Derechos Reales. Resumen Parcial 2.

USUFRUCTO

Es el derecho real de usar y gozar de una cosa cuya propiedad pertenece a otro, con tal que no se altere su sustancia.
Hay dos especies: Usufructo Perfecto o Cuasiusufructo (imperfecto). El primero es de las cosas que el usufructuario
puede gozar sin cambiar la sustancia de ellas, aunque puedan deteriorarse por el tiempo o su uso. El cuasiusufructo es el
de las cosas que seran intiles si no las consumiese o cambiara su sustancia (ej. granos).

Caracteres: Derecho Real, Uso y Goce, Objeto, Propiedad Ajena y Principio del Salva Rerum Substancia:

-DERECHO REAL: resulta de la enumeracin del 2503 (numerus clausus).
-USO Y GOCE: este disfrute de la cosa es amplio, el propietario toma el nombre de NUDO PROPIETARIO, es decir que se
trata de una propiedad desnuda, vaca de contenido.
-PROPIEDAD AJENA: es el principio de nemini res sua sevit, nadie puede tener una servidumbre sobre cosa propia. Toda
desmembracin del Derecho de Propiedad constituye una Servidumbre. Debe necesariamente pertenecer a otro.
-SALVA RERUM SUBSTANCIA: el usufructuario tiene derecho a usar y gozar de la cosa con tal que no se altere su
substancia. Substancia es el conjunto de las cualidades constitutivas de las cosas, que sin ellas no se llamaran as y no
serviran para eso que fueron hechas. Tampoco puede el usufructuario cambiar el destino de la cosa, an cuando
aumentase su utilidad.
-OBJETO: el usufructo recae sobre cosas que pueden gozarse sin cambiar su substancia y el cuasiusufructo sobre cosas
consumibles o fungibles.

CUASIUSUFRUCTO

Es un verdadero Prstamo de Consumo, aunque existan diferencias entre tales. Se define como: el derecho real sobre cosa
propia en virtud de la cual una parte entrega a la otra una cosa fungible o consumible que se le transmite en propiedad,
teniendo sobre ella todas las facultades inherentes al dominio, pudiendo disponer de ella en la forma ms amplia, con la
obligacin de que, terminado el usufructo, debe devolver una cosa de la misma especie o calidad o el valor estimativo.

USUFRUCTO PERFECTO

-CONSTITUCIN: por contrato, por actos de ltima voluntad, por prescripcin (lo menos comn, ya que si una persona
estuvo el tiempo necesario para prescribir pedira adquirir el dominio) y por la ley. Puede ser establecido a favor de
muchas personas por partes separadas o indivisas, lo que sera un co-usufructo.
-REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE: siendo un derecho real, para poder ser oponible a terceros deber inscribirse.
-DURACIN: se debe distinguir si se constituye a favor de una persona fsica o jurdica.
En el primer caso pueden presentarse dos supuestos: Si no se estableci plazo se entiende que es por la vida del
usufructuario (no puede constituirse para durar ms de la vida del usufructuario ni pasa a sus herederos). Si se estableci
plazo durar hasta que el mismo expire (luego del cual el usufructuario se transforma en tenedor) o en caso de
fallecimiento del usufructuario.
En el caso de una persona jurdica el trmino mximo de establecimiento es de 20 aos. Puede terminar tambin con la
inexistencia de la misma.

Obligaciones del Usufructuario Antes de Entrar en Uso y Goce de la Cosa

-INVENTARIO: de los muebles consiste en la enumeracin y descripcin de cada uno de ellos y el estado de los inmuebles
debe contener la descripcin del estado fsico en que se encuentran. En fin del inventario es la Determinacin de la Cosa
dada en usufructo, ya que no hay derecho real sin objeto cierto y determinado, y para el usufructuario constituye una
constancia de lo que recibe y debe restituir.
-FIANZA: tiene por fin asegurar que el uso y goce de la cosa se haga conforme a las leyes; la ejecucin de todas las
obligaciones impuestas al usufructuario y la devolucin de la cosa acabado el mismo. El valor de la fianza se determinar
en el acto constitutivo o posteriormente, de comn acuerdo con las partes. A falta de acuerdo, la fija el juez. La fianza
puede ser reemplazada por prendas o depsitos en bancos pblicos, pero no hipotecas, ya que la duracin de estas es
limitada.

