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PROYECTO FINAL B.L.M.Q. 15-07-2013.docx

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SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO.

Autores: Ing. Brett, Nelson Ing. Lobaton, Yfrahin Ing. Montes, Keiber Arq. Quintero, Miguel Á.

Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO. Trabajo Especial de Grado presentado para culminar el Curso de Valoración Inmobiliaria.

Autores: Ing. Brett, Nelson Ing. Lobaton, Yfrahin Ing. Montes, Keiber Arq. Quintero, Miguel Á.

Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013

DEDICATORIA: A nuestros familiares y amigos por su paciencia y apoyo durante la realización del curso. A los Ingenieros Humberto Reyes (coordinador), Norys Timaure, Victor Alvarado y el Urb. Carlos Pacheco, por su invaluable colaboración y guía, en la realización del presente trabajo. Al Ing. Miguel Camacaro, por su colaboración en el desarrollo del trabajo. A nuestra querida y apreciada amiga Odiva Páez, por estar siempre dispuesta a ayudarnos en nuestra formación como tasadores.

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DEDICATORIA ÍNDICE GENERAL LISTA DE CUADROS LISTADO DE ESQUEMASRESUMEN INTRODUCCIÓN CAPÍTULO I EL PROBLEMA Planteamiento del Problema Objetivos de la Investigación Objetivo General Objetivo Específicos Justificación Limitaciones II MARCO TEÓRICO Antecedentes Bases Teóricas Esquema de elaboración de un plan de de desarrollo urbano local Análisis de proyectos de Inversión Evaluación económica del Proyecto III MARCO METODOLÓGICO Tipo de Investigación Población Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos Técnicas de Análisis de Datos 23 23 23 25 7 9 10 11 12 3 4 4 4 5 6 i ii iv v 1 IV RESULTADOS Desarrollo de Proyectos Hipotéticos para comparación Propuesta de Desarrollo Análisis de la localización del Terreno en Estudio Análisis de inversión para los proyectos de desarrollo Hipotético Aplicación de Software del Análisis de Inversión y Valoración de la Tierra Cuadro de Resultado 27 28 33 36 43 65 ii .ÍNDICE GENERAL pag.

Copyright©2002 Pelli Sistemas ANEXO – B1 Regresión Lineal Terreno ANEXO .B3 Regresión Lineal – Comercio y Vivienda Multifamiliar ANEXO .B2 Regresión Lineal – Locales Comerciales ANEXO .CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones Recomendaciones REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Bibliografía ANEXOS ANEXO – A Referenciales Depurados ANEXO – B Tasaciones Comparables (Sisren).C Evaluación de Vecindario aplicada a los referenciales depurados de Compra – venta de terreno. 69 66 68 iii .

RESUMEN DE PRECIOS DE VENTA DE MERCADO PRIMARIO 41 10. CUADRO DE RESULTADOS 65 iv . COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) 31 5. 1. PROYECTO HIPOTETICO – OPCION DE DESARROLLO 1. VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) 30 4. COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION –EDIF. PRECIOS DE VENTA PARA VIVIVIENDA COMERCIO 38 9. PRECIOS DE VENTA PARA VIVIVIENDA MULTIFAMILIAR 38 8. EDIFICIO COMERCIAL 29 3.LISTADO DE CUADROS CUADRO No.MULTIFAMILIAR 37 7. pag. VARIABLES URBANAS UTILIZADAS 27 2. ESCENARIO FINANCIERO PARA ANALISIS DE INVERSION 42 11. PROYECTO HIPOTETICO – OPCION DE DESARROLLO 2. PROYECTO HIPOTETICO – OPCION DE DESARROLLO 3. COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION – COMERCIO 36 6.

pag. ALCALDIA DEL MUNICIPIO CHACAO (2013 ESQUEMAS DE OPCIONES DE DESARROLLO 10 32 2. ESQUEMA DE ELABORACIÓN DE UN PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL. v . 1.LISTADO DE ESQUEMAS ESQUEMA No.

en el Macro-Sector Centro Oeste de la ciudad de Barquisimeto.SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003).681. La población objeto de estudio. el margen de certidumbre favorable para el VPN se ubica en 44.92% para un precio unitario de terreno de 7. Las técnicas de análisis de los datos fueron las estadísticas. EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO. esto en base a que le agrega el máximo valor al proyecto con una recuperación de la inversión en menor plazo. de carácter descriptivo. es la opción número dos (02). El segundo grupo fue integrado por información aportada por datos de naturaleza económica financiera y urbanística. estuvo dividido en dos (02) grupo poblacionales. el primero conformado por seis (6) promotores inmobiliarios con características similares a las opciones de estudio. sumado a esto. Estado Lara. matemáticas. el proyecto fue ejecutado sin considerar financiamiento de la inversión lo que le permite al inversionista el desarrollo de la edificación hasta el porcentaje de construcción de 337. RESUMEN El presente trabajo de investigación tiene como objetivo general Determinar el mejor aprovechamiento de la tierra como factor del proceso productivo inmobiliario. vi . computacionales y financieras.44 Bs. Las técnicas de recolección de datos consistieron en la encuesta y la observación documental./m2.41%. se determinó que cuando el modelo financiero es sometido a un proceso de múltiples simulaciones. luego de la entrada en vigencia del PDUL (2003). El estudio se correspondió con la modalidad de proyecto factible apoyado en un diseño de campo y documental. se pudo concluir que de las tres (03) opciones de uso estudiadas se determinó que la opción que genera la mayor rentabilidad con el mejor uso en la zona del Macro Sector Centro Oeste. y la máxima incidencia del terreno para la rentabilidad segura del proyecto es de 21. Culminada la investigación. sin tener perdidas en la inversión.51%. De igual forma.

donde se señalan el planteamiento de problema. así como. En este orden de ideas. es la que se refiere a la evaluación financiera. investigación y antecedentes utilizados como referencias del estudio. a través de la cual se determinan los beneficios o pérdidas en los que se puede incurrir al pretender realizar una inversión y donde uno de sus objetivos es obtener resultados que apoyen a la toma de decisiones por parte de los ingenieros referente a actividades de inversión. el cual consiste en la realización de un Análisis de Inversión a tres (3) proyectos hipotéticos a fin de determinar su rentabilidad con el propósito de obtener el mayor y mejor uso del terreno en estudio. El análisis financiero se emplea también para comparar dos o más proyectos y para determinar la viabilidad de la inversión de un solo proyecto. los cuales se detallan a continuación: El capítulo I: denominado El Problema. con lo cual se puede definir y delimitar la investigación. que se apoya en el cálculo de los aspectos financieros del proyecto. sobre todo en momentos donde las tasas de interés mantienen una alta volatilidad es decir. Una de las evaluaciones que deben de realizarse para apoyar la toma de decisiones en lo que respecta a la inversión de un proyecto. El estudio se estructura debidamente en cinco (5) capítulos. orientando sobre la 1 . El capítulo II: Comprendido por el Marco Teórico de la investigación. los objetivos y las justificaciones de la investigación. se presenta el siguiente trabajo de grado. los alcances y limitaciones del estudio desarrollado. contiene el análisis de teorías. El análisis de los proyectos constituye la técnica matemático-financiera y analítica. en economías con bajo o poco equilibrio financiero.Introducción INTRODUCION Todo proyecto requiere de un análisis sistemático para la determinación de su factibilidad o no de ejecución.

