UNIVERSIDAD DE SAN JOSE

PRINCIPIOS DEL SISTEMA

INMOBILIARIO REGISTRAL
Y RECURSOS CONTRA LA
CALIFICACION REGISTRAL


Curso: Derecho Notarial y Registral II
Profesor: Lic. Orlando Zamora Alfaro


Cindy Camacho Ziga
04/10/2012





San Carlos, Alajuela
Cindy Camacho Ziga



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Contenido
INTRODUCCION .............................................................................................................................. 3
1. PRINCIPIOS DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL ............................................................... 4
a) Principio de Legalidad: .......................................................................................................... 4
b) Principio de Especialidad:. ...................................................................................................... 4
c) Principio de Tracto Sucesivo: ................................................................................................. 4
1.1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD ......................................................................................................... 4
a. Legalidad de Documentos: .................................................................................................. 6
b. Capacidad de los otorgantes ............................................................................................... 6
c. La validez del acto: .............................................................................................................. 6
d. Identificacin:. ..................................................................................................................... 6
1.2.PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD ..................................................................................................... 7
1.3.PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO .............................................................................................. 8
a. La sustantiva:. ..................................................................................................................... 9
b. La formal: ............................................................................................................................ 9
Caractersticas del tracto sucesivo: ............................................................................................. 9
2. Recursos Contra la Calificacin Registral ...................................................................................... 11
2.1 Calificacin Formal del Documento ....................................................................................... 11
2.2 Ocurso ..................................................................................................................................... 12
2.3 Recurso de Apelacin ....................................................................................................... 13
2.4 La Gestin Administrativa ...................................................................................................... 13
Qu recurso cabe contra el dictado de estas medidas cautelares? ...................................... 15
2.5 Recurso de Apelacin por Adhesin ................................................................................ 16
2.6 Apelacin por Inadmisin ................................................................................................ 16
2.7 Recurso de Revocatoria .................................................................................................... 17
2.8 Recurso de Revisin .......................................................................................................... 17
CONCLUSION ..................................................................................................................................... 18
BIBLIOGRAFA .................................................................................................................................... 19


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INTRODUCCION


Con este trabajo se pretende continuar desarrollando los principios que se encuentran intrnsecos
en el sistema inmobiliario registral, indicando sus conceptos, determinaciones jurdicas y fsicas,
informndonos acerca de una serie de caractersticas que debe contener cada uno para poderlos
distinguir.
Desarrollar especialmente los principios de legalidad, especialidad y tracto sucesivo.
El principio legalidad se refiere a la responsabilidad tanto que tienen los notarios de corroborar la
informacin que consta en los ttulos y plasmar la voluntad de las partes, siguiendo las pautas que
regulan el derecho registral. De igual manera los registradores tienen una gran responsabilidad a
la hora de calificar los documentos que tengan acceso al Registro en cuanto al fondo y las formas
de los ttulos objeto de inscripcin, la capacidad de los otorgantes y validez de las obligaciones
contenidas en escrituras pblicas.
El principio de especialidad tiene relacin con la descripcin o identificacin del objeto sobre el
cual habr de recaer la obligacin.
En virtud del principio de tracto sucesivo, todo derecho o situacin jurdica que se desee inscribir,
anotar o cancelar debe aparecer ordenado en forma que uno siga al otro de modo concatenado,
sin que haya vacios o saltos registrales, esto requiere que el inmueble est inscrito con
anterioridad a nombre de los otorgantes y que se siga un orden lgico.
El Registrador debe ser muy cuidadoso a la hora de realizar las inscripciones de los ttulos, por ser
su responsabilidad de acuerdo con el principio de legalidad, ya que los documentos que se
presenten ante l deben contener una serie de requisitos de admisibilidad de acuerdo a los
preceptos de la ley, brindando a las partes garanta y seguridad jurdica.
As mismo, desarrollar los recursos que se pueden interponer contra la calificacin registral, sus
plazos y cul es el tipo de recurso que procede dependiendo de la resolucin y la materia.



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1. PRINCIPIOS DEL SISTEMA INMOBILIARIO REGISTRAL
Estos principios son los criterios bsicos que someten al Sistema Inmobiliario Registral, se enfocan
en tres principios:
a) Principio de Legalidad: comprende dos fases necesarias, la primera, involucra la
necesidad de titulacin o documentacin pblica, para que se pueda realizar el registro
del documento que interesa; y la segunda, se refiere a la labor de calificacin que hace el
registrador en lo concerniente al fondo y la forma del ttulo depositado.

b) Principio de Especialidad: este principio demanda la necesidad de que, en un primer
momento, se identifique el objeto sobre el cual habr de recaer las sucesivas
inscripciones; y luego, se determine rigurosamente, el tipo y alcance del derecho que
pretende registrar.

c) Principio de Tracto Sucesivo: principio en cuya virtud, para que se pueda inscribir, anotar,
cancelar o consignar por nota marginal un derecho o una situacin jurdica inscribible, es
necesario que conste previamente inscrito dicho derecho, es decir, es necesario para el
registro de inmuebles, que se encuentre previamente inscrito o anotado al ttulo de la
persona titular, debe haber una secuencia y encadenamiento del titular del dominio y de
los dems derechos registrales (artculo 51 del Reglamento Organizacin del Registro
Pblico de la Propiedad Mueble, n26883-J).