Derechos del Usufructuario

-FRUTOS: son frutos los que la cosa produce sin alteracin de su sustancia. PRODUCTOS: son al contrario, lo que la cosa no
est destinada a producir y cuya produccin no es peridica ni tiene regularidad alguna. Son una porcin desprendida de
la sustancia misma de la cosa. El usufructuario puede usar, percibir los frutos naturales, industriales o civiles y gozar de
los objetos sobre los que se establece el usufructo, como el propietario mismo.

Obligaciones del Usufructuario

-REPARACIONES Y MEJORAS: son Mejoras Necesarias aquellas sin las cuales la cosa no podra ser conservada. Son
Mejoras tiles no solo las indispensables para su conservacin sino tambin las que sean de manifiesto provecho para
cualquier poseedor de ella. Son Mejoras Voluntarias las de mero lujo o recreo, o de exclusiva utilidad para el que las us.
No puede alterar su sustancia ni la forma natural. Las obligaciones de usufructuario respecto de las reparaciones comienza
desde que entr en posesin de la cosa.
MEJORAS OBLIGATORIAS: el usufructuario debe hacer ejecutar a su costa las reparaciones necesarias para la conservacin
de la cosa. Pero la limitacin es: que no est obligado respecto de lo que se hubiere arruinado por vejez a causa de un
estado de cosas anterior a su entrada en el goce.

EXTINCIN DEL USUFRUCTO

-REVOCACIN: puede ser directa o demandada por los acreedores del dueo del fundo. La REVOCACIN DIRECTA se da
cuando el constituyente lo deja sin efecto, atenindose a las causas legales o del acto constitutivo.
-MUERTE DEL USUFRUCTUARIO.
-CASO DE PERSONA DE EXISTENCIA IDEAL.
-EXPIRACIN DEL TRMINO NO USO DE USUFRUCTO Y PRESCRIPCIN (se pierde el usufructo por el no uso tanto adquisitiva
como liberatorio).
-CUMPLIMIENTO DE LA CONDICIN RESOLUTORIA (se cumple la condicin resolutiva puesta en el ttulo).
-CONSOLIDACIN: conforme con el principio que nadie puede tener una servidumbre sobre su propia cosa, cuando la nuda
propiedad y el usufructo se concentran en cabeza de una misma persona, el usufructo se extingue (Confusin).
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USO Y HABITACIN

El derecho de uso es casi igual al de usufructo. Consiste en la facultad de servirse de la cosa ajena, sin alterar su sustancia.
Pero slo lo que sea necesario para l y su familia, conforme a su condicin social (un usufructo limitado). El derecho de
uso otorga al usuario el derecho de tomar de los frutos de un fundo ajeno lo que sea necesario para las necesidades del
usuario y s familia. Slo satisface sus necesidades personales y familiares. Se toma un concepto amplio de familia.

Cuando el derecho de uso se refiere a una Casa y a la utilidad de morar en ella, recibe el nombre de Derecho de
Habitacin. No se comprenden las necesidades que fueran relativas a la industria o al comercio. El objeto del derecho de
habitacin es una casa.

CESIN Y LOCACIN:
-El Usuario no puede ceder el ejercicio de su derecho, si lo adquiri a ttulo gratuito, tampoco si lo adquiri a ttulo
oneroso y recae sobre cosas muebles; pero s puede hacerlo si lo adquiri a ttulo oneroso y recae sobre un inmueble.
-El Habitador no puede en ningn caso ceder el ejercicio de su derecho, ni alquilar el inmueble ya sea adquirido a ttitulo
gratuito y oneroso.



SERVIDUMBRES

Caracteres:
-Recaen sobre inmuebles nicamente, nunca sobre muebles. Ellos deben ser ajenos (no es concebible servidumbre sobre
cosa propia.
-Los derechos que la servidumbre atribuye pueden ser usar de l o impedir que el propietario ejerza algunos de sus
derechos de propiedad. Jams puede implicar una obligacin de hacer.
-Derecho Real: la mutacin de los propietarios no trae cambio alguno en las relaciones recprocas de las heredades.
-El que por ttulo cualquiera adquiera un fundo, puede hacer uso de esa servidumbre, aunque no fuese indicada en el
contrato de venta.
-El nuevo propietario de una heredad gravada con una servidumbre debe sufrirla.
-La muerte del que ha motivado una servidumbre no la extingue.
-Si el dueo del predio sirviente se niega a sufrir la servidumbre, el derecho del predio dominante no se resuelve en
obtener daos y perjuicios, puede exigir a los tribunales que le den el goce efectivo de la servidumbre.
-En principio son siempre perpetuas, pero pueden ser temporarias.