Por último se presentan las Referencias Bibliográficas y los Anexos. la población y la muestra. El capítulo IV: Contiene los Resultados del Análisis de Inversión obtenidos. indica el tipo de investigación.Introducción forma d abordarla. Así mismo. El capítulo III: Referido como Marco Metodológico. se detallan las opciones de Desarrollo de Proyectos Hipotéticos y el Escenario Financiero. las técnicas e instrumentos de recolección de datos y las técnicas de análisis de datos. Además se presenta las bases legales la definición de términos básicos y el sistema de variable. 2 . El capítulo V: Contiene las Conclusiones y Recomendaciones derivadas del estudio.

normaliza y establece lineamientos y políticas para la localización de las actividades económicas. el cual define en primera instancia las “variables urbanas”. Bajo estas premisas. vialidad. turístico y social que cumpla con los requerimientos de equipamientos urbanos. Es importante señalar que. El presente trabajo pretende estudiar el comportamiento de los terrenos en la zona del Macro-Sector Centro Oeste limitado por el oeste por la Avenida Rotaria por 3 . y el desarrollo físico espacial de las ciudades. residencial. ya que en ellos se pueden desarrollar múltiples proyectos de inversión.EL PROBLEMA Planteamiento del Problema La planificación urbana es un proceso donde el Estado. por intermedio de la evaluación de los recursos disponibles. están caracterizados por tener una alta deseabilidad y atractivo. lo que dificulta la determinación de su máximo valor a pagar. de acuerdo con el aprovechamiento que se le dé al terreno. cultural.. creando un foco de desarrollo comercial. servicios. económico. este plan se desarrolló con la intención de establecer un marco. terreno. a fin de lograr una armonía entre el mayor bienestar de la población. planificando el crecimiento de la ciudad en un lapso de tiempo. como parte integral del desarrollo de los centros urbanos. aprovechamiento de esos recursos y la protección del medio ambiente urbano. sociales. En este sentido. los cuales generarían diversos escenarios en cuanto a márgenes de rentabilidad. debe indicarse que la ciudad de Barquisimeto está regulada urbanísticamente por el Plan de Desarrollo Urbano Local (P. estratégicas y programas de actualizaciones urbanísticas. recreación. donde se puedan definir propuestas especiales.D. ubicación. entre otros. desde la óptica del promotor inmobiliario y/o el inversionista. los terrenos pertenecientes al Macro-Sector Centro Oeste.U.L).Capítulo I El Problema CAPITULO I 1.

4 . a la propuesta de proyecto inmobiliario a desarrollar. comercio o uso mixto.Capítulo I El Problema el este con calle 50 por el norte con la Avenida Libertador y por el sur con Fuerza Armadas.. 3. luego de la entrada en vigencia del PDUL (2003). lo cual le proporciona al terreno características de valor. Identificar las variables urbanísticas de la zona Macro-Sector Centro Oeste.OBJETIVO GENERAL Determinar el mejor aprovechamiento de la tierra como factor del proceso productivo inmobiliario. Comparar los proyectos desarrollados con el actual uso que se le está dando al terreno ubicado en la carrera 14 con calle 62. Aplicar un modelo de análisis de inversión para el mejor aprovechamiento de la tierra. en viviendas multifamiliares. Desarrollar tres (3) modelos de proyecto inmobiliario con uso posible de vivienda. comercio o mixto (Vivienda con comercio).OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. en el Macro-Sector Centro Oeste de la ciudad de Barquisimeto. Analizar las ventajas para el desarrollo inmobiliario en la Zona Macro-Sector Centro Oeste luego del cambio de Zonificación. 2. después de la entrada en vigencia del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL) del año 2003. 4. y desde la Avenida Rotaria hasta la calle 50. ser escaso y poseer gran deseabilidad. antes y después de la implementación del PDUL del año 2003.. que definan el mejor y mayor aprovechamiento de una parcela ubicada dentro de la zona MacroSector Centro Oeste. determinando la mejor rentabilidad que se le pueda dar al terreno según el uso que se estipula. cumpliéndose con las premisas de tener un alto potencial de cambio o transferencia. 3. 2. planteando proyectos en donde se busca obtener el mayor y mejor uso de esta zona. Compararlo con el actual uso que se le está dando. ser útil. desde la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas. 5.

Vivienda Multifamiliar. económico y legal. ha tenido un crecimiento notable desde el punto de vista de vivienda multifamiliar (apartamento) y comercial. Comunal y LocalHotelería .ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN El alcance de esta investigación es obtener de la tierra la mayor rentabilidad. recreacionales y culturales. edificabilidad permitida por la zonificación vigente distinguida con un terreno. ubicado en la calle 62 con carrera 14A. 5. derivada del uso. derivado del uso. de usos mixtos.. residenciales. limitado por la Avenida Rotaria hasta la calle 50 y desde la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas cuyo usos permitidos son: Comercio Metropolitano.JUSTIFICACIÓN El Macro-Sector Centro Oeste. 5 . La investigación estará basada en los siguientes principios básicos de valoración. Por lo antes expuesto. hoteleros. permitidas por la ordenanza municipal con su máximo valor de porcentaje de construcción considerando que cada opción es viable de ejecutar desde el punto de vista técnico. Flujo de la Productividad. comerciales. en una zonificación R-3 (Centro). el cual representa una oportunidad especial de desarrollo urbano con miras a concebir nuevos conjuntos urbanos de alta calidad..    El de uso mejor y más productivo de la tierra. proponiendo una edificación que se ajusta a la zonificación vigente (2003) en un terreno. En el estudio se presenta tres (3) opciones de modelo de proyecto inmobiliario con uso de vivienda. comercio y uso mixto. se considera importante evaluar la mayor rentabilidad del terreno. Análisis de Inversión y Rentabilidad de Proyectos. una vez producido el cambio de zonificación.Capítulo I El Problema 4.

por lo cual. La búsqueda de información se dificulta por ser un proceso lento y detallado para la recolección de los datos: encuestas. obtención de referenciales de compra y venta de parcelas que cumplan con las características para el estudio. La situación económica que vive el país desde inicios del año 2013.Capítulo I El Problema 6. para así posteriormente. por lo cual tomamos como parcela a desarrollar. se debe realizar un recorrido por la poligonal seleccionada.LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIÓN En el Macro-Sector Centro Oeste hay pocos terrenos accesibles para la investigación. Esto ha producido un efecto especulativo que se observa en los precios de venta de los inmuebles del mercado primari 6 . ha afectado en gran medida el mercado inmobiliario. corresponden a un momento histórico. En el análisis de la ordenanza urbana utilizada en este trabajo. para fecha comprendida entre el año 2003 hasta el 2013. Se presentan problemas en la delimitación de las áreas de trabajo por la amplitud del Sector-Macro Centro. con un área aproximada de más de 2000 m2. obtener toda la información de las operaciones compra-venta de los inmuebles y terrenos que se encuentran dentro del área de influencia.. y los resultados se ajustan a las variables del momento de estudio. un terreno con vivienda unifamiliar. etc. este se encuentra ubicado en la calle 62 con carrera 14A. análisis de las ordenanzas.

