FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES

LA SOCIEDAD, ARRENDAMIENTO Y LA FIANZA

Profesor

RUBN CELIS RODRGUEZ

FACULTAD DE CIENCIAS JURDICAS Y SOCIALES

COLECCIN TEMAS JURDICOS Y SOCIALES

N 4

COLECCIN TEMAS JURDICOS Y SOCIALES N 4

LA SOCIEDAD, ARRENDAMIENTO Y LA FIANZA

Profesor
RUBN CELIS RODRGUEZ

SANTIAGO
UNIVERSIDAD CENTRAL DE CHILE Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales
2005

Edita: Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales Direccin de Investigacin, Extensin y Publicaciones Comisin de Publicaciones Universidad Central de Chile Lord Cochrane 417 Santiago-Chile 582 6304

Inscripcin N 124.248 Rubn Celis Rodrguez Ninguna parte de esta publicacin, incluido el diseo de la cubierta, puede ser reproducida, almacenada o transmitida en manera alguna ni por ningn medio, ya sea elctrico, qumico, mecnico, ptico, de grabacin o de fotocopia, sin permiso previo del autor

Primera reimpresin de la primera edicin, 2001 Comisin de Publicaciones: Nelly Cornejo Meneses Jos Luis Sotomayor Felipe Vicencio Eyzaguirre Edicin Actualizada por Carlos Lpez Daz Responsable de esta edicin: Nelly Cornejo Meneses ncornejo@ucentral.cl Diagramacin, www.EntreMedios.cl Serie: Coleccin Temas Jurdicos y Sociales N 4 Impresin: Impreso en los sistemas de impresin digital Danka Universidad Central de Chile, Lord Cochrane 417, Santiago.

PRLOGO
Con la edicin de publicaciones como la que Ud. tiene en sus manos la Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales de la Universidad Central de Chile pretende cumplir una de sus funciones ms importantes, cual es la de difundir y extender el trabajo docente de sus acadmicos, al mismo tiempo que entregar a los alumnos la estructura bsica de los contenidos de las respectivas asignaturas. En este sentido, fundamentalmente, tres clases de publicaciones permiten cubrir las necesidades de la labor que se espera desarrollar: una, la Coleccin Guas de Clases, referida a la edicin de cuerpos de materias, correspondientes ms o menos a la integridad del curso que imparte un determinado catedrtico; otra, la Coleccin Temas, relativa a publicaciones de temas especficos o particulares de una asignatura o especialidad; y, finalmente una ltima, que dice relacin con materiales de estudio, apoyo o separatas, complementarios de los respectivos estudios y recomendados por los seores profesores. Lo anterior, sin perjuicio de otras publicaciones, de distinta naturaleza o finalidad, como monografas, memorias de licenciados, tesis, cuadernos y boletines jurdicos, contenidos de seminarios y, en general, obras de autores y catedrticos que puedan ser editadas con el auspicio de la Facultad. Esta iniciativa sin duda contar con la colaboracin de los seores acadmicos y con su expresa contribucin, para hacer posible cada una de las ediciones que digan relacin con las materias de los cursos que impartan y los estudios jurdicos. Ms an si la idea que se quiere materializar a futuro es la publicacin de textos que, conteniendo los conceptos fundamentales en torno a los cuales desarrollan sus ctedras, puedan ser sistematizados y ordenados en manuales o en otras obras mayores. Las publicaciones de la Facultad no tienen por finalidad la preparacin superficial y el aprendizaje de memoria de las materias. Tampoco podrn servir para suplir la docencia directa y la participacin activa de los alumnos; ms bien debieran contribuir a incentivar esto ltimo. Generalmente ellas no cubrirn la totalidad de los contenidos y, por lo tanto, nicamente constituyen la base para el estudio completo de la asignatura. En consecuencia, debe tenerse presente que su solo conocimiento no obsta al rigor acadmico que caracteriza a los estudios de la Carrera de Derecho de nuestra Universidad. Del mismo modo, de manera alguna significa petrificar las materias, que debern siempre desarrollarse conforme a la evolucin de los requerimientos que impone el devenir y el acontecer constantes, y siempre de acuerdo al principio universitario de libertad de ctedra que, por cierto, impera plenamente en nuestra Facultad. VCTOR SERGIO MENA VERGARA Decano Facultad de Ciencias Jurdicas y Sociales Universidad Central de Chile

LA SOCIEDAD, ARRENDAMIENTO Y LA FIANZA

SUMARIO
LA SOCIEDAD LEGISLACIN APLICABLE CARACTERSTICAS CONSECUENCIAS SOCIEDAD Y COMUNIDAD ELEMENTOS DEL CONTRATO DE SOCIEDAD 1. APORTE DE LOS SOCIOS 2. PARTICIPACIN DE LAS UTILIDADES 3. CONTRIBUCIN A LAS PRDIDAS 4. INTENCIN DE FORMAR SOCIEDAD DE LAS DIFERENTES ESPECIES DE SOCIEDAD CLASIFICACIN DE LAS SOCIEDADES LA SOCIEDAD COLECTIVA. ADMINISTRACIN DE LA SOCIEDAD COLECTIVA CONSECUENCIAS DE LA RENUNCIA O REMOCIN NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR POR ACTO POSTERIOR AL CONTRATO DE SOCIEDAD Y CUALES SERN LAS FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES? EFECTOS DE LOS ACTOS DEL ADMINISTRADOR OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS A) B) C) OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS PARA CON LA SOCIEDAD OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD PARA CON LOS SOCIOS OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS RESPECTO DE TERCEROS 9 9 9 10 11 11 11 13 14 15 15 16 17 18 19 20 20 20 21 23 24 25 28 28 29 29 29 39 30 33

DISOLUCIN DE LA SOCIEDAD EFECTOS DE LA DISOLUCIN DE LA SOCIEDAD EFECTOS DE LA DISOLUCIN RESPECTO DE TERCEROS EL ARRENDAMIENTO DEFINICIN CARACTERSTICAS DIVERSAS FORMAS DEL ARRENDAMIENTO ARRENDAMIENTO DE COSAS OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR

DEL DERECHO DE RETENCIN DEL ARRENDATARIO OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDADOR TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LAS MEDIERAS Y APARCERAS (DECRETO LEY N 993) ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS CONTRATOS PARA LA CONFECCIN DE UNA OBRA MATERIAL DE CUANDO EL CONTRATO ES DE COMPRAVENTA DE CUANDO EL CONTRATO ES DE ARRENDAMIENTO DEL PRECIO OBLIGACIONES DE LAS PARTES EXTINCIN DEL CONTRATO CONTRATO PARA LA CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES LA FIANZA DEFINICIN CARACTERSTICAS CLASIFICACIONES REQUISITOS DEL CONTRATO OBLIGACIN DE RENDIR FIANZA Y CALIDADES DEL FIADOR EFECTOS DE LA FIANZA I. EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR Y FIADOR II. EFECTOS ENTRE FIADOR Y DEUDOR III. EFECTOS ENTRE COFIADORES EXTINCIN DE LA FIANZA TEXTOS LEGALES

39 40 45 45 52 53 54 54 55 56 56 57 57 60 61 61 61 62 63 64 66 66 70 73 74 75

LA SOCIEDAD

LEGISLACIN APLICABLE

A la sociedad se aplican normas del Cdigo Civil, del Cdigo de Comercio, de Minera y leyes especiales. El Cdigo Civil da ciertas normas bsicas aplicables a toda sociedad, menos las Annimas, y en especial reglamenta la Sociedad Colectiva Civil. Las Sociedades Mercantiles se rigen por el Cdigo de Comercio, y les son aplicables las normas del Cdigo Civil, particularmente, las que rigen las causas de su disolucin. Las Sociedades Annimas se rigen por la Ley N 18.046, del 22 de Octubre de 1981, que derog el artculo 2061 del Cdigo Civil, en la parte que dice que ellas pueden ser civiles o mercantiles. En virtud de esta ley la Sociedad Annima es siempre mercantil. Las Sociedades de Responsabilidad Limitada se rigen por la Ley 3918, de 1923, y en lo no previsto en ella y en el pacto social, se aplican las reglas establecidas para las Sociedades Colectivas (Artculo 4 de la Ley 3918).

CARACTERSTICAS 1. CONSENSUAL. Los socios se obligan a poner algo en comn, esto es, a hacer un aporte. Pero para que la Sociedad se perfeccione no se necesita la entrega del aporte, en tal caso el contrato sera real. En el hecho, sin embargo, se constituyen por la escritura pblica, particularmente cuando se aportan bienes races, por razones bancarias, etc.

EXCEPCIONES AL CONSENSUALISMO. a) Son solemnes: Todas las Sociedades Comerciales, requieren para su perfeccionamiento de escritura pblica, inscripcin en el Registro de Comercio, y publicacin en el Diario Oficial. 9

Entre ellas, obviamente las Annimas que requieren las mismas solemnidades anteriores y adems, aprobacin del Presidente de la Repblica, quien autoriza su existencia. b) Las Sociedades Civiles de Responsabilidad Limitada.

2. INTUITO PERSONAE. Por ello normalmente la sociedad termina por la muerte de un socio, por lo mismo, ningn socio puede incorporar a otro sin el consentimiento de los restantes. Esto no ocurre en las Annimas, que son Sociedades de capital, siendo indiferente la persona de los socios. 3. 4. 5. BILATERAL. ONEROSO. CONMUTATIVO.

La Sociedad es una persona distinta de los socios, artculo 2053 inc. 2: La sociedad forma una persona jurdica, distinta de los socios individualmente considerados. La personalidad jurdica se adquiere por el ministerio de la ley, esto es por el solo hecho de formarse.

CONSECUENCIAS a) b) c) Tiene patrimonio propio, distinto del de los socios (vase artculo 2096). Tienen voluntad propia (artculo 2054). Tienen nombre propio o razn social. El Cdigo Civil no reglamenta el nombre de las sociedades, pero s lo hace el Cdigo de Comercio. En las sociedades colectivas comerciales la razn social se forma con la enunciacin del nombre de todos los socios, o de algunos de ellos, con el agregado de las palabras y compaa (artculo 365).

En las sociedad de responsabilidad limitada, la razn social se forma con el nombre de uno o ms de los socios, o una referencia al objeto social, para terminar con la palabra limitada. Artculo 4 de la Ley N 3918.

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SOCIEDAD Y COMUNIDAD Existen diferencias profundas: a) b) c) En cuanto a su origen. La sociedad requiere el consentimiento de los socios. En la comunidad, tal consentimiento no es esencial. Por ejemplo, la herencia. La sociedad es un contrato, la comunidad un cuasicontrato. La sociedad es una persona jurdica distinta de los socios individualmente considerados, los bienes sociales pertenecen a la sociedad y no a los socios. La comunidad no es persona jurdica y los bienes comunes pertenecen a los comuneros pro indiviso. d) La sociedad es factor de progreso, la comunidad, no. Por ello el legislador la mira con muy malos ojos.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE SOCIEDAD Adems de los requisitos generales de todo contrato, la sociedad debe reunir los siguientes: 1) 2) 3) 4) Aporte de los socios. Participacin en las utilidades. Contribucin a las prdidas. Affectio societatis o intencin de formar sociedad.

1. APORTE DE LOS SOCIOS Se desprende de la propia definicin, artculo 2053: La sociedad o compaa es un contrato en que dos o ms personas estipulan poner algo en comn.... Como requisito de existencia, artculo 2055 inc. 1: No hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en comn, ya consista en dinero o efectos, ya en una industria, servicio o trabajo apreciable en dinero. Esto es lgico: la sociedad, para realizar sus fines, necesita de un patrimonio. El conjunto de los aportes forman el fondo comn. 11

No tienen porqu aportar todos los socios bienes de la misma naturaleza ni en igual proporcin de valores. Lo que interesa es que todos hagan aportes. Si alguien, que no aport nada participa de las utilidades, habra verdadera donacin.

REQUISITOS DEL APORTE a) b) Debe ser apreciable en dinero. Debe efectuarse a ttulo singular.

Veamos: a) Los aportes deben ser susceptibles de estimacin pecuniaria, esto es, deben ser apreciables en dinero. El Cdigo de Comercio dice que en la escritura de sociedad debe expresarse el capital que aporta cada socio y el valor que se asigna a cada aporte que consistan en muebles o en inmuebles, y la forma en que debe hacerse el justiprecio de ellos en caso que no se les haya asignado valor alguno. (artculo 352 N 4 Cdigo de Comercio). Por ejemplo: el crdito comercial de una persona puede aportarse y podr ser valiossimo para el xito de la sociedad. b) Aporte debe hacerse a ttulo singular, ser el caso en que los socios aporten la totalidad de su patrimonio presente y futuro. Sera este un caso de sociedad universal de bienes, lo que no es aceptado. Tampoco se acepta la sociedad a ttulo universal de ganancias, que sera aquella en que los socios se comprometen a compartir la totalidad de los beneficios que obtengan en sus respectivas actividades (vase artculo 2056). El legislador slo acepta una sociedad a ttulo universal de ganancias entre cnyuges, pero la sociedad conyugal slo tiene de sociedad el nombre.

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2. PARTICIPACIN DE LAS UTILIDADES La sociedad, por antonomasia, persigue un fin de lucro. Es una finalidad esencial. Por ello el artculo 2055 inc. 2 dice Tampoco hay sociedad sin participacin de beneficios. Todos deben participar en los beneficios, nadie puede ser excluido. Al igual que los aportes, los beneficios deben ser estimables en dinero. Dice el artculo 2055 inc. 3: No se entiende por beneficio el puramente moral, no apreciable en dinero. Naturalmente que este derecho supone que la sociedad tenga utilidades. La persona que recibe una remuneracin fija, independiente del resultado de los negocios sociales, no es socio (artculo 2086)

FORMA DE HACER LA DISTRIBUCIN Como las partes lo acordaren. (artculo 2066). Hecha por un tercero (artculo 2067 inc. 1). En su defecto, la ley (artculo 2068: la participacin en las utilidades ser proporcional al aporte). La distribucin no puede dejarse al arbitrio de ninguno de los socios (artculo 2068).

PARTICIPACIN DEL SOCIO INDUSTRIAL Socio Industrial es el que aporta su industria, servicio o trabajo. Su participacin en las utilidades ser: 1 2 La que se haya estipulado. La que en subsidio, determine el juez (artculo 2069).

El Cdigo de Comercio, en cambio, en su artculo 383, da una solucin diversa e incluso injusta. Dice que, en tal hiptesis, llevar en las ganancias una cuota igual a la que le corresponda al aporte ms mdico.

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3. CONTRIBUCIN A LAS PRDIDAS Los socios deben compartir las prdidas, en la siguiente proporcin: 1 2 En los trminos estipulados. A prorrata de sus aportes, a falta de estipulacin. (Artculo 2068).

Respecto del socio industrial, las prdidas las soportar de la siguiente manera: 1 En los trminos convenidos.

2 A falta de estipulacin, se entender que no le cabe otra que la de dicha industria, trabajo o servicio. (Artculo 2069). El artculo 383 del Cdigo de Comercio, dispone que si no hay utilidades, el socio industrial no soportar parte alguna en las prdidas, lo que es un error, ya que perder el trabajo realizado.

ANLISIS DEL ARTCULO 2070 La regla general es que la parte que a cada socio corresponde en los beneficios y en las prdidas, debe calcularse sobre el resultado definitivo de los negocios sociales.

CONSECUENCIAS DE LO ANTERIOR. 1. 2. Los negocios en que la sociedad sufre prdidas, deben compensarse con aquellos en que recibe beneficios (Artculo 2070 inc. 2). La distribucin de las utilidades y las prdidas, no se entender respecto de: a) La gestin de cada socio. b) Ni tampoco respecto de la gestin de cada negocio en particular (Artculo 2070, inc. 1). El resultado definitivo de los negocios de la sociedad slo va a conocerse cuando sta termine. Pero en la prctica, las cuotas de prdida o ganancia, se calculan sobre la base de los balances anuales. 14

4. INTENCIN DE FORMAR SOCIEDAD La affectio societatis. Las partes deben contratar con el propsito de asociarse, con el nimo de formar una sociedad. Podra ocurrir que yo acepte un trabajo, y que mi remuneracin consista en una participacin en las utilidades. Si no hay utilidades pierdo mi trabajo. Eso podra ser un contrato de trabajo, pero nunca una sociedad.

LA SOCIEDAD DE HECHO

La falta de algn elemento esencial hace que el contrato no produzca efecto alguno o degenere en otro distinto del contrato de sociedad. Dice el artculo 2057: Si se formare de hecho una sociedad que no pueda subsistir legalmente, ni como sociedad, ni como donacin, ni como contrato alguno, cada socio tendr la facultad de pedir que se liquiden las operaciones anteriores y de sacar sus aportes(...). Por su parte el artculo 2058 establece que La nulidad del contrato de sociedad no perjudica a las acciones que corresponden a terceros de buena fe contra todos y cada uno de los asociados por las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho. El artculo 363 del Cdigo de Comercio dice que el que contratare con una sociedad que no ha sido legalmente constituida, no puede sustraerse por esta razn al cumplimiento de sus obligaciones.

DE LAS DIFERENTES ESPECIES DE SOCIEDAD

Atendiendo al objeto o finalidad de la sociedad, ellas pueden ser civiles o comerciales. Lo que determina su carcter es la naturaleza de su giro (Artculo 2059; artculo 3 Cdigo de Comercio).

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CLASIFICACIN DE LAS SOCIEDADES

El artculo 2061 clasifica las sociedades, ya sean civiles o comerciales, en sociedades COLECTIVA, EN COMANDITA, y ANONIMA.

La sociedad colectiva. Es aquella en que todos los socios administran por si o por un mandatario elegido de comn acuerdo (Artculo 2061 inc. 2). La ley, entonces, est definiendo a las sociedades colectivas por la forma que adopta su administracin, lo que no es muy afortunado.

Hay otras circunstancias que las caracterizan: a) b) Los socios responden con sus bienes propios de las obligaciones sociales, en forma ilimitada pero proporcional a sus respectivos aportes (Artculo 2095). La sociedad forma su razn social con el nombre de todos los socios o de alguno de ellos, y las palabras y compaa. No lo dice el Cdigo Civil, pero s el Cdigo de Comercio en su Artculo 365.

La Sociedad de Responsabilidad Limitada. Este tipo de sociedad evita el riesgo de la responsabilidad que imponen las sociedades colectivas. En general se les aplican las mismas normas que a las sociedades colectivas, sin embargo existen importantes diferencias: a) La responsabilidad de los socios se limita al MONTO de sus aportes, o de la SUMA que a ms de estos se indique. La escritura debe decirlo as expresamente. Es un contrato solemne (escritura pblica cuyo extracto debe inscribirse en el Registro de Comercio y publicarse en el Diario Oficial). La razn social debe contener el nombre de uno o ms de los socios o una referencia al objeto de la sociedad para terminar con la palabra limitada.

b) c)

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La Sociedad Annima. Las Sociedades Annimas pueden ser abiertas o cerradas, estas ltimas no son controladas por la Superintendencia de Sociedades Annimas. Recordemos que son todas mercantiles. Caracterstico en este tipo de sociedad es el capital, las personas no interesan. Est definida en el artculo 1 de la Ley N 18.046. Caractersticas de la sociedad annima: a) La administracin no corresponde a todos los socios sino a mandatarios que son revocables, y que se designan en la FORMA, por el TIEMPO, y con las FACULTADES que proveen los estatutos. A estos mandatarios se les conoce comnmente con el nombre de Directores. Forman el Directorio o Consejo de Administracin. La Responsabilidad de los socios se limita al monto de sus aportes o acciones (Artculo 2097). El nombre de la sociedad resulta comnmente de su objeto, Banco de Chile, Papelera, etc. Si excepcionalmente lleva el nombre de un socio se debe agregar la expresin Sociedad Annima o las iniciales S.A. Siempre es solemne, se constituye por escritura pblica. Un extracto autorizado por el notario se inscribe en el Registro de Comercio correspondiente al domicilio de la sociedad y se publica por una sola vez en el Diario Oficial. Es importante destacar que existen sociedades que deben constituirse como sociedades annimas. Es el caso de los bancos, instituciones financieras, compaas de seguro.

LA SOCIEDAD COLECTIVA. ADMINISTRACIN DE LA SOCIEDAD COLECTIVA Se caracteriza esta sociedad porque su administracin corresponde a todos los socios, por s o por medio de mandatarios designados de comn acuerdo. Artculo 2061 inc 2. Se hace necesario distinguir: a) b) Si los socios han designado uno o ms administradores; Si los socios no han hecho tal designacin.

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En el caso de la letra a), la designacin puede efectuarse en el contrato de sociedad o en un acto posterior: artculo 2071 inc. 1. Si el administrador es designado en el pacto social, resulta razonable pensar que el contrato se ha celebrado en consideracin a que la administracin se est confiando a una persona determinada. El artculo 2071 seala en su inc. 2 que en caso de designarse la administracin en el contrato de sociedad, las facultades administrativas del socio o socios forman parte de las condiciones esenciales de la sociedad (a menos de expresarse otra cosa en el mismo contrato). De esto emanan dos consecuencias: No puede renunciar (Artculo 2072, inc. 1). Ni ser removido, salvo por causa legtima. (Artculo 2072 inc. 2. Por ejemplo: falta de lealtad, de confianza, ineptitud).

CONSECUENCIAS DE LA RENUNCIA O REMOCIN Pone fin a la sociedad, y es lgico ya que el nombramiento del administrador es una condicin esencial del contrato. As ocurrir, fatalmente, cuando la renuncia o remocin se han producido sin causa legtima: artculo 2072, inc. 3. A pesar de la renuncia o remocin del administrador designado en el contrato, la sociedad puede continuar. Ello ocurrir cuando: a) Todos los socios convengan en ello, cuando la renuncia ha sido justa o justa fue la remocin, y todos estn igualmente de acuerdo en la designacin de un nuevo administrador, o en que tal administracin corresponda en comn a todos los socios, artculo 2073 inc. 1. Si hubiere varios administradores, podr continuar la sociedad acordndose unnimemente que ejerzan la administracin los que restan, artculo 2073 inc 2.

b)

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NOMBRAMIENTO DEL ADMINISTRADOR POR ACTO POSTERIOR AL CONTRATO DE SOCIEDAD

Muy diferente es la situacin del administrador nombrado en un acto posterior al contrato social. Su nombramiento en este caso no es condicin esencial de la sociedad. Su renuncia o remocin no requiere expresin de causa y no influye en la existencia de sociedad. El artculo 2074 seala que la administracin conferida por acto posterior al contrato de sociedad, puede renunciarse por el socio administrador y revocarse por la mayora de los consocios, segn las reglas del mandato ordinario 1. En el caso que no se designe administrador administran todos, artculo 2081. Respecto de las formas de la administracin, hay que distinguir:

a) SI ESTA CONFIADA A UN ADMINISTRADOR. Tiene libertad e independencia para administrar los negocios sociales. No tiene que consultar a sus consocios, puede, aun, actuar contra el parecer de ellos. Esto es lgico: si los socios por unanimidad lo nombraron es natural que no puedan contradecirlo (Artculo 2075). Naturalmente que tiene que respetar las limitaciones legales y aquellas impuestas por el mandato de su nombramiento. Antes que el acto se consume, y segn el artculo 2075 inc. 2, la mayora de los socios puede oponerse a que el administrador lo lleve adelante, pero si el acto se consum ya no hay nada que hacer. b) ADMINISTRACIN POR VARIOS ADMINISTRADORES. Cada uno administra en forma separada, a menos de estipularse que deban obrar de consuno, artculo 2076.

Nota: aprciese que el nombramiento requiere el acuerdo unnime y la remocin, slo la mayora.

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Y CUALES SERN LAS FACULTADES DE LOS ADMINISTRADORES? Las que las partes les sealen en su mandato. En caso de que nada se haya dicho al respecto comprende las actividades del giro ordinario, artculo 2077. El objeto o giro de la sociedad ser, entonces, el indicador de las facultades del administrador para que ste haga todo lo que sea til para la empresa. (Vase artculo 2078).

EFECTOS DE LOS ACTOS DEL ADMINISTRADOR Se aplica una regla esencial del mandato y que se contiene en el artculo 2079: En todo lo que obre dentro de los lmites legales o con poder especial de sus consocios, obligar a la sociedad, obrando de otra manera, l slo ser responsable. Puede, sin embargo, actuar como agente oficioso, en el caso del artculo 2078 inc. 2. Debe rendir cuenta y por ello el artculo 2080 dice: El socio administrador es obligado a dar cuenta de su gestin en los perodos designados al efecto por el acto que le ha conferido la administracin, y a falta de esta designacin, anualmente.

c)

ADMINISTRACION POR TODOS LOS SOCIOS:

Se aplican las mismas reglas ya examinadas, pero el artculo 2081 consagra algunas reglas especiales.

OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS Hay que distinguir: a) b) Obligaciones de los socios entre s (prrafo 5, Ttulo XXVIII). Obligaciones de los socios respecto de terceros (prrafo 6, Ttulo XXVIII).

Tales distinciones que se hacen en los prrafos citados no son muy exactas, por ello haremos otra: 20

a) b) c)

Obligaciones de los socios para con la sociedad Obligaciones de la sociedad para con los socios Obligaciones de los socios para con terceros

A) OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS PARA CON LA SOCIEDAD 1) 2) 3) Efectuar el aporte prometido Sanear la eviccin del cuerpo cierto aportado Cuidar como buen padre de familia los intereses sociales.

1) Efectuar el aporte. Recordemos el artculo 2055; y relacionar con artculo 2087. El aporte puede hacerse en propiedad o en usufructo (artculo 2082). Consecuencias. Si el aporte es en propiedad, la sociedad es un ttulo traslaticio de dominio. En el caso de que sea un inmueble habr que inscribir. Si el aporte es en usufructo se darn las relaciones propias entre el usufructuario (sociedad); y nudo propietario (el socio). Qu pasa con los riesgos? Cuando se aporta en propiedad, los riesgos son de la sociedad, incluso los provenientes del caso fortuito, sin que por ello el socio vea disminuido sus derechos en la sociedad (artculo 2084 inc. 1).

