P.

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ALGUNOS ANTECEDENTES PARA UN ANLISIS DEL MERCADO
DE SUELOS URBANO.
El desarrollo terico en torno a la problemtica del valor y la renta del suelo tiene su origen en los economistas
clsicos J. Von Thnen (Hall, P., 1996) y D. Ricardo (Sraffa, P. (ed) 1959). Estos hacen referencias
exclusivamente a la cuestin agrcola, interesndose principalmente en los problemas de organizacin espacial de
la produccin y de la distribucin de esta parte de la renta nacional. El desarrollo terico acerca del valor y la renta
del suelo urbano no ha tenido el mismo grado de avances debido a la mayor complejidad del problema en reas
metropolitanas.
1
a
J. von Thnen y su aporte a Ia discusin de Ia renta agrcoIa.
Para von Thnen el problema central es la vinculacin de tres cuestiones bsicas: los costos de transporte, los
niveles de renta y la organizacin espacial de la produccin bajo condiciones competitivas. Del anlisis de von
Thnen se desprenden tres conclusiones tericas de gran importancia:
1 La renta del suelo agrcola surge de un proceso competitivo entre los usuarios del suelo (agricultores) y por
las diferentes localizaciones. La renta es en definitiva captada ntegramente por los propietarios del suelo dado el
proceso competitivo que se genera entre los agricultores.
2 El nivel de renta tiene una relacin directa con los costos de transporte que economizan los agricultores
debido a su cercana al mercado, es decir, con la distancia a un centro de intercambio.
3 La renta no afecte el precio de intercambio de los productos agropecuarios (sino que los presupone),
debido a que se trata simplemente de una economa en los costos de transporte que se registra en los terrenos
ms cercanos al mercado.
4 El proceso competitivo genera una asignacin ptima de los cultivos en el espacio agrcola, minimizando el total
de recursos a ser destinados a la funcin transporte.
2 La Renta AgrcoIa DiferenciaI de D. Ricardo.
El anlisis de D. Ricardo no le otorga mayor importancia al problema locacional ya que centra su atencin en la
conceptualizacin acerca del origen de la renta y sus efectos distributivos. Su anlisis se desarrolla bajo un
supuesto de aumentos de poblacin que acarrearan una demanda creciente de suelos para la produccin de
alimentos, lo que a su vez hara que la explotacin agrcola se extendiera desde los suelos de mayor fertilidad
hacia los de menor fertilidad. La dinmica competitiva determina, bajo estas circunstancias y con igual intensidad de
uso de otros factores, que los costos de produccin de los suelos marginales (menos frtiles) son los que
determinan el precio de equilibrio en el mercado de bienes. De esta manera, siendo los costos de
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produccin inferiores en los suelos "intramarginales" (de mayor fertilidad), se genera un excedente que
es en definitiva captado por los propietarios y conceptual izado como renta (Renta Diferencial Tipo ).
D. Ricardo, tambin estudia la renta adicional que podran generar los suelos ms frtiles como consecuencia
de una mayor intensidad en su uso. (Renta Diferencial tipo ).
Se puede concluir que la renta surge de las diferencias de fertilidad, que los precios de los productos
determinan el nivel de renta (y no a la inversa), pero la principal conclusin que se desprende del anlisis
de D. Ricardo es que, debido a que la fertilidad del suelo es un don de la naturaleza, el grupo social de los
propietarios agrcolas acapara una fraccin de la renta nacional sin que haya mediado esfuerzo productivo
alguno.
Tambin conviene destacar las consideraciones sobre la situacin de monopolio que presenta la propiedad de
la tierra en los planteamientos de A. Smith, J. S. Mili y K. Marx, y las ventajas locacionales, dadas por
externalidades, en el anlisis de A. Marshall (Todaro, R. 1978). Resulta interesante constatar que este ltimo
autor tambin comparte la nocin del carcter residual de la renta agrcola. (Marshall ,A., 1916; Worcestar,
D.A., 1946). Posteriormente, en la teora neoclsica, el anlisis de la renta tiene relevancia
fundamentalmente en cuanto a la temtica de la asignacin de recursos. El problema planteado por los
clsicos desaparece bajo la teora neoclsica en funcin del anlisis marginalista del aporte de los factores
al proceso productivo. En adelante se omite sistemticamente el carcter residual de la renta,
confundiendo la necesidad de contar con un precio de escasez de los recursos para su correcta
asignacin a la produccin, con los problemas distributivos que plantean los autores clsicos.
3 ReIacin entre renta y vaIor de sueIo urbano.
El suelo urbano no es un bien consumo que se usa y desgasta en un breve perodo de tiempo, sino que
un activo carcter indestructible. Por lo tanto, puede esperarse un flujo de ingresos proveniente de su
uso o arrendamiento. Su el valor queda definido por el flujo actualizado de renta neta esperado.
El flujo de renta futura vara en funcin de las expectativas, las que estn vinculadas a la situacin
econmica general, la perspectiva de desarrollo urbano y tambin del grado de conocimiento que se
tenga del mercado y de submercados especficos. Por otra parte, la tasa de actualizacin se define por el
costo alternativo de los recursos y no es igual para todos los inversionistas.
Este enfoque permite incorporar explcitamente las expectativas y, por lo tanto, hacer un anlisis de las
particularidades del fenmeno especulativo. Tambin permite estudiar los efectos de la poltica pblica,
especialmente en lo que se refiere a los elementos tributarios. (mpuestos a la propiedad, a la renta, a las
ganancias de capital, etc.).


