Lector: lee los hechos

La empresa "Fumar S.A." en 1999 alquil por el plazo de cinco aos un local en un
exitoso "shopping center" recin inaugurado, para comercializar exclusivos tabacos
nacionales e importados. Suscribi un contrato que "Space Center S.A.", empresa duea
del centro de compras, denomin de "locacin" con clusulas predeterminadas o
predispuestas, reservndose la administracin y control (impona horarios, contrataba
vigilancia, realizaba publicidad y promociones para captar la clientela, organizaba la
distribucin de locales de los distintos ramos -"tenant mix" o factor de equilibrio-,
manejaba los gastos y fijaba expensas). El precio se pact en $ 1.800, ms un 20% para
afrontar los gastos y promociones del complejo. A menos de un ao se abri a poca
distancia otro shopping.
Durante un perodo de un ao y medio de pronunciada recesin se lanz una intensa
campaa de salud de concientizacin de los factores del riesgo cardaco, adems de
cancergenos. Las ventas decayeron para todo el complejo, la empresa duea del shopping
intent diversas medidas para reactivar las ventas, algunas de ellas errneas.
"Fumar S.A." envi un telegrama comunicando que rescinda el contrato y dejaba el
lugar en 30 das, es decir el 30/12/2000. Para no exhibir locales vacos que deterioraran ms
la imagen y en un intento de salvarlo, la administracin resolvi condonar tres meses de
alquileres durante el perodo de vacaciones y merma de ventas (enero a marzo de
2001). "Fumar S.A." se qued y cuando al cuarto mes le pretendieron cobrar el alquiler,
resistindose a ello diciendo que el contrato qued rescindido en diciembre. Continu
hasta septiembre de 2001 sin pagar, y finalmente cerr abandonando el local.