El riesgo lo soporta la sociedad. Cuando se aporta en usufructo los riesgos son de cargo del socio: artculo 2084 inc. 2. Claro que esto no es tan exacto, en efecto, la sociedad sufre riesgo porque pierde el usufructo, pero el socio tambin lo sufre ya que pierde la nuda propiedad. El socio no ve disminuido, en este caso, sus derechos en la sociedad, ya que cumpli con dar el aporte en usufructo.

EXCEPCIN: El cuasiusufructo. En este caso los riesgos son de la sociedad, en el sentido de que la prdida de las cosas aportadas no la libera de pagar su valor al socio (Artculo 2084). 21

Para que se aplique esta disposicin se requiere: a) b) c) d) Que se trate de cosas fungibles, Que sean de aquellas que el uso deteriora, lgico, est bien que el socio sufra deterioro por el uso legtimo pero no por otra razn. Que se trate de cosas destinadas a la venta porque el aporte sera estril y la sociedad no podra vender dichas cosas si tuviera que restituirlas en especie. Que se trate de cosas que se aportan avaluadas porque la estimacin de su valor pone de manifiesto la intencin de las partes de que sea ese valor el que se restituye.

En el caso de que no se cumpla con el aporte se aplican las normas generales: habr derecho a pedir la resolucin del contrato con indemnizacin (artculo 2101 y 2083). Como es obvio, aunque la ley nada diga, los otros socios tambin podrn exigir el cumplimiento compulsivo del aporte.

2) Obligacin de saneamiento. Aquella que tiene el socio respecto del bien que aporte, esta es parecida a la que tiene el vendedor respecto del comprador (artculo 2085.).

3)

Cuidar los intereses sociales, como un buen padre de familia.

Siempre deben primar los intereses de la sociedad. Aplicacin de esta obligacin: a) Indemnizacin de los perjuicios causados a la sociedad. Dice el artculo 2093: Todo socio es responsable de los perjuicios que aun por culpa leve haya causado a la sociedad. No cabe la compensacin, obviamente, porque el socio y la sociedad no son recprocamente deudores. El producto de la actividad de los socios cede en exclusivo provecho social (artculo 2091). Es la sociedad y no el socio, entonces, quien se beneficia con la actividad que este ltimo despliegue. 22

b)

c)

Caso en que el socio es acreedor de un deudor de la sociedad. (Vase artculo 2092).

Por ejemplo Pedro debe $500.000 al socio Juan, y $1.000.000 a la sociedad y paga a Juan $300.000. Esta suma debe prorratearse y a la sociedad le correspondern $200.000 y $100.000 al socio Juan. (Lgico en este ejemplo: Pedro debe a la sociedad el doble que a Juan). Y esto es as, aunque el socio Juan impute los $300.000 a su propio crdito. Juan debe sacrificar su inters a la sociedad. Naturalmente que lo dicho no ocurrir si la imputacin la hace el deudor, pues en este caso, es l quien elige (artculo 2092 inc. 3). d) Caso del socio que recibe ntegra su cuota de un crdito social, permaneciendo impago sus asociados (Vase artculo 2090).

O sea que el socio debe entregar al fondo comn lo que reciba en pago para compartirlo con sus consocios.

B) OBLIGACIONES DE LA SOCIEDAD PARA CON LOS SOCIOS As como el producto de la actividad de los socios pertenece a la sociedad, resulta lgico que sean de cargo de esta ltima los gastos. Aplicacin de esta obligacin. a) Reembolso de anticipos e indemnizaciones. Artculo 2089 inc. 1: Cada socio tendr derecho a que la sociedad le reembolse las sumas que l hubiere adelantado con conocimiento de ella, por las obligaciones que para los negocios sociales hubiere contrado legtimamente y de buena fe; y a que le resarza los perjuicios que los peligros inseparables de su gestin le hayan ocasionado (artculo 2089 inc. 1). Incorporacin de un tercero a la sociedad: es intuito personae, por ello el artculo 2088 establece que ningn socio, aun ejerciendo las ms amplias facultades administrativas, puede incorporar a un tercero en la sociedad, sin el consentimiento de sus consocios.

b)

Pero nada obsta para que se pueda formar una sociedad particular entre el socio y un tercero en la parte que a l le corresponde en la sociedad. 23

C) OBLIGACIONES DE LOS SOCIOS RESPECTO DE TERCEROS Se plantea el problema de la obligacin a las deudas, esto es, quin responde a los terceros. Para esto hay que distinguir: 1. Contratos que el socio celebra a su propio nombre, en este caso el socio se obliga personalmente ante terceros y no obliga a la sociedad, aun a despecho de que el acto reporte beneficios para ella (artculo 2094). Pero el acreedor puede intentar contra la sociedad, las acciones del socio deudor contra la sociedad. Se trata de un caso de ACCION SUBROGATORIA. Contratos que el socio celebra a nombre de la sociedad: para que se entienda que el socio obra a nombre de la sociedad debe: decirlo expresamente, o resultar as de un modo inequvoco de las circunstancias del contrato.

2.

De lo contrario se entender que acta a su propio nombre, artculo 2094 inc. 2. Para precisar cules son los efectos del acto ejecutado por el socio, en nombre de la sociedad, debemos saber si ha obrado con poder suficiente. Veamos: a. b. Si el socio acta invocando el nombre de la sociedad y con poder bastante, obliga a la sociedad. El socio personalmente no se obliga. Si el socio contrata en nombre de la sociedad, pero sin poder suficiente, no la obliga a terceros sino en subsidio y hasta concurrencia del beneficio que ella hubiere reportado del negocio (artculo 2094 inc. 3).

Efectos de las obligaciones contradas con terceros: El contrato vlidamente celebrado por los socios obliga a la sociedad, todo el patrimonio social queda afecto al cumplimiento de la obligacin. Pero tambin en la sociedad colectiva comprometen su propio patrimonio, los socios responden con todos sus bienes personales de las obligaciones sociales.

Forma en que los socios responden por las deudas sociales: Los socios responden de las deudas sociales a prorrata de su inters en la sociedad (artculo 2095 inc. 1). La responsabilidad es ilimitada, no queda reducida slo al monto del aporte. No es solidaria salvo pacto expreso. Artculo 2095 inc. 2. 24

En las sociedades colectivas comerciales la regla es distinta: los socios son ilimitada y solidariamente responsables de todas las obligaciones legalmente contradas bajo la razn social y les est vedado todo pacto que tienda a abolir dicha responsabilidad solidaria (artculo 370 Cdigo de Comercio).

Situacin de los acreedores de los socios: Hay que distinguir. Los acreedores de la sociedad pueden perseguir los bienes sociales y los bienes de los socios, que responden ilimitadamente de las deudas sociales, a prorrata de sus aportes. Los acreedores personales de los socios, en cambio, no pueden perseguir sus crditos en el patrimonio de la sociedad (artculo 2096). Pero pueden los acreedores del socio intentar contra la sociedad las acciones indirecta y subrogatoria que se les conceden por el artculo 2094 (artculo 2096 inc. 2), o sea, que los acreedores para el pago de sus crditos pueden ejercer las acciones que al socio correspondan contra la sociedad, por ejemplo una accin de perjuicios (artculo 2089). Igualmente, los acreedores personales del socio pueden embargarle las asignaciones que le haga a su deudor por cuenta de los beneficios sociales o de sus aportes o acciones (artculo 2096, inc. 3). Es decir, pueden embargar los beneficios que al socio corresponda en la sociedad, lo que parece lgico porque tales beneficios son de propiedad del socio deudor.

DISOLUCIN DE LA SOCIEDAD 1) Expiracin del plazo o evento de una condicin: artculo 2098 inc. 1. En tal caso se pone fin ipso jure a la sociedad, claro que los socios pueden acordar la prrroga del plazo e impedir as la disolucin.

Requisitos de la prrroga a. b. La prrroga debe ser consentida por unanimidad. Deben observarse las mismas formalidades que para la constitucin primitiva, artculo 2098 inc. 2. 25

c.

La prrroga debe acordarse antes del vencimiento del plazo estipulado. Si el plazo ya venci la sociedad queda irrevocablemente disuelta, ya no se puede revivir, lo que no impide, sin embargo, formar una nueva sociedad, artculo 2098 inc. 3.

2) 3) 4) 5) 6)

Trmino del negocio: artculo 2099. Insolvencia de la sociedad. La sociedad ya no puede cumplir sus obligaciones y llevar a cabo su objetivo. Artculo 2100 inc. 1. Prdida total de los bienes sociales, artculo 2100. Incumplimiento de la obligacin de efectuar el aporte prometido, artculo 2101. Muerte de uno de los socios. Es una causal excepcional, la confianza, el afecto son vitales. El heredero es un extrao, la sociedad colectiva, no olvidemos, es una sociedad de personas.

La sociedad, sin embargo, no se disuelve inmediatamente de fallecido un socio, sino en el momento en que ese hecho es conocido de los socios. Artculo 2103 inc. 2. Excepciones: a) b) Cuando por disposicin de la ley la sociedad debe continuar con los herederos del socio difunto, artculo 2104. Cuando as lo acordaren los socios en el pacto social. Los socios pueden acordar en el pacto que en el caso de fallecimiento de un socio, la sociedad continuar slo entre los sobrevivientes. En este caso, los herederos del socio fallecido tienen los derechos establecidos en el artculo 2105. Si en cambio se ha estipulado que la sociedad continuar con los herederos del fallecido, en principio todos aquellos tienen derecho para incorporarse a la sociedad. Pueden hacerse exclusiones, artculo 2105 inc. 2. Incapaces: inc. 3. 7) 8) Incapacidad sobreviniente de un socio. Insolvencia sobreviniente de un socio, artculo 2106 inc. 2.

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La sociedad puede continuar ejerciendo los derechos del socio insolvente con sus acreedores. 9) Acuerdo unnime de los socios, artculo 2107.

10) Renuncia de cualquier socio, artculo 2108. Hay que distinguir: si la sociedad tiene duracin ilimitada se puede renunciar sin expresin de causa. Si la sociedad se ha pactado por cierto tiempo o para un determinado negocio, no es admisible la renuncia si no por causa justificada

Situaciones: 1) Sociedad de tiempo ilimitado: Se entiende pactada por toda la vida de los socios, pero cualquiera tiene derecho a renunciar, y tal renuncia provoca la total disolucin de la sociedad. Sociedad pactada por tiempo fijo o para un negocio determinado: no es lcito al socio renunciar, sino por alguna de las dos siguientes causas: en virtud de autorizacin conferida en el contrato, por causa grave (artculo 2108)

2)

Requisitos de la renuncia: a) b) Que se notifique a los socios, Artculo 2109. Que se haga de buena fe. Cuando es de mala fe? Artculo 2111. Los socios en tal caso pueden obligar al renunciante a partir con ellos las utilidades del negocio, a soportar exclusivamente las prdidas, excluirlo de toda participacin en los beneficios sociales y obligarlo a soportar su cuota en las prdidas. Que la renuncia no sea intempestiva. Artculo 2110. Cundo es intempestiva? Artculo 2112 inc 1.

c)

Si la renuncia es intempestiva, la sociedad continuar hasta la terminacin de los negocios pendientes, en que fuera necesaria la cooperacin del renunciante. Situacin del socio que se retira de hecho: artculo 2113.

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EFECTOS DE LA DISOLUCIN DE LA SOCIEDAD

Se debe proceder a su liquidacin, esto es, a la divisin de los objetos que componen su haber, artculo 2115 inc. 1. Las normas que el Cdigo seala para la particin de los bienes hereditarios, son aplicables a la liquidacin de la sociedad.

EFECTOS DE LA DISOLUCIN RESPECTO DE TERCEROS

Artculo 2114. La disolucin de la sociedad no podr alegarse contra terceros sino en los casos siguientes: 1 Cuando la sociedad expir por la llegada del plazo. 2 Cuando se ha dado noticia de la disolucin por medio de avisos en un diario, y 3 Cuando se pruebe que el tercero ha tenido oportuna noticia de la disolucin por cualquier medio.

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EL ARRENDAMIENTO

DEFINICIN Se contiene en el Artculo 1915, que dice que El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado. El arrendamiento, en consecuencia, puede tener por objeto: 1. 2. 3. La concesin del goce de una cosa, La ejecucin de una obra o La prestacin de un servicio.

CARACTERSTICAS a) b) c) d) e) CONSENSUAL. BILATERAL. ONEROSO. CONMUTATIVO. DE TRACTO SUCESIVO

DIVERSAS FORMAS DEL ARRENDAMIENTO En nuestro Cdigo Civil encontramos el arrendamiento de cosas, el arrendamiento de servicios inmateriales, el contrato para la confeccin de una obra material, el arrendamiento de criados domsticos y el arrendamiento de transportes. Las normas sobre el arrendamiento de criados domsticos y el arrendamiento de transportes se encuentra fundamentalmente tratado en los Cdigo del Trabajo y de Comercio. Examinemos las diversas formas de arrendamiento.

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ARRENDAMIENTO DE COSAS

DEFINICIN Siguiendo el artculo 1915 lo definimos como un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa y la otra a pagar por este goce un precio determinado. La primera de esta partes se llama arrendador, y la segunda, arrendatario (Artculo 1919). Cuando el arrendamiento recae sobre predios urbanos o rsticos, el arrendatario toma respectivamente el nombre de inquilino y de colono (Arts. 1970 y 1979).

PUNTOS DE INTERS A) El arrendamiento es un ttulo de mera tenencia. El arrendatario reconoce dominio ajeno, de suerte que no tiene ni el dominio ni la posesin de la cosa arrendada. B) El arrendamiento concede temporalmente el goce de una cosa; tal goce no es, por tanto, de carcter perpetuo, como es el que el vendedor debe procurar al comprador en el contrato de compraventa.

ELEMENTOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO Son tres: 1. Consentimiento. 2. Cosa. 3. Precio. Examinemos brevemente estos requisitos.

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1.

Consentimiento. Recordemos que este contrato es consensual.

Las partes, eso s, pueden acordar ponerlo por escrito, caso en el cual se dispondr de un importante medio de prueba de la existencia del contrato y de sus estipulaciones. Si las partes acuerdan celebrarlo por escritura pblica, adems de la ventaja ya sealada, los contratantes dispondrn de un ttulo ejecutivo que facilitar el cumplimiento de las obligaciones correlativas y el contrato tendrn que respetarlo los terceros que adquieran la cosa arrendada, incluso los acreedores hipotecarios si la escritura pblica se ha inscrito con anterioridad a aquella en que consta el gravamen hipotecario (Artculo 1962).

Pueden las partes someter el arrendamiento a solemnidades? Evidentemente que s. El artculo 1921 expresa que si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada. Hemos subrayado los lmites de la oportunidad que tienen las partes para retractarse del arrendamiento.

Hay casos en que la ley sujeta el arrendamiento a solemnidades? S, pero no porque el contrato no sea consensual sino en consideracin a la calidad de las personas que lo celebran. Es el caso, por ejemplo, del consentimiento que debe dar la mujer para que su marido de en arrendamiento los bienes de ella por ms de 5 de 8 aos, segn se trate de predios urbanos o rsticos (artculo 1756). Vase artculos 255 y 407, respecto del hijo sujeto a patria potestad y pupilo respectivamente.

2. La cosa arrendada. La cosa arrendada debe reunir los requisitos generales del objeto de una declaracin de voluntad, esto es, ser lcita, determinada y existir o esperarse que exista. 31

Adems, obviamente, no debe ser consumible. El artculo 1916 dice que son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que puedan usarse sin consumirse. Se plantea el problema si pueden darse en arrendamiento las minas. Hay sentencias que sostienen que no; que el contrato ser de venta de minerales. Otros dicen que s y que los minerales son frutos naturales.

Que cosas no pueden darse en arrendamiento? Lo dice el artculo 1916 cuando agrega: ...excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso, y, adems, las cosas consumibles. El mismo precepto nos dice que tambin puede darse en arrendamiento cosa ajena. Si tal hecho es ignorado de buena fe por el arrendatario, tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. 3. El precio. Su determinacin es una cosa esencial del contrato, su omisin acarrea inexistencia o nulidad. Debe reunir las mismas caractersticas que el precio en el contrato de compraventa. En el arrendamiento, eso s, el precio puede consistir en dinero o en frutos naturales de la cosa arrendada, conforme lo dice el artculo 1917. Adems no es menester que est determinada; basta con que sea determinable. En el arrendamiento de predios rsticos es comn que el precio se pacte en una parte determinada de la cosecha. En tal caso el arrendamiento toma el nombre de aparcera o mediera. El precio puede pactarse en una suma alzada o en una cantidad peridica, en cuyo caso toma el nombre de renta. (Artculo 1917, inc. 2). Cmo se determina el precio en el arrendamiento? De los mismos modos que en el contrato de venta, al decir del artculo 1918. inc. final.

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OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR De acuerdo con el artculo 1915 el arrendador debe conceder al arrendatario el goce de la cosa arrendada. Esta importante y fundamental obligacin es menester completarla con las que agrega en sus Ns 2 y 3 el artculo 1924, de acuerdo con los cuales el arrendador est obligado a mantener la cosa en el estado de servir para el fin a que he sido arrendada y, adems, a librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Examinemos separadamente estas obligaciones. A) Obligacin de entregar la cosa. Es, como se comprende, una obligacin fundamental toda vez que permite al arrendatario entrar, realmente, al goce y disfrute de la cosa arrendada. Cmo debe hacerse la entrega? Segn el artculo 1920, La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. No es tan exacto lo que dice el precepto transcrito, ya que tratndose de un bien raz es improcedente la tradicin a travs de la inscripcin en el conservador de Bienes Races. Se har, en tal caso en forma material o simblica, como si, por ejemplo, se ponen las llaves del inmueble a disposicin del arrendatario. Adems la inscripcin no es reconocida por la ley como forma de tradicin de los derechos personales (C. Valparaso). En qu tiempo y lugar debe efectuarse la entrega? Se aplican los principios generales. En primer trmino, habr que estar a lo estipulado en el contrato. Si nada se ha dicho con respecto al tiempo de la entrega, sta se verificar inmediatamente de celebrado el contrato. En lugar de la entrega, si el contrato nada dice, la entrega se har en el lugar que se encontraba la cosa al tiempo del contrato o en el domicilio del arrendador, segn que las cosas sean especficas o genricas (artculos 1587, 1588 y 1589).

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En qu estado debe entregarse la cosa? Debe entregarse en condiciones tales de aptitud que el arrendatario pueda realmente utilizarla en los fines que lo llevaron a contratar. Y si la cosa arrendada, por sus defectos o vicios, no permite al arrendatario disfrutar y gozar adecuadamente de ella? Hay que distinguir varias situaciones: a) Si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato, el arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y an a la rescisin del contrato, segn los casos (Artculo 1932). Igual derecho le asiste al arrendatario aun en el caso de haber empezado a existir el servicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa suya (Artculo 1932). b) Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidir segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse un rebaja del precio o renta (Artculo 1932, inc. final). En los casos a que se refieren las letras precedentes, el arrendatario, adems, tendr derecho para que se le indemnice el dao emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato (Artculo 1933). Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesin conocerlo, se incluir en la indemnizacin el lucro cesante (Artculo 1933). d) El arrendatario no tiene derecho a la indemnizacin de perjuicios en los siguientes casos que indica el artculo 1934: Si contrat a sabiendas del vicio y no se oblig al arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo; o si renunci expresamente a la accin de saneamiento por el mismo vicio, designndolo.

c)

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Incumplimiento de la obligacin de entregar

Qu ocurre si el arrendador no cumple con la obligacin de entregar al arrendatario la cosa arrendada? Se producen los efectos comunes del incumplimiento. El artculo 1925 seala sobre esta materia: Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Y agrega el mismo precepto que habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe, que poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

Mora del arrendador Y qu ocurre cuando el arrendador est en mora de entregar la cosa arrendada? Dice el Artculo 1926 que Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes es constituido en mora de entregar, tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de perjuicios. Y aade: Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir del contrato, quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

B) Obligacin de mantener la cosa en el estado de servir para el arrendamiento Si bien es verdad que el arrendador debe entregar la cosa en estado de servir para los fines del arrendamiento, no es menos cierto que tal obligacin debe prolongarse 35

por todo el tiempo del contrato, a objeto que el arrendador pueda disfrutar de ella plenamente. De ah que el artculo 1927 diga que la obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Y puede el arrendador quedar incluso obligado a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias previnieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada (Artculo 1927). Es obvio que las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones (inciso final). Qu son reparaciones necesarias? Son aquellas que resulta indispensable efectuar para mantener la cosa arrendada en buen estado, tal por ejemplo reparar la techumbre de un inmueble. Estas reparaciones necesarias (que corresponde al arrendador efectuarlas), las puede realizar el arrendatario con cargo del arrendador. Sobre este particular dice el artculo 1935: El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada... Y el mismo precepto aade las condiciones que deben concurrir para que opere la accin de reembolso: siempre que el arrendatario no las haga necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciere por su cuenta. Y concluye: si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer oportunamente las reparaciones, se abonar al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.

Situacin de las mejoras tiles Imaginemos que el arrendatario construye un garaje en el inmueble. A quin corresponden las mejoras tiles (esto es, las que aumentan el valor venal de la cosa) que el arrendatario introduce en el inmueble? 36

La respuesta est en el artculo 1936, que dice: El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles, en que no ha consentido con la expresa condicin de abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerndolos separados. De manera, pues, que el arrendador tendr que abonar el costo de las mejoras tiles si consinti en que se efectuaran con la expresa condicin de reembolsarlo al arrendatario. El arrendatario tiene derecho, en el ejemplo propuesto, a desarmar el garaje y llevarse los materiales usados en su construccin, a menos que el arrendador est dispuesto a pagrselos, porque en tal evento ya no le asistir al arrendatario la mencionada facultad.

C) Obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin en el goce de la cosa arrendada El goce de la cosa debe ser pacfico y tranquilo; el arrendador, en consecuencia, debe abstenerse de perturbarlo y, adems, responsabilizare de las turbaciones que provengan de la accin de terceras personas. De ah que el artculo 1929 diga que si el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios. Y aade el artculo 1928 en su inc. 1: el arrendador en virtud de la obligacin librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos alguno que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella.

Y si se trata de trabajos o reparaciones que es urgente realizar? Habr que distinguir entre aquellos trabajos o reparaciones de poca importancia y los que, por su magnitud, van a perturbar en forma mas grave el uso y goce pacfico y tranquilo del arrendatario. Si las reparaciones son urgentes en trminos que su ejecucin no pueda deferirse, pero no son de gran entidad, ser el arrendatario obligado a sufrirlas (...) pero 37

tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte que fuere. Ahora, si las urgentes reparaciones son de tal cuanta que afectan y perturban notablemente al arrendatario, ste podr dar por terminado el arrendamiento.

Y fuera de estos derechos que asisten al arrendatario, tiene, adems, el de ser indemnizado de perjuicios? S, en los casos que sealan los incisos 4 y 5 del artculo 1928, que dicen: El arrendatario tendr adems, derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que exista ya al tiempo del contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesin conocerla. Lo mismo ser cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario.

Y qu ocurre si el arrendatario ve turbado su goce, ya no por el arrendador, sino por terceras personas? Las turbaciones, de partida, pueden ser de hecho o de derecho. Si la agresin es de hecho, no cabe ninguna responsabilidad al arrendador y el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao (Artculo 1930, inc. 1). Pero si la perturbacin es jurdica, proviene de las acciones que terceros hacen valer pretendiendo derechos sobre la cosa arrendada, hay responsabilidades que afectan al arrendador. Imaginemos que un tercero reclama un derecho de servidumbre sobre la cosa arrendada. Dice el artculo 1931 que en la situacin propuesta, la accin de terceros se dirigir contra el arrendador.

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El arrendatario afectado debe, eso s, notificar a arrendador de las turbaciones o molestias que le estn causando los terceros. Si no lo hiciere as o culpablemente dilatare esta informacin, abonar los perjuicios que de ello se sigan al arrendador (Artculo 1930, inc. 2).

Y si la perturbacin es leve, de escasa importancia? En tal caso, podr el arrendatario exigir una disminucin proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante (artculo 1930, inc 2).

Y si la perturbacin de los terceros es importante, de magnitud considerable? En esta situacin, podr (el arrendatario) exigir el cese del arrendamiento. Adems de estos derechos, el arrendatario tendr accin de indemnizacin de perjuicios en los casos que se describen en los incisos 4 y 5 del artculo 1930.

DEL DERECHO DE RETENCIN DEL ARRENDATARIO Es una especie de caucin de las que define el artculo 46 del Cdigo Civil. Lo otorga la ley, taxativamente en favor de determinadas personas y en determinados casos. El arrendatario a quien su arrendador le debe indemnizaciones, tiene derecho legal de retencin sobre la cosa hasta tanto en se le pague o no se le caucione adecuadamente su pago. De ah que el artculo 1937 diga: En todos los casos en que se debe indemnizacin al arrendatario, no podr ste ser expelido y privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Este derecho legal de retencin no le asiste al arrendatario en caso de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada.

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OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO Se resumen as: A) Pagar el precio de renta. B) Usar de la cosa de acuerdo con los trminos del contrato. C) Cuidar de la cosa como buen padre de familia. D) Efectuar las reparaciones locativas. E) Restituir la cosa en trminos del contrato. Veamos cada una de ellas.

A) Pagar el precio de renta Dice el artculo 1942 que El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Para la determinacin del precio se aplican las mismas reglas que sobre la materia ya estudiamos en la compraventa.