1.1. PRINCIPIO DE LEGALIDAD

El Principio de Legalidad, como marco jurdico de la actuacin de la Administracin Pblica, es el
precepto que establece los lmites y alcances de la Administracin, se consagra en el artculo 11 de
la Constitucin Poltica y tambin el 11 de la Ley General de la Administracin Pblica, ambas
normas en resumen disponen lo siguiente: la administracin pblica y funcionarios pblicos
deben someterse a la ley y a la constitucin.
Articulo 11 Constitucin Poltica de Costa Rica.
Los funcionarios pblicos son simples depositarios de la autoridad y no pueden arrogarse
facultades que la ley no les concede. Deben prestar juramento de observar y cumplir esta
Constitucin y las leyes. La accin para exigirles la responsabilidad penal de sus actos es pblica.




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Artculo 11 Ley General de la Administracin Pblica.

1. La Administracin Pblica actuar sometida al ordenamiento jurdico y slo podr realizar
aquellos actos o prestar aquellos servicios pblicos que autorice dicho ordenamiento, segn la
escala jerrquica de sus fuentes.

2. Se considerar autorizado el acto regulado expresamente por norma escrita, al menos en cuanto
a motivo o contenido, aunque sea en forma imprecisa.

Por lo que interesa en esta materia, lo sustancial del mecanismo que permanece no es que la ley
sea general o singular, sino que toda accin singular del poder de la administracin pblica est
justificada en una ley previa. Es decir que toda accin administrativa tiene como ejercicio de un
poder atribuido previamente por la ley y por ella delimitado, sin esa atribucin previa la
administracin no podra actuar.

Resolucin n 440-98 y la n 5541-97 de la Sala Constitucional:

En los trminos ms generales, el principio de legalidad en el estado de derecho postula una
forma especial de vinculacin de las autoridades e instituciones pblicas al ordenamiento jurdico,
a partir de su definicin bsica segn la cual toda autoridad o institucin pblica lo es y solamente
puede actuar en la medida en que se encuentre apoderada para hacerlo por el mismo
ordenamiento y normalmente a texto expreso para las autoridades e instituciones pblicas solo
est permitido lo que est constitucionalmente y legalmente autorizado en forma expresa, y todo
lo que no les est autorizado les est vedado; as como sus dos corolarios ms importantes, todava
dentro de un orden general; el principio de regulacin mnima, que tiene especiales exigencias en
materia procesal, y el de reserva de ley, que en este campo es casi absoluto.

Enfocndose en el Derecho Registral y Notarial que interesa el Principio de Legalidad establece
que el notario debe posesionarse de la voluntad de las partes y enmarcar el negocio a las normas
que lo regulan. Este principio exige que el Notario realice un examen previo de la normativa
general, escrita y no escrita del negocio jurdico a realizar.

En otras palabras debe verificar que el ttulo que pretenda inscribir o anotacin preventiva que
desee realizar, sin excepcin, debe estar sometido a una previa calificacin registral, a fin de que
los asientos correspondientes solamente tengan acceso los ttulos validos y perfectos legalmente
(artculo 19 del Reglamento Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble n 26883-J).

Por otra parte al momento de ejecutarse la inscripcin, en el Registro Pblico, se realiza lo que se
conoce la calificacin registral la cual la ejecuta al registrador, debe analizar el documento desde
su licitud, tipo de acto, de contrato, si es una resolucin judicial o administrativa, para la
inscripcin del mismo, para ello segn el artculo 3 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos en
el Registro Pblico, el registrador tiene ochos das para hacerlo.




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El registrador debe calificar lo siguiente:

a. Legalidad de Documentos: en caso de documentos notariales, se debe apreciar:
1. La competencia del notario.
2. El cumplimiento de los requisitos de formalizacin del documento (como el uso
del papel adecuado).
3. El pago de los tributos correspondientes.
4. La autenticidad de los tributos correspondientes.
5. La autenticidad del parte notarial.
6. Pertinencia del tipo de documento del cual se trate con relacin al acto.

b. Capacidad de los otorgantes

c. La validez del acto: el registrador debe efectuar la calificacin verificando si existe o no
razones de nulidad en las manifestaciones de voluntad.

d. Identificacin: el registrador debe verificar la identidad entre el titular del derecho inscrito
y la persona que interviene en el acto jurdico de materia de inscripcin.

En otras palabras el ordenamiento jurdico se encarga de establecer una serie de requisitos,
limitaciones y condiciones que se deben cumplir en todos aquellos actos que impliquen la
constitucin, modificacin, reconocimiento o extensin de los derechos reales.

Este principio permite la registracin de los ttulos vlidos e impide el acceso a ttulos viciados o
imperfectos de tal manera que todos los ttulos que cumplan con las formalidades legales
prescritas son inscribibles.

