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VIVIENDA, DEFICIT HABITACIONAL Y POLITICAS SECTORIALES

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Por Lorena Putero
2

El dficit habitacional en Argentina
El dficit habitacional es un problema innegable en Argentina desde hace varias
dcadas. En nuestro pas la mayor transformacin en materia de acceso a la vivienda se vivi en
el primer gobierno peronista: un perodo de crecimiento econmico acompaado por
distribucin del ingreso y ampliacin de los derechos del trabajador. Las principales medidas,
en cuanto a vivienda, consistieron en la construccin directa por parte del Estado, el
congelamiento de los alquileres y el otorgamiento de diversas lneas crediticias a travs del
Banco Hipotecario Nacional, principalmente para la construccin de unidades nuevas.
Los loteos populares,
3
su posterior venta en cuotas, junto a la estatizacin de los
servicios pblicos, permitieron ampliar las zonas urbanas y el acceso de los sectores obreros a la
propiedad. Estas medidas dieron como resultado un cambio sustancial: el porcentaje de
propietarios a nivel nacional que haba sido del 37% en el censo del ao 1947 creci al 58%
para el censo de 1960. Dicha tendencia, si bien con menos dinamismo, se mantuvo hasta
mediados de los 70.
A partir de la implementacin del modelo neoliberal la poltica de vivienda comenz a
ser un tema de mercado.
Las villas surgidas a principios de siglo con la migracin europea, que tuvieron un
nuevo auge en el perodo de migracin interna, resurgieron con fuerza en los 80 y 90 como
consecuencia de la exclusin social generada por los modelos econmicos llevados adelante. En
dicho contexto se da un proceso de crecimiento de los denominados asentamientos (tomas de
tierras decididas y organizadas de manera colectiva, donde los ocupantes buscan la
legitimizacin del Estado a travs del otorgamiento de los terrenos, reivindicando la posibilidad
de pagar las cuotas y ser propietarios).
La privatizacin del Banco Hipotecario y de los servicios pblicos en la dcada del 90,
herramientas centrales en el proceso de mejoramiento del acceso a la vivienda de mediados del
siglo pasado, profundizan dicho proceso. Este modelo econmico llega a su agotamiento en la
crisis socio-econmica y poltica de diciembre de 2001.
A partir de 2003 se produce un cambio de modelo econmico que se centra en la
generacin de empleo y en la recuperacin del rol activo del Estado, con resultados sumamente
satisfactorios: un crecimiento promedio del PBI anual cercano al 8% en el perodo 2003-2011 y
la mejora de indicadores que dan cuenta de la calidad de vida de los argentinos, como el
desempleo que alcanz niveles del 21% para 2002 y cay al 7, 2 para el tercer trimestre de 2011
y la disminucin de la pobreza y la indigencia.

1
El presente documento constituye un avance de la investigacin sobre polticas de vivienda en la Argentina que se
encuentra en elaboracin.
2
Investigadora del CIGES Centro de Investigacin y Gestin de la Economa Solidaria Licenciada en Economa.
Maestrando en Economa Social y Solidaria de la Universidad General Sarmiento (tesis en curso).
3
El loteo popular consisti en la parcelacin de grandes terrenos, sobre todo en el conurbano Bonaerense. Esta
parcelacin permiti que los terrenos fueran adquiridos por familias que pagaban mediante cuotas dicha adquisicin.

