Tesis Conta

CAPTULO I 1.
DIAGNSTICO SITUACIONAL
1.1 Antecedentes La Provincia de Imbabura, es conocida como la Provincia de Los Lagos por albergar varias formaciones de agua aptas para la pesca y los deportes de aventura. Situada en la Sierra Norte del pas, Imbabura cuenta con un agradable clima seco y una temperatura que oscila alrededor de los 18 grados centgrados.
La misma que se encuentra rodeada de montaas sagradas con mgicas leyendas. Una de las ciudades que conforman esta provincia es Atuntaqui, que segn el padre Juan de Velasco, se compone de dos palabras Hatun que significa grande y Taqui sinnimo de tambor, es decir Gran Tambor. Jijn y Caamao lo identifica como Tierra Rica en Verdad, mientras que Gonzlez Surez lo traduce como Granero Grande.
En el transcurso de los ltimos aos, la ciudad de Atuntaqui y el cantn Antonio Ante, ha tenido cambios significativos en su estructura urbanstica dando como resultado una expansin de la ciudad, en muchos de los casos de forma desordenada debido a la necesidad de suplir la carencia de vivienda debido al incremento poblacional. Para controlar la expansin urbanstica sin control el gobierno municipal ha buscado normar el uso del suelo, en la forma de organizacin y funcionamiento de las actividades urbanas. En virtud del aparecimiento nuevas necesidades as como tambin el suplir los nuevos estilos y patrones de consumo inmobiliario en nuestra urbe.
ILUSTRACION No 1 MAPA DE ATUNTAQUI
Fuente: Gobierno municipal de Antonio Ante
Elaborado por: La autora
Ao: 2012
1.1.1 Poblacin La poblacin de Atuntaqui, definido como el total de personas es de 23.299 y el total de hogares es de 6.075 todos estos datos de acuerdo al INEC censo 2010. 1.2. Objetivos del diagnstico
1.2.1. Objetivo general Realizar un diagnstico situacional, con la finalidad de determinar las caractersticas del entorno socioeconmico donde se desarrollara el estudio de factibilidad del presente proyecto.
1.2.2. Objetivos especficos Determinar la situacin socioeconmica de la poblacin de la cuidad de Atuntaqui. Analizar las principales actividades productivas de la ciudad de Atuntaqui. Identificar la poblacin de la ciudad de Atuntaqui.
1.2.3. Variables del diagnstico Situacin socioeconmica Principales actividades productivas Aspecto socio demogrfico
1.2.4. Indicadores
a) Variable: Situacin Socioeconmica Nivel ingresos Poder adquisitivo
Variable: Principales actividades productivas Textil Comercio Agricultura, carpintera, construccin, etc.
b) Variable: Aspecto Socio demogrfico
Poblacin Clasificacin por genero Divisin urbana y rural Publico meta
1.3
Matriz de relacin diagnstica CUADRO No 1 Matriz de relacin diagnstica FUENTES DE INFORMACIN Poblacin Situacin socioecon mica Nivel de ingresos Poder adquisitivo Encuesta econmicamente activa
OBJETIVOS
VARIABLES
INDICADORES
INTRUMENTOS
Determinar la situacin socioeconmica de la poblacin de la cuidad de Atuntaqui
Analizar las principales actividades productivas de la ciudad de Atuntaqui. Principales actividades productivas
Textil Comercio Agricultura, carpintera, construccin , etc. Observacin directa Entrevista Encuesta
Arquitecto. Poblacin econmicamente activa.
Identificar la poblacin de la ciudad de Atuntaqui Aspecto socio demogrfico
Poblacin Clasificacin por genero
Cifras estadsticas
Divisin urbana y rural
(INEC) Observacin directa Internet/gobierno Municipal Antonio Ante
Publico meta
Ao: 2012
1.4. Mecnica operativa
1.4.1. Determinacin de la poblacin. La poblacin o universo objeto de esta investigacin de campo fue la nacionalidad de la ciudad de Atuntaqui.
1.4.2. Tamao de la muestra El tamao de la muestra del presente estudio de factibilidad est representado por los habitantes del rea urbana y rural de la ciudad de Atuntaqui comprendidos entre los 22 y los 60 aos, que no tengan ingresos superiores a 600 dlares americanos al mes.
1.4.2.1. Frmula para calcular el tamao de la muestra
N x Z2x & n=------------------------------------2 (N 1) + Z2 x &
En donde: n = Tamao de la Muestra N = Tamao de la Poblacin &= Z= Varianza de la Poblacin, con el valor constante de 0,25 Valor Obtenido mediante niveles de confianza, su valor constante Es de 95 %, le corresponde el valor predeterminado de 1,96 N 1 = Es la correccin que se usa en muestras mayores de 30 = Nivel de error (5%. Para poblacin finita hasta 1000, 3% para Poblacin infinita ms de mil)
N & Z
= 21.787 = 0,25 = 1,96 = 0,5 21.787 x (1,96)2 x 0,25
n = ---------------------------------------------------------(0,05)2 x (21.787 - 1) + (1,96)2 x 0,25 n = 377,52 378
1.4.3. Tcnicas de recopilacin de la informacin
1.4.3.1. Encuestas
Las encuestas se aplicaron a 377, personas con la finalidad de obtener informacin bsica sobre las necesidades habitacionales de la ciudad de Atuntaqui.
1.4.3.2. Entrevistas
En esta investigacin tambin ejecuto, una entrevista realizada al Arq. Bladimir Ibarra, profesional dedicado al sector de la construccin de unidades habitacionales, obteniendo as de forma mucho ms clara la informacin necesaria
1.4.3.3. Observacin Directa
Esta tcnica fue aplicada con la finalidad de establecer hechos y situaciones que no hayan sido detectadas con las tcnicas anteriores, observando as los documentos, registros, infraestructura y equipamiento que nos permita tener una perspectiva sobre la presente investigacin.
1.4.3.4. Informacin secundaria Los tipos de informacin secundaria que han sido de gran ayuda son los siguientes:
Libros de obras Libros de tcnicos de construccin Internet
1.4.3.5. Informacin primaria
Tabulacin, anlisis e interpretacin de la informacin obtenidas en encuestas realizadas a la poblacin de Atuntaqui.
1.4.3.6. Evaluacin y Tabulacin Informacin El universo comprendido por la poblacin econmicamente activa es de 21.787, de los cuales se obtuvo una muestra de 377, cuyos resultados se presentan a continuacin:
CUESTIONARIO: PREGUNTA 1: Conoce usted de la existencia de instituciones que oferten inmuebles?
CUADRO No 2 Nivel de conocimiento CONOCIMIENTO SI NO TOTAL F 128 249 377 % 34 66 100
GRAFICO No 1 Nivel de conocimiento
PREGUNTA 1 CONOCIMIENTO
SI 34%
NO 66%
Fuente: Encuesta
Anlisis: En la investigacin realizada nos permite tener la idea de que la poblacin desconoce de la existencia de este tipo de empresas y que pueden acceder a este mercado.
PREGUNTA 2: Cules son las razones por las que usted no adquiri su vivienda hasta la actualidad? CUADRO No 3 Nivel de ingresos NIVEL DE INGRESOS NO TENER INGRESOS FIJO CUOTAS SON DEMASIADAS ALTAS FALTA DE INFORMACIN TOTAL
F 62 266 49 377
% 16.46% 70.55% 12.99% 100.00%
Fuente: Encuesta
GRAFICO No 2 Nivel de ingresos PREGUNTA 2 NIVEL DE INGRESOS Falta de

informacin 13%
No tener ingresos fijo 16%
Cuotas son demasiadas altas 71%
Fuente: Encuesta
Anlisis: Como podemos observar en el grfico, el mayor inconveniente de la poblacin es la falta de accesibilidad a este tipo de productos. Por cuanto el consumidor de clase media baja no tiene disponibilidad de recursos econmicos, y las empresas han dedicado el producto a otro segmento de poblacin.
PREGUNTA 3: Estara dispuesto adquirir una vivienda en una conjunto habitacional?
CUADRO No 4 Adquirir una vivienda ADQUIRIR UNA VIVIENDA F SI NO TAL VES TOTAL
% 91.51% 7.69% 0.80% 100.00%
345 29 3 377
Fuente: Encuesta
GRAFICO No 3 Adquirir una vivienda

TAL VES 11% NO 25%
ADQUIRIR UNA VIVIENDA
SI 64%
Fuente: Encuesta
Anlisis: Como se puede observar en el grfico, la idea de tener una vivienda es muy bien acogida, por la mayora de los encuestados, y existe la posibilidad de una inversin en ese aspecto.
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PREGUNTA 4: Cul es el ingreso econmico familiar promedio mensual?
CUADRO No 5 Nivel de ingresos NIVEL DE INGRESOS F De 250 a 350 De 351 a 450 De 451 a 550 De 551 en adelante TOTAL
% 75.86% 13.53% 6.90% 3.71% 100.00%
286 51 26 14 377
Fuente: Encuesta
GRAFICO No 4 Nivel de ingresos

DE 451 a 550 7% DE 351 a 450 13% DE 250 a 350 76% DE 551 EN ADELANTE 4%
PREGUNTA 4 NIVEL DE INGRESOS
Fuente: Encuesta
Anlisis: Como se puede observar en el grfico, en su mayora los encuestados tienen un sueldo promedio mensual, que oscila entre el sueldo bsico y superior a este, ya que la mayora se dedica a la manufactura y la agricultura.
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PREGUNTA 5: Cunto estara dispuesto a invertir de sus ingresos mensuales para adquirir una vivienda en un conjunto habitacional? CUADRO No 6 Nivel de inversin CANTIDAD F De 150 a 200 De 201 a 250 De 251 a 300 MAS DE 300 TOTAL
% 79.05% 13.79% 4.77% 2.39% 100.00%
298 52 18 9 377
Fuente: Encuesta
GRAFICO No 5 Nivel de inversin

DE 251 a 300 5% DE 201 a 250 14% MAS DE 300 2%
PREGUNTA 5 CANTIDAD
DE 150 a 200 79%

Elaborado por: La autora Fuente: Encuesta
Anlisis: Las respuestas por la cantidad que puede invertir en la compra de una vivienda es sin lugar a dudas la buena acogida que va a tener el proyecto, cabe destacar que la mayora de la poblacin encuestada est dispuesta a entregar ms del 50 % de sus ingresos por tener una vivienda.
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1.4.3.7. Entrevista 1. Qu tipos de proyectos inmobiliarios existen en la cuidad de Atuntaqui? Los proyectos inmobiliarios, que ms se realizan en la cuidad de Atuntaqui son los conjuntos habitacionales y condominios, son los que ms aceptacin tiene en nuestro medio, porque los clientes prefieren pagar a un solo dueo por la vivienda que se le va a construir. Tambin en la actualidad se est incrementando en nuestro mercado la venta de bienes races, pero esto se puede decir que an no tiene acogida debido a su alto costo.
2. A qu segmentos de la sociedad estn dirigidos los proyectos inmobiliarios existentes? Los proyectos inmobiliarios existentes se encuentran dirigidos hacia la clase media y baja ya que son los que ms prevalecen en nuestro mercado. Aun no existen proyectos inmobiliarios que estn dirigidas a la clase alta, ya que estas viviendas son costosas y lujosas y en su mayora las personas de esta clase social desean tener su vivienda propia y apartada de los dems. Tambin no se ha implementado proyectos inmobiliarios para las personas de extrema pobreza ya que esta clase social tiene el apoyo del gobierno por medio de MIDUVI.
3. Qu tipos de viviendas tienen ms aceptacin por la ciudadana?
Los tipos de vivienda que tienen ms aceptacin por la ciudadana son las viviendas de planta baja, de planta baja con proyeccin para un segundo piso, donde sus dimensiones son de 80m 2 hasta 150 m2 donde pueden vivir hasta cinco integrantes de una familia, cabe recalcar que esto es lo que se ha observado en nuestro medio, porque ya se han puesto en marcha varios proyectos inmobiliarios que son similares y estos han
tenido muy buena aceptacin.
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4. Usted cree que un proyecto habitacional con casas adosadas tendra acogida en la cuidad de Atuntaqui?
Si porque estas son las casa que ms demanda tienen, como por ejemplo el proyecto que se est llevando a cabo en el conjunto habitacional el madrigal, todas las que se encuentran construidas ya se encuentran habitadas y aun no se termina la tercera etapa de este proyecto, es por esto que puedo decir que un proyecto de estos si tiene vialidad.
5. Qu factores influyen directamente para que los costos no sean altos pero conserven la calidad de la vivienda?
Aqu influyen las dimensiones de las viviendas, son de espacios reducidos que oscilan entre los 80m2 y 100m2, aqu tambin tiene mucho que ver en los acabados que son de tercera; estas casas se las entrega con puertas, ventanas, paredes pintadas, focos, bao, ducha, y muchas de las veces con closet. La calidad de la vivienda se sigue manteniendo ya que las varillas que son utilizadas para los cimientos son resistentes a sismos y tambin se las deja con proyeccin a un segundo piso.
6. En que influye la localizacin del conjunto habitacional en el precio de la vivienda?
La localizacin del conjunto habitacional influye mucho, ya que si se lo quiere ubicar en un sector alejado se tiene que realizar vas de accesibilidad, alumbrado, en muchos de los casos agua potable, etc. Y todo esto sera considerado como un gasto e influira en el costo. Al contrario de que si se lo ubica donde se tiene accesibilidad a todos los servicios bsicos esto de una u otra manera nos ayudara a reducir costos.
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1.5. Matriz AOOR 1.5.1. Aliados
La rentabilidad de las ventas de las viviendas considero que son altas. Los precios de las viviendas estn de acuerdo a las necesidades de los adquirientes. Inters de las personas que habitan viviendas con hacinamientos e inadecuadas. Inmobiliaria que desea brindar ayuda a las personas de bajos recursos econmicos.
1.5.2. Oponentes
En este sector siempre debemos preocuparnos de la competencia. Ayuda a los hogares de clase social baja por el gobierno mediante MIDUVI.
1.5.3. Oportunidades
Acceder a crditos para incrementar la produccin de vivienda y satisfacer al pblico demandante. Cuotas de pago accesibles y competitivas. Calidad y comodidad de las viviendas. Mano de obra calificada y con alto nivel de conocimientos en construccin.
1.5.4. Riesgos Incredibilidad y desconfianza en invertir por parte de las instituciones financieras. La estructura contable de estas empresas es deficiente.
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Poca iniciativa por parte de las inmobiliarias, en la venta de vivienda a personas que tienen pocos ingresos econmicos.
CUADRO No 7 Matriz de aliados, oponentes, oportunidades y riesgos ALIADOS La rentabilidad de las ventas de las viviendas considero que son altas. Los precios de las viviendas estn de acuerdo a las OPONENTES En este sector siempre debemos preocuparnos de la competencia. Ayuda a los hogares de clase social baja por el gobierno
mediante MIDUVI.
necesidades de los adquirientes. Inters de las personas que habitan viviendas con
hacinamientos e inadecuadas. Inmobiliaria que desea brindar ayuda a las personas de bajos recursos econmicos.
OPORTUNIDADES Acceder a crdito para -
RIESGOS Poca credibilidad y desconfianza de las instituciones financieras para invertir en el sector de construccin. La estructura contable de estas empresas es deficiente. Poca iniciativa por parte de las inmobiliarias, en la venta de vivienda a personas que tienen pocos ingresos econmicos.
incrementar la produccin de vivienda y satisfacer al pblico demandante. Cuotas de pago accesibles y competitivas. Calidad y comodidad de las viviendas o departamentos. Mano de obra calificada y con alto nivel de conocimientos en construccin.
Elaborado por: La autora Fuente: Estudio de mercado
Ao: 2012
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1.6. Identificacin de la oportunidad de la inversin Luego de haber realizado una debida indagacin del presente proyecto se fundamenta que: Existe una gran oportunidad de inversin, en su mayora los proyectos inmobiliarios son rentables; el precio de venta de las viviendas que se ofertan es accesible y van dirigidos al pblico meta establecido. El inters de los habitantes de la cuidad de Atuntaqui por los inmuebles que se ofertaran es de notable aceptacin y esto se puede asegurar porque se realiz una observacin de campo, en la actualidad existe un proyecto inmobiliario con viviendas adosadas de 80 y 100 m2; este tuvo una excelente acogida. Mediante el estudio de mercado se pudo establecer la idea de crear una microempresa inmobiliaria que brinde ayuda a los hogares de clase media y baja que necesitan adquirir una vivienda, y que cumpla con la calidad, comodidad y cuotas de pago accesibles.
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CAPITULO II 2. MARCO TERICO