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ApIicacin de Ios conceptos cIsicos de Ia rente agrcoIa a Ia cuestin urbana.

El estudio de la renta y los precios del suelo urbano puede tener una estrecha relacin con los
planteamientos conceptuales clsicos relativos a la renta agrcola. Aqu, tal como en el caso agrcola, el
problema puede ser enfocado analticamente enfatizando aspectos que estn ntimamente vinculados:
a.) la cuestin relativa al uso del suelo, es decir, el ordenamiento territorial de actividades en el espacio
urbano y b.) la renta y los precios del suelo urbano, (estructura y nivel) que tambin abarca el crecimiento
urbano, y los problemas dinmicos de valorizacin de suelo y la especulacin.
Los esfuerzos por trasladar o adecuar los conceptos clsicos de la renta agrcola a la situacin urbana han
sido relativamente infructuosos. Los modelos ideales que se han desarrollado distan mucho de la realidad de
los fenmenos urbanos y su capacidad explicativa es limitada (Alonso, W,. 1972).
Tal vez la mayor dificultad terica deriva del hecho de que el mercado de suelo es una variable interviniente
(determina y es determinada simultneamente) una especie de "pivote" en torno al cual se articulan en forma
compleja las diferentes facetas del fenmeno urbano en trminos sectoriales o interdiciplinarios.
Lo anterior implica que para poder desarrollar a fondo una teora de la renta urbana sera necesario
incorporar un extenso conjunto de fenmenos en una visin global que fuera capaz de abarcar
simultneamente espacio y sociedad.
El suelo urbano forma parte del conjunto de bienes que se transan en la economa y, por lo tanto, su precio est
sujeto a la evolucin general de la economa y su expresin espacial. Esto resulta an ms claro si se
considera que en mbito urbano la demanda de suelo es de una demanda derivada y por lo tanto, sujeta a
las condiciones que afectan a las actividades que lo requieren. Por esta va de anlisis puede explicarse la
relevancia que tiene respecto al mercado de suelos tanto el modelo econmico que se aplique, como los
factores histricos-espaciales expresados en la herencia de una estructura fsica-funcional, econmica y
social de la ciudad (CDU-PU, 1979,1
a
etapa, pg 9).
Esta vinculacin con el resto del sistema econmico tambin se expresa ntidamente a travs de la demanda
de suelos con propsitos de inversin financiera, proteccin contra la inflacin y/o especulacin. Porque las
alzas continuas en trminos reales en los valores de suelo y las condiciones tributarias con que se lo trata
en algunos pases ofrecen, en el mercado de suelo, una interesante opcin frente a otras alternativas de
inversin de corto, mediano y largo plazo. En un contexto de globalizacin, esto significa flujos
internacionales de fondos de inversin que requieren rentabilidades de largo plazo, que sean seguros y no
tienen requisitos de liquidez.