2
En materia de acceso a la vivienda en julio de 2004 se lanza el Programa Federal de
Construccin de Viviendas y el Programa Federal de Mejoramiento de Viviendas Mejor Vivir.
Hasta diciembre de 2012, segn datos de la Secretara de Desarrollo Urbano y Vivienda de la
Nacin
4
, se llevaron adelante 900.700 soluciones habitacionales que beneficiaron a ms de 4
millones de habitantes.
Se entiende por soluciones habitacionales a las respuestas dadas a las distintas
necesidades relacionadas con la vivienda: construccin de unidades nuevas, espacios colectivos,
ampliaciones o mejoramiento de las viviendas existentes.
Otra lnea de accin adoptada fue la promocin de crditos hipotecarios para compra de
vivienda, siendo el Banco de la Nacin Argentina el principal prestador
5
.
Sin embargo, a partir de los datos obtenidos por el Censo Nacional de Poblacin y
Vivienda 2010, los problemas de vivienda continan para ms de tres millones de hogares.
1. Qu dicen los datos del Censo 2010
Estos datos permiten analizar el problema habitacional desde sus distintas dimensiones;
en los prximos apartados se indagar en cada una de ellas.
1.1 Tenencia de la Vivienda
Un primer dato a analizar es en referencia al acceso a la tenencia de la vivienda por
parte de sus ocupantes. En este sentido, se registra una leve baja en el porcentaje de propietarios
a nivel nacional: en 1980 era del 71,4%, cae al 70,64% en 2001 y al 67,70% en 2010. Es decir,
el acceso a la propiedad de la vivienda se redujo en las ltimas dcadas.

Cuadro 1: Vivienda segn tipo de tenencia

Ao 2001 2010
Total de hogares
10.073.625 en % 12.171.675 en %
Propietario de la vivienda y el terreno
7.115.508 70,64 8.240.293 67,70
Propietario de la vivienda solamente
432.009 4,29 539.629 4,43
Inquilino
1.122.208 11,14 1.960.676 16,11
Ocupante por prstamo 829.985 8,24 844.694 6,94
Ocupante por relacin de dependencia 253.679 2,52 242.487 1,99
Otra situacin 320.236 3,18 343.896 2,83
Fuente: Elaboracin propia en base datos censos 2001 y 2010.
En el mismo sentido, se registra un aumento en el porcentaje de inquilinos. La
reduccin del porcentaje de propietarios en un perodo de crecimiento econmico y disminucin
de los niveles de desempleo da cuenta de la imposibilidad de los trabajadores de acceder a la
compra de una vivienda. Esta situacin se debea los altos precios del suelo y la vivienda, y a la
dificultad de acceder al crdito hipotecario para los trabajadores.

4
Ministerio de Planificacin Federal Inversin Pblica y Servicios.
5
Banzas, A. y Fernandez , L. El financiamiento a la vivienda en Argentina. Historia reciente, situacin actual y
Desafios. CEFIDAR. Documento de Trabajo N8- Septiembre de 2007.

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1.2 Tipos de viviendas
El abordaje del problema habitacional a travs de los distintos tipos de vivienda, segn
su calidad y condiciones, resulta de importancia porque el dficit habitacional debe tener
presente no slo a aquellas personas que no cuentan con vivienda sino tambin a quienes
habitan en viviendas inadecuadas. As tambin, puede determinarse cul es el porcentaje de
viviendas a reacondicionar y la necesidad de inversin que implica mejorar dicha situacin.
Para analizar las condiciones de la vivienda, entendiendo por sta al espacio fsico
donde habita el hogar
6
, se ha trabajado con tres categoras:
- Viviendas aptas: casas y departamentos que no presentan problemas fsicos
relevantes.
- Viviendas recuperables: viviendas que tienen piso de tierra o ladrillo suelto u otro
material, o no tienen provisin de agua por caera dentro de la vivienda o no
disponen de inodoro con descarga de agua, situaciones que podran ser reversible.
Es decir, aquellas factibles de ser acondicionadas.
- Viviendas irrecuperables: ranchos, casillas, locales no construidos para fines
habitacionales o viviendas mviles. Son viviendas con problemas fsicos que
implican la necesidad de reconstruir completamente la vivienda o de una
reubicacin del hogar.
Cuadro 2: Dficit segn tipo de vivienda