denominada Optimización de la Rentabilidad del Desarrollo de Parcelas R5-CV en Lecherías Estado Anzoátegui. como trabajo final para el Curso Básico de Valuación dictado en el año 1999. Luis Leal y Marien Martínez (año 2010). el cual en su trabajo de grado realizaron una propuesta de un modelo de evaluación de rentabilidad para el mejor aprovechamiento de la tierra. El estudio se correspondió con la modalidad de proyecto factible apoyado en un diseño de campo y documental. el trabajo desarrollado por el arquitecto Dany Barrera y los ingenieros Norma Duin. Caso: Lote sin urbanizar en el triángulo del este de la ciudad de Barquisimeto. con la finalidad de desarrollarla en la opción más rentable. Entre los mencionados antecedentes. se tienen: El trabajo desarrollado por los ingenieros Rafael González Quiroz. donde se desarrollan las 7 . se seleccionaron varios estudios. la hipótesis sustentada en que el máximo porcentaje de construcción no representaba necesariamente la máxima rentabilidad. Leonardo José Camero y Yusvelis Fariñas.Capitulo II Marco Teórico CAPITULO II MARCO TEÓRICO Antecedentes Para el desarrollo del actual trabajo de grado. así mismo. trabajos de grado a fin de obtener una visión general sobre aquellos aspectos a tratar con especial cuidado en esta investigación. se apreciaba en los menores segmentos de terreno. no arrojaban ninguna deseabilidad a ejecutar proyectos grandes. Los investigadores concluyeron que bajo el entorno económico para el momento del estudio. estado Lara. que los valores netos alcanzados. de carácter descriptivo. así como. Cabe destacar también. mediante el empleo de diferentes opciones de uso. la cual se orientó a determinar el máximo valor a pagar por una parcela en particular.

El segundo grupo fue integrado por información aportada por datos de naturaleza económica-financiera y urbanística. esto en base a que le agrega el máximo valor al proyecto con una recuperación de la inversión en menor plazo. se pudo concluir que de las seis (06) opciones de uso estudiadas se determinó que la opción que genera la mayor rentabilidad con el mejor uso en la zona del Triángulo del Este. la Ejecución y la Evaluación del Proyecto. Miguel Noguera R. De igual forma. esto es. y la máxima incidencia del terreno para la rentabilidad segura del proyecto es de 21. respetando algunas de sus condiciones actuales. La población objeto de estudio. matemáticas.Capitulo II Marco Teórico primeras cinco fases del proyecto. el proyecto fue ejecutado sin considerar financiamiento de la inversión lo que le permite al inversionista el desarrollo de la edificación hasta el porcentaje de construcción de 337.44 Bs. la Factibilidad. tales como:  La infraestructura existente 8 . el margen de certidumbre favorable para el VPN se ubica en 44. el primero conformado por ocho (08) personas. es la opción número Tres (03). sin tener pérdidas en la inversión. el Diagnóstico.51%. Las técnicas de recolección de datos consistieron en la encuesta y la observación documental.681. Las técnicas de análisis de los datos fueron las estadísticas.92% para un precio unitario de terreno de 7.41%. en su trabajo denominado “Propuesta para incrementar el aprovechamiento del uso exclusivo comercial de las parcelas 5 y 7 ubicada en la Urbanización las Mercedes. computacionales y financieras. Javier Luis S y el Ing. estuvo divida en dos (02) grupos poblacionales. En Otro antecedente los Autores Ing.. Municipio Baruta Estado Miranda” (2008) se fundamenta en determinar si el actual aprovechamiento de dicha parcela es el más adecuado con la finalidad de presentar una propuesta que permita mejorar dicho aprovechamiento desde el punto de vista de las rentas que se generan./m2. se determinó que cuando el modelo financiero es sometido a un proceso de múltiples simulaciones. sumado a esto. el Diseño. Culminada la investigación.

9 . Método de capitalización de la Renta y Método de Inversión. elaborado por el organismo de planificación respectivo: la Oficina Local de Planeamiento Urbano o. Su objetivo principal es plantear un “mapa de ruta” que oriente el desarrollo del Municipio para las generaciones futuras. podrían obtener un incremento en las utilidades del negocio en un periodo de cinco años. además de ello determinaron que con una baja inversión con el fin de aumentar el porcentaje de construcción de las parcelas en estudio. de acuerdo a la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística en sus artículos 34 y 38. en su defecto. propiciando un desarrollo articulado. Bases teóricas El Plan de Desarrollo Urbano Local 2003 (PDUL): Es un instrumento de planificación para organizar el entorno urbano. coherente y concentrado. Al elaborar un PDUL. por quien designe el Alcalde electo. integrando en la planificación el desarrollo de los servicios de redes. de acuerdo a lineamientos estratégicos enfocados en elevar la calidad de vida de la comunidad.Capitulo II Marco Teórico  El Uso exclusivo comercial y/o operatividad de la farmacia allí ubicada. es posible prever un crecimiento armónico del municipio. vialidad y equipamientos urbanos. considerando las necesidades de la población y su proyección a futuro. El Plan de Desarrollo Urbano Local es una herramienta para la gestión municipal. Para esto. De este trabajo concluyeron que al incrementar el aprovechamiento del uso comercial exclusivo de las parcelas 5 y 7 incrementaran las rentas generadas por la farmacia. se consideró lo dispuesto en la ordenanza de zonificación para la urbanización las mercedes del municipio Baruta y se aplicó los diferentes métodos de valuación de aplicación universal tales como: Método de aproximación al Costo.

Antecedentes 2. Alli se contemplan cuatro (4) etapas: ESQUEMA 1 Esquema de elaboración de un Plan de Desarrollo Urbano Local.Socioeconómico 5. publicada en diciembre de 2003 por el Ministerio de Infraestructura. Servicios de Infraestructura 10 . Diagnóstico: Constituido por el análisis de los distintos aspectos que se indican a continuación: 1. Aspecto Demográfico . Definición del área de estudio (centro urbano) y su inserción en el sistema urbanístico.Capitulo II Marco Teórico Proceso de Elaboración: Elaborar un PDUL requiere seguir un proceso sistemático establecido en la Guía para la Elaboración de un PDUL. Vialidad y Transporte 6. Análisis de Riesgo 4. Aspecto Físico Geográfico 3. Alcaldia del Municipio Chacao (2013) Esquema de elaboración de un Plan de Desarrollo Urbano Local Análisis Preliminar: Revisión de los lineamientos superiores de planificación.

aún los rangos de variación de los costos y beneficios son bastante amplios. Este análisis conduce a: a.La Ingeniería Básica o Identificación del Proyecto. Patrimonio 9.. 2. fundamentado en la información emanada del estudio de mercado o de los aportes de información suministrados por el cliente o requirente de la evaluación.El estudio de factibilidad es el análisis de la posibilidad. oportunidad y conveniencia de un proyecto de inversión. así como los equipamientos servicios requeridos. Análisis económico de proyectos de inversión: El Análisis Económico de un Proyecto de Inversión. las potencialidades y restricciones para el desarrollo del centro urbano. Decidirse por un estudio de factibilidad es estar claro que se destinaran fondos importantes. localización e ingeniería del proyecto.Es un análisis de opciones con respecto al tamaño.. Factibilidad. se debe proceder mediante el análisis sistemático de un conjunto de fases o Etapas que se mencionan a continuación: 1. Síntesis del Diagnóstico De la evaluación detallada y minuciosa de estos parámetros. Elaborar un estudio de FACTIBILIDAD. Estructura Urbana 8. b. no obstante.Capitulo II Marco Teórico 7. Para ello. es donde se procede a desarrollar una visión más clara del proyecto.factibilidad. El estudio de 11 . 3. Ingeniería básica o identificación. en esta etapa se mejora la calidad de información para disminuir los riesgos de la decisión. Rechazo definitivo. se determinan cualitativa y espacialmente. es decir cuantificar de la conceptualización la estimación bruta de costos y beneficios.. es el proceso que conduce al pronunciamiento sobre la bondad o inconveniencia de realizar un proyecto desde el punto de vista financiero-económico. Pre.. que consoliden la idea de cuan rentable podría resultar ser el proyecto en números gruesos.

