. Cabe ao
corretor, no seu assessoramento como um verdadeiro consultor, cuidar para que a satisfao
do cliente seja garantida, atravs da exigncia risca do memorial descritivo da obra,
documento que deve servir como guia de qualidade do empreendimento, afinal, o corretor

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poder responder judicialmente pelas falhas nos processos de vendas e diferenas dos
produtos e servios contratados.

























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REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS PARA A PESQUISA
ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS. NBR 14724: informao e documentao - trabalhos
acadmicos- apresentao. Rio de Janeiro: ABNT,2005.
ANTHONY, R.N e GOVINDARJAN, V. Sistemas de controle gerencial. So Paulo: Atlas, 2002.
FREZATTI, Fbio. Oramento empresarial: Planejamento e Controle gerencial. 2 Ed. So Paulo: 2000.
ww.jurisway.com.br a importncia do memorial descritivo (acesso 04/06/2014)
www. Infomoney.com.br imveis (acesso 05/06/2014)