aqdri

A. Concepto del Riesgo B. Modelo Deterministico de 3 Escenarios C. Simulacin de Monte Carlo D. Cobertura del Riesgo por parte del prestamista E. Modelo de ponderacin de factores F. Negocios bancarios generados del financiamiento de proyectos Aplicacin 6.01 : Umbrales de rentabilidad Aplicacin 6.02 : ndices de cobertura

Pgina 1 de 10
Anlisis de Riesgo Anlisis Beta CAPM Aplicaciones del Anlisis de Riesgo Esquema de un Proyecto Privado Anlisis de Sensibilidad Modalidades de Crdito Bancario

VI. ANALISIS DEL RIESGO EN LA EVALUACION DE PROYECTOS

La determinacin de la rentabilidad de un proyecto se da bajo determinadas premisas, que son las condiciones que definen el escenario base. Por metodologa de evaluacin sta es una situacin de certidumbre donde se tiene un nico valor de caja para cada componente del flujo de caja para cada perodo de tiempo futuro. Las variaciones en valores del escenario base van a producir cambios en los criterios de rentabilidad del proyecto, por lo que es pertinente predecir los rangos de cambios que sean aceptables para que la viabilidad del negocio se conserve en el nivel esperado.

A.

CONCEPCION DEL RIESGO

El hecho que el futuro sea incierto permite aceptar que los resultados de un proyecto estimados en la fecha pueden variar con el tiempo. Un negocio rentable hoy, maana puede dejar de serlo; lo cual hace imperativo predecir los posibles cambios en el futuro, a fin de optar por acciones de planteamiento estratgico que permitan minimizar el riesgo. La eventualidad de obtener prdidas en lugar de ganancias esperadas es el concepto clave del riesgo. Un negocio que promete alta rentabilidad lleva implcita una alta dosis de riesgo. Lo interesante del tema es que el riesgo como un hecho ex-post a una decisin de inversin es objetivo, sobre situaciones consumadas ya nada se puede hacer. Pero para la toma de decisiones se debe predecir los determinantes del futuro, es decir hace falta conocer los rangos de variacin que puedan ser razonables para la inversin que se piensa ejecutar, lo que amerita estimar el riesgo del negocio a priori antes de la toma de decisiones. Una primera aproximacin al anlisis del riesgo es el ajuste al costo decir que para un flujo de caja determinado se incrementa el valor de factor denominado prima por riesgo. De modo que si el proyecto mantiene para tasas mayores, entonces el negocio puede amortiguar los eventuales puedan dar en el escenario futuro del proyecto. del dinero; es la tasa por un su rentabilidad cambios que se

B.

MODELO DETERMINISTICO DE 3 ESCENARIOS

Un anlisis ms amplio del tema de riesgo, es disear diferentes escenarios, para el futuro mediante la combinacin de diversos valores para los factores crticos del modelo de proyeccin a utilizado para la estimacin de la rentabilidad del proyecto en evaluacin. Luego, para cada proyecto se puede estructurar tres alternativas de la ocurrencia de los sucesos o acontecimientos que se pueden presentan durante el horizonte planeado para la operacin del proyecto de inversin 1. Escenario base

Representa las condiciones esperadas o probables de los elementos de ingresos y egresos de caja del proyecto, basndose en premisas que estn sustentadas en el anlisis de

aqdri

Pgina 2 de 10

mercado, de tecnologa, de gestin y la parte legal; temas que deben ser de amplio dominio para el evaluador de proyectos. 2. Escenario optimista

Aqu se asume una mejora en los resultados esperados del proyecto, va un incremento de los ingresos y/o una reduccin de los egresos estimados. 3. Escenario pesimista