Periodo de Gracia. Consiste en determinar la estructura de financiación.económica que permite interrelacionar las variables del estudio arriando resultados de medición cuantificada para contribuir a la toma de decisión de ejecutar o no el proyecto. donde obtendrá: Estimación de la Demanda. Evaluación económica del proyecto: La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos-Financieros es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los ingenieros y administradores financieros. ya que se corresponde al análisis que se anticipa al futuro y que está orientado a evitar posibles desviaciones y problemas en el largo plazo. En esta fase se consideran y evalúan la posibilidad de incluir socios o alianzas al proyecto. Requiere el concurso de expertos más especializados y esto conlleva a considerar valores macro sobre los Estudios de Pre-Inversión y los Estudios de Inversión. Las técnicas de evaluación económica son herramientas de uso general. de servicios. la Estrategia Competitiva y la Organización Industrial. el Análisis Económico del Proyecto. que no es otra cosa que la herramienta financiera. cuánto del proyecto será financiado con recursos propios. localización. o la participación de recursos financiados por entidades financieras. y cuánto a través de entidades financieras o financistas. ingeniería. y además incluye la elaboración del estudio de Mercado. Estudio de inversión: Es la obtención del Dinero. Esta técnica se fundamenta en el cálculo 12 . de hotelería. Considera el análisis del recurso financiero que no será cubierto o aportado con recursos propios y que originan la necesidad de aporte de un financista. requiere sea realizado una Evaluación Económica de Proyecto. La mayor profundidad del análisis permite reducir el rango de variación en los costos y beneficios. Estudio de pre-inversión: Es la evaluación de alternativas de financiamiento (Tasas. Lo mismo puede aplicarse a inversiones industriales.Capitulo II Marco Teórico factibilidad Es un análisis en mayor profundidad del tamaño. es decir. que a inversiones en informática. 4. Plazos). 5. Para poder determinar la oportunidad de ejecución del proyecto.

se define como el Valor Presente de su Flujo de Ingresos Futuros menos el Valor Presente de su Flujo de Costos. Recuérdese que la tasa interna de rendimiento es el interés que hace el valor presente igual a cero. el valor actual neto. se obtiene por diferencia. Valor Presente Neto o Valor Actual Neto (VPN o VAN): Valor Presente Neto es la diferencia del valor actual de la Inversión menos el valor actual de la recuperación de fondos de manera que. El Valor Presente Neto es una medida del Beneficio que rinde un proyecto de Inversión a través de toda su vida útil. debido a la dificultad práctica para calcular dicha tasa. por tanto. donde se establece un parámetro de rendimiento de la inversión al aplicar el factor establecido a la Inversión y a las entradas de fondos. y se 13 . en otras palabras. Esta última igualará al Costo alternativo del Capital cuando exista Competencia Perfecta. lo cual confirma lo planteado anteriormente. independientemente de que la entidad pague o no pague impuestos. en una empresa. y si es negativo señala que la tasa de rendimiento es menor de lo requerido y. que si es positivo indica que la tasa interna de rendimiento excede el mínimo requerido. la tasa bancaria que pagan los bancos por colocaciones en cuentas de ahorros. El método del valor presente neto proporciona un criterio de decisión preciso y sencillo. La tasa de actualización o Descuento utilizada para calcular el valor presente neto debería ser la tasa de Costo alternativo del Capital que se invertirá. Este Índice no es sino el factor que resulta al dividir el Valor actual de la recuperación de fondos entre el valor actual de la Inversión. plazo fijo u otros instrumentos financieros. sólo que sus resultados se expresan de manera distinta. No obstante. pueda determinarnos. El VPN y la TIR se aplican cuando hay ingresos.Capitulo II Marco Teórico de indicadores financieros estáticos como el tiempo de Pago (TPI) y dinámicos con el valor presenta neto o valor anual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR). de esta forma. además. aplicando una tasa que corporativamente consideremos como la mínima aceptable para la aprobación de un proyecto de inversión. está sujeto a rechazo. el Índice de conveniencia de dicho proyecto. El valor presente neto y la tasa interna de rendimiento se mencionan juntos porque en realidad es el mismo método. generalmente se usa la tasa de Interés de Mercado o tasa pasiva promedia del sistema financiero.

supera la tasa de corte.expresada por la TIR. Esta es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones financiera dentro de las organizaciones. La tasa interna de retorno se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. En la medida de las condiciones y alcance del proyecto estos deben evaluarse de acuerdo a sus características. Al evaluar proyectos con la metodología del VPN se recomienda que se calcule con una tasa de interés superior a la Tasa de Interés de Oportunidad (TIO). La Tasa Interna de Retorno es aquélla tasa que está ganando un interés sobre el saldo no recuperado de la inversión en cualquier momento de la duración del proyecto. si esta no tiene riesgo). Para su cálculo se utiliza el valor de los flujos descontados 14 . tengan un Valor Presente Neto igual o superior a cero. Tasa Interna de Retorno (TIR): Este método consiste en encontrar una tasa de interés en la cual se cumplen las condiciones buscadas en el momento de iniciar o aceptar un proyecto de inversión. La TIO puede ser considerada como la tasa máxima aportada por un banco al colocar la inversión que se espera o estima invertir en el proyecto. el momento en el que los flujos netos de efectivos a cubierto la inversión inicial y se comienza a obtener rendimiento del negocio o del proyecto. es el cálculo asociado a determinar. tales como liquidez. se acepta la inversión. con el fin de tener un margen de seguridad para cubrir ciertos riesgos. Si la tasa de rendimiento del proyecto .Capitulo II Marco Teórico interpreta con la condición de que se deben realizar sólo aquellos proyectos de Inversión que actualizados a la Tasa de Descuento relevante. la TIR se compara con una tasa mínima o tasa de corte (costo de oportunidad de la inversión. El costo de oportunidad utilizado para comparar la TIR será la tasa de rentabilidad libre de riesgo. Para ello. Tiempo de Recuperación de la Inversión (TRI): El tiempo de recuperación de la inversión o tiempo de pago de una inversión. en caso contrario. efectos inflacionarios o desviaciones que no se tengan previstas. se rechaza.