Los artculos anteriormente mencionados brindan seguridad jurdica al usuario, permite igualdad
para todos y da cabida al control de la legalidad, adems es retomado por el artculo 22 del
Reglamento de Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble al establecer:

Examen de documentos por parte del Registrador: recibidos los documentos por el Registrador,
proceder ste a su examen y vern que cumplan los requisitos legales, generales o especiales
requeridos y que cumplan los principios sustantivos del ordenamiento jurdico y contengan los
datos necesarios para la prctica del asiento respectivo. Si no se encontrare ningn defecto
sustancial que lo impida, ordenar con su firma la inscripcin.

En resumen para ejecutar la labor de calificacin del Registrador se debe ceir a lo que resulte del
ttulo y en general de toda la informacin que conste en el Registro.




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1.2.PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Este principio es considerado formal, se debe verificar el bien, porque exige la determinacin de
los bienes (especialidad objetiva), y la identificacin debida de los titulares de los asientos de los
muebles registrados (especialidad subjetiva). Significa que las pretensiones registradas deben
estar debidamente precisadas y caracterizadas en cuanto a sus titulares y las caractersticas,
gravmenes y anotaciones correspondientes a cada mueble inscrito.
Se le denomina tambin como principio de especificacin o de determinacin, obliga a concretar
el bien, los sujetos y el derecho inscrito y se encuentra regulado en el Cdigo Civil en su artculo
460, en el artculo 8 de la Ley de Transito que menciona cuales elementos son considerados
necesarios para una correcta individualizacin del bien, a saber la marca, estilo, modelo, color,
nmero de motor, nmero de placa, clase de combustible y cilindraje; y el 39 del Reglamento de
Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble, que describe como se debe inscribir un
bien mueble como vehculos automotores, buques y aeronaves.
Cdigo Civil
Artculo 460
Cualquiera inscripcin que se haga en el Registro de Propiedad, relativa a un inmueble, expresar,
adems de las circunstancias de toda inscripcin:
1. La naturaleza, situacin, cabida, linderos y nombre y nmero si constaren, del inmueble objeto
de la inscripcin o al cual afecte el derecho que deba inscribirse.
2. La naturaleza, valor, extensin, condiciones y cargas de cualquiera especie del derecho que se
inscriba.
3. La naturaleza, extensin, condiciones y cargas del derecho sobre el cual se constituya el que sea
objeto de la inscripcin.
4. El nombre, apellidos y generales de la persona a cuyo favor se haga la inscripcin y los de
aquella que trasmita o constituya el derecho que ha de inscribirse.
En las segundas y siguientes inscripciones relativas a la misma finca, no se repetirn las
circunstancias del inciso 1, pero se har referencia de las modificaciones que indique el nuevo ttulo
y del asiento en que se halle la inscripcin.

Ley de Transito por Vas Publicas Terrestres
ARTCULO 8

Los traspasos de los vehculos automotores deben otorgarse en escritura pblica, la cual
expresar:
a) Nombres, nmeros de cdulas y domicilio exacto de los otorgantes.
b) Precio, marca, estilo, modelo, color, nmero de motor, nmero de placas, clase de combustible y
cilindraje.
c) Hora, fecha, lugar de otorgamiento y nombre del notario que autoriza la escritura pblica.



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Reglamento de Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble
Artculo 39.- Determinacin de los bienes inscribibles
Los bienes muebles objeto de la inscripcin registral debern estar plenamente identificados,
debiendo indicarse en la escritura o en la solicitud, el nombre y calidades del propietario

Se puede decir que este principio est ntimamente ligado al principio de publicidad y la correcta
informacin a la que deben acceder las personas que utilizan la informacin, es el carcter pblico
de los registros, es decir como acceso y consulta para el pblico, establecindose la realidad de las
situaciones jurdicas anotadas o asentadas en los Registros en el sentido que es verdad lo escrito o
anotado.
Este principio tiene como se mencion, como finalidad determinar perfectamente los bienes
objeto de inscripcin, sus titulares, as como el alcance y contenido de los derechos.

1.3. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO

Segn el artculo 51 del Reglamento Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble, no
se puede inscribir ningn documento en el Registro en que aparezca como titular del derecho una
persona diferente de la que figura en la inscripcin anterior.
Reglamento de Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble
Artculo 51 Principio de tracto sucesivo
No se inscribir documento en el que aparezca como titular del derecho una persona distinta de la
que figura en la inscripcin precedente, o exista documento anotado o inscrito que se le oponga.
De los asientos existentes en el Registro deber resultar una perfecta secuencia y encadenamiento
del titular del dominio y de los dems derechos registrados, as como la correlacin entre las
inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extensiones.

En virtud de este principio, todo acto de disposicin aparece ordenado en forma que uno siga al
otro de modo eslabonado sin que haya vicios o saltos regstrales. Esto requiere que el inmueble
est inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lgico,
pues de lo contrario, el Registrador en virtud de sus facultades denegar la inscripcin o
anotacin.
Este principio se fundamenta en el artculo 11 del Reglamento Organizacin del Registro Pblico
de la Propiedad Mueble que dice: El Registro por los procedimientos tcnicos de que disponga,
llevar un sistema de anotacin diaria de los documentos, asignndoles asiento individual.
Aceptado el documento, en adelante ser identificado por orden numrico y cronolgico.