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5 EIementos que condicionan Ia estructura precios de Ia tierra urbana. 5.1
AccesibiIidad y 5.2 CentraIidad.
Tomando como referencia a los clsicos tanto como a los autores ms modernos es indudable que la
accesibilidad a los lugares centrales pareciera jugar un rol importante en la determinacin de los valores de
suelo. La existencia de gradientes de valores de suelo desde un rea central hacia la periferia urbana es
un hecho confirmado e indiscutido. Por cierto, este fenmeno dista mucho de ser una cuestin regular y
mecnica como pudiera desprenderse de formulaciones abstractas bajo condiciones ideales.
La variable accesibilidad, que explica parcialmente las gradientes del precio del suelo est
condicionada por la controversia, acerca de la valoracin, en trminos de costos de oportunidad, de los
tiempos de viaje.
Por otra parte, considerando el sinnmero de extenalidades que se produce en las reas urbanas, la nocin de
"centralidad" pareciera tener, complementariamente a la accesibilidad, una mayor importancia en la
explicacin de los altos valores de suelo en ciertos espacios de la ciudad. Esta nocin se refiere a las reas
o espacios sujetos a una gran confluencia de vas y medios de transporte, as como la aglutinacin de
funciones de alta jerarqua en un espacio reducido, lo que en definitiva se traduce en una gran confluencia
de personas. La existencia de estas aglomeraciones en lugares especficos del espacio urbano
parece ser tan crtica para la viabilidad de ciertas actividades que la competencia por incorporarse a
estos espacios genera grandes diferencias de valor en distancias relativamente pequeas.
Haciendo una analoga con el planteamiento de D. Ricardo en cuanto a una dotacin escasa de suelos con
" fertilidades" diferenciales, y constatando que existen demandas diferenciales en funcin de la
"productividad" del suelo condicionadas por las preferencias locacionales de las diferentes actividades
urbanas, se podra explicar las diferencias de valor en trminos de un proceso competitivo por el uso del
suelo. La dinmica competitiva llevara, entonces, a un uso preferencial de las mejores local izaciones
(las ms "frtiles"), donde las actividades ms rentables (y/o ms sensibles a la localizacin central)
desplazaran a las dems hacia localizaciones relativamente perifricas. (Barry, B., 1971).
Se generara de esta manera una gradiente de valores, donde, a consecuencia de la racionalidad
econmica de los agentes, los suelos urbanos de mayor valor (fertilidad) seran utilizados con mayor
intensidad.
Por otra parte los propietarios podran captar, a travs de la renta, las externalidades de las cuales se
sirven las diversas actividades.

En todo caso la estructura espacial de la renta se determina tericamente, a travs de un proceso dinmico de
todo el sistema urbano, que difcilmente llega a una situacin de equilibrio.

