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RESOLUCIÓN 620 DE 2008

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RESOLUCIÓN 620 DE 2008 (Septiembre 23) INSTITUTO GEOGRÁFICO AGUST N CODA!!

I SEDE CENTRAL "#r $% &'%$ (e e(t%b$e&e) $#( pr#&e*imie)t#( p%r% $#( %+%$,#( #r*e)%*#( *e)tr# *e$ m%r&# *e $% Le- 388 *e .//01 EL DIRECTOR CODA!!I23 GENERAL DEL INSTITUTO GEOGRÁFICO 2AGUST N

e) '(# *e $%( 4%&'$t%*e( $e5%$e( - e) e(pe&i%$ *e $%( 6'e $e &#)4iere) $#( e(t%t't#( %pr#b%*#( p#r e$ De&ret# 2..3 *e .//23 e$ De&ret# 208 *e 2007 - e$ De&ret# .720 *e .//83 CONSIDERANDO8 Que es de suma importancia tener procedimientos unificados, claros y actualizados para que las personas que se encarguen de realizar los avalúos especiales puedan contar con un marco único para su ejecución, Ver el Decreto Nacional 14 ! de 1""# RESUEL9E8 CA"ITULO1 I DEFINICIONES ART CULO .#1 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO. $s la t%cnica valuatoria que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de &ienes semejantes y compara&les al del o&jeto de avalúo' (ales ofertas o transacciones de&er)n ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial' ART CULO 2#1 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS. $s la t%cnica valuatoria que &usca esta&lecer el valor comercial de un &ien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan o&tener del mismo &ien, o inmue&les semejantes y compara&les por sus caracter*sticas f*sicas, de uso y u&icación, trayendo a valor presente la suma de los pro&a&les ingresos o rentas generadas en la vida remanente del &ien o&jeto de avalúo, con una tasa de capitalización o inter%s' "ARÁGRAFO1 +e entiende por vida remanente la diferencia entre la vida útil del &ien y la edad que efectivamente posea el &ien' ,ara inmue&les cuyo sistema

constructivo sea muros de carga, la vida útil ser) de -! a.os y, para los que tengan estructura en concreto, met)lica o mamposter*a estructural, la vida útil ser) de 1!! a.os' ART CULO 3#1 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. $s el que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien o&jeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de /oy, un &ien semejante al del o&jeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada' 0l valor as* o&tenido se le de&e adicionar el valor correspondiente al terreno' ,ara ello se utilizar) la siguiente fórmula1 Vc 2 34t 5 D6 7 Vt $n donde1 Vc 2 Valor comercial 4t 2 4osto total de la construcción D 2 Depreciación Vt 2 Valor del terreno' "ARÁGRAFO1 Depreciación' $s la porción de la vida útil que en t%rminos económicos se de&e descontar al inmue&le por el tiempo de uso, toda vez que se de&e avaluar la vida remanente del &ien' $8isten varios sistemas para estimar la depreciación, siendo el m)s conocido el 9ineal, el cual se aplicar) en el caso de las maquinarias ad/eridas al inmue&le' ,ara la depreciación de las construcciones se de&en emplear modelos continuos y no los discontinuos o en escalera' De&er) adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación, tal como lo esta&lece :itto y 4orvini, para lo cual se presentan las ecuaciones resultantes del ajuste para los estados 1, , ; y 4' <Ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas>' ART CULO 7#1 MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. $s el que &usca esta&lecer el valor comercial del &ien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación ur&an*stica vigente y de conformidad con el mercado del &ien final vendi&le, en el terreno o&jeto de avalúo' ,ara encontrar el valor total del terreno se de&e descontar, al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la utilidad esperada del proyecto constructivo' $s indispensa&le que adem)s de la facti&ilidad t%cnica y jur*dica se evalúe la facti&ilidad comercial del proyecto, es decir la real posi&ilidad de vender lo proyectado'

"ARÁGRAFO1 $ste m%todo <t%cnica> de&e desarrollarse &ajo el principio de mayor y mejor uso, según el cual el valor de un inmue&le suscepti&le de ser dedicado a diferentes usos ser) el que resulte de destinarlo, dentro de las posi&ilidades legales y f*sicas, al económicamente m)s renta&le, o si es suscepti&le de ser construido con distintas intensidades edificatorias, ser) el que resulte de construirlo, dentro de las posi&ilidades legales y f*sicas, con la com&inación de intensidades que permita o&tener la mayor renta&ilidad, según las condiciones de mercado' ART CULO :#1 CLASIFICACIÓN DEL SUELO. 9a clasificación del suelo en ur&ano, de e8pansión ur&ana, rural, su&ur&ano y de protección, son clases y categor*as esta&lecidas en el 4ap*tulo =V de la 9ey ;## de 1""-' ,or lo tanto, para esta&lecer si un predio se encuentra dentro de cualquiera de ellas, el único elemento a tener en cuenta es el acuerdo que adopta el ,lan de ?rdenamiento (erritorial que define dic/a clasificación' <Ver art*culos ;! a ;@ de la 9ey ;## de 1""->' ART CULO 6#1 ETAPAS PARA ELABORACIÓN DE LOS AVALÚOS. ,ara la ela&oración de los avalúos utilizando cualquiera de los m%todos enunciados anteriormente de&en realizarse las siguientes etapas1 1' Aevisión de la documentación suministrada por la entidad peticionaria, y si /ace falta algo de lo previsto en el art*culo 1; del Decreto 14 ! de 1""# se procede a solicitarlo por escrito' ' Definir y o&tener la información que adicionalmente se requiere para la correcta identificación del &ien' +e recomienda especialmente cartograf*a de la zona o fotograf*a a%rea, para la mejor localización del &ien' ;' De conformidad con lo previsto en el art*culo 14 del Decreto 14 ! de 1""#, verificar la reglamentación ur&an*stica vigente en el municipio o distrito donde se encuentre localizado el inmue&le' $n el evento de contar con un concepto de uso del predio emitido por la entidad territorial correspondiente, el avaluador de&er) verificar la concordancia de este con la reglamentación ur&an*stica vigente' 4' Aeconocimiento en terreno del &ien o&jeto de avalúo' $n todos los casos dic/o reconocimiento de&er) ser adelantado por una persona con las mismas caracter*sticas t%cnicas y profesionales de la persona que /a de liquidar y firmar el avalúo' @' +iempre que sea necesario se verificar)n las mediciones y el inventario de los &ienes o&jeto de la valoración' $n caso de edificaciones de&er)n constatarse en los planos las medidas y escalas en que se presente la información' B cuando se o&serven grandes inconsistencias con las medidas, se informar) al contratante so&re las mismas'