y suponiendo que existe al 15 .Capitulo II Marco Teórico para saber cuánto tiempo se tardara el proyecto en recuperar la inversión. Programa de Actuaciones Urbanísticas: Conjunto de proyectos y acciones acompañados de un plan de ejecución. vialidad y transporte. es decir. el valor de mercado de un inmueble es el precio al cual se compran y se venden los bienes inmuebles dentro del mercado inmobiliario. el valor de mercado es el precio al cual se Compran y se venden las acciones en el mercado de valores. El valor económico es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoración. dirigidos a orientar el desarrollo del centro urbano y satisfacer sus requerimientos actuales y futuros: redes de servicios. sumar los flujos netos de efectivos a que los mismos den igual a la inversión. equipamiento urbano y espacio público. Ordenanza del PDUL y Ordenanza de Zonificación: Documentos jurídicos que expresan de manera clara y concisa las directrices y decisiones adoptadas por el Municipio para orientar el desarrollo del centro urbano así como las condiciones de desarrollo de los inmuebles urbanos privados Valor económico: Según Toro Hardy (1993). mediante una comercialización adecuada. Para encontrar los días sólo restamos el valor entero y los decimales restantes se multiplican por 30. Para conocer cuánto tiempo exacto es el último flujo o saldo utilizado para encontrar el periodo de recuperación. se divide entre el valor íntegro del flujo y el valor encontrado se multiplica por 12. Así da la cantidad de meses en que se recupera. Refiere a la organización espacial del centro urbano de acuerdo a lineamientos y directrices estratégicas. riesgo y ambiente. Adaptando este concepto a la presente investigación. Opción de Desarrollo: Expresa la imagen-objetivo prevista para un horizonte de planificación a quince (15) años.

así como otras áreas de las matemáticas. ya sean residenciales. interpretar y predecir diversos variables y sistemas económicos. la estadística. y que ambos. El cálculo. correctamente informado de las características del inmueble. como el precio. que generalmente esta en de su edad y estado de conservación. la tendencia de los negocios y la política económica. 16 . el coste de producción. las reacciones del mercado. posteriormente este valor es ajustado a las condiciones particulares de la construcción según un parámetro de depreciación. por el valor que de acuerdo a su características típicas. tiene la tabla de valores de la construcción. Zonificar es un poder de gobierno. No se compensa por restricciones o limitaciones que la zonificación imponga sobre las propiedades. actúan libremente y sin un interés particular en la operación. se utilizan para analizar. como apartamentos o viviendas en serie. Econometría: La econometría (Es la medición de la economía) es la rama de la economía que utiliza métodos y modelos matemáticos. Vivienda Multifamiliar: Las viviendas multifamiliares consisten principalmente en propiedades de viviendas con cinco o más unidades de vivienda. la programación lineal y la teoría de juegos. obteniendo lo que llaman valor de reposición.Capitulo II Marco Teórico menos un comprador con potencial económico. la probabilidad. comprador y vendedor. Zonificación: La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos específicos. Valor de la construcción: Se determina multiplicando el área de construcción. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo ordenado de un área. comerciales e industriales.

aquel que resulta de predecir una adecuada proyección. considerando la evaluación de los riesgos de la inversión. producto de lo dispuesto en las normas legales. se refiere al “uso legal y factible que genera el mayor valor de la tierra.Capitulo II Marco Teórico Principios Básicos Aplicables a la Valoración: El Uso Mejor y Más Productivo. para no comprometer los ingresos futuros en busca del máximo beneficio de a tierra. Incluye los espacios de uso privado y de uso común. el cual requiere la consideración de la competencia. las áreas de circulación. atendiendo a las tasas prevalecientes en el mercado”. sin disminución. con conocimiento del mercado y las posibilidades de demanda efectiva por dicho uso. en función de su utilidad y capacidad de crear satisfacción frente a otras alternativas de inversión equivalente. Incluye el área de las viviendas. independientemente del uso al cual se le destine. y por ende su valor. En palabras del ingeniero venezolano Rubén Manzur Pacheco. Llámese al uso legal y factible. las áreas comunes. Área de Construcción: Área total de espacio techado dentro de una edificación. en función de la capitalización de los ingresos futuros. incluida la porción de dicha superficie que debe cederse gratuitamente o que se haya cedido gratuitamente con anterioridad. Área Bruta de Parcela: Área total y original de la parcela. para los fines determinados en esta Ordenanza Área Bruta de Vivienda: Área total del espacio techado destinado a uso residencial dentro de una edificación. Con lo que la renta futura del inmueble. las de servicio y otras. queda comprometida desde el mismo momento en que se decide el uso y la intensidad de éste. 17 .

áreas de servicio. Área Neta de Parcela: Área resultante de la parcela una vez deducida del área original las porciones que deban cederse o que se hayan cedido. Área Libre de Parcela: La superficie de la parcela no ocupada por espacios techados. depósitos.2 Área de Ubicación: Magnitud. superficie o extensión del suelo que ocupará la parcela dentro de la edificación objeto de la construcción.Capitulo II Marco Teórico tales como áreas de circulación. y participa en el diseño y ejecución de la política cambiaria. Área Edificable: Área de la parcela donde puede ubicarse la edificación. después de haber sido excluidos los retiros determinados por la Ordenanza. Entre sus funciones también se encuentran: regular la circulación 18 . el área total de ubicación permitida para las edificaciones localizadas en aquella. Fundado en 1939. resultante de separar del área de la parcela. accesos. Es persona jurídica de derecho público con autonomía para la formulación y el ejercicio de la política monetaria. Banco Central de Venezuela: Institución pública que en Venezuela ejerce de manera exclusiva y obligatoria las competencias monetarias del Poder Nacional. Su objeto fundamental es lograr la estabilidad de precios y preservar el valor de la moneda. baños y otros sin ningún tipo de disminución.

expresada en moneda. religiosos. En finanzas. todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. 19 . máquinas. Costo: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio. el capital consiste en la cantidad de dinero que los accionistas aportan a las empresas. edificaciones e inventarios. administrativos. gubernamentales. equipos. el crédito y las tasas de interés. asistenciales. Generalmente se expresa como una tasa de porcentaje anual. que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización. de seguridad y defensa y los destinados a sedes de infraestructura. Inversamente.Capitulo II Marco Teórico monetaria. Pueden distinguirse los usos educacionales. el costo puede referirse también a la cantidad total. socio culturales. estructuras. Capital: En teoría económica el capital se entiende como los bienes duraderos que se utilizan en la producción de otros bienes y servicios. en otras palabras. administrar las reservas internacionales y todas aquellas que establece su propia ley. recreacionales. Interés: Cargo que un deudor paga a un prestamista por el uso de los fondos que éste le proporciona. Es decir. Equipamiento Urbano: Son los usos comunales que se requieren dentro del ámbito de aplicación de la Ordenanza para lograr un medio urbano armonioso y un funcionamiento eficiente y cónsono con los requerimientos de la población.