Cundo se paga el precio o renta? En primer trmino, la renta o precio debe pagarse en la poca contractualmente convenida; a falta de estipulacin rige la costumbre, y, en su ausencia, juegan las siguientes reglas que establece el artculo 1944: 1. 2. La renta de predios urbanos se pagar por meses, la de los predios rsticos por aos. Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto nmero de aos, meses, das, cada una de las pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da. Si se arrienda por una sola suma, se deber sta luego que termine el arrendamiento.

3.

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Qu ocurre si el arrendatario no paga la renta? Se aplican las reglas generales: el arrendador tiene el derecho alternativo de pedir el cumplimiento del contrato o su terminacin. Los herederos del arrendador deben intentar la accin resolutoria de consuno porque aqulla es indivisible. Tratndose del arrendamiento de predios urbanos, hay una regla especial, contenida en el artculo 1977, que dice: La mora de un periodo entero en el pago de la renta, dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das. Si por culpa del arrendatario se pone trmino al arrendamiento, el arrendatario est obligado a la indemnizacin de perjuicios y en forma muy especial al pago de las rentas por el tiempo que falte hasta el da en que el arrendamiento deba terminar por desahucio o sin necesidad de l. Puede eximirse el arrendatario de este pago si propone, bajo su responsabilidad, a una persona idnea que le sustituya por el tiempo que falte y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente (artculo 1945).

B) Obligacin de usar la cosa de acuerdo con los trminos del contrato Del artculo 1938 se desprenden las formas en que el arrendatario debe usar de la cosa arrendada. Veamos: 1. 2. Usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato. No podr en consecuencia, hacerla servir a otros objetos que los convenidos. A falta de convencin expresa, debe dar a la cosa el uso a que est naturalmente destinada o que deba presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas.

Y si el arrendatario infringe esta obligacin? Podr el arrendador, dice el inciso final del artculo 1938, reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el subarriendo. 41

C) Cuidar de la cosa como un buen padre de familia En el arrendamiento el arrendatario responde de la culpa leve como quiera que el contrato lo beneficia tanto a l como al arrendador. Y por ello es que el artculo 1939 dice que el arrendatario emplear en la conservacin de la cosa los cuidados de un buen padre de familia, arquetipo, para los romanos de prudencia y responsabilidad normales.

Y si el arrendatario no cumple esta obligacin? La sancin est prevista en el inciso final del mismo artculo: el arrendatario responder de los perjuicios y aun tendr derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento si el incumplimiento de esta obligacin ha causado un grave y culpable deterioro. Tengamos presente la norma del artculo 1941, segn la cual el arrendatario es responsable no slo de su propia culpa, sino de la de su familia, huspedes y dependientes.

Importa una infraccin al deber en estudio la cesin del contrato de arrendamiento o el subarriendo de la cosa arrendada? Evidentemente que s, y el artculo 1946 dice que el arrendatario no tiene facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido. Y si ha mediado esta expresa autorizacin, no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo. Subarrendar es dar en arriendo la cosa que se tiene como arrendatario, como dice Meza Barros. En el subarriendo hay dos arrendamientos superpuestos; el subarrendador se encuentra doblemente obligado y asume una doble calidad: de arren-

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datario en el primer contrato y de arrendador en el segundo, respecto de subarrendatario2. Messineo lo llama subcontrato o contrato derivado. En la cesin, en cambio, el arrendatario transfiere al cesionario el derecho de goce que tiene sobre la cosa arrendada en trminos tales que el arrendatario desaparece y la relacin jurdica va a mantenerse ahora entre el cesionario y el arrendador.

D) Efectuar las reparaciones locativas El artculo 1940 dice que El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Y explica qu se entienden por tales: Se entiende por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioros que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc.. Se trata, como puede advertirse, de la reparacin de deterioros que provienen del uso natural y legtimo de la cosa arrendada o del transcurso del tiempo.

E) Restituir la cosa al trmino del arrendamiento Es de la esencia del contrato. De acuerdo con el artculo 1947, el arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Surge la duda si es una obligacin de dar o de hacer. Franklin Quezada dice que es de dar porque se asimilan los conceptos dacin y entrega, figurando entre estos ltimos los de restituir al dueo.

Manual de Derecho Civil. De las Fuentes de las Obligaciones. Ramn Meza Barros, Editorial Jurdica de Chile, tomo I, octava edicin, 1995, N 330, pgina 214.

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Y cmo debe hacerse esta restitucin? El mismo precepto explica que el arrendamiento deber restituirla ...en el estado en que le fue entregada, tomndose en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimo. La regla no es de difcil aplicacin si en el contrato se deja constancia del estado en que la cosa se entrega al arrendatario.

Y si no se ha dejado ninguna constancia? El inc. 3 del artculo 1947 dice que Si no constare el estado en que fue entregada, se entender haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. La ley presume la responsabilidad del arrendatario en los daos y prdidas sobrevenidas durante el arrendamiento, a menos que aqul pruebe que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios.

Y cmo debe hacerse la restitucin? Debe efectuarse la entrega o restitucin en forma material. Si la cosa arrendada es raz, la restitucin se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves (artculo 1948).

Y si el arrendatario no restituye la cosa arrendada al trmino del arrendamiento? El arrendador tendr que requerirlo para los efectos de constituirlo en mora.

Y si las partes han estipulado expresamente la fecha o el plazo de expiracin o vigencia del contrato, tambin es preciso el requerimiento del arrendador? Tambin es necesario el requerimiento del arrendador, regla que constituye una excepcin a los principios generales que conocemos en esta materia. Excepcin al artculo 1551 N 1. 44

Y por ello es que el artculo 1949 dice que para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio. Una vez constituido en mora el arrendatario, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de mora, y, a lo dems que contra l competa como injusto detentador.

DERECHO LEGAL DE RETENCIN DEL ARRENDADOR Dice el artculo 1942 que el arrendador, para seguridad del pago del precio o renta y de las indemnizaciones a que tenga derecho, puede retener todos los frutos existentes en la cosa arrendada, y que le pertenecieren. A menos de prueba en contrario, se entender que tales bienes pertenecen al arrendatario.

TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO El contrato de arrendamiento de cosas termina por las mismas causales que los otros contratos; pero el artculo 1950 enumera algunas que le son propias. 1. Por la destruccin total de la cosa arrendada; tambin cuando el arrendador necesita el inmueble para demolerlo totalmente y construir otro en su reemplazo (Artculo 20 N 4 del D. L. 964). Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; Por la extincin del derecho del arrendador; Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto.

2. 3. 4.

Veamos brevemente estas causales.

1.

Destruccin de la cosa

La destruccin puede ser total o parcial. Si la destruccin es total, termina el arrendamiento. Igual si se destruye la parte ms importante (artculo 1932, inc. final). 45

Y el arrendatario queda liberado de pagar el precio o renta, ya que carecera de causa. Si la destruccin es imputable al arrendatario, lo har responsable de perjuicios (recordar el artculo 1945). Si la destruccin es parcial, el juez decidir ...si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.

2.

Expiracin del tiempo estipulado

El tiempo del contrato, que por su esencia es temporal puede encontrarse determinado o indeterminado. El tiempo est determinado, en los casos que enumera el artculo 1954: Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o por la costumbre. En estos casos, no ser necesario desahucio. La Ley N 18.101 lo exige siempre, vase artculo 3). Desahucio: Aviso anticipado que uno de los partes da a la otra de su voluntad de poner trmino al goce de una cosa o a la prestacin de un servicio, voluntad a la cual puede oponerse la otra parte si para ello tiene motivos legales (Corte Suprema). Si no se presentan las situaciones que menciona el artculo 1954, se entender que el tiempo del arrendamiento es indeterminado y se prolongar en el tiempo hasta que una de las partes, o ambas, no expresen su voluntad de terminarlo, a travs del desahucio (o sea, que durar indefinidamente). Y al efecto dice el artculo 1951: Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente. Y el artculo 1953 agrega: Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo estipulado y la parte que pueda hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar noticia anticipada que se ha dicho.

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El desahucio, que es un acto unilateral de voluntad del arrendador o del arrendatario puede ser unilateralmente revocado? NO. Dice el artculo 1952 que el que ha dado noticia para la cesacin del arriendo, no podr despus revocarla, sin el consentimiento de la otra parte. Es unilateral porque no interesa si la contraparte acepta o no.

El desahucio debe darse con alguna anticipacin? S. La anticipacin se ajustar al periodo o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes (artculo 1951 incisos 1 y 2). El desahucio, (contina el artculo 1951, inc. 3) empezar a correr al mismo tiempo que el prximo periodo.

Se altera de alguna manera frente al desahucio, la obligacin que tiene el arrendatario de pagar la renta? De ninguna manera. El arrendatario debe pagar la renta hasta la terminacin del contrato, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da (artculo 1955). Y si una vez terminado el arrendamiento por desahucio, o por cualquiera otra causa, el arrendatario sigue en el goce de la cosa arrendada sin protesta del arrendador, se entiende por ello prorrogado el contrato? Categricamente el artculo 1956, inc. 1 se pronuncia por la negativa. Para que el contrato, ya terminado pudiera renovarse sera menester el acuerdo expreso de las partes. Si tal acuerdo no se produce, el arrendador podr en cualquier momento terminar con su aparente aquiescencia y exigir la restitucin de la cosa (artculo 1956).

Hay una excepcin a la regla? S, cuando se trata de un bien raz. Se entiende renovado el contrato de arrendamiento de un bien raz o, lo que es lo mismo, se entiende que ha operado la tcita 47

reconduccin, si el arrendatario, con el beneplcito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente de la terminacin, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo. Hay tcita reconduccin slo cuando el arrendamiento recae sobre un bien raz. El cdigo acepta en forma restringida la reconduccin, importa la celebracin de un nuevo contrato, idntico al anterior en que slo vara el plazo. En este caso preciso Se entender renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por ms tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rsticos, sin perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera.

Y si opera la tcita reconduccin, qu suerte corren las cauciones constituidas por terceros para garantizar los resultados del contrato? Obviamente se extinguen, y as lo dice el artculo 1957, toda vez que con la tcita reconduccin ha nacido un nuevo contrato de arrendamiento entre las partes. Naturalmente que los terceros pueden, en forma expresa, mantener sus cauciones para garantizar las resultas del nuevo contrato.

3.

Extincin del derecho del arrendador

Los derechos del arrendador pueden extinguirse por causa que dependan de un hecho o culpa suya o de circunstancias imputables a l. El arrendamiento termina de todas maneras; pero es conveniente hacer la distincin apuntada para los efectos de precisar las indemnizaciones que pueden afectar al arrendador. Dice el artculo 1958: Extinguindose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independientes de su voluntad expirar el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duracin hubiere estipulado. El mismo precepto pone ejemplos, uno de los cuales se pone en el caso de que el arrendador fuera usufructuario de la cosa. Llega el da en que debe cesar el usu-

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fructo y simultneamente expira el arrendamiento sin embargo de lo que se haya estipulado entre el arrendador y el arrendatario sobre la duracin del arriendo. El nudo propietario, en el ejemplo propuesto, no tendr por qu respetar el arrendamiento. El contrato es inoponible.

Tiene, en el caso en estudio, alguna responsabilidad el arrendador? Depender de la buena o mala fe, es decir de la circunstancia de haber contratado con perfecta conciencia de la precaria o temporalidad de su derecho o atribuyndose la calidad de propietario. Si contrat de buena fe, no habr lugar a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derecho (artculo 1959). Si contrat de mala fe, atribuyndose la calidad de propietario, ser obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que ste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto (artculo 1959, inc. final). Como ya habamos anticipado, el derecho del arrendador puede extinguirse por una causa imputable al hecho o culpa suya. Ser el caso, por ejemplo, en que el contrato de compraventa de la cosa que arrend se declare resuelto porque no pag el precio.

Qu responsabilidades afectan al arrendador en este caso? Preciso ser distinguir entre aquellos casos en que el sucesor de los derechos del arrendador no est obligado a respetar el arrendamiento y aquellos casos en que s tiene esta obligacin. Refirindose a la primera distincin, el artculo 1961 dice que el arrendador ser obligado a indemnizar al arrendatario de todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no est obligada a respetar el arrendamiento.

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Y si el arrendador autoriz el subarriendo, tiene o no la obligacin de indemnizar al subarrendatario? S, lo dice el artculo 1969, que menciona entre los perjuicios del arrendatario por la extincin del derecho de su arrendador, ...los que el subarrendatario sufriere por su parte. En la segunda hiptesis, esto es en los casos en que el sucesor de los derechos del arrendador est obligado a respetar el arrendamiento, el arrendatario no tiene derecho a indemnizacin alguna. La hiptesis que examinamos es, evidentemente, excepcional. La regla general nos dice que el sucesor de los derechos del arrendador no est obligado a respetar el arrendamiento. Este contrato, obviamente, le es inoponible, lo cual es lgico pues es un extrao al contrato. En qu casos el sucesor debe respetar al arrendatario? En los casos que seala el artculo 1962 que, en sntesis, dice que el arrendamiento se debe respetar: 1. Por todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo; como herederos, legatarios, donatarios; y 2. Por todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador a ttulo oneroso, si el arrendamiento consta de escritura pblica (exceptuados acreedores hipotecarios). Tratndose de los sucesores a ttulo oneroso, si el contrato consta por escritura publica ha dejado a aqullos en condicin de conocerlo y por lo mismo, de adquirir la cosa arrendada a sabiendas de su existencia. El artculo 1962 no es aplicable al reivindicador.

Y qu pasa con los acreedores hipotecarios? Tienen o no la obligacin de respetar el arrendamiento? En principio, no; a menos que el contrato de arrendamiento conste de escritura pblica inscrita en el registro conservatorio con antelacin a la inscripcin hipotecaria (artculo 1962, N 3). En este caso estara contratando con conocimiento de que exista el arriendo. 50

Y si arrendador y arrendatario convienen en que el primero no enajenar la cosa arrendada, y, ms an, que tal enajenacin, de llevarse adelante, sera nula, qu efectos jurdicos produce dicho pacto? Tal pacto, de acuerdo con el artculo 1964, slo produce un efecto: da derecho al arrendatario para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural.

4.

Por sentencia judicial

Tal ocurrir cuando el tribunal declara que el contrato de arrendamiento est terminado o es nulo. Hay, adems, otras causas de extincin del arrendamiento. a) La insolvencia del arrendatario puede ser causal de terminacin del arrendamiento. Vase, al efecto, lo que dice el artculo 1968. b) El arrendador puede hacer cesar el arrendamiento en todo o en parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendr entonces los derechos que le conceden las reglas en el artculo 1928 precepto que ya analizamos en su oportunidad (artculo 1966). c) Dice el artculo 407 que el tutor o curador no puede dar en arriendo ninguna parte de los predios rsticos del pupilo por ms de ocho aos, ni de los urbanos por ms de cinco, ni por ms nmero de aos que los que falten al pupilo para llegar a los dieciocho. La misma regla se aplica, de acuerdo con el artculo 255, al arrendatario de los bienes del hijo sujeto a patria potestad. Llegados los plazos mximos que seala el artculo 407, y que tambin juegan para los hijos sujetos a patria potestad, el arrendamiento se extingue. La misma limitacin en comentario juega respecto del marido que sin autorizacin de su mujer no puede dar en arrendamiento los bienes races rsticos o urbanos de ella por ms de 8 5 aos, respectivamente, so pena de nulidad relativa del contrato (artculo 1756). Tambin por las causales de los Arts. 19 y 20 del D. L. 964 y, finalmente por la sola voluntad de arrendador en los casos en que no hay necesidad de invocar motivo plausible (lo reconoce el artculo 1951). 51

DE LAS MEDIERAS Y APARCERAS (DECRETO LEY N 993)

DEFINICIN Se entender por contrato de mediera o aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados con el objeto de repartirse los frutos o productos que resultan obligndose ambas partes, adems, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotacin de los terrenos, o concurrir a los gastos de produccin, en forma conjunta la direccin de la explotacin y a participar en los riesgos de la misma. Llmese cedente al que se obliga a ceder el uso de la tierra y mediero o aparcero al que se obliga a trabajarla. Si no se pacta por escrito se presumir: 1. 2. 3. 4. Que el cedente aportar el terreno, el agua, las semillas, plantas, fertilizantes, pesticidas, etc.; Que el mediero debe aportar el trabajo; Que el producto que se obtenga se distribuir por partes iguales; y Que el plazo ser de un ao, salvo prueba en contrario.

No puede cederse los derechos del contrato de mediera ni puede el mediero establecer submedieras sin autorizacin previa y escrita del cedente.

CAUSALES DE TERMINACIN Las generales a todo contrato y adems el fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero, segn corresponda; deber ser indemnizado por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero. El fallecimiento del cedente no ser causal de trmino anticipado del contrato de mediera.

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DISPOSICIONES ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS MEDIERAS O APARCERAS Y OTRAS FORMAS DE EXPLOTACIN DE TERCEROS Puntos de inters 1. La competencia en los conflictos se entrega al Juez de Polica Local. Pueden las partes, sin embargo, someter sus conflictos al arbitraje (arbitradores; artculo 2). En las zonas fronterizas no se podrn celebrar los contratos con personas naturales o jurdicas extranjeras (artculo 3) .

2.

ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RSTICOS

Recordar el concepto del artculo 1, Ley 16.640, sobre reforma agraria. Puede celebrarse por escritura pblica o privada. En este ltimo caso se requieren dos testigos mayores de 18 aos. Si no consta por escrito se estar a lo que declare el arrendatario. Se prohibe el subarriendo y la cesin del contrato como igualmente introducir mejoras en el predio sin autorizacin previa escrita del arrendador (artculo 7). El arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales (artculo 8), cuya infraccin es causal de terminacin anticipada del contrato (artculo 9). Si el arrendador vende o transfiere el predio a cualquier ttulo, el nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arrendamiento (artculo 10). En lo no previsto por el D. L. 993 rigen las normas generales del Cdigo Civil.

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CONTRATOS PARA LA CONFECCIN DE UNA OBRA MATERIAL

No es un contrato de trabajo, porque no hay subordinacin del artfice; l acta con independencia. En el contrato de trabajo la actividad del trabajador se paga siempre; en estos contratos el pago est subordinado a la aprobacin de la obra (Jorge Prat Echaurren). Meza Ramos define este contrato como Aqul en que las partes se obligan mutuamente, la una a ejecutar una obra material y la otra a pagar por ella un precio determinado3. Recibe el nombre de artfice, en general, la persona que toma a su cargo la ejecucin de la obra. Este contrato puede ser de compraventa o arrendamiento de acuerdo con las circunstancias que analiza el artculo 1996, a saber: a) Si el artfice suministra la materia para la confeccin de una obra material, el contrato es de venta (inc. 1); b) Si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de arrendamiento (inc. 3); y c) Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artfice lo dems, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario de venta (inc. 4). En el caso del contrato de impresin de un libro, la materia principal est representada por la obra del ingenio.

DE CUANDO EL CONTRATO ES DE COMPRAVENTA Veamos algunas cuestiones de inters: a) Se trata, a no dudarlo, de un contrato de venta de cosa futura.

Obra citada, N 445, pgina 276.

54

b) La venta se entiende hecha bajo la condicin de que ser aprobada por quien la encarg; se trata, pues de una venta condicional que se perfecciona por la aprobacin del que orden la obra (artculo 1996, inc 1). c) Como corolaria consecuencia, el peligro de la cosa no pertenece al que orden la obra sino desde su aprobacin, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no (inc. 2). Si la cosa perece, el artfice pierde la materia y el precio del trabajo. Los riesgos pasan a ser de cargo de quien encarg la obra si se constituye en mora de decir si aprueba o rechaza.

DE CUANDO EL CONTRATO ES DE ARRENDAMIENTO Veamos algunas cuestiones de inters: a) El arrendamiento de obra se sujeta, en principio, a las reglas generales del contrato de arrendamiento (artculo 1996, inc. final). b) La prdida de la materia recae sobre su dueo. Por consiguiente, dice el artculo 2000, la prdida de la materia suministrada por el que orden la obra, pertenece a ste. c) El artfice es, s, responsable cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven (artculo 2000 inciso 2). d) Si la cosa perece sin culpa del artfice o de sus dependientes, aqul pierde su trabajo ya que no puede reclamar el precio o salario (artculo 2000, inc. 3). El artfice, en este caso, aparece compartiendo los riesgos con el que encarg la obra. e) Hay casos, eso s, en que el riesgo es totalmente de cargo del que encarg la obra. Ello ocurre: 1. Si la obra ya ha sido reconocida y aprobada; 2. Si no ha sido reconocida y aprobada precisamente por la mora de quien la encarg; y 3. Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artfice por su oficio haya 55

debido conocer, o que conocindolo no haya dado aviso oportuno (artculo 2000).

DEL PRECIO Sabemos que no habr compraventa ni arrendamiento si las partes no han convenido el precio. El artculo 1997 nos da una regla especial, al decir: Si no se ha fijado el precio, se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de ste por el que se estimare equitativo a juicio de peritos. Las partes pueden convenir en dar a un tercero la facultad de fijar el precio. El artculo 1998 hace, en esta materia, un distingo: si el artfice muere antes de procederse a la ejecucin de la obra, ser nulo el contrato; si fallece despus de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijar el precio por peritos.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES

A) Obligaciones del que encarga la obra 1. Pagar el precio. El precio se pagar en la forma contractualmente convenida. A falta de estipulacin en tal sentido, el precio se pagar una vez concluida la obra y aprobada por quien la encarg. 2. Declarar que aprueba o rechaza la obra (ya conocemos las consecuencias que derivan de la mora).

B) Obligaciones del artfice Ejecutar la obra en la forma y plazo convenidos Y si las partes no cumplen sus obligaciones? Se aplican los principios generales, que el artculo 1999 se encarga de recordar: Habr lugar a la reclamacin de perjuicios (...). 56

El artculo 2000 da la regla especial para el cumplimiento del artfice. Dice que si no se ejecuta debidamente la obra, podr ser obligado a la eleccin del que encarg la obra, a hacerla de nuevo o a la indemnizacin de perjuicios.

EXTINCIN DEL CONTRATO Veamos cules son las causales de extincin del contrato en estudio: 1. Por la voluntad del que encarg la obra. En tal caso deber reembolsar al artfice todos los costos, y dndole lo que valga el trabajo hecho, y lo que hubiere podido ganar en la obra. (artculo 1999). Por la muerte del artfice. Dice el artculo 2005: Todos los contratos para la construccin de una obra se resuelven por la muerte del artfice...

2.

Y si a su muerte hay trabajos o materiales preparados, que pueden ser tiles para la obra de que se trata? En tal evento, el que la encarg ser obligado a recibirlos y a pagar su valor

Y si muere la persona que encarg la obra? No se resuelve el contrato, dice el inciso final del artculo 2005.

CONTRATO PARA LA CONSTRUCCIN DE EDIFICIOS

LEGISLACIN APLICABLE Cdigo Civil (Arts. 2003, 2004 y 2005) y Decreto N 47, publicado en el Diario Oficial del 19 de mayo de 1992, que fija el nuevo texto de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

IDEAS GENERALES El contrato para la construccin de edificios puede pactarse con modalidades muy variadas. As, por ejemplo puede el contrato celebrarse por administracin. Esto 57

significa que la persona que encarga la obra debe pagar los materiales y la mano de obra, a medida que se vayan empleando, y el contratista recibe por su direccin y vigilancia un porcentaje fijo del valor de los trabajos que se ejecuten. El Cdigo Civil da normas especiales para la construccin de edificios contratada con las dos siguientes caractersticas: a. Que el empresario o contratista se encargue de toda la obra; y b. Que el precio sea invariable, o, como dice el artculo 2003, nico prefijado. Comnmente se habla en este caso de contrato a precio alzado. Cuando se ejecuta el trabajo por un precio alzado, las prdidas que sufra o las ganancias que obtenga uno de los contratantes no produce obligacin respecto de otro para indemnizarle los perjuicios; s le da derecho para pedir una rebaja pues lo que se tiene en vista al hacer contratos de esta naturaleza es obtener el objeto del contrato por un precio fijo, dejando al otro contratante con el albur de la ganancias o prdidas (C. Santiago)

Qu alcance tiene la inmutabilidad del precio? Lo precisa el N 1 del artculo 2003, que dice: El empresario no podr pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho modificaciones o agregaciones en el plan primitivo.

En qu casos, sin embargo, las obras adicionales consistentes en agregaciones o modificaciones del plano primitivo autorizan una modificacin en el precio? Cuando se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones (artculo 2003, inc. N 1). En este tipo de contratos pueden presentarse circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo por ejemplo, que ocasionen costos que no pudieron preveerse.

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Qu le corresponde hacer al empresario en este caso? Debe hacerse autorizar por el dueo para incurrir en el gasto imprevisto que demande la superacin de la contingencia presentada. No puede prescindir de esta autorizacin incurriendo derechamente en el mayor gasto.

Y si el dueo rehusa la autorizacin? En tal caso el empresario podr ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razn corresponda (artculo 2003, N 2). Hemos visto que la responsabilidad del artfice termina cuando ...la obra ha sido reconocida y aprobada (artculo 2000, inc. 3 N 1). En el contrato que estudiamos no rige esta norma con igual amplitud. Dice el N 4 del artculo 2003 que: El recibo otorgado por el dueo, despus de concluida la obra, slo significa que el dueo la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, pero no exime al empresario de las responsabilidades que la propia ley cuida de fijar.

Cules son las responsabilidades que afectan al empresario? Dice el N 3 del artculo 2003, que si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o en parte, en los cinco aos subsiguientes a su entrega, es responsable el empresario: a. De los vicios o defectos de la construccin. b. De los vicios del suelo que el empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer en razn de su oficio. c. De los vicios de los materiales.

Y si los materiales han sido suministrados por la persona que encarg la obra? En tal caso, el empresario es responsable slo en el caso que el vicio de los materiales sea de aquellos que por su oficio deba conocer, o que conocindolos no haya dado aviso oportuno (artculos 2003 N 3 y 2000, inc. final). 59

De qu clase de responsabilidad se trata? Su responsabilidad puede ser contractual (si demanda el que encarg la construccin) o extracontractual (si demanda el comprador del edificio o del departamento daado).