2.1. La microempresa 2.1.1. Definicin Micro Empresa es aquella empresa que opera una persona natural o jurdica bajo cualquier forma de organizacin o gestin empresarial, y desarrolla cualquier tipo de actividad productiva, comercializacin y o servicios. Proyecto SALTO/USAID (2005), Define: Una microempresa es un negocio personal o familiar en el rea de comercio, produccin, o servicios que tiene menos de 10 empleados, el cual es posedo y operado por una persona individual, una familia, o un grupo de personas individuales de ingresos relativamente bajos, cuyo propietario ejerce un criterio independiente sobre productos, mercados y precios y adems constituye una importante fuente de ingresos para el hogar. Pg.52.
La microempresa o los microempresarios son organizaciones productivas o comerciales conformadas de manera familiar o entre personas que tienen similares actividades teniendo como finalidad generar ingresos que ayuden a solventar las necesidades personales o familiares.
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2.1.2. Importancia de las microempresas en el Ecuador USAID, (2005). Dice: Las microempresas proveen trabajo a un gran porcentaje de los trabajadores de ingresos medios y bajos en Ecuador. Ms de un (33.5 %) de hogares en reas urbanas de ingresos medios y bajos tuvo uno o ms miembros adultos de la familia con una microempresa. Estos microempresarios operan un total de 684,850 empresas distintas. Las microempresas ecuatorianas proporcionaron trabajo para un estimado de 1.018.135 esto representa el 25%, de la mano de obra urbana. La mayora de los microempresarios (55%) son adultos entre 31 y 50 aos. Los jvenes microempresarios entre 18 y 30 aos alcanzan slo el 20%. Adems, las ventas de estas microempresas representan aproximadamente 25.7% del producto interno bruto y sobre 10% de los ingresos netos totales obtenidos en el pas. Las microempresas, por lo tanto, representan un componente importante de la economa urbana. Pg. 54
Segn el estudio realizado por la USAID, nos permite tener la perspectiva de que las microempresas son creadas por la necesidad de generar ingresos econmicos, y por lo general estas estn integradas por familias, adems una vez en funcionamiento estas son generadoras de empleo.
2.1.3. Inmobiliaria LLINARES, Carmen (2001), Indica: Se define como empresas Inmobiliarias a las que actan sobre los bienes inmuebles, transformndolos para mejorar sus caractersticas, y capacidades fsicas, y ofrecindolos en el mercado para satisfacer las necesidades de alojamiento y sustentar las actividades de la sociedad. Pg. 182.
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Es decir una inmobiliaria es el ente encargado de comprar, construir y ofertar bienes que satisfacen necesidades de viviendas al conglomerado humano, es decir estas a su vez sirven de intermediarios entre los propietarios de los inmuebles con los consumidores.
2.1.4. Objetivos de las empresas inmobiliarias LLINARES, Carmen (2001), Manifiesta: Empresas Inmobiliarias son las que tienen por objeto: La compra de terrenos, inmuebles y partes de inmuebles
por cuenta propia, as como las unidades que ordenan la construccin, parcelacin urbanizacin, etc.. El arrendamiento de viviendas, apartamentos, terrenos y La construccin de edificios e instalaciones de todo tipo, (unifamiliar, multifamiliar, colectivo) y no locales.
para uso residencial
residencial (industrial, comercial, servicios, oficinas). Tanto para la venta como para el alquiler. La rehabilitacin de edificios ya construidos y transformacin en su caso del destino de los mismos. Pg. 182.
Una empresa inmobiliaria es aquella que se encuentra dedicada a la construccin de viviendas, para luego ofertarlas ya sea para venderlas o arrendarlas, tienen como finalidad cubrir la demanda que se encuentra con dficit habitacional, tambin es considera como una institucin que genera empleo a varias personas.
2.1.5. Construccin http://www.definicionabc.com/general/construccion.Define con el termino Construccin a aquel proceso que supone el armado de cualquier cosa, desde cosas consideradas ms bsicas como ser
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una casa, edificios, hasta algo ms grandilocuente como es el caso de un rascacielos, un camino y hasta un puente. En trminos generales, se denomina construccin a todo aquello que supone se har uniendo diversos elementos de acuerdo a un orden,
establecido bienes inmuebles que satisficieran las diversas necesidades del consumidor y la poblacin en general. Adems la construccin es considerada como arte o ciencia de la
arquitectura, Dentro de la economa se puede decir que es una de las actividades que permiten la utilizacin de un importante nmero de trabajadores que estn relacionados a ella en forma directa o indirecta.
2.1.6. Tipos de construccin 2.1.6.1. Construccin tradicional FERRER, Jorge (2005). Dice: La obra mayor de albailera y forjado de hormign armado o metlico. Su realizacin est al alcance de empresas locales que dispongan de poco material y maquinarias, pero si de una buena mano de obra. Pg.10.
La construccin tradicional es ms dependiente de la mano de obra, y la ms utilizada por las empresas constructoras, Es el sistema de construccin ms difundido en nuestro pas y el ms antiguo. Basa su xito en la solidez, la nobleza y la durabilidad. 2.1.6.2. Construccin industrializada FERRER, Jorge (2005).Define: La obra mayor de muros de carga de hormign. Esta solucin es una de las ms utilizadas en la actualidad. Son eliminados los pilares, tambin puede comprender algunas variantes en funcin de la maquinaria y utillaje de la
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empresa constructora tales como encofrados, tneles o prticos. Pg. 10.
La
construccin industrializada en la que se utilizan mayores partes
prefabricadas, esto puede resultar ms econmico siempre y cuando sea para un nmero mayor de viviendas a construir, y se caracteriza por su rapidez de su construccin.
2.1.6.3. Preparacin del terreno 2.1.6.3.1. Nivelacin del terreno: El proceso se refiere al desmonte o deshierbe del terreno en donde se ubicar la construccin.
Se prefieren superficies planas y si se cuenta con relieves escarpados, tendr que buscarse la definicin de terrazas de superficies amplias en las que se nivelen espacios planos.
2.1.6.3.2. Definicin y marcacin de los espacios: Segn: FERRER, Jorge; Esto se hace buscando la orientacin apropiada de la construccin con respecto a las condiciones de iluminacin (marcha del sol), ventilacin (corrientes y direccin de viento) y la precipitacin pluvial. De esta manera se aprovechan estos recursos: el viento, la luz solar y el agua pluvial, fomentando un ahorro energtico
El presente proyecto se llev a cabo con alumnos de la especialidad de Ingeniera en Desarrollo Comunitario con dos propsitos en general. El primero fue contar con un espacio de aprendizaje prctico de enotecnias en relacin con el desarrollo sustentable.
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El segundo propsito fue contar con un prototipo de bio-construccin que permite transferir ese conocimiento a la comunidad o a los alumnos de futuras generaciones como una propuesta de construccin alternativa que puede tener diferentes usos, desde una casa habitacin hasta una bodega o un criadero; con materiales de bajo costo y con caractersticas de confort que contribuyen al ahorro de energa y de bajo impacto al ambiente, tanto en la obtencin de los materiales empleados como en el mantenimiento de un ambiente interno estable y un confort interior.
La orientacin ptima se considera segn los planos de la casa y las necesidades de calor o ventilacin segn el tipo de clima. El propsito es que se permita una mayor exposicin al sol, si el clima es de templado a fro y una menor exposicin al calentamiento si el clima es clido. En relacin con las corrientes de aire, la ventilacin se favorecer si se considera que la puerta de acceso o ventanas estn orientadas a favor de la direccin predominante de la corriente de aire fresco circulando al interior.
2.1.6.3.3. Definicin y trazo de los cimientos As como la ubicacin del canal perimetral: La definicin del trazo general de la superficie a construir es necesaria en este paso pues deben delimitarse dos zanjeados. Uno interior que corresponde con la construccin propiamente y una zanja exterior.
2.1.7. Materiales de construccin Segn: CRESPO, Santiago; Los materiales tienen una importancia decisiva en la configuracin de la construccin. A lo largo de la historia se han ido empleando distintos materiales en su construccin, evolucionando estos hasta la utilizacin actualmente de materiales compuestos formados por fibras de materiales muy resistentes. Madera, piedra, hierro,
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hormign, ladrillo y aluminio han sido los materiales utilizados con ms frecuencia en la construccin de este tipo de estructuras.
Dentro de los materiales son aquellos que sirven para la realizacin de una edificacin u obra de ingeniera civil. Segn la funcin que desempean en la obra se pueden clasificar en materiales fundamentales, materiales conglomerantes y material es complementario o auxiliar. Los materiales fundamentales (Acero, hormign y roca) sirven para construir las unidades de obra capaces de soportar los esfuerzos mecnicos y las acciones atmosfricas a que va a estar sometida la construccin que se proyecta.
Los materiales conglomerantes son aquellos que constituyen la base de los morteros y hormigones, emplendose en construccin para unir o enlazar materiales del grupo anterior, adems de constituir los ltimos, por s solos y en combinacin con el acero, un material de construccin fundamental por excelencia.
Las pastas que con ellos s consiguen permiten ser extendidas y moldeadas convenientemente para adquirir, despus de endurecidas, unas caractersticas mecnicas similares a las de los materiales ptreos naturales y artificiales. Los principales conglomerantes empleados en la construccin son el cemento Portland, el yeso y la cal.
Los materiales complementarios o auxiliares son aquellos que se utilizan dentro de las edificaciones como complementos utilitarios de las mismas. El vidrio, pinturas, aislantes, materiales elctricos, de fontanera, carpintera de madera, de aluminio, de PVC.
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2.2. Estudio de mercado El estudio de mercado sirve para tener una nocin clara de la cantidad de consumidores que habrn de adquirir el bien o servicio que se piensa vender, dentro de un espacio definido, durante un periodo de mediano plazo y a qu precio estn dispuestos a obtenerlo. Adicionalmente, el estudio de mercado va a indicar si las caractersticas y especificaciones del servicio o producto corresponden a las que desea comprar el cliente CRDOBA, Marcial (2006).Define: Permite conocer la situacin que existe entre la oferta y la demanda y los precios de un determinado bien, para saber si existe demanda potencial que pueda ser cubierta mediante un aumento de los bienes ofrecidos. El objetivo es demostrar la existencia de la necesidad de los consumidores por el bien que se pretende fabricar y vender, es decir, proporcionar los elementos de juicio necesarios para establecer la presencia de la demanda, as como la forma para suministrar el producto a los consumidores. Pg. 22.
El estudio de mercado nos permite tener informacin acerca de la oferta y demanda, saber si el producto que se va a tener o no acogida, as tambin a que segmento de la poblacin debe ser dirigida, como tambin si el precio referencial est dentro de los parmetros del mercado.
2.2.1. Segmento de mercado RODRGUEZ, Inma (2006). Expresa: Un segmento de mercado es un grupo relativamente homogneo de consumidores que
responden de manera similar, el proceso por el que se divide a un mercado en segmentos se suele llevar a cabo con la ayuda de diferentes tcnicas estadsticas, mediante las que se determina aquellos grupos de consumidores con caractersticas y
preferencias ms parecidas entre s, y distintas al resto de los
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grupos. A partir del conocimiento obtenido con este proceso, la empresa selecciona los segmentos a los que quiere atender y disea para ellos una oferta. Pg.110.
En este sentido la segmentacin de mercados es el proceso de divisin del mercado en subgrupos homogneos de consumidores de acuerdo a sus necesidades, caractersticas y comportamientos que podran dar lugar a pautas de consumo. En la mayora de los casos, el fin de la segmentacin es llevar a cabo una estrategia comercial diferenciada y adaptada al mercado objetivo que permita satisfacer de forma ms efectiva sus necesidades y alcanzar los objetivos comerciales de la empresa.
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2.2.2. Demanda Son deseos de algo especfico, en funcin a un determinado poder adquisitivo. Se puede definir como el nmero de personas interesadas por un determinado producto, servicio o marca. De la definicin de la demanda podemos deducir que la cantidad demandada por un bien en un tiempo dado, depende del comportamiento de los precios, manteniendo la influencia de los dems determinantes invariables.
2.2.3. Oferta Se entiende como la cantidad de bienes y servicios que una organizacin est dispuesta a vender a un determinado precio del mercado. Adems es el conjunto de bienes o servicios orientados a satisfacer la demanda detectada en el mercado. La oferta es una relacin que muestra las distintas cantidades de una mercanca que los vendedores estaran dispuestos a poner en venta a precios alternativos durante un periodo dado.
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2.2.4. Demanda insatisfecha Es la demanda en la cual el pblico no ha logrado acceder al producto y/o servicio y en todo caso si accedi no est satisfecho con l.
La demanda insatisfecha se determina al establecer la diferencia que hay entre la demanda proyectada y la oferta proyectada y determinar la capacidad de construccin de vivienda.
2.3. Mtodos de evaluacin financiera 2.3.1. Estado de situacin Financiera Diccionario Contable (2007).Define: Es aquel que expresa la situacin desde el punto de vista patrimonial, econmico y financiero, en forma global, de una empresa. Generalmente es confeccionado al inicio del ejercicio contable y es presentado una vez complementadas distintas formalidades. Pg. 75.
El estado de situacin financiera es el que muestra razonablemente la situacin financiera del ente econmico a una fecha de corte. Son elementos del balance general el activo, el pasivo y patrimonio. Todos los estados financieros son tomados como fuentes de informacin en el proceso de toma de decisiones.
2.3.2. Balance de resultados DAZ Mosto Jorge. Diccionario y Manual de Contabilidad y Administracin; Manifiesta Informe financiero bsico de todo sistema contable que se presenta conjuntamente con el Estado de Situacin Financiera, consistente en la presentacin ordenada y de acuerdo con el plan de cuentas, de los ingresos percibidos o ganados, los gastos efectuados y el resultado final relacionado con
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las operaciones financieras de la empresa en un periodo determinado. Pg. 220.
El estado de resultados es considerado como un estado financiero bsico que presenta la informacin relevante a cerca de las operaciones desarrolladas por una entidad durante un periodo determinado, mismo que se compone de ingresos, costos, gastos, ganancias, perdidas, utilidad neta o prdida neta.
2.3.3. Balances proyectados BERK, Jonathan (2008) Manifiesta: El balance proyectado es un resumen de todos los dems presupuestos que reflejan La situacin financiera de la empresa bajo el supuesto de que todos los presupuestos parciales se ejecuten de acuerdo con las estimaciones realizadas. Pg. 48.
El desarrollo del balance proyectado consiste en mostrar la situacin patrimonial de la empresa al final de un periodo considerado. Los datos que este balance nos muestra no son exactos ya que es una estimacin a futuro, nos da el pronstico de posibles ingresos y egresos de dinero. Nos ayuda a emitir informes sobre las posibles variaciones que pueden presentarse dentro de un determinado tiempo.
2.3.4. Valor actual neto (VAN) Segn; CRDOBA, Marcial: El valor actual neto, que mide en valores monetarios los recursos que aporta el proyecto por sobre la rentabilidad exigida a la inversin y despus de recuperada toda ella. Es una medida de rentabilidad absoluta porque se expresa en unidades monetarias (en valores absolutos, no en porcentajes) y neta porque se ha tomado en cuenta todos los cobros y pagos consecuencia de la inversin. Por lo que
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se puede determinar fcilmente, si los ingresos son mayores a los egresos.
2.3.5. Tasa Interna de Retorno (TIR) Segn; CRDOBA, Marcial: La tasa interna de retorno (o rentabilidad), es aquella tasa de inters que hace igual a cero al valor actual de un flujo de beneficios netos, al final de la vida til del proyecto o en cualquier otra fecha en que se le evalu. Por tanto es conveniente realizar la inversin en un proyecto cuando la tasa interna de retorno es superior a la tasa de inters promedio del mercado. Cuando el dinero, en caso de ser colocado en inversiones financieras, reporte un rendimiento mayor que el del proyecto analizado, se optar por no invertir en el proyecto.
El TIR y el VAN son herramientas de la administracin financiera que se utiliza para la evaluacin de proyectos de inversin.
2.3.6. Tiempo de recuperacin de la inversin SORIANO. Brbara (2006).Dice: El periodo de recuperacin es el plazo de tiempo que una empresa tarda en recuperar su inversin inicial va ingreso de los flujo de caja futuros estimados. A travs del periodo de recuperacin estamos estudiando la liquides de la inversin, es decir la capacidad de la misma de convertirse en efectivo sin que ello suponga una perdida en su valor. Pg. 158.
La tasa de recuperacin de inversin es el elemento de evolucin econmica financiera permite conocer en qu tiempo se recupera, tomando en cuenta el comportamiento de los flujos de caja proyectados. La inversin se recupera en el ao, donde los flujos de caja acumulados superan a la inversin inicial.
29
2.3.7. Punto de Equilibrio Es aquel nivel en el cual los ingresos son iguales a los costos y gastos, y por ende no existe utilidad. Los ingresos son los flujos que se originan directamente de las actividades productivas de la empresa, los costos variables sern aquellos que se modifican en funcin del volumen de operacin. Los costos fijos estarn dados por el monto de los gastos de operacin, el anlisis del punto de equilibrio de la empresa consiste en determinar aquel volumen de ventas en que los ingresos totales operacionales se igualan exactamente a los egresos operacionales totales, crendose, en este punto, un volumen de operaciones en el cual la empresa no arroja ni prdidas ni ganancias sino que ms bien se encuentra en una situacin de equilibrio.
2.4. Estudio tcnico Un estudio tcnico permite proponer y analizar las diferentes opciones tecnolgicas para producir los bienes o servicios que se requieren, lo que adems admite verificar la factibilidad tcnica de cada una de ellas. Este anlisis identifica los equipos, la maquinaria, las materias primas y las instalaciones necesarias para el proyecto y, por tanto, los costos de inversin y de operacin requeridos, as como el capital de trabajo que se necesita.
Los aspectos que se relacionan con la ingeniera del proyecto son probablemente los que tienen mayor incidencia sobre la magnitud de los costos y las inversiones que debern efectuarse a la hora de implementar un proyecto.
En el anlisis de la viabilidad financiera de un proyecto, el estudio tcnico cumple la funcin de proveer informacin para cuantificar el monto de las inversiones y de los costos de operacin pertinentes
30
Nassir Sapag Chain, Preparacin y Evaluacin de Proyectos; Indica En esta fase del proyecto se analizar los factores para la adecuacin de la microempresa, equipos, areas y otros factores requeridos para su implantacin. Y se determinara el tamao ptimo que se requiere para realizar la elaboracin de los productos (artesanas) su tecnologa, indicadores que definirn los montos de inversin del proyecto Pg. 28.
En esta parte del proyecto se busca darle forma al proyecto analizando los requerimientos de los diferentes factores tcnicos, tecnolgicos y sociales del mercado como de las posibilidades econmicas de la inversin, para la ejecucin del proyecto.
2.4.1. Objetivos Estructurar el tamao y la ubicacin de la empresa; Verificar si el producto o servicio a ofrecer se puede llevar a cabo; Si se cuenta con la materia prima, los equipos y herramientas necesarias, ptimas para su produccin.
2.4.2. Localizacin del proyecto Nassir Sapag Chain, Preparacin y Evaluacin de Proyectos; La localizacin ptima de un proyecto es la que contribuye en mayor medida a que se logre la mayor tasa de rentabilidad: Anlisis y determinacin de la localizacin ptima del proyecto. Anlisis y determinacin del tamao ptimo del proyecto Anlisis de la disponibilidad y el costo de los suministros e insumos
Identificacin y descripcin del proceso.
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Determinacin de la organizacin humana y jurdica que se
requiere para la correcta operacin del proyecto rentabilidad sobre capital o a obtener el costo unitario mnimo.
El objetivo general de este punto es, llegar a determinar el sitio donde se instalar la microempresa.
2.4.3. En la localizacin ptima del proyecto Se encuentran dos aspectos: la Macro localizacin (ubicacin del mercado de consumo; las fuentes de materias primas y la mano de obra disponible) y la Micro localizacin (cercana con el mercado consumidor, infraestructura y servicios).
2.4.3.1. Determinacin del tamao ptimo del proyecto Se refiere a la capacidad instalada del proyecto, y se expresa en unidades de produccin por ao. Existen otros indicadores indirectos, como el monto de la inversin, el monto de ocupacin efectiva de mano de obra o algn otro de sus efectos sobre la economa. Se considera ptimo cuando opera con los menores costos totales o la mxima rentabilidad econmica.
2.4.4. Ingeniera del proyecto Su objetivo es resolver todo lo concerniente la instalacin y el
funcionamiento de la planta, desde la descripcin del proceso, adquisicin del equipo y la maquinaria se determina la distribucin ptima de la planta, hasta definir la estructura jurdica y de organizacin que habr de tener la planta productiva.
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2.4.4.1. Organizacin de la organizacin humana y jurdica: Una vez que el investigador haya hecho la eleccin ms conveniente sobre la estructura de organizacin inicial, proceder a elaborar un organigrama de jerarquizacin vertical simple, para mostrar cmo quedarn, a su juicio, los puestos y jerarquas dentro de la empresa.
Adems la empresa, en caso de no estar constituida legalmente, deber conformarse de acuerdo al inters de los socios, respetando el marco legal vigente en sus diferentes ndoles: fiscal, sanitario, civil, ambiental, social, laboral y municipal.
2.4.5. Anlisis financiero El anlisis financiero ayuda a comprender el funcionamiento del negocio y a maximizar la rentabilidad a partir de la actuacin sobre los recursos existentes. Sapag Chain, Preparacin y Evaluacin de Proyectos;
Manifiesta: La evaluacin del proyecto se realiza sobre la estimacin del flujo de caja de los costos y beneficios, la existencia de algunas diferencias en ciertas posiciones conceptuales en cuanto a que la rentabilidad del proyecto puede ser distinta de la rentabilidad para el inversionista, por la incidencia del
financiamiento, hace que ms delante de dedique un anlisis especial. Pg.27. En otras palabras trata de estudiar si la inversin que queremos hacer va a ser rentable o no, si los resultados arrojan, que la inversin no se debe hacer, se debe tomar otra alternativa o evaluar la alternativa que ms le convenga financieramente a la empresa de acuerdo a sus polticas.
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2.4.6. El capital Son los elementos econmicos y financieros que hacen posible la produccin del bien o servicio; es el conjunto de los medios de produccin. El capital es el conjunto de bienes susceptibles de reproducirse desde el punto de vista econmico, adems de ser uno de los factores de la produccin. 2.4.7. Objetivo del estudio financiero El objetivo es analizar la viabilidad financiera del proyecto, sistematizando la informacin econmica o monetaria de los estudios precedentes con la finalidad de analizar el financiamiento y posterior evaluacin.
2.4.8. Componentes 2.4.8.1. Estado de flujo de efectivo Se refiere a la asignacin de ingresos, costos e inversin del proyecto.
Acosta Jaime A; Anlisis e Interpretacin de la Informacin Financiera I; www.gestiopolis.com: Indica el efectivo es el recurso que ms debe cuidarse en la empresa. Los empleados deben estar conscientes de ello. Un nivel de control interno adecuado facilita este objetivo. Y de ms ayuda resulta realizar una planificacin de ingresos y gastos con una frecuencia semanal o quincenal, para evitar sorpresas y no poner en riesgo el humor de dueos, empleados, sus familias, clientes, proveedores y Hacienda .Pg. 60. Es de importancia vital, el indicador porque nos permite tener conocimiento de la situacin del negocio, es decir es el efectivo disponible de la empresa o del negocio ya que este refleja la situacin real de las finanzas de la institucin.
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2.5. Evaluacin ambiental El propsito de la evaluacin ambiental es asegurar, que el proyecto, este acogiendo las opciones de desarrollo bajo consideracin ambientales adecuadas y sustentables, con el medio ambiente en el ciclo del proyecto y tomada en cuenta para el diseo del mismo. Departamento de Medio Ambiente del Banco Mundial, Libro de Consulta para Evaluacin Ambiental (Trabajo Tcnico N. 139). Volumen I; Dice: La evaluacin ambiental identifica maneras de mejorar ambientalmente los proyectos y minimizar, atenuar, o compensar los impactos adversos. Alertan pronto a los diseadores del proyecto, las agencias ejecutoras, y su personal, sobre la existencia de problemas, por lo que las evaluaciones ambientales:
Posibilitan tratar los problemas ambientales de manera oportuna y prctica; Reducen la necesidad de imponer limitaciones al proyecto, porque se puede tomar los pasos apropiados con anticipacin o incorporarlos dentro del diseo del proyecto; y,
Ayudan a evitar costos y demoras en la implementacin producidos por problemas ambientales no anticipados.
Las evaluaciones ambientales en proyectos sirven para realizar un anlisis previo de los posibles impactos a ocasionarse, a la ejecucin de un proyecto y poder prever problemas ambientales significativos en el futuro. Las consideraciones ambientales cobren su importancia durante la toma de decisiones referentes a la seleccin, ubicacin y diseo del proyecto.
Nassir Sapag Chain, Preparacin y Evaluacin de Proyectos; Indica: La gestin ambiental sugiere introducir en la evaluacin del proyecto las normas ISO 14.000, las cuales consisten en una serie de procedimientos asociados a dar a los consumidores una mejora
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ambiental continua de los productos y servicios que proporciona la inversin, asociada a los menores costos futuros de una eventual reparacin de los daos causados sobre el medio ambiente, a diferencia de las normas ISO 9000, que solo consideran las normas y procedimientos que garanticen a los consumidores que los productos y servicios que provee el proyecto cumplen y seguirn cumpliendo con determinados requisitos de calidad. Pg. 28.
Mediante esta norma se obliga a los proyectos de inversin significativos tanto pblicos como privados, previo a su ejecucin, someterse a un anlisis o estudio de impacto ambiental, lo que garantizara tanto la calidad del producto como la conservacin ambiental de terceros.
2.6. Estudio de factibilidad Un estudio de factibilidad podr pronosticar con certeza el rumbo del xito o fracaso de una idea de negocio, si se lo realiza dentro de parmetros de alta calidad, de exigencia de emprendedores e inversores sobre ellos mismo y el equipo encargado de hacer l trabaja de materia de investigacin necesaria a cumplir para lograr informacin seria y creble sobre el proyecto de inversin. Responsabilidad y profesionalismo, conjugados en compromiso por la calidad es el primer gran ingrediente que se necesita para obtener un estudio de factibilidad de calidad
2.7. Estudio de prefactibilidad El estudio de prefactibilidad es el primer intento para examinar el potencial global del proyecto. En esta etapa se deber pulir toda la informacin obtenida de la etapa de idea, una vez analizadas las alternativas posibles se deber definir la ptima. Para realizar este estudio la informacin es tomada de fuentes de internet como son el INEC, pginas de los
municipios, y dems instituciones que sean necesarias, para luego esta informacin pulirla al momento de realizar el estudio de factibilidad.
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CAPITULO III
3. ESTUDIO DE MERCADO
3.1. Generalidades En la actualidad la microempresa como toda actividad productiva busca como establecerse en el mercado productivo, regional y nacional, no es una excepcin el Cantn Antonio Ante, en especial Atuntaqui. la ciudad de
El estudio de mercado nos permite reunir, planificar, analizar y comunicar de manera sistemtica datos relevantes para el proyecto razn del presente estudio que debe o que afronta una organizacin, ms aun las de construccin. Esto se lo desarrollara en la cuidad de Atuntaqui, Provincia de Imbabura y se realizar un anlisis minucioso del proyecto, donde se establezca el grado de necesidad que tiene la poblacin en relacin la falta de vivienda, ya sea por la poca accesibilidad o por la situacin econmica de estas familias, a este sector econmico social que est dirigido el presente estudio de factibilidad. Al analizar el mercado conlleva a afirmar que es necesario examinar eficientemente el universo de estudio, de la competencia, as como de los potenciales clientes antes de iniciar un programa de marketing; a fin de tener las armas y el conocimiento necesario para emprender un proyecto donde el capital aportado se espera recuperarlo en el corto o mediano plazo. A continuacin se detallan los objetivos que motivan a la realizacin de este estudio.
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3.2. Objetivos del estudio de mercado 3.2.1. Objetivo general Determinar la oferta y demanda y la demanda insatisfecha para saber si el proyecto es o no viable. 3.2.2. Objetivos especficos Determinar la demanda insatisfecha en lo referente a vivienda en el cantn Antonio Ante y especficamente en la ciudad de Atuntaqui. Determinar el tipo de vivienda preferencia del consumidor. Analizar las ventajas del mercado local. Establecer estrategias de publicidad y promocin en torno a los
productos y servicios en el mercado. 3.3. Identificacin del producto El producto que se va a ofrecer pretende promover soluciones al dficit habitacional del sector econmico clase media, baja. Tomando en consideracin que la vivienda es parte o base del patrimonio, donde se reafirma la identidad del ncleo familiar. GRAFICO No 6 Competencia del mercado en proyectos de vivienda
60 40 20 0
Fundacion Alinza Nacional Inmobiliaria y Bienes Raices Atuntaqui Pablo Torres Constructora Moncayo
30
33
45
44 120m2 100m2 80m2
Fuente: ASOPROCOM
ao: 2012
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3.3.1. Caractersticas del producto En este aspecto del producto, se investigara todo lo referente al sistema de construcciones de inmuebles o viviendas con la finalidad de establecer:
Su clasificacin por el uso y efecto, tomando en consideracin sus diferentes caractersticas y funcionalidad. Los productos sustitutos y complementarios a este producto, como opcin alternativa para los clientes. La normativa sanitaria, tcnica y comercial que se deber seguir de acuerdo a las normativas de las diferentes instituciones encargadas de controlar.
3.3.2. Clasificacin por su uso y efecto La produccin inmobiliaria tiene como efecto el brindar al consumidor la comodidad, una funcionalidad y la optimizacin del espacio y su distribucin, esto nos permitir tener un hbitat en armona con la naturaleza y su entorno.
Tomando en consideracin esto podramos decir que se clasifica de acuerdo a sus caractersticas como:
3.3.2.1. Precio.- Este determina el lugar o sector, sus dimensiones, sus acabados, etc.
3.3.2.2. Ubicacin.- Dentro del cantn Antonio Ante y especficamente la ciudad de Atuntaqui, existen sectores con diferentes plusvalas que influyen en la determinacin de los costos inmobiliarios o vivienda.
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3.3.2.3. Tipo de vivienda.- Estas pueden ser de una planta, dos plantas o en conjuntos habitacionales cerrados que cuenten con todas las infraestructuras urbansticas terminadas y en funcionamiento.
ILUSTRACION No 2 TIPO DE VIVIENDA
Fuente: ASOPROCOM
Ao: 2012
3.3.2.4. Acabados.- En lo referente a esto los acabados pueden ser: Acabados de Lujo De primer orden De segundo orden o nivel medio Acabados econmicos
Esto influye de forma notable en el costo de los inmuebles y en el tipo de consumidor o adquiriente del producto.
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3.3.2.5. Productos sustitutos El objetivo es construir conjuntos habitacionales con casas de 80 m 2, que cumplan con las normas y exigencias de la sociedad.
Cabe indicar que no todas las personas podrn acceder al tipo de vivienda, por lo que ha considerado construir casas adosadas bajo el rgimen de propiedad horizontal en dos plantas pero de menor dimensin que cumplan y cubran las necesidades de un techo propio.
ILUSTRACION NO 3 PRODUCTOS SUSTITUTOS
Fuente: ASOPROCOM
Ao: 2010
3.3.3. Segmento de mercado En el presente proyecto de factibilidad, el estudio va dirigido hacia la construccin de soluciones habitacionales, del sector socioeconmico medio bajo, de la ciudad de Atuntaqui.
41
Para este efecto se ha considerado las bases ms comunes para segmentar el mercado son: 3.3.3.1. Segmentacin Geogrfica.- En este anlisis dividiremos el mercado y formaremos distintas unidades geogrficas como podemos observar en el grafico siguiente:
CUADRO No 8 Segmentacin geogrfica VARIABLE GEOGRFICA Pas Regin Provincia Cantn Ciudad Densidad Barrio
ESPECIFICACIN Ecuador Sierra Imbabura Antonio Ante Atuntaqui Urbana Residencial

