PRINCIPAL

1. QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:

2. PARA QUE SIRVE EL REGISTRO:

3. QUIEN EFECTA LAS INSCRIPCIONES;
4. QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIN;
5. A QUE REGISTRO ACUDIR;
6. CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO;

7. QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES;

8. QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR;
9. QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIN DEL TITULO;
10. DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE;
11. CUANTO CUESTA INSCRIBIR;
12. PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR;
13. EFECTOS DE LA INSCRIPCIN;
14. SISTEMA REGISTRAL













En esta parte, lo que se
pretende es dar una sumaria
informacin sobre el Registro
de la Propiedad Inmueble sin
pretender abarcar un tratado o
algo as sino una mera
orientacin bsica que sea
entendible no slo por el
abogado sino por cualquier
usuario que desee informarse,
pues el objeto de la presente es
la de servicio y no otro.
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WALTER GALLOSO/// Tf. 9969491
ABOGADO /// Lima - Per

1.-QUE ES EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD:
Sin necesidad de llegar a formular una definicin, pero si a dar un alcance de su naturaleza, debemos sealar que
el Registro de la Propiedad Inmueble, es un Institucin Pblica, creada por el Estado, conformada por un conjunto
de libros, es decir una reunin ordenada de los libros oficiales debidamente legalizados existentes en cada Oficina
Registral, as como de las partidas obrantes en fichas y mediante partida electrnica (innovacin tecnolgica que
vienen aplicando los Registros Pblicos en el Per, mediante el uso o auxilio del documento electrnico), en los que
se extiende conforme a ley, los asientos correspondientes a los actos inscribibles. El art. 13 del Reglamento de las
inscripciones concordado con el a rt. 2019 del Cdigo Civil, expresan que en el libro denominado Registro de la
Propiedad se harn los asientos de todos los ttulos relativos a(...) (los inmuebles) situadas dentro del respectivo
distrito;
Podra tambin decirse que es una institucin establecida para dar seguridad al trafico jurdico tanto en las
relaciones entre particulares, como entres estos y las empresas y estas entre si. Esa seguridad es el valor aadido
que da a la inscripcin o anotacin preventiva de todos aquellos actos y contratos, los cuales constituyen asientos
de carcter principal , los accesorios son las cancelaciones y las notas marginales, que pueden afectar tanto a las
inscripciones como a las anotaciones preventivas, y adems los asientos de presentacin.
Es un registro de ttulos (derechos), basado en la certeza y veracidad de lo inscrito y en la calificacin de un
funcionario tcnico e independiente. Es un registro de fe pblica registral. No es un registro de escrituras. No hay
trascripcin de documento ni archivo de ttulos.
El registro de la propiedad como instrumento de garanta de las transacciones inmobiliarias, asegura al adquirente,
con los requisitos legales, el mantenimiento en su adquisicin y lo protege a terceros, siempre y cuando se haya
constituido en un tercero registral.
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2.- PARA QUE SIRVE EL REGISTRO
El Registro tiene por objeto publicitar la situacin jurdica de los inmuebles en general.
Es, as, de suma importancia para todos, ya que:
Es la institucin jurdica creada por el estado, en el cual se inscriben o anotan todos aquellos actos o contratos,
que habiendo cumplido con la formalidad (instrumento notarial Escritura pblica) establecida por la ley o la
naturaleza del acto o contrato, o instrumento privado (determinado por la ley), buscan garantizar sus derechos
frente a terceros.
De lo expuesto se colige que el efecto fundamental de la inscripcin consiste en amparar los derechos de quienes
adquieren apoyndose en los asientos del Registro, y de sus antecedentes y precedentes registrales acogindose
a l contra todos erga omnes.
Por otro lado, permite conocer haciendo uso de la publicidad registral ya sea mediante las bsquedas o
certificaciones que emiten los registradores de quin es el propietario de una propiedad inmobiliaria determinada,
as como si sta se halla o no libre de cargas (hipotecas, embargos, etc.), lo que constituye una informacin
fundamental si se tiene inters en comprarla o realizar cualquier operacin con la misma.