es necesario /acer referencia a ellas como un elemento de claridad de la identificación' ' 9os linderos y colindancias del predio' .ara una mejor localización e identificación de los linderos y colindantes el número catastral es de gran ayuda. Dna correcta identificación f*sica del predio de&er) /acerse teniendo en cuenta los siguientes aspectos1 1' 9ocalización. es necesario tener en cuenta el estado de las mismas' 4omo elemento complementario es importante analizar la prestación del servicio de transporte' $n el an)lisis de las v*as inmediatas y adyacentes. secundarias y acometidas a los servicios pú&licos' 0dicionalmente. de&er)n presentarse las fotograf*as de los inmue&les.C' $n la visita de reconocimiento de&er)n tomarse fotograf*as que permitan identificar las caracter*sticas m)s importantes del &ien. caracter*sticas y el estado en que se encuentran' "ARÁGRAFO1 . adem)s de esta&lecer la e8istencia y sus caracter*sticas. una correcta identificación requiere que el perito realice una revisión del folio de matr*cula inmo&iliaria para constatar la e8istencia de afectaciones.' (opograf*a' 4aracterización y descripción de las condiciones fisiogr)ficas del &ien' $s indispensa&le en este aspecto detectar limitaciones f*sicas del predio tales como taludes. dirección clara y suficiente del &ien' $n las entidades (erritoriales con múltiples nomenclaturas.ara una mejor identificación f*sica de los predios. a los encuestados para una mayor claridad del &ien que se investiga' #' 0un cuando el estudio de los t*tulos es responsa&ilidad de la entidad interesada. estos de&en ser tenidos en cuenta' @' $n cuanto a las v*as pú&licas. se recomienda la consulta de las Eonas Fomog%neas :*sicas que determina la entidad catastral. gas. o inundación permanente o periódica del &ien' 4' +ervicios pú&licos' =nvestigación de la e8istencia de redes primarias. . por lo cual. las cuales posteriormente permitir)n sustentar el avalúo' -' 4uando se realicen las encuestas. de&e tenerse en cuenta1 (ipo de v*a. referidos a factores tales como volumen y temporalidad de la prestación del servicio' $n caso de que la zona o el predio cuente con servicios complementarios <tel%fono. e8cepto para la determinación de los avalúos en la participación de plusval*as' ART CULO 0#1 IDENTIFICACIÓN FÍSICA DEL PREDIO. la calidad de la prestación de los servicios. si en la información suministrada por la entidad peticionaria no est) incluido. zonas de enc/arcamiento. el perito lo de&e conseguir' . alum&rado pú&lico>. servidum&res y otras limitaciones que puedan e8istir so&re el &ien.

las v*as. es necesario tener en cuenta los materiales que la conforman y el estado de conservación en que se encuentran. v*as y tipolog*a de las construcciones dedicadas a la vivienda en las zonas ur&anas' $l tama. es necesario tener en cuenta que estas son un apoyo al proceso valuatorio. por ejemplo predios con frentes muy estrec/os so&re la v*a tienen un impacto negativo so&re el precio unitario' Dso' $s indispensa&le tener en cuenta el uso que se le est% dando al &ien para compararlo con el legalmente autorizado por las normas ur&an*sticas. 4uando para la realización del avalúo se acuda a encuestas. el clima. en la zona rural' 9a pendiente. la que tenga el predio puede influir en la determinación del precio unitario. instalaciones y ane8os.o del predio. $n el aspecto legal se de&e prestar especial atención a las afectaciones de uso que pesen so&re los inmue&les y para lo cual es necesario verificar que en el folio de matr*cula inmo&iliaria se encuentre inscrita tal afectación.las cuales suministran en forma integrada información del valor potencial.o y la forma del predio' 4uando la norma de uso defina tama. sin pretender que e8ista una forma óptima. no se tendr) en consideración para la determinación del valor comercial y de&er) dejarse e8presa constancia de tal situación en el avalúo' ART CULO 8#1 IDENTIFICACIÓN LEGAL.. el precio unitario es menor. adem)s de su edad' 4uando e8istan servidum&res aparentes y continuas so&re el &ien de&er)n tenerse en cuenta en el avalúo y dejar constancia de esta situación' "ARÁGRAFO1 $s necesario que el perito esta&lezca si e8iste pago de la servidum&re para ser descontado del valor final o por el contrario manifestar el /ec/o' ART CULO /#1 CONSULTA A EXPERTOS AVALUADORES O ENCUESTAS. se considera ine8istente para efectos del avalúo' 4uando el &ien o&jeto de avalúo /aga referencia a construcciones. as* como a los plazos de validez de la afectación' $n caso de no estar inscrita la afectación.de la 9ey "G de 1"#". uso del suelo y de las construcciones. teniendo en cuenta lo prescrito en el art*culo . la pendiente. uso del suelo. servicios pú&licos domiciliarios.o m*nimo para adelantar construcciones. sino que est) relacionado con la tendencia de usos en la zona permitidos por la norma ur&an*stica' $n cuanto a la forma. pues cuando el uso no corresponda al permitido. disponi&ilidad de aguas superficiales. pero no son en s* los . es indispensa&le comparar dic/os par)metros legales con el del predio para determinar el precio' $s necesario tener en cuenta que no siempre a mayor tama.

de&e /acerse mención de ellas para que el encuestado lo tenga en cuenta en la estimación del valor' $l perito avaluador de&e informar con toda claridad so&re la normatividad ur&an*stica del inmue&le' $n el caso de terrenos sin construir. cuadra> y posteriormente /acer la conversión' 9a encuesta de&e /acerse para unidades de )rea. no podr)n incluirse o promediarse con los valores encontrados en el mercado' $sta pro/i&ición se aplica tanto a las valoraciones puntuales como a las t%cnicas masivas de valoración' "ARÁGRAFO1 $n el caso de que el avalúo se soporte únicamente en encuestas. de&er) manifestarlo para que el encuestado pueda e8plicar las posi&les razones de tal diferencia' $n la selección de la persona a investigar de&e tenerse en cuenta el conocimiento que tenga del mercado y la idoneidad de ella. por lo tanto. adem)s que no tengan inter%s directo en el &ien' 9os valores o&tenidos por encuesta no se podr)n incluir como parte de la definición del precio y.determinantes del avalúo' $n este sentido. y verificar que al /acer la liquidación del total del )rea de avalúo la persona encuestada encuentre razona&le el valor /allado' 4uando el predio cuente con caracter*sticas diferentes dentro de %l. fanegada. el perito de&er) dejar constancia &ajo gravedad de juramento. cuando la información o&tenida en la encuesta difiera sustancialmente del encontrado. la encuesta de&e /acerse para cada una de ellas separadamente y no so&re valores promedios' $l perito de&e /a&er /ec/o una estimación previa del valor asigna&le y. es necesario que el perito /aya realizado previamente la visita al terreno para conocer la clase de &ien que avalúa' 9a encuesta de&e /acer referencia al propio &ien investigado y de&e constatarse que el entrevistado lo conoce tanto en sus aspectos negativos como positivos' +i e8isten limitantes legales. en desarrollo o condición similar. plaza. se de&e aportar al encuestado los c)lculos previos realizados de la potencialidad ur&an*stica y de desarrollo del predio' 9as encuestas solo se podr)n realizar cuando el perito no /aya podido o&tener datos <ofertas o transacciones recientes> o cuando tenga dudas de los resultados encontrados' 9a encuesta de&e /acerse con referencia a las unidades de )rea que usualmente se utilizan en la zona </ect)rea. escrita en el informe que la utilización de esta modalidad se de&e a que en el momento de la .