Para el diseo de este contexto se consideran la presencia de factores con sus valores lmites segn experiencias negativas observadas en otros giros o pases. Este tercer escenario es importante porque facilita identificar los valores crticos que pueden alcanzar los factores como el precio de venta, el costo de produccin u otra variable, para que la rentabilidad del proyecto no se vea perjudicada seriamente. Los valores de cada escenario van a permitir cuantificar 3 el proyecto de inversin analizado, por lo que asumiendo probabilstica se puede estimar una rentabilidad esperada. una distribucin beta, la rentabilidad promedio del proyecto Rentabilidad esperada = 1/6 * rentabilidad pesimista + 4/6 * rentabilidad base + 1/6 * rentabilidad optimista. niveles de rentabilidad para una determinada distribucin Por ejemplo si se considera sera como sigue:

Un anlisis complementario en todo proyecto de inversin es la estimacin futura de la variacin del punto de equilibrio, es decir del volumen mnimo que tiene que producirse en cada perodo de tiempo para cubrir la totalidad de sus costos y gastos. Estos cambios son indicadores del eventual riesgo que se est corriendo, toda vez que se puede visualizar las posibilidades que el negocio, para un determinado nivel de operacin, genere prdidas en lugar de ganancias. Para tal efecto, lo que se hace es clasificar los costos y gastos en fijos y variables y compararlos con los precios de venta pronosticados para el proyecto, a fin de establecer el volumen de produccin que permita obtener una utilidad nula; cualquier produccin adicional reportar ganancias. El palanqueo operativo del proyecto es fundamental, en trminos de la capacidad del negocio para absorber reducciones en los niveles de ventas. Cuanto ms alejado est operando el proyecto de su punto de equilibrio, con una produccin superior, es menos la posibilidad que el negocio comience a reportar prdidas en lugar de utilidades.

C.

SIMULACION DE MONTE CARLO

Una manera ms sofisticada de analizar el riesgo que lleva implcito todo proyecto de investigacin es incorporar el anlisis probabilstico de los componentes del flujo de caja, para lo cual es conveniente seguir los pasos siguientes: 1. Se estima la distribucin probabilstica de los principales factores del flujo de caja, en forma contina o discreta. La base de esta estimacin puede estar en los resultados histricos del producto y/o productos o mercados similares al negocio en evaluacin; caso contrario se puede asumir una distribucin terica conocida, por ejemplo la triangular o la normal. El sentido comn, respaldado por la experiencia y conocimiento del negocio por parte del evaluador, ayuda mucho a establecer los posibles niveles de variacin y su probabilidad de ocurrencia de los principales elementos primeros de los ingresos y egresos de caja del proyecto. 2. Se disea un procedimiento aleatorio para seleccionar un valor de cada elemento del flujo de caja, de modo que al combinarlos se obtenga un saldo neto para cada perodo de tiempo futuro.

aqdri
3. 4.

Pgina 3 de 10
Con el flujo de caja estimado, en el punto anterior, cuyos valores equivalen a una situacin de certidumbre, se calculan los ndices de rentabilidad del proyecto. El repite el procedimiento, eligiendo al azar los valores de cada factor del flujo de caja, hasta obtener suficientes cifras sobre la rentabilidad del proyecto de inversin. Con los valores obtenidos para los ndices de rentabilidad del proyecto se elabora su distribucin probabilstica, la misma que se aproximar a una curva normal. Aqu se puede determinar los porcentajes de aceptacin y rechazo del proyecto, sea en funcin a la TIR o el VAN, lo cual a su vez facilitar conocer las combinaciones de valor de los factores crticos del negocio que hacen que ste deje de ser rentable.

5.

D.