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5.3. Demandas IocacionaIes.
Hay en la ciudad una gran cantidad de diferentes actividades que tienen variadas tendencias
locacionales, las que ejercen presin de demanda sobre diferentes puntos del espacio urbano
contribuyendo a definir una estructura fsico funcional del espacio urbano y simultneamente de los precios del
suelo. Hay unas diferencias bastante marcadas en las opciones locacionales segn funciones, jerarquas y
polticas comerciales de las empresas, condicionadas por cuestiones tecnolgicas, especialemente en el
mbito de las comunicaciones y el transporte.
5.4 Historia, estructura fsica e imagen urbana.
La larga vida til de las estructuras fsicas as como la perdurabilidad de las imgenes que se generan
sobre los espacios urbanos contribuyen a la valorizacin diferencial del espacio y la formacin de los
precios de la tierra.
En todo caso, el aspecto ms importante es el efecto estructurador de ciertas actividades en trminos de
las externalidades que generan.. Estos fenmenos repercuten directamente en el mercado de suelo y en
muchos casos tienden a reproducir y ampliar los fenmenos que generan. Una consideracin especial en esta
materia merece la localizacin residencial.
5.5 Estructura sociaI - residenciaI urbana.
La estructura residencial socio-econmica espacial en el mbito urbano, ha demostrado tener una gran
importancia en la determinacin de los niveles y la estructura de valores de suelo. Esta genera efectos
directos e indirectos sobre otras actividades o agentes econmicos e institucionales que se desenvuelven
en el mbito urbano.
En esta matera, el fenmeno de mayor trascendencia en trminos del mercado de suelos es la segregacin
residencial segn estratos socioeconmicos. El mercado de suelos es causa y efecto de dicha segregacin.
As por ejemplo, la localizacin segregada de los estratos muy bajos en los "peores suelos" tiende a
mantener los valores de suelo en un bajo nivel, lo cual atrae a otros hogares de estratos bajos. Obviamente
en stas reas "marginales" el equipamiento y la calidad de vida urbana es muy precaria, dado el escaso
poder adquisitivo que se genera y el bajo nivel de influencia sobre el funcionamiento de la ciudad
En el otro extremo, los estratos altos tambin se segregan, y los valores de suelo, constituyen una
importante barrera para la entrada de oros estratos. En este caso la atraccin que presenta para la
localizacin de muchos servicios resulta evidente, con lo que se refuerza las caractersticas
particularmente favorables de estos espacios urbanos.
Los diferentes requisitos locacionales de los estratos hacen que mientras para algunos la localizacin
de ciertas actividades sea indeseable, para otros esta resulta ampliamente ventajosa. De ah la imposibilidad
de desarrollar un anlisis ms detallado sin entrar a estudiar situaciones concretas.

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Finalmente conviene aclarar que el fenmeno especulativo con los suelos urbanos se da a nivel de todos
los estratos, a diferentes escalas, con diferentes modalidades en la organizacin del mercado, pero
siempre con tasas de ganancias muy altas.
5.6 Intervencin pbIica y mercado de sueIos
Los valores de suelo se ven afectados por la interaccin dinmica de los sectores pblico y privado. No
siempre es posible aclarar si es la dinmica privada la que condiciona y orienta el gasto pblico en el mbito
urbano y la normatividad correspondiente, o si, por el contrario, la dinmica pblica establece las bases para
el desarrollo de la iniciativa privada.
La respuesta a esta interrogante no puede ser tajante y definitiva en uno u otro sentido. El mercado de
suelos es un mercado fraccionario segn las necesidades de localizacin de las diferentes actividades y
estratos sociales, donde el grado de sustituibilidad no siempre parece ser muy amplio. La existencia de estos
submercados implica la existencia de presiones al sector pblico desde diferentes perspectivas y
necesidades y su concrecin espacial establece fuertes rigideces y barreras en las alternativas reales de
localizacin.
Existe hoy una amplia gama de expresiones de la intervencin pblica, tanto en el plano normativo-
institucional, como en materia econmica.
La Constitucin Poltica y el tratamiento del derecho de propiedad.
Los instrumentos de planificacin del desarrollo econmico y social
Los instrumentos de planificacin fsica a diferentes escalas territoriales
Tributacin, tasa y gravmenes
nversin en infraestructura y redes de servicios
nversin en equipamiento
nversin en vivienda y poltica habitacional
Financiamiento del desarrollo urbano y marco poltico administrativo de las ciudades
Poltica de suelos y en particular de suelo urbano.

6 Imperfecciones propias deI mercado de sueIo urbano.
Adems de todas las distorsiones que acarrea el sector pblico en la operatoria del mercado, existen una
cantidad de supuestos de competencia que en este caso normalmente no se cumplen y que llevan a poner
en duda la eficiencia que pudiera tener este mecanismo, operando libremente en la asignacin de
recursos.
Discriminacin de suelos.
Transparencia del mercado.
Concurrencia en el mercado.
La movilidad espacial de los factores productivos.