2001 2010
Total hogares 10.073.625
en
% 12.171.675
en
%
Hogares en viviendas aptas 7.892.623 78,3 10.026.451 82,4
Hogares en viviendas recuperables 1.646.965 16,3 1.668.330 13,7
Hogares en viviendas irrecuperables 534.037 5,3 476.894 3,9

Subtotal de hogares con problemas de vivienda 2.181.002 2.145.224
Fuente: Elaboracin propia en base datos censos 2001 y 2010.
Entre 2001 y 2010 ha crecido la cantidad de hogares que habitan en viviendas en
condiciones aptas, situacin que da cuenta de una mejora en las condiciones de vida de ms de
400 mil hogares.
Sin embargo, un 17,6 %, ms de 2 millones de hogares, continan con problemas de
vivienda. De este porcentaje el 13,7% (ms de 1,5 millones de hogares) no requiere una casa
nueva sino una inversin para reacondicionamiento (construccin del bao, el piso, etc.), lo que
implicara una inversin menor. Este es el caso de muchos asentamientos que cuentan con
construcciones hechas por los sectores populares pero que se encuentran pendientes de
terminacin o provisin de servicios pblicos.


6
Hogar: es el grupo de personas, parientes o no, que viven bajo un mismo techo de acuerdo con un rgimen familiar,
es decir, comparten sus gastos de alimentacin. Las personas que viven solas constituyen cada una un hogar

4
1.3 El Hacinamiento
Indagar sobre la cantidad de personas que habitan la vivienda, complementa el anlisis
sobre condiciones de habitabilidad del hogar ya que hace al bienestar del mismo. Este problema
puede ser de dos tipos:
- Hacinamiento en el hogar, se refiere a cuando conviven ms de tres personas por
cuarto.
- Hacinamiento de hogares, es decir, cuando conviven ms de un hogar por vivienda.
1.3.1. Hacinamiento en el hogar
A partir de los datos del censo 2010 se observa el dato positivo de una disminucin del
0.8% de la cantidad de hogares con problemas de hacinamiento.




Fuente: Elaboracin propia en base datos censos 2001 y 2010
Si desglosamos este problema de hacinamiento por tipo de vivienda, se observa que ms
del 60% de los hogares que lo sufren habitan en viviendas inadecuadas (recuperables e
irrecuperables). A pesar de ello, se registra una reduccin en ambas categoras para el perodo
2001-2010.




Fuente: Elaboracin propia en base datos censos 2001 y 2010.
Por el contrario, aument el hacinamiento en viviendas aptas del 22.7% al 37,3%. Esto
nos lleva a la conclusin de que los hogares se amplan y no logran acceder a una solucin
habitacional a pesar de contar con condiciones econmicas que les permiten tener una casa apta.
As, por ejemplo la llegada de los hijos no puede ser acompaada por una ampliacin de la
vivienda.
1.3.2 Hacinamiento de Hogares
La otra forma de hacinamiento puede darse por la cantidad de hogares que deben
compartir la vivienda.
En nuestro pas existen 1.478.923 hogares compartiendo la vivienda con al menos otro
hogar, de un total de 12.171.675 hogares, es decir el 12,2% del total. La situacin es an ms
Cuadro 3: Hogares con problemas de hacinamiento

Ao 2001 2010
Total de Hogares 10.073.625 % 12.171.675 %
Hogares con problemas de
hacinamiento 481.620 4,8 480.914 4,0
Cuadro 4: Hogares con problemas de hacinamiento segn tipo de vivienda

Ao 2001 2010
Tipo de vivienda Cant. Hogares % Cant. Hogares %
Viviendas aptas
109.485 22,7 179.496 37,3
Viviendas recuperables
236.629 49,1 218.468 45,4
Viviendas irrecuperables
135.506 28,1 82.950 17,2

5
compleja para 97.650 hogares de este grupo que adems lo hacen con hacinamiento en el hogar
(ms de tres personas por habitacin).
Este problema afecta a los
hogares que viven en los distintos
tipos de vivienda: 1.061.886 de
hogares que lo sufren habitan en
viviendas aptas, 331.578 en
viviendas recuperables y 85.459 en
viviendas irrecuperables.