ARRENDAMIENTO DE SERVICIOS INMATERIALES

CONCEPTO Y CLASIFICACIN Arrendamiento de servicios inmateriales, segn se desprende del artculo 2006, es aqul en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano. Hay que distinguir, en esta materia tres especies de arrendamiento: A. De servicios aislados en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano. Es el caso de una composicin literaria o de la correccin tipogrfica de un impreso. De acuerdo con el artculo 2006, este tipo de arrendamiento se sujeta a las disposiciones especiales de los artculos 1997, 1998, 1999 y 2002, que ya conocemos. B. De servicios que consisten en una larga serie de actos. Es el caso de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores (artculo 2007). Estas personas son, normalmente, empleados particulares y les son aplicables, por lo mismo las normas el Cdigo del Trabajo. C. De servicios profesionales. El artculo 2012 dice que las disposiciones contenidas en el prrafo 9 del ttulo XXVI se aplican a los servicios profesionales, en lo que no fueren contrarias a las normas del mandato, que son las que rigen, de acuerdo con el artculo 2118, para las profesiones y carreras que suponen largos estudios, o a que est unida la facultad de representar y obligar a otra persona respecto de terceros. Los servicios profesionales, de consiguiente, se sujetan a las reglas del mandato, y, en forma subsidiaria, a las del arrendamiento de servicios. 60

LA FIANZA DEFINICIN El artculo 2335 del Cdigo Civil define la fianza sealando que es una obligacin accesoria en virtud de la cual una o ms personas responden de una obligacin ajena, comprometindose para con el acreedor a cumplirla en todo o en parte si el deudor principal no la cumple. La fianza puede constituirse, no slo a favor del deudor principal, sino de otro fiador. El artculo 2336 es inductivo a error cuando dice que la fianza convencional es un contrato. Siempre lo es, aunque sea legal o judicial. Si el fiador responde, justamente es porque ese es el efecto de un contrato.

CARACTERSTICAS 1. CONSENSUAL

Excepciones: a) b) c) La fianza de tutores o curadores, para que se les discierna el cargo debe constituirse por escritura pblica. Artculo 855 C.P.C. La fianza mercantil debe otorgarse por escrito o carece de valor. Artculo 820 Cdigo de Comercio. La fianza para garantizar la libertad provisional de los procesados debe constituirse por escritura pblica o por acta firmada ante juez. Artculo 369 C.P.P.

2.

UNILATERAL: Se obliga slo el fiador para con el acreedor. El deudor es extrao al contrato. As se desprende del artculo 2335 del Cdigo Civil y lo confirma el artculo 2345 del mismo cdigo. GRATUITO: Se grava al fiador, pero el artculo 2341 seala que el fiador puede estipular con el deudor una remuneracin pecuniaria por el servicio que le presta. En tal caso degenera en otro contrato: en uno de seguro. ACCESORIO: es la caracterstica ms importante.

3.

4.

Consecuencias: 61

a) b) c)

La fianza se extingue por la extincin de la obligacin principal en todo o en parte. Artculo 2381 N 3. El fiador puede oponer al acreedor todas las excepciones que deriven de la obligacin principal. La obligacin del fiador no puede ser ms gravosa que la del deudor principal, segn lo expresan los artculos 2343 y 2344 del Cdigo Civil.

El artculo 2343, seala que El fiador no puede obligarse a ms de lo que debe el deudor principal, pero puede obligarse a menos. El fiador, por el exceso, deja de ser un deudor subsidiario. Otra forma de ser la obligacin del fiador ms gravosa que la del deudor principal ser la de pactar un inters ms alto o bien sujetarse a una pena que no afecta al deudor principal. Pero el fiador puede obligarse en trminos ms eficaces, ms eficientes, por ejemplo, con una hipoteca aunque la obligacin principal no la tenga. Artculo 2344 inciso 2. Reduccin de la fianza: el inciso 3 del artculo 2344 se refiere al caso de exceder la fianza bajo cualquiera de los respectos indicados en el inciso 1 de este artculo, en cuyo caso deber reducirse a los trminos de la obligacin principal. Modalidades de la fianza: segn el artculo 2340 la fianza puede otorgarse hasta o desde da cierto, o bajo condicin suspensiva o resolutoria. Caso del subfiador: el artculo 2335 inciso 2 seala que la fianza puede constituirse, no slo a favor del deudor principal, sino de otro fiador. En tal caso, el fiador es deudor principal del subfiador.

CLASIFICACIONES I. a) Esta clasificacin se refiere no al origen de la fianza, que siempre ser convencional, sino al origen de la obligacin del deudor principal. Legal: es el caso de los tutores, quienes para discernir la tutela o la curadura, debern proceder al otorgamiento de la fianza o caucin a que estn obligados. En lugar de esta fianza podr prestarse prenda o hipoteca suficiente. Artculo 374 y 376 Cdigo Civil.

62

b)

Judicial: que debe siempre estar apoyada en un texto legal. Es el caso del artculo 932 inciso 2 del Cdigo Civil, referido a la ruina de un edificio y el artculo 1315, referido al albacea fiduciario. Convencional.

c)

II. Segunda clasificacin. a) b) c) Personal: en virtud de la cual, fiador obliga todos sus bienes. Prendaria. Hipotecaria: cuando el fiador se obliga, adems, con hipoteca. Artculo 2430 inciso 3.

III. Tercera clasificacin. a) Limitada: el fiador que inequvocamente haya limitado su responsabilidad a una suma o cuota determinada, no ser responsable sino hasta concurrencia de dicha suma o cuota. inciso 3 artculo 2367. Ilimitada o indefinida: pero no puede extenderse a ms que la obligacin principal. Artculo 2343 y 2344.

b)

IV. Cuarta clasificacin. a) b) Simple. Solidaria. Al respecto regirn las reglas de la solidaridad, sin los beneficios de excusin ni de divisin.

REQUISITOS DEL CONTRATO La fianza debe reunir los requisitos de todo contrato: consentimiento, capacidad, objeto y causa. Adems, por ser la fianza un contrato de carcter accesorio, reclama la existencia de una obligacin principal, la que podr ser civil o natural, segn lo dispone el artculo 2338 del Cdigo Civil. Podr tambin afianzarse una obligacin futura, aun cuando podra pensarse que esto es contrario al carcter de contrato accesorio de la fianza, pero recordemos que esos contratos son los que no pueden subsistir sin una obligacin principal; no existir. Mientras la obligacin principal no exista, el fiador puede retractarse. 63

En cuanto a los requisitos que debe cumplir la fianza propiamente tal, se hace necesario algunas consideraciones: 1) Si bien la fianza es consensual, no basta con el consentimiento tcito, toda vez que la fianza no se presume, ni debe extenderse a ms que el tenor de lo expreso. Artculo 2347. En cuanto a la capacidad del fiador, el artculo 2350 la precisa, sealando que debe ser capaz de obligarse como tal, tener bienes ms que suficientes para hacerla efectiva, y que est domiciliado o elija domicilio dentro de la jurisdiccin de la respectiva Corte de Apelaciones. El artculo 2342, se refiere a la situacin de las personas que se hallen bajo patria potestad o bajo tutela o curadura y el marido o la mujer, casados bajo rgimen de sociedad conyugal que quisieran obligarse como fiadores, cada uno de los cuales debern observar los requisitos que contemplan los artculos 254, 404 y 1751 inciso 2 para cada caso respectivamente. Sin embargo, hoy la mujer es plenamente capaz de celebrar actos y contratos, aun cuando este casada bajo rgimen de sociedad conyugal. Artculo 1749 Cdigo Civil. 3) El objeto de la fianza ser siempre el de DAR y de dar dinero. Artculo 2343 inciso 2.

2)

OBLIGACIN DE RENDIR FIANZA Y CALIDADES DEL FIADOR

I. PERSONAS OBLIGADAS A RENDIR FIANZA Nadie puede ser obligado a constituirse fiador, pero el deudor s puede ser obligado a conseguir uno. Al respecto, el artculo 2348 se refiere a los casos en que el deudor es obligado a rendir fianza a peticin del acreedor: N.1 El primer caso se refiere al deudor que lo haya estipulado, lo que se presenta como una tpica obligacin de hacer.

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N.2 Se configura la obligacin de rendir fianza cuando el deudor presenta una dbil capacidad econmica en trminos de poner en peligro manifiesto el cumplimiento de su obligacin. N.3 En este nmero se configura tal obligacin, respecto del deudor de quien haya motivo de temer que se ausente del territorio del Estado con nimo de establecerse en otra parte, mientras no deje bienes suficientes para la seguridad de sus obligaciones. En el nmero 3 se observan tres requisitos que deben concurrir copulativamente para la procedencia de dicha obligacin. El artculo 2349 contempla otro caso en que deudor es obligado a prestar fianza, lo que sucede cuando el fiador dado por el deudor cayere en insolvencia, lo que es lgico, ya que el primitivo fiador ya no es garanta.

II. CALIDADES QUE DEBE CUMPLIR EL FIADOR No puede serlo cualquier persona, toda vez que debern cumplirse los requisitos prescritos por la ley. Al respecto el artculo 2350 del Cdigo Civil seala cules sern las calidades que debe reunir el fiador: a) b) Capacidad (recordar situaciones especiales contempladas en artculo 2342 Cdigo Civil) Solvencia: que tenga bienes ms que suficientes para hacerla efectiva. Para calificar la suficiencia de los bienes, slo se tomarn en cuenta los inmuebles, excepto en materia comercial o cuando la deuda afianzada es mdica. Inciso 2 del artculo 2350. Pero no se tomarn en cuenta los bienes inmuebles embargados o litigiosos, o que no existan en el territorio del Estado, o que se hallen sujetos a hipotecas gravosas o a condiciones resolutorias. Inciso final artculo 2350. De lo anterior se deduce que el juez no tiene un poder discrecional para calificar la solvencia y por ello la ley le da bases para tal efecto. c) Domicilio: el fiador debe estar domiciliado o elegir su domicilio dentro de la jurisdiccin de la respectiva Corte de Apelaciones. 65

EFECTOS DE LA FIANZA Se requiere distinguir: I. Entre acreedor y fiador

II. Entre fiador y deudor III. Entre cofiadores

I. EFECTOS ENTRE EL ACREEDOR Y FIADOR Hay que hacer una distincin entre antes y despus que el acreedor reconvenga. a) Antes que el acreedor reconvenga: a1) El fiador podr requerir al acreedor desde que sea exigible la deuda, para que proceda contra el deudor principal (artculo 2356). a2) Existe la facultad de pagar por parte del fiador (artculo 2353). b) Despus que el acreedor reconviene: el fiador puede oponer al acreedor cualesquiera excepciones reales, como las del dolo, violencia o cosa juzgada; pero no las personales del deudor como su incapacidad de obligarse, cesin de bienes o el derecho que tenga de no ser privado de lo necesario para subsistir (artculo 2354). Es importante sealar que el fiador debe avisarle al deudor antes de hacer el pago, pues podra suceder que el deudor tenga excepciones personales que oponer al acreedor y viceversa. Pero si el fiador pag sin haberlo avisado al deudor, podr ste oponerle todas las excepciones de que el mismo deudor hubiera podido servirse contra el acreedor al tiempo del pago. (inciso 1, artculo 2377). Si el deudor, ignorando por falta de aviso la extincin de la deuda, la pagare de nuevo, no tendr el fiador recurso alguno contra l, pero podr intentar contra el acreedor la accin del deudor por el pago indebido (inciso final artculo 2377).

Puede el fiador exigir que se proceda contra el deudor? S, ya que aunque el fiador no sea reconvenido, podr requerir al acreedor desde que sea exigible la deuda 66

para que proceda contra el deudor principal. Esto para evitar consecuencias de una actitud negligente, de ah que el artculo 2536 aada que mientras el acreedor permanece pasivo puede ocurrir que el deudor caiga en insolvencia, lo que perjudicara al fiador en su accin de reembolso.

INICIATIVA DEL ACREEDOR Se cree, por error, que el acreedor no puede accionar primeramente contra el fiador y esto por la ltima frase del artculo 2335: Si el deudor principal no la cumple. Pero esto no es as ya que el fiador no es un obligado condicionado por el evento de que el deudor principal no la cumpla. Esto no obsta al beneficio de excusin que el fiador podr o no oponer.

DEFENSAS DEL FIADOR a. b. c. d. Beneficio de excusin. Beneficio de divisin. Excepcin de subrogacin. Excepciones reales y personales

A. BENEFICIO DE EXCUSIN En virtud de este beneficio el fiador reconvenido podr exigir que antes de proceder contra l se persiga la deuda en los bienes del deudor principal, y en las hipotecas o prendas prestadas por ste para la seguridad de la misma deuda (artculo 2357). De este artculo se desprende que es facultativo para el fiador reconvenido oponer dicho beneficio, segn lo indica la palabra podr. Sin embargo, existen casos en que el fiador debe oponer dicho beneficio: a) b) Cuando as sea estipulado expresamente. Cuando el fiador limita su responsabilidad (inciso 2 artculo 2365).

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Requisitos del beneficio de excusin 1. Que no est privado del beneficio, lo que suceder cuando el fiador no lo haya renunciado expresamente, no se haya obligado como el codeudor solidario, que la obligacin principal produzca accin y que la fianza no haya sido ordenada por el juez (nmeros 1, 2, 3 y 4 del artculo 2358). El beneficio de excusin es elemento de la naturaleza de la fianza; por ello, puede estar privado de l, sin que por esto el contrato degenere en otro o no produzca efecto. 2. Que se oponga oportunamente, es decir, luego que sea requerido el fiador; salvo que el deudor al tiempo del requerimiento no tenga bienes y despus los adquiera. El momento lo precisa el Cdigo de Procedimiento Civil, y ser en juicio ordinario dentro del trmino para contestar la demanda como una excepcin dilatoria (artculos 303 N 5 y 305) y en juicio ejecutivo en el escrito de oposicin a la ejecucin (artculos 464 N 5 y 465). 3. Que se sealen al acreedor lo bienes del deudor principal para perseguir el cumplimiento. No se tomarn en cuenta para la excusin aquellos bienes que por ejemplo sean de difcil realizacin o que resulte problemtico que el acreedor pueda quedar satisfecho. A ello se refiere el artculo 2359. No es preciso que los bienes sean suficientes para conseguir el pago total, segn se desprende del artculo 2364.

Costos de la excusin El acreedor tendr derecho para que el fiador le anticipe los costos de la excusin, lo que es lgico, porque la excusin puede liberar total o parcialmente al fiador de la obligacin y, adems, porque as se le pondr freno a una excusin como una maniobra simplemente dilatoria. El artculo 2363 seala que el beneficio de excusin no puede oponerse si no una sola vez, o sea, que el fiador debe sealar todos los bienes del deudor. Sin embargo el inciso 2 de este artculo seala que si la excusin de los bienes designados una 68

vez por el fiador no produjere efecto o no bastare, no podr sealar otros; salvo que hayan sido posteriormente adquiridos por el deudor principal. En cuanto al subfiador, ste goza del beneficio de excusin, tanto respecto del fiador como del deudor principal.

B. BENEFICIO DE DIVISIN Dicho beneficio procede cuando hubiere dos o ms fiadores de una misma deuda que no se hayan obligado solidariamente al pago, en cuyo caso se entender dividida la deuda entre ellos por partes iguales y no podr el acreedor exigir a ninguno sino la cuota que le quepa. Requisitos: a) b) c) Pluralidad de fiadores, artculo 2367. Que no haya solidaridad, artculo 2367. Fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, aunque se hayan rendido separadamente las fianzas, artculo 2368.

Forma de la divisin: La regla general es que la divisin se verifique por partes iguales o cuotas viriles. Sin embargo, existen excepciones: a) b) La divisin de la deuda se hace entre los fiadores solventes, toda vez que la insolvencia de un fiador gravar a los otros (inciso 2, artculo 2367). Cuando un fiador ha limitado su responsabilidad a una suma o cuota determinada, en cuyo caso no ser responsable sino hasta la concurrencia de dicha suma o cuota (inciso final artculo 2367).

C) EXCEPCIN DE SUBROGACIN El fiador tiene derecho a repetir. De ah que el artculo 1610 N 3 diga que se subroga en los derechos del acreedor.

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Naturalmente que para esto, ser necesario que el acreedor no haya perdido sus acciones; de otra manera la fianza se extingue, lo que se expresa en el N 3 del artculo 2381 La fianza se extingue en todo o en parte: N 3 por la extincin de la obligacin principal en todo o en parte.

D) EXCEPCIONES REALES Y PERSONALES Adems de las excepciones ya vistas, que son tpicas de la fianza, el fiador puede oponer al acreedor toda clase de excepciones reales y, adems, las personales suyas. Las excepciones reales son las inherentes a la obligacin principal, mientras que las personales nacen de circunstancias personales del obligado (como la compensacin). El artculo 2354, seala que el fiador puede oponer al acreedor cualesquiera excepciones reales, como el dolo o la violencia; sin embargo ellas son excepciones personales que slo puede oponerlas la vctima.

II. EFECTOS ENTRE FIADOR Y DEUDOR El fiador debe ser reembolsado ya que l no ha satisfecho una obligacin propia. Tiene por ello, una accin personal contra el deudor y la ley lo subroga en los derechos del acreedor. Para que as ocurra es obvio que el acreedor haya pagado, pero hay veces que la ley le antela un recurso. De ah que estos efectos haya que examinarlos ANTES y DESPUES del pago.

A) EFECTOS ANTERIORES AL PAGO Puede el fiador tener el justo temor de que el deudor no le va a reembolsar; es por esto que el artculo 2369 seala una numeracin taxativa de situaciones en que el fiador tendr derecho para que el deudor principal le obtenga el relevo o le caucione las resultas de la fianza, o consigne medios de pago. 1. Cuando el deudor principal disipa o aventura temerariamente sus bienes; 70

2. 3. 4. 5.

Cuando el deudor principal se oblig a obtenerle el relevo de la fianza dentro de cierto plazo, y se ha vencido este plazo; Cuando se ha vencido el plazo o cumplido la condicin que hace inmediatamente exigible la obligacin principal en todo o en parte; Si hubieren transcurrido cinco aos desde el otorgamiento de la fianza; Si hay temor fundado de que el deudor principal se fugue, no dejando bienes races suficientes para el pago de la deuda.

B) EFECTOS POSTERIORES AL PAGO En este caso procede la accin de reembolso, que se caracteriza por ser una accin propia, personal y exclusiva del fiador. Esta accin comprende: El capital pagado. El inters, artculo 2370. Los gastos, inciso 3 artculo 2370. Perjuicios.

Requisitos de la accin de reembolso: 1. a) b) Que no se encuentre privado de la accin y lo estar en los siguientes casos: Cuando la obligacin del principal deudor es puramente natural y no se ha validado por la ratificacin o por el lapso del tiempo. Artculo 2375 N 1. Cuando el fiador se oblig contra la voluntad del deudor principal; salvo en cuanto se haya extinguido la deuda, y sin perjuicio del derecho del fiador para repetir contra quien hubiere lugar segn las reglas generales. Artculo 2375 N 2. Cuando el deudor ignorando por falta de aviso la extincin de la deuda, la pagare de nuevo. Inciso 2 artculo 2377. Que el fiador pague o la deuda se extinga por cualquier otro medio que le signifique un sacrificio pecuniario (Vase el artculo 2374). 71

c) 2.

3. 4.

El pago debe ser til. Artculo 2375 N 3. Debe interponerse oportunamente, es decir, despus del pago y, por regla general, el fiador podr hacerlo inmediatamente despus de haberlo verificado. Artculo 2373.

Otra accin de la que dispone el fiador despus del pago es la accin subrogatoria, que es la ms ventajosa ya que gozar de todas las garantas de que disfruta el acreedor, tales como privilegios, prendas e hipotecas. El artculo 1610 en su N 3 se refiere a ella, sealando que se efecta la subrogacin por el ministerio de la ley y aun contra la voluntad del acreedor, a beneficio del que paga una deuda a que se halla obligado solidaria o subsidiariamente. Hay casos en que el fiador no goza de esta accin: a) b) Cuando es fiador de una obligacin natural. Cuando el deudor ignorando por falta de aviso la extincin de la deuda, la pagare de nuevo.

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DIFERENCIAS ENTRE LA ACCIN PERSONAL O DE REEMBOLSO Y LA SUBROGATORIA

ACCION PERSONAL O DE REEMBOLSO 1. 2. 3.

ACCION SUBROGATORIA

Le corresponde por derecho propio. Ejercita los derechos del acreedor Es una accin personal. a quien sustituye. Comprende el capital, intereses, gastos y perjuicios. Carece de garantas. Autoriza para reclamar slo lo que el fiador pag. Lleva todas las garantas que aseguraban al acreedor que la obligacin principal se hizo exigible en manos del primitivo acreedor. El plazo comienza a correr desde que la obligacin principal se hizo exigible en manos del primitivo acreedor.

4.

La prescripcin de la accin corre desde el pago y, excepcionalmente desde el da en que la obligacin se hizo exigible cuando el fiador hizo un pago anticipado.

Tambin puede el fiador disponer de otra accin, la que le compete contra su mandante, cuando se oblig por encargo de un tercero, segn lo dispone el artculo 2371 del Cdigo Civil. El fiador elegir entre todas las acciones la que ms le convenga.

III. EFECTOS ENTRE COFIADORES La deuda se divide entre ellos por partes iguales, salvo insolvencia de un fiador o cuando se limita la fianza a una cuota o suma determinada. El artculo 2378 seala que el fiador que paga ms de lo que proporcionalmente le corresponde, es subrogado por el exceso en los derechos del acreedor contra los cofiadores. 73

El artculo 2380 seala que el subfiador en caso de insolvencia del fiador por quien se oblig es responsable de las obligaciones de este para con los otros fiadores.

EXTINCIN DE LA FIANZA A) Por va principal: ellos ocurrir cada vez que se extinga por un medio legal la obligacin principal, toda vez que lo accesorio no puede subsistir sin lo principal. Artculos 2381, 2382 y 2383. B) Por va consecuencial: cuando cesa la responsabilidad del fiador aunque la obligacin principal subsista. Por ejemplo, cuando el fiador es relevado artculo 2381 N 1 y en el caso el artculo 2381 N 2.

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TEXTOS LEGALES

LIBRO IV Ttulo XXVIII DE LA SOCIEDAD

1. Reglas generales

Artculo 2053. La sociedad o compaa es un contrato en que dos o ms personas estipulan poner algo en comn con la mira de repartir entre s los beneficios que de ello provengan. La sociedad forma una persona jurdica, distinta de los socios individualmente considerados. Artculo 2054. En las deliberaciones de los socios que tengan derecho a votar, decidir la mayora de votos, computada segn el contrato, y si en ste nada se hubiere estatuido sobre ello, decidir la mayora numrica de los socios. Exceptanse los casos en que la ley o el contrato exigen unanimidad, o conceden a cualquiera de los socios el derecho de oponerse a los otros. La unanimidad es necesaria para toda modificacin substancial del contrato, salvo en cuanto el mismo contrato estatuya otra cosa. Artculo 2055. No hay sociedad, si cada uno de los socios no pone alguna cosa en comn, ya consista en dinero o efectos, ya en una industria, servicio o trabajo apreciable en dinero. Tampoco hay sociedad sin participacin de beneficios. No se entiende por beneficio el puramente moral, no apreciable en dinero. Artculo 2056. Se prohibe toda sociedad a ttulo universal, sea de bienes presentes y venideros, o de unos u otros. Se prohibe asimismo toda sociedad de ganancias, a ttulo universal, excepto entre cnyuges. 75

Podrn con todo ponerse en sociedad cuantos bienes se quiera, especificndolos. Artculo 2057. Si se formare de hecho una sociedad que no pueda subsistir legalmente, ni como sociedad, ni como donacin, ni como contrato alguno, cada socio tendr la facultad de pedir que se liquiden las operaciones anteriores y de sacar sus aportes. Esta disposicin no se aplicar a las sociedades que son nulas por lo ilcito de la causa u objeto, las cuales se regirn por el Cdigo Criminal. Artculo 2058. La nulidad del contrato de sociedad no perjudica a las acciones que corresponden a terceros de buena fe contra todos y cada uno de los asociados por las operaciones de la sociedad, si existiere de hecho.

2. De las diferentes especies de sociedad

Artculo 2059. La sociedad puede ser civil o comercial. Son sociedades comerciales las que se forman para negocios que la ley califica de actos de comercio. Las otras son sociedades civiles. Artculo 2060. Podr estipularse que la sociedad que se contrae, aunque no comercial por su naturaleza, se sujete a las reglas de la sociedad comercial. Artculo 2061. La sociedad, sea civil o comercial, puede ser colectiva, en comandita, o annima. Es sociedad colectiva aquella en que todos los socios administran por s o por un mandatario elegido de comn acuerdo. Es sociedad en comandita aquella en que uno o ms de los socios se obligan solamente hasta concurrencia de sus aportes. Sociedad annima es aquella formada por la reunin de un fondo comn, suministrado por accionistas responsables slo por sus respectivos aportes y administrada por un directorio integrado por miembros esencialmente revocables. Artculo 2062. Se prohibe a los socios comanditarios incluir sus nombres en la firma o razn social, y tomar parte en la administracin.

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La contravencin a la una o la otra de estas disposiciones les impondr la misma responsabilidad que a los miembros de una sociedad colectiva. Artculo 2063. Las sociedades colectivas pueden tener uno o ms socios comanditarios, respecto a los cuales regirn las disposiciones relativas a la sociedad en comandita, quedando sujetos los otros entre s y respecto de terceros a las reglas de la sociedad colectiva. Artculo 2064. La sociedad annima es siempre mercantil aun cuando se forme para la realizacin de negocios de carcter civil.