-SERVIDUMBRES REALES
Son Afirmativas cuando consisten en un dejar de hacer por parte del titular del fundo sirviente y Negativa cuando
consisten en un no hacer.
Se establecen por Contrato, por Disposicin de ltima Voluntad, por Destino de Padre de Familia y Servidumbre que
Revive, por Prescripcin.

-OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO DE LA HEREDAD SIRVIENTE:
Constituida la servidumbre, el dueo del predio sirviente no puede menoscabar en modo alguno el uso de la servidumbre
constituida. Pero puede requerir en algunos casos, el cambio de lugar por donde se ejercita la servidumbre.

EXTINCIN DE LA SERVIDUMBRE:
-Resolucin de los Derechos del Constituyente.
-Vencimiento del Plazo o Condicin Resolutoria.
-Renuncia: Acto Unilateral, slo ser Bilateral en caso de Renuncia Tcita.
-Imposibilidad de Uso de la Servidumbre.
-Confusin.
-Prescripcin: si es Servidumbre Discontinua empieza a correr desde el da en que se haya dejado de usar. Si en
Servidumbre Continua, empieza a correr desde el da en que se haya hecho un acto contrario a su ejercicio.
-Muerte del Titular del Fundo Dominante: slo para las servidumbres Personales, pero no las Prediales.
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GARANTAS REALES

El deudor responde del cumplimiento de las obligaciones que haya contrado con todos sus bienes presentes y futuros. El
patrimonio es prenda comn de los acreedores. Al gozar de este derecho de prenda estarn en un pie de igualdad para
cobrarse sus crditos.
Las garantas reales representan una seguridad ms fuerte para el acreedor ya que afectan y recaen directamente sobre la
cosa, cuyo valor pudo apreciar el acreedor en el momento de la constitucin, permitiendo su persecucin y otorgando
adems un derecho de preferencia en el cobro (privilegio).

HIPOTECA:

Es el derecho real constituido en seguridad de un crdito en dinero sobre los bienes inmuebles que continan en poder del
deudor, 3108.

Caracteres: Esenciales (los cuales sin ellos no sera hipoteca), son: DERECHO REAL, Accesorio y CONVENCIONAL, que
debe ser Inscripto para resultar oponible a terceros y que goza de Especialidad. Y Natural (las partes pueden dejar de
lado) son: Indivisibilidad.

-ACCESORIO: es accesorio de un derecho personal que debe consistir en un crdito cierto y determinado en dinero. No
puede existir hipoteca sin crdito al cual garantice. Se extinguir por la extincin total de la obligacin principal.
-PUBLICIDAD: como todos los derechos reales debe ser Inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble, a fin de que
pueda ser opuesta a terceros.
-ESPECIALIDAD: 3109, la hipoteca debe constituirse sobre cosas inmuebles, expresamente determinadas, por una suma de
dinero tambin cierta y determinada. La sancin para este requisito de Especialidad es la NULIDAD, pudiendo ser alegada
por terceros y por el deudor. Pero no ser nula siempre que se pueda venir en conocimiento positivo de la designacin que
falta. Corresponder a los tribunales decidir.
-INDIVISIBILIDAD: cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ella estn obligadas al pago de TODA LA
DEUDA y de cada parte de ella. An aunque se haya pagado parte de la deuda, la hipoteca sigue afectando a la totalidad de
la cosa, de modo que podr ejecutarse toda la cosa(s) gravada(s) para lograr el pago del salgo deudor.

Crditos que Garantiza

La hipoteca se constituye en seguridad de un crdito cierto en dinero. Pareciera que slo a ese tipo de deudas, pero no. La
segunda parte del 3109 dice que podrn serlo las obligaciones condicionales, de valor indeterminado, de hacer, no hacer,
o dar cosas ciertas, pero con el nico requisito: que se declare el VALOR ESTIMATIVO EN DINERO en el acto constitutivo.

CONSTITUCIN: slo puede crearse mediante CONTRATO. Lo que devela la Aceptacin del acreedor.

PUBLICIDAD: no siendo posible la tradicin, deber darse publicidad mediante la inscripcin en un REGISTRO DE
HIPOTECAS. As podr ser opuesta a terceros. Pero las partes contratantes, sus herederos y los que han intervenido en el
acto, no pueden prevalerse de la falta de inscripcin, y sobre ellos, la hipoteca constituida por INSTRUMENTO PBLICO se
considera registrada.

