ANLISIS DE COSTOS

INTRODUCCIN

El costo de la realizacin de una obra para una Empresa Constructora, es igual a la suma del Costo Directo que genera dicha obra ms los Gastos Generales que de ella se desprenden.
Costo Empresa Constructo ra = Costo Directo + Gastos Generales

Por otra parte, el Costo del Mandante, est relacionado con el costo que asume la Empresa Constructora al realizar el pro ecto que se le encarg ms las !tilidades u "onorarios que la Empresa Constructora cobre por dicho pro ecto.
Costo Mandante = Costo E.C. + Utilidades

#as utilidades dependen de la pol$tica de la empresa, generalmente son e%presados en porcenta&es. En tiempos de prosperidad econmica, rodean el 1'( mientras que en tiempos de escasez producti)a econmica, rodean el *(, es decir, las empresas solo tratan de sobre)i)ir el mal tiempo. El Costo Directo +C.D., est dado por la cantidad de estructuras que contempla el pro ecto, por el precio unitario de cada una de esas estructuras.
C.D. = Cantidad Precio Unitario

Para obtener los precios unitarios de cada paramento, es necesario realizar el -nlisis de Precios !nitarios +-.P.!.,, lo que implica saber construir conocer los rendimientos, tanto de la Mano de .bra, como de los Materiales, para as$ despu/s, poder obtener las P/rdidas las #e es 0ociales +asociados a un (,.

Para obtener la cantidad por otro lado, es necesario cubicar. #os Gastos Generales +G.G.,, que )ar$an entre el 1' 1 2*( del C.D. del pro ecto, se di)iden en G.G. Directos G.G. 3ndirectos.

En el presente ramo, estudiaremos en pro5undidad, cada una de las partes que constitu en los costos que tiene el realizar un pro ecto para una Empresa Constructora.

ANALISIS DE PROPUESTAS

!na propuesta, es un sistema a tra)/s del cual, podemos ad&udicar la e&ecucin de un pro ecto de construccin espec$5ico a un responsable, en 5uncin del costo, plazo calidad que /ste o5rece para lle)ar a cabo dicha obra. ENTES PARTICIPANTES Podemos distinguir dos participantes 5undamentales en una propuesta6 1. Mandante 4. Contratista El mandante, puede ser una empresa o persona &ur$dica, o bien, alguna institucin p7blica. De lo anterior, se desprende que e%isten dos tipos de propuestas6 1. Pbli as +Ministerios o Empresas que hacen un llamado a licitacin del pro ecto que quieren realizar, !" Pri#adas Dentro de los participantes de una propuesta, tambi/n encontramos los Consultores, 0ubcontratistas, los 38., etc. ETAPAS DE UNA PROPUESTA Entendemos por Etapas de una Propuesta, a la metodolog$a bsica para realizar el llamado, estudio ad&udicacin de pro ecto de construccin. Estas etapas, ordenadas cronolgicamente, son las siguientes6

'

$" Sele i%n de Parti ipantes Esta etapa, se subdi)ide en tres partes6 a. Preclasificacin b. Clasificacin c. Registro de Contratistas6 en el caso particular del M3:;!, e%isten contratistas para distintos rubros +edi5icacin, urbanizacin, etc.,, dependiendo de la e%periencia el capital de la empresa. !" Llamado o In#ita i%n &" Con'irma i%n o Re (a)o Cualquier moti)o por el cual, una constructora desiste de participar en una licitacin, debe hacerse por escrito al mandante +darle a)iso,, a que en general, e%isten sanciones a las constructoras que no a)isan su retiro de la licitacin. *" Compra de Do umentos !na )ez que se decide participar, se compran los documentos al mandante. Estos documentos son de tres tipos6 a. Calendarizacin de la propuesta6 5i&a los hitos para plani5icar programar la obra el pro ecto. i. <echa de )isita a terreno ii. D$a, hora lugar de )isita a terreno iii. <echa 7ltimas consultas i). <echa de aclaraciones hechas ). <echa lugar de entrega de las o5ertas )i. <echa tope de in5ormacin de la ad&udicacin de la propuesta. )ii. <echa de 5irma del contrato )iii. <echa estimada de inicio de la obra b. Bases Administrativas6 regulan lo que respecta a lo administrati)o de la obra. Es el ra ado de cancha administrati)o. i. =.-. Generales ii. =.-. Espec$5icas c. Antecedentes del Proyecto i. E.8. ii. Memoria de Clculo iii. 3n5orme de Mecnica de 0uelos i). Etc. +" Re#isi%n por parte del Departamento de Estudios En esta etapa, lo importante es6 a. ;er que no hallan )ac$os entre los distintos documentos del pro ecto

>

b. ;er que est/n todas las lminas del pro ecto materialidad, tama?o, dimensiones, etc,.

coincidan con las E.8. +en

," Copia de planos para soli itar sub ontratos - para el desarrollo del estudio Con la copia de los planos del pro ecto todos los antecedentes que /ste inclu a, tanto el departamento de estudios de la constructora como las empresas subcontratistas que traba&en en el pro ecto, podrn hacer su calendarizacin en 5uncin de los plazos de5inidos por el mandante, teniendo as$ los plazos respecti)os para cada una de las 5unciones a satis5acer.

." Comien)o de Cubi a iones/ oti)a iones espe iales - A"P"U" :ecesito conocer los )ol7menes de obra para de5inir la tecnolog$a a utilizar, -.P.!. as$, hacer los

Con los rendimientos considerados, se empieza a programar, para saber cunto )a a demorar la obra luego, obtener los G.G.

.tro de los ob&eti)os de cubicar primeramente, es para conocer las econom$as de escala. :o es lo mismo comprar 1* m2 de hormign que 1*** m2 +)entas por ma or,, como tambi/n no )a a cobrar lo mismo un ceramista por instalar 9 m4 +@1*.*** el d$a,, que por instalar 1** m4 +en cu o caso, cobra por m4,. 0" 1isita a Terreno #o importante, es 5i&ar el d$a, lugar de emplazamiento de la obra, etc. 0e busca que las obras )ean todas las e%ternalidades que el lugar proporciona resol)ern +si ha carpinteros de primera cerca del predio, transporte, etc.,. cmo se

2" En#3o de Consultas #uego de la )isita a terreno, se hacen las consultas respecti)as al mandante su equipo t/cnico. Por ello, es necesario un estudio pre)io de los documentos del pro ecto. $4" Re ep i%n de A lara iones $$" 5inali)a i%n Cubi a iones - A"P"U" #uego de recepcionar las aclaraciones hechas, se 5inalizan las cubicaciones dando paso a programar la obra. $!" Pro6rama i%n de la Obra Es el $tem al que menos importancia se le da en el estudio de una propuesta del pro ecto. los -.P.!.,

0i el plazo que se da no es el correcto, se aplican multas. :o es recomendable a&ustar el plazo a los G.G. $&" C7l ulo del C"D" del pro-e to $*" An7lisis de 8astos 8enerales

$+" En#3o a 8eren ia #a Gerencia, cuestiona el costo que tiene el realizar el pro ecto, para la Empresa Constructora.