pudiendo ser mayor el área del retiro. expresado en porcentaje sobre el área total de la parcela. Precio: Es la cantidad. pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio. equivalente anual. la totalidad de los flujos monetarios asociados (costos e ingresos). Porcentaje de Ubicación: Límite máximo admisible para la magnitud del suelo de parcela ocupado por la proyección horizontal de la edificación. Entre los modelos que se utilizan en Ingeniería económica para determinar la rentabilidad de los proyectos. Retiro Mínimo: Medida mínima. 20 . como el efecto de la tasa de interés tasa mínima de rendimiento. tasa interna de retorno. que dentro de la parcela deberá conservar la edificación con un lindero y/o eje de vía. Rentabilidad: Es un modelo o indicador que permite conocer de forma anticipada el resultado global de la operación de un proyecto desde el punto de vista económico. pero nunca menor. la duración del proyecto (vida del proyecto). no fija del retiro. se conoce: Valor actual. generalmente en moneda.Capitulo II Marco Teórico Mercado: Entendemos por mercado el lugar en que asisten las fuerzas de la oferta y la demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a un determinado precio. Por esta razón es necesario conocer.

y sujeto a una serie de restricciones técnicas y económicas. en concordancia con el criterio económico establecido.Capitulo II Marco Teórico Retiro Obligatorio: Medida fija y obligatoria del retiro que dentro de la parcela que ocupa deberá mantener la edificación con un lindero y/o eje de vía. Depende de muchos factores y por ello se habla de: Valor sentimental. se puede definir el proceso de toma de decisiones como un procedimiento que permite seleccionar la mejor alternativa entre un conjunto de oportunidades de inversión rentables: con base en los resultados obtenidos en la evaluación. Tasa Mínima de Rendimiento: Se define como la menor cantidad de dinero que se espera obtener como rendimiento de un capital puesto a trabajar de manera de poder cubrir los compromisos de costos de capital. Valor: Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. Por lo que en forma general. Su uso y rentabilidad están sujetos a las leyes y/u ordenanzas de cada país. a lo largo de toda la fachada que corresponda. estado o municipio. entre todas las alternativas Planteadas y evaluadas. se clasifican en lotes o parcelas. sobre la base de un criterio de decisión. valor de 21 . valor histórico. Toma de Decisiones: Consiste en seleccionar una. Terreno: Perteneciente o relativo a la tierra.

y/o normas técnicas que le sean aplicables. fiscales o de registros. el porcentaje de ubicación. expresado en moneda. las restricciones por seguridad o protección ambiental y las demás variables reguladas en el presente instrumento jurídico en materia de zonificación. plusvalía. los retiros de frente. laterales y de fondo. Variables Urbanas Fundamentales: Constituyen los requisitos y condiciones de desarrollo propios de los inmuebles urbanos establecidas en la presente Ordenanza. o en nuestro caso una propiedad. la altura máxima permitida. Valor de Mercado: Existiendo un bien. que un vendedor que está realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo.Capitulo II Marco Teórico mercado. valor expropiatorio. que deben cumplir las edificaciones en cuanto al uso previsto en la zonificación. el retiro de frente y el acceso. un servicio. el valor de mercado es el valor máximo posible. etc. 22 . valor intangible. valor contable. justiprecios. teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación. puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar. valor para fines suceso reales.

23 .Investigación de precios de viviendas multifamiliares en las cercanías del terreno al cual se realizará el estudio. Serán empleados algunos elementos que servirán para describir situaciones. con entrevistas no estructuradas a promotores inmobiliarios y constructoras. donde serán desarrolladas la investigación documental y de campo. Así como también.. Técnicas de Recolección de Datos: Serán aplicadas técnicas de recolección de datos a través de: 1. “En este tipo de estudio se selecciona una serie de aspectos y se mide o recolecta información sobre cada una de ellas. 2003). Población: La población de donde se obtendrán los datos para desarrollar el trabajo estará basada en la investigación de campo: Promotores y empresas constructoras que actualmente estén haciendo desarrollos inmobiliarios. el precio de venta al cual se encuentra la vivienda la cual será patrón de comparación con los posibles proyectos hipotéticos a realizar el cual se encuentra ubicado en la carrera 14-A con calle 61. se obtendrán datos económicos referenciales del mercado inmobiliario actualizado. para así describir lo que se investiga” (Sampieri. eventos y hechos que traten de explicar cómo es y cómo se manifiesta determinado fenómeno.Capitulo III Marco Metodológico CAPITULO III MARCO METODOLOGICO TIPO DE INVESTIGACION La metodología a aplicar en el trabajo será del tipo descriptiva. Por otro lado.

Capitulo III Marco Metodológico 2. tanto de solo terrenos como de apartamentos en el macro sector oeste entre la Av. desechando aquellos que presenten características poco fiables como:     Ventas entre Familiares o personas con mismo nombre. y la Calle 50 y Av. 3. se obtuvo por la fecha de protocolización. proporcionándole el numero 1 a la fecha menor y sucesivamente sumando los meses a cada fecha de esta manera llevarlo en forma creciente para trasladar el tiempo a presente de esta variable. Precios de ventas fuera de los posibles rangos de mercado. donde esta variable fue trabajada en función de meses dándole una numeración..Recolectar información de precios referenciales de mercado. Fuerzas Armadas. Aplicar a los datos resultantes de la depuración previa un estudio y análisis estadístico. de manera de determinar.. esta variable es obtenida directamente de los referenciales. esta variable fue obtenida realizando una matriz de vecindario a cada referencial de los 43 ya depurado de esta manera darle y obtener una numeración y ver cuál de ellos es el más atractivo  Área de terreno. Referenciales con datos dudosos o escasos. donde se obtuvieron 43 referenciales de 85 antes seleccionado.Realizar una depuración de los datos referenciales conseguidos.Las variables independientes tomadas para la determinación del valor del terreno fueron. la variable.  Variable de Ubicación . 4. Libertador y Av. tiempo. Referenciales fuera de la poligonal que se tomó para estudio ejecuta una poligonal desde la calle 50 entre la avenida rotaria y avenida libertador entre avenida fuerza armada.. la fecha fue ordena de menor a mayor. la variable de ubicación y el área de terreno:  Variable tiempo. los referenciales que permitan definir a qué 24 . la variable seleccionada para la depuración fue la ubicación y la zona. Rotaria en base a referenciales encontrados en Registros Municipales e información de Ofertas en medios de comunicación.

2. mediante un análisis de Regresión múltiple se podrá obtener la ecuación que defina la curva en la cual está la tendencia de distribución de los datos. Al definir a qué tipo de distribución se ajustan.Revisión y aplicación de la ordenanza urbanística de la zona en estudio. A saber: Plan de Desarrollo Urbano Local (2003).. áreas comerciales y de vivienda.Desarrollo de modelos de proyectos inmobiliarios con uso de vivienda y comercio: Para ésta investigación serán elaborados tres modelos de desarrollo inmobiliario sobre una parcela ubicada en. En esta etapa conoceremos “los elementos normativos que definen y rigen el desarrollo urbanístico de Barquisimeto y las Variables Urbanas Fundamentales” aplicadas a cada opción de desarrollo hipotético. Así mismo.Capitulo III Marco Metodológico tipo de distribución se ajustan estos datos. después de la aprobación del Plan de Desarrollo Urbano Local (2003): Como parte inicial de la investigación en el trabajo. alturas. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 1803 el 28 de agosto del año 2003. aplicaremos las variables urbanas fundamentales según cada ordenanza. y desde la Avenida Rotaria hasta la calle 50. Cada desarrollo tendrá como parte de la programada de diseño. será estudiada la ordenanza de la zona delimitada entre la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas. en los cuales. etc. Conoceremos el alcance de cada desarrollo estableciendo como meta el aprovechamiento óptimo de las áreas según los porcentajes de construcción. Análisis de Datos: 1.. serán considerados aspectos fundamentales como retiros. 25 . alineamientos.

