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Segunda regularización de fábrica

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Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización al amparo de la Ley 27157, no procede la inscripción de segunda regularización al amparo de la misma norma, con el objeto de declarar edificaciones construidas antes del 20 de julio de 1999.
Resolución: 1531-2013-SUNARP-TR-L
Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización al amparo de la Ley 27157, no procede la inscripción de segunda regularización al amparo de la misma norma, con el objeto de declarar edificaciones construidas antes del 20 de julio de 1999.
Resolución: 1531-2013-SUNARP-TR-L

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TRIBUNAL REGISTRAL
RESOLUCiÓN No.-/5.3) - 2013 - SUNARP-TR-L
Lima, APELANTE TíTULO RECURSO REGISTRO ACTO SUMILLA

'2 OSET. 2013

MARíA ELENA CORTEZA YA LA N° 410115 del 02/05/2013. H.D.T. N" 053972 del 19/06/2013. Predios de Lima. Regularización de fábrica.

SEGUNDA REGULARIZACiÓN DE FÁBRICA "Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización al amparo de la Ley 27157, no procede la inscripción de segunda regularización al amparo de la misma norma, con el objeto de declarar edificaciones construidas antes del 20 de julio de 1999". 1. ACTO CUYA .INSCRIPCIÓN PRESENTADA SE SOLICITA Y DOCUMENTACiÓN

Mediante el título venido en grado de apelación se solicita la inscripción de la regularización de fábrica de conformidad con la Ley 27157 del predio' inscrito en la Partida N" 46440838 del Registro de Predíos de Lima. A dicho efecto se adjuntan los siguientes documentos: Copia certificada del acta de sesión extraordinaria de la junta de propietarios de la unidad inmobiliaria del 12/01/2013,en la que se autoriza a los propietarios a regularizar sus declaratorias de fábrica. Formulario registral N" 1 Ley N° 27157 (FOR), suscrito por Víctor Anselmo Ramos Larraondo y su cónyuge, y el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firmas legalizadas ante Notaria de Lima Silvía Samaniego de Mestanza. Certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios N° 017 -2013-MPL~ GLAlSLO otorgado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre. Informe técnico de verificación suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. Plano de localización y ubicación suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Sílvia Samaniego de Mestanza. Plano de distribución suscrito por el arquítecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. - /formulario registral N° 1 Ley N" 27157 (FOR), suscrito por Harrol Harland Soto Garay y su cónyuge y su cónyuge, y el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firmas certificadas ante Notario de Lima Carlos Martín Luque Rázuri y ante Notaría de Lima Silvia Samaniego de Mestanza.

Certificado de parámetros urbanisticos y edificatorios N° 034-2013-MPLGLAlSLO otorgado por la Municipalidad Distrital de Pueblo Libre. Informe técnico de verificación suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante'Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. Plano de localización y ubicación suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. Plano de distribución suscrito por el arquitecto verificador Pedro Bermúdez Rojas, con firma legalizada ante Notaria de Lima Silvia Samaniego de Mestanza. 11. DECISiÓN IMPUGNADA El Registrador Público del Registro de Predios de Lima, Jorge Luis Solano' Castillo, formuló tacha sustantiva en los siguientes términos: "De conformidad con el artículo 42 del Reglamento General de Los Registros Públicos, se procede a la Tacha Sustantiva del presente titulo, por adolecer de defecto insubsanable por las siguientes consideraciones:
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1. Vista la partida electrónica W 46440838 del Registro de Predios en la cual corre inscrita la edificación matriz ubicada en el Jr. Rio Huaura W 236234 Urbanización Los Gladiolos distrito de Pueblo Libre, se advierte que en el asiento B00004 consta inscrita la remodelación y ampliación de fábrica, efectuada a través de un procedimiento de regularización al amparo de la Ley N" 27157 mediante Formulario Registral N° 2, habiendo el Verificador responsable ingeniero civil Pedro Willy Bermudez Rojas efectuado la constatación de la edificación conforme lo estipula la Ley, legalizando su firma en el FOR y anexos con fecha 17/05/2012. Es decir que hasta la fecha la edificación se declara con los ambientes y áreas techadas conforme consta inscrita, teniendo la verificación la calidad de declaración jurada. La declaratoria de fabrica en vía de regularización otorgada al amparo de lo . dispuesto por el Título 1 de la Ley 27157, debe comprender todas las edificaciones existentes al 20/7/1999, no procediendo la inscripción de una segunda regularización: siendo ello así, el procedimiento de regularización contemplado en la Ley 27157 y su reglamento, constituye un trámite de excepción destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripción de las edificaciones construidas antes del 20/07/1999, por lo tanto el procedimiento de regularización culmina con la inscripción de la correspondiente constatación del verificador respQnsable, existiendo la obligatoriedad del verificador responsable de emitir el informe de verificación y declarar que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente como lo prescribe el articulo 9.1 del reglamento de la Ley 27157. En el item 4 de ambos formularios registrales, se declara que la fecha de terminación de obra que se pretende regularizar es de enero de 1998, habiendo el verificador responsable Pedro Willy Bermudez Rojas efectuado la constatación de la edificación de la edificación conforme estipula la Ley. Sin embargo cuando tuvo a su cargo la primera regularización sobre la ampliación de fábrica declaró que los documentos correspondian a la realidad fisica existente (17/05/2012).