Audiencia Preliminar
8,30 hr
5/11/2001

Secretario: (sale) Audiencia (lee autos). Se encuentran las partes? Adelante. Ingresa la
jueza.
Jueza: Buenos das. Estamos reunidos en el juzgado de 1 instancia en lo Civil y Comercial
n1 para darle curso a la audiencia del artculo 360 del Cdigo Procesal Civil y Comercial,
en los autos caratulados __________________________, expediente nmero 45.356/2001.
En presencia de los letrados de cada una de las partes; por la parte actora, la doctora Garca
Nadia, apoderada del seor Guzmn Gustavo, representante legal de la Space Center S.A.,
designado por la Junta Directiva de la misma, tal como lo establece su estatuto, y por la
parte demandada el doctor Tebes Maximiliano, apoderado de la seora Natalia Pellicari,
representante legal de la empresa Fumar S. A., designada por la Asamblea de Socios, tal
como lo establece su estatuto, de conformidad a lo establecido por la ley 19.550 de
Sociedades Comerciales para este tipo societario.
Tengo entendido que las partes no han podido llegar a un acuerdo, pese a que ha habido
ofrecimientos para generar un acercamiento.
Abog. Demandada Fumar S.A.: As es Seora Jueza, consideramos que el contrato qued
rescindido en Diciembre del ao 2000, tal como lo acredita el telegrama que la S. A. Fumar
envi a la actora con anterioridad, adjunto en el expediente a fs. 10 y por tanto no se debe
ningn monto en concepto de cobro de alquileres.
Abog. Actora, Space Center S.A.: La condonacin ofrecida por la administracin del
shopping Space Center fue una liberalidad otorgada en favor de la empresa Fumar por el
plazo de 3 meses. En estos trminos es claro que, acaecido ese plazo, si la empresa sigue
usufructuando el local pasa a ser deudora de la obligacin de pagar la suma de dinero
correspondiente al alquiler. Y si, an ms, extiende deliberadamente este plazo hasta
septiembre del corriente ao, se transforma en deudora de lo correspondiente a todo ese
lapso siendo responsable contractualmente de la violacin de lo pactado.
Abog. Demandada Fumar S.A.: Seora Jueza, hay que tener en cuenta que la figura de la
condonacin en el derecho comparado implica una forma de extinguir las obligaciones, y
que adems se trat de un acuerdo verbal en el cual se estipul que la locacin se extenda
por el plazo indeterminado que resultara de mayor conveniencia a ambas empresas.
Abog. Actora, Space Center S.A.: En realidad el acuerdo tiene forma escrita, lo adjuntamos
a las pruebas y fue firmado por ambas partes, estipula el plazo de tres meses, a partir de los
cuales, o la empresa Fumar S.A. debi dejar el local, o debi empezar abonar el importe
correspondiente al alquiler, a partir del cuarto mes.
Jueza: (interrumpiendo) bueno, dejando constancia en actas sobre el fracaso de la instancia
conciliatoria, tal como indica el artculo 360 del Cdigo Procesal Civil y Comercial, y
atento a la existencia de hechos controvertidos, siendo conducentes y alegados por cada una
de las partes, damos inicio a la apertura a prueba. Si ninguna de las partes va a oponerse a
la misma (saca prueba de los sobres, la nombra y corrobora con el Secretario que est todo
en orden) pasamos ahora a la firma del acta.
Secretario: (saca un papel como si lo estuviera imprimiendo y lo coloca sobre la mesa
frente a las partes) Si me permiten sus credenciales y documentos de indentidad (se los
entregan) Les pido que lean atentamente el acta y la firmen las partes y los letrados si es
correcto.
(se van acercando y el secretario les dice dnde firmar, arriba las partes, abajo los letrados)
(firma la jueza, secretario devuelve credenciales y documentos)
Jueza: Damos por finalizada esta audiencia, procedemos a la confesional.
Damos ahora inicio a la confesional, en presencia de la totalidad de los absolventes, como
lo establece el inciso 4 del artculo 360. Se retira la parte demandada, primero vamos a oir a
la actora.
Secretario: seora jueza, le entrego el pliego de posiciones que deber responder la actora.
Jueza: Seor Guzman (o nombre de personaje) ha sido citado en este da para responder a
una serie de preguntas que le voy a realizar; usted debe responder por s o por no y, en caso
de ser necesario, proveer de la informacin que usted crea pertinente:
Para que jure como cierto que firmo un contrato con la empresa fumar s.a. el da
15/12/2000, en el cual se estableci la condonacin del alquiler por tres meses.
Actora: s no, en realidad
Abog. Actora, Space Center S.A.: seora jueza, me opongo a esa posicin en virtud del art
411 del CPCC. Si bien la frase slo tiene un verbo, incluye otro hecho adems de la firma
en determinada fecha del documento, que es el contenido del mismo. Dando por afirmativo
el primero se estara induciendo el segundo.
Jueza: reformulo entonces. Para que jure como cierto que firmo un contrato con la empresa
fumar s.a. el da 15/12/2000
Actora: s, es cierto.
Jueza: Para que jure como cierto que en el mismo se estableci la condonacin del alquiler
por tres meses.
Actora: s es cierto. Pero adems quiero dejarle en claro que se acord verbalmente que ese
plazo era terminante, y en caso de querer seguir con la locacin deberamos firmar un
nuevo contrato.
Jueza: para que jure como cierto que se rescindi el contrato con la empresa fumar s.a. en
el mes de diciembre.
Actora: s, es cierto
Jueza: para que jure como cierto que recibi el telegrama notificando que FUMA S.A
dejaba el local en treinta das.
Actora: s, es cierto
Jueza: para que jure como cierto que mantuvo una reunin donde condonaba el alquiler por
tres meses.
Actora: s, es cierto, es de la que ya le he hablado, en la cual acordbamos condonar por
tres meses el local, y despus desalojarlo para dar lugar a un nuevo comercio.
Jueza: para que jure como cierto que intent diversas medidas para reactivar las ventas.
Actora: s, es cierto, por supuesto que es cierto! Otorgar la condonacin fue una medida en
beneficio de todos los locales que forman parte del complejo comercial, para evitar que
hubiese lugares vacos en plena temporada festiva. Si uno de los locales tiene prdidas, el
centro comercial entero deteriora sus ganancias, por supuesto que tomamos todas las
medidas necesarias para reactivas las ventas
Jueza: bueno, ha quedado claro eso. Esa fue la ltima posicin, como se ha reservado el
derecho de ampliar, si desea hacerlo, este es el momento.
Abog. Demandada Fumar S.A.: s, hacemos uso del derecho de ampliar. Para que jure
como cierto que el hecho de que el plazo fuera terminante y despus de los tres meses deba
desalojar el locar la empresa Fumar S. A. no consta en el instrumento firmado en un bar del
mismo shopping en el cual se otorgaba la condonacin.
Abog. Actora, Space Center S.A.: seora jueza, me opongo, est formulada de forma
negativa.
Jueza: para que el sr. Guzman jure como cierto entonces, si el hecho de que el plazo de tres
meses fuera terminante consta en el instrumento en el cual se otorgaba la condonacin
Actora: no pero lo acordamos de palabra.
Jueza: bueno si no tienen ms preguntas damos por concluida esta instancia.
Secretario: les pido que por favor firmen el acta (les indica dnde)
(acompaa a la actora afuera y hace entrar a la Gerente de Fumar S.A.)
Jueza: procedo a abrir el pliego, a tenor del cual deber absolver la seora Natalia (o
nombre del personaje). Le recuerdo que debe responder por s o por no y, en caso de ser
necesario, proveer de la informacin que usted crea pertinente. Empecemos: para que jure
como cierto que en el ao 1999 alquilo un local en shopping center
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que firmo un contrato de cinco aos con la empresa space
center s.a.
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que el precio del alquiler se pact en $ 1.800, ms un
20% para afrontar los gastos y promociones del complejo.
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que envi un telegrama comunicando que rescinda el
contrato y dejaba el lugar en 30 das
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que tena conocimiento de que se resolvi condonar tres
meses de alquileres durante el perodo de vacaciones y merma de ventas.
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que firmo un contrato donde consta que la condonacin
era por tres meses.
Demandada: no, eso no es cierto. La condonacin no se hizo por un tiempo determinado en
el documento que firmamos.
Jueza: para que jure como cierto que al cuarto mes continuaba ejerciendo actividades en el
local.
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que se neg a pagar el alquiler del cuarto mes.
Demandada: s, es cierto. Pero por qu ya no tenamos que pagarlo en virtud de la
condonacin. Es decir, ya no haba locacin ni haba, por ende, alquiler.
Jueza: para que jure como cierto que rescindi el contrato de cinco aos antes de finalizar
el plazo.
Demandada: s, es cierto.
Jueza: para que jure como cierto que el da 15/12/2000 tuvo una reunin con la empresa
space center s.a. para firmar un contrato donde se estableci la condenacin del alquiler
por tres meses.
Demandada: s, es cierto.

Jueza: para que jure como cierto que el contrato qued rescindido en el mes de diciembre.
Demandada: s, es cierto.
Jueza: bueno si no tienen ms preguntas damos por concluida esta instancia.
Secretario: les pido que por favor firmen el acta (les indica dnde)
Habiendo concluda esta etapa, pasamos a la prueba testimonial (en este momento se va la
jueza y lo deja al secretario).

Secretario: (tiene que leer los autos e ir llamado de a uno por nombre a los testigos)