#a distancia de la .bra a la .5icina Central, es de suma importancia, a que incide en los G.G. #as utilidades se calculan re5erente a6 a. #o que mande el mercado b. ;ol7menes de .bra c. Ciesgo de realizar el pro ecto para la E.C. $," Re#isi%n 5inal $." Prepara i%n de la O'erta 9Sobres: 0e re5iere a la entrega, es decir, 5echa, hora, lugar especi5icado, de la propuesta de la empresa constructora al mandante. #os sobres generalmente son dos, 0obre 16 a. Presupuesto de ;enta b. Plazo D Calidad c. Carta de Presentacin contienen 0obre 46 a. Presupuesto detallado +-.P.!., b. Carta Gantt c. =oleta por 0eriedad de la .5erta d. -.P.!. e. -nlisis de G.G.

8oda la in5ormacin, debe ir con 'irma - timbre de la E.C. $0" Re ep i%n de O'ertas El d$a el proceso, debe estar en las bases administrati)as.

$2" Re#isi%n de los Sobres #a re)isin de los sobres se realiza6 a. En presencia de todas las E.C. el mandante. Primero se re)isa el sobre 4 +o5erta t/cnica, para )er si estn todos los papeles se 5irma un acta. b. En procesos transparentes, tambi/n se abre el sobre 1 todas las E.C. saben quienes participan los presupuestos plazos entregados en las propuestas.

!4" Estudio de las O'ertas !$" Ad;udi a i%n de la Propuesta El mandante tiene que tener cuidado en esta etapa con su calendarizacin, a que el tiempo entre estudiar 5irmar el contrato, debe ser pre)io a la 5echa de )encimiento de la boleta de 0eriedad de la .5erta. !!" Estudio del Contrato !&" 5irma del Contrato !*" De#olu i%n de <oleta por Seriedad de la O'erta El mandante de)uel)e la boleta por 0eriedad de la .5erta, la cambia por la boleta de <iel Cumplimiento de Contrato. :unca el mandante se queda sin una boleta.

1*

<ASES AD=INISTRATI1AS 0on documentos escritos que de5inen condiciones ba&o las cuales se realizar un pro ecto. <orman parte del contrato que se 5irmar 5orman parte de los documentos contractuales.

Cuando uno se inscribe en una institucin como contratista +registro de contratistas,, se nos entrega las =.-. Generales. $" <ases Administrati#as 8enerales a. Definiciones e Interpretaciones6 mandante, contratista, etc. b. Documentos del Contrato6 alcance de cada documento, cual prima, etc. c. Obligaciones6 de las distintas partes, como mandante, constructora, etc. d. ano de Obra y ateriales6 responsabilidad de la M... de los materiales. e. !arant"as y #eguros6 tipos de documentos para usar garant$as, 5uncin de los documentos, etc. E&emplos6 - =oleta Garant$a =ancaria - 0eguros - ;ales a la ;ista 5. Impuestos y Derec$os6 pago de derechos, cmo depositar residuos en botaderos. g. Plazos y Retrasos6 plazos de obra como inicio 5in de obra, qu/ se entiende por 5in de obra, si es la recepcin municipal, la de5initi)a, etc. 8ambi/n se de5ine cmo se da t/rmino a la obra, las multas por retraso +no la cantidad,, cmo se cobran cancelan las multas, etc. h. Adiciones u Omisiones6 aumento o disminucin de obra, obras e%traordinarias, se de5inen determinan los procedimientos administrati)os para ellas. E&emplo6 0i como constructora, se entrega una propuesta con6 Pa)imento Cermico6 1*** m4 a @9***Dunid Pa)imento <l/%it6 '** m4 a @2B**Dunid. 0i el contrato es por 0uma -lzada, o so responsable del Precio !nitario que se 5i&a en la partida. En los @9***Dunid, no se consider la M... Por ello, se agrega una clusula a las bases generales, diciendo que el aumento disminucin de obra, est dentro de un rango +1*F4*(,, para mantener los

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precios. 0i se pide un porcenta&e 5uera de este rango, se pueden reestudiar los precios cambiarlos6 el mandante decidir si acepta o no +en el di5erencial,. .bra E%traordinaria6 obra solicitada por el mandante, que no e%iste en el presupuesto, es decir, es otro presupuesto. i. Instalacin de %aenas6 requerimientos para obra e 38., como sala de reuniones, ser)icios sanitarios, etc. &. Determinacin de cantidades de obra6 cubicacin, 5orma de cubicar, reglamentacin, etc. G. #ubcontratos6 se especi5ica que el contratista el mandante, son responsables de la relacin con los subcontratistas, como cambio de subcontratistas, calidad de obra, etc. En el M.P o M3:;!, se contratan slo subcontratos que est/n en el Cegistro. l. %ormas de pago6 qu/ se entiende por estado de pago, qui/n lo 5irma, plazos para el pago, per$odos de ingresos egresos. #as clusulas de 5orma de pago, in5lu en en la ca&a +5lu&os de ca&a,. El 5lu&o de ca&a, es el resultado de los mo)imientos mensuales de ingresos egresos de dinero. m. Arbitra&e6 atribuciones del rbitro, rbitro suplente. En general, los rbitros son6 abogados de la bolsa de comercio o personas de bien +como el presidente de la Cmara Chilena de la Construccin, etc.,. #a inter)encin de un rbitro, en general, la paga la parte que pierde el arbitra&e. !" <ases Administrati#as Parti ulares a. :ombre ubicacin del pro ecto b. 3denti5icacin del propietario c. 3denti5icacin del arquitecto o ingeniero responsable del dise?o d. 3denti5icacin del administrador del pro ecto e. Descripcin del pro ecto 5. -lcance de los ser)icios g. Garant$as6 tipo, caracter$sticas monto h. 0eguros e%igibles al contratista.