es necesario calcular indicadores de dispersión tales como la varianza y el coeficiente de variación <Ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas>' 4uando el coeficiente de variación sea inferior1 a m)s <7> o a menos <I> -.<TODOS1 ART CULO . estos de&en ser verificados.@J.. la encuesta no podr) ser tenida en cuenta para la estimación del valor medio a asignar' . ni transacciones de &ienes compara&les al del o&jeto de estimación' CA"ITULO1 II A"LICACIÓN DE LOS . se de&en tomar fotograf*as de los predios en oferta o de los que se /a o&tenido datos de transacción para facilitar su posterior an)lisis' ART CULO .@J. es necesario que en la presentación del avalúo se /aga mención e8pl*cita del medio del cual se o&tuvo la información y la fec/a de pu&licación.ara los inmue&les sujetos al r%gimen de propiedad /orizontal se de&e presentar el valor por metro cuadrado de )rea privada de construcción' +e de&e verificar que los datos de )reas de terreno y construcción sean co/erentes' $n los eventos en que sea posi&le. de transacciones o de renta producto de la aplicación de los m%todos valuatorios. arriendo. adem)s de otros factores que permitan su identificación posterior' .realización del avalúo no e8ist*an ofertas de venta.ara tal fin es necesario calcular medidas de tendencia central y la m)s usual es la media aritm%tica' +iempre que se acuda a medidas de tendencia central. la media o&tenida se podr) adoptar como el m)s pro&a&le valor asigna&le al &ien' 4uando el coeficiente de variación sea superior1 a m)s <7> o a menos <I> -. 4uando para el avalúo se /aya utilizado información de mercado de documentos escritos. no es conveniente utilizar la media o&tenida y por el contrario es necesario reforzar el . 4uando para la realización del avalúo se acuda a información de ofertas yHo transacciones. el valor del terreno y la construcción de&en ser analizados en forma independiente para cada uno de los datos o&tenidos con sus correspondientes )reas y valores unitarios' .ara los inmue&les no sujetos al r%gimen de propiedad /orizontal.1 DE LOS CÁLCULOS MATEMÁTICOS ESTADÍSTICOS Y LA ASIGNACIÓN DE LOS VALORES. confrontados y ajustados antes de ser utilizados en los c)lculos estad*sticos' +e reitera que la encuesta solo se usar) para comparar y en los eventos de no e8istir mercado' $n los casos que e8istan datos de ofertas.01 MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.

$n desarrollo de este m%todo <t%cnica>. de&er) calcular el coeficiente de asimetr*a <ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas> para esta&lecer /acia dónde tiende a desplazarse la información.71 MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL. en que de&e incurrirse para la realización de la o&ra' Despu%s de calculados los volúmenes y unidades requeridos para la construcción. /ospitales.31 MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. ser) necesario que se /aga por lo menos el ajuste para tres ecuaciones <ver 4ap*tulo V== De las :órmulas $stad*sticas> y se tomar) la m)s representativa del mercado' ART CULO . costos indirectos. valores de venta. as* como las caracter*sticas de )reas.#1 $ste m%todo se de&e usar en caso de que el &ien o&jeto de avalúo no cuente con &ienes compara&les por su naturaleza <colegios.número de puntos de investigación con el fin de mejorar la representatividad del valor medio encontrado' $n caso de que el perito desee separarse del valor medio encontrado. elementos del proyecto.ara depreciar los equipos especiales que posea el &ien. entre otros que este tenga' . como los que se presentan en 4ap*tulo V== I De las fórmulas $stad*sticas de la presente resolución1 valor final de terreno por influencia de forma' ART CULO .21 4uando se trate de avaluar un lote cuya forma es irregular respecto de los lotes investigados. etc'> o por la ine8istencia de datos de mercado <ofertas o transacciones> y corresponda a una propiedad no sujeta al r%gimen de propiedad /orizontal' "ARÁGRAFO 2#1 . se de&e tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmue&le' 0l valor definido como costo total se le de&e aplicar la depreciación' "ARÁGRAFO . $n desarrollo de este m%todo se de&e entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos. este valor de&e ser ajustado para el &ien o&jeto de valoración. pero no podr) so&repasar el porcentaje encontrado en las medidas de dispersión' 4uando las muestras o&tenidas sean para /allar el valor de las construcciones y se quieran tra&ajar en un sistema de ajuste de regresión. se emplea el m%todo lineal. para lo cual se de&en referenciar las ofertas de inmue&les compara&les y semejantes al proyecto planteado. utilizando fórmulas o sistemas adecuados. se de&e analizar el tipo de producto que por efectos del principio de mayor y mejor uso se pueda dar so&re el predio. los financieros y los de gerencia del proyecto. tomando en cuenta la vida remanente en proporción a la vida útil esta&lecida por el fa&ricante' ART CULO . estadios. se de&e tener en cuenta1 .ara el c)lculo de ventas totales.

costos indirectos.:1 .or porcentaje de )rea útil se entiende el resultado de dividir el )rea útil de cada predio. del valor del terreno y del valor de la construcción so&re %l edificada. as* como la tasa interna de retorno y que el valor presente de este proyecto sea como m*nimo igual a cero' $l valor resultante de esta t%cnica es el valor total del inmue&le. al valor o&tenido no se de&e agregar el valor de la construcción' 4uando se requiera presentar en el avalúo de forma independiente.orcentaje )rea útil' Valor del terreno ur&anizado' Kanancia por la acción de ur&anizar' 4ostos de ur&anismo' <De&e incluir los costos financieros y no solo los de o&ra>' "ARÁGRAFO . teniendo en cuenta los volúmenes y unidades requeridas para el proyecto planteado' $l costo de ur&anismo se esta&lece como la suma de los costos para /a&ilitar el suelo a usos espec*ficos e incluye las cargas asociadas a su desarrollo' 9a utilidad esperada de&e ser concordante con los usos y su estratificación.#1 . por lo tanto. y se aplicar) la siguiente fórmula1 $n donde1 J 0D Vtu g 4u . especificaciones del tipo de proyecto que so&re el predio se plantee. los financieros y los de gerencia del proyecto. se calcular) partiendo del valor del terreno ur&anizado. por el )rea total de cada predio o predios sujetos a plan parcialL al tenor de lo esta&lecido en el Decreto 1#1 de !!C' .$l costo total es la suma del costo de ur&anismo asociado al proyecto yHo plan parcial y el costo de la construcción siendo este la suma de los costos directos. cuando por las condiciones del mercado no se pueda estimar directamente. tanto el valor del terreno como el de la construcción. teniendo en cuenta las condiciones de renta fija presentes en el momento del c)lculo. u&icación espacial.ara la estimación del precio de un terreno en &ruto. se de&er) /acer de la siguiente forma1 calcular por el m%todo de reposición el valor de la construcción y descontarla al valor total del inmue&le' ART CULO . es decir.