COBERTURA DEL RIESGO POR PARTE DEL PRESTAMISTA

Desde el punto de vista de una institucin financiera que tiene que decidir participar o no en el financiamiento de un determinado proyecto, los resultados de la evaluacin son igualmente importantes que para el promotor o inversionista que tendr a su cargo su implementacin y operacin. Esta evaluacin, de resultar favorable para el proyecto facilitar al evaluador del Banco disear el crdito, en funcin a los elementos siguientes: 1. Tipo de operacin

De acuerdo al riesgo de la operacin crediticia, la experiencia con el cliente en operaciones de corto plazo, el financiamiento puede darse bajo las modalidades siguientes : . Crditos directos Que son prstamos al cliente con recursos propios o de intermediacin de fondos de otras instituciones financieras. Garantas Operaciones bajo las modalidades de fianzas o avales, en respaldo de crditos otorgados al cliente por otros prestamistas. Leasing o arrendamiento financiero Aplicable usualmente para adquisiciones especficas, donde la propiedad del bien se transfiere a la empresa beneficiaria una vez que culmine el contrato respectivo con la entidad financiera. Cofinanciamientos y crditos sindicados Son modalidades que se disean para montos mayores y con el criterio de compartir el riesgo crediticio con otras instituciones financieras. Condiciones del crdito Comprende la definicin de las caractersticas siguientes: . . . . . . 3. Monto y moneda. Destino. Costo, en cuanto a intereses y comisiones. Plazo total, tanto de gracia como de amortizacin. Forma de pago o de devolucin del crdito. Garantas en respaldo. Niveles de decisin

2.

Cada institucin financiera tiene una estructura organizativa que le permite agilizar el otorgamiento de crditos, segn el monto a comprometer la decisin puede estar al nivel de: Comit tcnico Comit de Crditos Directorio

aqdri
4. Cobertura del crdito

Pgina 4 de 10

Es poltica de una institucin financiera otorgar crditos de mediano y largo plazo, que es el alcance para un proyecto de inversin, con el respaldo de garantas, las mismas que permitan recuperar las acreencias ante el eventual incumplimiento de la prestataria. El ndice de cobertura del crdito se calcula mediante la relacin siguiente : VALOR DE LAS GARANTIAS RECIBIDAS MONTO DEL PRESTAMO CONCEDIDO Es decir se relaciona el monto valorizado de las garantas constituidas en respaldo del crdito con la cantidad comprometida mediante el prstamo. La calidad y mixtura de las garantas depende de cada proyecto, del nivel de endeudamiento de la empresa en marcha y de las normas legales que sobre el particular tenga establecida la autoridad competente. E. MODELO DE PONDERACION DE FACTORES

La decisin final de otorgar un crdito depender de una serie de factores, por ejemplo : 1. Rentabilidad del proyecto, en trminos de generacin de recursos financieros para atender el servicio de deuda y las ganancias esperadas por sus accionistas Efectos sociales del proyecto, especialmente en zonas marginales, donde el Banco busca hacer negocio, pero a su vez cumplir con un rol social que le compete. Relacin garantas/prstamo, segn normas legales vigentes y con el seguimiento adquirido en su valorizacin, constitucin y operacin Tipo de actividad empresarial, segn el negocio que el cliente desea ejecutar con el proyecto, que debe ser compatible a su evolucin normal. Disponibilidad de recursos, mediante la utilizacin de fuentes externas a la institucin financiera o propios, segn la oportunidad y los mrgenes ganancias esperados. de

2.

3. 4. 5.

6.

Perspectivas del sector, relacionando a las medidas gubernamentales a implementarse durante el perodo de operacin del proyecto. Incluye el diseo de carteras de colocaciones por sectores, buscando una diversificacin adecuada. Capacidad gerencial de los promotores, en trminos de capacidad de reaccin ante los cambios de entorno.

7.

La idea es bsica es buscar un modelo que contemple los diversos factores, de modo que la decisin sea la ms apropiada, segn la poltica crediticia del intermediario financiero. F. NEGOCIOS BANCARIOS GENERADOS DEL FINANCIAMIENTO DE PROYECTOS