PLAZO PARA INSCRIBIR: debe ser inscripta hasta 45 das de realizado el contrato y tiene EFECTO RETROACTIVO al
momento de su creacin. El efecto del registro de la hipoteca se conserva durante 20 aos, si antes no se renovara.
Transcurrido ese plazo y en defecto de renovacin, los efectos de la inscripcin se extinguen, aunque la hipoteca sigue
subsistiendo con los alcances de una hipoteca no inscripta (es decir que slo har efecto entre las partes y no ante
terceros). El deudor no podr oponerse a la re-inscripcin, pero si considera lesivo a sus derechos deber solicitar su
nulidad (ej. si hubiera pagado la deuda).

EL DEUDOR PROPIETARIO DEL INMUEBLE HIPOTECADO CONSERVA EL EJERCICIO DE TODAS LAS FACULTADES INHERENTES
AL DERECHO DE PROPIEDAD. Se podr arrendar siempre y cuando en el Acto Constitutivo de la Hipoteca (el contrato) no
mediara clusula opuesta.

EXTINCIN DE LA HIPOTECA: siendo la hipoteca un Derecho Accesorio, todas las clausulas que originan la extincin de la
deuda que garantiza, acarrearn su propia extincin (ej. pago, prescripcin, transaccin), aunque existen causas propias de
extincin de ella que no afectan al crdito (Renuncia expresa que conste en escritura pblica; Destruccin del Inmueble
subsistir slo sobre el suelo pero no sobre los materiales y si es reconstruido la hipoteca vuelve a gravarlo; Resolucin de
los Derechos del Constituyente si no tena derechos para gravarlo; Confusin coincidencia de las personas).

CANCELACIN DE HIPOTECA: acto jurdico por el cual se deja sin efecto la inscripcin del gravamen en el Registro de la
Propiedad Inmueble. No se debe confundir con la extincin que hace al derecho mismo. La cancelacin slo afecta a la
inscripcin. Puede ser voluntaria o judicial.
PRENDA
CON DESPLAZAMIENTO

La palabra prenda puede designar tanto al Contrato como al Derecho Real. Aqu la veremos como el DERECHO REAL
que afecta a una COSA MUEBLE para garantizar un CRDITO. El constituyente de la Prenda lo entrega al acreedor o a un
tercero designado por ambos en seguridad de una deuda.

Caracteres: ACCESORIEDAD, CONVENCIONALIDAD, ESPECIALIDAD en cuanto al objeto y al crdito, cuyo importe cierto y
determinado debe constar en el instrumento constitutivo.

-PUBLICIDAD: a travs de la TRADICIN de la prenda. Los derechos que da al acreedor la constitucin de la prenda slo
subsisten mientras est en POSESIN DE LA COSA o la tenga un tercero. Se juzga que el acreedor contina e posesin de la
cosa si la hubiere perdido o se la hubieran robado o la hubiese entregado a un tercero.

-DERECHO DE RETENCIN: retendr la cosa hasta que se le pague la deuda con sus intereses. Pero ese derecho de
retencin es slo oponible contra el constituyente y no contra terceros.
Tambin podr cobrar al deudor las expensas necesarias que hubiera requerido para la conservacin de la cosa.
No podr servirse de la cosa prendada sin consentimiento del deudor, y si lo hace, el constituyente puede pedir que la cosa
se ponga en SECUESTRO.
El acreedor responder por la prdida o deterioro de la cosa debido a su culpa o negligencia o de la de sus dependientes.
Si la cosa prendada produce frutos o intereses, el acreedor los percibe por cuenta del deudor y los imputar a los intereses
de la deuda y luego al capital.

DERECHO POR FALTA DE PAGO: no cumpliendo el deudor con el pago de la deuda al tiempo convenido, el acreedor podr
pedir que se haga la venta de la prenda en REMATE PBLICO.

PRENDA TCITA: si existiera por parte del deudor que ha dado en prenda, otra deuda al mismo acreedor contratada
posteriormente, que viniese a ser exigible antes del pago de la primera, el acreedor no estar obligado a devolver la
prenda antes de ser pagado de una y otra deuda, aunque no se hubiese convenido.

