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CONSORCIOS: OBLIGACIN DE REPARAR COSAS COMUNES Y RETENCIN DE EXPENSAS

Abril 29, 2010 | Por jcgimenez No existe duda sobre la obligacin del consorcio de reparar los daos sufridos por una o ms unidades, cuando la o las causas de tales daos provienen de partes o elementos comunes, as se ha resuelto que corresponde indemnizar al copropietario cuya unidad sufri las consecuencias de filtraciones de la terraza. !i se trata de humedades en edificios sometidos al r"gimen de propiedad horizontal, el consorcio responde siempre que la causa adecuada del dao corresponda a las cosas comunes, la falta de atencin por parte del consorcio a la reparacin y mantenimiento de las cosas comunes puede dar lugar a acciones de daos y per#uicios, sea de los consorcistas o de terceros. $uando se trata de una cuestin entre consorcio y consorcistas o de "stos entre s, los une la normativa del reglamento de copropiedad. los daos que experimenta el consorcista con relacin al consorcio o a otro consorcista encuandran en la responsabilidad contractual. %l pago regular y puntual de las expensas comunes es esencial para el funcionamiento del sistema de propiedad horizontal, y por otro lado es indiscutible la obligacin del consorcio de reparar los daos a una unidad funcional proveniente de partes comunes del edificio. &a pregunta entonceses si el copropietario puede eximirse del pago de las expensas, cuando el consorcio omite efectuar los arreglos, y viceversa, puede el consorcio ampararse en el incumplimiento del pago de expensas para no acudir con las reparaciones necesarias, consideramos que es irrelevante la eventual mora del consorcista ante la obligacin del consorcio de realizar los traba#os de conservacin y reparacin de cosas comunes, la realizacin de esos traba#os no depende del pago de expensas por parte de la unidad afectada. 'or ello se considera que no se trata de obligaciones susceptibles de compensarse, las expensas estn protegidas por el procedimiento de va e#ecutiva para su cobro #udicial, la responsabilidad del consorcio por los daos sufridos por causas derivados de partes comunes es independiente del pago de expensas. Nos inclinamos por afirmar que no es aplicable la excepcin de incumplimiento contractual en el caso de concurrencia de una deuda por expensas y un reclamo por reparaciones de daos ocasionados por partes comunes, de lo contrario se alterara la lgica de funcionamiento de la propiedad horizontal y del pago de expensas como elemento fundamental para su subsistencia. %n consecuencia, si no existe la posibilidad para un lado, es decir, exceptuarse de pagar las expensas frente a un eventual incumplimiento del consorcio en realizar reparaciones, tampoco nos parece que sea vlida la negativa de la administracin a efectuar reparaciones en una unidad funcional en base a la falta de pago de las expensas.

$ada uno de estos reclamos tiene una va procesal adecuada y distinta. &as expensas cuentan con la va e#ecutiva y la reparacin de daos tiene a su disposicin el proceso de conocimiento correspondiente.

Dr. Jimnez: Desde nuestro Estudio de Administr ci!n de "onsorcios lo #ueremos lent r $ r #ue sig di%ulg ndo est cl se de in&ormes, #ue consider mos de rele% nci $ r el conocimiento de los 'res. "o$ro$iet rios ( Administr ciones. )os $ermitimos coment rle #ue * ce $oco tiem$o comenz mos con est cti%id d ( es t l el gr do de ino$er nci de $ rte de gr n $ rte de l s Administr ciones +)o de tod s, #ue %erd der mente nos sor$rende de sobre m ner . - & lt de tenci!n e in&orm ci!n l co$ro$iet rio, en todo orden, es el denomin dor com.n de l m (or/ de l s consult s #ue recibimos. 'ostenemos #ue e0isten l s *err mient s $ r re liz r un l bor con esmero, dedic ci!n ( tr ns$ renci . "reemos t mbin #ue est1 todo $or * cerse ( solo es cuesti!n de tr b j r $ r di&erenci rse ( s/ logr r cont gi r l resto $ r #ue l %id consorci l se m1s just . -o &elicit mos. ' ludos cordi les. Atenci!n "onsorcios 2n em$res com$rometid en $roteger sus 3ienes 4 bi1n Alberto " b rcos Administr dor ( Auditor de "onsorcios 2ni%ersid d 5ecnol!gic ) cion l de l 6e$.blic Argentin 6egistro P.blico de Administr dores )7 8910 6o0 n ' l s 9 D niel P s#u le Decor dor s de :nteriores 9 Asesor s edilici s en gener l "on!zc nos en nuestr ;E3: *tt$:<<===. tencion consorcios.com. r 6es$ondemos tod s sus consult s en l ;E3: *tt$:<<===.res$onder consorcio.com. r )uestro > il: tencion consorcios?gm il.com En 5=itter: *tt$:<<t=itter.com< tencion$* En 4 ceboo@: 3usc ndo: Atenci!n "onsorcios A9BBC908D 1ECE919CD1A9