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1ISITA A TERRENO En la )isita a terreno, debemos obtener in5ormacin acerca del lugar donde se implementar el pro ecto. #as caracter$sticas de una )isita a terreno, son las siguientes6 - Planificacin cuidadosa - Programacin detallada6 permitir plani5icar medios de transporte, tramitacin de permisos, pro)isin de elementos de seguridad, lugares de reunin, e%tender planos dar e%plicaciones, pro)eer alimentacin. - Inscripcin de participantes6 es mu importante que el mandante tenga una buena impresin de los proponentes.

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En la )isita a terreno, debemos recoger antecedentes de6 $" =edios de Transporte a. Para la M... +arriendo de 5urgones de acercamiento, alo&amiento, b. #ugar de desembarco de maquinarias +)er accesibilidad, etc., !" Caminos a. Ced E%istente b. Clases caracter$sticas c. Puentes d. Pasos ba&o ni)el e. E5ecto del clima 5. Cadio m$nimo de cur)as g. #imitaciones de carga tama?os &" Ante edentes =eteorol%6i os a. 3nundaciones b. Cursos de agua c. :i)el de agua d. Presencia altura de nie)e e. ;iento, calor, humedad +in5lu en en los rendimientos, es decir en los plazos los -.P.!.,. *" A6ua +" Ser#i a. b. c. ios de In'raestru turas Energ$a el/ctrica -gua potable Comunicacin

en

," =e 7ni a de Suelos a. .bser)acin por medio de calicatas, sonda&es toma de muestras. b. .bser)acin de cortes o e%ca)aciones cercanas c. -ntecedentes de obras cercanas. .tros antecedentes a recoger, son6 1. Obstru iones a>reas o subterr7neas6 l$neas de alta tensin, tendidos ba&o tierra, posibilidad de interrumpir el ser)icio. 4. 5uentes de =aterial6 ridos para hormign, empr/stitos, ubicacin, caracter$sticas )olumen, )isualizar las instalaciones necesarias. 2. <otaderos6 e%istencia capacidad 9. =ano de Obra6 disponibilidad, cantidad cali5icacin, transporte remuneraciones usuales. '. Condi iones para personal 'or7neo6 o5icios especialidades no disponibles en el lugar, organizaciones autoridades en el lugar, etc.

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>. Re ursos - restri iones lo ales6 bancos, correo, tel/5onos, contratistas, maestranzas, maquinarias, simultaneidad con otras obras, asistencia m/dica, industria local, abastecimiento de materiales comida, transporte, restricciones de trnsito. A. Instala i%n de 'aenas6 ubicacin, componentes, tama?o, cercos o cierros, caracter$sticas espec$5icas.

1'

CONTRATOS

De5iniremos ontrato, como un documento elaborado en con5ormidad con las le es chilenas, suscrito entre un propietario +o mandante, un contratista, mediante el cual se establecen responsabilidades, derechos obligaciones para la e&ecucin de un pro ecto. =ODALIDADES E%isten 9 categor$as de contratos6 - 0uma -lzada - -dministracin Delegada - 0erie de Precios !nitarios - #la)e en Mano $" Suma Al)ada 0e 5i&a la e&ecucin del pro ecto por un monto 5i&o, 7nico, global total. Es el ms usado.

-qu$, el mandante es el responsable por el pro ecto que ha entregado para ser estudiado. #as cubicaciones, -.P6!., cotizaciones, son de e%clusi)a responsabilidad del contratista. #as caracter$sticas de un contrato a suma alzada, son6 - Pueden ser rea&ustables - Contratista debe asumir responsablemente su o5erta - El pro ecto debe estar terminado - 0e suele pagar en 5orma parcial +estados de pago, - Generalmente se dispone de un anticipo - Cequiere un estudio riguroso - Puede e%istir solo por mano de obra. !" Administra i%n Dele6ada El contratista toma a cargo, la direccin, e&ecucin administracin de una obra, por cuenta del propietario qui/n reembolsa al contratista, adems de los G.G. indirectos los honorarios del mismo. Este tipo de contrato, es una solucin cuando necesitamos partir pronto con las obras, pro ecto a7n no est terminado. Es necesario que la constructora tenga una ca&a chica para partir, mandante la empresa contratista. el

con5ianza entre el

1>

0u caracter$stica principal es que no se hace un llamado a propuesta, sino que se realiza un concurso de antecedentes, a que resulta 5undamental la con5iabilidad que muestre el contratista. E%isten )ariantes para este tipo de contrato. Por e&emplo, contratar las instalaciones el/ctricas de manera indi)idual. &" Serie de Pre ios Unitarios 0e 5i&a slo el )alor de los precios unitarios, Dichos precios unitarios, inclu en6 - Costo Directo - G.G. - !tilidades las unidades de medida de cada partida.

#as caracter$sticas de un contrato de serie de precios unitarios, son6 - El contratista no es responsable de las cubicaciones - 0e paga seg7n los a)ances e5ecti)os - Puede incluir clusulas de rea&ustabilidad - Con las cubicaciones, estableceremos los -.P.!., por lo que deben e%istir clusulas acerca de los aumentos o disminuciones de obra. - #os ha slo por mano de obra. *" Lla#e en =ano Para este tipo de contratos, se establece un precio de )enta o costo 5inal, que inclu e el pro ecto completo6 suministros, costos del pro ecto, construccin, G.G. utilidades. #as caracter$sticas de un contrato con lla)e en mano, son6 - El mandante tiene que decir apro%imadamente, de cunto dinero dispone para el pro ecto, para que los contratistas puedan de5inirlo pro ectarlo. - El propietario e%igir que el producto 5inal, cumpla con las especi5icaciones del pro ecto. - Pagos seg7n a)ance o slo al 5inalizar la obra +empresas deben tener la liquidez su5iciente para realizar el pro ecto, en sus etapas de dise?o, estudio e&ecucin,. - 3ncenti)o para las empresas6 premio en dinero, para los que no ganan la propuestas por razones de costo de estudio. - Puede e%istir rea&ustabilidad.