IENTOS ES"EC FICOS ART CULO .81 AVALÚOS DE BIENES SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. /aciendo claridad respecto a la inversión o costo de instalación y los costos de mantenimiento del cultivo de su etapa improductiva. en función del uso o usos e8istentes en el predio y de localización compara&le' ART CULO . tales como los de arrendamiento. la identificación de&e /acerse en dos sentidos1 .o de suscritos' ' Que el canon de arrendamiento no so&repase los topes legales' .' Que los montos relacionados con el pago de servicios pú&licos y las cuotas de administración. $s necesario realizar la investigación de los contratos que regulen la posi&ilidad de generar rentas o ingresos. lo mismo que al arrendamiento' CA"ITULO1 III "ROCEDI. $l avalúo se practicar) únicamente para las )reas privadas que legalmente e8istan. tra*dos a valor presente' De&e mejorarse. no se incluyan en el c)lculo correspondiente para la aplicación del m%todo' 4' 9os arrendamientos a comparar de&en referirse a inmue&les que tengan rentas de acuerdo con la norma de uso del terreno o de las construcciones' @' 9as rentas a tener en cuenta para el c)lculo del valor comercial de la propiedad de&en estar asociadas e8clusivamente al inmue&le y no a la renta&ilidad de la actividad económica que en %l se realiza' C' 9a tasa de capitalización <i> utilizada en este m%todo de&e proceder de la relación calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares al inmue&le o&jeto de avalúo. para &ienes compara&les y de&en tenerse en cuenta aspectos tales como1 1' Que dic/os contratos tengan menos de un <1> a."ARÁGRAFO 2#1 $s necesario tener en cuenta que las o&ras de ur&anismo guarden relación con el tipo de proyecto que la norma determine' ART CULO . teniendo en cuenta los derec/os provenientes de los coeficientes de copropiedad' $n los &ienes que est)n sometidos al r%gimen de propiedad /orizontal.01 $l m%todo de capitalización de ingresos para aplicarlo a cultivos de&er) referirse a ingresos netos del c)lculo de flujo de caja.61 MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS.

como apartamentos y dem)s.' 4uando el &ien se refiera a parqueaderos o garajes es necesario esta&lecer si tienen restricciones tales como servidum&res. as* se /ayan esta&lecido como )rea privada' ' 9a conformidad de las )reas e8istentes con las esta&lecidas en el r%gimen de propiedad /orizontal' . 4uando el &ien no est% sometido al r%gimen de propiedad /orizontal.' 0rea . por lo tanto el resultado o&tenido <V'('> corresponde al valor comercial de todo el inmue&le por lo cual no de&e agregarse el valor del terreno' .1' 4onformidad del r%gimen de propiedad con las normas generales' 9as cu&iertas son &ienes comunes.rivado +i los garajes o parqueaderos tienen servidum&re. los precios no podr)n asimilarse a los que no tienen esta restricción' 9os valores unitarios investigados ya incluyen el valor del terreno. que aun cuando influyen en el avalúo. o se refieren a &ienes comunes de uso e8clusivo. es necesario que para la correcta liquidación se realice la siguiente operación1 $n donde1 V' (' Valor (otal de la propiedad 0'.rivada 0'('4' 0rea (otal 4onstruida 0'4' 0reas 4omunes V'D' .' Valor Dnitario . as* estos sean de uso e8clusivo' ART CULO ./1 AVALÚOS DE BIENES NO SOMETIDOS AL RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL. lo que restringe su comercialización independiente y esto influye en su valor comercial. ya sean a oficinas. si la investigación se realizó para &ienes que s* est)n sometidos a r%gimen de propiedad /orizontal. no se les de&e asignar valor independiente' 4' 9os &ienes comunes son insepara&les de las )reas de derec/o privado. pero por su uso y conformación se asimile. locales o unidades independientes.

ara la realización del avalúo del terreno se podr)n tomar como referencia las zonas /omog%neas f*sicas que se encuentran vigentes en el municipio si estas tienen menos de dos < > a. con la cual podr) verificar en la oficina de catastro sus inscripciones' Dna vez se verifiquen las calificaciones de las construcciones proceder) a realizar el avalúo comercial de los predios de la muestra' . con una co&ertura espacial representativa y donde se incorporen predios con grandes )reas de construcción' 4on las fic/as catastrales de los predios seleccionados de&er) realizar un recorrido y una compro&ación de las calificaciones' Dentro del recorrido de&er) complementar la muestra visitando aquellas viviendas que tengan las mejores caracter*sticas constructivas y proceder) a calificarlas con el mismo formulario que se empleó para las otras' $n estos casos es necesario que se tome como m*nimo la información del nom&re del propietario. medias y m)8imas.ART CULO 201 PROCEDIMIENTO EN CASO DE SOLICITUDES DE VIVIENDA DE INTERÉS SOCIAL (VIS). ur&anización o zona. 4uando se requiera realizar avalúos destinados para que la autoridad competente esta&lezca si una vivienda o grupo de viviendas tienen el car)cter de Vivienda de =nter%s +ocial de&er) adoptarse el siguiente procedimiento1 1' . pero el número de puntos de investigación de&e aumentarse en la medida que el universo a avaluar sea numeroso' 4on esta muestra de&er) proceder a realizar el c)lculo de las ecuaciones <ver 4ap*tulo V== I De las :órmulas $stad*sticas> y seleccionar la que mejor se ajuste al comportamiento de los precios del &arrio o zona' +e de&e tener en cuenta que la varia&le dependiente es el precio por metro cuadrado y la independiente es la calificación' 4on la ecuación seleccionada se estimar)n unos avalúos incluidos en la muestra multiplicando las )reas de cada predio por el valor encontrado en la ecuación.ara el avalúo de la construcción1 $l perito podr) seleccionar una muestra tomando como &ase el arc/ivo catastral del &arrio. que incluya calificaciones de construcciones m*nimas.ara que la muestra tenga significancia estad*stica esta de&e tener un m*nimo de 1@ datos. ocupante o poseedor.os' $n caso de que las zonas tengan una antigMedad superior se tendr)n en cuenta. pero se requiere que en el proceso se realice la actualización de las varia&les y en consecuencia se ajusten las zonas' . dirección y número predial.ara el avalúo del terreno1 . con el fin de constatar los resultados o&tenidos' :inalmente se liquidan los predios de todo el &arrio o ur&anización' 4uando el &arrio o zona no tenga formación catastral en la cual apoyarse se de&er) visitar y calificar cada uno de los predios o&jeto de avalúo' ' .