Ao: 2012
3.3.3.2. Segmentacin Demogrfica.- Para este anlisis dividiremos el mercado y formaremos grupos en base a variables como edad, sexo, tamao del grupo familiar, ingresos como observaremos en el grafico siguiente:
CUADRO No 9 Segmentacin demogrfica VARIABLE DEMOGRFICA EDAD CLASE TAMAO DE LA FAMILIA SEXO ESTADO CIVIL NIVEL DE INGRESOS
ESPECIFICACIN 22 - 60 AOS MEDIA BAJA 5 MIEMBROS MASCULINO FEMENINO SOLTERO - CASADO DE HASTA $ 600
Ao: 2012
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Antonio Ante y especficamente la cabecera cantonal ha tenido un crecimiento en el sector inmobiliario, sin embargo de esto sigue persistiendo el dficit de viviendas, aun mas cuando se trata de viviendas de tipo popular o econmicas. Ante esta situacin el presente proyecto va encaminado a la construccin de viviendas destinadas o direccionadas a esta clase socioeconmico de la poblacin antea. 3.4. Mercado meta El mercado meta, es la poblacin econmicamente activa de la ciudad de Atuntaqui, con una densidad poblacional de 21.787 personas que estaran en capacidad de adquirir las viviendas que sern ofertadas. 3.4.1. Anlisis de la demanda Es difcil estimar a el volumen de la demanda de vivienda debido a su complejidad ya que el crecimiento poblacional que ha tenido la ciudad es grande a esto se suma la emigracin de personas de otros lugares a nuestra ciudad por la oferta de trabajo de las empresas textiles y confeccin ha venido aumentando la demanda por una vivienda.
CUADRO No 10 Clculo de la demanda de viviendas En la ciudad de Atuntaqui AOS POBLACION TASA DE CRESIMIENTO POBLACIONAL DEMANDA VIVIENDAS
2010
Fuente: INEC 2010
23,299
2.53%
291.00
Ao: 201
43
3.4.2. Proyeccin de la demanda Con respecto a la proyeccin de la demanda se ha considerado utilizar la siguiente frmula de crecimiento exponencial:
Formula: Dp= DA(1+i)n
Dnde: Dp= demanda proyectada DA= demanda actual 1= valor constante
i=tasa de crecimiento n= tiempo
CUADRO No 11 Proyeccin de la demanda potencial a 5 aos

AOS POBLACIN TASA DE CRECIMIENTO DEMANDA TASA DE CRECIMIENTO CONSTRUCCIONES
2012 2013 2014 2015 2016 2017
24,492.84 25,112.51 25,747.86 26,399.28 27,067.18 27,751.98
0.0253 0.0253 0.0253 0.0253 0.0253 0.0253
320.83 336.87 353.71 371.40 389.97 409.47
5% 5% 5% 5% 5% 5%
Ao: 2012
Fuente: INEC 2010
44
GRAFICO No 7 Proyeccin de la demanda potencial a 5 aos
PROYECCIN DE LA DEMANDA POTENCIAL

2,000.00 1,500.00 Axis Title 1,000.00 500.00 0.00 2012
Fuente: INEC 2010
DEMANDA VIVIENDAS DEFICIT VIVIENDAS
2013
2014
2015
2016
2017
Ao: 2012
En los cuadros anteriores se puede observar un crecimiento constante de la demanda de viviendas, este fenmeno se ha manifestado desde hace 5 aos atrs, debido al crecimiento y el desarrollo del sector textil del cantn y especficamente de la ciudad de Atuntaqui.
Este crecimiento del consumo de vivienda es debido al aumento poblacional de nuestro sector como a la emigracin de personas de otras ciudades en busca de fuentes de trabajo.
3.4.3. Oferta actual La oferta de viviendas en la actualidad, en la ciudad de Atuntaqui no es amplia en proyectos habitacionales como podemos observar en el siguiente recuadro.
45
CUADRO No 12 Oferta actual

NOMBRE CIELO AZUL LA PRADERA LAGRANJA DFICIT TOTAL
Fuente: ASOPROCON
NO VIVIENDAS 28 35 45 183 291
SECTOR San Vicente San Luis San Luis
M2
COSTO
PORCENTAJE
110 147 135
60.000 78.000 70.000
9.62 % 12.02 % 15.46 % 62.90% 100.00 %
ao: 2012
GRAFICO No 8 Oferta actual OFERTA DE VIVIENDAS

200 150 100 50 0 No VIVIENDAS
Fuente: ASOPROCON
Axis Title
CIELO AZUL 28
LA PRADERA 35
LA GRANJA 45
DEFICIT 183
ao: 2012
Como observa la oferta de viviendas es muy baja con relacin a la demanda, aun mas cuando se trata de ofertar viviendas de tipo popular que el costo no sea alto.
3.3.4. Proyeccin de la oferta Con respecto a la proyeccin de la oferta se ha considerado utilizar la siguiente frmula:
Formula: Op= OA(1+i)n
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Dnde: Op= oferta proyectada OA= oferta actual 1= valor constante
i=tasa de crecimiento n= tiempo
CUADRO No 13 Proyeccin de la oferta Potencial a 5 aos AOS No VIVIENDAS 2012 2013 2014 2015 2016 2017
91 96 101 106 111 117

ao: 2012
3.3.5. Estimacin de la demanda insatisfecha Para obtener la demanda insatisfecha realizaremos un anlisis entre la oferta potencial y la demanda potencial y con base en ello tendremos la demanda insatisfecha. Segn los profesionales una construccin de aproximadamente 100m2 con acabados regulares, y en un sector no muy comercial, tendra un costo de 25.000 dlares americanos.
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CUADRO No 14 Estimacin de la demanda insatisfecha

OFERTA POTENCIAL DEMANDA POTENCIAL DEMANDA INSATISFECHA
CASAS
108
291
183
ao: 2012
CUADRO No 15 Demanda insatisfecha proyectada AOS DEMANDA INSATISFECHA 2012 202 2013 2014 2015 2016 2017
212 222 234 245 257