Fuente: Elaboracin propia en base Censo 2010.
En este caso el problema se centra en viviendas aptas, situacin que da cuenta de un
problema que no est relacionado slo con los sectores ms vulnerables que habitan en casas
irrecuperables sino tambin con sectores medios. Es decir, existe un sector de los trabajadores
que al formar su hogar no logra acceder a una vivienda propia o a un alquiler y deben continuar
habitando en la casa familiar a pesar de tener un ingreso encuadrado dentro del promedio.
1.4 Variaciones: Viviendas, hogares y poblacin.
Este cruce de datos permite comparar el crecimiento de las viviendas, hogares y
poblacin en el perodo 2001-2010.
Cuadro 5: Variacin porcentual

Ao 2.001 2010 Var %
Vivienda 9.712.661 11.317.507 16,5
Hogares 10.073.625 12.171.675 20,8
Poblacin 35.923.907 39.672.520 10,4
Fuente: Direccin Nacional de Polticas Habitacionales en base a
informacin del Censo 2001 y 2010 del INDEC.

Se observa la existencia de hogares ms pequeos a partir del cruce de la variacin de
estos y del crecimiento poblacional; as, el tamao promedio de los hogares es de 3,3 habitantes.
En el ao 2001 el tamao promedio era de 3,5 habitantes.
Por otro lado, a partir del cruce entre cantidad de viviendas y cantidad de hogares surge
que en 2010, en promedio, 1,07 hogares comparten su vivienda. Comparando con el ao 2001,
se observa que la cohabitacin se elev, ya que en ese ao la relacin fue de 1,03 hogares por
vivienda.
7



7
Evolucin de la situacin habitacional 2001-2010. Informe Preliminar. Direccin Nacional de Polticas
habitacionales, Ministerio de Planificacin Federal, Inversin Pblica y Servicios.

6
2. Primera Sntesis de los datos del Censo
Al tomar en cuenta los distintos problemas habitacionales surge que ms de 3.000.000
de hogares se encuentran con problemas de vivienda, involucrando a ms de 10.000.000 de
ciudadanos.
Cuadro 6: Hogares con problemas de vivienda segn su tipo

Tipo de problema Cant. Hogares
Hogares en viviendas inadecuadas 2.145.224
Hogares con hacinamiento en el hogar
(en viviendas aptas) 179.496
Hogares con hacinamiento de hogares
(en viviendas aptas) 1.061.886
Total de hogares con problemas de vivienda 3.386.606
Fuente: Elaboracin propia en base datos censo 2010.
A pesar de la existencia de indicadores que muestran una mejora en la calidad de vida
de los argentinos, en materia de vivienda el problema contina. No slo no ha crecido el nmero
de propietarios sino que ha aumentado el problema de hacinamiento de hogares.
Esta situacin podra tener su origen en la falta de construccin de viviendas nuevas.
Sin embargo, el sector de la construccin viene acompaando de manera positiva el crecimiento
econmico del pas. La participacin de este sector en el PBI era del 4,4% en 2003 y fue de
5,7% en 2010. El crecimiento anual en 2011 fue de 9,2%.
Entonces, el siguiente paso es analizar que sucede con las construcciones, utilizando
para ello, el dato de viviendas ocupadas del Censo 2010. A nivel nacional se registra un
aumento de las casas vacas; en nuestro pas existen 13.835.751 de viviendas, de stas 2.494.618
estn deshabitadas, es decir el 18%. En la ciudad de Buenos Aires este problema es an ms
grave, de 1.425.840, estn vacas 340.975 (casi el 24%).
El cruce de los datos del sector de la construccin y de viviendas vacas arroja dos
conclusiones. La primera, es que no hay un problema de falta de construccin de vivienda sino
de acceso a ella y la segunda, que el mercado no ha podido solucionar este problema. Por lo
tanto, es necesario replantear para quin se construye. El mercado no contempla la vivienda
familiar sino que construy y lo sigue haciendo con fines de inversin.
3. Las lneas de accin: El crdito y la regulacin.
Para solucionar esta situacin es necesario desglosar el problema de la vivienda en al
menos tres puntos, segn las necesidades:
En el caso de los inquilinos (casi 2.ooo.ooo) se necesita la regulacin de los alquileres y
facilitar el acceso a la vivienda propia.
Necesidad de construccin de vivienda para al menos 500.000 de hogares.
Reacondicionamiento de la vivienda de 1.668.330 hogares.