Hola me dirijo a ud. porque tengo muchas dudas por varias irregularidades que he notado en detalle de gastos de consorcio. mis dudas e inquietudes son las siguientes. -Los honorarios de de los juicios a los abogados del consorcio lo deben pagar los propietarios o se lo debe de pagar con la plata que se gana del juicio? -La compra de un ventilador para la oficina de la administradora que esta a una cuadra de mi edificio la deben de pagar los propietarios del edificio o se la debe de pagar ella porque se compro un ventilador hace unos meses y lo pagamos nosotros en las expensas. -Cuando hay un juicio laboral al consorcio lo deben pagar los propitarios? y si es asi lo deben de pagar todos o solo unos propietarios y otros no si porque hace unos annos huvo uno y lo tuvimos que pagar solo unos propietarios y a otros no se lo cobraron, y cuanto tiempo debe durar esto, porque yo lo pague como annos seguidos esta bien esto o no? -!agamos de seguro integral de consorcio "#$$ por mes quisiera saber que es este seguro y que es lo que cubre. -%os cobran por mes "& ',($ de articulos de limpie)a y he notado que mas abajo del resumen de gastos figuran " *+ de articulos de limpie)a o sea estan cobrando mas de "'$$ de articulos de limpie)a esta bien esto o puede que ser que el consorcio esta guardando para su bolsillo. -,e puede pagar + veces por el mismo trabajo porque esto ocurre a veces que nos cobran + veces por el mismo trabajo cuando no queda bien arreglado. -Los viajes de remis de los porteros la deben de pagar los propietarios porque esos viajes van a parar a las expensas esto esta bien? --l consorcio para que utili)a las facturas ./0 porque figura en el resumen "'$ por talonario de facturas ./0 y la verdad no se para que se las usa. -!orque los propietarios tienen que pagar los honorarios de los abogados del consorcio,si estos abogados defienden al consorcio y no a los propietarios. 1 sea si un propietario entra en acciones judiciales contra el consorcio, el propietario debe pagarse un abogado y aparte pagar el abpogado del consorcio en las expensas. -La ropa de los porteros la deben de pagar los propietarios? -1tra cosa que vi es que se pagan grandes sumas por anticipos de trabajos de plomeria electricidad, arreglo de ascensores, etc.y sin embargo despues en el resumen no se halla reflejado ningun anticipo. --n un edificio cuantos porteros deben tener y cuantas hs deben trabajar porque en el que yo vivo hay # que trabajan en la semana y un turnante, ademas y lo unico que hacen es recibir correspondencia y charlar con otras personas del edificio. --n el resumen del mes pasado figura que nos estan cobrando casi "&#$$ de articulos de limpie)a del anno pasado y mirando los resumenes del anno pasado estoy viendo que nos estan cobrando las mismas facturas que nos cobraron el anno pasado. --n mi departamento se me oxido el marco de la puerta y se me rompieron cosas que se me mojaron y tuve que tirarlas y cuando se lo consulte a la encargada del consorcio ella me dijo que no le corresponde a ella y que el consorcio no tiene que hacerse cargo de los dannos ocasionados por filtraciones sin embargo mirando otros resumenes de expensas vi que en un departamento de este edificio figura un arreglo por "*$$ por la reparacion, pulido y plastificado del piso por filtraciones o sea entonces que debo entender que el consorcio solo hace arreglos de los departamentos que ella quiere y los demas que se jodan esto me parece que esta muy mal que opina usted. 2ueno desde ya muchas gracias me gustaria que me pueda ayudar con mis dudas tambien me gustaria saber donde tienen ustedes las oficinas para poder consultarle personalmente y iniciar acciones legales si asi se lo requiere. /tte. /lejandro espuesta para /lejandro3 4a que me estoy estudiando y manteniendome al tanto de todo menos lo que necesito saber ahora je te comento5 Los honorarios les corresponde al consorcio,o sea a todos los propietarios.

--l ventilador jam6s lo deber7an haber pagado,nada que sea fuera de l edificio les corresponde eso es una estafa de su administrador. --l juicio laboral lo debe pagar el consorcio siempre y cuando no sea por irregularidades del administrador.8alta de pagos previsionales ej. -Los seguros son por accidentes dentro del edificio. -/rt7culos de limpie)a que te detallen en que gastan9nosotros lo hicimos y es tu derecho punto,lo ped7s y te lo deben dar.-j3"bolsas,"liquidos limpie)a,"trapos de piso,cera etc. %unca jam6s deben pagar + veces los arreglos mal reali)ados ya que los contratistas tienen la obligaci:n de darles una garant7a de sus trabajos,por eso se les pide factura.-s una estafa mas. -!agar el remis del encargado,portero no se debe a no ser que en el momento de la contrataci:n se haya llegado a ese acuerdo. -8actura / la necesitan para ciertos pagos que debe reali)ar el consorcio,igual un poco carito "'$$ 1;1999 --l consorcio debe abonar a los abogados si el juicio va dirijido al consorcio por reclamos arreglos etc. -La cantidad de porteros var7a seg<n la cantidad de unidades,ej el mio tiene #= unidades y tenemos solo uno y limpia bien,hasta + me parece correcto m6s es un abuso. -Los administradores te est6n estafando en muchas cosas y m6s cobrando + veces la misma factura es ilegal,hacele juicio. ->odo lo que sea parte estructural del edificio ,paredes,ventanas puertas etc,es obligaci:n del consorcio cubrir los gastos de reparaci:n o reempla)o siempre y cuando sea por desgaste o humedad algunas cosas mas.Casi siempre lo debe pagar. !ertene)co al consejo de mi edificio y estoy estudiando toooodooo ya que a nosotros tambi?n fuimos estafados muchas veces. @i consejo inicien acciones legales contra el administrador ya ques muy alevoso el fraude999 1jal6 te sirva besos54 si sab?s de mi consulta no dudes en hacermelo llegar al mail.-so me falt: aprender.

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