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Otras limitantes estructurales al funcionamiento del mecanismo de mercado en el espacio
urbano
Miopa del mercado
7* Las externaIidades y Ia dinmica de Ios sectores pbIico y privado.
La existencia generalizada de externalidades en el mercado de suelo urbano no slo dice relacin con
problemas de eficiencia en la asignacin de recursos, su organizacin espacial, y la posibilidad de llegar a
situaciones de equilibrio, sino que tambin plantea serias interrogantes en trminos de equidad en la
distribucin de los beneficios.
El valor de un predio urbano cualquiera, exceptuando su valor agrcola y los costos de urbanizacin u
otras mejoras directamente incorporadas, se explicita exclusivamente como consecuencia de efectos
extemos: condiciones fsicas, sociales y ambientales del entorno inmediato y del barrio o comuna,
dotacin de vialidad y accesibilidad en general respecto al centro y/o subcentros relevantes, ubicacin
relativa dentro de la ciudad, etc. Son elementos que escapan al control del propietario individual, pero que
determinan el valor del suelo y su evolucin, o ms bien, el valor de una localizacin determinada.
En esta materia afectan tanto las decisiones pblicas como las privadas. Tal como ya se mencion, las
normas y las decisiones pblicas en materia de inversiones en infraestructura urbana, califican al suelo
como tal. Los efectos de valorizacin que as se generan se reproducen a otra escala con la ejecucin de
inversiones de carcter intercomunal, cuestin que se refuerza diferencialmente segn la realidad del
fnanciamiento municipal.
Otro tanto sucede con la dinmica del sector privado, cuyas decisiones se generan en forma
interdependiente con las del sector pblico. En este caso, son las tendencias locacionales de las actividades
privadas (comercio, industria, residencia, colegios, hoteles, etc.) las que con su implantacin espacial
contribuyen a definir una estructura social, fsico-funcional y econmico-espacial que se manifiesta en los
valores de suelo.
8 La especuIacin de sueIo.
La especulacin de suelos urbanos est presente en prcticamente todas las reas metropolitanas de los
pases organizados bajo economas de mercado. Este fenmeno provoca sera distorsiones en la operatoria
del mercado y por lo tanto en la asignacin de recursos a nivel urbano. Es un ejemplo claro de una situacin
en la cual el inters privado individual lesiona los intereses de la comunidad.
Tambin se presentan consideraciones de equidad distributiva, porque la ganancia especulativa se genera sin
que haya mediado esfuerzo productivo alguno, sobre la base de la captacin de externalidades provocadas
por el desarrollo urbano.
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La especulacin en el mercado de suelo urbano difiere de las caractersticas con que se define este fenmeno en
otros mercados, debido a las propiedades que tiene el suelo, como tambin por la necesidad de incorporar la
variable espacial. Entre estas diferencias se cuenta la longitud del ciclo, la modificacin del bien como
consecuencia de la especulacin y el hecho de que los efectos perniciosos que se provocan subsistan por
prolongados perodos de tiempo y trastornan la asignacin de recursos en el espacio urbano y en el tiempo.
El fenmeno especulativo se detecta con especial nitidez en la periferia urbana, donde los valores de uso
agrcola estn muy por sobre lo que razonablemente podra ser el valor actualizado de las rentas netas
esperadas por esa actividad. Las alzas especulativas de los valores de suelo tambin se registran en el
espacio intraurbano, especialmente como consecuencia de modificaciones en las normas urbanas, la ejecucin
de obras de infraestructura de carcter metropolitano, la dinmica de concentracin espacial de actividades
productivas, y cualquier otro fenmeno que signifique un quiebre en la dinmica de desarrollo de cualquier
submercado.
10 "La tierra, por su carcter nico y por la importancia crucial que tiene para los asentamientos
humanos no puede ser tratada como un bien ordinario, controlado por individuos y sujetos a las presiones e
ineficiencias del mercado...La justicia social, la renovacin urbana y el desarrollo, el suministro de viviendas
decentes y de condiciones saludables para las personas slo podr lograrse si la tierra se usa en inters de la
sociedad en su totalidad". (Naciones Unidas,! 976, pg. 64).
Pablo Trivelli O.