Facilita el crdito tanto al propietario del inmueble, que obtendr sin grandes dificultades, como al que presta, quien
tendr con la hipoteca la plena seguridad de recobrar lo que prest.
Colabora, en definitiva, de forma decisiva en la circulacin de la riqueza del pas, dotando de seguridad a las
transmisiones de propiedades y dems operaciones inmobiliarias en general.
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3.- QUIEN EFECTA LAS INSCRIPCIONES
Al frente de cada Registro de la Propiedad hay un Registrador Pblico, cuya funcin fundamental es la de
calificacin, que consiste en el examen extrnseco de los documentos cuya inscripcin se solicita para apreciar si los
derechos en ellos contenidos estn correcta y legalmente extendidos y guardan la necesaria conexin con la
titularidad previamente inscrita en el Registro. Si en dicho examen llega a la conclusin de que todo est bien,
procede a la inscripcin solicitada. En caso contrario, deniega la inscripcin mediante las observaciones (cuando
exista defectos subsanables) o la tacha (si el ttulo por ejemplo es nulo, cuando aparece celebrando la venta u
menor de edad que carece de capacidad civil), indicando los defectos advertidos y el modo, en su caso, de
subsanarlos. Segn el Reglamento el trmino de vigencia de un asiento de presentacin es de treinta das, teniendo
cinco das el Registrador para calificar el ttulo y veinte el usuario para subsanar las omisiones, sino caso contrario
al vencimiento del trmino se procede a la tacha.
Es necesario precisar que en el procedimiento registral no existe la cosa juzgada, pues si al denegar
una inscripcin, el ttulo devena en defectos subsanables o de fondo como el caso expuesto, el menor al adquirir
su mayora de edad,
Podr otorgar un contrato de confirmacin del acto jurdico ratificndolo en todos sus extremos con el cual el
Registrador podr admitir la inscripcin, si solo ese fuera el defecto detectado.
La calificacin Registral se halla regulada por el Principio de la Legalidad, la cual tiene por objeto que el registrador
al momento de calificar los ttulos presentados para su inscripcin, efecta un estudio prolijo de los instrumentos o
ttulos, los cuales tienen que estar adecuados a las normas registrales y a subes relacionadas con los asientos
precedentes del Registro, y a las normas legales aplicables al acto o contrato o de su licitud. La calificacin de los
ttulos se concreta al estudio de la validez del acto o contrato que el documento contiene en cuanto a su formalidad
y a la capacidad de los otorgantes.
Las consecuencias que tiene la inscripcin ponen de manifiesto la importancia de la funcin del Registrador, as
como la necesidad de una preparacin jurdica especializada para dicho cargo, al que se accede a travs de
un concurso pblico siendo su principal requisito el de ser abogado en ejercicio y debidamente colegiado. El
problema central que se viene generando es que al ser un funcionario pblico, deviene al no existir un proceso de
profesionalizacin por su respectiva institucin, que el Registrador se llega a burocratizar y a ser un funcionario
rutinario, pues si este no se actualiza o renueva sus conceptos ser siempre un registrador que frente a hechos
nuevos, no asuma sus funciones y rechaza inscripciones y asuma actitudes legalistas denegando la inscripcin
cuando el acto o contrato no se halla contemplado en la legislacin en forma taxativa, mxime si nos atenemos que
el derecho se va renovando y tiene que adecuarse a los cambios que se producen en la sociedad
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QUIENES PUEDEN SOLICITAR LA INSCRIPCIN
En las regulacin existente en la legislacin peruana, en el artculo 131 del Reglamento General de los Registros
Pblicos seala: Toda inscripcin se efecta a instancia de quien adquiera el derecho, del que lo transmite o de
quien tenga inters en asegurarlo. Los notarios o sus dependientes expresamente autorizados para ello, pueden ser
presentantes de ttulos; estn tambin facultados para hacer valer los recursos que permitan los Reglamentos de
los Registros, estos recursos son el de apelacin por ante el Tribunal Registral como segunda y ltima
instancia administrativa y si es negativo su petitorio tiene el derecho de iniciar las acciones contenciosas
administrativas, por otro lado existe el recurso de queja contra el Registrador. Se deja constancia que estos
recurso prolongan la vigencia del asiento de presentacin, lo cual garantiza que durante su vigencia no pueda
efectuarse ninguna inscripcin relacionada a la partida que contravenga el derecho invocado.