RESOLUCiÓN No.- !53! - 2013 - SUNARP-TR-L

En tal sentido,' al no poder configurarse una segunda regularización posterior a la inscrita en el asiento 800004 de la presente partida, no se ha procedido a la calificación integral del expediente, por cuanto el FOR y sus anexos no tienen merito para su inscripción por los fundamentos antes. expuestos, por lo tanto, la ampliación de la fabrica deberá tramitarse a través del FUE mediante tramite municipal. Se sustenta la presente tacha en lo dispuesto en el artículo V del Título Preliminar del Reglamento General de los Registros Públicos, que dispone que los Registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se solícita la inscripción, además de indicar que la calificación comprende entre otros la verificación de obstáculo~ que emanen de las partidas registra les. ( ... )". 11I. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El recurrente sustenta su recurso de apelación siguientes fundamentos: sobre la base de los

1. Con relación a la doble regularización manifiesta lo siguiente: la denominada "primera regularización" otorgada al amparo de lo dispuesto en el Título 1 de la Ley 27157 no ha ampliado la declaratoria de fabrica original inscrita en el año 1988, siendo esto porque el verificador responsable' verificó la construcción de mínimas extensiones, siendo así que el área techada del primer piso sólo aumentó en 19.32 m2, de esto se concluye que la denominada primera regularización se ha limitado a reproducir la declaratoria de fábrica que ya existia inscrita desde el año 1988, lo que resulta evidente porque el asiento 800004 no registra ningún nuevo ambiente o piso adicional, por lo que no surte efectos de una primera regularización (de ampliación) de declaratoria de fábrica. Lo contrario ocurre con el titulo tachado submateriá del presente, que sí contiene la descripción de los ambientes que conforman las secciones N" 2 Y N" 3, Y que en consecuencia sí cumple con los requisitos para ser considerada una "ampliación de declaratoria de fábrica" cuya inscripción al amparo de lo dispuesto en la Ley 27157, sí constituirá una regularización dé ampliación de la declaratoria de fábrica, que cuenta además con la aprobación de la totalidad de los miembros de la junta de propietarios de la referida unidad inmobiliaria. En conclusión no todas las construcciones u obras que se inscriban al amparo de la Ley 27157 y su reglamento pueden ser consideradas una "declaratoria de fábrica" o una "ampliación de declaratoria de fábrica". 2. Con relación a la declaración del verificador sobre la realidad fisica existente al 17/05/2012, manifiesta que la declaración de toda la realidad fisica existente en el predio no era posible por cuanto al 17/05/212 la única titular registral de la partida N" 46440838 del Registro de Predios, ya había dividido los aires de su inmueble en dos partes, y enajenado cada una de ellas sin realizar acto previo. Ello se desprende de las partidas electrónicas N" 12876594 Y W 12876595 del Registro de Predios, donde constan las adquisiciones de estas secciones. Siendo esto, en e~ asiento 800004 de la partida electrónica W 46440838, no se regularizó una declaratoria de fábrica ni una ampliación de declaratoria de fábrica. El informe técnico de verificación contenido en el dicho titulo podia limitarse a la obra mínima

