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ARRAS CONFIRMATORIAS

Como sabemos las arras confirmatorias, son denominadas como aquella figura jurdica en
la que se otorga una determinada cantidad de dinero, que supone un porcentaje del precio
del inmueble que el comprador da al vendedor como garanta de que se cerrar el acuerdo
en el plazo fijado, el cual se realiza bajo la firma de un contrato detallado entre las partes;
en otras palabras, es el pago anticipado por la compra de un inmueble que reafirma la
intencin de compra y de venta entre las partes interesadas.
Ante el surgimiento de la figura del incumplimiento de las arras confirmatorias, nuestro
cdigo civil estipula lo siguiente:
Art. 1478: ARRAS PENALES: Si la parte que hubiese entregado las arras no cumple la
obligacin por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato
conservando las arras. Si quien no cumpli es la parte que las ha recibido, la otra puede
dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras.
Art. 1479: REGLAS APLICABLES A LA INDEMNIZACIN: Si la parte que no ha
incumplido la obligacin prefiere demandar la ejecucin o la resolucin del contrato, la
indemnizacin de daos y perjuicios se regula por las normas generales.
Respecto de lo anterior la Dra. Doris Palmadera Romero seala que en caso de
incumplimiento imputable a una de las partes, las arras confirmatorias se tornan en penales,
as mismo seala que ser el contratante fiel (es decir, aquel que ya cumpli con su
prestacin u ofreci garantas para hacerlo, en el caso de contratos de prestaciones
simultneas) quien elegir entre : conservar o pedir el doble de lo entregado en arras (antes
confirmatorias y por derivacin del incumplimiento, penales) como nica indemnizacin
por la resolucin extrajudicial del contrato por causa de incumplimiento, debiendo para ello
demandar slo este concepto, ya que la resolucin extrajudicial opera automticamente; o
por el contrario, podr demandar (judicialmente) la ejecucin o resolucin del contrato y la
correspondiente indemnizacin por daos y perjuicios; dejando en claro que en el caso de
ambos supuestos, son excluyentes.
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Manuel de la Puente y Lavalle, por otro lado seala que el cdigo permite al acreedor de la
prestacin incumplida, escoger entre esta funcin penal de las arras o acudir a las acciones
generales por incumplimiento, como son la ejecucin o la resolucin del contrato junto con
la indemnizacin de perjuicios regulada por las normas generales, tal como lo establece el
artculo 1479, caso en el cual las arras debern devolverse.
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1
http://www.derechoycambiosocial.com/revista017/resolucion%20de%20contrato%20y%20pago%20de%20
arras.htm
2
DE LA PUENTE Y LAVALLE, ob. cit. pgs. 195 y 196. Encontrado en la Pg.
http://numanterioresviei.usta.edu.co/articulos/edi10/pacto_de_arras.pdf
Flix Enrique Ramrez Snchez y Cristina Gavancho Len en una sentencia establecieron
que la parte afectada con el incumplimiento de un contrato puede optar por la resolucin
extrajudicial y ejecucin de las arras penales, conforme al supuesto del artculo 1478 del
Cdigo Civil, pero si opta por la resolucin judicial del contrato no puede solicitar la
ejecucin de arras penales, slo indemnizacin por daos y perjuicios.
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La Dra. Beatriz Verdera Izquierdo seala que la parte que haya cumplido, dispone de una
opcin como es exigir el cumplimiento con la correspondiente indemnizacin (que se
sustituye por las arras que se hayan pactado) o, resolver el contrato donde las arras
constituiran una pena. En cualquier caso, la parte perjudicada puede probar que el mal
causado, consecuencia de un incumplimiento doloso, es mayor que lo que se pact en
concepto de arras; de otro lado seala que al haber diferencias fundamentales en caso de
incumplimiento, en el caso de las arras penales se fija, con carcter anticipado los daos
derivados de un posible incumplimiento, no implican por s mismas cumplimiento y por las
entregas a cuenta, el acreedor deber acudir al rgimen general y, suponen cumplimiento.
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De lo anterior podemos determinar que las figuras son incompatibles, ya que se elige a una
o a la otra figura pero no a las dos juntas, se tiene que escoger una de las alternativas.
Por otro lado, el doctor Carlos Crdenas Quiroz, en un interesante ensayo publicado en la
revista Derecho & Sociedad, citando a Max Arias Schreiber, establece que las arras, a
diferencia de la pena obligacional, no cubren el supuesto de la mora del deudor en el
cumplimiento de la prestacin a su cargo. Adicionalmente, las arras penales pueden resultar
insuficientes frente a los daos efectivamente irrogados al acreedor en caso de
incumplimiento total cuando tales daos fueran mayores en cuanta a la prestacin en qu
consisten las arras, a diferencia del caso de la pena en que, al menos conforme al Cdigo
peruano, acepta el pacto de indemnizacin del dao ulterior, lo que le permitir al acreedor,
si as lo prueba, la obtencin de un mayor monto indemnizatorio.
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Podemos concluir diciendo que cuando una de las partes de un contrato incumple sus
obligaciones, la otra parte puede optar, bien por la resolucin del contrato, bien por exigir
su cumplimiento. Y en ambos casos puede exigir una indemnizacin adicional por daos y
perjuicios, cuya cuanta se fijar en funcin de los daos. Esto es lo que pasa cuando las
arras son confirmatorias: tanto si se opta por exigir el cumplimiento como por rescindir el
contrato, la cuanta de la indemnizacin no tendr nada que ver con el importe entregado a
cuenta.

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Expediente No 2007-382-Tarapoto. Consultado en
http://www.derechoycambiosocial.com/revista017/resolucion%20de%20contrato%20y%20pago%20de%20
arras.htm
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CLASIFICACIN DE LAS ARRAS: CONSECUENCIAS ANTE EL INCUMPLIMIENTO Y DESISTIMIENTO
Dra. Beatriz Verdera Izquierdo (Profesora Titular Univ. de Derecho Civil. Universidad de las Islas Baleare)
consultado en
http://www.derechodelaedificacion.uma.es/documentos/observatorio/VERDERA%20clasificacion%20de%20
Arras.pdf
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http://edicionespropuesta.blogspot.com/2010/10/arras-confirmatorias-y-penales.html