3. De las principales clusulas del contrato de sociedad

Artculo 2065. No expresndose plazo o condicin para que tenga principio la sociedad, se entender que principia a la fecha del mismo contrato; y no expresndose plazo o condicin para que tenga fin, se entender contrada por toda la vida de los asociados, salvo el derecho de renuncia. Pero si el objeto de la sociedad es un negocio de duracin limitada, se entender contrada por todo el tiempo que durare el negocio. Artculo 2066. Los contratantes pueden fijar las reglas que tuvieren por convenientes para la divisin de ganancias y prdidas. Artculo 2067. Los contratantes pueden encomendar la divisin de los beneficios y prdidas a ajeno arbitrio, y no se podr reclamar contra ste, sino cuando fuere manifiestamente inicuo, y ni aun por esta causa se admitir contra dicho arbitrio reclamacin alguna, si han transcurrido tres meses desde que fue conocido del reclamante, o si ha empezado a ponerse en ejecucin por l. A ninguno de los socios podr cometerse este arbitrio. Si la persona a quien se ha cometido fallece antes de cumplir su encargo, o por otra causa cualquiera no lo cumple, la sociedad es nula. Artculo 2068. A falta de estipulacin expresa, se entender que la divisin de los beneficios debe ser a prorrata de los valores que cada socio ha puesto en el fondo social, y la divisin de las prdidas a prorrata de la divisin de los beneficios.

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Artculo 2069. Si uno de los socios contribuyere solamente con su industria, servicio o trabajo, y no hubiere estipulacin que determine su cuota en los beneficios sociales, se fijar esta cuota en caso necesario por el juez; y si ninguna estipulacin determinare la cuota que le quepa en las prdidas, se entender que no le cabe otra que la de dicha industria, trabajo o servicio. Artculo 2070. La distribucin de beneficios y prdidas no se entender ni respecto de la gestin de cada socio, ni respecto de cada negocio en particular. Los negocios en que la sociedad sufre prdida debern compensarse con aquellos en que reporta beneficio, y las cuotas estipuladas recaern sobre el resultado definitivo de las operaciones sociales. Sin embargo, los socios comanditarios no estarn obligados a colacionar los dividendos que hayan recibido de buena fe y los accionistas de sociedades annimas en caso alguno estarn obligados a devolver a la caja social las cantidades que hubieren percibido a ttulo de beneficio.

4. De la administracin de la sociedad colectiva

Artculo 2071. La administracin de la sociedad colectiva puede confiarse a uno o ms de los socios, sea por el contrato de sociedad, sea por acto posterior unnimemente acordado. En el primer caso las facultades administrativas del socio o socios forman parte de las condiciones esenciales de la sociedad, a menos de expresarse otra cosa en el mismo contrato. Artculo 2072. El socio a quien se ha confiado la administracin por el acto constitutivo de la sociedad, no puede renunciar su cargo, sino por causa prevista en el acto constitutivo, o unnimemente aceptada por los consocios. Ni podr ser removido de su cargo sino en los casos previstos o por causa grave; y se tendr por tal la que le haga indigno de confianza o incapaz de administrar tilmente. Cualquiera de los socios podr exigir la remocin, justificando la causa. Faltando alguna de las causas antedichas, la renuncia o remocin pone fin a la sociedad. 78

Artculo 2073. En el caso de justa renuncia o justa remocin del socio administrador designado en el acto constitutivo, podr continuar la sociedad, siempre que todos los socios convengan en ello y en la designacin de un administrador o en que la administracin pertenezca en comn a todos los socios. Habiendo varios socios administradores designados en el acto constitutivo, podr tambin continuar la sociedad, acordndose unnimemente que ejerzan la administracin los que restan. Artculo 2074. La administracin conferida por acto posterior al contrato de sociedad, puede renunciarse por el socio administrador y revocarse por la mayora de los consocios, segn las reglas del mandato ordinario. Artculo 2075. El socio a quien se ha conferido la administracin por el contrato de sociedad o por convencin posterior, podr obrar contra el parecer de los otros; conformndose, empero, a las restricciones legales, y a las que se le hayan impuesto en el respectivo mandato. Podr, con todo, la mayora de los consocios oponerse a todo acto que no haya producido efectos legales. Artculo 2076. Si la administracin es conferida, por el contrato de sociedad o por convencin posterior, a dos o ms de los socios, cada uno de los administradores podr ejecutar por s solo cualquier acto administrativo, salvo que se haya ordenado otra cosa en el ttulo de su mandato. Si se les prohibe obrar separadamente, no podrn hacerlo ni aun a pretexto de urgencia. Artculo 2077. El socio administrador debe ceirse a los trminos de su mandato, y en lo que ste callare, se entender que no le es permitido contraer a nombre de la sociedad otras obligaciones, ni hacer otras adquisiciones o enajenaciones, que las comprendidas en el giro ordinario de ella. Artculo 2078. Corresponde al socio administrador cuidar de la conservacin, reparacin y mejora de los objetos que forman el capital fijo de la sociedad; pero no podr empearlos, ni hipotecarlos, ni alterar su forma, aunque las alteraciones le parezcan convenientes.

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Sin embargo, si las alteraciones hubieren sido tan urgentes que no le hayan dado tiempo para consultar a los consocios, se le considerar en cuanto a ellas como agente oficioso de la sociedad. Artculo 2079. En todo lo que obre dentro de los lmites legales o con poder especial de sus consocios, obligar a la sociedad; obrando de otra manera, l solo ser responsable. Artculo 2080. El socio administrador es obligado a dar cuenta de su gestin en los perodos designados al efecto por el acto que le ha conferido la administracin, y, a falta de esta designacin, anualmente. Artculo 2081. No habindose conferido la administracin a uno o ms de los socios, se entender que cada uno de ellos ha recibido de los otros el poder de administrar con las facultades expresadas en los artculos precedentes y sin perjuicio de las reglas que siguen: 1. Cualquier socio tendr el derecho de oponerse a los actos administrativos de otro, mientras est pendiente su ejecucin o no hayan producido efectos legales. 2. Cada socio podr servirse para su uso personal de las cosas pertenecientes al haber social, con tal que las emplee segn su destino ordinario, y sin perjuicio de la sociedad y del justo uso de los otros. 3. Cada socio tendr el derecho de obligar a los otros a que hagan con l las expensas necesarias para la conservacin de las cosas sociales. 4. Ninguno de los socios podr hacer innovaciones en los inmuebles que dependan de la sociedad sin el consentimiento de los otros.

5. De las obligaciones de los socios entre s

Artculo 2082. Los aportes al fondo social pueden hacerse en propiedad o en usufructo. En uno y otro caso los frutos pertenecen a la sociedad desde el momento del aporte.

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Artculo 2083. El socio que aun por culpa leve ha retardado la entrega de lo que le toca poner en comn, resarcir a la sociedad todos los perjuicios que le haya ocasionado el retardo. Comprende esta disposicin al socio que retarda el servicio industrial en que consiste su aporte. Artculo 2084. Si se aporta la propiedad, el peligro de la cosa pertenece a la sociedad segn las reglas generales, y la sociedad queda exenta de la obligacin de restituirla en especie. Si slo se aporta el usufructo, la prdida o deterioro de la cosa, no imputable a culpa de la sociedad, pertenecern al socio que hace el aporte. Si ste consiste en cosas fungibles, en cosas que se deterioran por el uso, en cosas tasadas, o cuyo precio se ha fijado de comn acuerdo, en materiales de fbrica o artculos de venta pertenecientes al negocio o giro de la sociedad, pertenecer la propiedad a sta con la obligacin de restituir al socio su valor. Este valor ser el que tuvieron las mismas cosas al tiempo del aporte; pero de las cosas que se hayan aportado apreciadas, se deber la apreciacin. Artculo 2085. El que aporta un cuerpo cierto en propiedad o usufructo, es obligado, en caso de eviccin, al pleno saneamiento de todo perjuicio. Artculo 2086. Si por el acto constitutivo de la sociedad se asegura a una persona que ofrece su industria una cantidad fija que deba pagrsele ntegramente aun cuando la sociedad se halle en prdida, se mirar esta cantidad como el precio de su industria, y el que la ejerce no ser considerado como socio. Si se le asigna una cuota del beneficio eventual, no tendr derecho, en cuanto a ella, a cosa alguna, cuando la sociedad se halle en prdida, aunque se le haya asignado esa cuota como precio de su industria. Artculo 2087. A ningn socio, podr exigirse aporte ms considerable que aquel a que se haya obligado. Pero si por una mutacin de circunstancias no pudiere obtenerse el objeto de la sociedad sin aumentar los aportes, el socio que no consienta en ello podr retirarse, y deber hacerlo si sus consocios lo exigen. Artculo 2088. Ningn socio, aun ejerciendo las ms amplias facultades administrativas, puede incorporar a un tercero en la sociedad, sin el consentimiento de sus consocios; pero puede sin este consentimiento asociarle a s mismo, y se formar 81

entonces entre l y el tercero una sociedad particular, que slo ser relativa a la parte del socio antiguo en la primera sociedad. Artculo 2089. Cada socio tendr derecho a que la sociedad le reembolse las sumas que l hubiere adelantado con conocimiento de ella, por las obligaciones que para los negocios sociales hubiere contrado legtimamente y de buena fe; y a que le resarza los perjuicios que los peligros inseparables de su gestin le hayan ocasionado. Cada uno de los socios ser obligado a esta indemnizacin a prorrata de su inters social, y la parte de los insolventes se partir de la misma manera entre todos. Artculo 2090. Si un socio hubiere recibido su cuota de un crdito social, y sus consocios no pudieren despus obtener sus respectivas cuotas del mismo crdito, por insolvencia del deudor o por otro motivo, deber el primero comunicar con los segundos lo que haya recibido, aunque no exceda a su cuota y aunque en la carta de pago la haya imputado a ella. Artculo 2091. Los productos de las diversas gestiones de los socios en el inters comn pertenecen a la sociedad; y el socio cuya gestin haya sido ms lucrativa, no por eso tendr derecho a mayor beneficio en el producto de ella. Artculo 2092. Si un socio que administra es acreedor de una persona que es al mismo tiempo deudora de la sociedad, y si ambas deudas fueren exigibles, las cantidades que reciba en pago se imputarn a los dos crditos a prorrata, sin embargo de cualquiera otra imputacin que haya hecho en la carta de pago, perjudicando a la sociedad. Y si en la carta de pago la imputacin no fuere en perjuicio de la sociedad, sino del socio acreedor, se estar a la carta de pago. Las reglas anteriores se entendern sin perjuicio del derecho que tiene el deudor para hacer la imputacin. Artculo 2093. Todo socio es responsable de los perjuicios que aun por culpa leve haya causado a la sociedad, y no podr oponer en compensacin los emolumentos que su industria haya procurado a la sociedad en otros negocios, sino cuando esta industria no perteneciere al fondo social.

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6. De las obligaciones de los socios respecto de terceros

Artculo 2094. El socio que contrata a su propio nombre y no en el de la sociedad, no la obliga respecto de terceros, ni aun en razn del beneficio que ella reporte del contrato; el acreedor podr slo intentar contra la sociedad las acciones del socio deudor. No se entender que el socio contrata a nombre de la sociedad, sino cuando lo exprese en el contrato, o las circunstancias lo manifiesten de un modo inequvoco. En caso de duda se entender que contrata en su nombre privado. Si el socio contrata a nombre de la sociedad, pero sin poder suficiente, no la obliga a terceros sino en subsidio y hasta concurrencia del beneficio que ella hubiere reportado del negocio. Las disposiciones de este artculo comprenden aun al socio exclusivamente encargado de la administracin. Artculo 2095. Si la sociedad colectiva es obligada respecto de terceros, la totalidad de la deuda se dividir entre los socios a prorrata de su inters social, y la cuota del socio insolvente gravar a los otros. No se entender que los socios son obligados solidariamente o de otra manera que a prorrata de su inters social, sino cuando as se exprese en el ttulo de la obligacin, y sta se haya contrado por todos los socios o con poder especial de ellos. Artculo 2096. Los acreedores de un socio no tienen accin sobre los bienes sociales sino por hipoteca, anterior a la sociedad, o por hipoteca posterior, cuando el aporte del inmueble no conste por inscripcin en el competente Registro. Podrn, sin embargo, intentar contra la sociedad las acciones indirecta y subsidiaria que se les conceden por el artculo 2094. Podrn tambin pedir que se embarguen a su favor las asignaciones que se hagan a su deudor por cuenta de los beneficios sociales o de sus aportes o acciones. Artculo 2097. La responsabilidad de los socios comanditarios o accionistas se regula por lo prevenido en el prrafo 2 de este ttulo.

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7. De la disolucin de la sociedad

Artculo 2098. La sociedad se disuelve por la expiracin del plazo o por el evento de la condicin que se ha prefijado para que tenga fin. Podr, sin embargo, prorrogarse por unnime consentimiento de los socios; y con las mismas formalidades que para la constitucin primitiva. Los codeudores de la sociedad no sern responsables de los actos que inicie durante la prrroga, si no hubieren accedido a sta. Artculo 2099. La sociedad se disuelve por la finalizacin del negocio para que fue contrada. Pero si se ha prefijado un da cierto para que termine la sociedad, y llegado ese da antes de finalizarse el negocio no se prorroga, se disuelve la sociedad. Artculo 2100. La sociedad se disuelve asimismo por su insolvencia, y por la extincin de la cosa o cosas que forman su objeto total. Si la extincin es parcial, continuar la sociedad, salvo el derecho de los socios para exigir su disolucin, si con la parte que resta no pudiere continuar tilmente; y sin perjuicio de lo prevenido en el siguiente artculo. Artculo 2101. Si cualquiera de los socios falta por su hecho o culpa a su promesa de poner en comn las cosas o la industria a que se ha obligado en el contrato, los otros tendrn derecho para dar la sociedad por disuelta. Artculo 2102. Si un socio ha aportado la propiedad de una cosa, subsiste la sociedad aunque esta cosa perezca, a menos que sin ella no pueda continuar tilmente. Si slo se ha aportado el usufructo, la prdida de la cosa fructuaria disuelve la sociedad, a menos que el socio aportante la reponga a satisfaccin de los consocios, o que stos determinen continuar la sociedad sin ella. Artculo 2103. Disulvese asimismo la sociedad por la muerte de cualquiera de los socios, menos cuando por disposicin de la ley o por el acto constitutivo haya de continuar entre los socios sobrevivientes con los herederos del difunto o sin ellos. Pero aun fuera de este caso se entender continuar la sociedad, mientras los socios administradores no reciban noticia de la muerte. 84

Aun despus de recibida por stos la noticia, las operaciones iniciadas por el difunto que no supongan una aptitud peculiar en ste debern llevarse a cabo. Artculo 2104. La estipulacin de continuar la sociedad con los herederos del difunto se subentiende en las que se forman para el arrendamiento de un inmueble, o para el laboreo de minas, y en las annimas. Artculo 2105. Los herederos del socio difunto que no hayan de entrar en sociedad con los sobrevivientes, no podrn reclamar sino lo que tocare a su autor, segn el estado de los negocios sociales al tiempo de saberse la muerte; y no participarn de los emolumentos o prdidas posteriores sino en cuanto fueren consecuencia de las operaciones que al tiempo de saberse la muerte estaban ya iniciadas. Si la sociedad ha de continuar con los herederos del difunto, tendrn derecho para entrar en ella todos, exceptuados solamente aquellos que por su edad o por otra calidad hayan sido expresamente excluidos en la ley o el contrato. Fuera de este caso los que no tengan la administracin de sus bienes concurrirn a los actos sociales por medio de sus representantes legales o por medio de quien tenga la administracin de sus bienes. Artculo 2106. Expira asimismo la sociedad por la incapacidad sobreviniente o la insolvencia de uno de los socios. Podr, con todo, continuar la sociedad con el incapaz o el fallido, y en tal caso el curador o los acreedores ejercern sus derechos en las operaciones sociales. Artculo 2107. La sociedad podr expirar en cualquier tiempo por el consentimiento unnime de los socios. Artculo 2108. La sociedad puede expirar tambin por la renuncia de uno de los socios. Sin embargo, cuando la sociedad se ha contratado por tiempo fijo, o para un negocio de duracin limitada, no tendr efecto la renuncia, si por el contrato de sociedad no se hubiere dado la facultad de hacerla, o si no hubiere grave motivo, como la inejecucin de las obligaciones de otro socio, la prdida de un administrador inteligente que no pueda reemplazarse entre los socios, enfermedad habitual del renunciante que le inhabilite para las funciones sociales, mal estado de sus negocios por circunstancias imprevistas, u otros de igual importancia.

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Artculo 2109. La renuncia de un socio no produce efecto alguno sino en virtud de su notificacin a todos los otros. La notificacin al socio o socios que exclusivamente administran, se entender hecha a todos. Aquellos de los socios a quienes no se hubiere notificado la renuncia, podrn aceptarla despus, si vieren convenirles, o dar por subsistente la sociedad en el tiempo intermedio. Artculo 2110. No vale la renuncia que se hace de mala fe o intempestivamente. Artculo 2111. Renuncia de mala fe el socio que lo hace por apropiarse una ganancia que deba pertenecer a la sociedad; en este caso podrn los socios obligarle a partir con ellos las utilidades del negocio, o a soportar exclusivamente las prdidas, si el negocio tuviere mal xito. Podrn asimismo excluirle de toda participacin en los beneficios sociales y obligarle a soportar su cuota en las prdidas. Artculo 2112. Renuncia intempestivamente el socio que lo hace cuando su separacin es perjudicial a los intereses sociales. La sociedad continuar entonces hasta la terminacin de los negocios pendientes, en que fuere necesaria la cooperacin del renunciante. Aun cuando el socio tenga inters en retirarse, debe aguardar para ello un momento oportuno. Los efectos de la renuncia de mala fe indicados en el inciso final del artculo precedente, se aplican a la renuncia intempestiva. Artculo 2113. Las disposiciones de los artculos precedentes comprenden al socio que de hecho se retira de la sociedad sin renuncia. Artculo 2114. La disolucin de la sociedad no podr alegarse contra terceros sino en los casos siguientes: 1. Cuando la sociedad ha expirado por la llegada del da cierto prefijado para su terminacin en el contrato; 2. Cuando se ha dado noticia de la disolucin por medio de tres avisos publicados en un peridico del departamento o de la capital de la provincia, si en aqul no lo hubiere; 86

3. Cuando se pruebe que el tercero ha tenido oportunamente noticia de ella por cualesquiera medios. Artculo 2115. Disuelta la sociedad se proceder a la divisin de los objetos que componen su haber. Las reglas relativas a la particin de los bienes hereditarios y a las obligaciones entre los coherederos, se aplican a la divisin del caudal social y a las obligaciones entre los miembros de la sociedad disuelta, salvo en cuanto se opongan a las disposiciones de este ttulo.

Ttulo XXVI DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Artculo 1915. El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.

1. Del arrendamiento de cosas

Artculo 1916. Son susceptibles de arrendamiento todas las cosas corporales o incorporales, que pueden usarse sin consumirse; excepto aquellas que la ley prohibe arrendar, y los derechos estrictamente personales, como los de habitacin y uso. Puede arrendarse aun la cosa ajena, y el arrendatario de buena fe tendr accin de saneamiento contra el arrendador, en caso de eviccin. Artculo 1917. El precio puede consistir ya en dinero, ya en frutos naturales de la cosa arrendada; y en este segundo caso puede fijarse una cantidad determinada o una cuota de los frutos de cada cosecha. Llmase renta cuando se paga peridicamente. Artculo 1918. El precio podr determinarse de los mismos modos que en el contrato de venta. 87

Artculo 1919. En el arrendamiento de cosas la parte que da el goce de ellas se llama arrendador, y la parte que da el precio arrendatario. Artculo 1920. La entrega de la cosa que se da en arriendo podr hacerse bajo cualquiera de las formas de tradicin reconocidas por la ley. Artculo 1921. Si se pactare que el arrendamiento no se repute perfecto mientras no se firme escritura, podr cualquiera de las partes arrepentirse hasta que as se haga, o hasta que se haya procedido a la entrega de la cosa arrendada, si intervienen arras, se seguirn bajo este respecto las mismas reglas que en el contrato de compraventa. Artculo 1922. Si se ha arrendado separadamente una misma cosa a dos personas, el arrendatario a quien se haya entregado la cosa ser preferido; si se ha entregado a los dos, la entrega posterior no valdr; si a ninguno, el ttulo anterior prevalecer. Artculo 1923. Los arrendamientos de bienes nacionales, municipales o de establecimientos pblicos, estn sujetos a reglamentos particulares, y en lo que no lo estuvieren, a las disposiciones del presente ttulo.

2. De las obligaciones del arrendador en el arrendamiento de cosas

Artculo 1924. El arrendador es obligado: 1. A entregar al arrendatario la cosa arrendada; 2. A mantenerla en el estado de servir para el fin a que ha sido arrendada; 3. A librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo en el goce de la cosa arrendada. Artculo 1925. Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes se ha puesto en la imposibilidad de entregar la cosa, el arrendatario tendr derecho para desistir del contrato, con indemnizacin de perjuicios. Habr lugar a esta indemnizacin aun cuando el arrendador haya credo errneamente y de buena fe, que poda arrendar la cosa; salvo que la imposibilidad haya sido conocida del arrendatario, o provenga de fuerza mayor o caso fortuito.

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Artculo 1926. Si el arrendador por hecho o culpa suya o de sus agentes o dependientes es constituido en mora de entregar, tendr derecho el arrendatario a indemnizacin de perjuicios. Si por el retardo se disminuyere notablemente para el arrendatario la utilidad del contrato, sea por haberse deteriorado la cosa o por haber cesado las circunstancias que lo motivaron, podr el arrendatario desistir del contrato, quedndole a salvo la indemnizacin de perjuicios, siempre que el retardo no provenga de fuerza mayor o caso fortuito. Artculo 1927. La obligacin de mantener la cosa arrendada en buen estado consiste en hacer durante el arriendo todas las reparaciones necesarias, a excepcin de las locativas, las cuales corresponden generalmente al arrendatario. Pero ser obligado el arrendador aun a las reparaciones locativas, si los deterioros que las han hecho necesarias provinieron de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad de la cosa arrendada. Las estipulaciones de los contratantes podrn modificar estas obligaciones. Artculo 1928. El arrendador en virtud de la obligacin de librar al arrendatario de toda turbacin o embarazo, no podr, sin el consentimiento del arrendatario, mudar la forma de la cosa arrendada, ni hacer en ella obras o trabajos algunos que puedan turbarle o embarazarle el goce de ella. Con todo, si se trata de reparaciones que no puedan sin grave inconveniente diferirse, ser el arrendatario obligado a sufrirlas, aun cuando le priven del goce de una parte de la cosa arrendada; pero tendr derecho a que se le rebaje entre tanto el precio o renta, a proporcin de la parte que fuere. Y si estas reparaciones recaen sobre tan gran parte de la cosa, que el resto no aparezca suficiente para el objeto con que se tom en arriendo, podr el arrendatario dar por terminado el arrendamiento. El arrendatario tendr adems derecho para que se le abonen los perjuicios, si las reparaciones procedieren de causa que exista ya al tiempo del contrato, y no era entonces conocida por el arrendatario, pero lo era por el arrendador, o era tal que el arrendador tuviese antecedentes para temerla, o debiese por su profesin conocerla.