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Se distinguen dos manifestaciones:

a. La sustantiva: en que la exigencia del tracto impone la necesidad de que el acto inscribible
se derive del titular inscrito. Este tipo de manifestacin indica que el tracto sucesivo es
necesario como requisito ineludible que apenas presenta excepciones.

b. La formal: en este tipo el tracto sucesivo persigue que los diferentes actos registrales
consten de modo independiente, es decir, en inscripciones separadas sin acumular varias
de ellas, en un mismo asiento por ejemplo una compra con hipoteca no puede estar con el
mismo nmero de asiento.

Caractersticas del tracto sucesivo:

a. Implica un encadenamiento de titulares de derechos a travs de actos y contratos
realizados sobre los bienes o derechos, los cuales han de pasar del respectivo causante al
causahabiente en forma sucesiva y continua (del testador al heredero).

b. Es una concatenacin de carcter causal y no meramente formal, es decir, referente a
verdaderos actos y derechos y no a simples consentimientos.

Suele darse en procedimientos registrales, es un principio que tiene por objeto mantener el
orden regular de los titulares registrales sucesivos, de tal manera que todos los actos de
disposicin (transferencia, constitucin, modificacin y extincin) constituyan un
encadenamiento sin solucin de continuidad.

El tracto sucesivo est relacionado con el sistema de folio real, pues tiene como objeto que
todos los actos y contratos afectantes a una misma finca consten en el folio abierto a la misma
finca, de forma ordenada y sucesiva y sin interrupciones en su historia.

Este principio tiene aplicacin respecto a toda situacin jurdica real inmobiliaria ya sea de
ttulo traslativo, declarativo, modificativo o extintivo; por ejemplo en cada caso:

Ttulo traslativo: opera en los ttulos traslativos voluntarios o forzosos en estos casos
(los forzosos) impone que la persona contra quien se haya dirigido el procedimiento
sea el titular registral.

Ttulo modificativo: son los que alteran el contenido del dominio u otro derecho real,
sin transmitirlo o gravarlo, como en los casos de declaraciones de obra nueva,
operaciones de divisin como la segregacin, entre otras.

Ttulo extintivo: se exige cuando va a provocar la cancelacin de un asiento. Esta
cancelacin debe ser consentida u otorgada por el titular registral del derecho, cuya
extincin se pretende o por sentencia judicial firme en procesos declarativos
ordinarios contra el titular del derecho.

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Todo lo anterior requiere la previa inscripcin a favor de la persona que otorgue el derecho por
ejemplo se puede dar lo siguiente:

1. Que el derecho est inscrito a favor del otorgante.
2. Que el derecho conste inscrito a favor de persona distinta.
3. Que el derecho no conste inscrito en el registro.

Si se presentan las dos ltimas no se puede realizar un traslado, una modificacin o una extincin
de derechos, en el tracto sucesivo.

Para resumir la manifestacin formal del principio de tracto sucesivo impone la necesidad de que
por cada acto registrable se produzca un asiento registral. Cuando se da el tracto abreviado se
supone una excepcin a esa regla porque se permite que en un mismo asiento, se consigue
diferentes transmisiones, si bien solo es un objeto de inscripcin la ltima de ellas y de pura
consignacin las anteriores transmisiones, un ejemplo de esto es el caso del heredero que fallece
sin inscribir su herencia por lo que la misma se inscribe a nombre de sus propios herederos, slo se
consta la transmisin realizada.

Tracto sucesivo es inscribir un bien registral (casa, departamento, auto, barco, moto, campo etc.) a
nombre de los herederos del titular fallecido es transmitir un bien por va sucesoria. Y tracto
abreviado es inscribir un bien hereditario directamente a nombre de los nuevos compradores o
titulares, esto es en el caso de que los herederos de un bien registral decidan venderlo, entonces
en la sucesin en vez de inscribir un bien a nombre de los herederos y luego del o los
compradores, se hace directamente a nombre del o los compradores; claro que con previa
manifestacin en el expediente de la sucesin y una serie de pasos procesales.

Segn el artculo 52 del Reglamento Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble,
N26883-J, no se ser necesaria la previa inscripcin o anotacin, a los efectos de la continuidad
del tracto sucesivo con respecto al documento presentado para su inscripcin en los siguientes
casos:

1. Cuando el documento sea otorgado o expedido por jueces, herederos declarados o sus
representantes, en el cumplimiento de contratos u obligaciones inscritas a su nombre.

2. Cuando los herederos declarados o sus sucesores trasmitieren o cedieren bienes
hereditarios inscritos a nombre del causante.

3. Cuando se trate de documentos no contradictorios que se refieren a negocios jurdicos,
sobre el mismo bien, no obstante la presentacin no sea en el orden cronolgico
correspondiente y aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenidos diferentes
Notarios. En este caso no es necesario un documento especial de posposicin del primer
documento.