Ao: 2012
3.3.6. Anlisis de precio El costo de las unidades habitacionales es difcil realizar comparaciones ya que existen factores que afectan de manera directa e indirecta de acuerdo a los parmetros como; el espacio, tal es el caso del valor del terreno en s y en los costos relacionados a la construccin misma, esto se ver reflejado en los acabados de la vivienda, es por esto que el anlisis es de manera especfica. 3.3.7. Precios histricos y actuales En la ciudad de Atuntaqui no exista variedad de ofertasen lo referente a conjuntos habitacionales en los que se comparte servicios comunales como son la seguridad, y los costos de alguna manera eran ms
48
accesibles, adems no exista promociones y publicidad que hoy en da se ofrece. Cabe resaltar que el propietario construa de manera independiente en su propiedad o terreno, utilizando materiales y acabados de su preferencia, y los costos dependa del mercado y de su disponibilidad a pagar. Hoy en da existen varios conjuntos habitacionales y la promocin y publicidad, como la facilidad para pagar, ha influido de manera directa en el pblico, los cuales han optado por pagar una cuota de entrada y el resto de la preferencia. 3.3.7.1. El precio del producto: mtodo de clculo o estimacin El precio final depender de dos factores, el precio del terreno y el precio de la construccin: El valor que tiene el terreno depende de su ubicacin, pues existen zonas de mayor plusvala, se dar como referente el terreno ubicado. El precio de la construccin en obra muerta como se denomina a la construccin sin acabados, es ms bajo. Y el precio de la construccin ya terminada es ms dependiendo de manera directa de los acabados que se emplee en la misma, nos proporciona un valor de un rango del consumidor medio alto. 3.3.7.2. El precio del producto: mtodo de clculo o estimacin deuda financiarla a travs de cualquier entidad de su
Estacionalidad.-
Los
precios
de
las
viviendas
permanecen
estacionarios en periodos cortos, pues cuando existen incrementos en precios sobre todo del cemento, varilla, los precios tienden a ajustarse al mercado y esto hace que se eleve en el incremento proporcional, las polticas gubernamentales tambin hacen que los costos se vean afectados cuando existen cambios bruscos o escasez en el mercado
49
local a veces
por exportaciones o por contrabando de materiales
como el cemento.
Forma de Pago.- Es un factor determinante a la hora de adquirir una vivienda pues la facilidad para financiarla es la clave para poder acceder a ella, de all que las instituciones financieras ofrecen crditos para vivienda a una tasa preferencial dentro de sus categoras.
3.3.8. Estrategias de Comercializacin El estudio de mercado y los cruces de las preguntas del cuestionario analizadas mediante el paquete SPSS permite obtener las siguientes conclusiones y de ellas nacen las estrategias que a continuacin se detallan. Segn arrojan resultados de las encuestas se concluye que indistintamente de los medios de ingresos, procedencia de los mismos y edades, el 72,3% de la poblacin posee una disponibilidad de pago, de 10.000 como cuota inicial para adquirir su vivienda. La falta de informacin y la poca accesibilidad al sector financiero han hecho que sectores productivos queden relegados. Las personas piensan que existe pocas posibilidades de adquirir un crdito para obtener vivienda. Las personas no participan de programas de vivienda por falta de informacin e incentivos. El Banco del Pichincha ejerce liderazgo en la regin, porque es una entidad que predomina por tradicin ms que por eficiencia. La preferencia de los clientes dependen siempre de la atencin que se les brinde, de ah la importancia sobre la capacitacin permanente de su recurso humano, el cual debe contar con el respaldo de la entidad.
50
Se concluye que la mayora de las personas no utilizan medios directos y especializados de informacin cuando quieren conocer opciones de vivienda.
Los valores agregados como seguro, servicio postventa, asesora son factores irrelevantes al momento de adquirir vivienda. Se concluye que las caractersticas internas que ms influyen en orden de jerarqua son: grifera, plomera, paredes, instalaciones elctricas en porcentajes muy elevados, estos son atributos
diferenciadores que marcan el contraste sobre los diseos de construccin y para vincularse a ellos la mayora de personas optan por medios masivos indirectos de informacin como es la prensa escrita y la televisin. Los servicios adicionales que se ofrecen despus de una post venta se los considera como valores agregados y los que ms se destacan de la lista ofertada son los proyectos de ampliacin y estos se difunden en su mayora en los medios masivos e indirectos de comunicacin como la prensa escrita. 3.3.9. Estrategia de Precio Se ofertar casas a precios base, es decir la fijacin de precios por penetracin que es una poltica en la que la empresa cobra al principio un precio ms o menos bajo por el producto, como un medio para llegar a los mercados.
3.3.10. Estrategia de Promocin Los medios en los que se apoya la propuesta sern los publicitarios, las inmobiliarias es un mercado nuevo para la zona en mencin y esto con lleva ventajas y desventajas, pero se puede apoyar en medios masivos como televisin, radio, prensa escrita.
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La campaa ser masiva a travs de una mezcla de promocin que est integrada por: Publicidad Relaciones Publicas Promociones de ventas Ventas personales. Se ofertar a travs de trpticos, los mismos que se repartirn en puntos estratgicos de la ciudad. 3.3.11. Estrategia de producto servicio El mercado de bienes races es un propulsor del desarrollo de acuerdo a los nuevos modelos que caracteriza la globalizacin, pues hoy en da generan importantes rubros econmicos e impulsan subsectores alternos a la construccin, como son los sectores tursticos. Una estrategia de servicio ser diversificar los modelos de construccin en cuanto a materiales y diseos innovadores, como el uso de gypsum, (yeso moldeable para paredes o techos). Y diseos innovadores en los que no se use estructuras convencionales sino espacios abiertos que carecen de paredes, y poseen mayores reas de iluminacin,
comnmente denominados lofts inmobiliarios (el loft es sinnimo de adaptacin y reciclaje). Est entrando en auge por su versatilidad y flexibilidad capaz de adaptarse a cualquier cambio.
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CAPITULO IV 4. ESTUDIO TECNICO

El estudio tcnico del proyecto, se podra decir que viene a ser la parte central, su anlisis detallado conducir a que la propuesta se convierta en un proyecto real de ejecutar. Se realizara un anlisis de ingeniera, en el que se analizara aspectos relacionados con la construccin, modelos, diseos arquitectnicos, materiales que se utilizaran, la forma de utilizarlos, costos ,
financiamientos, procesos administrativos y de comercializacin, y lo ms importante el tiempo que llevara la ejecucin del mismo 4.1. Tamao del Proyecto El tamao es la magnitud de la propuesta, sus metas y estrategias, define el alcance de las operaciones y las relaciones con los componentes, sean estos clientes, proveedores o tambin pueden ser competidores. 4.2. Factores determinantes del tamao Existen infinidad de variables que se relacionan de manera directa o indirecta en el estudio del proyecto. Analizar cada uno de ellos permitir tener un mejor desarrollo del mismo, realizando una investigacin en todo lo referente a los aspectos como: Ubicacin rea Proyecto arquitectnico Materia prima Recursos humanos Recursos financieros
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4.3. Mercado Hablar de mercado es hablar directamente de la demanda insatisfecha de vivienda que existe en el cantn Antonio Ante y especficamente en la ciudad de Atuntaqui, que es mercado al cual va direccionando este estudio de factibilidad. Segn el estudio de mercado determino que un dficit de vivienda de 970 para una poblacin de la ciudad de Atuntaqui de 23.299 habitantes tanto urbana como rural, segn podemos observar en el siguiente cuadro.
CUADRO No 16 Calculo del dficit de viviendas En la ciudad de Atuntaqui

SECTOR POBLACIN (URBANA RURAL) PROMEDIO DE HABITANTES POR HOGAR VIVIENDAS VIVIENDAS CENSO 2010 DFICIT VIVIENDAS
ATUNTAQUI
Fuente: INEC 2010
23.299
3.83
6.083
5.113
Ao: 2012
970
El proyecto pretende cubrir una parte de esta demanda, anual que tiene la ciudad de Atuntaqui en viviendas.
4.4. Disponibilidad de Recursos financieros Los recursos financieros son los que permitirn la ejecucin del proyecto en esta perspectiva la microempresa cuenta con recursos propios, adems de contar con una inyeccin de un crdito bancario.
4.5. Disponibilidad de Mano de obra En lo referente a la mano de obra, este estudio determina que para el desarrollo efectivo de la nueva unidad productiva se requiere del siguiente personal especializado, en construcciones de vivienda, ingenieros arquitectos, albailes, administracin y conocimientos contables.
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4.6. Disponibilidad de materia prima
En lo referente a la materia prima e insumos es importante adquirir la cantidad necesitar en la produccin, para evitar un desabastecimiento, ofrecer al cliente la seguridad de un abastecimiento regular del producto como mantener la homogeneidad del producto en cuanto a la calidad de la materia prima. (Hierro, cemento, varillas de varios tipos, clavos, arena, ripio, bloque, piedra)
La segunda etapa constituye los acabados para lo cual se necesita material elctrico, cermica en Graiman, Sanitarios en F.V. aluminio y vidrio, puertas y muebles de madera empotrados se elaboran donde maestros carpinteros especializados.
Los principales proveedores de la empresa se encuentran ubicados en la ciudad de Atuntaqui, e Ibarra, siendo esta una ventaja para la microempresa, debido a la distancia y el tiempo para la provisin de materia prima como de los costos de transporte.
4.7. Definicin de las capacidades de produccin Se refiere al significado de la capacidad instalada, es aquella que indica una produccin mxima como tambin la mnima obviamente en un
periodo determinado, mientras que esa capacidad instalada es aquella que cubre la demanda insatisfecha.
4.8. Localizacin del Proyecto Definir el lugar para ubicar tal o cual proyecto no es tarea fcil, pues demanda hacer un anlisis minucioso de los componentes no solo es una simple ubicacin, es tambin una macro y una micro localizacin, este
55
sector
debe
cumplir
con
todas
las
condiciones
necesarias
indispensables requeridas, debe cumplir con la mayora de ellas, de lo contrario los impactos se los ver a futuro. Para lograr una acertada ubicacin se emplea el factor de localizacin en el cual se da un peso y se califica segn su importancia a cada criterio, en una escala de valores cualitativos y cuantitativos y as se obtiene un resultado que denota la ms alta calificacin obtenida en la matriz como la ptima para ubicar la propuesta. El proyecto cuenta con un terreno en el que se construir, y se pretende ubicar, las casas modelo que segn el estudio de mercado son las que poseen mayor aceptacin y obviamente mejores oportunidades de venta.
4.8.1. Macro localizacin La ubicacin geogrfica para llevar a cabo la propuesta se halla en el Cantn Antonio Ante, ciudad de Atuntaqui, exclusivamente dentro del rea urbana, la misma que cuenta con una poblacin estimada de 23.299 habitantes. Este cantn se encuentra delimitado Cantn Antonio Ante, ubicado a 12 Km al Sur Oeste de Ibarra y al Noroeste de Imbabura, limitado al Norte cantn Ibarra, al Sur cantn Otavalo, al Este cerro Imbabura y al Oeste cantones Cotacachi y Urcuqu.
56
ILUSTRACION No 4 Mapa de Antonio Ante
Fuente: IGM 2010
Ao: 2012
4.8.2. Micro localizacin Una vez que ya se ha determinado la macro localizacin es fundamental el proceso de la micro localizacin para optimizar el lugar en el que se desarrolle la propuesta y de esta manera se aproveche de mejor manera todos los recursos. Cabe destacar que cada zona tiene ciertas categorizaciones dentro del catastro municipal. Dentro del rea urbana de la ciudad de Atuntaqui se ha escogido la opcin para desarrollar el proyecto con base a factores especficos a los cuales se les pondera, se pretende determinar la opcin que cuente con las condiciones apropiadas, y esto obviamente facilitara el proceso de publicidad y comercializacin. Los factores que se tomarn en cuenta para la ponderacin son:
57
rea del terreno Plusvala Disponibilidad de vas de comunicacin Disponibilidad de servicios bsicos Cercana a zonas pobladas Estructura Impositiva y legal Competencia
4.8.3. Plano de Micro localizacin El plano de micro localizacin se encuentra ubicado en el sector de San Vicente, en calle 12 de Febrero entre Av. San Vicente y calle Garca Moreno El mencionado lote cuenta con una superficie de 2.536 m
dispone de los servicios bsicos como agua, luz, telfono, alcantarillado, posee vas de acceso y el transporte urbano llega a la zona. ILUSTRACION No 5 Lote del proyecto
58
ILUSTRACIN No 6 Plano del sector
Fuente: Gobierno Municipal de Antonio Ante
Ao: 2012
ILUSTRACIN No 7 Plano de vivienda y del complejo
59
Elaborado por: Arq. Bladimir Ibarra
ILUSTRACIN No 8 Plano del complejo habitacional
Elaborado por: Arq. Bladimir Ibarra
60
4.9. Ingeniera del proyecto La ingeniera del proyecto se analiza desde cuatro enfoques el primero ser la descripcin del producto, el segundo ser el proceso, el tercero la determinacin de recursos, y el cuarto la distribucin fsica.
4.9.1. Descripcin del producto Disear un proyecto en este caso una vivienda, no solo es construir la infraestructura sino se est diseando el ambiente donde se gestar gran parte del resto de su vida y la de su familia, por lo que esta debe tener un desarrollo de espacios clidos que contengan un ambiente acogedor que rescate los valores de las personas que lo habitan as como el uso de materiales, formas, diseos y colores que deben tener una concordancia entre ellos.
61
4.9.2. Diagrama de flujo CUADRO No 17 Diagrama de Flujo del Proceso de Construccin de las Viviendas
INICIO
ESTUDIO DE MERCADO
ESTRATEGIAS
NO
OFERTA
VENTAS
SI
CONJUNTO RESIDENCIAL
CONSTRUCCIN
SERVICIO POSVENTAS
FIN
El diagrama de flujo que se presenta para este proyecto no es ms que un resumen de las actividades a cumplirse para la construccin de las viviendas desde el inicio hasta la terminacin, listas para la venta.
62
Se conservar un orden y una combinacin adecuada de las diferentes actividades a cumplirse y para ello se aplicar un diagrama de flujo tabular.
El diagrama de flujo de Formato tabular, llamado tambin columnar o panormico, es aquel en el que se presenta en una sola carta el flujo de las operaciones en su totalidad.
Su elaboracin se basa en el formato vertical, debido a que el proceso de la construccin de viviendas puede ser apreciado en su totalidad con mayor facilidad.
Dentro de los programas alternativos tenemos este tipo de viviendas denominado popular por su accesibilidad y su costo.
Se denomina popular a una construccin que tiene sinnimo con la adaptacin y el reciclaje, carece de paredes y posee espacios abiertos se adapta a cualquier medio y est en auge por su versatilidad en diseos y uso de materiales innovadores.
4.9.3. Grupo meta Est orientado as a familias de clase media, baja que no tienen grandes ingresos econmicos, como tambin a personas de la tercera edad.
4.9.4. Objetivo del producto Ofrecer una vivienda confortable a un costo accesible, dentro de un estilo moderno e innovador, pocas paredes y mucha iluminacin que acorde a sus condiciones, y que cuente con flexibilidad en cuanto espacios y materiales. est a
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4.9.5. Descripcin de la vivienda rea de terreno de 100 m2 Construccin de 80 m2 Consta de sala, cocina, comedor, en un solo ambiente. Tres dormitorios. 1 baos Pisos de cermica Patio delantero, patio posterior, Lavandera Entrada del 30% del valor total. Financiado con el Banco de su preferencia Tiempo de entrega.- Se considera tres meses contados desde el pago de entrada. Promocin.- Ofertar a travs de medios masivos como radio, televisin, prensa escrita. Beneficios adicionales.- Ofrecer servicios postventa entre ellos proyectos de ampliacin. Presupuesto de obra.- Permite establecer el precio destinado para la venta.
4.10. Estudio de las materias primas Las materias primas que se requieren en las diferentes propuestas se analizan por etapas de construccin, hoy en da existen materiales cada vez ms verstiles, de fcil implementacin y adecuacin tal es as que en la actualidad se construye con hormign armado como con estructura metlica con la misma facilidad y con iguales resultados. En lo que se refiere a la fase de acabados existe infinidad de materiales para ser aprovechados, los materiales y diseos hay para todo tipo de gustos y de presupuestos, existe cermicas de tipo econmicas. En pisos existen materiales de diversa ndole tanto para exteriores como para interiores as para exteriores hay mrmol, cermica, piedra,
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porcelanato, rocas, gres yen interiores hay alfombra, parquet, tabloncillo.
pisos
flotantes,
tabln,
En materiales para ventanas se utiliza aluminio, y vidrio como perfiles de PVC los cuales guardan total hermeticidad pues pueden aislar vibraciones. En materiales para puertas se utiliza madera de laurel tratada, en la cocina y baos se utiliza muebles empotrados en MDF por su versatilidad y facilidad de colocacin. En pintura hay infinidad de colores en todas sus gamas, pero para interiores en todas las propuestas se emplea color blanco con estilos de estucado y grafiado, se emplea la marca sper corona satinada por su excelente calidad. 4.10.1. Clasificacin de las materias primas La materia prima que se destina para la ejecucin de todas las alternativas se la clasifica de acuerdo a las actividades que se emplea en cada etapa de la construccin, independientemente de la marca y calidad aqu se muestra un resumen de las actividades de la construccin con los materiales que se requieren de manera especfica. CUADRO No 18 Clasificacin de las materias primas
DESCRIPCIN CIMIENTOS PAREDES LOZA PISOS PUERTAS INSTALACIONES ELCTRICAS INSTALACIONES SANITARIAS
MATERIALES PIEDRA, ARENA , RIPIO, VARILLA, TUBOS PVC, GALVANIZADOS ARENA, CEMENTO, BLOQUE ARENA, RIPIO, CEMENTO, VARILLA, ALAMBRE CERMICA, MADERA, MDF ALAMBRE , CAJETINES, TOMACORRIENTES, ENCHUFES BAOS, TUBOS, LLAVES
Ao: 2012
Para las propuestas existentes no se requiere que haya bodegas con una gran capacidad de almacenamiento, pues la cercana a los sitios de abasto es mnima y de preferencia se adquiere los materiales en el momento
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requerido, salvo excepciones que se adquiere a grandes volmenes sea hierro, cemento, bloques pero es para aprovechar descuentos. 4.10.2. Requerimiento de mano de obra La mano de obra requerida es de dos clases, directa e indirecta, la directa se compone de un ingeniero civil, maestro mayor, albailes y obreros, que son quienes ejecutan en si la propuesta, la cual se puede aumentar o reducir de acuerdo a presupuestos y en base al factor tiempo. La mano de obra indirecta est compuesta por un administrador el mismo que ser corredor en bienes races, un contador, una secretaria y un asistente administrativa quienes dan el soporte administrativo a la empresa, esta parte de la mano de obra brindar el apoyo requerido a las dems reas de la empresa. CUADRO No 19 Requerimiento de mano de obra MANO DE OBRA DIRECTA NOMBRE ING. CIVIL MAESTRO MAYOR ALBAILES AYUDANTES ADMINISTRADOR CONTADOR SECRETARIA ASISTENTE
CANTIDAD 1 1 4 2
MANO DE OBRA DIRECTA CANTIDAD
1 1 1
Ao: 2012
4.10.3. Requerimiento de equipo y muebles de oficina Entre las necesidades que tiene la microempresa en sus inicios son los siguientes:
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Cuadro No 20 Requerimiento de equipo y muebles de oficina EQUIPO OFICINA DESCRIPCIN COMPUTADOR TELFONO ESCRITORIOS SILLAS MESA ARCHIVADORES
Elaborado por: La autora Ao: 2012
CANTIDAD 1 1
MUEBLES DE OFICINA CANTIDAD
2 6 1 1
REF.
CUADRO No 21 Lista de precios de materiales de construccin MATERIAL UNI. COSTO UNITARIO
COSTO TOTAL 3.38 7.25 7.36 7.32 17.14 14.28 17.14 14.28 21.41 21.41 17.14 14.28 17.14 14.28
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Cementina (saco=25 kg) Cemento Chimborazo 50 kg Cemento Rocafuerte 50 kg Cemento Selvalegre Arena no lavada Arena lavada de ro Arena con chispa Arena triturada Polvo de piedra azul o rosado Polvo de piedra azul Polvo de piedra rosado Piedra chispa Ripio azul triturado Piedra (para cimientos y/o empedrado) 50 kg
25 50 50 50 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3
0.14 0.15 0.15 0.15 17.14 14.28 17.14 14.28 21.41 21.41 17.14 14.28 17.14 14.28
67
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32
Ripio (en cantera) Chispa (en cantera o fbrica) Piedra (para cimientos y/o empedrado) Piedra bola (en cantera) Bola (en cantera o fbrica) Encofrado losa con tablero metlico (m2) Bloque d/carga 15x20x49 (9.52 u/m2) Bloque vibro prensado 15x20x40 Bloque vibro prensado 10x20x40 Alambre galvanizado No.8 Alambre galvanizado No.10 Varilla corrugada antissmica A-42S D=8mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=8mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=10mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=10mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=12mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=12mm Codo PVC 45 CED 80 (p/presin) ros cable 1"
m3 m3 m3 m3 m3 m2 m2 u u Kg Kg qq qq qq qq qq qq u
10.00 10.00 14.28 14.28 10.00 2.80 4.15 0.25 0.20 2.50 2.54 54.86 54.86 54.86 54.86 54.86 54.86 1.25
10.00 10.00 14.28 14.28 10.00 2.80 4.15 0.25 0.20 2.50 2.54 54.86 54.86 54.86 54.86 54.86 54.86 1.25
33
Codo PVC 45 CED 80 (p/presin) ros cable 1/2"
0.85
0.85
34
Codo PVC 45 CED 80 (p/presin) ros cable 3/4"
1.00
1.00
35
Reductor PVC (presin) CED 40 rosca 1" a 1/2
0.80
0.80
36
Reductor PVC (presin) CED 40 rosca 3/4 a 1/2"
1.00
1.00
37
Tee PVC CED 40(p/presin) roscable 1"
0.80
0.80
68
38 39 40 41 42 43 44
Tee PVC CED 40 (p/presin) roscable 1/2" Tee PVC CED 40 (p/presin) roscable 3/4" Universal PVC CED 40 roscable 1/2" Universal PVC CED 40 roscable 3/4" Unin PVC CED 40 roscable 1/2" Unin PVC CED 40 roscable 3/4" Codo polipropileno rosca hembra 1/2" x 90 agua caliente
u u u u u u u
0.80 0.85 0.90 0.95 0.88 1.25 0.55
0.80 0.85 0.90 0.95 0.88 1.25 0.55
45
Codo polipropileno rosca hembra 3/4" x 90 agua caliente
0.65
0.65
46 47 48 49 50 51 52 53 54 55
Tee polipropileno 1/2" agua caliente Tee Polipropileno 3/4" agua caliente Unin polipropileno 1/2" agua caliente Unin polipropileno 3/4" agua caliente Universal polipropileno 1/2" agua caliente Universal polipropileno 3/4" agua caliente Codo HG 1/2" x 90 Codo HG 3/4" x 90 Codo HG 1" x 90 Tubera PVC (presin roscable) 1/2" PSI) (420
u u u u u u u u u 6m
0.47 0.80 0.87 1.65 0.87 1.65 0.46 0.90 1.14 1.40
0.47 0.80 0.87 1.65 0.87 1.65 0.46 0.90 1.14 8.40
56 57 58
Tubera PVC (presin roscable) 3/4" Tubo galvanizado ASTM-A53 1/2"x6m Vlvula check 1/2"
Fuente: Arq. Bladimir Ibarra
6m u u
1.55 1.85 14.40