Adems de los sealado en el punto anterior, la institucin financiera estar interesada en obtener negocios colaterales que proporcionen ganancias razonables para el riesgo que se est asumiendo al financiar un proyecto de inversin. En tal sentido, es usual que el negocio Bancario empiece con operaciones de corto plazo, bajo sus diferentes modalidades. Luego se tratarn proyectos de inversin que busquen la mejor competitividad de la empresa segn la percepcin de las debilidades y fortalezas de la organizacin y las oportunidades y riesgos que le brinde su entorno empresarial. As, complementando facilidades crediticias de corto y de mediano y largo plazo, la institucin financiera har buenos negocios con sus clientes, ofreciendo a ste y a su personal servicios diversos en forma competitiva

aqdri
APLICACION 6.01 Planteamiento UMBRALES DE RENTABILIDAD

Pgina 5 de 10

Multiplan S.A. es una compaa exportadora especializada en procesamiento de frutas tropicales que ltimamente se viene diversificando en otras actividades comerciales, por lo que est interesada en mejorar su sistema de toma de decisiones a fin de ejecutar proyectos de inversin que le permitan maximizar su rentabilidad a un nivel de riesgo razonable. El costo de oportunidad de sus fondos disponibles bordea el 20% anual en trminos reales o constantes, que es la ganancia mnima que esperan obtener sus propietarios por las inversiones que se realicen en la compaa. El proyecto que viene diseando la empresa requiere de una inversin de $200 000 en maquinaria y equipo, que se depreciara a una tasa del 25 % anual. El resto de activos requeridos para la operacin del negocio sern tomado en alquiler; adems que el capital de trabajo ser proporcionado por los compradores, toda vez que la forma de operacin es a base de pedidos de produccin que son cancelados por el cliente con anticipacin. Cabe sealar que el activo fijo a adquirirse para el proyecto se puede rematar en cualquier momento a un valor equivalente al 120 % de su valor neto en los libros contables que registre en el momento de su venta. Asimismo, el 60 % de la inversin del proyecto es financiado con un prstamo a un plazo de 3 aos, pagadero en cuotas de principal constante y a una tasa de inters del 13 % anual al rebatir. El resto de la inversin ser financiada por los accionistas de la empresa como aporte de capital. Con la implementacin del proyecto se espera vender en el primer ao 4 200 unidades de producto terminado, volumen que se incrementara al ritmo del 5 % anual. El precio de venta se estima en $45 la unidad, computada en trminos reales o constantes. Las ventas sealadas son viables para un horizonte de 3 aos, gracias a un contrato de produccin flexible suscrito por a empresa con los principales demandantes del producto, por lo que la rentabilidad del negocio se debe evaluar para dicho perodo de tiempo. De otro lado, los costos y gastos necesarios para realizar las ventas estimadas, seran de $ 10 000 anuales y $15 por unidad por conceptos de costo de produccin; adems de gastos administrativos y de ventas por el equivalente al 12% de los ingresos por ventas. Estos rubros estn estimados sin considerar depreciacin y estn calculados a valores constantes. Esta empresa est afecta a un impuesto a la renta del 30% luego de deducido participacin laboral de los trabajadores del 10 % que se distribuye en efectivo. la

Los estimados sealados para los ingresos y egresos del proyecto, razonablemente pueden variar entre menos y ms 20 % de sus valores originales, lo que permitir visualizar los umbrales de rentabilidad del negocio en evaluacin. Para las condiciones expuestas se pide analizar la viabilidad financiera del proyecto para sus inversionistas. Propuesta de solucin Para el anlisis de la viabilidad del proyecto se considerarn diferentes alternativas de variacin para los factores determinantes del flujo de caja, primero en forma individual y luego en forma conjunta, esta ltima para estimar la rentabilidad esperada del proyecto a base del diseo de tres posibles escenarios. 1. Rentabilidad en el escenario base Se va a calcular segn las condiciones bsicas expuestas en la Premisas . Ventas (unidades): aplicacin.

aqdri
Ao 1 Ao 2 Ao 3 . . . Precio de venta: Depreciacin : 4 200 Tasa de crecimiento: 5 % anual 4 410 4 631 45 $ / unidad 50 mil $ / ao