Es lamentable, que en la actualidad en los Registros Pblicos, se haya emitido polticas administrativas por las
cuales, se ha denegado el derecho que tena el usuario de entrevistarse con el Registrador para que fundamente
o en su defecto oriente al usuario, sobre las observaciones o tachas formuladas al ttulo, habindolo derivado a un
mecanismo meramente administrativo, siendo que el que lo absuelve es un tercero que no es quien toma la
decisin y de lo que se converse con este no determina ni influye en la absolucin de la observacin, si bien es
cierto que este mecanismo se gener para supuestamente alejar al Registrador del usuario y evitar con ello actos
de corrupcin, sabido es que existen lobyes de estudios jurdicos o de abogados que manteniendo una relacin
personal o de otra ndole llegan directamente al funcionario y logran acceder a sus inscripciones lo cual degenera
pues se convierte en un sistema muy selectivo violando el derecho a la igualdad que la ley y la Constitucin
Poltica ampara, mxime que an en nuestra sociedad no hemos vencido las viejas raigambres del tarjetazo o de
la presin poltica como medio para conseguir algo, taras que debemos superar y desterrar.
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A QUE REGISTRO ACUDIR
Conforme lo establece el artculo 2019 del Cdigo Civil, los bienes inmuebles y los actos y contratos relacionados a
este se inscriben en el Registro del Departamento o provincia donde se halla ubicado el inmueble.
En el Per, la institucin Registral se halla organizada en oficinas Registrales Regionales, las cuales a su vez han
generado mbitos geogrficos de jurisdiccin de las oficinas Registrales que generalmente en provincia se hallan
ubicadas en las capitales y en algunos casos en los Distritos, por la naturaleza y movimiento de inscripciones, es
un solo registrador el que tiene competencia sobre toda la provincia en la cual se le designa, y su competencia no
slo esta relacionada al Registro de la Propiedad, sino a todos los Registros, en le caso de las grandes ciudades
como Lima, Callao, Arequipa, entre otros, existe designacin de Registradores que tienen competencia sobre un
Distrito o Distritos.
As por ejemplo si su propiedad se halla ubicada en el Distrito de Barranco, Provincia y Departamento de Lima, si
desea inscribir cualquier acto, lo solicitar en la oficina Registral de Lima y Callao, e internamente, se asigna su
calificacin al Registrador Pblico a cargo del Distrito de Barranco.
En el caso de que usted desee saber si una persona tiene derech

o inscrito en el Registro de la Propiedad de Lima y Callao, deber acudir a dichas oficinas y solicitar un certificado
ya sea positivo negativo de propiedad, o en su defecto mediante el sistema de bsqueda ( en estos casos por parte
de la institucin registral, no existe an una depuracin de sus ndices por lo que muchas veces uno no puede
confiar de dicha informacin sin tener a la vista la partida, pues puede suceder que se me informe que x persona
tiene propiedad inscrita, pero al verificar la partida, ya no es el propietario. Es recomendable que en estos casos
solicite mediante las manifestaciones tener a la vista las partidas y con ello tomar conocimiento de su contenido
para obtener la informacin que busca.
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CUANDO DEBO CONSULTAR AL REGISTRO
Previa a la adquisicin u otro acto relacionado con el inmueble es recomendable que los usuarios deben recurrir al
Registro a fin de verificar haciendo uso del principio de publicidad registral, a fin de tomar conocimiento del
contenido de las inscripciones. Lo no inscrito, no le perjudica. La propiedad debe estar libre de cargas y gravmenes
(hipotecas, medidas cautelares, entre otros). Es necesario que previo a la celebracin de un contrato verifique la
realidad fsica del bien y que este coincida con los datos inscritos( sucede en muchos casos, que slo se registro el
terreno y no la fbrica construida, en estos casos deber de precisarse dicha informacin en el contrato a celebrar,
para con posterioridad o previo a la celebracin del contrato se regularice la declaratoria de fbrica; otro de los
casos muy comunes es la variacin de las numeraciones o de la jurisdiccin, ello en los casos en los cuales se han
creado nuevos distritos.