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4. Cuando se inscriban simultneamente documentos por los cuales se adquiri la
titularidad del documento transmitido y su adquisicin aunque la presentacin del Diario
de los ttulos no haya sido en orden cronolgico del otorgamiento o en supuesto del
artculo 455 del Cdigo Civil (ttulos no inscritos no perjudican a terceros, sino desde la
fecha de su presentacin al Registro)

Termina diciendo que en todos los casos indicados anteriormente el documento deber expresar
la relacin de los antecedentes de dominio o de los derechos, motivo de la adjudicacin o
transmisin, a partir del que figure inscrito o pendiente de inscripcin en el Registro, circunstancia
que se consignara en el asiento del documento.

2. Recursos Contra la Calificacin Registral

El registrador podr suspender la inscripcin de un documento por razones de forma o por la
existencia de una evidente contradiccin entre la informacin que consta en el Registro y la
indicada en el contenido del documento que se pretende inscribir.

2.1 Calificacin Formal del Documento

Resultado de la suspensin de la inscripcin de un documento, surge este primer recurso que
el usuario puede ejercer ante la Administracin Registral. Este recurso permite al interesado
recurrir el defecto ante el propio Registro. En este caso, el interesado solicita al registrador la
calificacin formal del documento, por no estar de acuerdo en la suspensin, luego el
funcionario registral, formalmente y por escrito, expone las razones por las cuales suspende la
calificacin de ese ttulo y lo traslada al jefe de registradores.

Es importante destacar en este apartado, que la calificacin ante el Jefe de Registradores la
puede solicitar la parte interesada o el propio registrador cuando as lo considere necesario.
Una vez que el documento est en manos del jefe de registradores, este podr revocar el
defecto y ordenar la inscripcin del documento, o en su caso, confirmar el defecto mediante
una resolucin razonada. Debe ste, elevar esa calificacin a la Direccin del Registro, y esta
instancia, mediante la Subdireccin correspondiente, deber pronunciase sobre el defecto
impuesto al documento, ya sea para confirmarlo o para revocarlo. Si lo revoca, lo resuelto por
la Direccin es de acatamiento obligatorio para el registrador y este ltimo debe inscribir el
documento.





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2.2 Ocurso

En caso de que el defecto consignado sea confirmado por la Subdireccin del Registro, el
interesado puede ejercer otro recurso denominado Ocurso.

El ocurso, considerado como una segunda fase dentro del mismo procedimiento de
calificacin formal, est definido en el artculo 18 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos
en el Registro Pblico. Es un recurso formal interpuesto ante la Direccin del Registro
Inmobiliario, en el cual el interesado expone por escrito los motivos y razones legales en que
se apoya al solicitar que se revoque la orden de suspensin o denegacin formal de la
inscripcin.

Este recurso tambin procede cuando un registrador se niegue a inscribir el documento por
motivos de derechos de registro o impuestos.

El trmite ocursal conlleva todo un procedimiento que necesariamente debe ser observado
por el Registro. En prima fase, se debe de valorar que quin presenta el ocurso est
debidamente legitimado para proceder.

Conforme al artculo 19 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos en el Registro pblico,
estn legitimados para promover este recurso:

a) las personas que sean parte en los documentos;
b) el notario que autoriza el documento y
c) aquellas personas que resultaren con inters, segn los documentos existentes en el
Registro o en las inscripciones de ese Registro.

Claro est, que la legitimacin del recurrente debe de verificarse antes de darle curso al
recurso planteado, pues constituye un requisito de admisibilidad de la diligencia ocursal; de
otra forma, se estara atentando contra los principios de celeridad, de economa procesal y del
principio constitucional de justicia pronta y cumplida.

Sin embargo, si la persona que presenta el ocurso no est legitimada para ello y por alguna
circunstancia se recibi el recurso de ese modo, es deber de la Administracin Registral
solicitarle que compruebe su legitimacin dentro de un trmino prudencial y, si no cumple, la
causa planteada se archiva.

La jurisprudencia administrativa y jurisdiccional ha sido muy cauta en cuanto a la legitimacin.

Por ejemplo, el Tribunal Registral Administrativo, entre otros en el voto nmero 034-2004, de
las 09 horas del 25 de marzo del 2004, estableci que: la legitimacin no puede derivar de
cualquier fuente, sino que debe inferirse de un asiento registral.

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En un segundo lugar, el documento ocursado no debe de estar inscrito en el Registro, sino que
la publicidad debe reflejar nicamente un asiento provisional (anotacin). Evidentemente, si
no est presentado, no existe en la corriente registral; y si est inscrito, no existe causa de
suspensin de la inscripcin del documento.

Como ltimo requisito, el artculo 21 de la Ley sobre Inscripcin de Documentos en el Registro
Pblico, exige notificar a otros interesados en ese proceso y que surjan de documentos o
inscripciones que consten en el Registro y que afecten el inmueble.

Una vez que se cumplan todas las formalidades indicadas por la ley para el ocurso, el Director
del Registro lo resuelve (mediante la Asesora Jurdica Registral) ya sea declarando sin lugar el
ocurso, en cuyo caso mantiene el defecto sealado por el registrador, o declarando con lugar
el ocurso, y en ese sentido revoca el defecto.