Ao: 2012
9.30 11.10 14.40
69
CAPITULO V 5. ANLISIS FINANCIERO

5.1. Introduccin El estudio financiero busca establecer el monto necesario de la inversin de recursos econmicos, el costo total de la operacin e indicadores que servirn de base para la evaluacin financiera del proyecto. El anlisis financiero es una sntesis cuantitativa que nos permite tener un margen razonable de seguridad, de que la inversin o la ejecucin del proyecto son realizables, as como la capacidad de pago de la microempresa la metodologa para medir la rentabilidad de un proyecto, la estructura financiera futura de la microempresa, y su comportamiento dentro de un entorno de estabilidad econmica. Los objetivos de esta etapa son ordenar y sistematizar la informacin de carcter monetario que proporcionaron las etapas anteriores, elaborar los cuadros analticos y antecedentes adicionales para evaluar el proyecto, para determinar su rentabilidad.
5.2. Presupuesto El presupuesto es el informe que permite establecer prioridades y evaluar la consecucin de los objetivos. El presupuesto, es la previsin de gastos e ingresos para un determinado periodo de tiempo, por lo general un ao.
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5.2.1. Presupuesto de Inversin Las inversiones efectuadas antes de la puesta en marcha del proyecto se pueden agrupar en: Propiedad planta y equipo y Capital de trabajo. El presupuesto de inversin no es ms que la informacin detallada de los requerimientos de la inversin en activos. 5.2.2. Propiedad planta y equipo Propiedad planta y equipo son todos los bienes tangibles e intangibles de propiedad de la empresa, tales como terrenos edificios, maquinaria, equipo, mobiliario, herramientas y otros que se necesita para iniciar sus operaciones: CUADRO No 22 Propiedad planta y equipo DESCRIPCIN Terreno Maquinaria y equipo Equipo de computacin Muebles y enceres Total activos tangibles
Fuente: Estudio tcnico Elaborado por: La autora
No 1 2 3 4
VALOR 25.000,00 1.500,00 850,00 1.200,00 28.550,00

Ao: 2012
CUADRO No 23 Depreciacin propiedad planta y equipo

Activos fijos Equipo de computacin Computadoras Impresoras Muebles y enceres de oficina Escritorio de oficina Muebles de oficina 350.00 180.00 10 aos 10 aos 35.00 18.00 550 300 3 aos 3 aos 183.33 100.00 Valor Vida til Cuota Depreciacin
71
Sillas para la oficina Silln para la gerencia Perchas Archivadores Modulares para almacn Telfono Maquinaria Taladro Amoladora Esmeril Concretera Total
Fuente: Estudio tcnico
120.00 85.00 100.00 200.00 90.00 75.00 85 135 80 1200 3550
10 aos 10 aos 10 aos 10 aos 10 aos 10 aos 10 aos 10 aos 10 aos 10 aos
12.00 8.50 10.00 20.00 0.00 7.50 8.50 13.50 8.00 120.00 544.33
Ao: 2012
5.2.3. Activo fijos intangibles Es la inversin requerida para legalizar la existencia de la microempresa y esta pueda producir de forma legal, estos gastos son susceptibles de amortizacin. CUADRO No 24 Gastos de constitucin
Valor GASTOS DE CONSTITUCIN TOTAL ACTIVOS INTANGIBLES
Vida til 5 aos
800 800
Ao: 2012
Cuota Amortizacin 160.00 160.00
5.2.4. Capital de trabajo Es aquel que permite poner en marcha el proyecto, es decir es el capital diferente de las inversiones que permite operar al inicio de las operaciones; en caso especfico corresponde a materiales de
construccin, mano de obra directa, mano de obra indirecta, gastos administrativos, de venta, financieros, y de seguros, los cuales se
72
desglosa
en
activos
tangibles,
intangibles
capital
de
trabajo
respectivamente.
CUADRO No 25 Capital de trabajo No 1 2 3 4 5 6 CAPITAL DE TRABAJO Materiales de construccin Gastos administrativos Gastos de ventas Gastos financieros Gasto seguro Otros gastos TOTAL CAPITAL DE TRABAJO
VALOR 78.404,80 17.268,00 1.200,00 2.485,00 375,00 1.025,00 100.757,80

Ao: 2012
El material de construccin est presupuestado para la construccin de 10 viviendas, en un periodo de tres meses.
CUADRO No 26 Materiales de construccin para 10 viviendas

EF. MATERIAL
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Cementina (saco=25 kg) Cemento Roca fuerte 50 kg Arena lavada Arena con chispa Polvo de piedra azul Piedra chispa Ripio azul triturado Piedra (para cimientos y/o empedrado) Piedra (para cimientos y/o empedrado) Encofrado losa con tablero metlico
CANT
200kG 9000 120m3 18m3 24m3 24m3 24m3 12m3 18m3 80m2
costo unitario
0.14 0.15 17.14 17.14 21.41 14.28 17.14 14.28 14.28 2.80
costo total
28.00 1,350.00 205.68 308.52 513.84 342.72 411.36 171.36 257.04 224.00
costo proyecto
280.00 13,500.00 2,056.80 3,085.20 5,138.40 3,427.20 4,113.60 1,713.60 2,570.40 2,240.00
73
11 12 13 15 16 17
18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29
Bloque vibro prensado 15x20x40 Bloque vibro prensado 10x20x40 Alambre galvanizado No.8 Varilla corrugada antissmica A-42S D=8mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=10mm Varilla corrugada antissmica A-42S D=12mm TOTAL Codo PVC 45 CED 80 (p/presin) ros cable 4" Tee polipropileno 1/2" agua caliente Unin polipropileno 1/2" agua caliente Codo HG 1/2" x 90 Tubera PVC (presin roscable) 1/2" Puertas madera Pintura Ventas aluminio Grifera Sanitario Vlvula de 1/2" Cermica TOTAL TOTAL PROYECTO
1000u 500u 20Kg 5qq 8qq 15qq
0.25 0.20 2.50 54.86 54.86 54.86
250.00 100.00 50.00 274.30 438.88 822.90 5,748.60 18.00 1.88 8.70 4.60 33.60 260.00 90.00 690.00 2.50 170.00 57.60 735.00 2,071.88
2,500.00 1,000.00 500.00 2,743.00 4,388.80 8,229.00 57,486.0 180.00 18.80 87.00 46.00 336.00 2,600.00 900.00 6,900.00 225.00 1,700.00 576.00 7,350.00 20,918.80 78.404,80
Ao: 2012
8u 4u 10u 10u 24m 4u 20Lts 6u 5 2 4u 75m2
2.25 0.47 0.87 0.46 1.40 65.00 4.50 115.00 4.50 85.00 14.40 9.80
Es un presupuesto estimado para la construccin de 80m2, en una vivienda tipo econmica con una losa liviana en hormign armado. CUADRO No 27 Costo de mano de obra directa Personal fijo Cantidad Costo Costo total Unitario Maestro Mayor Albailes Ayudantes Total
Costo por Proyecto (SEMESTRAL) 3.480.00 50.400.00 19.080.00 72.960.00

Ao: 2012
Mensual 580.00 8.400.00 3.180.00 12.160.00
1 20 10
580.00 420.00 318.00
74
CUADRO No 28 Mano de obra indirecta a contrato No 1 2 3 4 5 6 PERSONAL A CONTRATO Electricista Plomero Aluminiero Carpintero Obrero Terminados Pintores TOTAL costo para una casa TOTAL costo para diez casas
COSTO TOTAL 120.00 80.00 150.00 250.00 180.00 120.00 900,00 9.000,00
Ao: 2012
Nota.- Estos costos son para una casa, es decir el costo para las diez cas de 9.000 dlares CUADRO No 29 Materiales indirectos CANT COST/UN 5Lbs 20un 30m3 20lts 300mts 75m2 0.70 1.50 0.42 4.50 0.60 10.66 20.00
No 1 2 3 4 5 6 7
ITEM Clavos Tablas Agua Pintura Cable elctricas Cermica
TOTAL 3.50 30.00 12.50 90.00 180.00 800.00 20.00 1.136,00
Accesorios para agua potable TOTAL

Ao: 2012
Nota.- estos costos son para la construccin de una vivienda
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CUADRO No 30 Suministros y materiales DESCRIPCION Portn de acceso conjunto Puertas Closets y alacenas Ventanas y pasamano Obras exteriores Otros TOTAL
COSTO CASA 80,00 360,00 450,00 650,00 15,00 120,00 1675,00

COSTO/TOTAL 800,00 3600,00 4500,00 6500,00 150,00 1200,00 16750,00

Ao: 2012
CUADRO No 31 Alquiler de maquinaria Costo/por casa Concretera y vibrador

Costo/total 270,00
Ao: 2012
27,00
CUADRO No 32 Gastos administrativos

NOMBRE ADMINISTRADOR CONTADOR SECRETARIA ASISTENTE ENERGA ELCTRICA AGUA TELFONO TOTAL
CANT 1 1 1 1 1 1
Costo./mensual 700.00 318,00 318,00 12,00 4.5 12
Costo. Trimestral 2.100,00 954,00 954,00 36,00 13.50 36,00 4.057,00

Ao: 2012
76
CUADRO No 33 Gastos de ventas DESCRIPCIN COSTO/UN VENDEDOR PUBLICIDAD PAPELERIA TOTAL

No 1 2 3
400 300 60
COSTO/ TRIMESTRAL 1.200,00 845,00 180,00 2.225,00

Ao: 2012
CUADRO No 34 Capital de trabajo DETALLE

Activo tangibles Terreno Equipo de Computacin Muebles y Enseres Maquinaria y equipo Total Activos Fijos Tangibles Activos Fijos Intangibles Gastos de Constitucin Total Activos Fijos Intangibles Capital de trabajo (6 meses) Costos de produccin Materiales directos Mano de obra directa Gastos de Fabricacin 78,404.80 72,960.00 800.00 800.00 25,000.00 850.00 1,200.00 1,500.00 28,550.00
VALOR
77
Materiales indirectos Mano de obra indirecta Suministros y materiales Alquiler de maquinaria GASTOS Gastos administrativos Gastos de ventas Total Capital de Trabajo SEMESTRAL TOTAL DE INVERSIONES
1,136.00 9,000.00 16,750.00 270.00
4,057.00 2,225.00 184,802.80 214,152.80

Ao: 2012
5.2.5. Cronograma de inversiones Cuando se habla de cronograma o calendario de inversiones, estamos refirindonos a la estimacin del tiempo en las cuales se realizaran las inversiones fijas, diferidas y capitales. Realizar un Cronograma de Inversiones es indispensable dentro de todo proyecto, en l se deber sealar claramente su composicin y las
fechas o perodos en que se efectuarn dichas inversiones. El Cronograma de Inversiones detallamos a continuacin en el siguiente cuadro.
78
CUADRO No 35 Cronograma de inversiones

INVERSIN TANGIBLES TERRENO MAQUINARIA Y EQUIPO Taladro Amoladora Esmeril Concretera EQUIPO DE COMPUTACIN COMPUTADORA IMPRESORA MUEBLES Y ENCERES Escritorio de oficina Muebles de oficina Sillas para la oficina Silln para la gerencia Perchas Archivadores Modulares para almacn Telfono TOTAL ACTIVOS TANGIBLES ACTIVOS INTANGIBLES Gastos de Constitucin TOTAL ACTIVO INTANGIBLES CAPITAL DE TRABAJO TOTAL INVERSIN
AO 1 25,000
AO 2
AO 3
AO 4
AO 5
25,000.00 1,500.00
85.00 135.00 80.00 1,200.00 850.00 550.00 300.00 1,200.00 350.00 180.00 120.00 85.00 100.00 200.00 90.00 75.00 28.550,00
1,200.00
800.00 800,00 184,802.80 214,152.80
800.00
184,802.80 214,152.80
79
Este cuadro nos indica la forma como se van gastando las inversiones en el desarrollo del proyecto, tomando en cuenta que se estima un aproximado de tres meses para la construccin de una vivienda que desde luego no es un periodo rgido. 5.2.6. Presupuesto de Operacin El presupuesto es la previsin de gastos e ingresos para un determinado periodo de tiempo, por lo general un ao. El presupuesto es un documento que permite a las empresas establecer prioridades y evaluarla consecucin de sus objetivos. CUADRO No 36 Presupuesto operacional DETALLE Activos fijos tangibles Activos fijos intangibles Capital de trabajo TOTAL INVERSIN
VALOR 28,550.00 800.00 184,802.80 214,152.80