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Lo mismo ser cuando las reparaciones hayan de embarazar el goce de la cosa demasiado tiempo, de manera que no pueda subsistir el arrendamiento sin grave molestia o perjuicio del arrendatario. Artculo 1929. Si fuera de los casos previstos en el artculo precedente, el arrendatario es turbado en su goce por el arrendador o por cualquiera persona a quien ste pueda vedarlo, tendr derecho a indemnizacin de perjuicios. Artculo 1930. Si el arrendatario es turbado en su goce por vas de hecho de terceros, que no pretenden derecho a la cosa arrendada, el arrendatario a su propio nombre perseguir la reparacin del dao. Y si es turbado o molestado en su goce por terceros que justifiquen algn derecho sobre la cosa arrendada, y la causa de este derecho hubiere sido anterior al contrato, podr el arrendatario exigir una disminucin proporcionada en el precio o renta del arriendo, para el tiempo restante. Y si el arrendatario, por consecuencia de los derechos que ha justificado un tercero, se hallare privado de tanta parte de la cosa arrendada, que sea de presumir que sin esa parte no habra contratado, podr exigir que cese el arrendamiento. Adems, podr exigir indemnizacin de todo perjuicio, si la causa del derecho justificado por el tercero fue o debi ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, pero no lo fue del arrendatario, o siendo conocida de ste, intervino estipulacin especial de saneamiento con respecto a ella. Pero si la causa del referido derecho no era ni deba ser conocida del arrendador al tiempo del contrato, no ser obligado el arrendador a abonar el lucro cesante. Artculo 1931. La accin de terceros que pretendan derecho a la cosa arrendada, se dirigir contra el arrendador. El arrendatario ser slo obligado a noticiarle la turbacin o molestia que reciba de dichos terceros, por consecuencia de los derechos que alegan, y si lo omitiere o dilatare culpablemente, abonar los perjuicios que de ello se sigan al arrendador. Artculo 1932. El arrendatario tiene derecho a la terminacin del arrendamiento y aun a la rescisin del contrato, segn los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en

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el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa despus del contrato, pero sin culpa del arrendatario. Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidir, segn las circunstancias, si debe tener lugar la terminacin del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta. Artculo 1933. Tendr adems derecho el arrendatario, en el caso del artculo precedente, para que se le indemnice el dao emergente, si el vicio de la cosa ha tenido una causa anterior al contrato. Y si el vicio era conocido del arrendador al tiempo del contrato, o si era tal que el arrendador debiera por los antecedentes preverlo o por su profesin conocerlo, se incluir en la indemnizacin el lucro cesante. Artculo 1934. El arrendatario no tendr derecho a la indemnizacin de perjuicios, que se le concede por el artculo precedente, si contrat a sabiendas del vicio y no se oblig el arrendador a sanearlo; o si el vicio era tal, que no pudo sin grave negligencia de su parte ignorarlo, o si renunci expresamente a la accin de saneamiento por el mismo vicio, designndolo. Artculo 1935. El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo ms pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trat de hacer oportunamente las reparaciones, se abonar al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad. Artculo 1936. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras tiles, en que no ha consentido con la expresa condicin de abonarlas; pero el arrendatario podr separar y llevarse los materiales, sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador est dispuesto a abonarle lo que valdran los materiales considerndolos separados. Artculo 1937. En todos los casos en que se debe indemnizacin al arrendatario, no podr ste ser expelido o privado de la cosa arrendada, sin que previamente se le pague o se le asegure el importe por el arrendador. Pero no se extiende esta regla al caso de extincin involuntaria del derecho del arrendador sobre la cosa arrendada. 91

3. De las obligaciones del arrendatario en el arrendamiento de cosas

Artculo 1938. El arrendatario es obligado a usar de la cosa segn los trminos o espritu del contrato, y no podr en consecuencia hacerlo servir a otros objetos que los convenidos, o, a falta de convencin expresa, aquellos a que la cosa es naturalmente destinada, o que deban presumirse de las circunstancias del contrato o de la costumbre del pas. Si el arrendatario contraviene a esta regla, podr el arrendador reclamar la terminacin del arriendo con indemnizacin de perjuicios, o limitarse a esta indemnizacin, dejando subsistir el arriendo. Artculo 1939. El arrendatario emplear en la conservacin de la cosa el cuidado de un buen padre de familia. Faltando a esta obligacin, responder de los perjuicios; y aun tendr derecho el arrendador para poner fin al arrendamiento, en el caso de un grave y culpable deterioro. Artculo 1940. El arrendatario es obligado a las reparaciones locativas. Se entienden por reparaciones locativas las que segn la costumbre del pas son de cargo de los arrendatarios, y en general las de aquellas especies de deterioro que ordinariamente se producen por culpa del arrendatario o de sus dependientes, como descalabros de paredes o cercas, albaales y acequias, rotura de cristales, etc. Artculo 1941. El arrendatario es responsable no slo de su propia culpa, sino de la de su familia, huspedes y dependientes. Artculo 1942. El arrendatario es obligado al pago del precio o renta. Podr el arrendador, para seguridad de este pago, y de las indemnizaciones a que tenga derecho, retener todos los frutos existentes de la cosa arrendada, y todos los objetos con que el arrendatario la haya amoblado, guarnecido o provisto, y que le pertenecieren; y se entender que le pertenecen, a menos de prueba contraria. Artculo 1943. Si entregada la cosa al arrendatario hubiere disputa acerca del precio o renta, y por una o por otra parte no se produjere prueba legal de lo estipulado a este respecto, se estar al justiprecio de peritos, y los costos de esta operacin se dividirn entre el arrendador y el arrendatario por partes iguales. 92

Artculo 1944. El pago del precio o renta se har en los perodos estipulados, o a falta de estipulacin, conforme a la costumbre del pas, y no habiendo estipulacin ni costumbre fija, segn las reglas que siguen: La renta de predios urbanos se pagar por meses, la de predios rsticos por aos. Si una cosa mueble o semoviente se arrienda por cierto nmero de aos, meses, das, cada una de las pensiones peridicas se deber inmediatamente despus de la expiracin del respectivo ao, mes o da. Si se arrienda por una sola suma, se deber sta luego que termine el arrendamiento. Artculo 1945. Cuando por culpa del arrendatario se pone trmino al arrendamiento, ser el arrendatario obligado a la indemnizacin de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el da en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio. Podr con todo eximirse de este pago proponiendo bajo su responsabilidad persona idnea que le substituya por el tiempo que falte, y prestando al efecto fianza u otra seguridad competente. Artculo 1946. El arrendatario no tiene la facultad de ceder el arriendo ni de subarrendar, a menos que se le haya expresamente concedido; pero en este caso no podr el cesionario o subarrendatario usar o gozar de la cosa en otros trminos que los estipulados con el arrendatario directo. Artculo 1947. El arrendatario es obligado a restituir la cosa al fin del arrendamiento. Deber restituirla en el estado en que le fue entregada, tomndose en consideracin el deterioro ocasionado por el uso y goce legtimos. Si no constare el estado en que le fue entregada, se entender haberla recibido en regular estado de servicio, a menos que pruebe lo contrario. En cuanto a los daos y prdidas sobrevenidas durante su goce, deber probar que no sobrevinieron por su culpa, ni por culpa de sus huspedes, dependientes o subarrendatarios, y a falta de esta prueba ser responsable.

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Artculo 1948. La restitucin de la cosa raz se verificar desocupndola enteramente, ponindola a disposicin del arrendador y entregndole las llaves. Artculo 1949. Para que el arrendatario sea constituido en mora de restituir la cosa arrendada, ser necesario requerimiento del arrendador, aun cuando haya precedido desahucio; y si requerido no la restituyere, ser condenado al pleno resarcimiento de todos los perjuicios de la mora, y a lo dems que contra l competa como injusto detentador.

4. De la expiracin del arrendamiento de cosas

Artculo 1950. El arrendamiento de cosas expira de los mismos modos que los otros contratos, y especialmente: 1. Por la destruccin total de la cosa arrendada; 2. Por la expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; 3. Por la extincin del derecho del arrendador, segn las reglas que ms adelante se expresarn; 4. Por sentencia del juez en los casos que la ley ha previsto. Artculo 1951. Si no se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si el tiempo no es determinado por el servicio especial a que se destina la cosa arrendada o por la costumbre, ninguna de las dos partes podr hacerlo cesar sino desahuciando a la otra, esto es, noticindoselo anticipadamente. La anticipacin se ajustar al perodo o medida de tiempo que regula los pagos. Si se arrienda a tanto por da, semana, mes, el desahucio ser respectivamente de un da, de una semana, de un mes. El desahucio empezar a correr al mismo tiempo que el prximo perodo. Lo dispuesto en este artculo no se extiende al arrendamiento de inmuebles, de que se trata en los prrafos 5 y 6 de este ttulo. Artculo 1952. El que ha dado noticia para la cesacin del arriendo, no podr despus revocarla, sin el consentimiento de la otra parte.

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Artculo 1953. Si se ha fijado tiempo forzoso para una de las partes y voluntario para la otra, se observar lo estipulado, y la parte que puede hacer cesar el arriendo a su voluntad, estar sin embargo sujeta a dar la noticia anticipada que se ha dicho. Artculo 1954. Si en el contrato se ha fijado tiempo para la duracin del arriendo, o si la duracin es determinada por el servicio especial a que se destin la cosa arrendada, o por la costumbre, no ser necesario desahucio. Artculo 1955. Cuando el arrendamiento debe cesar en virtud del desahucio de cualquiera de las partes, o por haberse fijado su duracin en el contrato, el arrendatario ser obligado a pagar la renta de todos los das que falten para que cese, aunque voluntariamente restituya la cosa antes del ltimo da. Artculo 1956. Terminado el arrendamiento por desahucio, o de cualquier otro modo, no se entender en caso alguno que la aparente aquiescencia del arrendador a la retencin de la cosa por el arrendatario, es una renovacin del contrato. Si llegado el da de la restitucin no se renueva expresamente el contrato, tendr derecho el arrendador para exigirla cuando quiera. Con todo, si la cosa fuere raz y el arrendatario con el beneplcito del arrendador hubiere pagado la renta de cualquier espacio de tiempo subsiguiente a la terminacin, o si ambas partes hubieren manifestado por cualquier otro hecho igualmente inequvoco su intencin de perseverar en el arriendo, se entender renovado el contrato bajo las mismas condiciones que antes, pero no por ms tiempo que el de tres meses en los predios urbanos y el necesario para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes en los predios rsticos sin perjuicio de que a la expiracin de este tiempo vuelva a renovarse el arriendo de la misma manera. Artculo 1957. Renovado el arriendo, las fianzas como las prendas o hipotecas constituidas por terceros, no se extendern a las obligaciones resultantes de su renovacin. Artculo 1958. Extinguindose el derecho del arrendador sobre la cosa arrendada, por una causa independiente de su voluntad, expirar el arrendamiento aun antes de cumplirse el tiempo que para su duracin se hubiere estipulado. Si, por ejemplo, el arrendador era usufructuario o propietario fiduciario de la cosa, expira el arrendamiento por la llegada del da en que debe cesar el usufructo o pasar la propiedad al fideicomisario; sin embargo de lo que se haya estipulado entre el 95

arrendador y el arrendatario sobre la duracin del arriendo, y sin perjuicio de lo dispuesto en el artculo 794, inciso 2. Artculo 1959. Cuando el arrendador ha contratado en una calidad particular que hace incierta la duracin de su derecho, como la de usufructuario, o la de propietario fiduciario, y en todos los casos en que su derecho est sujeto a una condicin resolutoria, no habr lugar a indemnizacin de perjuicios por la cesacin del arriendo en virtud de la resolucin del derecho. Pero si teniendo una calidad de esa especie, hubiere arrendado como propietario absoluto, ser obligado a indemnizar al arrendatario; salvo que ste haya contratado a sabiendas de que el arrendador no era propietario absoluto. Artculo 1960. En el caso de expropiacin por causa de utilidad pblica, se observarn las reglas siguientes: 1. Se dar al arrendatario el tiempo preciso para utilizar las labores principiadas y coger los frutos pendientes. 2. Si la causa de la expropiacin fuere de tanta urgencia que no d lugar a ello, o si el arrendamiento se hubiere estipulado por cierto nmero de aos, todava pendientes a la fecha de expropiacin, y as constare por escritura pblica, se deber al arrendatario indemnizacin de perjuicios por el Estado o la corporacin expropiadora. 3. Si slo una parte de la cosa arrendada ha sido expropiada, habr lugar a la regla del artculo 1930, inciso 3. Artculo 1961. Extinguindose el derecho del arrendador por hecho o culpa suyos, como cuando vende la cosa arrendada de que es dueo, o siendo usufructuario de ella hace cesin del usufructo al propietario, o pierde la propiedad por no haber pagado el precio de venta, ser obligado a indemnizar al arrendatario en todos los casos en que la persona que le sucede en el derecho no est obligada a respetar el arriendo. Artculo 1962. Estarn obligados a respetar el arriendo: 1. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un ttulo lucrativo;

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2. Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a ttulo oneroso, si el arrendamiento ha sido contrado por escritura pblica; exceptuados los acreedores hipotecarios; 3. Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pblica inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripcin hipotecaria. El arrendatario de bienes races podr requerir por s solo la inscripcin de dicha escritura. Artculo 1963. Entre los perjuicios que el arrendatario sufra por la extincin del derecho de su autor, y que, segn los artculos precedentes, deban resarcrsele, se contarn los que el subarrendatario sufriere por su parte. El arrendatario directo reclamar la indemnizacin de estos perjuicios a su propio nombre o ceder su accin al subarrendatario. El arrendatario directo deber reembolsar al subarrendatario las pensiones anticipadas. Artculo 1964. El pacto de no enajenar la cosa arrendada, aunque tenga la clusula de nulidad de la enajenacin, no dar derecho al arrendatario sino para permanecer en el arriendo, hasta su terminacin natural. Artculo 1965. Si por el acreedor o acreedores del arrendador se trabare ejecucin y embargo en la cosa arrendada, subsistir el arriendo, y se substituirn el acreedor o acreedores en los derechos y obligaciones del arrendador. Si se adjudicare la cosa al acreedor o acreedores, tendr lugar lo dispuesto en el artculo 1962. Artculo 1966. Podr el arrendador hacer cesar el arrendamiento en todo o parte cuando la cosa arrendada necesita de reparaciones que en todo o parte impidan su goce, y el arrendatario tendr entonces los derechos que le conceden las reglas dadas en el artculo 1928. Artculo 1967. El arrendador no podr en caso alguno, a menos de estipulacin contraria, hacer cesar el arrendamiento a pretexto de necesitar la cosa arrendada para s.

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Artculo 1968. La insolvencia declarada del arrendatario no pone necesariamente fin al arriendo. El acreedor o acreedores podrn substituirse al arrendatario, prestando fianza a satisfaccin del arrendador. No siendo as, el arrendador tendr derecho para dar por concluido el arrendamiento; y le competer accin de perjuicios contra el arrendatario segn las reglas generales. Artculo 1969. Los arrendamientos hechos por tutores o curadores, por el padre o madre como administradores de los bienes del hijo, o por el marido o la mujer como administradores de los bienes sociales y del otro cnyuge, se sujetarn (relativamente a su duracin despus de terminada la tutela o curadura, o la administracin paterna o materna, o la administracin de la sociedad conyugal), a los artculos 407, 1749, 1756 y 1761.

5. Reglas particulares relativas al arrendamiento de casas, almacenes u otros edificios

Artculo 1970. Las reparaciones llamadas locativas a que es obligado el inquilino o arrendatario de casa, se reducen a mantener el edificio en el estado que lo recibi; pero no es responsable de los deterioros que provengan del tiempo y uso legtimo, o de fuerza mayor o caso fortuito, o de la mala calidad del edificio, por su vetustez, por la naturaleza del suelo, o por defectos de construccin. Artculo 1971. Ser obligado especialmente el inquilino: 1. A conservar la integridad interior de las paredes, techos, pavimentos y caeras, reponiendo las piedras, ladrillos y tejas, que durante el arrendamiento se quiebren o se desencajen; 2. A reponer los cristales quebrados en las ventanas, puertas y tabiques; 3. A mantener en estado de servicio las puertas, ventanas y cerraduras. Se entender que ha recibido el edificio en buen estado bajo todos estos respectos, a menos que se pruebe lo contrario.

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Artculo 1972. El inquilino es adems obligado a mantener las paredes, pavimentos y dems partes interiores del edificio medianamente aseadas, a mantener limpios los pozos, acequias y caeras, y a deshollinar las chimeneas. La negligencia grave bajo cualquiera de estos respectos dar derecho al arrendador para indemnizacin de perjuicios, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo en casos graves. Artculo 1973. El arrendador tendr derecho para expeler al inquilino que empleare la casa o edificio en un objeto ilcito, o que teniendo facultad de subarrendar, subarriende a personas de notoria mala conducta, que, en este caso, podrn ser igualmente expelidas. Artculo 1974. Si se arrienda una casa o aposento amoblado, se entender que el arriendo de los muebles es por el mismo tiempo que el del edificio, a menos de estipulacin contraria. Artculo 1975. El que da en arriendo un almacn o tienda, no es responsable de la prdida de las mercaderas que all se introduzcan sino en cuanto la prdida hubiere sido por su culpa. Ser especialmente responsable del mal estado del edificio; salvo que haya sido manifiesto, o conocido del arrendatario. Artculo 1976. El desahucio en los casos en que tenga lugar, deber darse con anticipacin de un perodo entero de los designados por la convencin o la ley para el pago de la renta. Artculo 1977. La mora de un perodo entero en el pago de la renta, dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro das, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificar el pago dentro de un plazo razonable, que no bajar de treinta das.

6. Reglas particulares relativas al arrendamiento de predios rsticos

Artculo 1978. El arrendador es obligado a entregar el predio rstico en los trminos estipulados. Si la cabida fuere diferente de la estipulada, habr lugar al au99

mento o disminucin del precio o renta, o la rescisin del contrato, segn lo dispuesto en el ttulo De la compraventa. Artculo 1979. El colono o arrendatario rstico es obligado a gozar del fundo como buen padre de familia; y si as no lo hiciere, tendr derecho el arrendador para atajar el mal uso o la deterioracin del fundo, exigiendo al efecto fianza u otra seguridad competente, y aun para hacer cesar inmediatamente el arriendo, en casos graves. Artculo 1980. El colono es particularmente obligado a la conservacin de los rboles y bosques, limitando el goce de ellos a los trminos estipulados. No habiendo estipulacin, se limitar el colono a usar del bosque en los objetos que conciernan al cultivo y beneficio del mismo fundo; pero no podr cortarlo para la venta de madera, lea o carbn. Artculo 1981. La facultad que tenga el colono para sembrar o plantar, no incluye la de derribar los rboles para aprovecharse del lugar ocupado por ellos; salvo que as se haya expresado en el contrato. Artculo 1982. El colono cuidar de que no se usurpe ninguna parte del terreno arrendado, y ser responsable de su omisin en avisar al arrendador, siempre que le hayan sido conocidos la extensin y linderos de la heredad. Artculo 1983. El colono no tendr derecho para pedir rebaja del precio o renta, alegando casos fortuitos extraordinarios, que han deteriorado o destruido la cosecha. Exceptase el colono aparcero, pues en virtud de la especie de sociedad que media entre el arrendador y l, toca al primero una parte proporcional de la prdida que por caso fortuito sobrevenga al segundo antes o despus de percibirse los frutos; salvo que el accidente acaezca durante la mora del colono aparcero en contribuir con su cuota de frutos. Artculo 1984. Siempre que se arriende un predio con ganados y no hubiere acerca de ellos estipulacin especial contraria, pertenecern al arrendatario todas las utilidades de dichos ganados, y los ganados mismos, con la obligacin de dejar en el predio al fin del arriendo igual nmero de cabezas de las mismas edades y calidades.

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Si al fin del arriendo no hubiere en el predio suficientes animales de las edades y calidades dichas para efectuar la restitucin, pagar la diferencia en dinero. El arrendador no ser obligado a recibir animales que no estn aquerenciados al predio. Artculo 1985. No habiendo tiempo fijo para la duracin del arriendo, deber darse el desahucio con anticipacin de un ao, para hacerlo cesar. El ao se entender del modo siguiente: El da del ao en que principi la entrega del fundo al colono, se mirar como el da inicial de todos los aos sucesivos, y el ao de anticipacin se contar desde este da inicial, aunque el desahucio se haya dado algn tiempo antes. Las partes podrn acordar otra regla, si lo juzgaren conveniente. Artculo 1986. Si nada se ha estipulado sobre el tiempo del pago, se observar la costumbre del departamento.

7. Del arrendamiento de criados domsticos

Artculo 1987. Derogado. Artculo 1988. Derogado. Artculo 1989. Derogado. Artculo 1990. Derogado. Artculo 1991. Derogado. Artculo 1992. Si se hubiere estipulado que para hacer cesar el servicio sea necesario que el uno desahucie al otro, el que contraviniere a ello sin causa grave, ser obligado a pagar al otro una cantidad equivalente al salario del tiempo del desahucio o de los das que falten para cumplirlo. Artculo 1993. Ser causa grave respecto del amo la ineptitud del criado, todo acto de infidelidad o insubordinacin, y todo vicio habitual que perjudique al servicio o turbe el orden domstico; y respecto del criado el mal tratamiento del amo, y

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cualquier conato de ste o de sus familiares o huspedes para inducirle a un acto criminal o inmoral. Toda enfermedad contagiosa del uno dar derecho al otro para poner fin al contrato. Tendr igual derecho el amo si el criado por cualquiera causa se inhabilitare para el servicio por ms de una semana. Artculo 1994. Falleciendo el amo se entender subsistir el contrato con los herederos, y no podrn stos hacerlo cesar sino como hubiera podido el difunto. Artculo 1995. La persona a quien se presta el servicio ser creda sobre su palabra (sin perjuicio de prueba en contrario), 1. En orden a la cuanta del salario; 2. En orden al pago del salario del mes vencido; 3. En orden a lo que diga haber dado a cuenta por mes corriente.

8. De los contratos para la confeccin de una obra material

Artculo 1996. Si el artfice suministra la materia para la confeccin de una obra material, el contrato es de venta; pero no se perfecciona sino por la aprobacin del que orden la obra. Por consiguiente, el peligro de la cosa no pertenece al que orden la obra sino desde su aprobacin, salvo que se haya constituido en mora de declarar si la aprueba o no. Si la materia es suministrada por la persona que encarg la obra, el contrato es de arrendamiento. Si la materia principal es suministrada por el que ha ordenado la obra, poniendo el artfice lo dems, el contrato es de arrendamiento; en el caso contrario, de venta. El arrendamiento de obra se sujeta a las reglas generales del contrato de arrendamiento, sin perjuicio de las especiales que siguen.

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Artculo 1997. Si no se ha fijado precio, se presumir que las partes han convenido en el que ordinariamente se paga por la misma especie de obra, y a falta de ste por el que se estimare equitativo a juicio de peritos. Artculo 1998. Si se ha convenido en dar a un tercero la facultad de fijar el precio, y muriere ste antes de procederse a la ejecucin de la obra, ser nulo el contrato; si despus de haberse procedido a ejecutar la obra, se fijar el precio por peritos. Artculo 1999. Habr lugar a reclamacin de perjuicios, segn las reglas generales de los contratos, siempre que por una o por otra parte no se haya ejecutado lo convenido, o se haya retardado su ejecucin. Por consiguiente, el que encarg la obra, aun en el caso de haberse estipulado un precio nico y total por ella, podr hacerla cesar, reembolsando al artfice todos los costos, y dndole lo que valga el trabajo hecho y lo que hubiere podido ganar en la obra. Artculo 2000. La prdida de la materia recae sobre su dueo. Por consiguiente, la prdida de la materia suministrada por el que orden la obra, pertenece a ste; y no es responsable el artfice sino cuando la materia perece por su culpa o por culpa de las personas que le sirven. Aunque la materia no perezca por su culpa, ni por la de dichas personas, no podr el artfice reclamar el precio o salario, si no es en los casos siguientes: 1. Si la obra ha sido reconocida y aprobada; 2. Si no ha sido reconocida y aprobada por mora del que encarg la obra; 3. Si la cosa perece por vicio de la materia suministrada por el que encarg la obra, salvo que el vicio sea de aquellos que el artfice por su oficio haya debido conocer, o que conocindolo no haya dado aviso oportuno. Artculo 2001. El reconocimiento puede hacerse parcialmente cuando se ha convenido en que la obra se apruebe por partes. Artculo 2002. Si el que encarg la obra alegare no haberse ejecutado debidamente, se nombrarn por las dos partes peritos que decidan. Siendo fundada la alegacin del que encarg la obra, el artfice podr ser obligado, a eleccin del que encarg la obra, a hacerla de o a la indemnizacin de perjuicios.

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La restitucin de los materiales podr hacerse con otros de igual calidad o en dinero. Artculo 2003. Los contratos para construccin de edificios, celebrados con un empresario, que se encarga de toda la obra por un precio nico prefijado, se sujetan adems a las reglas siguientes: 1. El empresario no podr pedir aumento de precio, a pretexto de haber encarecido los jornales o los materiales, o de haberse hecho agregaciones o modificaciones en el plan primitivo; salvo que se haya ajustado un precio particular por dichas agregaciones o modificaciones. 2. Si circunstancias desconocidas, como un vicio oculto del suelo, ocasionaren costos que no pudieron preverse, deber el empresario hacerse autorizar para ellos por el dueo; y si ste rehusa, podr ocurrir al juez para que decida si ha debido o no preverse el recargo de obra, y fije el aumento de precio que por esta razn corresponda. 3. Si el edificio perece o amenaza ruina, en todo o parte, en los cinco aos subsiguientes a su entrega, por vicio de la construccin, o por vicio del suelo que el empresario o las personas empleadas por l hayan debido conocer en razn de su oficio, o por vicio de los materiales, ser responsable el empresario; si los materiales han sido suministrados por el dueo, no habr lugar a la responsabilidad del empresario, sino en conformidad al artculo 2000, inciso final. 4. El recibo otorgado por el dueo, despus de concluida la obra, slo significa que el dueo la aprueba, como exteriormente ajustada al plan y a las reglas del arte, y no exime al empresario de la responsabilidad que por el inciso precedente se le impone. 5. Si los artfices u obreros empleados en la construccin del edificio han contratado con el dueo directamente por sus respectivas pagas, se mirarn como contratistas independientes, y tendrn accin directa contra el dueo; pero si han contratado con el empresario, no tendrn accin contra el dueo sino subsidiariamente, y hasta concurrencia de lo que ste deba al empresario. Artculo 2004. Las reglas 3., 4. y 5. del precedente artculo, se extienden a los que se encargan de la construccin de un edificio en calidad de arquitectos. Artculo 2005. Todos los contratos para la construccin de una obra se resuelven por la muerte del artfice o del empresario; y si hay trabajos o materiales prepara104

dos, que puedan ser tiles para la obra de que se trata, el que la encarg ser obligado a recibirlos y a pagar su valor; lo que corresponda en razn de los trabajos hechos se calcular proporcionalmente, tomando en consideracin el precio estipulado para toda la obra. Por la muerte del que encarg la obra no se resuelve el contrato.