Pgina 6 de 10

Costo de produccin Fijo : 10 mil $ / ao Variable : 15 $ / unidad Gastos operativos : 12 % los ingresos por ventas Valor de rescate del activo fijo (en el ao 4): 120 % del valor en libros = 60 mil $. Servicio de deuda (miles $): Ao Principal Intereses 1 40 16 2 40 10 3 40 5 Total pago 56 50 45 Ao 2 198 10 66 50 24 48 10 0 38 4 34 10 24 Ao 3 31 50 0 0 81 0 40 40 41 Ao 3 208 10 69 50 25 54 5 0 49 5 44 13 31 Ao 4 6 0 0 60 66 0 0 0 66 Ao 4 0 10 0 0 0 0 0 10 10 1 9 3 6

. . .

Estado de ganancias y prdidas (miles $) Concepto Ao 1 Ventas 189 (-) Costos y gastos operativos: Costo fijo produccin 10 Costo variable producc. 63 Depreciacin 50 Gastos administrativos y de ventas 23 Utilidad operativa 43 (-) Gastos financieros 16 (+) Ganancia por remate del activo 0 Utilidad antes deduc. e imp. 28 (-) Partic.laboral 3 Utilidad antes impuesto 25 8 (-) Impuesto a la renta Utilidad neta 17 Flujo de fondos (miles $) Concepto Ao 0 Fuentes: Utilidad neta 0 Depreciacin 0 Prstamo 120 Valor de rescate 0 Total de fuentes 120 Usos: Inversin total 200 Amortizacin de deudas 0 Total usos 200 Saldo neto (80) Ao 1 17 50 0 0 67 0 40 40 27 22 Ao 2 24 50 0 0 74 0 40 40 34

Valor Actual Neto (miles $ del ao 0): 2.

Variaciones individuales A continuacin se va analizar los cambios en el VAN (Valor Actual Neto) ante variaciones de un determinado factor del flujo de caja, manteniendo el resto de valores constante o igual al escenario base. Este flujo ser descontado a la tasa del 20 % anual, salvo que se indique lo contrario. Tasa de descuento Factor (% anual) 20 25 30 32 VAN (miles $) 22 ...Escenario base 12 3 0 ...Valor de corte

a)

aqdri

Pgina 7 de 10
Para una tasa de descuento del 20 % anual, el proyecto es su escenario base tiene un VAN de 22 mil $, que se reducir conforme el costo de oportunidad sea mayor. La tasa de corte para que el proyecto conserve su rentabilidad es del 32% anual, que no es otra cosa que la TIR. Es decir que a tasas de descuento mayores al 32% anual el proyecto deja de ser razonable.

b)

Indice de crecimiento del mercado Factor (% anual) VAN (miles $) 6 23 5 22 ...Escenario base 4 21 0 16 -14 0 ...Valor de corte Si el ritmo de crecimiento de las ventas a partir del ao 1 se incrementasen al 6% anual, un punto porcentual ms que el escenario base, la rentabilidad no aumenta en forma significativa, el VAN slo sube un 4,5 %. Para que la rentabilidad del proyecto se vea perjudicada, las ventas en promedio deberan disminuir al 14% anual. En este escenario el VAN ser cero a una tasa de descuento del 20% anual, por lo que el inversionista al menos ganar lo que dej de percibir al utilizar sus recursos en el financiamiento del proyecto.

c)