EXTINCIN DE LA PRENDA: al igual que la hipoteca, la prenda se extingue por VA DE CONSECUENCIA (cuando se
extingue el crdito garantizado) o por VA PRINCIPAL (si la cosa se extingue o es puesta fuera del comercio, o confusin
o renuncia). Si la cosa se vende en Subasta Judicial, el comprador la adquiere libre de gravmenes y los derechos del
acreedor pignoraticio se trasladan al precio de la cosa. Pero si la cosa se vende en forma privada, se transmite con el
gravamen.
Extinguido el derecho de prenda por el pago de la deuda, el acreedor estar obligado a restituir la cosa al deudor.
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ANTICRESIS

Es el Derecho Real concedido al acreedor por el deudor o un tercero por l, ponindole en posesin de un inmueble y
autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito y si excede al capital. El
ANTICRESISTA tiene el derecho en primer lugar de recibir los frutos del inmueble, ya sea gozando personalmente o
arrendndolo. Pero tendr la Obligacin de cuidar del inmueble y proveer su conservacin.

Caracteres:
-DERECHO REAL (numerus clausus).
-Nacen de un CONTRATO como todos los Derechos Reales.
-Es un Derecho Real ACCESORIO de un DERECHO PERSONAL.
-INDIVISIBLE, el titular del Derecho de Anticresis no est obligado a restituir el inmueble mientras no se le haya pagado
enteramente el crdito.
-ESPECIALIDAD: en cuanto al objeto inmueble y al crdito.
-PUBLICIDAD: se debe inscribir el Acto Constitutivo en el Registro de la Propiedad Inmueble.
-CAPACIDAD: para constituir el derecho se debe ser Propietario del inmueble o tener derechos a los frutos.

ANTICRESIS TCITA: si el acreedor pag ntegramente su crdito, el anticresista deber devolverlo. Pero si el deudor,
despus de haber constituido el inmueble en anticresis, contrajera nueva deuda con el mismo acreedor, se observar en tal
caso lo dispuesta con la cosa prendada.

EXTINCIN: se extingue por Va Principal o por Va de Consecuencia (ver extincin de Prenda).
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ACCIONES REALES

Puede considerarse a la accin como la facultad de reclamar la intervencin del rgano jurisdiccional del Estado, cuando
se considera que un derecho ha sido lesionado. Pueden clasificarse en Acciones Reales o Personales. Las Reales estn
destinadas a proteger un derecho real, y las otras a un derecho personal u obligacin. Como el Derecho Real es Erga
Omnes, la accin se dirige contra el que posee la cosa o contra cualquiera que lo viole.

Las ACCIONES REALES

Son los medios de hacer DECLARAR EN JUICIO la existencia, plenitud y libertad de los derechos reales, con el efecto
accesorio, cuando hubiere lugar, de indemnizacin del dao causado. El objetivo no es que se declare su derecho, sino
condenar al demandado a poner fin al ataque inferido en su contra (objetivo DECLARATIVO y de CONDENA). Las
Acciones Reales son: REIVINDICATORIA (tiende a la existencia de un derecho real), CONFESORIA (tiende a su plenitud) y
NEGATORIA (tiende a su libertad).

ACCIN REIVINDICATORIA: se intenta contra el poseedor de la cosa, a fin de recuperar la posesin de ella. Demandndose
a este, puede ocurrir 3 cosas: lo comn que es el Despojo, la entrega voluntaria de la cosa y la particular del 2783.

-DESPOJO: aparece cuando el titular desposedo contra su voluntad (de cualquier modo: violencia, clandestinidad, abuso
de confianza, hurto, estelionato) acciona contra quien se encuentra en posesin de la cosa. El poseedor demandado puede
ser el despojante como sus sucesores.
-ENTREGA VOLUNTARIA: habindose el propietario desprendido voluntariamente (sin vicios) de la cosa, no proceder la
Accin Reivindicatoria contra quien obtuvo la posesin. Se necesitar siempre para accionar la falta de voluntad.
-CASO PARTICULAR: el demandado que niega ser el poseedor de la cosa, debe ser condenado a transferirla al demandante,
desde que ste probare que se haya en poder de aquel. El poseedor niega serlo sin discutir el derecho del reivindicante,
ste no deber acreditar la titularidad que alega sobre la cosa, sino solamente la posesin del demandado.

HEREDERO DEL POSEEDOR: antes de la particin de la herencia cualquiera de los herederos puede ser demandado por la
reivindicacin de toda la cosa. Despus de la particin, cada heredero slo puede ser demandado por la reivindicacin de
las cosas que le hayan sido adjudicadas y de las cuales tenga posesin, no por las dems, de las cuales se infiere que
nunca tuvo vinculacin alguna.

OBJETO DE LA ACCIN REIVINDICATORIA: el objeto de esta accin son las cosas particulares, entendemos objetos
materiales susceptibles de tener valor, actualmente existentes, ciertos y determinados en su individualidad, y ser
susceptibles de ser posedos, es decir que se encuentren en el comercio.