del art*culo . 9a forma para calcular este valor ser)1 1' $st*mese el valor comercial del &ien antes de la afectación' ' (ómese como &ase dic/o valor y estime el rendimiento financiero.@J.> son insuficientes' +i la media aritm%tica presenta una dispersión mayor al -.1 CÁLCULO DEL VALOR DE LA COMPENSACIÓN DEBIDA POR LA AFECTACIÓN A CAUSA DE UNA OBRA PÚBLICA. la liquidación de los avalúos del terreno de&e /acerse con el )rea reportada en el respectivo plano' ART CULO 2. número que de&e ampliarse en función del )rea de la zona. número de predios. con la tasa de inter%s &ancaria corriente certificada por la +uperintendencia :inanciera de 4olom&ia e8istente en el momento de la afectación. el cual se multiplicar) por el número de meses que dure la afectación' .ara su estimación de&er)n tomarse los valores de arrendamientos de &ienes compara&les que e8istan en el entorno' 4' +i la estimación de dic/o valor se /ace a NposterioriN independiente que se vaya a adquirir o no el predioL el valor de la compensación ser) calculado de la siguiente manera1 +e calcula el avalúo comercial que ten*a el &ien en el momento de aplicarse la afectación legalmente y con &ase en dic/o valor se calcula el rendimiento financiero.$l procedimiento para estimar los valores de los avalúos previstos en el numeral . tomando la tasa de inter%s &ancario menos lo que corresponda al =.4 del per*odo que estuvo afectado.ara estimar el monto de la compensación de las rentas o ingresos que se dejan de perci&ir por una limitación temporal o definitiva <numeral C del art*culo 1. Decreto 14 ! de 1""#> se de&er)n tener en cuenta1 . la zona f*sica de&e dividirse y generar dos o m)s zonas geoeconómicas' 4uando en el programa de titulación se est%n empleando los planos autorizados en el Decreto 1@. es necesario entrar a reforzar la investigación incluyendo nuevos puntos de muestra' +i la dispersión continúa.de 1""@.' +i el &ien es suscepti&le de producir renta <independientemente que lo est% utilizando el propietario> dic/o canon mensual multiplicado por el número de meses que dure la afectación. siempre y cuando el &ien siga en ca&eza del propietario' <Ver 4ap*tulo V== I De las :órmulas $stad*sticas>' .o del Decreto @4! de 1""# en aplicación de la 9ey 1!!1 de !!@. u otras caracter*sticas que den indicación que tres <. podr) tomarse como el valor de compensación durante el tiempo de afectación' . es el siguiente1 +e de&en investigar lotes de terreno en los cuales no e8istan construcciones' $n cada zona se de&er) realizar investigación para un m*nimo de tres lotes.

se de&er) dar aplicación a lo esta&lecido en los literales c> y d> del art*culo 11 del DecretoIley 1@1 de 1""# y el par)grafo o del art*culo o del Decreto 1.de !! o la norma que los adicione.y el art*culo . de&er) pro&ar la utilidad neta del negocio de por lo menos los seis meses anteriores. mediante un estado de p%rdidas y ganancias mensual firmado por un contador pú&lico titulado. modifique o sustituya' ART CULO 231 VALORACIÓN DE PREDIOS EN ÁREAS DE RENOVACIÓN URBANA..de la 9ey "G de 1"#". con matr*cula profesional vigente' $sta utilidad neta mensual de&e multiplicarse por los meses que se /ayan esta&lecido como per*odo de compensación' +i en el plan de ordenamiento o decisiones administrativas que configuran acciones ur&an*sticas se autorizan acciones generadoras de plusval*a en la zona y en ella e8isten afectaciones en razón del plan vial u otras o&ras pú&licas. la determinación del valor comercial por metro cuadrado del suelo del inmue&le limitado por el tratamiento ur&an*stico de conservación /istórica o arquitectónica. se /ar) con &ase en las normas ur&an*sticas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial' . es necesario tener en cuenta lo esta&lecido en el art*culo -# de la 9ey .ara la estimación del valor comercial se de&er) emplear el m%todo de renta yHo de mercado únicamente' ART CULO 271 VALORACIÓN DE PREDIOS INCLUIDOS EN LAS ÁREAS DE EXPANSIÓN URBANA.. se sujetar) al siguiente procedimiento1 1' Determinar el valor total del inmue&le aplicando el m%todo de comparación o de mercado yHo el m%todo de capitalización de rentas o ingresos' ' $l valor del suelo corresponder) a la diferencia del valor total del inmue&le menos el costo de reposición como nuevo de la construcción aplicando la depreciación' "ARÁGRAFO1 Fec/o el c)lculo anterior. . en lo que se refiere a las )reas' ART CULO 221 DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO DE BIENES INMUEBLES DE INTERÉS CULTURAL.5 9as declaraciones para efectos tri&utarios' 5 $l &alance conta&le que se presente para la 4)mara de 4omercio' $n caso de que la empresa no est% o&ligada a presentar ninguna de las anteriores.ara efecto de lo dispuesto en el literal &> del art*culo 11 del DecretoIley 1@1 de 1""#.## de 1"".. 9a valoración de predios en )reas de renovación ur&ana que no cuenten con plan parcial o la norma espec*fica para su desarrollo. 9a valoración de predios en zonas de e8pansión que no cuenten con plan parcial. se /ar) con las condiciones f*sicas y económicas .

.1>' ' Dna vez se aprue&e el plan parcial o las normas espec*ficas de las zonas &eneficiarias.vigentes' . en general. agua. la capacidad productiva del suelo' CA"ITULO1 I9 CÁLCULO DEL EFECTO "LUS9AL A ART CULO 2:1 CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DE LA INCORPORACIÓN DEL SUELO RURAL AL DE EXPANSIÓN URBANA O DE LA CLASIFICACIÓN DE PARTE DEL SUELO RURAL COMO SUBURBANO.ara esta&lecer el efecto de plusval*a de&e o&servarse el siguiente procedimiento1 1' $l precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias con caracter*sticas geoeconómicas /omog%neas.ara la estimación del valor comercial de&er) emplearse el m%todo de mercado yHo de renta' $ste valor se denominar) precio de referencia <. se estimar) como la diferencia entre el nuevo precio de referencia <. pendiente.ara la estimación del valor comercial de&er) utilizarse el m%todo de mercado yHo renta' $n concordancia con lo previsto en el inciso o del art*culo " del Decreto 1#1 del !!C. uso.' $l mayor valor generado por m . es decir. >' . sus caracter*sticas agronómicas. intensidad de uso y localización' $ste valor se determinar) /aciendo uso del m%todo <t%cnica> residual y el m%todo de comparación o de mercado' $ste valor se denominar) nuevo precio de referencia <. se determinar) teniendo en cuenta las condiciones jur*dicas. ajustado a valor presente aplicando el =. . para cada predio individual. ser) igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie o&jeto de la participación en la plusval*a' ART CULO 261 CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DEL CAMBIO DE USO. u&icación y.4 a la fec/a de adopción del plan parcial o de las normas espec*ficas de las zonas o su&zonas &eneficiarias' 4' $l efecto total de la plusval*a. intensidades y zonificación se determinar) el nuevo precio comercial de los terrenos comprendidos en las correspondientes zonas o su&zonas como equivalente al precio por m de terrenos con caracter*sticas similares de zonificación. la investigación de los precios del terreno de&e tener en cuenta la condición de tierra rural. > y el precio comercial antes de la acción ur&an*stica <. antes de la acción ur&an*stica generadora de la plusval*a.ara esta&lecer el efecto de plusval*a de&e o&servarse el siguiente procedimiento1 . f*sicas y económicas vigentes antes de la adopción del plan de ordenamiento territorial' .1>. mediante las cuales se asignen usos.