Precio de venta Factor ($/unidad) 54 45 42 40,7

VAN (miles $) 68 22 ...Escenario base 7 0 ...Valor de corte

El negocio resulta muy sensible a las variaciones del precio, disminucin de venta, por ejemplo una disminucin del precio base en 6,7% ocasiona que el VAN se reduzca en 68.2% con respecto a su valor estimado para el escenario base. Para que el proyecto conserve su rentabilidad, el precio no debera bajar ms all de 40,7 $ / unidad, es decir que lo mximo que el precio se puede reducir es del 10% con respecto a su valor original. d) Costo fijo de produccin Factor ($/ao) VAN (miles $) 8 25 10 22 ...Escenario base 20 9 26,5 0 ...Valor de corte El VAN no se ver muy afectado ante cambios en el costo fijo de produccin, una reduccin de ste en un 20% incrementa el VAN en un 14%. De aumentar el costo fijo hasta 26,5 mil $ por ao, no afectar la viabilidad del negocio en cuanto a su aceptacin, lo cual representa un incremento de costos del orden de 165 %. Del costo supuesto para el escenario base e) Costo variable de produccin Factor ($/unidad) VAN (miles $) 12 39 15 22 ...Escenario base 18 5 18,7 0 ...Valor de corte Permaneciendo constante el resto de factores del flujo de caja, un aumento del costo variable unitario de produccin en 20% produce una disminucin fuerte del VAN en un 77% de su valor inicial. Para que el proyecto no deje de ser rentable, el costo variable de produccin no deber ser mayor que 18,7 $/unidad; es decir que el mximo incremento de costos permitido es de 25% del valor estimado inicialmente. e) Gastos operativos

aqdri
Factor (% ventas) 10 12 18 20,3 VAN (miles $) 27 22 6 0 ...Escenario base ...Valor de corte

Pgina 8 de 10

El efecto de los cambios en los gastos de administracin y de ventas del proyecto tampoco es significativo en la rentabilidad, una participacin de 2 puntos porcentuales menos de los ingresos por ventas hacen que el VAN aumente en 23% de su estimado para el escenario base. La mxima variacin permitida para los gastos operativos, es que stos no sean mayores al 20,3% de los ingresos por ventas, lo cual equivale a un aumento del 69% en el valor inicial. f) Tasa de inters del prstamo Factor (% aar) 10 13 20 32,5 VAN (miles $) 25 22 14 0 ...Escenario base ...Valor de corte

Una reduccin en 3 puntos porcentuales por ao del costo del crdito no mejora apreciadamente la rentabilidad del negocio, donde el VAN slo aumenta en 14%. El proyecto puede soportar que el costo del financiamiento se eleve hasta 32,5% anual al rebatir. 3. Variaciones conjuntas Ahora se van a considerar para el diseo de escenarios alternativos, como factores crticos del proyecto al precio de venta, la tasa de crecimiento de las ventas y el costo variable unitario de produccin; con lo cual se pueden estimar los nuevos valores del VAN siguientes: Factor Precio de venta ($/unidad) Crecimiento ventas (% anual) Costo variable prod.($/unidad) VAN al 20 % anual (miles $) A 42 6 14 14 E s c e n a r i o B C 45 5 15 22 48 4 16 30 incluyen para el

Donde el escenario base corresponde a B y los otros dos A y C combinaciones de cambios posibles para mostrar situaciones extremas proyecto.

Luego utilizando la distribucin probabilstica beta, el VAN esperado para el proyecto sera de 22 mil $ a valores netos equivalentes al ao cero. Simulacin Se desea definir otros 2 escenarios alternativos al contexto base, y luego determinar los rangos de variacin de la rentabilidad financiera del proyecto.

aqdri
APLICACION 6.02 INDICES DE COBERTURA

Pgina 9 de 10

Planteamiento Las proyecciones econmicas financieras preparadas por la empresa Futuro S.A., para determinar la rentabilidad de su proyecto de inversin, muestran en los prximos 3 aos los resultados siguientes que se expresan en $ : Concepto Estado de ganancias y prdidas Ventas 2 Costo de ventas 1 Utilidad bruta 1 Gastos operativos U.A.I.I. Gastos financieros U.A.I. Impuesto a la renta (20%) Utilidad neta Flujo de fondos : Fuentes : Utilidad neta Depreciacin Total fuentes Usos : Amortizacin de la deuda Total usos Saldo neto : 000 000 000 500 500 300 200 40 160 Ao 1 Ao 2 2 500 1 200 1 300 600 700 200 500 100 400 Ao 3 3 000 1 500 1 300 800 1 200 200 1 000 200 800