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El primer punto tiene como objetivo fomentar la oferta de las viviendas para alquiler y
proteger a quienes no pueden acceder a la compra. Dicha regulacin debe contemplar no slo el
monto de los alquileres sino tambin la penalizacin tributaria a las viviendas vacas para
desincentivar la especulacin.
Es innegable la necesidad de construccin de viviendas por parte del Estado para los
sectores con mayores problemas de ingreso ya que en este espectro se circunscribe el medio
milln de ciudadanos habitando en viviendas irrecuperables.
As tambin, es necesario un conjunto de herramientas que permitan acceder al resto de
los sectores al mejoramiento de sus condiciones habitacionales. En este sentido son necesarias
lneas de crdito (para compra o refaccin), necesidad que comparten las tres lneas de acciones
mencionadas, que faciliten el acceso a los trabajadores, dado que bajo las actuales condiciones,
no logran el objetivo de adquirir una vivienda nueva.
Sin embargo, el otorgamiento de crditos no puede ser una herramienta aislada, ya que
los altos precios del suelo y la vivienda son parte del mismo problema habitacional.
2. 1 El crdito
El crdito hipotecario no ha demostrado relevancia a la hora de adquirir una vivienda en
la ltima dcada. En la ciudad de Buenos Aires en 2010 se registraron 91.498 escrituras de
propiedades y slo 6072 crditos hipotecarios
8
, as la mayora de las operaciones se realizan con
financiamiento propio, es decir ahorro. Slo los sectores sociales con dicha capacidad pueden
acceder a una vivienda quedando fuera de esta posibilidad un importante sector de la poblacin.
Este problema plantea la existencia de obstculos para acceder al crdito hipotecario.
Primero, existe un alto porcentaje de trabajadores no registrados que no pueden acceder al
crdito aunque cuenten con los ingresos, ya que no cumplen con las condiciones de formalidad
laboral (recibo de sueldo, antigedad comprobable, etc.) solicitadas por el sistema bancario.
Segundo, aquellos que estn registrados, enfrentan el problema de los altos costos
financieros. Para dicho anlisis haremos un simulacro bajo las siguientes condiciones: el valor
del metro cuadrado donde se va a adquirir la vivienda es de 1000 dlares, lo que es sumamente
barato para los precios actuales (ver aparatado 4.2) y que el prstamo es por el total del precio
de la vivienda, situacin peculiar ya que en la mayora de los casos es necesario tener al menos
el 20% de ese monto como ahorro previo. El objetivo es realizar el simulacro bajo las
condiciones ms favorables.
Tomando las condiciones del Banco de la Nacin Argentina (BNA), por ser este un
banco pblico y el primero en cuanto a cartera de crdito hipotecario, segn la informacin de
su pgina web la relacin entre cuotas y montos a prestar es:




8
Cmara Inmobiliaria Argentina. http://www.cia.org.ar/estadisticas_escrituras.php?anio=2011

8

Dadas estas condiciones se analizarn dos situaciones:
Un hogar unipersonal necesita una vivienda con una superficie mnima de 30m2,
para adquirirla requiere un crdito de $ 129.000
9
. En este caso un trabajador con un
sueldo mnimo de $2300 no puede acceder, pero tampoco lo puede hacer un
trabajador con un sueldo promedio que en Argentina es de $ 5164
10
.
En el caso de un Hogar compuesto por una pareja y un hijo, la superficie mnima de
la vivienda es dede 50m2 para acceder a ella el crdito necesario es de $215.000.
As, el hogar debera pagar una cuota de alrededor de 3000 pesos mensuales. En
este caso, si en la familia trabajan ambos pero tienen sueldos mnimos no podrn
acceder al crdito, slo si ambos cuentan con sueldos iguales o mayores al sueldo
promedio podrn tener acceso al crdito.
En este sentido es pertinente indagar en cuanto a la cantidad de trabajadores que en
Argentina tienen un sueldo igual o por encima del sueldo promedio, recordando adems que
otro requisito central es que la cuota no puede superar el 30% del total de ingresos del hogar.
As, de los 6.194.231 trabajadores registrados del sector privado, ms del 50% tiene un ingreso
menor al sueldo promedio, como puede observarse a modo de ejemplo en el en el Cuadro 7.
Fuente: Elaboracin propia en base Indec. Evolucin de la DistribucinFuncional del Ingreso.
Remuneracin del Trabajo asalariado. Cuarto trimestre de 2010- Ao 2011.

9
Se supone un dlar a $4,30.
10
Ministerio de Trabajo, Empleo y Seguridad Social.
Primera cuota cada $ 100.000 de crdito, por sistema francs.
Plazos TNA Cuota sin IVA
Gastos de
Adm. de cuota
Seguro de
Vida(*)
Primera Cuota
Total Mensual
(#)
Ingresos Netos
Necesarios
10 aos 12,75% $ 1.478,48 $ 38,67 $ 119,50 $ 1.658 $ 5.528
15 aos 12,75% $ 1.248,93 $ 33,12 $ 119,78 $ 1.423
$ 4.746
20 aos 12,75% $ 1.153,91 $ 30,83 $ 119,89 $ 1.326
$ 4.422
Cuadro 7: Trabajadores por actividad. Promedio Ingreso mensual 2011

Rubro de actividad
Cantidad de
trabajadores
Sueldo Promedio
Total 2011
Comercio 1.119.535 $ 4.810
Actividades Inmobiliarias, empresariales y de
alquiler 794.047 $ 4.621
Transporte, almacenamiento y comunicacin 515.969 $ 7.251
Otras actividades de servicios comunitarios,
Sociales y Personales 493.032 $ 4.581
Construccin 423.604 $ 4.510
Agricultura 349.568 $ 3.209

9
Es importante resaltar que esta situacin se da en un proceso de aumento de los salarios del
32% en el periodo 2010-2011 en el sector privado.
El simulacro de solicitud de crdito se ha realizado dejando fuera dos variables de anlisis
que tienen gran influencia. Por un lado, los requisitos de las propiedades a financiar en cuanto a
situacin legal y fsica de la casa. Por otro lado, la tasa de inters, en el ejemplo dado se ha
tomado la del BNA que es la tasa ms baja del mercado para este tipo de crditos e incluso as
se verifican grandes dificultades para acceder al crdito.
2.2 El valor del suelo
El precio del suelo, es la otra gran barrera que deben enfrentar quienes quieran adquirir una
propiedad. En los partidos de la zona Oeste, la tierra se valoriz un 235 %; la zona Sur, un
360,3 %; y la zona Norte, un 78,8 %. En la Ciudad de Buenos Aires, los precios subieron desde
2004 un 271 %, y slo en el ltimo ao, un 34,5 %. Estos datos no incluyen el valor de una
propiedad en countries o barrios cerrados.
11