para esta&lecer el pro&a&le precio que adquirir) la tierra por causa de la nueva autorización de uso y que de&er) entenderse como el precio de referencia' . se /ar) con el m%todo <t%cnica> residual yHo de mercado' .1' +e esta&lecer) el precio comercial de los terrenos en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias. pero a pesar de ello se presenta un uso m)s renta&le. como equivalente al precio por metro cuadrado de terrenos con caracter*sticas similares de uso y localización' .' $l mayor valor generado por metro cuadrado se estimar) como la diferencia entre el nuevo precio de referencia <. se de&er) tener en cuenta el uso predominante en la zona /omog%nea f*sica correspondiente de conformidad con lo previsto en el par)grafo . con caracter*sticas geoeconómicas /omog%neas.#1 +i no e8istiere norma anterior que determinara los usos del suelo en la zona o su&zona &eneficiaria.ara este caso como en el anterior.1>' ' +e determinar) el nuevo precio comercial en cada una de las zonas o su&zonas consideradas. ser) igual al mayor valor por metro cuadrado multiplicado por el total de la superficie del predio o&jeto de la participación en la plusval*a' "ARÁGRAFO .o del art*culo 4o del Decreto 1-## de !!4' +i e8iste norma. para cada predio individual. se utilizar) el m%todo de comparación o mercado yHo <t%cnica> residual' $ste precio se denominar) nuevo precio de referencia <. 4uando se autorice un mayor aprovec/amiento del suelo. las zonas /omog%neas f*sicas ela&oradas para efectos catastrales se utilizar)n según lo dispuesto en el par)grafo o del art*culo Co del Decreto 14 ! de 1""#' ART CULO 201 CÁLCULO DEL EFECTO PLUSVALÍA RESULTADO DEL MAYOR APROVECHAMIENTO DEL SUELO.ara el avalúo de referencia de&er) &uscarse dentro del municipio una zona que presente caracter*sticas similares a las que se esta&lecen en la acción ur&an*stica.1>' 4' $l efecto total de la plusval*a. antes y despu%s de la acción ur&an*stica generadora de la plusval*a. con caracter*sticas geoeconómicas /omog%neas. > y el precio comercial antes de la acción ur&an*stica <. >' . antes de la acción ur&an*stica generadora de la plusval*a.ara ello. utilizando cualquiera de los m%todos valuatorios previstos en la presente resolución' $ste valor se denominar) precio de referencia <. la determinación del precio comercial por metro cuadrado de los inmue&les en cada una de las zonas o su&zonas &eneficiarias. el avalúo de la zona en las condiciones anteriores de que /a&la la ley de&e /acerse según la norma legal y no &ajo la condición de /ec/o' "ARÁGRAFO 2#1 . especialmente en cuanto al uso y realizar la investigación de mercado en ellas.

precipitación pluviom%trica y su distri&ución anual' II . en forma permanente o transitoria' II V*as internas y de acceso' II (opograf*a' II 4lima.osi&ilidades de adecuación' II 4ultivos1 tipo. temperatura.$l c)lculo del efecto total de plusval*a se realizar) de conformidad con lo previsto en los numerales y . y cuando se refiera a &osques es necesario determinar claramente si este es de car)cter comercial cultivado o protector' "ARÁGRAFO1 . estado fitosanitario. para efectos de compensación. variedad densidad de siem&ra.ara una mejor estimación del valor de los cultivos es necesario que e8ista un inventario t%cnico del cultivo' 4uando se trate de &osques se de&e solicitar a la entidad interesada que suministre un inventario forestal. en los avalúos de &ienes en las zonas rurales de&en tenerse en cuenta aspectos tales como1 . para una correcta valoración' ART CULO 301 0dem)s de los aspectos planteados a nivel general de los m%todos. según lo autorizado en el art*culo -o de la 9ey "G de 1"#".## de 1""-' "ARÁGRAFO1 4uando en el plan de ordenamiento territorial se determine el paso de suelo rural directamente a suelo ur&ano se de&er) emplear el mismo m%todo planteado en el art*culo @ de la presente resolución' CA"ITULO1 9 OTRAS DIS"OSICIONES1 ART CULO 281 AVALÚO DE ÁREAS DE CESIÓN. as* el terreno al momento del avalúo se encuentre en &ruto' ART CULO 2/1 AVALÚOS EN LAS ZONAS RURALES. manejo y aptitud' II :uentes de agua natural o artificial y disponi&ilidad efectiva de ellas. 9os m%todos enunciados anteriormente tam&i%n se aplican en la zona rural pero es necesario tener en cuenta algunas particularidades propias de las )reas rurales1 II 4lasificación de los suelos según su capacidad de uso. edad. el avalúo de&e realizarse a valores comerciales del terreno ur&anizado. del art*culo -.de la 9ey . 4uando sea necesario avaluar las )reas de cesión.

ara los cultivos se de&e investigar en el municipio o región con los gremios respectivos los aspectos propios de ellos.$n la zona rural de&er) registrarse la distancia en Oilómetros desde la ca&ecera municipal /asta el sitio de acceso al &ien. descontando los costos de mantenimiento y e8plotación del mismo' <:lujo de caja neto>' "ARÁGRAFO . tales como la productividad. el ciclo vegetativo. construcciones y ane8os o si por el contrario solo se refiere al suelo o terreno. determinar si el valor dado por los entrevistados tam&i%n las incluyen' ART CULO 321 . se.o de los predios en la muestra seleccionada de&en ser de )reas equivalentes' "ARÁGRAFO 2#1 +i el &ien o&jeto de avalúo incluye construcciones. o el precio de mercado que tiene una construcción similar. tales como canales de riego y drenaje y la disponi&ilidad efectiva de aguas' 0dicionalmente. que faciliten o impidan los cultivos' 0l respecto de&e conocerse el número de cosec/as anuales' $n cuanto al agua de&en tenerse en cuenta los requerimientos m*nimos del cultivo y las caracter*sticas de las adecuaciones que se /ayan introducido al terreno. tales como cultivos.1 $n los &ienes de tipo rural cuando se utilicen las encuestas de&e verificarse si el valor asignado por el encuestado incluye las mejoras. y de&e o&servarse en funcionamiento' $l m%todo aplicado es el de reposición y la depreciación lineal' <Ver cap*tulo V== I De las :órmulas $stad*sticas>' "ARÁGRAFO1 $s necesario o&servar que en el campo e8iste una gran cantidad de maquinaria que por razón de /a&er superado la vida t%cnica o por . y en caso de que no est%n incluidas para su avalúo podr) emplearse el m%todo de costo de reposición.alando la v*a so&re la cual se /ace el recorrido' $n los casos en que se requiera m)s de un medio de transporte.#1 4on el o&jeto de descontar el efecto que pueda tener el mayor o menor tama. en la ca&ecera municipal respectiva' 4uando en el avalúo de &ienes rurales se de&an incluir cultivos su valoración de&e /acerse teniendo en cuenta el valor presente de la producción futura. las variedades y densidades óptimas de siem&ra' +iempre de&er) contarse con una estimación del )rea efectivamente sem&rada' ART CULO 331 . el estado de conservación. la capacidad. la edad. de&er)n relacionarse las distancias en cada una de ellos' $n la zona rural de&er)n consultarse los estudios de suelos para conocer las condiciones agronómicas. de&en estudiarse las condiciones de enc/arcamiento o inundación a que est%n sujetos los &ienes' ART CULO 3. es necesario en las encuestas.ara el avalúo de la maquinaria se de&e tener en cuenta la marca.