Fernández Ch Ing.. Será aplicado el Software: Analisis de Inversion y Valoracion de La Tierra. Martín A. utilizando el software: Sistema de Redes Neuronales Aplicado a Tasaciones Comparables (SISREN).Capitulo III Marco Metodológico 3. 3.. el cual ha sido determinado por el Método del Mercado..1. Apartamentos y Locales Comerciales: Esta fase será llevada a cabo aplicando los principios de dicho método a través de la comparación directa de antecedentes o datos del mercado secundario.2. 26 .Método de Mercado para la obtención del Valor Referencial de los Terrenos. RubénManzur P. Copyright©2002 Pelli Sistemas.Análisis de Inversión: Este método tiene como finalidad conocer la rentabilidad que tendrán los modelos de proyectos inmobiliarios propuestos en atención a las variables urbanas fundamentales y las determinantes del conocido el valor de la tierra.Aplicación de Métodos de Valoración: 3. y Urb.

P 1er P 1er P 3 3 3 3 3 3 3 FON DO Vivienda Unifamiliar y BifamiliarComercio Comunal Vivienda Multifamiliar Comercio Comunal Vivienda Multifamiliar.B.03 m2 Zonificación: Las variables a utilizar según su ubicación y la normativa vigente en el Plan de Desarrollo Urbano Local del 2003.P P.Capitulo IV Resultados CAPITULO IV RESULTADOS DESARROLLO DE PROYECTOS HIPOTÉTICOS PARA COMPARACION Características del terreno: Area: El terreno tiene una superficie de 2011. CUADRO 1 ZONA R3 BORDES URBANOS CONSTRUIDOS: BA3 – BA8 PARCELA Usos Densidad Área Permisibles Neta Mínima (hab.Y O./ha) (m2) Frente Mínimo (m.) % Construcci ón neta EDIFICACION RETIROS (m.B. son las establecidas para una zonificación R3.Comercio Comunal Vivienda Multifamiliar.l.l.Comercio Comunal 300 300 900 1200 300 450 600 900 12 15 18 20 150 210 270 330 4 4 4 6 Fuente PDUL 2003 27 .Y O.) FRENTE LATERALE S P.

Otra variación está en el número de locales comerciales. El número de puestos de estacionamiento está calculado en base a 1 puesto por cada 50 m2 de área computable. sin embargo.Capitulo IV Resultados Propuestas de Desarrollo: Opción 1: Comercio. 80 m2 cada uno. Opción 2: Vivienda Unifamiliar. El área promedio por apartamento es de 100 m2.5 puestos por cada apartamento. En cuanto al estacionamiento. El edificio de vivienda unifamiliar que se ha proyectado en ésta opción. Así mismo. lo que correspondería a 1. está conformado por 2 sótanos. Esta opción reúne los usos de las anteriores. cerámica de primera en pisos y 28 . paredes de bloques de concreto. Vigas y columnas de concreto armado. Dichos locales se proyectan para comercio comunal. los cuales se reducen a 4. en los cuales serán ubicados 62 puestos de estacionamiento por cada uno. En ésta opción se proponen 5 locales comerciales desarrollados en una planta y con áreas de mezzanina. revestimientos exteriores de tablilla de arcilla. El sistema constructivo a utilizar para su construcción será el tradicional. frisos lisos internos. el edificio contará con un área de carga y descarga ubicado en el restiro posterior de la parcela. El sistema constructivo para todas las opciones de desarrollo de proyecto se propone como tradicional con acabados de primera: Fundaciones directas. la propuesta cuenta con un área verde y de juegos en cumplimiento con lo exigido en la ordenanza (25% del área total). El edificio cuenta con 72 apartamentos. es decir. el edificio contará con 55 apartamentos de 105. losas nervadas de concreto para los entrepisos. muros de concreto armado. Por otro lado. Opción 3: Comercio con Vivienda Unifamiliar. es decir. en esta opción corresponderían dos puestos por cada apartamento y un puesto por cada 50 m2 de área útil de local comercial. 108 puestos. se puede apreciar que la cantidad de apartamentos disminuye con respecto a la opción 2.

06 UND UND UND 5. ZONA DE CARGA Y DESCARGA.636.29 1.30 1. ventanas con perfilería de aluminio.50 615.118.53 123.03 CIRCULACION ESTACIONAMIENTO EN PLANTA BAJA (1 PUESTO POR CADA 50 M2 DE AREA VENDIBLE) DEPOSITOS.00 201.03 6.21 274.011.00 % 16.56 706. CUADRO 2 PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 1 = EDIFICIO COMERCIAL UBICACIÓN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN PDUL 2003 EDIFICIO COMERCIAL ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO .00 1.00 1.OESTE R3 330% 5 LOCALES COMERCIALES CUADRO GENERAL DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX. FUENTE PROPIA 1.06 210.18 UNIDAD CANTIDAD DESCRIPCION CANTIDAD PISOS AREA COMPUTABLE (M2) AREA NO COMPUTABLE (M2) TOTAL LOCALES COMERCIAL TIPO 1 1.21 29 . puertas de madera entamborada. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL EDIFICIO NUMERO DE LOCALES COMERCIALES NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO (PLANTA BAJA + MEZZANINA) NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE ESTACIONAMIENTO UND M2 M2 22.55 MEZZANINA DE LOCAL TIPO 1 1.00 100.55 201.00 210.00 495.37 27.00 1.68 MEZZANINA DE LOCALES TIPO 2 3.570.00 117.00 1.00 1.03 105.00 1.00 1.34 LOCALES COMERCIAL TIPO 3 1. CUARTO DE BASURA.00 495. piezas sanitarias de primera calidad.118.00 1.451.78 LOCALES COMERCIALES TIPO 2 3.29 1. entre otros. CUARTO DE ELECTRICIDAD.53 1.00 235.00 1.Capitulo IV Resultados baños.00 123.00 274.78 353.00 105.85 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.89 2.06 MEZZANINA DE LOCAL TIPO 3 1.78 100.00 2.