1A

CLUSULAS =?NI=AS @UE DE<E CONTENER UN CONTRATO

#as clusulas m$nimas que debe tener un contrato de construccin, son6 $" Indi#iduali)a i%n de las partes" !" Naturale)a del ontrato &" =odalidad

1B

*" Ante edentes del Pro-e to +" Pre io - =oneda Es un $tem mu importante, a que de5ine lo que )ale el pro ecto6 es el )alor total 7nico.

0e debe indicar monto, moneda, si est o no con 3.;.-., si se aplicar o no rea&ustabilidad al monto, por de)aluacin de la moneda. ," 5orma de Pa6o 0e debe indicar el per$odo en el cul, la empresa entregar el pago a la 38., la cual re)isar el estado de pago en un per$odo, si est bueno, le indicar a la constructora que le en)$e la 5actura, la cual manda la 38. al mandante, qui/n tambi/n tiene un plazo para pagar. 8odo lo anterior, est en las =ases -dministrati)as. 0i se rechaza, se de)uel)e a la constructora, la cual debe arreglar su estado de pago mandarlo nue)amente a la 38.. Mandantes Pri)ados 1* a 1' d$as de plazo Mandantes P7blicos depende. El peor mandante es un ente p7blico, sobre todo en tiempos malos.

#a 38. es la parte que ms respeta los plazos. Este punto, tiene un impacto directo en el 5lu&o de ca&a pro ectado. ." EAisten ia de Rea;uste 0" Pla)o Desde qu/ momento empieza el plazo, desde qu/ hito +5irma de contrato, comienzo de obras, etc., en qu/ hito 5inaliza +recepcin sin 38., recepcin pro)isoria con obser)aciones, recepcin 5inal, etc.,. Por e&emplo6 1B* d$as desde la entrega del terreno, hasta la recepcin pro)isoria sin obser)aciones.

1E

:ormalmente, el mandante no acepta atrasos por llu)ias, huelga de traba&adores, paros de micros, etc. El tipo de atraso que acepta, son de situaciones de 5uerza ma or +terremotos,. #a recepcin pro)isoria se solicita mediante carta certi5icada al mandante, a que )a con 5echa slo cuando el 1**( de la obra est/ 5inalizada. 0i no hubiera ning7n tipo de obser)aciones, la 5echa en la cual 5ue emitida la carta, es la 5echa de 5in de obra. 0i se hacen obser)aciones, se le)anta un listado de obser)aciones por una comisin de cuatro integrantes m$nimo +representantes del mandante, 38. constructora,.

!n a?o despu/s de la recepcin sin obser)aciones, se hace una recepcin de5initi)a +el mandante tiene la =oleta de Garant$a,. 0i ha alg7n desper5ecto, se presiona con la =oleta de Garant$a para que la Empresa Constructora arregle las obser)aciones. 2" Anti ipos !n anticipo, es una cantidad de dinero que se da por adelantado, para dar partida al pro ecto. Es un ( del monto del contrato, normalmente equi)ale a un 4* o 2*(. #o anterior, debe estar estipulado en el contrato. $4" 8arant3as - Reten iones 4*

Para que los contratos sean cumplidos por ambas partes, se utilizan las garant$as las retenciones. Hstas, deben asegurar que se utilicen todos los 5ondos en el pro ecto acordado no se deri)en hacia otros moti)os, como tambi/n, deben caucionar 5rente al dinero pagado al contratista. #as garant$as ms usualmente utilizadas, son6 - 0eriedad de la .5erta +monto cerrado, - Garant$a de Correcta E&ecucin6 14* d$as despu/s del 5in del contrato. - Garant$a por -nticipo6 dura mientras siga el plazo de la obra. - Cetenciones6 dinero que se guarda por garant$a de no cumplimiento. - Garant$a por Mantencin6 un a?o despu/s de 5inalizado el contrato. $$" =ultas 0e debe pagar, al no cumplir una clusula. Multas por plazo, )an desde el 1 1 2(, $!" Premios 0on incenti)os para el contratista seguridades para el mandante, a que el contratista trata de terminar lo antes posible la obra. ;an asociados al )alor de los gastos generales de la empresa +duplico lo que la constructora se ahorra,. $&" Responsabilidad De&ar por escrito, aquello de lo cual el contratista se debe hacer cargo +cada una de las partes,. $*" Se6uridad #a constructora debe )elar por ellaI si /sta no lo hace de alguna manera, le recae el mandante. 0e de&a e%pl$cito en los contratos. se descuentan de las utilidades.

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8ARANT?AS

Constitu en un compromiso del proponente, 5rente a la in)ersin que realizar el mandante. Como contratistas, ha que demostrar6 - 0ol)encia econmica - 3doneidad t/cnica +es decir, ser capaces t/cnicamente del estudio de la e&ecucin. - Cesponsabilidad #as garant$as pueden ser cheques, plizas, )ales a la )ista o boletas de garant$a bancarias +las ms comunes,. #as =oletas de Garant$a =ancaria, tienen las siguientes caracter$sticas - 0on nominati)as, no endosables e irre)ocables - 0e pueden emitir en cualquier moneda - Pueden ser rea&ustables - Pagaderas a la )ista o a plazo. #as =oletas de Garant$a =ancaria, se pagan por una razn espec$5ica +denominada Glosa,I por e&emplo, si se le garantiza al mandante que se comienza la obra el lunes, el mandante no puede cobrarla si la obra se empieza el domingo, o por las e%ca)aciones. TIPOS DE 8ARANT?AS $" Seriedad de la O'erta Es un monto 5i&o para todos los participantes de la propuesta. 0us caracter$sticas son6 - Compromiso en dinero del proponente, 5rente al desa5$o del estudio de la propuesta. - Con ella, el contratista quiere demostrar que estudi a cabalidad el pro ecto que no se arrepentir de lo o5ertado. - 0u )encimiento se establece siempre para despu/s de la 5echa de ad&udicacin - En caso de resultar 5a)orecido con la ad&udicacin de la propuesta, la constructora se abstiene de asumir la designacin, el mandante puede cobrar esta garant$a. !" 5iel Cumplimiento del Contrato JEl contratista deber mantener, a su e%clusi)o costo, durante toda la )igencia del contrato hasta >* d$as despu/s del plazo establecido en su o5erta, una boleta bancaria de garant$a, en 5a)or de KKKK, por la suma equi)alente al 1*( del total del contrato, que garantizar6 El cumplimiento de todas las obligaciones que el contratista contrae para con el mandante en este contrato. 44