Este fenmeno no ocurre slo ocurre en la provincia de Buenos Aires como se puede
observar en el cuadro8
12
:
Cuadro 8: Sueldos necesarios para adquirir un metro cuadrado

Ciudad
Precio en
dlares del
m2
Precio en
pesos del
m2
Cantidad
de sueldos
promedio
Cantidad
de sueldos
mnimos
Ciudad Autnoma de Buenos
Aires 2200 9460 1,83 4,11
Buenos Aires, Lomas de Zamora 1515 6514,5 1,26 2,83
Buenos Aires, Ramos Meja 1550 6665 1,29 2,90
Corrientes 1095 4708,5 0,91 2,05
San Salvador Jujuy 1125 4837,5 0,94 2,10
La Rioja 1285 5525,5 1,07 2,40
Crdoba 1295 5568,5 1,08 2,42
Rosario 1375 5912,5 1,14 2,57
Mar del Plata 1515 6514,5 1,26 2,83
Fuente: Elaboracin propia en base informacin Consultora Reporte Inmobiliario.
Este cuadro permite ver la relacin entre el precio del metro cuadrado y la cantidad de
salarios necesario para acceder a l. Si se retoma la simulacin del apartado anterior, un hogar
unipersonal para acceder a su vivienda en Lomas de Zamora por ejemplo, necesita 38 sueldos
promedios o 85 sueldos mnimos. En el caso de un hogar de 3 personas, la cantidad asciende a
63 sueldos promedios o 142 mnimos.


11
http://www.pagina12.com.ar/diario/suplementos/cash/17-5510-2011-10-16.html
12
Consultora Reporte inmobiliario.

10
Esto se debe a los aumentos en los precios del suelo como consecuencia de la alta
especulacin, como puede deducirse del dato de viviendas vacas. No todas las construcciones
son para uso familiar, existe un alto porcentaje de vivienda construidas a modo de inversin,
como no existe una regulacin que impida tenerlas vacas los dueos ponen precios a la espera
del mejor postor ya sea para alquiler o venta.
Ocurre lo mismo con los terrenos que son comprados y retenidos, provocando una escasez
ficticia del suelo en espera de mejores oportunidades. Ante el aumento de la demanda de suelo
los precios aumentan y mayores sectores se ven imposibilitados de acceder a una vivienda.
Es importante resaltar que este tipo de especulacin no slo afecta a los privados, como las
familias que quieran comprar un terreno para construir su casa (una de las vas de acceso
tradicionales a la vivienda de los sectores populares), sino tambin al propio Estado. En general,
cuando se anuncia la futura realizacin de un plan de viviendas los terrenos aledaos se
valorizan. Por ello, los terrenos ms cercanos a la ciudad no son vendidos al Estado, este debe
adquirir terrenos ms alejados, realizando inversiones en servicios e infraestructura ms
costosas a la hora de realizar un plan de viviendas. Dicha inversin luego repercute en un mayor
beneficio para el especulador que ahora cuenta con un terreno que ha aumentado su valor.
As es como la especulacin produce un aumento artificial del precio de los terrenos, de las
viviendas y de los alquileres. Estos no son problemas aislados sino que se trata de distintas
partes de un mismo problema.
3. Conclusiones Preliminares
Los datos presentados permiten arribar a las siguientes conclusiones, en cuanto a
situacin actual: se registra una reduccin de hacinamiento general, y una reduccin de los
hogares que habitan en viviendas irrecuperables y recuperables. Es decir los sectores que
enfrentaban las peores condiciones de habitabilidad registran una mejora en su situacin. Es
presumible que hayan sido beneficiados por las polticas de mejoramiento habitacional
desarrolladas en la ltima dcada, mediante los programas implementados por el Gobierno
Nacional.
Es importante resaltar que los datos del censo no nos permiten indagar sobre la cantidad
de personas en situacin de calle, es decir aquellos que no cuentan con ningn tipo de vivienda.
Los datos para este problema slo provienen de diversas ONGs, una de ellas Mdicos del
Mundo afirma que en la ciudad de Buenos Aires existen 10.000 personas en situacin de calle.
A pesar de no contar con datos precisos es importante tener presente esta falencia para saber que
el problema habitacional tiene una dimensin que an no cuenta siquiera con datos concretos.
Por otro lado, se detectan indicadores negativos como la baja en el acceso a la propiedad
y el aumento de la cantidad de hogares compartiendo la vivienda. Situacin que denota una
imposibilidad de acceder a la vivienda propia.
Esta situacin se debe centralmente a la alta especulacin en el sector de la vivienda,
como puede deducirse del creciente aumento en el precio del suelo pero tambin en la cantidad
de viviendas vacas y el precio de los alquileres. Situacin que el mercado no slo no puede
resolver sino que profundiza.