Para mayor seguridad, puede pedir a su vendedor o oferente se le adjunte copias literales de los asientos
registrales, en la cual se incluya la totalidad de la partida; actualmente al estar llevndose las inscripciones en
sistemas de fichas, y mediante el uso de las partidas electrnicas, es ms fcil tener una informacin ms
completa y rpida, solicitando copias simples informativas. El problema se genera en las partidas antiguas, las
cuales todava se llevan en tomos o libros, lo que hace ms dificultoso y engorroso obtener una certificacin, pues
actualmente pese a los avances tecnolgicos sobre todo en Lima, dura 15 das como mnimo, el algunos casos
de las oficinas provinciales, han optimizado sus servicios y lo otorgan en el da.
Si adquiere sin consultar, puede llevarse muchas sorpresas, de all que deber de guiarse por el adagio popular,
que seala mas vale prevenir que lamentarse, dado que en la actualidad an existe individuos inescrupulosos que
venden inmuebles que no le pertenecen o son litigiosos. Los casos ms frecuentes, son en aquellas zonas no
urbanizadas ni habilitadas, en las cuales efectan lotizaciones sin tener la respectivas resoluciones Municipales, y a
la postre el adquiriente se encuentra con la sorpresa que el terreno es de un tercero, o que est catalogado como
agrcola, lo que demanda a la corta o a la larga un engorroso trmite para su saneamiento fsico legal.
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QUE ACTOS Y CONTRATOS SON INSCRIBIBLES
En el Per, se comprende para este rubro, a los hechos por los que se lleva a cabo cambios en las relaciones
jurdicas de la propiedad inmueble y de los derechos reales que recaen sobre ella.
La expresin inscribible contenida en el artculo 1 del Reglamento de las Inscripciones , y 2019 del Cdigo
Civil a los ttulos que propiamente son objeto de inscripcin y a los que son de simple anotacin preventiva,
contenidos en el artculo 79 del Reglamento acotado y 2020 del Cdigo Civil.
Para la incorporacin del acto o contrato inscribible, es necesario que se tenga en cuenta la naturaleza del derecho y
que ase acredite en documento que conste en instrumento pblico o privado segn sea el caso, lo cual representa el
ttulo que da mrito a la inscripcin ( instrumento pblico en el cual se funda el derecho la persona a cuyo favor
haya practicarse, y que tengan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo
cumplimiento se caredite; Vg. Escrituras pblicas, en el caso de contratos privados con firmas legalizadas
notarialmente o por el Fedatario de la Institucin pblica que lo emite, etc.).
Se registran todos los de trascendencia real. Es decir, los que afectan a la finca con independencia de su titular o
propietario. Sobre el particular en forma genrica se ha establecido en el Cdigo Civil en su artculo 2019, los
siguientes actos inscribibles:
1.- Los actos y contratos que constituyen, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos
reales sobre inmuebles.
2.- Los contratos de opcin.
3.- Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.
4.- El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o
contratos registrados.
5.- Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.
6.- Los contratos de arrendamiento.
7.- Los embargos y demandas verosmilmente acreditados.
8.- Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos inscribibles.
9.- Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
Dentro de este contexto se hallan todos aquellos actos y contratos sean estos primarios o secundarios, por
lo que el concepto plasmada en la norma es de carcter general. En un tem especfico estamos tratando
de desarrollar todos los actos inscribibles recogidos de la propia prctica registral.
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QUE REQUISITOS NECESITO PARA INSCRIBIR
Conforme a lo dispuesto por el artculo 2010 del Cdigo Civil, La inscripcin se hacen en virtud de ttulo que
conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria, la cual concordada con el artculo 4 y 5
del Reglamento de las Inscripciones, la cual precisa: se entiende por ttulo para los efectos de la inscripcin el
instrumento o instrumentos pblicos en que se funde su derecho a la persona a cuyo favor haya de practicarse, y y
que hagan fe por si solos o con otros complementarios, o mediante formalidades cuyo cumplimiento se acredite.