9. Del arrendamiento de servicios inmateriales

Artculo 2006. Las obras inmateriales, o en que predomina la inteligencia sobre la obra de mano, como una composicin literaria, o la correccin tipogrfica de un impreso, se sujetan a las disposiciones especiales de los artculos 1997, 1998, 1999 y 2002. Artculo 2007. Los servicios inmateriales que consisten en una larga serie de actos, como los de los escritores asalariados para la prensa, secretarios de personas privadas, preceptores, ayas, histriones y cantores, se sujetan a las reglas especiales que siguen. Artculo 2008. Respecto de cada una de las obras parciales en que consista el servicio, se observar lo dispuesto en el artculo 2006. Artculo 2009. Cualquiera de las dos partes podr poner fin al servicio cuando quiera, o con el desahucio que se hubiere estipulado. Si la retribucin consiste en pensiones peridicas, cualquiera de las dos partes deber dar noticia a la otra de su intencin de poner fin al contrato, aunque en ste no se haya estipulado desahucio, y la anticipacin ser de medio perodo a lo menos. Artculo 2010. Si para prestar el servicio se ha hecho mudar de residencia al que lo presta, se abonarn por la otra parte los gastos razonables de ida y vuelta. Artculo 2011. Si el que presta el servicio se retira intempestivamente, o su mala conducta da motivo para despedirle, no podr reclamar cosa alguna en razn de desahucio o de gastos de viaje. Artculo 2012. Los artculos precedentes se aplican a los servicios que segn el artculo 2118 se sujetan a las reglas del mandato, en lo que no tuvieren de contrario a ellas. 105

10. Del arrendamiento de transporte

Artculo 2013. El arrendamiento de transporte es un contrato en que una parte se compromete, mediante cierto flete o precio, a transportar o hacer transportar una persona o cosa de un paraje a otro. El que se encarga de transportar se llama generalmente acarreador y toma los nombres de arriero, carretero, barquero, naviero, segn el modo de hacer el transporte. El que ejerce la industria de hacer ejecutar transportes de personas o cargas, se llama empresario de transportes. La persona que enva o despacha la carga se llama consignante, y la persona a quien se enva, consignatario. Artculo 2014. Las obligaciones que aqu se imponen al acarreador, se entienden impuestas al empresario de transportes, como responsable de la idoneidad y buena conducta de las personas que emplea. Artculo 2015. El acarreador es responsable del dao o perjuicio que sobrevenga a la persona por la mala calidad del carruaje, barco o navo en que se verifica el transporte. Es asimismo responsable de la destruccin y deterioro de la carga, a menos que se haya estipulado lo contrario, o que se pruebe vicio de la carga, fuerza mayor o caso fortuito. Y tendr lugar la responsabilidad del acarreador no slo por su propio hecho, sino por el de sus agentes o sirvientes. Artculo 2016. El acarreador es obligado a la entrega de la cosa en el paraje y tiempo estipulados, salvo que pruebe fuerza mayor o caso fortuito. No podr alegarse por el acarreador la fuerza mayor o caso fortuito que pudo con mediana prudencia o cuidado evitarse. Artculo 2017. El precio de la conduccin de una mujer no se aumenta por el hecho de parir en el viaje, aunque el acarreador haya ignorado que estaba encinta. Artculo 2018. El que ha contratado con el acarreador para el transporte de una persona o carga, es obligado a pagar el precio o flete del transporte y el resarci106

miento de daos ocasionados por hecho o culpa del pasajero o de su familia o sirvientes, o por el vicio de la carga. Artculo 2019. Si por cualquiera causa dejaren de presentarse en el debido tiempo el pasajero o carga, el que ha tratado con el acarreador para el transporte, ser obligado a pagar la mitad del precio o flete. Igual pena sufrir el acarreador que no se presentare en el paraje y tiempo convenidos. Artculo 2020. La muerte del acarreador o del pasajero no pone fin al contrato: las obligaciones se transmiten a los respectivos herederos; sin perjuicio de lo dispuesto generalmente sobre fuerza mayor o caso fortuito. Artculo 2021. Las reglas anteriores se observarn sin perjuicio de las especiales para los mismos objetos, contenidas en las ordenanzas particulares relativas a cada especie de trfico y en el Cdigo de Comercio.

Ttulo XXXVI DE LA FIANZA

1. De la constitucin y requisitos de la fianza

Artculo 2335. La fianza es una obligacin accesoria, en virtud de la cual una o ms personas responden de una obligacin ajena, comprometindose para con el acreedor a cumplirla en todo o parte, si el deudor principal no la cumple. La fianza puede constituirse, no slo a favor del deudor principal, sino de otro fiador. Artculo 2336. La fianza puede ser convencional, legal o judicial. La primera es constituida por contrato, la segunda es ordenada por la ley, la tercera por decreto de juez. La fianza legal y la judicial se sujetan a las mismas reglas que la convencional, salvo en cuanto la ley que la exige o el Cdigo de Enjuiciamiento disponga otra cosa.

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Artculo 2337. El obligado a rendir una fianza no puede substituir a ella una hipoteca o prenda, o recprocamente, contra la voluntad del acreedor. Si la fianza es exigida por ley o decreto de juez, puede substituirse a ella una prenda o hipoteca suficiente. Artculo 2338. La obligacin a que accede la fianza puede ser civil o natural. Artculo 2339. Puede afianzarse no slo una obligacin pura y simple, sino condicional y a plazo. Podr tambin afianzarse una obligacin futura; y en este caso podr el fiador retractarse mientras la obligacin principal no exista; quedando con todo responsable al acreedor y a terceros de buena fe, como el mandante en el caso del artculo 2173. Artculo 2340. La fianza puede otorgarse hasta o desde da cierto, o bajo condicin suspensiva o resolutoria. Artculo 2341. El fiador puede estipular con el deudor una remuneracin pecuniaria por el servicio que le presta. Artculo 2342. Las personas que se hallen bajo potestad patria o bajo tutela o curadura, slo podrn obligarse como fiadores en conformidad a lo prevenido en los ttulos De la patria potestad y De la administracin de los tutores y curadores. Si el marido o la mujer, casados en rgimen de sociedad conyugal quisieren obligarse como fiadores, se observarn las reglas dadas en el ttulo De la sociedad conyugal. Artculo 2343. El fiador no puede obligarse a ms de lo que debe el deudor principal, pero puede obligarse a menos. Puede obligarse a pagar una suma de dinero en lugar de otra cosa de valor igual o mayor. Afianzando un hecho ajeno se afianza slo la indemnizacin en que el hecho por su inejecucin se resuelva. La obligacin de pagar una cosa que no sea dinero en lugar de otra cosa o de una suma de dinero, no constituye fianza. Artculo 2344. El fiador no puede obligarse en trminos ms gravosos que el principal deudor, no slo con respecto a la cuanta sino al tiempo, al lugar, a la condicin o al modo del pago, o a la pena impuesta por la inejecucin del contrato a que acceda la fianza; pero puede obligarse en trminos menos gravosos. 108

Podr, sin embargo, obligarse de un modo ms eficaz, por ejemplo, con una hipoteca, aunque la obligacin principal no la tenga. La fianza que excede bajo cualquiera de los respectos indicados en el inciso 1., deber reducirse a los trminos de la obligacin principal. En caso de duda se adoptar la interpretacin ms favorable a la conformidad de las dos obligaciones principal y accesoria. Artculo 2345. Se puede afianzar sin orden y aun sin noticia y contra la voluntad del principal deudor. Artculo 2346. Se puede afianzar a una persona jurdica y a la herencia yacente. Artculo 2347. La fianza no se presume, ni debe extenderse a ms que el tenor de lo expreso; pero se supone comprender todos los accesorios de la deuda, como los intereses, las costas judiciales del primer requerimiento hecho al principal deudor, las de la intimacin que en consecuencia se hiciere al fiador, y todas las posteriores a esta intimacin; pero no las causadas en el tiempo intermedio entre el primer requerimiento y la intimacin antedicha. Artculo 2348. Es obligado a prestar fianza a peticin del acreedor: 1. El deudor que lo haya estipulado; 2. El deudor cuyas facultades disminuyan en trminos de poner en peligro manifiesto el cumplimiento de su obligacin; 3. El deudor de quien haya motivo de temer que se ausente del territorio del Estado con nimo de establecerse en otra parte, mientras no deje bienes suficientes para la seguridad de sus obligaciones. Artculo 2349. Siempre que el fiador dado por el deudor cayere en insolvencia, ser obligado el deudor a prestar nueva fianza. Artculo 2350. El obligado a prestar fianza debe dar un fiador capaz de obligarse como tal; que tenga bienes ms que suficientes para hacerla efectiva, y que est domiciliado o elija domicilio dentro de la jurisdiccin de la respectiva Corte de Apelaciones. Para calificar la suficiencia de los bienes, slo se tomarn en cuenta los inmuebles, excepto en materia comercial o cuando la deuda afianzada es mdica.

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Pero no se tomarn en cuenta los inmuebles embargados o litigiosos, o que no existan en el territorio del Estado, o que se hallen sujetos a hipotecas gravosas o a condiciones resolutorias. Si el fiador estuviere recargado de deudas que pongan en peligro aun los inmuebles no hipotecados a ellas, tampoco se contar con stos. Artculo 2351. El fiador es responsable hasta de la culpa leve en todas las prestaciones a que fuere obligado. Artculo 2352. Los derechos y obligaciones de los fiadores son transmisibles a sus herederos.

2. De los efectos de la fianza entre el acreedor y el fiador

Artculo 2353. El fiador podr hacer el pago de la deuda, aun antes de ser reconvenido por el acreedor, en todos los casos en que pudiere hacerlo el deudor principal. Artculo 2354. El fiador puede oponer al acreedor cualesquiera excepciones reales, como las de dolo, violencia o cosa juzgada; pero no las personales del deudor, como su incapacidad de obligarse, cesin de bienes, o el derecho que tenga de no ser privado de lo necesario para subsistir. Son excepciones reales las inherentes a la obligacin principal. Artculo 2355. Cuando el acreedor ha puesto al fiador en el caso de no poder subrogarse en sus acciones contra el deudor principal o contra los otros fiadores, el fiador tendr derecho para que se le rebaje de la demanda del acreedor todo lo que dicho fiador hubiera podido obtener del deudor principal o de los otros fiadores por medio de la subrogacin legal. Artculo 2356. Aunque el fiador no sea reconvenido, podr requerir al acreedor, desde que sea exigible la deuda, para que proceda contra el deudor principal; y si el acreedor despus de este requerimiento lo retardare, no ser responsable el fiador por la insolvencia del deudor principal, sobrevenida durante el retardo. Artculo 2357. El fiador reconvenido goza del beneficio de excusin en virtud del cual podr exigir que antes de proceder contra l se persiga la deuda en los bienes 110

del deudor principal, y en las hipotecas o prendas prestadas por ste para la seguridad de la misma deuda. Artculo 2358. Para gozar del beneficio de excusin son necesarias las condiciones siguientes: 1. Que no se haya renunciado expresamente; 2. Que el fiador no se haya obligado como el codeudor solidario; 3. Que la obligacin principal produzca accin; 4. Que la fianza no haya sido ordenada por el juez; 5. Que se oponga el beneficio luego que sea requerido el fiador; salvo que el deudor al tiempo del requerimiento no tenga bienes y despus los adquiera; 6. Que se sealen al acreedor los bienes del deudor principal. Artculo 2359. No se tomarn en cuenta para la excusin: 1. Los bienes existentes fuera del territorio del Estado; 2. Los bienes embargados o litigiosos, o los crditos de dudoso o difcil cobro; 3. Los bienes cuyo dominio est sujeto a una condicin resolutoria; 4. Los hipotecados a favor de deudas preferentes, en la parte que pareciere necesaria para el pago completo de stas. Artculo 2360. Por la renuncia del fiador principal no se entender que renuncia el subfiador. Artculo 2361. El acreedor tendr derecho para que el fiador le anticipe los costos de la excusin. El juez en caso necesario fijar la cuanta de la anticipacin, y nombrar la persona en cuyo poder se consigne, que podr ser el acreedor mismo. Si el fiador prefiere hacer la excusin por s mismo, dentro de un plazo razonable, ser odo. Artculo 2362. Cuando varios deudores principales se han obligado solidariamente y uno de ellos ha dado fianza, el fiador reconvenido tendr derecho para que se excutan no slo los bienes de este deudor, sino de sus codeudores. Artculo 2363. El beneficio de excusin no puede oponerse sino una sola vez. 111

Si la excusin de los bienes designados una vez por el fiador no produjere efecto o no bastare, no podr sealar otros; salvo que hayan sido posteriormente adquiridos por el deudor principal. Artculo 2364. Si los bienes excutidos no produjeren ms que un pago parcial de la deuda, ser, sin embargo, el acreedor obligado a aceptarlo y no podr reconvenir al fiador sino por la parte insoluta. Artculo 2365. Si el acreedor es omiso o negligente en la excusin, y el deudor cae entre tanto en insolvencia, no ser responsable el fiador sino en lo que exceda al valor de los bienes que para la excusin hubiere sealado. Si el fiador, expresa e inequvocamente, no se hubiere obligado a pagar sino lo que el acreedor no pudiere obtener del deudor, se entender que el acreedor es obligado a la excusin, y no ser responsable el fiador de la insolvencia del deudor, concurriendo las circunstancias siguientes: 1. Que el acreedor haya tenido medios suficientes para hacerse pagar; 2. Que haya sido negligente en servirse de ellos. Artculo 2366. El subfiador goza del beneficio de excusin, tanto respecto del fiador como del deudor principal. Artculo 2367. Si hubiere dos o ms fiadores de una misma deuda, que no se hayan obligado solidariamente al pago, se entender dividida la deuda entre ellos por partes iguales, y no podr el acreedor exigir a ninguno sino la cuota que le quepa. La insolvencia de un fiador gravar a los otros; pero no se mirar como insolvente aquel cuyo subfiador no lo est. El fiador que inequvocamente haya limitado su responsabilidad a una suma o cuota determinada, no ser responsable sino hasta concurrencia de dicha suma o cuota. Artculo 2368. La divisin prevenida en el artculo anterior tendr lugar entre los fiadores de un mismo deudor y por una misma deuda, aunque se hayan rendido separadamente las fianzas.

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3. De los efectos de la fianza entre el fiador y el deudor

Artculo 2369. El fiador tendr derecho para que el deudor principal le obtenga el relevo o le caucione las resultas de la fianza, o consigne medios de pago, en los casos siguientes: 1. Cuando el deudor principal disipa o aventura temerariamente sus bienes; 2. Cuando el deudor principal se oblig a obtenerle el relevo de la fianza dentro de cierto plazo, y se ha vencido este plazo; 3. Cuando se ha vencido el plazo o cumplido la condicin que hace inmediatamente exigible la obligacin principal en todo o parte; 4. Si hubieren transcurrido cinco aos desde el otorgamiento de la fianza; a menos que la obligacin principal se haya contrado por un tiempo determinado ms largo, o sea de aquellas que no estn sujetas a extinguirse en tiempo determinado, como la de los tutores y curadores, la del usufructuario, la de la renta vitalicia, la de los empleados en la recaudacin o administracin de rentas pblicas; 5. Si hay temor fundado de que el deudor principal se fugue, no dejando bienes races suficientes para el pago de la deuda. Los derechos aqu concedidos al fiador no se extienden al que afianz contra la voluntad del deudor. Artculo 2370. El fiador tendr accin contra el deudor principal para el reembolso de lo que haya pagado por l con intereses y gastos, aunque la fianza haya sido ignorada del deudor. Tendr tambin derecho a indemnizacin de perjuicios segn las reglas generales. Pero no podr pedir el reembolso de gastos inconsiderados, ni de los que haya sufrido antes de notificar al deudor principal la demanda intentada contra dicho fiador. Artculo 2371. Cuando la fianza se ha otorgado por encargo de un tercero, el fiador que ha pagado tendr accin contra el mandante; sin perjuicio de la que le competa contra el principal deudor.

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Artculo 2372. Si hubiere muchos deudores principales y solidarios, el que los ha afianzado a todos podr demandar a cada uno de ellos el total de la deuda, en los trminos del artculo 2370; pero el fiador particular de uno de ellos slo contra l podr repetir por el todo; y no tendr contra los otros sino las acciones que le correspondan como subrogado en las del deudor a quien ha afianzado. Artculo 2373. El fiador que pag antes de expirar el plazo de la obligacin principal, no podr reconvenir al deudor, sino despus de expirado el plazo. Artculo 2374. El fiador a quien el acreedor ha condonado la deuda en todo o parte, no podr repetir contra el deudor por la cantidad condonada, a menos que el acreedor le haya cedido su accin al efecto. Artculo 2375. Las acciones concedidas por el artculo 2370 no tendrn lugar en los casos siguientes: 1. Cuando la obligacin del principal deudor es puramente natural, y no se ha validado por la ratificacin o por el lapso de tiempo; 2. Cuando el fiador se oblig contra la voluntad del deudor principal; salvo en cuanto se haya extinguido la deuda, y sin perjuicio del derecho del fiador para repetir contra quien hubiere lugar segn las reglas generales; 3. Cuando por no haber sido vlido el pago del fiador no ha quedado extinguida la deuda. Artculo 2376. El deudor que pag sin avisar al fiador, ser responsable para con ste, de lo que, ignorando la extincin de la deuda, pagare de ; pero tendr accin contra el acreedor por el pago indebido. Artculo 2377. Si el fiador pag sin haberlo avisado al deudor, podr ste oponerle todas las excepciones de que el mismo deudor hubiera podido servirse contra el acreedor al tiempo del pago. Si el deudor, ignorando por la falta de aviso la extincin de la deuda, la pagare de , no tendr el fiador recurso alguno contra l, pero podr intentar contra el acreedor la accin del deudor por el pago indebido.

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4. De los efectos de la fianza entre los cofiadores

Artculo 2378. El fiador que paga ms de lo que proporcionalmente le corresponde, es subrogado por el exceso en los derechos del acreedor contra los cofiadores. Artculo 2379. Los cofiadores no podrn oponer al que ha pagado, las excepciones puramente personales del deudor principal. Tampoco podrn oponer al cofiador que ha pagado, las excepciones puramente personales que correspondan a ste contra el acreedor y de que no quiso valerse. Artculo 2380. El subfiador, en caso de insolvencia del fiador por quien se oblig, es responsable de las obligaciones de ste para con los otros fiadores.

5. De la extincin de la fianza

Artculo 2381. La fianza se extingue, en todo o parte, por los mismos medios que las otras obligaciones segn las reglas generales, y adems: 1. Por el relevo de la fianza en todo o parte, concedido por el acreedor al fiador; 2. En cuanto el acreedor por hecho o culpa suya ha perdido las acciones en que el fiador tena el derecho de subrogarse; 3. Por la extincin de la obligacin principal en todo o parte. Artculo 2382. Si el acreedor acepta voluntariamente del deudor principal en descargo de la deuda un objeto distinto del que este deudor estaba obligado a darle en pago, queda irrevocablemente extinguida la fianza, aunque despus sobrevenga eviccin del objeto. Artculo 2383. Se extingue la fianza por la confusin de las calidades de acreedor y fiador, o de deudor y fiador; pero en este segundo caso la obligacin del subfiador subsistir.

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LEY N. 18.101 FIJA NORMAS ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS URBANOS

Publicada en el Diario Oficial N. 31.178, de 29 de enero de 1982

La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha dado su aprobacin al siguiente PROYECTO DE LEY:

Ttulo I MBITO DE APLICACIN DE LA LEY

Artculo 1. El contrato de arrendamiento de bienes races urbanos, entendindose por tales los ubicados dentro del radio urbano respectivo, se regir por las disposiciones especiales de esta ley y, en lo no previsto en ella, por el Cdigo Civil. La misma norma se aplicar a los arrendamientos de viviendas situadas fuera del radio urbano, aunque incluyan terreno, siempre que su superficie no exceda de una hectrea. Artculo 2. Esta ley no ser aplicable a los siguientes bienes races urbanos: 1. Predios de cabida superior a una hectrea y que tengan aptitud agrcola, ganadera o forestal, o estn destinados a ese tipo de explotacin; 2. Inmuebles fiscales; 3. Viviendas que se arrienden por temporadas no superiores a tres meses, por perodos continuos o discontinuos, siempre que lo sean amobladas y para fines de descanso o turismo; 4. Hoteles, residenciales y establecimientos similares, en las relaciones derivadas del hospedaje, y 5. Estacionamientos de automviles y vehculos. 116

No obstante, los juicios que se originen en relacin con los contratos a que se refieren los nmeros 3 y 5 de este artculo, se substanciarn con arreglo al procedimiento establecido en el Ttulo III de la presente ley.

Ttulo II DESAHUCIO Y RESTITUCIN Artculo 3. A los contratos en que el plazo del arrendamiento se haya pactado mes a mes y a los de duracin indefinida el arrendador slo podr ponerles trmino mediante desahucio judicial. En los casos a que se refiere el inciso anterior, el plazo de desahucio ser de cuatro meses, contado desde la notificacin de la demanda, y se aumentar en dos meses por cada ao completo que el arrendatario hubiere ocupado el inmueble. Pero dicho plazo ms el aumento no podr exceder, en total, de doce meses. El arrendatario desahuciado podr restituir el bien raz antes de expirar el plazo establecido en este artculo y, en tal caso, estar obligado a pagar la renta de arrendamiento slo hasta el da de la restitucin. Artculo 4. En los contratos de plazo fijo que no exceda de un ao, el arrendador slo podr solicitar judicialmente la restitucin del inmueble y, en tal evento, el arrendatario tendr derecho a un plazo de cuatro meses, contado desde la notificacin de la demanda. En los casos a que se refiere este artculo el arrendatario podr restituir el inmueble antes de expirar el plazo de restitucin y slo estar obligado a pagar la renta de arrendamiento hasta el da en que aqulla se efecte. Artculo 5. En los contratos de arrendamiento de inmuebles destinados a la habitacin con plazo fijo superior a un ao, se entender siempre implcita la facultad del arrendatario de subarrendar, salvo estipulacin en contrario, en cuyo caso ste podr poner trmino anticipado al contrato sin la obligacin de pagar la renta por el perodo que falte. Artculo 6. Cuando el arrendamiento termine por la expiracin del tiempo estipulado para su duracin, por la extincin del derecho del arrendador o por cualquier otra causa, el arrendatario continuar obligado a pagar la renta de arrendamiento y 117

los gastos por servicios comunes que sean de su cargo, hasta que efecte la restitucin del inmueble.

Ttulo III DE LA COMPETENCIA Y DEL PROCEDIMIENTO Artculo 7. Las normas de que trata este Ttulo se aplicarn a los juicios relativos a los contratos de arrendamiento de inmuebles a que se refiere el artculo 1 de esta ley. Debern aplicarse, en especial, a los juicios siguientes: 1. Desahucio; 2. Terminacin del arrendamiento; 3. Restitucin de la propiedad por expiracin del tiempo estipulado para la duracin del arriendo; 4. Restitucin de la propiedad por extincin del derecho del arrendador; 5. De indemnizacin de perjuicios que intente el arrendador o el arrendatario, y 6. Otros que versen sobre las dems cuestiones derivadas de estos contratos. Artculo 8. Los juicios a que se refiere el artculo anterior se tramitarn conforme al procedimiento sumario establecido en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil, con las siguientes modificaciones: 1. No regir respecto de ellos lo dispuesto en los artculos 681, 684, 685 y 689 y en el inciso primero del artculo 691; 2. La notificacin de la demanda se efectuar conforme a la norma del inciso primero del artculo 553; 3. No proceder la ampliacin del plazo a que se refiere el artculo 683; 4. La audiencia tendr lugar con slo la parte que asista y no se requerir la concurrencia del defensor pblico. En ella el demandado podr reconvenir al actor y se aplicarn las normas del Ttulo VIII del Libro II del Cdigo de Procedimiento Civil en cuanto fueren procedentes, de acuerdo con la naturaleza del procedimiento de que aqu se trata. Del traslado de la reconvencin tendr el actor seis das para su contestacin; 118

5. El llamado a conciliacin ser obligatorio; 6. La sentencia que d lugar el desahucio, restitucin o terminacin del contrato ser apelable en el solo efecto devolutivo. En los casos de desahucio y restitucin el tribunal superior podr decretar, a peticin de parte, la suspensin del cumplimiento de la sentencia por el tribunal inferior mientras se encuentre pendiente la apelacin, si se solicitase con justa causa, peticin que, tratndose de un tribunal colegiado, se resolver en cuenta, y 7. Las partes podrn comparecer y defenderse personalmente, en primera instancia, en los juicios cuya renta vigente al tiempo de interponerse la demanda no sea superior a cuatro unidades de fomento. Artculo 9. Cuando el demandado reclame indemnizaciones haciendo valer el derecho de retencin que otorga el artculo 1937 del Cdigo Civil deber interponer su reclamo en la audiencia a que se refiere el artculo 683 del Cdigo de Procedimiento Civil. El tribunal resolver en la sentencia definitiva si ha lugar o no a la retencin solicitada. Artculo 10. Cuando la terminacin del arrendamiento se pida por falta de pago de la renta, de conformidad con lo dispuesto en el artculo 1977 del Cdigo Civil, la segunda de las reconvenciones a que dicho precepto se refiere se practicar en la audiencia de contestacin de la demanda. Al ejercitarse la accin aludida en el inciso precedente podrn deducirse tambin, conjuntamente, la de cobro de las rentas insolutas en que aqulla se funde y las de pago de consumos de luz, energa elctrica, gas, agua potable y de riego; gastos por servicios comunes y de otras prestaciones anlogas que se adeuden. Demandadas esas prestaciones, se entendern comprendidas en la accin las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio y hasta que la restitucin o el pago se efecte. Artculo 11. Para que a los subarrendatarios les sean oponibles lo obrado y la sentencia recada en los juicios de desahucio de restitucin o de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra el arrendatario, les deber ser notificada la demanda o debern haberse apersonado a la causa.

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Con tal fin, en dichos juicios el ministro de fe, en el acto de notificacin personal de la demanda, requerir de juramento al demandado acerca de la existencia o no de subarrendatarios y, en caso afirmativo, de sus nombres. El ministro de fe deber dejar constancia escrita de la notificacin a una persona adulta ocupante del inmueble. Si la demanda no hubiere sido notificada personalmente el mismo requerimiento lo deber hacer el tribunal en la audiencia respectiva de contestacin, si concurriere el demandado y, en caso afirmativo, se suspender sta, se ordenar notificar a los subarrendatarios y se citar a una nueva audiencia, la que tendr lugar una vez practicadas las notificaciones pertinentes o una vez que los subarrendatarios se hayan apersonado a la causa. Artculo 12. En los juicios de terminacin del arrendamiento por falta de pago de la renta seguidos contra un subarrendador, los subarrendatarios podrn pagar al demandante, antes de la dictacin de la sentencia de primera instancia las rentas adeudadas por el arrendatario. Si as lo hicieren, enervarn de este modo la accin y tendrn derecho a ser reembolsados de ellas por el subarrendador, con ms el inters corriente a contar de su pago, o a imputarlas a las rentas ms inmediatas; todo ello, sin perjuicio de las indemnizaciones que correspondan. Artculo 13. El cumplimiento de las resoluciones que se dicten en los juicios a que se refiere este Ttulo se regir por las reglas generales. Sin embargo, cuando ellas ordenaren la entrega de un inmueble, se aplicar lo prescrito en el artculo 595 del Cdigo de Procedimiento Civil. En estos juicios y en los de comodato precario, el juez de la causa, decretado el lanzamiento, podr suspenderlo en casos graves y calificados, por un plazo no superior a seis meses. Artculo 14. En los juicios a que se refiere este Ttulo en que se solicite la entrega del inmueble, el arrendador podr hacer notificar la demanda a las empresas que suministren gas, energa elctrica o agua potable, y en tal caso el demandado ser el nico responsable de los consumos mientras dure la ocupacin del inmueble por l mismo o por las personas a su cargo. Las empresas no podrn excepcionarse alegando ignorancia del domicilio del deudor.