2.3 Recurso de Apelacin

Si an despus de que el usuario o interesado en la inscripcin de un documento ha ejercido,
primero el trmite de calificacin formal, luego el trmite del ocurso con todas las
formalidades que este implica, an no ha logrado que se revoque la orden de suspensin al
documento, puede presentar recurso de apelacin, que se interpone ante el Tribunal Registral
Administrativo.

2.4 La Gestin Administrativa

Esta es una diligencia que se presenta ante la Direccin del Registro, la cual tendr como
resultado la inclusin de dos medidas cautelares; una nota de advertencia administrativa, que
como resultado final puede implicar una inmovilizacin del asiento registral. La inmovilizacin
constituye una medida cautelar que detiene cualquier otra inscripcin, la cual se mantendr
hasta tanto la inexactitud registral no sea dilucidada por un acuerdo suscrito por las partes
interesadas, o bien; en la va jurisdiccional.

Este recurso lo puede ejercer el interesado debidamente legitimado bajo los trminos
expuestos anteriormente, cuando el documento se encuentre inscrito.
Respecto de la fase de inscripcin se debe sealar que, a pesar de las previsiones que pueden
tomarse, la actuacin del Registro Inmobiliario no es infalible. Por este motivo, los artculos
del 84 al 86 del Reglamento del Registro Pblico prevn la hiptesis de la inexactitud por el
error registral, sea este material o conceptual, cometido en el momento de la inscripcin de
un documento.

El error material sealado en el artculo 85 del Reglamento de cita, debe entenderse como
aquel error que no cambia el sentido general de la inscripcin o asiento de que se trate.
En lo que se refiere al error conceptual, se presenta cuando el registrador altera o vara el
verdadero sentido de los conceptos contenidos en el ttulo que se registra, debido a una
errnea calificacin.
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Ante estas situaciones tan dramticas, el propio Reglamento indica que los registradores
podrn corregir, bajo su responsabilidad, lo errores cometidos, con lo cual no habra problema
alguno.

El problema se genera cuando en el momento de corregir la inexactitud, conste en el asiento
registral la anotacin o inscripcin de un documento cuya correccin afecte a las partes
involucradas en ese documento o inscripcin. Esta circunstancia genera que el registrador
deba elaborar un informe donde exponga la situacin y elevarlo a la Direccin del Registro
Inmobiliario, para que esta, de oficio, inicie una gestin administrativa.

Es de suma importancia destacar que este recurso administrativo puede instaurarse de oficio,
o instancia de la parte interesada; pero debe existir un elemento fundamental para que se d
curso a esa gestin: la inexactitud de origen registral; de lo contrario no proceder.

Evidentemente no es un error registral la venta de una finca mediante estafa. Este es un
ejemplo claro de que el documento ingres por rogacin a la corriente registral, cumpliendo
las formalidades de ley; estamos hablando de un documento pblico expedido por un notario
pblico o eventualmente por algn rgano jurisdiccional. Al Registro, que no estuvo presente
en ese acto, debe necesariamente merecerle fe lo consignado en ese documento, conforme lo
establece el artculo 31 de nuestro Cdigo Notarial. Este tipo de casos deben de dilucidarse
directamente en la va jurisdiccional.

No obstante, el Tribunal Registral Administrativo, mediante el Voto 376-2006 de las 10:30
horas del 27 de noviembre del 2006; estableci la necesidad de que el Registro Nacional
contribuyera con una respuesta administrativa por medio de una medida cautelar
administrativa diferenciada de la nota de advertencia al flagelo del fraude de origen extra-
registral, por medio de una medida cautelar que permitiera a los afectados acudir con
tranquilidad a la tutela jurisdiccional de los asientos, y nace a la vida la figura de la cautelar de
Prevencin por inexactitud extra registral.

Y es que es necesario hacer la diferenciacin en virtud de lograr desemparejar el tratamiento
de los errores involuntarios y las manipulaciones dolosas de origen registral respecto de los
errores y actuaciones dolosas extraregistrales, lo que permitira adems de individualizar los
medios y procedimientos de saneamiento de la publicidad excluir de responsabilidad a los
registradores, por actuaciones dolosas de exclusiva responsabilidad notarial; responsabilidad
que se perciba popularmente como solidaria; siendo que la gestin administrativa como
nico recurso existente para la revisin de las inscripciones se utilizaba errneamente para
cualquier tipo de solicitud, fuera sta ltima con causas registrales o extraregistrales.

El Tribunal Registral Administrativo ha sido enftico en que: la gestin administrativa es una
va concebida en forma exclusiva tan slo para la correccin de errores cometidos por el
propio Registro y no para la investigacin de eventuales conductas ilegales civiles o penales,
cuyo conocimiento exclusivo compete a los rganos jurisdiccionales.
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Sobre la competencia material en este tipo de gestin, la Administracin Registral no puede
cruzar esa lnea divisoria entre lo que es la justicia administrativa y la justicia jurisdiccional.
Este es un principio constitucional respecto a la independencia funcional de los Poderes del
Estado, y en el artculo 153 de nuestra Carta Magna, expresamente establece las funciones del
Poder Judicial, entre ellas conocer de causas civiles, penales, comerciales, de trabajo y
contencioso administrativo, y cuales quiera otras que establezca la ley, y esas causas se basan
en un procedimiento que al concluir, declara derechos.