construida en el primer piso del inmueble, como de hecho ocurrió, surtiendo los efectos de declaración jurada con respecto a la realidad física existente en dicha parte. Como consecuencia de lo expuesto, en el titulo venido a grado el mismo verificador puede declarar la nueva realidad física existente en la referida unidad inmobiliaria, que se concentra en su totalidad en las viviendas construidas por los nuevos titulares registrales de las secciones N° 2 Y N° 3, a fin de que ellos obtengan dentro del procedimiento excepcional de la Ley 27157 la regularización de la ampliación de la declaratoria de fábríca del inmueble, la que una vez registrada sí impedirá la inscrípción de una "segunda regularización". IV. ANTECEDENTE REGISTRAL

El predio respecto del cual se solicita la inscripción se encuentra ubicado en el Jirón Río Huaura N° 234 - 236 de la Urbanización Los Gladiolos del distrito de Pueblo Libre de la provincia y departamento de Lima, inscrito en la partida electrónica N° 46440838 del Registro de Predios de Lima. En el asiento B00003 está inscrita la demolición parcial de fábrica de conformidad con la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA. En el asiento B00004 está inscrita la remodelación y ampliación de fábrica de conformidad con la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA. En el asiento B00005 está inscrito el reglamento interno. En el asiento B00008 obra la anotación de independización de las siguientes unidades inmobiliarias: Sección W 1 partida electrónica W 12876593 Sección W 2 partida electrónica W 12876594 Sección W 3 partida electrónica W 12876595 En el asiento B00009 está inscrita consecuencia de las independizaciones. PLANTEAMIENTO la modificación de áreas como

DE LAS CUESTIONES

Interviene como ponente la Vocal Nora Mariella Aldana Durán. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestión a determinar es la siguiente: - ¿Es posible admitir la inscripción de una segunda regularización de fábrica al amparo de la Ley 27157 y su reglamento? VI. ANÁLISIS 1. Mediante Ley 27157, vigente desde el 21/07/1999, se estableció un procedimiento de regularización de edificaciones construidas hasta el 20/7/1999. La palabra regularización proviene del verbo "regularizar" que, según el Diccionario de la Lengua Española (DRAE), significa "legalizar, adecuar a derecho una situación de hecho o irregular". Entonces, se trata de un procedimiento extraordinario o de excepción destinado a sanear las edificaciones que fueron levantadas sin licencia de construcción, conformidad de obra o declaratoria de fábrica hasta el 20/07/1999 (articulo. 3 de la Ley 27157\ El articulo 3 del TUO del Reglamento de la Ley 27157,
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Articulo 3 de la Ley 27157.- De la regularización.-

"Los propietarios de edificaciones

que hayan sido

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aprobado mediante D.S. 035-2006-VIVIENDA (en adelante el Reglamento), ratificó que la regularización comprendía las edificaciones construidas o. demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica, reglamento interno y/o la correspondíente independización. En suma, la regularización en mérito de la Ley 27157 abarcó a las edificaciones construidas irregularmente hasta el 20/07/1999. 2. La Décimo Primera Disposición Transitoria del Inscripciones del Registro de Predios (RIRp2) prescribe: Reglamento de