Por otro lado el Reglamento General de los Registros Pblicos, en su artculo 122 seala: Los instrumentos
pblicos en virtud de los cuales, por regla general deben hacerse las inscripciones, son los siguientes:
a).- Las escrituras publicas y dems documentos extendidos ante notarios, cnsules o representantes
diplomticos en ejercicio de sus atribuciones.
b).- Los documentos extendidos ante funcionarios pblicos o representantes de entidades estatales o
paraestatales a los cuales la ley haya concedido funciones anlogas a las notariales;
c).- Los extendidos por otros funcionarios, en ejercicio de sus atribuciones;
d).- Las partidas de los Registros de Estado Civil (matrimonio, nacimiento, etc,).
e).- Las partidas parroquiales en los casos previstos en el art. 1827 del Cdigo Civil (1,936- derogado);
tarndose de matrimonios, solamente tendrn valor las partidas parroquiales referentes a
nupcias contradas antes de la vigencia de la Ley N 6890 del 08 de octubre de 1,930 ( por la cual se
crea el Registro de Estado Civil).

Debe precisar que las inscripciones se realizan a mrito de los testimonios o copias certificadas expedidas por el
mismo funcionario o institucin que conserve en su poder la matriz, en el caso de los notarios se efecta a mrito
de los partes notariales conforme a las formalidades establecidas en la legislacin sobre la materia.
Las normas en algunos casos prev la inscripcin a mrito de instrumentos privados, siendo la nica formalidad la
legalizacin de las firmas de los contratantes, como fue el caso de las Hipotecas de predios Rsticos antes de la
entrada a vigencia del Registro de Predios Rurales (registro especial en cual se ha simplificado al titularidad por el
formulario registral, con la intervencin del fedatario), en las cuales las hipotecas, se formalizaban en instrumento
privado con firmas legalizadas de los intervinientes, con lo cual adquiran la calidad de ttulo.
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QUE SE GENERA CON LA PRESENTACIN DEL TITULO
Al presentar el usuario o inscribiente el ttulo que da mrito a la inscripcin, el usuario se constituye a la oficina
Registral, en la cual se halla ubicado el inmueble a inscribir, hace efectivo el pago de los derechos registrales, con lo
cual ser presentado en el Libro Diario en la cual se extender el asiento de presentacin, los cuales se extienden
en riguroso orden cronolgico de presentacin sin dejar ni huecos, y se numeran correlativamente( art. 137 del
R.G.R.P.), el cual debe contener los siguientes datos:
a) El nombre apellido y domicilio del presentante.
b) La hora de presentacin;
c) La naturaleza del ttulo presentado y el nombre y crgo del funcionario que lo ha expedido.
d) El derecho que se constituye, reconozca, transmita, modifique o extinga por el ttulo que se
presento a inscribir.
Adems, al margen de cada asiento y segn los casos se anotar el Tomo y Folio (ficha o partida
electrnica) en que se ha hecho la inscripcin o que esta ha sido denegada, apelada o formulado recurso de
queja o accin contenciosa administrativa, para los efectos de la prorroga de los asientos de presentacin.
Dejamos constancia que segn la normativa registral el asiento de presentacin tiene una vigencia de 30 das
tiles( no se cuentan das feriados ni en los cuales el registro haya dejado de laborar), su importancia es
relevante, por cuanto en el supuesto que se haya formulado una apelacin, de ser declarada fundada, los
efectos jurdicos de la inscripcin se retrotraen dentro del Principio prioridad al de la fecha de presentacin
(art. 143 del R.G.R.P.); trmino durante el cual, ningn documento contradictorio se inscribir, por lo que
cualquier otro acto realizado por el transferente y no inscrito, voluntaria o forzosamente (embargo...) le afecta.
Por ejemplo, si usted adquiere una propiedad, y solicita su inscripcin a las 8:30 horas, y posteriormente a
las 8:31. horas se presenta otro ttulo relacionado a la misma partida (embargo u otro), este ltimo no podr
inscribirse, si resulta incompatible con el presentado primero, pues si inscribe este, ya no podr ser inscrito el
segundo (art. 149 del R.G.R.P.), lo cual es regulado por el principio de impenetrabilidad.