JUICIO DE REIVINDICACIN: caben las siguientes medidas de seguridad: Anotacin de Litis. Embargo Preventivo.-
Exhibicin de Cosa Mueble. Secuestro.
-PRUEBA: quien demanda por accin reivindicatoria la restitucin de la cosa contra el poseedor, debe justificar la
titularidad del derecho respectivo, porque la reivindicacin es una accin que nace del dominio sobre cosas particulares.
La carga de la prueba reposa en el reivindicante.



ACCION CONFESORIA
La accin confesoria se dirige a reivindicar la existencia de una servidumbre. Este derecho recae sobre la cosa misma, y,
en consecuencia, la confesoria se configura como una accin real que otorga a su titular la posibilidad de hacer valer la
existencia de una determina servidumbre y la restitucin de los derechos que integran su contenido.

ACCION NEGATORIA
Por el contrario a la accin confesoria, persigue una declaracin de inexistencia de una servidumbre. Es una accin real
que asiste al dueo de la finca libre, sobre la que un tercero pretende disfrutar una servidumbre, para que se declare la
libertad del predio, se condene al perturbador a la indemnizacin de daos y perjuicios causados y se le aperciba de que
en lo sucesivo se abstenga de incomodar el derecho del dueo mediante la pretensin del uso de inexistentes
servidumbres. En definitiva, se orienta a la reintegracin de la libertad del bien, y a poner fin a una situacin de influencia
del demandado sobre la cosa propiedad del demandante.
El propietario de un fundo que pretenda ejercitar la accin confesoria como la negatoria de servidumbre deber probar el
ttulo de propiedad que disfruta sobre el fundo afectado por la servidumbre o por la apariencia que se combate
La accin confesoria requiere la existencia de una situacin controvertida sobre el ejercicio de los derechos
En la accin confesoria de servidumbre corresponde al actor probar la existencia de tal servidumbre
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PUBLICIDAD

Revistiendo los Derechos Reales en carcter de Absolutos, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean
conocidos y ese conocimiento se cumple a travs de la publicidad. Cumple una importante funcin en el comercio
jurdico y al desarrollo del crdito, dado que permite reconocer el estado patrimonial del titular, beneficiando no slo a
ste sino a toda la sociedad.

-SISTEMA NO REGISTRAL: la publicidad no se cumple a travs de la inscripcin en registros, sino por otros medios.
-SISTEMA REGISTRAL: si bien la Tradicin puede servir como sistema de publicidad en pequeas comunidades, en las
modernas pierde su efecto, ya que quedara esa tradicin oculta como la celebracin del contrato mismo. El medio ms
idneo es el de los REGISTROS, en los cuales se inscriben todos los derechos reales que se constituyen, as como su
transmisin y extincin.

-INSCRIPCIN Y TRANSCRIPCIN: en algunos sistemas se exige la transcripcin ntegra y literal de los actos relativos a los
derechos reales (constitucin, transmisin y extincin). En otros registros se inscriben haciendo una sntesis de ellos, son
los de INSCRIPCIN.

-CONSTITUTIVOS Y DECLARATIVOS: en los primeros la inscripcin se exige solamente a los efectos de oponer el derecho a
terceros, sirve para declarar a estos un derecho real ya existente entre las partes. En los segundos, la inscripcin es una
condicin del nacimiento del derecho real, el cual no existe ni entre las partes y menos frente a terceros si no media la
inscripcin.

-PERSONALES Y REALES: en algunos sistemas los ttulos se asientan por orden cronolgico, confeccionndose ndices
alfabticos con el nombre de las partes, estos son los PERSONALES. O sea, que conociendo el nombre del titular puede
saberse si los derechos reales estn constituidos a su favor. Pero otros sistemas, no toman como base la persona titular,
sino la cosa en s sobre la que recaen los derechos, estos son los REALES.

Principios:

-De ROGACIN: el registro no procede de oficio, sino a solicitud de parte.
-De INSCRIPCIN: la inscripcin es obligatoria y tiene efectos declarativos en nuestro rgimen.
-De ESPECIALIDAD: el inmueble debe ser perfectamente determinado.
-De TRACTO SUCESIVO: tiene por fin conservar el orden regular de los sucesivos titulares registrales. Cada nueva
inscripcin se apoya en otra anterior, la cual resulta su antecedente legtima.
-De LEGALIDAD: consiste en la facultad que tiene el registro de examinar el ttulo cuya toma de razn se solicita, para ver
si rene los requisitos exigidos para poder ser inscripto.
-De PRIORIDAD: la prioridad de los derechos se establece segn el orden de su inscripcin: tiene prioridad el derecho que
primero se inscribe.
-De PUBLICIDAD: la finalidad del registro es dar publicidad de las situaciones jurdicas existentes, es lgico que los
interesados accedan a las constancias registrales que necesiten.