El pago de todos los compromisos con subcontratistas traba&adores que no ha an sido completamente enterados, a sean pagos pendientes, le es sociales, etc. El pago de las multas establecidas por atraso en la entrega, que no ha an sido deducidas administrati)amente de alg7n estado de pagoL. JEsta garant$a ser de)uelta al Contratista despu/s de e5ectuada aceptada la Cecepcin Pro)isoria. El Mandante, queda e%presamente 5acultado, circunstancia que el Contratista declara conocer aceptar, para cobrar esta garant$a si llegado el d$a de su )encimiento no se ha logrado la Cecepcin Pro)isional de las .bras a satis5accin del Mandante o si la =oleta de Garant$a no se hubiere reemplazado por otra en iguales t/rminos, con una )igencia tal que cubra el periodo restante para este e)ento.L &" Anti ipo J-dicionalmente, el ontratista deber mantener, a su e%clusi)o costo, durante toda la )igencia de la obra hasta >* d$as despu/s del plazo establecido en su o5erta, una o ms boleta bancaria de garant$a en 5a)or de KKKK por la suma equi)alente al porcenta&e del total del contrato que ha a solicitado como -nticipo, que garantizar la correcta in)ersin utilizacin de /ste hasta la total restitucin del mismo.L E%isten algunas modalidades que permiten acotar los costos de estas boletas de garant$as. E&emplo6 -nticipo del 4'(
1 4
2

EP16 EP46 EP26

1'( >*( 4'( 1**(

F F F

1**( de Pago

4'( A'(

*" Reten iones JPara garantizar la Correcta E&ecucin de la .bra, de cada Estado de Pago se retendr un 1*( del )alor total de cada uno hasta completar el '( del )alor total del contrato.L +" =anten i%n J0i despu/s de e5ectuada la Cecepcin Pro)isoria, resultare que la obra ha sido e&ecutada sin de5ecto alguno en con5ormidad a los planos, especi5icaciones t/cnicas Ceglas de la 8/cnica, se de)ol)ern al Contratista las retenciones e5ectuadas, debiendo el Contratista

42

entregar a cambio una =oleta =ancaria de Garant$a, incondicional e irre)ocable, a la orden de KKKK, equi)alente al 4( del )alor actualizado del contrato, 3;- incluido e%presada en !nidades de <omento )lida hasta transcurridos 14 meses, contados desde la 5echa del -cta de la Cecepcin Pro)isoriaL

49

PRESUPUESTOS

El mandante debe pedir las 5ormas ni)eles de presupuestos que quiere. 0i no lo hace, debemos entregar nosotros todas las 5ormas ni)eles. PRESUPUESTO DE 1ENTA 3ndica un total neto con 3;-, lo que da el total bruto. El presupuesto de )enta, )a en el sobre nM1 +o5erta econmica,, contempla6 8.8-# :E8. 3;- +(, 8.8-# =C!8. N N N 4 2 9

El 8otal =ruto, es el 8otal del Costo de Construccin. PRESUPUESTO RESU=IDO Es un desgloce de los costos, de acuerdo a los cap$tulos en que subdi)imos el C.D. del pro ecto, )a en el sobre nM4.
I. II. III. IV. V. OBRAS PREVIAS OBRA GRUESA TERMINACIONES OBRAS EXTERIORES INSTALACIONES TOTAL C.D. G.G. (%) UTILIDADES (%) TOTAL NETO IVA (%) TOTAL BRUTO = = = = = = = = = = = A B C D E (<5%) (30 - 45%) (30 - 60%)

! G % 3 4

% "#$ C.D. % "#$ C.D.

El porcenta&e para .bra Gruesa, )ar$a seg7n6 - .bra 0ocial6 2* 1 2'( - ;i)iendas Clase -lta6 >*( - Grandes 5undaciones estructuras pesadas6 9'( 4'

#as utilidades, dependen de las pol$ticas de la empresa, PRESUPUESTO DETALLADO

)ar$an entre *

1'(.

"a una modalidad de entregar el presupuesto, llamada ;alor Pro <orma +;.P.<.,, que es un clculo estimado m%imo al cual puede llegar una partida. 0e hace cuando el mandante no ha de5inido una partida en el transcurso se de5ine. necesita llamar a la licitacin,

-ntes de la partida +e&ecucin,, la constructora debe presentar 2 presupuestos, el mandante puede elegir una de ellas o buscar alternati)as ms econmicas. #a constructora se hace cargo de la gestin integral del subcontrato. El ;.P.<. se hace para que el mandante pueda pedir el pr/stamo bancario, encontrar generalmente en contratos a suma alzada. #os G.G. ;.P.<. se puede

!tilidades, normalmente quedan 5i&os, independiente del )alor real que salga el

#o que queda congelado el d$a del contrato o propuesta, queda as$ hasta el 5inal queda plasmado en ane%os cartas de obra. 0i el ;.P.<. es parte de la ruta cr$tica, la constructora debe indicar el tiempo necesario en el que se debe establecer la partida con sus especi5icaciones.

4>

En 0uma -lzada, ha riesgo para la constructora, a que el mandante gasta ms en obtener un pro ecto bien dise?ado +arquitectos, estructurales, etc.,, no est dispuesto a correr riesgos. #a 38. cuida que no se abuse del mandante, pero tampoco a cuesta de la constructora. Por e&emplo6 8estigos de "ormign 0i salen buenos, los paga el mandante. 0i salen malos, paga la constructora ms las reparaciones. 0i la constructora no sigue las instrucciones de la 38., paga los ensa os, salgan buenos o malos. #a 38. responde por los procedimientos usados en la e&ecucin del pro ecto, pero no certi5ica calidad. #as instituciones como DEC.:, D3C8!C, pueden certi5icar calidad. - cada partida, se le asigna un )alor en ( de a)ance, los que se suman para los estados de pago. Es por esto, que los G.G. las utilidades, se consideran como un (, a que la suma de a)ances nos dar un C.D. total sobre /ste, se aplican los (, dando el total neto del estado de pago.