"DÉCIMO PRIMERA.- Regularización sucesiva Inscrita la declaratoria de fábrica mediante el procedimiento de regularización previsto en el Título 1 de la Ley 27157, la posterior ampliación modificación, reparación, remodelación, puesta en valor, cercado o demolición de fábrica, efectuada sín cumplir con los procedimientos establecidos en el Título 11 de la citada ley, se regularizará mediante el procedimiento previsto en el articulo 68 y siguientes del reglamento de la Ley 29090 aprobado por Decreto Supremo W 024-2008-VIVIENDA". Sin embargo, existieron normas que ampliaron la vigencia de dicho plazo; . así la Decimocuarta Disposición Complementaria de la Ley Orgánica de Municipalidades N° 27972 estableció: "Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción y/o en terrenos sin habilitación urbana, hasta el 31 de diciembre de 2002, podrán regularizar su situación, sin pago de multas ni otras sanciones, hasta el 30 de junio de 2003, mediante el procedimiento de regularización de edificaciones a que se refiere la ley 27157 y normas reglamentarias (...)". La Ley N° 28437 modificó la citada disposición señalando que las construcciones efectuadas hasta el 31/12/2003 podrían regularizar su situación mediante la Ley N° 27157 sin pago de multas ni otras sanciones hasta el 31/12/2005. 3. Lo expuesto implica que podrán regularizarse las construcciones efectuadas en los periodos señalados cuando no cuenten con las respectivas lice'1cias; sin embargo, ello no implica que puedan acogerse a la regularización todas las veces que los intereses de los propietarios así lo requieran, porque la regularización es una norma excepcional cuya finalidad ha sido la de beneficiar a aquellos que no declararon una fábrica en el momento que debieron hacerlo, impidiendo por ende la actuación maliciosa' de quienes pretendan beneficiarse con dicho trámite para los actos realizados con posterioridad al ámbito de su aplicación. Así, tenemos que dentro de alguno de estos periodos determinados no podrá efectuarse más de una regularización, pero sí podrán efectuarse dos regularizaciones de una edificación, siempre que cada una de estas se

construidas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independización y/o reglamento interno de ser el caso, podrán sanear su situación de acuerdo al procedimiento establecido en la presente Let 2 Aprobado mediante Resolución N' 248-2008-SUNARP-SN del 28/08/2008, aplicable a los titulas presentados hasta el 13 de junio de 2013.Desde el 14/6/2013 rige el nuevo Reglamento de nscripciones del Registro de Predios, aprobado mediante Res. 097-2013-SUNARP/SN.

refiera a construcciones realizadas en diferentes periodos establecidos por las normas antes citadas. En el sentido indicado se ha pronunciado esta instancia, entre otras, en la Resolución W 175-2011-SUNARP-TR-L de 3 de febrero de 2011, en la cual' se admitió la inscripción de la segunda regularización seguida con el procedimiento de la Ley W 27157, al amparo de la Ley W 28437, respecto de una ampliación de edificación concluida en marzo de 2004, mediante FOR con firmas certificadas el 31 de diciembre de 2005. 4. Debe precisarse que el 4/5/2013 se publicó el D.S. 008-2013-VIVIENDA, que aprobó el nuevo Reglamento de Licencias de Habilitación Urbana y Licencias de Edificación, que ha derogado el D.S. 024-2008-VIVIENDA. En el articulo 68 del D.S.024-2008-VIVIENDA - vigente a la fecha de presentación del título venido en grado -, se regulaba un procedimiento para ,egularización de edificaciones, aplicable a las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia y concluidas entre el 20 de julio de 1999 y la fecha de publicación de la Ley 29090. Dicho procedimiento se seguía ante la Municipalidad respectiva, la que debía veríficar que se cumplan los parámetros urbánisticos y edificatorios aplicables al inmueble en la fecha de ejecución de la obra o en todo caso los parámetros vigentes en lo que favorezca a la edificación a regularizar. Si el resultado era conforme, la Municipalidad liquidaba derechos y multas y emitía Resolución de. Regularización de la Edificación. En el actualmente vigente D.S.008-2013-VIVIENDA, publicado el 4/5/2013, se contempla también un procedimiento de regularización para las edificaciones que hayan sido construidas sin licencia o que no tengan conformidad de obra y que hayan sido ejecutadas entre el 20 de julio de 1999 y hasta el 27/9/2008. En dicho procedimiento la Municipalidad efectúa la verificación y emite Resolución de Licencia de. Regularización de la Edificación. 5. En este caso, en mérito al titulo 461338 del 23/5/2012 se inscribió en el asiento B00004 de la partida electrónica W 46440838 la remodelación y ampliación de fábrica del inmueble ubicado en el Jirón Río Huaura W 234236 de la urbanización Los Gladiolos del distrito de Pueblo Libre, de la provincia y departamento de Lima. Dicha inscripción se realizo en mérito del FOR W 2 con firmas certificadas el 17/05/2012, ante Notaria de Lima Silvia Sama niego de Mestanza, de conformidad a la Ley 27157 y D.S. 035-2006-VIVIENDA, siendo el profesional responsable, y quien suscribe el Informe técnico de verificación, Ingeniero civil Pedro Willy Bermúdez Rojas, quien declaró haber constatado la existencia de una edificación con las características que ahí se indican, siendo la fecha de finalización de la obra en enero de 1990. En mérito al referido título archivado W 2012-00461338 del 23/05/2012, se inscribieron también los siguientes actos en la antedicha partida W 46440838: - Asiento B0003: demolición parcial. - Asiento B00005: reglamento interno.