DOCUMENTOS QUE DEBEN INSCRIBIRSE - REQUISITOS: se registran Ttulos. Para acceder al registro estos documentos
deben: estar constituidos por escritura notarial, resolucin judicial o administrativa, tener las formalidades exigidas por las
leyes y estar autorizados sus originales y copias. Los Instrumentos Privados no pueden ser registrados, salvo casos
excepcionales que establezca la ley, y las firmas de sus partes deben estar certificadas por escribano pblico.

La inscripcin NO SALVA LOS DEFECTOS DEL TTULO y puede ser dejada sin efecto si la anotacin no concuerda con la
realidad jurdica. La inscripcin registral CARECE DE CARCTER CONSTITUTIVO y slo es un medio de obtener
OPONIBILIDAD a terceros.

EFECTO RETROACTIVO DE LA INSCRIPCIN: se deben presentar para ser inscriptas antes de los 45 das y se considerarn
registradas a la fecha de su instrumentacin.
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PROPIEDAD HORIZONTAL

Combina un derecho exclusivo sobre algunos sectores (UNIDADES PARTE EXCLUSIVA) y un derecho comn sobre otros.
El derecho sobre las PARTES COMUNES pertenece por una parte indivisa a cada consorcista, y puede caracterizarse como
un CONDOMINIO DE INDIVISIN FORZOSA.

OBJETO DEL DERECHO: es siempre un inmueble edificado.

-PARTE EXCLUSIVA: los distintos pisos de un edificio o sus departamentos que sean independientes y que tengan salida a
la va pblica directamente o por un pasaje comn, podrn pertenecer a propietarios distintos. Cada departamento puede
pertenecer en condominio a ms de una persona.
Las UNIDADES deben reunir los requisitos de INDEPENDENCIA FUNCIONAL (cada unidad debe ser autnoma y bastarse a s
misma) y debe tener SALIDA A LA VA PBLICA (directamente o por un pasillo).

-PARTES COMUNES: cosas de uso comn del edificio y/o cosas indispensables para mantener la seguridad del mismo. Son
considerados comunes: el Terreno, los Cimientos, Muros, Techos, Patios, Galeras, Vestbulos, Escaleras, Stanos y
Azotea (a menos que exista convencin en contrario), Ascensores, Jardines, etc. y las instalaciones de Servicios Centrales
(refrigeracin, calefaccin, etc).
Cada propietario podr usar de los bienes comunes conforme a su destino sin perjudicar o restringir el legtimo derecho de
los dems.
Algunas por convencin reglamentaria su pueden privatizar (por mayora no menos a dos tercios), pero otras, las
Necesariamente Comunes, no proceder su privatizacin, ni siquiera con el consentimiento unnime de todos los
copropietarios.

-REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIN: el Reglamento de Copropiedad representa el vnculo que une a los
copropietarios en la gestin de los intereses comunes, y constituye por lo tanto, el verdadero estatuto inmobiliario
regulador de los derechos y obligaciones de la comunidad. Las clausulas del Reglamento constituyen la ley a la que los
copropietarios deben ajustar sus relaciones recprocas. No solo para los consorcistas sino para todos los habitantes del
inmueble.
CLAUSULAS OBLIGATORIAS: enumeracin de las partes exclusivas y comunes, determinacin de las proporciones de cada
piso y departamento, el uso de las cosas y servicios comunes, contribucin a gastos y expensas, designacin de un
representante o administrador, forma y tiempo de convocatoria de las Asambleas ordinarias y extraordinarias y
constitucin del domicilio de los propietarios que no han de habitar el inmueble.

En la CONSTITUCIN debe recurrir la voluntad de todos los co-propietarios y en caso de modificacin se exige una
mayora no menor a dos tercios, pero en casos excepcionales no queda otro recurso que la justicia.