4A

CU<ICACIONES

RELLENOS El )olumen geom/trico a rellenar, depende de6 - 8ipo de material - Grado de compactacin Para cubicar rellenos, usamos las siguientes e%presiones6 1. VGEOM
RELLENO

= ARELLENO hRELLENO

4. V REAL = E&emplo6

VGEOM RELLENO , con %6 ( de compactacin 1 x

#o que se necesita rellenar, es un lugar con las siguientes caracter$sticas6 - h =* ' m - Compactacin del 4*(
VGEOM = 4 ' 4 * ' = 4 ' m2

RELLENO

V REAL =

4' = 2 12 m2 1 * 4

4B

#a e%ca)acin de 5undaciones, tiene estas caracter$sticas6

L = 4 ( 4 4 + 4 A) = E B m

VGEOM = E B * ' * B = 2 E4 m2

Para un espon&amiento del 2*(6 V E#C -s$, el )olumen a botadero es6

V $O%ADERO = V E#C
E!PON"ADO

E!PON"ADO

= 2 E4 (1 + e ) = ' 1 m2.

VGEOM = ' 1 2 12 = 1 EA m2.

BOR=I8N DE 5UNDACIN 9CON !+C <OLN: Para cubicar hormigones de 5undacin con boln desplazador, utilizamos6
V )GON +V $OLON = V &UNDAC'(N

En el e&emplo anterior6
V )GON = * A' 2 E4 = 4 E9 m2 V $OLON = * 4' 2 E4 = * EB m2.

EN5IERRADURAS

4E

Para trans5ormar de metros a Gilos, usamos los siguientes 5actores6 Di7metro > B 1* 14 1> 1B D6 *,44 *,9* *,>9 *,BE 1,> 4

Por otro lado, para las patas los dobleces usamos el siguiente criterio6 - > 1> mm 4 para 1B 1 4' mm - 1 Para los estribos, tenemos6
LP'E*A N E!%R'$O! = + 1 Dis tan ciamiento
L%O%AL = N E!%R'$O! LE!%R'$O

LE!%R'$O = 4 ( 9A + 1A ) + 4 ( > * B) = 1 2B m
L!O$REC'M'E
N%O

=E B m

E B L%O%AL = + 1 1 2B = >E m N 4B Gg * 4

Para las barras longitudinales Para 1> mm6 L%O%AL = ( 4 A + * 1 4) 9 + ( 4 4 + * 1 4) 9 = 41 4 m N 29 Gg.

2*

Para 14 mm6 L%O%AL = ( 4 A + * *B 4 ) 9 + ( 4 4 + * *B 4 ) 9 = 4* BB m N 1B,> Gg. 1I8AS E CADENAS $" En'ierraduras 1FC Di7metro 14 1* B !" Considera iones para =uros D6 *,> *,2 *,1

&" Considera iones en 1i6as

#a norma que rige las cubicaciones, es la :Ch 2>2.

21

CONSIDERACIONES NOR=ATI1AS 1. #a alba?iler$a se cubica por super5icie e5ecti)a. 4. En el caso de )anos menores a 1 m4, se descuenta el '*( de la super5icie del )ano. 2. En el caso de )anos ma ores o iguales a 1 m4, se descuenta el 1**( de la super5icie del )ano. 9. Para e5ectos de hormign, se descuentan todas las super5icies ma ores a *,*' m4. '. En el caso de alba?iler$as armadas semiarmadas, tensores )erticales horizontales, se cubican se corrigen en los -.P.!. de alba?iler$a. >. #os enco5rados generalmente se encargan en empresas, pero se debe cubicar la super5icie e5ecti)a de contacto +por norma,. =OLDAGES '&emplo (6 Pilar aislado de 1' % 1' cm. -ltura6 4 m. 0eg7n norma6 ! = * 1' 4 9 = 1 4 m4. Ceal6 ! = ( * 4 4 4 ) + ( * 1' 4 4 ) = 1 9 m4. '&emplo )6 Pilar encuentro de 1' % 1' cm altura 4 m. 0eg7n norma6 ! = * 1' 4 = * 2* m4. Ceal6 ! = ( * 2' + * 1' + * 4* ) 4 = 1 9 m4. ESTRUCTURA DE TECBU=<RE 0e cubica por m4 de pro eccin en planta. Consideraciones6 - 0i los canes son parte de la pro eccin de los ti&erales o cerchas, se consideran en la pro eccin en planta. - Can 5also, es cuando el alero es adicional a las cerchas. - #a cubierta se cubica en m4 de pro eccin en su propio plano +en 5orma normal,. OTROS PARA=ENTOS Paramento 8abiques Cielos Cielos Casos Unidad
m 4 +por norma, en ml % h, m4

24

Cielos 5alsos +sha5t, )igas 5alsas, etc., Pisos 5alsos Puertas ;entanas Ce)estimientos Pa)imentos +cermica, pinturas, al5ombra, Molduras -rte5actos Ouincaller$a Gri5er$a -ccesorios +enchu5es, lla)es de paso, etc.,

ml m4

!nidad
m4 m4

!nidad +por tipo, !nidad +por tipo, !nidad +por tipo,

22

COSTOS 5INANCIEROS

29

8ASTOS 8ENERALES

Entenderemos como Gastos Generales, al costo de aquellos insumos que no cargamos directamente como un costo dentro de una partida. Por e&emplo6 - 8el/5onos - -lmuerzos - 3nstalacin de <aenas, etc. :o se pueden cargar en una partida determinada, a que6 1. Intervienen en varias actividades +los andamios para 5aenas de hormigonado, en5ierraduras, etc., 4. Resulta comple&o determinar el rendimiento unitario +o no es posible calcularlo a priori, 2. *o se relacionan con ninguna actividad en particular +almuerzo,. #os G.G., aunque se calculan para cada obra, siempre se e%presan como un ( del C.D. del pro ecto. 0e calculan en 5uncin del plazo de la obra, es decir, despu/s de su programacin clculo de los C.D. de cada partida. del

0e pueden distinguir dos clases de gastos generales6 - 8"8" de la obra/ o Dire tos6 0on aquellos que se producen por e5ecto de e&ecutar un pro ecto +monto, plazo, etc., - 8"8" de la empresa o Indirte tos6 son aquellos gastos de .5icina Central, como el arriendo de o5icina, personal permanente, etc. 8"8" DIRECTOS Dentro de los G.G. Directos, podemos encontrar los siguientes $tems6 1. 8arant3as6 en general, las boletas bancarias, como a. 0eriedad de la .5erta b. <iel Cumplimiento del Contrato c. Por -nticipo 4. Se6uros6 son primas por e5ectos de a. 3ncendio b. 8odo Ciesgo c. Da?os a 8erceros d. De ;eh$culos

2'