Ao: 2012
5.2.7. Presupuesto de Ingresos Debido a la escala tcnica y por clculos de rotacin de capital se
pronostica construir diez casas, a continuacin se da valores de precios e ingresos, tomando como referencia el costo de una vivienda.
80
CUADRO No 37 Precio de Venta DESCRIPCIN Mano de obra directa Mano de obra indirecta Materiales directos Materiales indirectos Terreno Gasto administracin Gastos de ventas Costo por casa Valor m2 de construccin Utilidad estimada 25% PRECIO POR CASA
VALOR 72,960.00 9,000.00 78,404.80 1,136.00 25,000.00 4,057.00 2,225.00 19,278.80 240.99 60.25 24,099.20
Ao: 2012
Como se puede observar en el cuadro anterior se estableci el costo del metro cuadrado de construccin de las viviendas que es de US$ 240.99. La constructora ve conveniente tener un margen de utilidad del 25%, utilidad dando como resultado un precio de US$ 301.24, el metro cuadrado y un precio por vivienda de US$ 24.099,20. Con el precio de venta calculado, se puede realizar el presupuesto de ingresos para el proyecto a un horizonte de cinco aos, segn se refiere en el cuadro siguiente.
81
CUADRO No 38
AO 1 No Casas Casas 20 Costo unitario 24.099,20 481,984.00 Costo total No Casas 20 AO 2 Costo Unitario 24,901.70 498,034.07 Costo total No Casas 20 AO 3 Costo unitario 25,730.93 514,618.60 Costo total
Presupuesto de ingresos
AO 4 No Casas Costo Unitario 20 26,587.77 531,755.40 Costo total No Casas 20
AO 5 Costo Unitario 27,473.14 549,462.86 Costo total
Segn el boletn del Banco Central del Ecuador, la tasa de inflacin anual es del 3.33% del presente ao.
82
Para cubrir la demanda insatisfecha del mercado del cantn Antonio Ante, especficamente de la ciudad de Atuntaqui de la provincia de Imbabura, se llevar a cabo un proyecto por ao, esto es 20 casas, que cubrir el 2,06% de la demanda actual que es de 970 unidades de vivienda, a un precio de US$ 24.099,20 cada vivienda, lo que dar un ingreso de US$ 481,984.00por ao. Para los aos posteriores se proyect con un incremento del 3.33% anual. 5.2.8. Presupuesto de Egresos En el presupuesto de egresos operacionales se encuentra detallado los costos y gastos en que incurre la empresa para operar. Los costos totales se encuentran divididos en dos grandes grupos, los costos de produccin y los gastos operacionales, dentro de los costos de produccin ms significativos se encuentran las materias primas, que representan un papel fundamental en la ejecucin del proyecto. Como se observa en el siguiente cuadro:
83
CUADRO No 39 Presupuesto de egresos

SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 25,000.00 SEMESTRE 3 25,832.50 78,404.80 72,960.00 78,404.80 72,960.00 81,015.68 75,389.57 0.00 1,136.00 9,000.00 16,750.00 270 1,136.00 9,000.00 16,750.00 270 1,173.83 9,299.70 17,307.78 278.99 0.00 4,057.00 2,225.00 209,802.80 4,057.00 2,225.00 209,802.80
Ao: 2012
SEMESTRE 4 25,832.50 81,015.68 75,389.57 0.00 1,173.83 9,299.70 17,307.78 278.99 0.00 4,192.10 2,299.09 216,789.23
SEMESTRE 5 26,692.72 83,713.50 77,900.04 0.00 1,212.92 9,609.38 17,884.12 288.28 0.00 4,331.69 2,375.65 224,008.31
SEMESTRE 6
Terreno COSTO DE PRODUCCION Materiales directos Mano de obra directa Gastos de fabricacin Materiales indirectos Mano de obra indirecta Suministro de materiales Alquiler de maquinaria Gastos Gastos administrativos Gastos de ventas TOTAL
25,000.00
26,692.72 83,713.50 77,900.04 1,212.92 9,609.38 17,884.12 288.28 4,331.69 2,375.65 224,008.31
4,192.10 2,299.09 216,789.23
84
SEMESTRE 7 27,581.59 86,501.16 80,494.11 0.00 1,253.31 9,929.37 18,479.67 297.88 0.00 4,475.94 2,454.76 231,467.79
SEMESTRE 8 27,581.59 86,501.16 80,494.11 1,253.31 9,929.37 18,479.67 297.88 4,475.94 2,454.76 231,467.79
SEMESTRE 9 28,500.06 89,381.65 83,174.57 0.00 1,295.04 10,260.02 19,095.04 307.80 0.00 4,624.99 2,536.51 239,175.67
SEMESTRE 10 28,500.06 89,381.65 83,174.57 1,295.04 10,260.02 19,095.04 307.80 4,624.99 2,536.51 239,175.67
85
En el cuadro anterior se puede determinar que el total de egresos del proyecto ser de $ 419,605.60. Al igual que en el presupuesto de ingresos, en el de egresos tambin se consider una inflacin del 3.33% anual, segn el boletn emitido por el Banco Central del Ecuador. Analizando los ingresos menos los egresos podemos ver los beneficios de la microempresa, que se observa en el siguiente cuadro: CUADRO No 40 Presupuesto de ingresos y egresos
DESCRIPCIN INGRESOS EGRESOS BENEFICIO ANTES DE IMPUESTOS AO 1 481,984.00 419,605.60 62,378.40 AO 2 498,034.07 -433,578.47 64,455.60 AO 3 514,618.60 -448,016.63 66,601.97 AO 4 531,755.40 -462,935.58 68,819.82 AO 5 549,462.86 -478,351.34 71,111.52
Ao: 2012
5.3. Estado de origen y aplicacin de recursos El principal propsito de este estado de origen es estimar la naturaleza y el manejo de fondos a largo plazo. El administrador debe tener conocimiento, para planificar mejor los requerimientos de la microempresa para aprovechar las oportunidades de apalancamiento de la organizacin y disfrutar del xito en el futuro. La inversin inicial del presente proyecto es de 209,802.80 dlares americanos, de los cuales la empresa cuenta con capital del 65% (136.371,82), por lo cual la empresa necesita un financiamiento del 35% (73.230,98), restante. Encontrando en la corporacin financiera nacional la mejor tasa de inters como las mejores condiciones para obtener un crdito, el mismo que nos presta a una tasa del 11.50%.
86
5.3.1. Estructura de Financiamiento Como se indic anteriormente el capital financiado ser obtenido del crdito solicitado a la CFN en un 35%, que equivale a 73.230,98, dlares americanos con una tasa de inters del 11.50 % anual a cinco aos plazo. GRAFICO No 9 ESTRUCTURA DE FINANCIAMIENTO Estructura de Financiamiento
CAPITAL PROPIO FINANCIADO
35%
65%
Ao: 2012
TABLA DE AMORTIZACION DEL PRESTAMO

Monto del crdito: Tasa de inters (anual): Nmero de pagos (anuales): Pago (anuales): 73,431.00 11,50% 5 15.129.70
87
CUADRO No 41 Tabla de amortizacin anual # Pago 1 2 3 4 5 Pago Inters 734.31 590.36 444.96 298.11 149.80 2,217.54
Fuente: CFN Elaborado por: La autora Ao: 2012
Pago Capital 14,395.39 14,539.35 14,684.74 14,831.59 14,979.91
Saldo 59,035.59 44,496.24 29,811.49 14,979.91 -
5.3.2. Punto de Equilibrio El punto de equilibrio es el volumen de ventas necesario para que los ingresos totales y los costos totales sean iguales; se puede expresar en unidades o en dlares derivados de las ventas. Cuando una empresa supera el punto de equilibrio comenzar a tener utilidades y si est bajo ste, tendr prdidas. El punto de equilibrio para este proyecto se estim de dos formas; el punto de equilibrio en unidades y el punto de equilibrio en ventas. Para determinar el punto de equilibrio se clasific los Costos en Fijos y
Variables, de acuerdo al detalle que se presenta en el siguiente cuadro. El clculo del punto de equilibrio para el caso del proyecto se lo har semestral.
88
CUADRO No 42 Punto de equilibrio

DESCRIPCIN Terreno Costos de Produccin Materiales directos Mano de obra directa Gastos de fabricacin Materiales indirectos Mano de obra indirecta Suministros y materiales Gastos Gastos administrativos: sueldos y salarios Gastos administrativos: servicios bsicos Gastos de ventas: sueldos y salarios Gastos de ventas: publicidad Gastos financieros TOTAL
TOTAL
25000.00
FIJO
25000.00
VARIABLE
78404.80 72960.00 72960.00
78404.80
1136.00 9000.00 16750.00 9000.00
1136.00
16750.00
4007.50 49.50 1200.00 1025.00 2,217.54 211750.34
4007.50 49.50 1200.00 1025.00 2,217.54 114434.54 97315.80
89
Una vez clasificado los datos, se ejecut un resumen para realizar el clculo del punto de equilibrio semestral. CUADRO No 43 Punto de equilibrio semestral DATOS PUNTO DE EQUILIBRIO Ingresos primer semestre Costos fijos Costos variables Precio unitario Costo variable unitario
VALORES 240.992,00 114.434.54 97.315.80 24,099.20 19,278.80
Con los datos presentados se procede a calcular el punto de equilibrio en unidades, aplicando la siguiente frmula:
Punto de equilibrio = 7,96 unidades El clculo del punto de equilibrio nos indica que debemos construir 7,96, aproximndole a 8 viviendas por semestre para alcanzar el punto de equilibrio.
90
Punto de equilibrio = 191,944.17 El clculo del punto de equilibrio en dlares nos indica que debemos tener 191.944,17, por semestre para alcanzar el punto de equilibrio.
5.4. Estados financieros Los estados financieros proforma tienen como objetivo pronosticar un panorama futuro del proyecto, y se preparan a partir de informacin recopilada en los presupuestos estimados de cada uno de los rubros que intervienen desde la ejecucin del proyecto, hasta su operacin, adems se requieren principalmente, para realizar evaluaciones y tomar
decisiones de carcter econmico, por lo que, deben contener en forma precisa y comprensible la informacin relevante de la empresa en
trminos monetarios.
5.4.1. Estado de Resultados El estado de resultados muestra los efectos de las operaciones de una empresa y su resultado final, ya sea este positivo o negativo, porque no siempre toda empresa genera rubros positivos en sus inicios. Adems las operaciones, tambin nos indica un resumen de los hechos significativos que originaron un aumento o disminucin en el patrimonio durante un periodo determinados, por lo general se realiza anualmente.
91
CUADRO No 44 ESTADO DE RESULTADOS 30 de Junio del 2012

Expresado en dlares estadounidenses)
REF. = = = = =
INGRESOS Costos de produccin Costo terreno Utilidad bruta Gastos Administrativos Gastos de ventas Depreciacin Amortizacin Utilidad neta en operaciones Intereses de crdito financiero Utilidad antes de participacin Participacin a trabajadores (15%) Utilidad antes de impuesto a la renta Impuesto a la renta Utilidad neta
Ao: 2012
240,992.00 (151,364.80) (25,000.00) 64,627.20 (4,057.00) (2,225.00) (277.17) (150.00) 57,918.03 (350.90) 57,567.13 (8,595.00) 48,972.13 (12,176.24) 36,795.89
92
CUADRO No 45 ESTADO DE RESULTADOS PROYECTADO

Expresado en dlares estadounidenses)
SEMESTRE 1 Ingresos Costos de produccin Costo terreno Utilidad bruta Gastos Administrativos Gastos de ventas Depreciacin Amortizacin Utilidad neta en operaciones Intereses de crdito financiero Utilidad antes de participacin Participacin a trabajadores (15%) Utilidad antes de impuesto a la renta Impuesto a la renta (23%) Utilidad neta
SEMESTRE 2 240,992.00 (151,364.80) (25,000.00) 64,627.20 (4,057.00) (2,225.00) (272.17) (150.00) 57,923.03 (367.15) 57,555.88 (8,594.00) 48,961.88 (12,175.24) 36,786.64
SEMESTRE 3 321,242.34 (201,769.28) (25,000.00) 94,473.06 (5,407.98) (2,965.93) (272.17) (150.00) 85,676.99 (295.18) 85,381.81 (12,807.27) 72,574.54 (18,143.63) 54,430.91
SEMESTRE 4 321,242.34 (201,769.28) (25,000.00) 94,473.06 (5,407.98) (2,965.93) (272.17) (150.00) 85,676.99 (295.18) 85,381.81 (12,807.27) 72,574.54 (18,143.63) 54,430.91
Ao: 2012
SEMESTRE 5 428,216.04 (268,958.45) (25,000.00) 134,257.59 (7,208.84) (3,953.58) (272.17) (150.00) 122,673.01 (222.48) 122,450.53 (18,367.58) 104,082.95 (26,020.74) 78,062.21
SEMESTRE 6 428,216.04 (268,958.45) (25,000.00) 134,257.59 (7,208.84) (3,953.58) (272.17) (150.00) 122,673.01 (222.48) 122,450.53 (18,367.58) 104,082.95 (26,020.74) 78,062.21
SEMESTRE 7 570,811.98 (358,521.61) (25,000.00) 187,290.37 (9,609.38) (5,270.12) (272.17) (150.00) 171,988.70 (149.06) 171,839.64 (25,775.95) 146,063.69 (36,515.92) 109,547.77
SEMESTRE 8 570,811.98 (358,521.61) (25,000.00) 187,290.37 (9,609.38) (5,270.12) (272.17) (150.00) 171,988.70 (149.06) 171,839.64 (25,775.95) 146,063.69 (36,515.92) 109,547.77
SEMESTRE 9 760,892.36 (477,909.31) (25,000.00) 257,983.05 (12,809.31) (7,025.07) (272.17) (150.00) 237,726.51 (74.90) 237,651.61 (35,647.74) 202,003.87 (50,500.97) 151,502.90
240,992.00 (151,364.80) (25,000.00) 64,627.20 (4,057.00) (2,225.00) (272.17) (150.00) 57,923.03 (367.15) 57,555.88 (8,595.00) 48,960.88 (12,176.24) 36,784.64
SEMESTRE 10 760,892.36 (477,909.31) (25,000.00) 257,983.05 (12,809.31) (7,025.07) (272.17) (150.00) 237,726.51 (74.90) 237,651.61 (35,647.74) 202,003.87 (50,500.97) 151,502.90
93
CUADRO No 46 ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA

ESTADO DE SITUACIN FINANCIERA INMOBILIARIA VALLEJO MONCAYO AL 31 DE DICIEMBRE DEL 2012 Expresado en dlares estadounidenses) ACTIVOS ACTIVOS CORRIENTES 181,597.13 EFECTIVO Y EQUIVALENTES AL EFECTIVO 181,597.13 OBLIGACIONES CON INSTITUCIONES FINANCIERAS PRESTAMOS A LARGO PLAZO 73,230.98 PROPIEDAD PLANTA Y EQUIPO 28,005.67 TERRENO 25,000.00 EQUIPO DE COMPUTACIN 850.00 MUEBLES Y ENCERES 1,200.00 MAQUINARIA Y EQUIPO 1,500.00 (-) DEPRECIACIN ACUMULADA PROPIEDAD, PLANTA Y EQUIPO TOTAL ACTIVOS 209,602.80
PASIVO
73,230.98
ACTIVOS NO CORRIENTES
PATRIMONIO NETO 136,371.82 CAPITAL 136,371.82
(544.33) TOTAL PASIVOS + PATRIMONIO NETO 209,602.80
94
5.4.2. Flujo Neto de Fondos El flujo de fondos es el proceso mediante el cual los recursos inicialmente disponibles en forma de liquides retornan a ese mismo estado despus de sufrir una serie de transformaciones; (inversiones de capital, adquisiciones y conversin de insumos en bienes terminados, comercializacin de
contado o a crdito de los mismo y recuperacin de cartera). Para el presente proyecto el flujo de fondos, se supondr que todos los recursos de la inversin sern proporcionados por capital propio y se recurrir a un prstamo financiero para ejecutar la construccin de las viviendas.
95
CUADRO No 47 FLUJO DE FONDOS PROYECTADO
SEMESTRE 1 = = = = = Ingresos Costos de produccin Costo terreno Utilidad bruta Gastos Administrativos Gastos de ventas Depreciacin Amortizacin Utilidad neta en operaciones Intereses de crdito financiero Utilidad antes de participacin Participacin a trabajadores (15%) Utilidad antes de impuesto a la renta Impuesto a la renta (23%) Utilidad neta Prstamo Amortizacin de la deuda Depreciacin Amortizacin Inversin Inicial Reinversin FLUJO DE CAJA 136371.82 209,802.80 29,641.96 73,430.98 -7,564.85 272.17 150 240,992.00 -151,364.80 -25,000.00 64,627.20 -4,057.00 -2,225.00 -272.17 -150 57,923.03 -367.15 57,555.88 -8,595.00 48,960.88 -12,176.24 36,784.64
SEMESTRE 2 240,992.00 -151,364.80 -25,000.00 64,627.20 -4,057.00 -2,225.00 -272.17 -150 57,923.03 -367.15 57,555.88 -8,595.00 48,960.88 -12,176.24 36,784.64 -7,564.85 272.17 150
SEMESTRE 3 249,017.03 -156,405.25 -25,832.50 66,779.29 -4,192.10 -2,299.09 -281.23 -155.00 59,851.87 -379.38 59,472.49 -8,881.21 50,591.28 -12,581.71 38,009.57 0.00 -7,816.76 281.23 155.00 0.00 0.00 30,629.04
SEMESTRE 4 249,017.03 (156,405.25) (25,832.50) 66,779.29 (4,192.10) (2,299.09) (281.23) (155.00) 59,851.87 (379.38) 59,472.49 (8,881.21) 50,591.28 (12,581.71) 38,009.57 (7,816.76) 281.23 155.00 30,629.04
SEMESTRE 5 498,034.10 (161,613.54) (26,692.72) 69,003.04 (4,331.69) (2,375.65) (290.60) (160.16) 61,844.93 (392.01) 61,452.92 (9,176.96) 52,275.97 (13,000.68) 39,275.29 (8,077.06) 290.60 160.16 31,648.98
29,641.96
96
SEMESTRE 6 498,034.10 (161,613.54) (26,692.72) 69,003.04 (4,331.69) (2,375.65) (290.60) (160.16) 61,844.93 (392.01) 61,452.92 (9,176.96) 52,275.97 (13,000.68) 39,275.29 (8,077.06) 290.60 160.16 31,648.98
SEMESTRE 7 514,618.64 -166,995.27 -27,581.59 71,300.84 -4,475.94 -2,454.76 -300.28 -165.49 63,904.37 -405.06 63,499.31 -9,482.55 54,016.76 -13,433.60 40,583.15 0.00 -8,346.02 300.28 165.49 0.00 0.00 32,702.90
Ao: 2012
SEMESTRE 8 514,618.64 (166,995.27) (27,581.59) 71,300.84 (4,475.94) (2,454.76) (300.28) (165.49) 63,904.37 (405.06) 63,499.31 (9,482.55) 54,016.76 (13,433.60) 40,583.15 (8,346.02) 300.28 165.49 32,702.90
SEMESTRE 9 531,755.44 -172,556.22 -28,500.06 73,675.15 -4,624.99 -2,536.51 -310.27 -171.00 66,032.39 -418.55 65,613.83 -9,798.32 55,815.51 -13,880.94 41,934.57 0.00 -8,623.95 310.27 171.00 0.00 0.00 33,791.90
SEMESTRE 10 531,755.44 (172,556.22) (28,500.06) 73,675.15 (4,624.99) (2,536.51) (310.27) (171.00) 66,032.39 (418.55) 65,613.83 (9,798.32) 55,815.51 (13,880.94) 41,934.57 (8,623.95) 310.27 171.00 33,791.90
97
En este estado de flujo neto de fondos del inversionista, se toma en cuenta el prstamo bancario que se har para cinco aos, se resta la amortizacin del capital.
5.5. Evaluacin financiera La evaluacin financiera de un proyecto se fundamenta en la verificacin y anlisis de la informacin contenida en el estudio financiero, tiene como fin definirla mejor opcin de inversin, a travs de la aplicacin de criterios de evaluacin. 5.5.1. Determinacin de la Tasa de Descuento Tasa de descuento (tasa requerida de rendimiento) que se aplica a una corriente particular de ingresos; es igual a la tasa de inters libre de riesgo ms una prima de riesgo apropiada para el nivel de riesgo anexado a la corriente de ingresos de un proyecto en particular. La tasa de descuento ser la tasa a la cual se descuenten los flujos de efectivo esperados, debido a que el riesgo no puede medirse de manera precisa, no se tiene una forma exacta de especificar cunto ms altas o ms bajas deberan ser estas tasas de descuento, por lo cual los
ajustes de riesgo son necesariamente una cuestin de juicio y un tanto arbitraria. Para el caso del presente proyecto, se ha utilizado la siguiente ecuacin para su clculo. TMAR = Tasa pasiva + Premio al Riesgo Para aplicar esta frmula se tom los siguientes datos:
Tasa pasiva: Se toma como referencia el rendimiento que tienen los Bonos del Estado que se estima en un 8% de inters.
98
Premio al Riesgo: Se considera un 4% de riesgo en el precio de los materiales de construccin en el mercado. TMAR = 8% + 4% TMAR = 12% La tasa de descuento sin financiamiento ser del 12%. 5.5.2. Tasa de descuento de la inversin Para la tasa de descuento de la inversin se consider la tasa activa de la Corporacin Financiera Nacional que es del 11,5%, de donde: TMAR = 11.5% CUADRO No 48 ORIGEN DE FONDOS
ORIGEN DE LOS FONDOS APORTES CANTIDAD DOLARES TMAR TMAR PONDERADA
RECURSOS PROPIOS CREDITO TOTAL