11
Estas condiciones hacen necesario que el Estado recupere su rol central, no slo en la
construccin directa sino regulando el sector. Estas acciones deben tener presente, al menos, los
siguientes ejes:
- Regulacin del suelo, planificacin de la ciudad dando cuenta a las distintas
necesidades: viviendas populares, espacios comerciales, etc. y que no defina esta
distribucin el poder de ingreso de cada ciudadano.
Este sistema se da en pases de Europa como Gran Bretaa, donde cada urbanizacin
privada debe aportar el 30 % de la superficie de tierra para viviendas de sectores de bajos
ingresos; en Francia, aportan el 20 %
13
. En este sentido la Ley de Hbitat Popular presentada en
la legislatura Bonaerense constitua un avance en cuanto a regulacin del suelo urbano, sin
embargo continua sin debatirse.
- Castigar la especulacin inmobiliaria, esto puede llevarse a cabo a travs de polticas
impositivas. Pases como Brasil, protegen a nivel constitucional la funcin social de la
propiedad y fijan impuestos progresivos, pudiendo llegar a la expropiacin a modo de sancin a
un propietario.
El otro eje debe centrarse en solucionar el problema del acceso al crdito hipotecario:
- Crditos y subsidios que tengan en cuenta no slo los ingresos de los solicitantes, sino
que garanticen el acceso de los distintos sectores de los trabajadores al crdito y con ello a la
vivienda propia. En este sentido se puede apelar a la experiencia histrica del Banco
Hipotecario Nacional que fue la herramienta central en la autoconstruccin de vivienda de los
sectores obreros.
As tambin deben recuperarse otras herramientas como las cajas y cooperativas de
crdito, entidades que devuelven a la comunidad el ahorro de sta y se constituyen en un actor
central para el desarrollo local. Estas entidades por su cercana territorial pueden ser un factor
clave para repensar lneas de crdito acorde a las distintas realidades, no slo en cuanto a
montos sino tambin la hora pensar los requisitos, y constituir formas distintas a la banca
tradicional.
Es innegable el trabajo realizado en cuanto a poltica habitacional, sin embargo se
muestra insuficiente ante las distintas realidades. Es en ese sentido necesario que el Estado
profundice el trabajo que viene realizando con organizaciones sociales en la construccin de
viviendas. Esto constituye una democratizacin de las polticas pblicas y permite
descentralizarlas, para no caer en el diseo desde Buenos Aires de viviendas para todo el pas,
ya que ello se traduce en una demanda insatisfecha de quienes viven all y, en muchos casos,
mayores costos.
Luego de ms de 8 aos de crecimiento econmico qued demostrado que ste de por
s no repercutir en mejores condiciones de vida los ciudadanos, as tambin qued demostrado
que el derecho a la vivienda no puede depender del mercado.
Es por ello que la vivienda digna requiere de polticas especficas, en un contexto de
trabajo conjunto de la sociedad y el Estado para poder seguir recuperando dcadas de abandono.

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http://www.pagina12.com.ar/diario/sociedad/3-166707-2011-04-21.html

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