dispondr) lo conducente para la aplicación y desarrollo correcto del m%todo' "ARÁGRAFO1 $l +u&director de 4atastro.alar) los errores cometidos y.ara resolver la impugnación. podr) comisionar a un funcionario del =nstituto Keogr)fico 0gust*n 4odazzi para que realice la pr)ctica de las prue&as que se requieran para resolver la impugnación' CA"ITULO1 9II DE LAS FÓR. o si se refiere a la aplicación o desarrollo del m%todo seleccionado' +i se trata del primer caso. despu%s de /a&er estudiado y definido lo previsto en este art*culo. se definir) el m%todo aplica&le y si /ay lugar a ello dispondr) la realización de un nuevo avalúo por el m%todo adecuado' $n el segundo caso. el +u&director de 4atastro del =nstituto Keogr)fico N0gust*n 4odazziN de&er) tener en cuenta si la argumentación presentada como sustento se refiere al criterio de selección del m%todo con el cual se realizó el avalúo. 9a decisión de la impugnación en todos los casos estar) a cargo del +u&director de 4atastro del =nstituto Keogr)fico N0gust*n 4odazziN' ART CULO 361 . 9a revisión de los avalúos que realice directamente el =nstituto Keogr)fico 0gust*n 4odazzi.e*i% Aritm>ti&%8 (?) $s el número que se o&tiene de dividir la suma de las o&servaciones por el número de ellas' +e formaliza mediante la siguiente e8presión matem)tica' . estar) a cargo del Pefe de la División de 0valúos o quien /aga sus veces y del perito que actuó directamente en la realización del mismo' ART CULO 3:1 IMPUGNACIÓN. no de&er*a avaluarse pero que tiene un valor de uso y en consecuencia tiene un precio' $n tal caso no podr) estimarse por menos del valor de salvamento' CA"ITULO1 9I DE LA CONTRO9ERSIA DE LOS A9AL=OS ART CULO 371 REVISIÓN DE LOS AVALÚOS.o&solescencia funcional.ULAS ESTAD STICAS ART CULO 301 9as fórmulas que se presentan a continuación servir)n de apoyo para la mejor utilización de los m%todos valuatorios' 1' . si /ay lugar a ello. se.

N' $sta definición se formaliza con la siguiente e8presión1 $n donde1 2 Qedia aritm%tica' 2 Dato de la encuesta' N 2 Número de datos de la encuesta' 4uando el número de casos <N> es peque.$n donde1 2 =ndica media aritm%tica' 2 +igno que indica suma' N 2 Número de casos estudiados' 2 Valores o&tenidos en la encuesta' ' De(+i%&i@) e(tA)*%r8 (S) +e define como la ra*z cuadrada de la suma de las diferencias de los valores de la encuesta con respecto a la media aritm%tica elevada al cuadrado y el resultado dividido por el número de casos estudiados.o <menos de 1! o&servaciones> se emplee NI1 como denominador' .' 4oeficiente de variación1 <V> +e define como la relación <división> que e8iste entre la desviación est)ndar y la media aritm%tica multiplicada por 1!!' $sta definición se puede formalizar en la siguiente e8presión1 .

' :unción .ar)&ola de segundo grado' .$n donde1 V 2 coeficiente de variación' + 2 desviación est)ndar' R 2 media aritm%tica' 4' 4oeficiente de asimetr*a1 <0>' $8presado en la siguiente formulación1 $n donde1 0 2 4oeficiente de asimetr*a' 2 Qedia aritm%tica Qo 2 QodaL siendo esta el valor que m)s se repite' + 2 Desviación est)ndar' +e tiene que e8iste asimetr*a positiva cuando el resultado tenga signo positivo en cuyo caso se de&e entender que el valor asigna&le es superior al de la media aritm%tica' +i el signo es negativo o sea que tiene una asimetr*a negativa y por lo tanto la tendencia de los valores es menor que el encontrado en la media aritm%tica' @' E&'%&i#)e( p%r% %B'(te 1' Aecta o función lineal' ' .otencial' .

ara este fin se puede utilizar la siguiente e8presión que formaliza la relación1 $n donde1 .4' :unción e8ponencial' @' Valor presente' $n donde1 V. semestrales o anuales' -' 9%$#r *e $% &#mpe)(%&i@) (2% p#(teri#ri2) $n donde1 V42 Valor a compensar' 0 2 0valúo' i 2 =nter%s neto' n 2 Número de per*odos' S 2 Qultiplicación' #' C%pit%$iC%&i@) $stimación del precio utilizando la renta o arrendamiento de inmue&les' . 2 Valor presente' V: 2 Valor futuro. o valor de la suma de los flujos netos de caja del per*odo total' i 2 inter%s' n 2 Número de per*odos trimestrales.

R 7 !'.'1""! 4lase 41 B 2 !'!! ...0 2 0valúo' r 2 0rriendo' i 2 (asa de inter%s aplica&le' "' Depre&i%&i@) $cuaciones para estimar el valor del porcentaje <J> a descontar del valor nuevo' $stas fórmulas relacionan el porcentaje de la vida y el estado de conservación &asadas en las ta&las de :itto y 4orvini' 4lase 11 B 2 !'!!@! R 7 !'@!!1 R 5 !'!!-1 4lase 1'@1 B 2 !'!!@! R 7 !'4""# R 7 !'! C 4lase 1 B 2 !'!!4" R 7 !'4#C1 R 7 '@4!4lase '@1 B 2 !'!!4C R 7 !'4@#1 R 7 #'1!C# 4lase .41 R 7 .1 $l inmue&le necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o pa.'@1 B 2 !'!!. como1 $stado 4'@ .! 4lase 11 $l inmue&le est) &ien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus aca&ados' 4lase 1 $l inmue&le est) &ien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus aca&ados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento' 4lase .1 B 2 !'!!41 R 7 !'4!" R 7 1#'1!41 4lase . R 7 !' 4!! R 7 @ '@ -4 4lase 4'@ B 2 !'!!1 R 7 !'1 -@ R 7 -@'1@.etes' 4lase 41 $l inmue&le necesita reparaciones importantes especialmente en su estructura' 4lase @1 $l inmue&le amenaza ruina por tanto su depreciación es del 1!!J conservación &asadas en las ta&las de :itto y 4orvini' 9a ta&la tal como se conoce trae estados intermedios.. pero sólo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y @.