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DEBO INSCRIBIR OBLIGATORIAMENTE
La inscripcin, por regla general, es voluntaria y declarativa del derecho inscrito. Por ello, no es obligatoria. Pero si
no inscribe, no obtendr la proteccin registral, de carcter extrajudicial, y quedar sujeta al devenir econmico del
transferente, que seguir figurando como propietario pblico del bien (como est a su nombre la podrn embargar,
vender, hipotecar...)
En algunos supuestos, la inscripcin es constitutiva. Esto es, si no se inscribe no existe el derecho. Por ejemplo, la
hipoteca.
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No dude en inscribir. Es la nica proteccin que puede obtener para mantenerse en la adquisicin que ha realizado.
El recurso judicial es la otra va y est supeditado a que el fallo, a su vez, sea inscribible por seguir estando la finca
inscrita a nombre del vendedor
Es menester que el usuario tenga presente, que bajo la figura del tercero registral, la ley protege al
inscribiente, conforme lo regula el artculo 2014 del Cdigo Civil El tercero que de buena fe adquiere a ttulo
oneroso algn derecho de persona que en el Registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su
adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud
de causas que no consten en los registros pblicos.
La buena fe del tercero se presume mientras no se prueba que conoca la inexactitud del registro.
Como se podr apreciar, que es muy importante inscribir algn derecho inscribible adquirido a fin de obtener la
proteccin del Registro, pues puede darse el caso, que Juan compra de Pedro, un inmueble inscrito a su nombre,
por contrato privado y no lo formaliza a escritura pblica, ni menos an solicita la inscripcin al
Registro, posteriormente, Pedro es vencido en un Juicio, y se ordena trabar embargo sobre sus bienes, dentro del
principio de publicidad y legitimacin, aparecera que Pedro sigue siendo el Propietario, pese a haber vendido su
propiedad, por lo que el tercero interesado podr embargarlo y pedir el remate, con lo cual pondra en peligro su
adquisicin.
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CUANTO CUESTA INSCRIBIR
Los derechos de inscripcin que cobra el Registro, es establecido mediante la publicacin anual modificada de
acuerdo a la variacin de la Unidad Impositiva Tributaria (actualmente es de S/ 2,900.00 para el ao 2,000), dichos
derechos se hallan divididos en dos rubros, derecho de presentacin, el cual es un monto fijo establecido en el
arancel, ms el 3 X mil del valor del acto o contrato, en el caso de las hipotecas o gravmenes del 1.5 X mil.
Es menester precisar que el nico requisito que exige el registro para presentar un ttulo es el de haber pagado
tanto por el derecho de presentacin como de inscripcin, actualmente en las oficinas registrales existen oficinas de
orientacin al usuario en el cual le efectan una pre-liquidacin, con lo cual tendr una idea de cuanto le constara
la inscripcin, en el caso de las anotaciones preventivas slo se cobra el asiento de presentacin.
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PLAZO QUE TIENE EL REGISTRADOR PARA INSCRIBIR
Conforme a lo estipulado en el Reglamento General de los Registros Pblicos, el plazo ordinario es el de cinco das,
si la documentacin presentada cumple con las disposiciones legales, caso contrario deber formular las tachas u
observaciones, en el segundo caso el usuario tendr 20 das para subsanarlos, si al trmino de vigencia del asiento
de presentacin que es de 30 das tiles conforme a lo antes expuesto, se proceder a la tacha, en cuyo asiento el
registrador dejara constancia del monto pagado y la diferencia por devolver cuyos derechos podrn ser tomados en
cuenta al momento de volver a presentar el ttulo para lo cual se deber de acompaar, tanto el asiento de tacha
como el recibo original pagado.
El usuario deber tener presente que el hecho de haber sido tachado su ttulo no lo inhabilita ni menos an se
debe considerar que nunca ms se inscribir, pues en la institucin Registral no existe la cosa juzgada, por lo que
el usuario una vez subsanado las observaciones podr volver a presentar el Ttulo, salvo que contenga defectos
insubsanables, que conlleven a la nulidad absoluta del acto o contrato que se pretenda inscribir.