#os seguros se pagan a tra)/s del mandante. 2. Costos 5inan ieros6 son los acti)os de la empresa, como a. 3nter/s de capital de giro b. 3nter/s a las retenciones 9. Sueldos 5i;os de Obra6 sueldos del personal de direccin, administracin no e&ecutan directamente la obra, como a. Constructor ci)il, &e5e de obra, capataces b. =odegueros, administrati)os, guardia c. #aboratorista, topgra5o, &unior, etc. apo o que

'. =aHuinarias6 mquinas, equipos )eh$culos que no se inclu eron en el C.D. de una partida, como gr7as, ele)adores, camiones, andamios, etc. >. Insumos6 est re5erido a los consumos de a. Energ$a b. -gua Potable c. Comunicaciones d. 3nsumos de .5icina A. Permisos =uni ipales6 en general, los paga la empresa constructora. Por e&emplo a. !so de )eredas para andamios b. !tilizacin de calzada +para camiones, cone%iones, etc,. B. 8astos Le6ales - de Comer iali)a i%n6 atribuidos slo a las constructoras que traba&an como inmobiliarias a la )ez. Entre ellos, encontramos a. "onorarios abogados por contrato compra)enta b. Gastos de promocin +publicidad,. 8"8" INDIRECTOS #os gastos de la .5icina Central, son pagados por el con&unto de todas las obras que se est/n e&ecutando en un tiempo determinado. Estos G.G. 3ndirectos, inclu en6 - -rriendo de .5icinas - Personal Permanente - Cuentas +electricidad, -.P., etc, - Papeler$a, etc. Como monto, se calcula sobre la base de los gastos rentas del a?o anterior.

2>

TASACIONES DE <IENES IN=UE<LES

En tasaciones, el concepto #alor tiene las siguientes acepciones6 - 0e?alar o medir el )alor econmico de un bien - Determinar el )alor de mercado de un inmueble +ob&eti)o,. - ;alor de seguro, intereses o in)ersiones. - Costo de reemplazo - Cualidad que poseen los bienes que los hace deseable para satis5acer una necesidad, producir ingresos posesin. Por otro lado, el concepto osto, signi5ica la reposicin del bien. Por 7ltimo, el pre io, es lo que se est dispuesto a pagar o recibir en una transaccin -s$, ser el mercado de adquisiciones quien 5i&a6 - El precio +PP, - Cantidad a transar +OP, - ;elocidad de )enta. En el mercado, podemos encontrar di5erentes tipos de inmuebles, tales como6 - ;i)iendas +casas, departamentos, - #ocales comerciales - Edi5icios - Predios agr$colas - .5icinas - :a)es industriales - #oteos industriales - 8errenos - 3ndustrias - Parcelas de agrado, etc. <inalidades6 - Cr/ditos "ipotecarios - Cegularizacin de -cti)os - Compra)entas - <ondos de 3n)ersin - Establecer Garant$as - "erencias - -ctuaciones Qudiciales +Cemates, - -nlisis de 3n)ersin - ;aloracin de acti)os empresariales

2A

Tasa i%n o 1alora i%n, es el proceso de )alorar un bien inmueble en 5uncin de sus caracter$sticas cualitati)as +atributos, cuantitati)as +m4,.

CONSIDERACIONES 8ENERALES $" Terreno a. 0uper5icie deslindes b. Plan regulador apro)echamiento c. !so de suelo destino d. Mor5olog$a orientacin e. !rbanizacin 5. Entorno accesibilidad g. Ciesgos naturales h. Plus)al$as i. E%propiaciones +cesiones o ensanches, !" Edi'i a. b. c. d. e. 5. g.

ser)idumbres,

a i%n -ntigRedad6 nue)o o usado Calidad constructi)a +estructura, terminaciones, instalaciones, Depreciacin 5$sica 5uncional <le%ibilidad 5uncional +poli)alente, .rientacin )istas Entorno accesibilidad Plus)al$as

Depreciacin %"sica - 0e considera que la )ida 7til total residual es limitada. - Mediante un proceso de amortizacin lineal, se establece un cuociente entre -ntigRedad D ;ida Stil. Edi5icios Cesidenciales Edi5icios de .5icinas Edi5icios Comerciales 1** a?os A' a?os '* a?os

2B

Edi5icios 3ndustriales

2' a?os

Depreciacin %uncional 0e calcular como el )alor de los costos gastos necesarios para adaptar el edi5icio a los usos a los que se destina o para orre6ir errores de dise?o u obsolescencia. E&6 Edi5icios 0antiago Centro C=O SE DESARROLLA UNA TASACIN 1. 4. 2. 9. '. >. A. B. De5inicin del bien a )alorar De5inicin del m/todo a utilizar <inalidad de la tasacin Cequisitos del in5orme de tasacin6 -ntecedentes e in5ormacin municipal +plan regulador ordenanzas, Direccin Municipal, 0.3.3., C.=.C., Escrituras C...#. Cecopilacin #e)antamiento de Datos 8estigos re5erencias

CONSIDERACIONES 8ENERALES $" Uso de suelo - destino !" Dire i%n muni ipal - ROL de a#alo &" TerrenoI a. 0uper5icie b. Deslindes c. .rientacin d. Mor5olog$a e. !rbanizacin 5. E%propiaciones +Ensanches, Cesiones *" Edi'i a. b. c. d. e. 5. g. h. a i%nI 0uper5icie +regularizada o no, 8ipo de edi5icacin Calidad constructi)a 8erminaciones 3nstalaciones Programa +recintos, .rientacin -ntigRedad )ida 7til

0er)idumbres,

+" Obras ComplementariasI 2E

a. b. c. d. e. 5. g. h. i.