160 400 560 600 600 (40)

400 480 880 600 600 (280)

800 600 1 400 600 600 800

Una institucin financiera estara dispuesta a conceder a esta empresa un prstamo por $ 1 800, el cual se amortizara en 3 aos. Dicha entidad exigira que la cobertura del servicio de la deuda sea superior a 1,0 y que la cobertura del crdito no sea menor a 1,20. La empresa podra ofrecer en garanta ciertos bienes, que sern valorizados o tasados por la institucin financiera y a su vez son afectados por un porcentaje de cobertura para los fines del cmputo del valor en garanta, segn el esquema siguiente: Garanta Hipoteca Prenda Valorizacin ($) 1 800 1 200 3 200 Cobertura (%) 70 60 Valor en Gta.(%) 1 260 720 1 980

De ser necesaria garantas adicionales, la institucin financiera exigir una fianza bancaria, la cual se toma en garanta al 100% de su valor. En qu condiciones debera concertarse el crdito? Propuesta de Solucin En esta aplicacin determinaremos si el proyecto genera recursos suficientes para atender puntualmente sus obligaciones financieras. Asimismo se definir la mezcla de garantas que el intermediario financiero le va exigir para otorgarle el crdito. 1. Determinacin del ndice de cobertura del servicio de deuda : Concepto Total fuentes Gastos financieros Ahorro I.R. Por G.Fin. Flujo de fondos econmico Ao 1 560 300 (60) 800 Ao 2 800 200 (40) 1 040 Ao 3 1 400 200 (40) 1 560

aqdri
Gastos financieros Amortizacin de la deuda Servicio de deuda 300 600 900 200 600 800 1,3 200 600 800 2,0

Pgina 10 de 10

Ind. de cobertura serv.deuda 0,9

Aqu se est reconstruyendo el flujo de fondos econmico del proyecto a partir del flujo financiado, por lo que a las fuentes se est sumando los gastos financieros y el ahorro en el impuesto a la renta por este concepto. Luego, bajo las condiciones expuestas, el proyecto tendra problemas de pago en el primer ao de operacin, donde el ndice de cobertura del servicio de deuda es menor a la unidad. Una alternativa de solucin sera ampliar el plazo de gracia un ao, con lo cual se tendra lo siguiente: Concepto Total fuentes Gastos financieros Ahorro I.R. por G.Fin. Flujo de fondos econmico Gastos financieros Amortizacin de deuda Servicio de deuda Ao 1 560 300 (60) 800 300 300 Ao 2 880 300 (60) 1 120 300 900 1 200 0,9 Ao 3 1 400 100 (20) 1 480 100 900 1 000 1,5

Ind. de cobertura serv.deuda 2,7

Con este cambio, el problema sera en el segundo ao, situacin que se podra superar con el saldo final de los fondos generados en el ao 1. 2. . Clculo del ndice de cobertura de la deuda La garanta total necesaria a constituirse en respaldo del crdito por $ 1 800, para mantener un ndice de cobertura de 1,20, sera: 1,20 = Garanta 1 800

Luego, el monto de la garanta es de $ 2 160. . Por lo tanto se necesita garanta adicional, que sera una fianza bancaria por: 2 160 - 1 980 = $ 180. En consecuencia, la estructura de garantas en respaldo del crdito ser la siguiente: Garanta
Valorizacin ($) Cobertura (%)

tendra que

Valor en Gta.($) Participacin (%)

Hipoteca Prenda Fianza bancaria Total Simulacin

1 800 1 200 180

70 60 100

1 260 720 180 2 160

58 34 8 100

Para una cobertura del valor de la hipoteca de 60% y de la prenda de 50% y que la carta fianza debe cubrir adems los intereses de 3 meses del monto del crdito respaldado; Cul debera ser el valor de la carta fianza ?. Asumir que el costo del crdito es 18% anual efectiva.