... del valor nuevo calculado' $n donde1 0 2 avalúo del &ien' 2 valor nuevo de la construcción' 2 valor del terreno' B 2 valor porcentual a descontar' S 2 multiplicación' TADLA DE FITTO E COR9INI ("ARTE . .@.4.! 1.@@ 1.C@ .11..!! 1!!.C .C. .-.@1 1#...1! 1#.4. : 1!!..@! . 23:0 #. "..!" 7 @1..!! 1!!.C C.!# . 1 .@# -@.C@ 73:0 -@.1! -@.1! . 4.."" -C.# @4..1C.!" @.!! 1!!.#4 @..!! 1!!.@ 2 ..1.-1 -@. -@.4.!! 1!!.@! 1.@@ @..@" ."4 @4.-! .-! 1.C4 33:0 .#" .@@ ". 1 .@1 1!..@1 4..!@ 1.!1 .4@ -@. 0 . ! .#! !.!."4 1". .!@ #..@! 11..!! 1!!.!! 1!!.!! 1!.@.!! !.-4.@4 ..!! 1!!.!1 11.) DE"RECIACION TOTAL DE UNA CONSTRUCCION EN F DE SU 9ALOR A NUE9O3 DEDIDA A SU EDAD E ESTADO DE CONSER9ACION E*%* e) F CLASES *e $% +i*% ..!# @.4 @. @ !.@.11 .@4 .!C 3 1#.@.@" @..11 @4. 2 3 7 : 6 0 8 !.!.#@ -@.1". multiplicado por 1!!' B1 $s el valor porcentual <J> a descontar por depreciación.C! @ .0dem)s1 R1 $s el valor resultante de dividir la edad del inmue&le <vetustez> por la vida útil.."@ .3:0 !..!! .-4 4.. -C.!@ !.

" @#. @ C.#! .-.!! C!.4 1C.4# 1". C .14 14.14 ."1!.!! 1!!.C@ ".!".!- .1@ 1.4 1.!.4".4@ .@1 ".#@ C!.4! .C4 11.## #.! -.-# ..-@ 41.@1 .CC --.-. C.!! 1!!.C4 #!..!1 1 .@4 14. 1 .#C --. . @4.1# --.@1 ....!# C. 22 23 27 2: 26 20 28 2/ 30 ("%rte 2) 3.1! .".@ -.1 1...!! 1 . " ".1.C 1C.!-".!.-1 -C.-! 1!!. .@ -#.4 --.C1 C."! @..1@ .#@ 1#. 1.C."@ .C4 -".."C @#.@! @..!..1.@! --..41 -C.4@ -". " 4!.4" 1"..1@ 1..#.C# .#4 1@.11 .! @".. 14.1! .!! @-.@.C" @-. # ..C" 4 .1-#.!! 1!!.@. .! ".4.# -..!! 1!!..1 4-.8 .C C!.!! 1!!..C4 4.! 1. 1"..!! #. 1".!! 1!!..!1 . 1 ."" !.# .-....! 1 ..#.!.!! 1!!.-! 1".#..11-.4 14.!! 1!!.".! 1!.#! C4.@@ C.#."4 .C 11.#" -".!! 1!!.14 4.#! .#" .@. 41.C1 4.C! .4" @@..#! -.1 4.4 .0 . .#4 -C.!! 1!!. #.-! C.#C 4#. .-.-@ 1. @..!C #1.-! 14.!! 1!!.!.#4 4!.7 .@! C..4 -.."@ 1#."1 1@. !. C -".! 1C.6 .C 4...@! #..!! -#.!! 1!!.. ".1 .!! 1!!.". 1-. ! C4..@@ @!.." 1@.C. @!.C# .C.4 4#.4.#.#. C.4 C.!! 1!!.!! 1!!.4@ .14 ..C 1-.-!.C. -#. @.-. .!! 1!!.4# #1..#@ 4.-1 -#.4.C" 4C.C4 44.!! 1!!. 1 .-@ -. @@.!" ".-1 C ..".1 @-. 1-." 1#.!.!! 1!!." . .4# @.#. @.-# @C..1" .44 #!.1 1".#@ #1. . #1.-."4 1!.@C @.!! C.1 1-.@" .!" C1.@C -C. 4 #!.0 .C1. .#1."! 1@.!! 1!!.44 14. .C -.!! 1!!.!! !.3 .!! 1!!.1! C.#..C @#.#@ 4./ .14 44. @-."! 4.#4 #!.-# .@- 4C.@! 4..14 1-.C! 1. C ".! --.C@ 1C.4! C."..@1 .## 1!.!! 1!!.1 ."C @".!! 1!!. -#.-@ -.".!! 1!!.!! 1!!.!! ..".!.".. 11.!! 1!!.114.4 C. #!.4! 1-.!# @C.4C C1. 4 .!" 1.-C .C./ 20 2."# 4"..!! 1!!.1.1C 4 . 1 @@.C ".-! 1.C! 1C.#C ."" #.!4 1!!.C1 C@. #.1C @.-.2 ..1.-.: .@.C@ 4@.!! 1!!.@. 1-... 1.14@. 32 33 37 3: 36 30 38 4.-.# @C.-C 4-. # C.-@ 1#. 14.

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!! "". " 1!!.!! "".!! 1!!. y este valor se multiplica por el número de d*as al que corresponda la fec/a a la cual se desea interpolar' 11' F@rm'$%( p%r% %B'(te p#r &#)*i&i@) *e 4#rm% a 2 :rente del predio que se avalúa <ms>' .@4 1!!. 1!!. 1!!.!! 1!!.recio actual' Vs 2 Valor de salvamento' Vu 2 Vida útil o t%cnica' Dt 2 Depreciación total' 0u 2 0.00 "#.!! "".C.!.!! "#.@! 1!!.!! "".!! "#.!! "'1' Depre&i%&i@) Li)e%$ $n donde1 Da 2 Depreciación anual' .!! "#.4 para un d*a espec*fico se /ar) de la siguiente forma1 S+e o&tienen los valores del *ndice al último d*a del mes anterior y del mes correspondiente' S+e resta el valor del mes anterior al del mes correspondiente' S0l resultado se lo divide por .// .a 2 .-# 1!!.!! 1!!.C.@! 1!!.os de uso' Vf 2 Valor final' 1!' I)terp#$%&i@) *e G)*i&e( *e pre&i#( 4uando se requiera /acer interpolación de los valores del =.

s 2 0rea en metros cuadrado del predio que se avalúa <m >' f 2 :ondo equivalente 2 s H a ar 2 :rente del lote tipo de la zona' Qi 2 :ondo m*nimo de la zona' Qa 2 :ondo m)8imo de la zona' Vum2 Valor unitario medio <THm >' :p 2 =nfluencia del fondo' t 2 =nfluencia del frente' Vup 2 Valor unitario para el predio avaluado <THm >' Vup2 Vum R :p R t 4094D9? D$ N:pN 5 =nfluencia del fondo1 U V U U 4094D9? D$ NtN 5 influencia del frente1 U V .

E! GU!.mp$%(e D%*% e) D#5#tA3 D1 C13 % 23 *e (eptiembre *e 2008 E$ Dire&t#r Ge)er%$3 I9ÁN DAR O GÓ.&.ART CULO 381 9a presente resolución rige a partir de su pu&licación en el D !" # O$ % !& y deroga las Aesoluciones -C de 1""# y 14" de !! y todas las disposiciones que le sean contrarias' "'b$G6'e(e .27 *e (eptiembre 26 *e 20081 .ÁN NOTA8 "'b$i&%*% e) e$ Di%ri# O4i&i%$ 701.

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