Estacionamientos 8errazas Piscinas Espacios deporti)os Ouinchos Treas )erdes =odegas #ocGers Cierres

," In'orma i%n del =er adoI a. -nlisis de la in5ormacin disponible b. =oletines estad$sticos, prensa e internet. c. =7squeda recopilacin de )alores +eleccin, seleccin e interpretacin de la in5ormacin,. =JTODOS DE 1ALORACIN E%isten 9 m/todos bsicos de )aloracin o tasacin de un bien inmueble, los cuales son6 - M/todo de Comparacin - M/todo de Costos de Ceposicin - M/todo de Capitalizacin6 clculo del )alor por rentabilidad - M/todo Cesidual +dinmico esttico, $" =>todo de Compara i%n Permite establecer, a partir de la comparacin de ciertos parmetros, el )alor de un inmueble en 5uncin del Mercado, es decir, responde a la pregunta +cu,nto paga el mercado por propiedades como la -ue se est, tasando.. Caracter"sticas/ - Es el m/todo usado para respaldar )alores 5rente a 3nstituciones <inancieras. - Permite de5inir )alor de garant$a +cr/ditos, hipotecas, )aloracin de acti)os, etc., - Cespalda el )alor comercial 5rente a una e)entual liquidacin. Procedimiento de 0asacin/ - Caracter$sticas o atributos propios del inmueble. - -nalizar el segmento del mercado de inmuebles similares. - 0eleccionar muestra representati)a. #o importante en el procedimiento de tasacin por comparacin, es determinar qu/ inmuebles pueden considerarse de iguales caracter$sticas sustituti)os del ob&eto a tasar.

9*

An,lisis de la Propiedad/ - 3nspeccin 5$sica de la propiedad el sector - Documentacin legal t/cnica - :ormati)as dotacin de 0er)icios P7blicos #o que interesa es la localizacin, entorno, terreno, normati)a, ser)icios p7blicos construccin de la propiedad An,lisis del ercado/ - -nlisis del mercado inmobiliario - -nlisis de la propiedad en relacin a su mercado ob&eti)o E)aluacin6 0asacin del inmueble tipo/ - Captura de 3n5ormacin - Elementos de Comparacin - 8ipolog$a - !bicacin - 0uper5icies - Precio - <echa - <uentes !" =>todo de Costos de Reposi i%n El m/todo de los Costos de Ceposicin6 - Es aplicable a toda clase de edi5icios, sea en pro ecto, construccin o rehabilitacin. - Permite calcular un #alor t> ni o o de reemplazo +de reposicin,. - El )alor calculado puede ser bruto +nue)o, o neto +depreciado, Procedimiento para 1alor Bruto 0e debern sumar las siguientes in)ersiones 1. 1alor del terreno6 se de5ine a tra)/s del m/todo de comparacin o residual. 4. Costo de la Edi'i a i%n6 se obtiene a partir del )alor del contrato o presupuesto. 2. 8astos ne esarios6 impuestos no recuperables, honorarios por pro ectos, seguros, estudios, administracin, etc. :o se considerarn como gastos necesarios6 - =ene5icios ni comisiones del promotor. - Gastos 5inancieros - Costos de comercializacin

91

En la determinacin del )alor de reposicin bruto, no se consideran acopios de materiales, mobiliario ni maquinaria usada en las obras. !na )ez de5inido el )alor, para la hiptesis del edi5icio terminado, los precios pueden orre6irse o a;ustarse seg7n la e)olucin del mercado. Procedimiento para 1alor *eto 0e restar7n del )alor de reposicin bruto6 1. Depre ia i%n '3si a del inmueble 4. Depre ia i%n 'un ional del inmueble
CRN = CR$ ( Depreciaci +n &,sica + Depreciaci +n &uncional

&" =>todo de Capitali)a i%nI 7l ulo del #alor por rentabilidad =asado en el principio de anticipacin, permite obtener el )alor de tasacin de un inmueble en 5uncin de las rentas que genera o generar dicho inmueble. Caracter"sticas/ - Es aplicable a toda clase de inmuebles susceptibles a producir rentas. - -ltamente recomendable para #ocales, .5icinas, =odegas Estacionamientos. Capitalizacin de las Rentas 'speradas Permite obtener el )alor de tasacin en 5uncin de la e%plotacin econmica del inmueble, seg7n sus 5lu&os de ca&a de ingresos gastos, capitalizados a una tasa pre)isible. 0u aplicacin requiere6 1. Estimar los 5lu&os de ca&a de ingreso o de pago imputables al inmueble hasta el 5inal de su )ida 7til. Es importante6 a. Criterio de prudencia, hiptesis ms probable. b. Catios medios de ingresos gastos +localizacin, particularidad, perspecti)as econmicas del sector,. c. 0i son arriendos6 ocupacin actual, probabilidad de ocupacin 5utura, condiciones legales o pactadas 1 rentas, re)isiones, plazos, morosidad 1 e)olucin del mercado. d. Clculo de pagos +gastos necesarios actuales o pre)isibles,. 4. Estimar el )alor de re#ersi%n del inmueble +)alor medio pre)isible del inmueble hasta el 5inal de su )ida 7til, 2. Elegir tipo de actualizacin +tasa porcentual representati)a,. Capitalizacin de la Renta Actual

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Permite obtener el )alor de tasacin en 5uncin de la Centa :eta -nual, considerando tambi/n la tasa de capitalizacin +actualizada,.
RNA = ( Re nta Mensual Meses Arriendo

) Gastos

Meses de arriendo al a?o consideran lu ro esante en 5uncin de un contrato a 2 a?os. #os gastos, corresponden al monto de las contribuciones. 0e debe considerar tambi/n la 8asa de Capitalizacin, seg7n el tipo de inmueble Tipo de Inmueble ;i)ienda 1M residencia ;i)ienda 4M residencia .5icinas #ocales Comerciales :a)es 3ndustriales Estacionamientos Predios -gr$colas *" =>todo Residual 9din7mi o - est7ti o: =asado en el principio del ;alor Cesidual del ma or me&or uso. Este m/todo permite determinar el )alor de mercado de un terreno edi5icable o de un inmueble a rehabilitar. 2todo Residual Din,mico 0u aplicacin requiere6 - Determinar el pro ecto inmobiliario ms probable a desarrollar sobre el inmueble a )alorar seg7n el principio de ma or me&or uso. - Estimar las 5echas los plazos de la construccin o rehabilitacin de la comercializacin del inmueble terminado. - Estimar los costos de construccin, los gastos necesarios de promocin, 5inancieros de comercializacin normales para un promotor de tipo medio para una promocin de caracter$sticas similares a la analizada. - Estimar el )alor del mercado inmueble a promo)er para la hiptesis del edi5icio terminado, re5erido a las 5echas pre)istas de comercializacin. - 8eniendo en cuenta los datos estimaciones anteriores, se determinarn los 5lu&os de ca&a pre)isible durante la promocin. - <i&ar un tipo de actualizacin, siendo el ms representati)o de la tasa de rentabilidad media anual sobre 5ondos propios, que obtendr$a un promotor medio. Tasa 9C: A,' E,' E,' 1* 14 E A su uso.

92