65% 35% 100%
136.371,82 73.230,98 209,802.80

12% 11.5%
7.80 4.03 11.83

Ao: 2012
La TMAR Ponderada para el presente proyecto ser de 11,8%. 5.5.3. Evaluacin Financiera del Proyecto Recordemos que la evaluacin financiera de un proyecto es la verificacin y anlisis de la informacin contenida en el estudio financiero, tiene
por finalidad escoger la mejor opcin de inversin, a travs de la aplicacin de criterios de evaluacin desde el punto de vista del proyecto, esto es considerando que el proyecto se financiar parcialmente para su ejecucin.
99
5.5.4. Criterios de Evaluacin En el presente proyecto se analizarn los siguientes criterios de evaluacin: Valor Actual Neto (VAN) Tasa Interna de Retorno (TIR) Relacin Beneficio/Costo (B/C) Perodo de Recuperacin
5.5.4.1. Valor Actual Neto El Valor Actual de un flujo de efectivo que se recibir dentro de N aos hacia el futuro es la cantidad que, si estuviera a la mano el da de hoy, crecera hasta ser igual a su monto futuro. El clculo del valor actual neto es muy importante para la valoracin de inversiones activos limitaciones considerar circunstancias imprevistas de mercado. Si el VAN es mayor a cero, se debe aceptar el proyecto. Si el VAN es menor a cero, no se debe aceptar el proyecto. Para el presente proyecto si el VAN es igual a cero, quiere decir que la rentabilidad es igual a la tasa de oportunidad, que presente proyecto es de12%. para el caso del
100
AOS 1 2 3 4 5 TOTAL
CUADRO No 49 VALOR ACTUAL NETO FLUJO DE CAJA FLUJO DE ACTUALIZADO 59,283.92 52932.07 61,258.07 63,297.97 65,405.79 67,583.80 316,829.55
Ao: 2012
48834.56 45054.24 41566.56 38348.86 226,736.29
VAN = Valor Presente inversin Van = 226,736.29 209.802,80 Van = 16,933.49
5.5.4.2. Calculo de la tasa interna de retorno (TIR) Es la rentabilidad que devuelve la inversin en el futuro y permite igualar a la inversin con los flujos futuros. Para que el proyecto sea rentable el TIR tiene que ser superior al costo de capital.
Para su anlisis se calcula el VAN con tasa superior e inferior para luego de interpolar.
101
CUADRO No 50 TIR AOS FLUJO DE CAJA FLUJOS DE CAJA ACTUALIZADOS INFERIORES AL 12% 53,408.94 49,718.42 46,282.93 43,084.82 40,107.70 232,602.81
Ao: 2012
1 2 3 4 5
59,283.92 61,258.07 63,297.97 65,405.79 67,583.80 316,829.55
FLUJOS DE CAJA ACTUALIZADOS INFERIORES AL 35% 43,272.93 32,637.90 24,616.60 18,566.67 14,003.80 133,097.90
Flujos actualizados inferior al 12% Inversin inicial Van positivo Flujos actualizados superior al 35% Inversin inicial Van negativo
232,602.81 -136,371.82 96,230.99 133,097.90 -209,802.80 -76,704.90
99,504.91 96230.99
26.00 X = 25.14 TIR =25.14 %
El TIR calculado es de 25.14 %, mayor a la tasa de redescuento de 12% por lo tanto el proyecto es aceptable.
102
5.5.4.3. Recuperacin de la Inversin
En el cuadro siguiente demostramos el tiempo que se necesita para que el proyecto recupere el capital invertido, es decir, mide la rentabilidad en trminos de tiempo. Se analiza utilizando los flujos de caja netos proyectados. CUADRO N 51 RECUPERACIN DE INVERSIN Aos operacin 1 2 3 4 5
Capital
Flujo de caja 209,802.80 57,595.24 61,258.07 63,297.97 65,405.79 67,583.80

Ao: 2012
Recuperacin Tiempo Capital 57,595.24 1 ao 118,853.31 2 ao 182,151.28 3 ao 209,802.80 5 meses
Como podemos observar el tiempo que se necesita para la recuperacin del capital invertido es de 3 aos 5 meses. 5.5.4.4. Beneficio costo Refleja el valor que tiene el proyecto en relacin a los ingresos y costos. El anlisis de la relacin B/C, implica valores mayores, menores o iguales a 1, lo que implica:
a. B/C > 1 implica que los ingresos son mayores que los egresos, por lo cual el proyecto es aceptable. b. B/C = 1 implica que los ingresos son iguales a los egresos, por lo tanto el proyecto es indiferente. c. B/C< 1 implica que los ingresos son menores que los egresos, lo que nos indica que el proyecto no es aconsejable.
103
CUADRO No 52 BENEFICIO COSTO

AOS 1 2 3 4 5 TOTAL INGRESOS 481984 498034.07 514618.6 531755.4 549462.86 257,5854.93 EGRESOS 419605.6 433578.47 448016.63 462935.58 478351.34 224,2487.62
Ao: 2012
INGRESOS ACTUALIZADOS 430342.86 397029.71 366295.35 337940.17 311779.98 1,843,388.07
EGRESOS ACTUALIZADOS 374,647.86 345,646.10 318,889.39 294,203.93 271,429.40 1,604,816.68
De acuerdo al resultado del anlisis de los ingresos y egresos deflactados del costo beneficio del proyecto, indica que por cada dlar de gasto realizado, este nos genera 1,15 dlares de ingreso o rentabilidad.
5.5.4.5. Rentabilidad del proyecto La rentabilidad del proyecto se mide dividiendo la utilidad estimada, para la inversin total del proyecto.
104
0.14
0.14
0.14
0.14
0.14
CUADRO NO 53 NDICE DE RENTABILIDAD Ao ndice de rentabilidad 1 0,14 2 0,14 3 0,14 4 0,14 5 0,14
Debido a que el ndice de rentabilidad es positivo; por lo tanto el proyecto debera aceptarse.
105
CAPITULO VI 6. ESTRUCTURA ORGANIZATIVA

Toda empresa debe contar necesariamente con una forma de organizacin y su estructura de sus necesidades (tomando en considerando sus fortalezas), por medio de las cuales se pueda ordenar las actividades, los procesos productivos diferenciando adecuadamente las caractersticas de cada una de las estructuras que integran la organizacin empresarial. 6.1. La microempresa 6.1.1. Nombre o razn social. El nombre de la microempresa, una vez que se constituyan los estatutos deber inscribirse en el registro mercantil como Inmobiliaria VALLEJOS MONCAYO. El logotipo mediante el cual se comercializar las viviendas ser el siguiente:
Ilustracin No16
106
6.1.2. Titularidad de la propiedad de la microempresa Las leyes de la superintendencia de compaas distingue 4 clases de compaas: Compaas en nombre colectivo, compaa en comandita simple, dividida por acciones, y compaa de responsabilidad limitada y compaa annima.
La microempresa en sus inicios entrara en el rango de sociedad de hecho y posteriormente, se le constituir como compaa limitada.
La empresa estar constituida en sus inicios por tres socios, sin descartar posteriormente durante la existencia jurdica el incremento de capital, se considerar la posibilidad de aceptar nuevos socios.
6.2. Propuesta administrativa
6.2.1. Misin Brindar a los clientes una vivienda de calidad, construida con la ms alta tecnologa, que brinden a sus familias, la seguridad, comodidad y la satisfaccin de vivir en un complejo habitacional de primera, a precios accesibles.
6.2.2. Visin Ser reconocidos como una empresa lder en la produccin y comercializacin de viviendas, en un plazo de 5 aos, ocupar un espacio importante en el mercado inmobiliario, mediante un crecimiento sostenible, que nos permita ser parte de la colectividad antea.
107
6.3. Valores tica Calidad Creatividad Puntualidad Desarrollo humano Compromiso y responsabilidad social
6.4. Organigrama estructural
GRAFICO No 10 Organigrama estructural GERENCIA
SECRETARIA
CONTABILIDAD
CONSTRUCCIN
VENTAS
OPERARIOS
MAESTRO MAYOR
ALBAILES Y AYUDANTES
108
6.4.1. Estructura funcional 6.4.1.1. Departamento: Gerencia Cargo: Gerente Descripcin del puesto: Constituye la unidad administrativa de la microempresa, el mismo que ser el representante legal de la misma. De sus decisiones depende el curso normal de la organizacin, el cumplir las metas y objetivos planteados ayudara al crecimiento futuro de la microempresa. Esta bajo su dependencia: la secretaria, el contador, el maestro mayor, los albailes y ayudantes y el vendedor.
a. Funciones Planificar, organizar, dirigir, controlar. Representante legal de la microempresa inmobiliaria. Motivar guiar, liderar y conducir las actividades del personal. Tomar decisiones y orientar las actividades en direccin de los objetivos de la microempresa. Aprobar los presupuestos anuales y los planes de compras. Seleccin y aprobacin del personal que conformara la microempresa.
b. Requisitos Tener ttulo profesional en administracin de empresas. Experiencia mnima de 3 a 4 aos, dentro del campo de la gerencia de inmobiliarias. Edad de 25 a 45 aos. Tener conocimiento en los aspectos legales relacionados con la microempresa inmobiliaria.
109
c. Perfil Capacidad para liderar. tica profesional y moral Conocimientos de la comercializacin inmobiliaria. Ser flexible ante los cambios
6.4.1.2. Cargo: Secretaria Descripcin del puesto: Est considerada dentro de la unidad, como un nivel de apoyo, es quien redacta, programa reuniones, recibe visitas y mantiene los archivos de toda la empresa, reporta al rea administrativa. a. Funciones Redacta correspondencia, oficios, actas, memorando, anuncios y otros documentos varios. Asumir las responsabilidades en el manejo de la informacin a su cargo. Brindar apoyo logstico en la organizacin y ejecucin de reuniones y eventos. Organizar, vigilar y atender los servicios generales y requerimientos de la administracin de la microempresa. b. Requisitos Tener estudios superiores en secretariado. Experiencia en cargos similares. Edad de preferencia de 23 a 35 aos
c. Perfil Excelente redaccin y ortografa. Disposicin para trabajar bajo presin. Facilidad de expresin verbal y escrita. Brindar apoyo a todos los departamentos. Persona de buen trato, amable, corts y seria.
110
6.4.1.3. Departamento: Contabilidad Cargo: Contador Descripcin de puesto: Dentro de la organizacin, est en el nivel de apoyo administrativo, la naturaleza de su cargo es la programar, organizar, dirigir, coordinar y controlar las operaciones contables de la empresa. a. Funciones Conocimiento y constante actualizacin en lo que respecta al servicio de rentas internas y asuntos afines a su cargo. Administracin de recursos financieros, materias primas e insumos y adquisiciones. Elaborar estados contables y financieros cuando se lo requiera. Realizar pagos a trabajadores.
b. Requisitos Ttulo profesional de contador pblico autorizado CPA. Edad de preferencia de 25 a 45 aos. Experiencia mnima de 2 aos en puestos relacionados con el tema y en empresas similares. Experiencia en el manejo de sistemas contables e informticos.
c. Perfil del puesto Disposicin para planificar y coordinar las actividades de la empresa. Persona con valores ticos y morales. Habilidad para interrelacionarse.
6.4.1.4. Departamento de construccin En el departamento de produccin es donde se llevara a cabo los proyectos habitacionales, el mismo que estar conformado por un maestro mayor, 20 albailes y 10 ayudantes.
111
6.4.1.5. Departamento: Construccin Cargo: Maestro mayor Descripcin del puesto:
Este nivel operativo es el que se encarga de elaborar la construccin con la responsabilidad de realizarlos con el ms alto nivel de calidad y creatividad, anteponiendo siempre la tica profesional, as como tambin de la microempresa.
a. Funciones Planificar, organizar, programar, dirigir y controlar la construccin y montaje de la obra que se est ejecutando. Investigar las propiedades de los materiales de construccin y los mtodos de aprovechamiento de materiales, mano de obra, equipos y tecnologa. b. Requisitos Habilidad en manejo de personal. Capacitacin en cursos afines que le permitan desempearse como maestro mayor. Experiencia mnima de 3 aos en el medio de la construccin. Edad de 30 a 45 aos.
c. Perfil Ser proactivo. Capacidad para recibir y dar rdenes. habilidad de trabajo en equipo y capacidad para solucionar problemas. tica profesional y moral. Responsabilidad al momento de cumplir todas las tareas que se encuentran a su cargo. Desarrollar la actividad innovadora en el momento que sea necesario.
112
6.4.1.6. Departamento: Construccin Cargo: Albailes y ayudantes Descripcin del puesto: Este nivel operativo es el que se encarga de elaborar la construccin con la responsabilidad de realizarlos con el ms alto nivel de calidad y creatividad, anteponiendo siempre la tica profesional, as como tambin de la microempresa. Reportndose al maestro mayor y a la
administracin.
a. Funciones Las funciones a desempear sern las que designe el maestro mayor. Son los encargados de llevar a cabo la obra de construccin.
b. Requisitos Experiencia mnima de 3 aos de haber trabajado en la construccin. Edad mnima de 18 a 45 aos. Tener conocimientos bsicos de la construccin de viviendas.
c. Perfil Trabajo a presin. Capacidad innovadora, tica profesional y moral. Disposicin para trabajar en equipo. Responsabilidad y puntualidad en el desarrollo de las obras encomendadas.
6.4.1.7. Departamento: Ventas Cargo: Vendedor Descripcin del puesto: La naturaleza de su cargo, es de un nivel operativo ventas, responde del asesoramiento al cliente, utilizando para esto todos los medios posibles a
113
su alcance para conseguir que adquiera el inmueble que la empresa ofrece.
a. Funciones
Establecer un nexo entre el cliente y la empresa. Brindar asesoramiento a los clientes. Abrir nuevas plazas para el bien. Elaborar informes estadsticos con el fin de realizar anlisis profundos de incidencia en el mercado. Venta directa en las instalaciones de la microempresa.
b. Requisitos
Profesional en especialidades afines a mercadotecnia. Tener conocimiento de comercializacin de viviendas. Experiencia en el puesto de ventas de preferencia en empresas similares. Edad mnima de 25 a 35 aos.
c. Perfil
Tener conocimiento de los productos y servicios que va a ofertar al cliente. Habilidad para generar y cultivar relaciones con los clientes. Conocer el mercado al que se va a dirigir la microempresa. tica moral y profesional. Disposicin para trabajar bajo presin.
El recurso humano es indispensable para la puesta en marcha de la empresa en su inicio ser el siguiente:
114
CUADRO No 54 Talento humano Personal rea Administrativa Gerente Secretaria rea de construccin Ingenieros Maestro mayor Albailes Ayudantes rea Ventas Vendedor
Cantidad 1 1 1 1 20 10 1
Ao: 2012
6.5. mbito legal La micro empresa constructora se deber establecer respetando elmbito jurdico necesarioque cumplacon todos losparmetros legales,quepermita su funcionamiento. Se comprometer arespetar y cumplir laConstitucin vigentede
laRepblica del Ecuador y las leyes, reglamentos establecidos para la creacin deuna empresa constructora, as como tambin los estatutos y reglamentos que regirn a la nueva empresa. Se definir la constitucin de la empresa, determinando el tipode empresa que se va a crear, su razn social, logotipo, slogan, misin, visin, principios,valores, objetivos,ymetaspropuestas bajo los cuales funcionar la nueva constructora.
115
6.5.1. Nombre o Razn Social La razn social es la imagen pblica de la empresa, es el nombre con elque se inscribe en el Servicio de Rentas Internas, este organismo a su vez proporciona su categora y las responsabilidades tributarias que
segeneran con su creacin. La razn social de la empresa es:INMOBILIARIA VALLEJO MONCAYO CIA LTDA Se define al capital autorizado como el monto fijado en la escritura de Constitucin o en una Reforma al Estatuto.
116
CAPITULO VII 7. IMPACTOS DEL PROYECTO