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- Asiento 800006: junta de propietarios. - Asiento 800007: designación de presidente. - Asiento 800008: anotación de independización. - Asiento 800009: modificación de áreas. - Asiento 00001: carga por incumplimiento del parámetro edificatorio relativo a estacionamiento.

urbanistico

y

6. En el título venido a grado se solicita se inscrita conforme la Ley 27517 y su reglamento, la modificación de la declaratoria de fábrica inscrita en la partida electrónica N° 46440838 del Registro de Predios de Lima. ::'ara lo . cual se presentó entre otros documentos el FOR de conformidad a la Ley 27157 y su reglamento; argumentado que la remodelación y ampliación de fabrica inscrita en el asiento 800004 de la referida partida electrónica, no constituye una primera regularización de fábrica ni puede ser considera como tal, puesto que no comprendió la totalidad de la fábrica en realidad existente. Así, indica que no se registró la construcción de nuevos ambientes o pisos adicionales, sino únicamente se aumentó el área techada del primer piso. 7. Como puede apreciarse de los párrafos precedentes, en el año 2012 se inscribió la regularización de la edificación levantada en el año 1990, al amparo de la Ley 27157. La regularización debió comprender las edificaciones construidas hasta el 20/07/1999. Esto significa que al año 2012, cuando se produjo la regularizacíón, debió sanearse toda la edificación existente hasta eI20/07f1999. Así, conforme al artículo 9 del reglamento de la Ley 27157, el Verificador responsable emite el Informe Técnico de Verificación y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad física existente. El. artículo 14 del mismo reglamento dispone que todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así como de la correspondencia entre los planos y la realidad física del predio. En este orden, no podía regularizarse sólo una parte de la edificación y reservarse la declaración del resto para un momento posterior. Vale decir, se trata de un acto que debía realizarse en una única oportunidad, debido a su carácter extraordinario o excepcional. Por este motivo, la Décima Primera Disposición Transitoria del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios determinó que si se inscribió la regularización prevista en el Titulo I de la Ley 27157, la posterior ampliación, modificación, etc., no , podía ampararse en dicha regulación. Esto es, está proscrita una regularización sucesiva. En el título venido en grado, se pretende la inscripción de la regularización de fábrica levantada en enero de 1998, al amparo del Título I de la Ley 27157, cuando ya obra inscrita regularización al amparo de dicha norma, la que fue inscrita en mayo de 2012, por lo que estamos ante una regularización sucesiva, la que no está permitida por dicha norma.

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VII.

Por lo cual, se confirma la tacha formulada por el registrador. Estando a lo acordado por unanimidad; ESOLUCIÓN

CONFIRMAR la tacha sustantiva formulada por el Registrador Público del Registro de Predios de Lima al titulo señalado en el encabezamiento, por los fundamentos expuestos en la presente resolución.

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Presidenta de la Segunda Sala del Tribunal Registral

NORA~~URÁN Vocal del Tribunal Registral
Tribunal/Resoluciones 2013\41 0115-2013.doc

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