EFECTOS DE LA INSCRIPCIN: la inscripcin del REGLAMENTO en el REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE, hace nacer
el denominado ESTADO DE PROPIEDAD HORIZONTAL, que es el arranque indispensable para el nacimiento de los
derechos de propiedad horizontal. Pero aunque est o no inscripto obliga a los firmantes. Pero el nacimiento del Derecho
de Propiedad nacer de acuerdo a lo prescripto por el Cdigo Civil: debe existir TTULO SUFICIENTE y MODO
SUFICIENTE. Se requerir al menos la existencia de 2 titulares, sino no habra Consorcio.

El ADMINISTRADOR: lo prev el Reglamento de Copropiedad, se designar a un consorcista o un tercero, que tendr
facultades para administrar las cosas de aprovechamiento comn y proveer a la recaudacin y empleo de los fondos.
Podr elegir el personal de servicio y despedirlo. El Reglamento establece la remuneracin de este y su remocin (con o
sin causa, deliberado en Asamblea), debiendo nombrase en su caso al reemplazante por Acto de Escritura Pblica.
-PERSONERA PARA ACTUAR ANTE LA JUSTICIA: el administrador est facultado para actuar directamente ante las
autoridades administrativas sin necesidad de ser apoderado.

ASAMBLEAS: es el rgano deliberativo de la comunidad que cuenta con los mximos poderes dentro de ella y que se
constituye por la reunin de los copropietarios en nmero suficiente para alcanzar qurum. Obligan a los copropietarios
ausentes y disidentes. A travs de ella se exterioriza la VOLUNTAD COMN.
-ASAMBLEAS ORDINARIAS: son las que se renen peridicamente en los plazos predeterminados por el Reglamento.
-ASAMBLEAS EXTRAORDINARIAS: son las que se celebran para considerar todos aquellos asuntos de inters comn que se
presentan en cada caso y cuya convocatoria se ajustar a las previsiones estatutarias.

Para la validez de las resoluciones que adopte a asamblea es menester que todos hayan sido convocados previamente en
un lugar a un mismo tiempo y para un objeto determinado. Una de las exigencias indispensables que debe cumplir la
convocatoria es la determinacin de los asuntos que van a tratarse en la asamblea, esto es el ORDEN DEL DA, que debe ser
redactado con precisin y claridad, y hecho saber a los copropietarios con la anticipacin debida. No podrn tratarse
temas que no se incluyeron en el Orden del Da.

QURUM: las mayoras no se cuentan sobre los copropietarios asistentes a la asamblea, sino sobre la TOTALIDAD DE
COPROPIETARIOS.

MAYORAS: los votos se computarn en la forma que prevea el reglamento, y en su defecto se presumir que cada
propietario tiene un voto. LOS VOTOS SE CUENTAN POR UNIDAD, a cada unidad le corresponde un voto (si un propietario
tiene varias unidades, le corresponde tantos votos como unidades tenga). Suelen establecer que los votos se cuenten por
valor (segn el porcentual de cada uno), o segn los asuntos a tratar por valor en algunos y por unidad en otros.
Se exige la unanimidad para decidir toda obra nueva.

NULIDAD DE LA RESOLUCIN ASAMBLEARIA: si alguno de los pasos hasta la decisin de la asamblea presenta
irregularidades, podr pedirse el amparo jurisdiccional a los efectos de la declaracin de nulidad de la misma.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS POR LAS EXPENSAS Y GASTOS COMUNES: Los propietarios tienen a su cargo las
expensas de administracin y reparacin de las partes comunes. El denominado Fondo de Reserva no est impuesto por la
ley, en consecuencia slo puede surgir de una disposicin reglamentaria.

PROHIBICIONES IMPUESTAS A LOS PROPIETARIOS: queda prohibido a los propietarios y ocupantes: destinarlos a usos
contrarios a la moral o buenas costumbres, perturbar con ruidos o de cualquier otra manera, ejercer actividades que
comprometan la seguridad del inmueble, depositar mercancas peligrosas.

EXTINCIN DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL: destruccin total o parcial de ms de las dos terceras partes del valor y
vetustez del edificio. Tambin lo son la confusin y abandono.
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PREHORIZONTALIDAD

En materia de propiedad horizontal, el lapso entre el boleto y la escritura suele ampliarse considerablemente, dado que
muchas veces se enajenan unidades an no construidas o en construccin. Este tipo de propietarios, deben hacer constar
su voluntad de afectar el inmueble a la subdivisin y transferencia de unidades en Escritura Pblica.
La afectacin se cumple a travs de Escritura Pblica y adems de manifestar la voluntad del propietario se debe dejar
constancia de: el estado de ocupacin del inmueble, inexistencia de deudas, si la transferencia de unidades queda
condicionada a la enajenacin.