En este captulo se analizara los impactos que en los diversos mbitos generara la puesta en marcha el presente proyecto.
Los impactos que se destacan y los analizaremos son los siguientes: Social, econmico, ecolgico y cultural. Para su mejor visualizacin se ha utilizado el siguiente procedimiento:
CUADRO No 55 Tabla de valoracin de impactos Negativo Positivo Valoracin Impacto Alto Negativo Impacto Medio Negativo Impacto Bajo Negativo No existe impacto Impacto Bajo Positivo Impacto Medio Positivo Impacto Alto Positivo
Fuente: Investigacin de campo
-1 -2 -3 0 1 2 3
Elaborado por: La autora Ao 2012
En el cuadro podemos observar la matriz con los indicadores, su respectiva valoracin dependiendo de su nivel. Para el clculo del nivel de impacto se realizara la siguiente operacin:
117
Nivel de impacto =
7.1. Impacto social La creacin de la microempresa traer consigo el bienestar de numerosas familias, esta ser una fuente de generacin de empleos, lo que permitir el desarrollo socioeconmico de las personas que deseen involucrarse en la ejecucin del presente proyecto, permitiendo de esta manera reducir la tasa de desempleo, no en la totalidad pero si ayudara de alguna manera a remediar la agraviante problemtica social y sus concernientes
repercusiones como; la migracin, indigencia, pobreza, delincuencia entre otros. As mismo ejercer una actitud emprendedora y de capacidad
organizacional que permitir solucionar problemas comunes y obras sociales al interior en la sociedad que se desenvuelven. CUADRO No 56 IMPACTO SOCIAL -3 -2 -1 0
Indicador Fuente de empleo Nivel de vida Actitud emprendedora Capacidad organizativa Total
3 x
Total
x x x 4
10
Nivel de impacto = 10/ 4 = 2.5 3 Equivalente a un impacto positivo
Anlisis: El resultado del nivel de impacto que es de 3, nos permite evidenciar que la creacin de la microempresa ser positiva para la comunidad evidenciando que es una gran oportunidad para crecer personal y comunitariamente para el sector y el pas.
118
7.2. Impacto econmico La ejecucin del presente proyecto ayudar a elevar la productividad de la poblacin econmicamente activa, en los momentos de crisis actuales de desempleo que vive nuestro pas. Quienes se beneficien podrn obtener niveles de rentabilidad sostenible, lo que permitir mejorar la economa familiar y disminuir su nivel de endeudamiento.
Indicador Rentabilidad Productividad Ingresos familiares
CUADRO No 57 IMPACTO ECONMICO -3 -2 -1 0 1
3 x x
Total
x x x 4
Nivel de endeudamiento Credibilidad crediticia Total

13
Ao: 2012
Nivel de impacto = 13/ 5 = 2.6 3 Equivalente a un impacto positivo
Anlisis El resultado obtenido refleja un alto positivo, lo que indica que el xito de una actividad comercial se ve reflejado en el nivel de ingresos de las personas involucradas en esta empresa, por esta razn el trabajo que realicen todos y cada uno de los miembros de la organizacin debe ser de gran responsabilidad, para producir viviendas de calidad que satisfagan las necesidades del consumidor.
119
7.3. Impacto ecolgico En el proceso de construccin no trae consigo el dao del medio ambiente ya en estos sectores se proceder a la siembra de plantas ornamentales y rboles que vayan acorde con el entorno. En la perspectiva podemos sealar que el producto no es nocivo para el medio ambiente ni produce contaminacin de ninguna clase para la salud del ser humano ni de la naturaleza. Cuadro No 58 Impacto ecolgico -3 -2 -1 0
Indicador Dao del suelo Productos qumicos Contaminacin ambiental Nivel de endeudamiento Produccin tcnica Total
1 X
Total
x X x x 2
Ao: 2012
Nivel de impacto = 9/ 5 = 1,8 2 Equivalente a un medio positivo Anlisis El resultado indica que esta en un nivel medio positivo, lo que significa que mediante un manejo adecuado del producto y naturaleza, se podr realizar un deterioro del medio ambiente y de la salud de quienes trabajan en la empresa.
120
7.4. Impacto Educativo- cultural El proyecto de investigacin presente, pondr en prctica todos los conocimientos obtenidos y su aplicacin en el medio administrativo contable de las microempresas dedicadas a la produccin y
comercializacin de viviendas. Sin duda que la elaboracin del proyecto servir como un instrumento de soporte para los productores y
comerciantes de esta variedad de artculos destinados al mejoramiento del habitad de las personas. La produccin de viviendas involucra la creatividad de los humanos para impregnar belleza a la naturaleza, que por s sola ayuda a crear vida en su a vitad natural. La empresa ofrece una alternativa a los a vitos de consumo, mediante los cuales tendremos la oportunidad de ayudar a nuestros semejante a tener nuevas oportunidades de mejorar su calidad de vida. Cuadro No 59 Impacto educativo - cultural -3 -2 -1 0 1
Indicador Gua didctica Actitud creativa Cultura de consumo
3 x x
Total
x x 2
Capacitacin personal Total

11
Ao: 2012
Nivel de impacto = 11/ 4 = 2,75 3 Equivalente a un Alto positivo Anlisis El impacto tiene un equivalente a un alto positivo, ya que al incentivar a la creacin de nuevas fuentes productivas ayuda a la comunidad a comprender que lo nico que nos puede sacar de la pobreza es el trabajo,
121
las autoridades deben contribuir para que estos proyecto no se queden plasmados en el papel sino que sean fuente de esperanza para algn emprendedor. 7.5. Impacto general del proyecto Los impactos que genera el proyecto son expuestos en una sola matriz. En esta matriz se analizara todos los impactos que afectan el desarrollo del proyecto para tener una idea general de los impactos del proyecto.
Indicador Impacto social Impacto econmico Impacto ecolgico
CUADRO NO 60 Impacto general del proyecto -3 -2 -1 0 1 2
3 x x
Total
x x 2
Impacto educativo - cultural Total

11
Ao: 2012
Nivel de impacto = 11/ 4 = 2,75 3 Equivalente a un Alto positivo Anlisis El resultado del impacto crea buenas expectativas del proyecto, es bueno y la ejecucin tendr buena acogida y que no solo beneficiara a los
involucrados sino tambin a la comunidad y al pas.
122
CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
CONCLUSIONES: 1 Laciudad de Atuntaqui no presenta en la actualidad proyectos de viviendas de tipo popular y los existentes son dirigidos a la poblacin de clase media alta.
La
ofertaque
impulsar
la
empresacubriren
mnimaparte
lagrandemanda de vivienda que existe en el cantn y especficamente en la ciudad de Atuntaqui, considerando que a la demanda se incrementara la poblacin flotante.
El estudio de mercado reflej que las tasas activas de crditos para vivienda son altos y no son accesibles para toda la poblacin, adems las instituciones financiera piden demasiados requisitos e ingresos fijos de la unidad familiar que hace que las personas no intenten obtener estos fines de crdito.
El estudio financiero del proyecto determina que ste es aceptable, pueslosvalores delVAN y del TIR para elproyecto puro, como parael inversionistaas muysignificativa. lodetermina, pesea quela ganancia no es
Laempresa aliniciar sus actividades debe optimizar el talento humano no podr contar con todaslas unidad es que contempla el organigrama estructural de la empresa.
123
RECOMENDACIONES: 1 Iniciarlaconstruccin delproyectoen ciudad de Atuntaqui por ser un sectoraceptadopor los futuros clientes yque proporciona
seguridadtranquilidad yfacilidades porsu ubicacin; y, luego ampliar a otro sector. 2 Aplicar la ejecucin del proyecto, para cubrir en algo la demanda insatisfecha de vivienda existente dentro del mercado cautivo. 3 La empresa debe analizar nuevasalternativasdefinanciamientoy de
pago atravsde otrasentidadesfinancieras, como la CFN, banco del pacifico e IESS; que respalden elingreso de otras personas de igual o menor ingresos econmicos. 4 Mantener este margen de utilidad aceptable para la empresa, recordandoque a travs de l se est proporcionando un beneficio social que es elresultado de la aplicacin de valores corporativoscomo lasolidaridad,responsabilidad y honestidad. 5 Buscarmecanismos viablesquefaciliten ala empresa incrementarel nmero de viviendas a construir por proyecto, para mejorar la oferta, lo que contribuir a que los resultados fortalezcan la estructura del organigrama
124
BIBLIOGRAFA

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beneficio/costo.
126
LINCOGRAFA

ARISMENDI Fred (http://www.gerenciacarlos.zoomblog.com) http://www.definicionabc.com/general/construccion Acosta Jaime A; Anlisis e Interpretacin de la Informacin Financiera I;www.gestiopolis.com http://www.promonegocios.net/mercadotecnia/empresa- definicionconcepto.html.
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127
128
ANEXO Diseo de la encuestas para habitantes cuidad de Atuntaqui
UNIVERSIDAD TECNICA DEL NORTE FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y ECONOMICAS ESCUELA DE CONTABILIDAD SUPERIOR Y AUDITORIA
OBJETIVO Obtener informacin que nos permita conocer sobre las preferencias de viviendas, demanda habitacional insatisfecha y posibilidades de
adquisicin de los segmentos socioeconmicos medio bajo de la cuidad de Atuntaqui. INSTRUCCIONES: En cada una de las siguientes secciones por favor realice una marca (X) en el espacio suministrado para indicar su apreciacin personal. 1. Conoce usted de la existencia de instituciones que oferten inmuebles? SI ( ) NO ( )
2. Cules son las razones por la que usted no adquiri su vivienda hasta la actualidad? No tener ingresos fijo Cuotas son demasiadas altas Falta de informacin ( ( ( ) ) )
129
3. estara dispuesto a adquirir una vivienda en un conjunto habitacional? SI NO ( ( ) )
4. Cul es el ingreso econmico familiar promedio mensual? De 250 a 350 De 351 a 450 De 451 a 550 De 551 en adelante ( ( ( ( ) ) ) )
5. Cunto estara dispuesto a invertir de sus ingresos mensuales para adquirir una vivienda en un conjunto habitacional? De 150 a 200 De 201 a 250 De 251 a 300 De 301 en adelante ( ( ( ( ) ) ) )
130
ANEXO Diseo de la entrevista

Ibarra de la cuidad de Atuntaqui
dirigida al Arquitecto Bladimir
UNIVERSIDAD TECNICA DEL NORTE FACULTAD DE CIENCIAS ADMINISTRATIVAS Y ECONOMICAS ESCUELA DE CONTABILIDAD SUPERIOR Y AUDITORIA
OBJETIVO Obtener informacin que nos permita determinar la oferta habitacional existente en la cuidad de Atuntaqui.
1.
Qu tipos de proyectos inmobiliarios existen en la cuidad de
Atuntaqui?
2. A qu segmentos de la sociedad estn dirigidos los proyectos inmobiliarios existentes?
3. Qu tipos de viviendas tienen ms aceptacin por la ciudadana?
4. Usted cree que un proyecto habitacional con casas adosadas tendra acogida en la cuidad de Atuntaqui?
5. Qu factores influyen directamente para que los costos no sean altos pero conserven la calidad de la vivienda?
6. En que influye la localizacin del conjunto habitacional en el precio de la vivienda?
131
TABLA DE AMORTIZACIN DEL PRSTAMO MENSUAL # PAGO PAGO INTERS PAGO CAPITAL SALDO 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 $701.80 $693.09 $684.30 $675.42 $666.46 $657.41 $648.28 $639.05 $629.74 $620.35 $610.86 $601.28 $591.60 $581.84 $571.98 $562.03 $551.98 $541.83 $531.59 $521.25 $510.81 $500.27 $489.63 $478.89 $468.05 $457.10 $446.05 $434.89 $423.62 $412.24 $908.74 $917.45 $926.24 $935.12 $944.08 $953.13 $962.26 $971.49 $980.80 $990.20 $999.68 $1,009.27 $1,018.94 $1,028.70 $1,038.56 $1,048.51 $1,058.56 $1,068.71 $1,078.95 $1,089.29 $1,099.73 $1,110.27 $1,120.91 $1,131.65 $1,142.49 $1,153.44 $1,164.50 $1,175.66 $1,186.92 $1,198.30 $72,322.26 $71,404.80 $70,478.56 $69,543.44 $68,599.36 $67,646.23 $66,683.96 $65,712.48 $64,731.68 $63,741.48 $62,741.80 $61,732.53 $60,713.60 $59,684.89 $58,646.33 $57,597.82 $56,539.26 $55,470.55 $54,391.61 $53,302.32 $52,202.59 $51,092.33 $49,971.42 $48,839.77 $47,697.28 $46,543.84 $45,379.34 $44,203.69 $43,016.76 $41,818.47
132
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
$400.76 $389.17 $377.46 $365.64 $353.71 $341.67 $329.51 $317.23 $304.84 $292.33 $279.69 $266.94 $254.06 $241.06 $227.94 $214.69 $201.31 $187.81 $174.17 $160.41 $146.51 $132.48 $118.32 $104.02 $89.58 $75.00 $60.29 $45.43 $30.43 $15.29
$1,209.78 $1,221.37 $1,233.08 $1,244.90 $1,256.83 $1,268.87 $1,281.03 $1,293.31 $1,305.70 $1,318.21 $1,330.85 $1,343.60 $1,356.48 $1,369.48 $1,382.60 $1,395.85 $1,409.23 $1,422.73 $1,436.37 $1,450.13 $1,464.03 $1,478.06 $1,492.22 $1,506.53 $1,520.96 $1,535.54 $1,550.25 $1,565.11 $1,580.11 $1,595.25
$40,608.69 $39,387.31 $38,154.23 $36,909.34 $35,652.51 $34,383.64 $33,102.61 $31,809.30 $30,503.60 $29,185.39 $27,854.54 $26,510.94 $25,154.46 $23,784.98 $22,402.38 $21,006.53 $19,597.30 $18,174.57 $16,738.20 $15,288.07 $13,824.04 $12,345.98 $10,853.76 $9,347.23 $7,826.27 $6,290.73 $4,740.47 $3,175.36 $1,595.25 $0.00
133

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CAPTULO I 1.

ILUSTRACION No 1 MAPA DE ATUNTAQUI

Fuente: Gobierno municipal de Antonio Ante

Elaborado por: La autora

a) Variable: Situacin Socioeconmica Nivel ingresos Poder adquisitivo

b) Variable: Aspecto Socio demogrfico

Poblacin Clasificacin por genero Divisin urbana y rural Publico meta

Determinar la situacin socioeconmica de la poblacin de la cuidad de Atuntaqui

Arquitecto. Poblacin econmicamente activa.

Identificar la poblacin de la ciudad de Atuntaqui Aspecto socio demogrfico

Poblacin Clasificacin por genero

Divisin urbana y rural

(INEC) Observacin directa Internet/gobierno Municipal Antonio Ante

Elaborado por: La autora

1.4. Mecnica operativa

1.4.2.1. Frmula para calcular el tamao de la muestra

N x Z2x & n=------------------------------------2 (N 1) + Z2 x &

= 21.787 = 0,25 = 1,96 = 0,5 21.787 x (1,96)2 x 0,25

n = ---------------------------------------------------------(0,05)2 x (21.787 - 1) + (1,96)2 x 0,25 n = 377,52 378

1.4.3. Tcnicas de recopilacin de la informacin

1.4.3.3. Observacin Directa

Libros de obras Libros de tcnicos de construccin Internet

1.4.3.5. Informacin primaria

Tabulacin, anlisis e interpretacin de la informacin obtenidas en encuestas realizadas a la poblacin de Atuntaqui.

CUESTIONARIO: PREGUNTA 1: Conoce usted de la existencia de instituciones que oferten inmuebles?

CUADRO No 2 Nivel de conocimiento CONOCIMIENTO SI NO TOTAL F 128 249 377 % 34 66 100

GRAFICO No 1 Nivel de conocimiento

Elaborado por: La autora

% 16.46% 70.55% 12.99% 100.00%

GRAFICO No 2 Nivel de ingresos PREGUNTA 2 NIVEL DE INGRESOS Falta de

No tener ingresos fijo 16%

Cuotas son demasiadas altas 71%

Elaborado por: La autora

PREGUNTA 3: Estara dispuesto adquirir una vivienda en una conjunto habitacional?

% 91.51% 7.69% 0.80% 100.00%

GRAFICO No 3 Adquirir una vivienda

ADQUIRIR UNA VIVIENDA

Elaborado por: La autora

PREGUNTA 4: Cul es el ingreso econmico familiar promedio mensual?

% 75.86% 13.53% 6.90% 3.71% 100.00%

GRAFICO No 4 Nivel de ingresos

PREGUNTA 4 NIVEL DE INGRESOS

Elaborado por: La autora

% 79.05% 13.79% 4.77% 2.39% 100.00%

GRAFICO No 5 Nivel de inversin

DE 150 a 200 79%

3. Qu tipos de viviendas tienen ms aceptacin por la ciudadana?

tenido muy buena aceptacin.

6. En que influye la localizacin del conjunto habitacional en el precio de la vivienda?

1.5. Matriz AOOR 1.5.1. Aliados

OPORTUNIDADES Acceder a crdito para -

CAPITULO II 2. MARCO TERICO

para uso residencial

empresa constructora tales como encofrados, tneles o prticos. Pg. 10.

construccin industrializada en la que se utilizan mayores partes

preferencias ms parecidas entre s, y distintas al resto de los

las operaciones financieras de la empresa en un periodo determinado. Pg. 220.

se puede determinar fcilmente, si los ingresos son mayores a los egresos.

Identificacin y descripcin del proceso.

Determinacin de la organizacin humana y jurdica que se

2.4.4. Ingeniera del proyecto Su objetivo es resolver todo lo concerniente la instalacin y el

44 120m2 100m2 80m2

Elaborado por: La autora

ILUSTRACION No 2 TIPO DE VIVIENDA