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Artculo 15. El tribunal, de oficio o a peticin de parte, podr decretar los medios probatorios que estime pertinentes y apreciar la prueba en conciencia en todos los juicios a que se refiere este Ttulo. Artculo 16. Si se declarare sin lugar el desahucio o la restitucin, el actor no podr intentar nuevamente tales acciones sino transcurrido un ao desde que haya quedado ejecutoriada la sentencia de rechazo, a menos que se funden en hechos acaecidos con posterioridad a la fecha de presentacin de la demanda. Artculo 17. Los jueces letrados de mayor cuanta sern competentes, conforme a las reglas generales del Cdigo Orgnico de Tribunales, para conocer en nica o en primera instancia de los juicios a que se refiere este Ttulo, sin perjuicio de las atribuciones que competen en la materia a los jueces de polica local que sean abogados y a los de subdelegacin. Artculo 18. De los juicios en que el Fisco sea parte o tenga inters conocern en primera instancia los jueces a que se refiere el artculo 48 del Cdigo Orgnico de Tribunales.

Ttulo IV DISPOSICIONES GENERALES

Artculo 19. Son irrenunciables los derechos que esta ley confiere a los arrendatarios. Artculo 20. En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que no consten por escrito, se presumir que la renta ser la que declare el arrendatario. Artculo 21. En caso de mora, los pagos o devoluciones que deban hacerse entre las partes de todo contrato de arriendo regido o no por esta ley se efectuarn reajustados en la misma proporcin en que hubiere variado el valor de la unidad de fomento entre la fecha en que debieron realizarse y aquella en que efectivamente se hagan. Cuando se deban intereses, se calcularn sobre la suma primitivamente adeudada, ms el reajuste de que trata el inciso anterior.

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Artculo 22. Todo lo dispuesto en esta ley respecto de los arrendadores y arrendatarios se aplicar, en su caso, a los subarrendadores y subarrendatarios, respectivamente. Artculo 23. En caso de negativa del arrendador a recibir la renta de arrendamiento o a otorgar el correspondiente recibo al arrendatario que no deseare recurrir al procedimiento de pago por consignacin establecido en el Prrafo 7 del Ttulo XIV del Libro IV del Cdigo Civil, podr depositar aqulla en la unidad del Servicio de Tesoreras que corresponda a la ubicacin del inmueble, indicando el nombre, apellidos y la residencia del arrendador. Dicha unidad le otorgar el respectivo recibo y comunicar al arrendador, por carta certificada, la existencia del depsito. Este pago se considerar hecho al arrendador para todos los efectos legales; pero su suficiencia ser calificada en el juicio que corresponda. El retiro del depsito por el arrendador no significar renuncia a sus derechos ni producir los efectos previstos en el inciso tercero del artculo 1956 del Cdigo Civil. Si transcurridos tres aos desde la fecha del ingreso del depsito en el Servicio de Tesoreras, el arrendador no hubiere efectuado su retiro, los fondos correspondientes pasarn a rentas generales de la Nacin. Artculo 24. Sern sancionados con multas de una a sesenta unidades de fomento, que impondr el juez que conozca del juicio en que sea controvertido el hecho que las motiva: 1. El arrendatario que, en los casos contemplados en los incisos segundo y tercero del artculo 11, incurriere en falsedad en la declaracin, sea acerca de la existencia o no de subarrendatarios, sea acerca de sus nombres, y 2. El subarrendador que, habiendo percibido las rentas de subarriendo, no pagare la renta del arrendamiento y a consecuencia de ello el subarrendatario fuese lanzado del inmueble. Las multas indicadas sern de beneficio fiscal e ingresarn a Rentas Generales de la Nacin.

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Ttulo V DISPOSICIONES VARIAS Artculo 25. Dergase el Decreto Ley No. 964, de 1975, sobre arrendamiento de bienes races urbanos, cuyo texto refundido coordinado y sistematizado fue fijado por el Decreto Supremo No. 357, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 22 de agosto de 1978. Artculo 26. Dergase el artculo nico de la Ley No. 17.410. Artculo 27. Introdcense las siguientes modificaciones a la Ley General de Urbanismo y Construcciones, cuyo texto fue fijado por el Decreto Supremo No. 458, del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo, publicado en el Diario Oficial de 13 de abril de 1976: a) Sustityese el artculo 145 por el siguiente: "Artculo 145. Ninguna obra podr ser habitada o destinada a uso alguno antes de su recepcin definitiva parcial o total. Los inmuebles construidos o que se construyan, segn los permisos municipales, para viviendas no podrn ser destinados a otros fines, a menos que la Municipalidad respectiva autorice el cambio de destino y el propietario obtenga la aprobacin de los planos y pague el valor de los permisos correspondientes, cuando procediere. No se considerar alteracin del destino de un inmueble la instalacin en l de pequeos comercios o industrias artesanales, o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destinacin subsiste como habitacional. Sin perjuicio de las multas que se contemplan en el artculo 20, la infraccin a lo dispuesto en el inciso primero de este artculo podr sancionarse, adems, con la inhabilidad de la obra, hasta que se obtenga su recepcin, y el desalojo de los ocupantes, con el auxilio de la fuerza pblica, que decretar el Alcalde, a peticin del Director de Obras Municipales", y b) Reemplzase el artculo 162 por el siguiente: "Artculo 162. Son 'viviendas econmicas' las que tienen una superficie edificada no superior a 140 metros cuadrados por unidad de vivienda y renen los requisitos, caractersticas y condiciones que se determinan en el Decreto con Fuerza de Ley 123

No. 2, de 1959, en la presente ley y en el Reglamento Especial de Viviendas Econmicas. Las viviendas econmicas gozarn del rgimen de beneficios, franquicias y exenciones del Decreto con Fuerza de Ley No. 2, de 1959. Las viviendas ya construidas por las ex Corporaciones de la Vivienda, de Servicios Habitacionales y de Mejoramiento Urbano y las que en el futuro construyan los Servicios de Vivienda y Urbanizacin se considerarn viviendas econmicas para todos los efectos legales, siempre que no excedan la superficie mxima permitida. En las viviendas econmicas podr consultarse el funcionamiento de pequeos talleres artesanales o el ejercicio de una actividad profesional, si su principal destino subsiste como habitacional. Slo podr autorizarse el cambio de destinacin respecto de viviendas que, por su construccin, hayan gozado, gocen o sigan gozando de cualquier franquicia o exencin tributaria o de otra naturaleza, sea en forma directa o indirecta, cuando hayan transcurrido a lo menos cinco aos desde la fecha del certificado de recepcin definitiva. El cambio de destinacin en estos casos har caducar de pleno derecho las franquicias, beneficios o exenciones que se encuentren subsistentes".

DISPOSICIONES TRANSITORIAS Artculo 1. Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley continuarn regidos por las disposiciones del Decreto Ley No. 964, de 1975, el que se entender subsistente en todas sus partes para tal fin. Los juicios actualmente pendientes y los que se promuevan en el futuro, relativos a los contratos celebrados con anterioridad a la vigencia de esta ley, se sustanciarn y fallarn con arreglo a las disposiciones del Decreto Ley No. 964, de 1975. Artculo 2. Los contratos de arrendamiento de bienes races urbanos que se celebren durante los cuatro aos siguientes a la fecha de publicacin de la presente ley se regirn, adems, por las siguientes normas relativas a renta y garanta:

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1. La renta anual mxima no podr exceder del 11% del avalo vigente para el pago del impuesto territorial. Si se modificaren los avalos vigentes para el pago de dicho tributo, la renta mxima de arrendamiento se ajustar automticamente en la misma proporcin en que se hubieren modificado los avalos respectivos, pudiendo el arrendador cobrar hasta dicha renta sin necesidad de convencin modificatoria especial. El Servicio de Impuestos Internos establecer de oficio en el Rol General de Avalos y en los recibos de contribuciones la renta anual mxima de arrendamiento aplicable a los inmuebles en general. 2. La renta del inmueble que se arriende por piezas, secciones o dependencias se determinar separadamente por cada una de ellas y no podr exceder, en conjunto, de la renta mxima total de todo el inmueble. Cualquiera de las partes podr solicitar al Servicio de Impuestos Internos la fijacin de la renta de la o las piezas, secciones o dependencias del inmueble. 3. El subarrendador slo podr cobrar al o a los subarrendatarios la renta proporcional a la renta mxima legal correspondiente a todo el inmueble, aumentada hasta en un 10%. No obstante, si se subarrendara todo el inmueble, se estar a lo dispuesto en el nmero anterior. 4. Si el arrendamiento o el subarrendamiento incluye bienes muebles, la renta de estos ltimos se fijar separadamente del inmueble y no podr exceder del 30% de la renta mxima. Sin embargo, si la renta mxima no excediere de una unidad de fomento, no podr cobrarse renta alguna por el arriendo de los bienes muebles. 5. El arrendador no podr, directa o indirectamente, exigir al arrendatario, convenir con ste, ni percibir una renta superior a la mxima legal, ni el pago anticipado de ms de un mes de dicha renta. 6. Todo lo que el arrendatario pagare o se obligare a pagar, sea en dinero o en especies, de una vez o peridicamente, por cualquier concepto que, en forma directa o indirecta, aumentare la renta, se considerar como tal. 7. El arrendador podr exigir al arrendamiento que caucione sus obligaciones mediante una garanta que deber ser en dinero y, en tal caso, sta no podr exceder de un mes de renta. 125

Cuando procediere la devolucin de la garanta, el arrendador deber restituirla reajustada en la misma proporcin a la variacin que haya experimentado el Indice de Precios al Consumidor, determinado por el Instituto Nacional de Estadsticas o por el organismo que haga sus veces, entre el mes anteprecedente a la entrega de ella y el mes anteprecedente al de su devolucin. 8. Las convenciones y los pagos que contravengan lo dispuesto en los nmeros anteriores adolecern de nulidad absoluta y las sumas que el arrendador hubiese percibido con infraccin a lo establecido en dichos preceptos las devolver al arrendatario con ms el inters corriente, desde la fecha de su respectiva percepcin. 9. La renta no comprende los gastos por los servicios de calefaccin, agua potable, agua caliente, gas, energa elctrica, ni los gastos por servicios comunes de que goce el arrendatario incluyndose en ellos los correspondientes a la administracin de los bienes comunes. El precio de estos servicios y gastos deber determinarse independientemente de la renta, no podr significar lucro o beneficio para el arrendador y, cuando sea percibido por ste, deber expresarse en el recibo pertinente, en forma separada de la renta de arrendamiento. Si el arrendador hubiere percibido sumas superiores por los gastos y servicios a que se refiere este nmero, devolver el exceso al arrendatario, con ms el inters corriente desde la fecha de su percepcin y el reajuste que proceda de acuerdo con el alza experimentada por el Indice de Precios al Consumidor, determinada por el Instituto Nacional de Estadsticas. 10. El propietario que haya adquirido un bien raz por intermedio del Sistema Nacional de Ahorro y Prstamo o a travs de cualquier institucin o entidad que financie la compra de bienes races mediante la concesin de mutuos hipotecarios reembolsables peridicamente, que no posea otro dentro del mismo departamento, tendr derecho a percibir por tales inmuebles una renta igual al dividendo que pague a la respectiva asociacin u organismo y los gastos sealados en el nmero 9 que procedan. Sern tambin de cargo del arrendatario los dems gastos en que incurra el comprador con motivo del servicio de su prstamo durante el perodo correspondiente y hasta la restitucin del inmueble. 126

11. No regir lo dispuesto en los nmeros 1 al 10 respecto de los contratos de arrendamiento y subarrendamiento de los siguientes bienes races: a) Las edificaciones cuyo certificado de recepcin final se haya otorgado por la Municipalidad respectiva con posterioridad al 12 de abril de 1975; b) Los construidos conforme al Decreto con Fuerza de Ley No. 2, de 1959, o a la Ley No. 9.135; c) Todas las viviendas cuyos avalos, para los efectos del pago del impuesto territorial, sean superiores a cuatrocientas seis unidades de fomento; d) Los destinados a locales comerciales o industriales, oficinas; teatros y cines, y, en general, a actividades lucrativas.

JOS TORIBIO MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada, Miembro de la Junta de Gobierno.- FERNANDO MATTHEI AUBEL, General del Aire, Comandante en Jefe de la Fuerza Area, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR MENDOZA DURAN, General Director de Carabineros, Miembro de la Junta de Gobierno.- CESAR RAL BENAVIDES ESCOBAR, Teniente General de Ejrcito, Miembro de la Junta de Gobierno. Por cuanto he tenido a bien aprobar la precedente ley, la sanciono y la firmo en seal de promulgacin.- Llvese a efecto como ley de la Repblica. Regstrese en la Contralora General de la Repblica, publquese en el Diario Oficial e insrtese en la Recopilacin Oficial de dicha Contralora. Santiago, siete de enero de mil novecientos ochenta y dos.- AUGUSTO PINOCHET UGARTE, General de Ejrcito, Presidente de la Repblica.- Jaime Estrada Leigh, Brigadier General, Ministro de la Vivienda y Urbanismo.- Mnica Madariaga Gutirrez, Ministro de Justicia.

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DECRETO LEY N. 993 DISPOSICIONES ESPECIALES SOBRE ARRENDAMIENTO DE PREDIOS RUSTICOS, MEDIERAS O APARCERIAS Y OTRAS FORMAS DE EXPLOTACION POR TERCEROS

Publicado en el Diario Oficial de 24 de abril de 1975 Nm. 993.- Santiago, 21 de abril de 1975. Vistos: lo dispuesto en los Decretos Leyes Nos. 1 y 128, de 1973; y 527, de 1974, y Considerando: Que, dadas las caractersticas propias de los predios rsticos resulta necesario que las normas sobre arrendamiento, medieras y otras formas de explotacin por terceros sean suficientemente flexibles, de manera que permitan un flujo tanto de capitales como de capacidad empresarial hacia el sector agropecuario. Que lo anterior es una condicin necesaria para que la agricultura se transforme en una actividad que pueda contribuir eficientemente al desarrollo econmico y social del pas. Que la legislacin vigente sobre la materia es excesivamente restrictiva y, por tanto, inconveniente. La Junta de Gobierno de la Repblica de Chile ha acordado dictar el siguiente

DECRETO LEY Ttulo I DISPOSICIONES GENERALES Artculo 1. El contrato de arrendamiento de predios rsticos y cualquiera otra convencin que tenga por objeto su explotacin por terceros, as como las medieras o aparceras, se sometern a las disposiciones del presente decreto ley. Para estos efectos, se entender por predio rstico el definido como tal por la Ley No. 16.640. No obstante lo anterior, el arrendamiento de predios rsticos que estn ubicados en reas urbanas y que tengan una cabida inferior a una hectrea fsica se regular por la legislacin general sobre arrendamiento de inmuebles urbanos. 128

Las disposiciones del presente decreto ley no sern aplicables al arrendamiento de terrenos fiscales, como tampoco a los contratos de arrendamiento, mediera o aparcera a que se refiere el artculo 8 de la Ley No. 17.729. Artculo 2. Las cuestiones o conflictos que surjan entre las partes con motivo de los contratos a que se refiere el presente decreto ley, sern sometidos al conocimiento y resolucin del Juez de Letras del departamento donde estuviere ubicado el inmueble o del de cualquiera de los departamentos si el inmueble estuviere ubicado en ms de uno, conforme al procedimiento establecido para el juicio sumario en el Ttulo XI del Libro III del Cdigo de Procedimiento Civil. No obstante lo anterior, las partes siempre podrn someter a un rbitro el conocimiento de los conflictos o cuestiones que puedan surgir con motivo de los contratos antes referidos, el que para tal objeto se ceir al procedimiento que sealen las partes en el respectivo contrato o, en su defecto, al que corresponde a los rbitros arbitradores. Artculo 3. En las zonas fronterizas, no podrn celebrarse los contratos a que se refiere el presente decreto ley, con personas naturales o jurdicas extranjeras. Artculo 4. En los contratos establecidos en este decreto ley tendr siempre aplicacin el derecho legal de retencin en favor de las partes en los trminos que lo reglan los artculos 1937 y 1942 del Cdigo Civil. Si el asunto se ventila ante un rbitro, se tramitar por el procedimiento que fijen las partes y en subsidio por el que determine el rbitro. Ante la justicia ordinaria el derecho legal de retencin se sustanciar, en su caso, de acuerdo a lo establecido en los artculos 597, 598 y 600 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Ttulo II DE LOS ARRENDAMIENTOS DE PREDIOS RUSTICOS Artculo 5. El contrato de arrendamiento que recaiga sobre la totalidad o parte de un predio rstico, slo podr pactarse por escritura pblica o privada, siendo necesario en este ltimo caso, la presencia de dos testigos mayores de dieciocho aos, quienes individualizados, lo suscribirn en dicho carcter. El arrendador deber declarar en la misma escritura, sea pblica o privada, si est afecto al impuesto de primera categora sobre la base de renta efectiva determinada 129

por contabilidad completa, o sujeto al rgimen de renta presunta para efectos tributarios. La falta de esta declaracin impide que el documento en que conste el contrato, pueda hacerse valer ante autoridades judiciales y administrativas, y no tendr mrito ejecutivo mientras no se acredite mediante escritura complementaria la constancia de la declaracin referida. Artculo 6. Derogado. Artculo 7. Queda prohibido al arrendatario subarrendar el todo o parte del predio que es objeto del contrato o ceder su derecho, o la tenencia total o parcial de los terrenos o introducir mejoras en el predio sin autorizacin previa y por escrito del propietario. Artculo 8. El arrendatario estar siempre obligado a dar cumplimiento a todas las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales, con respecto a los existentes dentro del predio objeto del contrato y de todos aquellos que sirvan para su explotacin. Artculo 9. Los arrendadores podrn solicitar la terminacin anticipada de los contratos cuando el arrendatario infringiere alguna de las disposiciones contenidas en los artculos 7 u 8. Si se demanda la terminacin del contrato por infraccin del artculo 8, deber acompaarse a la demanda un informe tcnico en que la funde. El informe deber ser elaborado por un profesional debidamente inscrito en el Colegio respectivo. Artculo 10. Si el arrendador vendiere o transfiriere a cualquier ttulo el predio arrendado, el nuevo propietario estar obligado a mantener los trminos del contrato de arrendamiento, salvo acuerdo de ste con el arrendatario. Artculo 11. En todo lo no previsto en este Ttulo, se aplicarn las disposiciones legales comunes que rigen los contratos, en especial las contenidas en el Ttulo XXVI, Libro IV, del Cdigo civil. No obstante, la mora en el pago de la renta dar derecho al arrendador, despus de dos reconvenciones, entre las cuales medien, a lo menos, treinta das para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si el arrendatario no presta seguridad competente que se verificar el pago dentro de un plazo razonable que no bajar de treinta das. 130

Cuando se ejercite ante la justicia ordinaria la accin aludida en el inciso precedente, la segunda de las reconvenciones se practicar en la audiencia de la contestacin de la demanda, la que se celebrar el 31. da hbil siguiente a la ltima notificacin. Demandado el pago de las rentas, se entendern siempre comprendidas en la accin, las de igual naturaleza a las reclamadas que se devenguen durante la tramitacin del juicio, hasta que la restitucin o pago se efecten. En lo dems, el procedimiento se seguir en conformidad con lo dispuesto en el artculo 611 del Cdigo de Procedimiento Civil.

Ttulo III DE LAS MEDIERAS Y APARCERAS

Artculo 12. Se entender por contrato de mediera o aparcera aquel en que una parte se obliga a aportar el uso de una determinada superficie de terreno y la otra el trabajo para realizar cultivos determinados, con el objeto de repartirse los frutos o productos que resulten, obligndose, ambas partes, adems, a aportar los elementos necesarios para la adecuada explotacin de los terrenos, a concurrir a los gastos de produccin, a realizar en forma conjunta la direccin de la explotacin y a participar en los riesgos de la misma. Llmase cedente la persona que se obliga a aportar el uso de la tierra y mediero el que se obliga a trabajarla. Artculo 13. Si el contrato de mediera se celebrare por escrito, deber contener a lo menos las siguientes estipulaciones: a) Individualizacin de las partes; b) Descripcin, ubicacin y superficie de los terrenos que se aportan en mediera, los dems aportes que se estipulen y la forma como se harn por las partes; c) Siembras, plantaciones y cultivos que se realizarn; d) Forma y porcentaje en que ser distribuido entre las partes el producto y utilidades que se obtengan de la explotacin, as como la manera en que sern repartidas las prdidas, si las hubiere; 131

e) Fecha de entrega y de restitucin de los terrenos, y f) Clusula arbitral, pudiendo las partes, si lo desean, designar tambin la persona que intervendr como rbitro arbitrador. Artculo 14. En caso que no se pactare por escrito se presumir que el cedente est obligado a aportar: los terrenos y el agua correspondiente, si aqullos fueren de riego; la mitad de las semillas o plantas, fertilizantes y pesticidas, sea en especies o su valor equivalente en dinero, y los dos tercios de los fertilizantes de efectos duraderos utilizados en el ltimo ao de la mediera. Asimismo, se presumir que el mediero deber aportar el trabajo y el saldo de las prestaciones complementarias de las que corresponden al cedente. Se presumir, igualmente, que el producto que se obtenga, deber ser distribuido por partes iguales. El plazo de duracin de este contrato se entender que es de un ao, salvo prueba en contrario. Artculo 15. No podrn cederse los derechos resultantes del contrato de mediera ni podr el mediero celebrar contratos que tuvieren por efecto establecer submedieras sin autorizacin previa y por escrito del propietario. Artculo 16. Los medieros estarn obligados a imponer en el Servicio de Seguro Social, en las mismas condiciones y con iguales derechos que los trabajadores agrcolas, salvo que acrediten estar afiliados a otros organismos previsionales o que gocen del beneficio de la jubilacin. El pago de las obligaciones previsionales ser de cargo exclusivo del mediero o aparcero, como asimismo el cumplimiento de las leyes sociales respecto de los obreros que ste contrate y de los aportes a que se refiere la Ley sobre Sindicacin Campesina. Artculo 17. Los medieros estarn obligados a dar cumplimiento a las disposiciones contractuales, legales y reglamentarias sobre proteccin y conservacin de los recursos naturales. Artculo 18. El contrato de mediera se extinguir por las causales de terminacin de los contratos en general y en especial por las siguientes: 1. Por infracciones a las disposiciones contenidas en los artculos 15 17. Si se solicitare judicialmente la terminacin del contrato por infraccin a lo dispuesto en el artculo 17, el demandante deber acompaar a su solicitud un infor132

me tcnico sobre los hechos que sirven de fundamento a su accin. Dicho informe deber ser elaborado por un profesional inscrito en el Colegio respectivo, y 2. Por fallecimiento o imposibilidad fsica del mediero. En estos casos, la sucesin o el mediero, segn corresponda, deber ser indemnizado por el cedente en un monto no inferior al valor de los aportes efectuados por el mediero. El fallecimiento del cedente no ser causal de trmino anticipado del contrato de mediera.

Ttulo IV DE LAS OTRAS FORMAS DE EXPLOTACIN POR TERCEROS

Artculo 19. Todo acto o contrato por el cual una persona cede a otra el uso y goce de un predio rstico mediante el pago de un precio o renta, corriendo la explotacin por cuenta y riesgo de esta ltima persona y no se tratare de un arrendamiento o de una mediera, se regir en todo por las disposiciones contenidas en el Ttulo II del presente decreto ley, sean cuales fueren las clusulas pactadas.

Ttulo V DEROGACIN DE DISPOSICIONES LEGALES

Artculo 20. Derganse, a contar de la fecha de publicacin de este decreto ley, los artculos 7 y 196 de la Ley No. 16.640, y el D.F.L. N. 9, de 26 de enero de 1968, expedido a travs del Ministerio de Agricultura, y sus modificaciones posteriores, as como cualquiera otra disposicin contraria a las contenidas en el presente decreto ley.

ARTCULO TRANSITORIO

Artculo nico. Los contratos de arrendamiento, de mediera o de cualquiera otra forma de explotacin por terceros vigentes a la fecha de publicacin del presente 133

decreto ley continuarn rigindose por las disposiciones del D.F.L. N 9, de 26 de enero de 1968, o por las disposiciones anteriores al mismo, segn el caso, salvo en lo que dice relacin con los derechos eventuales de prrroga del contrato y de compra preferencial del predio por parte del arrendatario, los que se entendern extinguidos.

Regstrese en la Contralora General de la Repblica, publquese en el Diario Oficial e insrtese en la Recopilacin Oficial de dicha Contralora.- AUGUSTO PINOCHET UGARTE, General de Ejrcito, Presidente de la Repblica.- JOSE TORIBIO MERINO CASTRO, Almirante, Comandante en Jefe de la Armada.GUSTAVO LEIGH GUZMAN, General del Aire, Comandante en Jefe de la Fuerza Area de Chile.- CESAR MENDOZA DURAN, General, Director General de Carabineros.- Tucapel Vallejos Reginato, General de Carabineros, Ministro de Agricultura.

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