De ac se desprende la exclusividad de esta potestad. A la Administracin Registral le est
vedada la declaracin de derechos. Legalmente se establece para el Registro la prohibicin de
invalidar un documento otorgado por una persona que en el Registro aparece con derecho
para ello, y solo puede cancelarlo si existe una providencia ejecutoria, o en virtud de una
escritura o documento autntico debidamente consentido por las partes.

Qu recurso cabe contra el dictado de estas medidas cautelares?

Pues la Administracin Registral, ha tomado una posicin al respecto y ha dicho en reiteradas
resoluciones, que esta respuesta administrativa expuesta, es simplemente una respuesta, no
es un proceso como tal. Ahora; es menester destacar que si luego de un ao de cautelado el
asiento correspondiente no llega esa tutela jurisdiccional, el Registro de oficio, tendr que
abrir un proceso investigativo para llegar eventualmente a la inmovilizacin de las finca,
utilizando como nico procedimiento el de la Gestin Administrativa. Tmese en
consideracin que se har de esta forma, por dos motivos primordiales:

a) Porque no existe de manera tpica un procedimiento elaborado para tales efectos.
b) Porque teniendo el Registro la noticia de un acto con supuestos vicios de nulidad,
debe buscar siempre el saneamiento de la publicidad registral.

A partir de este momento, la apertura del procedimiento de gestin administrativa las
resoluciones de fondo que se generen, evidentemente sern recurribles.

Continuando con el tema de recursividad, al igual que el Ocurso, la gestin administrativa
conlleva un procedimiento al cual se refiere el Ttulo Tercero, Captulo II, del Reglamento del
Registro Pblico. Concluida esta fase, la Direccin del Registro emite una resolucin, ya sea
rechazando en puertas la gestin administrativa, o inmovilizando el bien al comprobar que
efectivamente existe una inexactitud provocada por un error registral.
Esta resolucin, como la emitida a travs del procedimiento del Ocurso, tiene recurso de apelacin
ante el Tribunal Registral Administrativo.



Cindy Camacho Ziga



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El Tribunal Registral Administrativo se cre mediante la Ley de Procedimientos de Observancia de
los Derechos de Propiedad Intelectual, N 8039 del 12 de octubre del ao 2000.

El artculo 25 de esa ley regula que esos recursos de apelacin solo pueden ser establecidos en
contra de resoluciones definitivas, as como a los ocursos dictados por todos los Registros que
conforman el Registro Nacional.

El artculo 26 de la Ley de marras y el artculo 26 del Reglamento Orgnico y Operativo del Tribunal
Registral Administrativo, regula el plazo para interponer el recurso, el cual es de cinco das hbiles
contados a partir de la notificacin de la resolucin, y debe de interponerse ante el mismo
Registro que dict la resolucin.

Una vez presentado el recurso de apelacin, si est en tiempo el Registro lo admite y lo remite al
Tribunal Registral Administrativo, junto con el expediente abierto al efecto y todos sus atestados,
para la correspondiente resolucin del caso en conocimiento.

Se debe considerar, que el recurso de apelacin ante el Tribunal Registral es sobre resoluciones
finales, o sea que concluyen el procedimiento en primera instancia. Las resoluciones que dicte este
Tribunal, no tendrn ms recurso y darn por agotada la va administrativa.


2.5 Recurso de Apelacin por Adhesin

Dentro del emplazamiento concedido por el Registro, el interesado vencido en parte de sus
pretensiones podr presentar un recurso de apelacin por adhesin, en cuanto a los extremos de
la resolucin que le sean desfavorables.
Este recurso est regulado en el artculo 562 del Cdigo Procesal Civil, que es norma de aplicacin
supletoria al artculo 229 de la Ley General de la Administracin Pblica. Por lo tanto, los
supuestos que debe observar el apelante por adhesin son:

a) Presentar el recurso dentro del trmino del emplazamiento concedido por el Registro.
b) El interesado legitimado para presentar ese recurso es el vencido en parte de sus
pretensiones;
c) Presentar el recurso en cuanto a los extremos de la resolucin que le sean desfavorables.

2.6 Apelacin por Inadmisin

Otro de los recursos que son utilizados en nuestro sistema es el recurso de apelacin por
inadmisin, regulado en el artculo 583 del Cdigo Procesal Civil y en los artculos 28 y 29 del
Reglamento Orgnico y Operativo del Tribunal Registral Administrativo.
Este recurso procede cuando sea rechazado ilegalmente el recurso de apelacin por el Director del
Registro, adems cuenta con el plazo de cinco das hbiles, contados a partir de la ltima
notificacin a las partes para su interposicin.
La resolucin apelada debe ser una resolucin final, tal y como lo establece el artculo 25 de la Ley
de Procedimientos de Observancia de los Derechos de Propiedad Intelectual.
Cindy Camacho Ziga



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2.7 Recurso de Revocatoria

Por ltimo tenemos el recurso de revocatoria, diseado para que, a instancia de parte, el rgano
que emiti un auto o resolucin final la pueda revocar.
Aclarando el panorama, debo indicar que las resoluciones finales el Registro Inmobiliario, del
Registro de la Propiedad de Bienes Muebles y del Registro de Personas Jurdicas, carecen del
recurso de revocatoria.

nicamente procede contra las resoluciones finales o autos con ese carcter, dictados por el
Registro de la Propiedad Industrial y por el Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos.