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EFECTOS DE LA INSCRIPCIN
Efectos jurdicos substantivos de la inscripcin:
Calificacin.
El Registrador, mediante la calificacin y bajo su responsabilidad, civil, administrativa y penal, inscribe el contenido
estrictamente real de los contratos, excluyendo los pactos personales, nulos, oscuros o abusivos, y, a un tiempo,
verifica y exige el cumplimiento de las disposiciones, civiles, administrativas y fiscales, aplicables al caso concreto.
Es lo que se denomina principio de legalidad.
Certeza del derecho y valor en cambio.
Resultado de la calificacin registral es la nitidez de las titularidades inmobiliarias, de tal suerte que el Registro va a
proteger y publicar los derechos reales y los pactos personales de trascendencia real en trminos que aseguren la
certeza de su existencia y el valor en cambio de los bienes. As, la responsabilidad pasiva y la titularidad activa de
los derechos subjetivos de trascendencia real ofrecen el doble perfil de proteccin de su existencia y contenido y de
aseguramiento frente a terceros del componente econmico del mismo.
Proteccin judicial de la inscripcin.
La especial trascendencia de la publicidad material del Registro, que hace necesaria la calificacin independiente del
contenido de los derechos, se muestra mediante la proteccin judicial de los asientos registrales (tutela judicial
efectiva), que son inamovibles, salvo resolucin contenciosa en contra. Esto es, la seguridad preventiva acta al
margen de las contiendas judiciales y, con la singular proteccin, de la salvaguardia de los Tribunales.
Firmeza de la adquisicin.
En nuestro sistema registral, el comprador de buena fe (la buena fe se presume) es mantenido en su adquisicin
frente a la pretensin de cualquier tercero, una vez que haya inscrito su derecho. As lo prescribe el artculo 2014
del Cdigo Civil, dando seguridad jurdica a los adquirientes en el sentido de que nadie podr privarles de la
titularidad de sus derechos.
Inoponibilidad de lo no inscrito.
El sistema se complementa con una importante presuncin jurdica: lo no inscrito no perjudica al comprador.
Cuando pretenda adquirir, ya sabe que lo no inscrito, frente a l, no existe.
Accin real registral.
Como complemento de la especial fortaleza que adquiere, mediante la publicidad material, la titularidad de su
derecho, el comprador inscrito goza de la denominada accin real registral para reivindicar el inmueble objeto del
mismo y paralizar los efectos de las acciones de un tercero sobre su propiedad.
Publicidad formal de la titularidad.
El titular registral hace valer, frente a todos, el efecto sustantivo de la publicidad material mediante la publicidad
formal; es decir, cuando deba informar o acreditar frente a cualquier persona u organismo la certeza de la
existencia de su derecho, puede solicitar del Registrador que, mediante el tratamiento profesional del contenido de
los asientos y bajo su responsabilidad, expida el documento idneo acreditativo de su titularidad. Los medios legales
son: la nota simple informativa y la certificacin. Como es lgico, slo la certificacin, autorizada por el Registrador
competente, da fe del contenido del Registro. La nota simple informativa, segn su propio nombre revela, es un
medio no fehaciente de publicidad
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SISTEMA REGISTRAL
En el Per, se sigue el sistema de folio real, inscripcin voluntaria, de desarrollo tcnico, con fuertes efectos
jurdicos extrajudiciales. En consecuencia, la competencia se distribuye con carcter territorial; dentro de cada
distrito se inscriben las propiedades inmuebles en l situadas; cada bien da lugar a un folio real en el Libro-Registro
(de ah su denominacin) donde consta todo el historial de la finca desde su inmatriculacin: se dota al asiento
registral de los efectos de oponibilidad, legitimacin y fe pblica, por la virtualidad de los principios de prioridad y
tracto sucesivo, sobre la base nica de la calificacin del Registrador, que presenta, inscribe y publica, bajo su
responsabilidad, los derechos sobre las fincas.
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