En resumen, los recursos de apelacin, apelacin por adhesin y apelacin por inadmisin,
proceden contra todas las resoluciones finales emitidas por todos los Registros que conforman el
Registro Nacional.

El recurso de revocatoria procede solamente contra las resoluciones finales emitidas por el
Registro de la Propiedad Industrial y el Registro de Derechos de Autor y Derechos Conexos.
El Registro Inmobiliario contempla lo respectivo a materia registral y catastral. Debemos decir, que
en aspectos de recursividad, aplica generalmente lo mismo en ambas Divisiones. Sin embargo, por
ser la Divisin Catastral un poco ms abierta en algunos aspectos, encontramos algunas
diferencias relevantes, las cuales indico:

Respecto a la legitimacin para interponer recursos, encontramos que el nico legitimado para
esos efectos es el profesional en la agrimensura, o sea la persona que realiz el levantamiento de
campo. Y es que le encontramos un gran sentido de proteccin jurdica, en virtud de que por ser
este un aspecto meramente tcnico, nunca podra ser recurrido por un notario, abogado incluso
por la parte que contrata los servicios para inscribir el plano catastrado de su inmueble.
Incluso, el asunto va ms all. Costa Rica ha sido declarada zona catastral; y uno de los efectos de
orden del proyecto, es acreditar a un nmero especfico de profesionales en la agrimensura, los
cuales; sern los nicos autorizados para levantar informacin en la zona catastrada; lo que
restringira an ms, a las personas legitimadas para recurrir en materia catastral.

2.8 Recurso de Revisin

Por ser la materia catastral ms dinmica que la de origen registral, se conoce en el medio un
recurso comodn: el recurso de revisin. Este tiene la flexibilidad de poderse presentar en
cualquier parte de la gestin administrativa, incluso; aunque la calificacin formal se encuentre en
la etapa ocursiva.

Los efectos del mismo, son hacer revisar las actuaciones de la administracin, siempre y cuando de
los autos se compruebe alguna omisin que genere perjuicio a las partes; con la ventaja de que no
es tan formal como los dems recursos expuestos.

Cindy Camacho Ziga



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CONCLUSION

Como pudimos apreciar los tres principios que analizamos en este trabajo nos otorgan
seguridad jurdica, ya que toda inscripcin registral de derechos y obligaciones enmarcan las
pautas y reglas a seguir para cumplir con los requisitos imperiosos, y contar con ello que los actos
jurdicos referentes al Derecho Notarial que se ejecuten cumplan con los requerimientos que le
den validez y perfeccin a los mismos.
El principio de especialidad por su parte nos garantiza la individualizacin del bien objeto
de inscripcin, anotacin o cualquier otro trmite registral.
El principio de tracto sucesivo se fundamenta en que debe existir una secuencia y
encadenamiento lgico del orden de inscripcin registral, segn lo establecido claramente por las
normas que rigen este sistema, no es posible inscribir un derecho en el que aparezca como dueo
registral, o titular una persona distinta de la que figura en la inscripcin precedente.
Por lo tanto las inscripciones registrales se caracterizan por su formalidad y legalidad a la
hora de ser realizadas por el funcionario legalmente acreditado y calificadas por el registrador,
brindando certeza y seguridad jurdica, garantas de gran importancia para nuestra sociedad, ya
que de esta manera las partes ven asegurados sus intereses.
Por otro lado tambin conocimos los diferentes recursos que pueden interponerse contra
la calificacin registral, informacin sumamente necesaria para nosotros como futuros notarios.







Cindy Camacho Ziga



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BIBLIOGRAFA

Constitucin Poltica de la Repblica de Costa Rica, presentada y actualizada por Lic. Gustavo
Rivera Sibaja. Editec Editores S.A.
Reglamento Organizacin del Registro Pblico de la Propiedad Mueble.
Cdigo Civil 2009, Publicaciones Jurdicas.
Parajeles Vindas, Gerardo, Cdigo Procesal Civil, Investigaciones Jurdicas S.A.
Ley de Transito por Vas Pblicas Terrestres
Ley de inscripcin de Documentos en el Registro Pblico, N3883.
Registro Pblico de la Propiedad Mueble, N26883-J.
Ley General de la Administracin Pblica / Ley 6227 de 2 de mayo de 1978 /Versin actualizada al
3 de enero de 2011.
WWW. Cijulenlinea.ucr.ac.cr
http://www.universidadnotarial.edu.ar/derechoregistral2012/documentos/QUIROS_ESPINOZA.PD
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