5 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS POR APARTAMENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS PARA VISITANTES (15% DE TOTAL DE PUESTOS) TOTAL DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE 1 PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE SOTANO 1 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 1 AREA DE SOTANO 2 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 2 AREA DE ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS MENOS RAMPA UND UND UND M2 M2 M2 UND M2 M2 UND M2 108.56 62.407.809.633.20 124.03 6.809.633.Capitulo IV Resultados CUADRO 3 PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 2 = VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) UBICACIÓN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN PDUL 2003 VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANOS) ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO .00 1.00 30.30 663.636.00 60.00 6.50 12.358.50 1.00 1.00 4.42 M2 UND UND UND 502.00 1.30 6.00 8.00 11.00 APARTAMENTOS PISOS 1 AL 11 6.00 CUARTO DE BASURA Y LAVAMOPAS POR PISO 1.00 % 99.991.00 110.27 ESTACIONAMIENTO (SOTANO 2) 1.809.95 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.973.00 11.00 1.00 12.50 5.00 1.00 1.00 3.00 1.27 105. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL EDIFICIO AREAS VERDES Y JUEGOS PARA NIÑOS(25% DE LA PARCELA SEGÚN PDUL) NUMERO DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO + PB NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS 1.00 30 .84 10.00 16.27 CUARTO DE BASURA EN PLANTA BAJA 1.809.809.20 27.00 1.011.00 35.76 72.00 1.00 1.84 UNIDAD CANTIDAD DESCRIPCION CANTIDAD PISOS AREA COMPUTABLE (M2) AREA NO COMPUTABLE (M2) TOTAL APARTAMENTOS EN PLANTA BAJA 6.27 1.56 62.00 30.00 CONDOMINIO FUENTE PROPIA 1.00 660.809.30 ESTACIONAMIENTO (SOTANO 1) 1.PASILLOS Y ESCALERAS (10%) 1.27 105.00 CIRCULACION .27 1.00 35.00 90.OESTE R3 330% 72 APARTAMENTOS CUADRO GENERAL DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX.

507.809. CUARTO DE ELECTRICIDAD.00 CIRCULACION .00 55.00 1.00 1.00 1.00 LOCALES COMERCIALES 4.00 11.00 8.00 156.27 1.39 31 .00 3.00 440.00 6.00 105.03 6.407.00 1.00 1.00 UND UND UND M2 M2 M2 UND M2 M2 UND M2 110.00 440.27 1.630.00 1.00 CONDOMINIO DEPOSITOS.80 5.00 156.27 ESTACIONAMIENTO (SOTANO 2) 1.00 5.00 1.00 54.56 62.00 12. FUENTE PROPIA 1.011.809.76 1.PASILLOS Y ESCALERAS (10%) ESTACIONAMIENTO EN PLANTA BAJA (1 PUESTO POR CADA 50 M2 DE COMERCIAL AREA VENDIBLE + 2 DE VISITANTES) ESTACIONAMIENTO (SOTANO 1) 1.00 11.27 105.00 1.00 1.507.63 12.50 126.50 27.00 30.00 % 98.OESTE R3 330% 4 LOCALES COMERCIALES 55 APARTAMENTOS CUADRO GENERAL DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX.00 1.00 11.76 UNIDAD CANTIDAD DESCRIPCION CANTIDAD PISOS AREA COMPUTABLE (M2) AREA NO COMPUTABLE (M2) TOTAL APARTAMENTOS PISOS 2 AL 10 5.137.809.00 1.00 1.05 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.70 15.00 1.30 6.63 502.00 CUARTO DE BASURA Y LAVAMOPAS POR PISO 1.27 CUARTO DE BASURA EN PLANTA BAJA 1.23 650.Capitulo IV Resultados CUADRO 4 PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 3 = COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) UBICACIÓN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN PDUL 2003 AREA COMERCIAL VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANOS) ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO .00 30.42 UND UND UND UND UND UND 4.00 172.00 1. CUARTO DE BASURA.00 688.50 12.27 105.819.809.50 1.00 35.39 35. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL AREAS VERDES (25% DE LA PARCELA SEGÚN PDUL) EDIFICIO NUMERO DE LOCALES COMERCIALES NUMERO DE PISOS DEL AREA COMERCIAL NUMERO DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO + PB NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS 2 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS POR APARTAMENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS PARA VISITANTES (15% DE TOTAL DE PUESTOS) TOTAL DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE 1 PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE SOTANO 1 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 1 AREA DE SOTANO 2 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 2 AREA DE ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS MENOS RAMPA ESTACIONAMIENTOS EN PLANTA BAJA ESTACIONAMIENTO EN PB AREA COMERCIAL (1 PUESTO POR CADA 50 M2+ 2 DE VISITANTES) UND 17.56 62.809.636.00 16.809. ZONA DE CARGA Y DESCARGA.

VIVIENDA PISO 4 .VIVIENDA PISO 6 .VIVIENDA PLANTA BAJA .VIVIENDA PISO 4 .ESTACIONAMIENTO FUENTE: PROPIA 32 .VIVIENDA PISO 1 .VIVIENDA PISO 10 .Capitulo IV Resultados ESQUEMA 2 OPCION DE DESARROLLO 1 EDIFICIO COMERCIAL MEZZANINA PLANTA BAJA .VIVIENDA PISO 8 .VIVIENDA PISO 3 .VIVIENDA PISO 3 .VIVIENDA PISO 6 .VIVIENDA PISO 2 .VIVIENDA PISO 8 .VIVIENDA PISO 10 .VIVIENDA PISO 5 .VIVIENDA PISO 5 .VIVIENDA PISO 7 .VIVIENDA PISO 9 .VIVIENDA PISO 9 .ESTACIONAMIENTO SOTANO 2 .COMERCIO SOTANO 1 .VIVIENDA PISO 7 .VIVIENDA PLANTA BAJA .VIVIENDA SOTANO 1 .COMERCIO OPCION DE DESARROLLO 2 COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR PISO 11 .VIVIENDA PISO 1 .ESTACIONAMIENTO SOTANO 2 .VIVIENDA PISO 2 .ESTACIONAMIENTO OPCION DE DESARROLLO 3 COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR PISO 11 .

Así mismo.U.U.D. tanto de nuevo desarrollo como antiguo. estado Lara. Esta zona está presentando una tendencia hacia el desarrollo vertical de las construcciones debido al cambio de variables urbanas. En dicha zona se encuentra en su mayoría viviendas unifamiliares. 33 . Anteriormente la ordenanza solo permitía el desarrollo de viviendas unifamiliares.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE LA LOCALIZACION DEL TERRENO EN ESTUDIO Ubicación: El terreno se encuentra ubicado en la esquina de la carrera 14-A con la calle 61 de la ciudad de Barquisimeto. Por el sur del terreno se encuentran las vías que van desde la Avenida San Vicente hasta la carrera 14. se encuentran unas de las principales arterias viales de la ciudad como lo son la Avenida Libertador y la Avenida Florencio Jiménez. locales de comercio comunal y algunos nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar. ambas unidas por la redoma del Obelisco. Por otro lado. Dichas avenidas están a 500 metros aproximadamente del terreno. ANALISIS MACROESPACIAL Dinámica Urbana: El terreno está ubicado en la zona centro-oeste de la ciudad. en las cercanías al eje conformado por la Avenida Rotaria.D. luego de la aprobación del P. la vialidad de la zona presenta amplitud en sus calles y carreras los que da más comodidad al tráfico en la zona y que a su vez.L) aprobado en el año 2003. Accesibilidad: Hacia el norte se encuentran viviendas multifamiliares. la hace más atractiva para el desarrollo de viviendas multifamiliares.L. En dicho terreno se han propuesto tres opciones de proyecto hipotético cumpliendo con las variables del Plan de Desarrollo Urbano Local (P.

se puede contar con dos linderos de frente. En síntesis podemos considerar que el terreno en estudio. Para las opciones de proyecto hipotético. calles y carreras. Para la opción 1 (Comercio). es decir. Transporte Público: Las principales rutas de transporte público transitan a poca distancia del terreno en estudio. Servicios: La zona donde se encuentra ubicado el terreno. la cual está organizada principalmente con vías secundarías. se propone el estacionamiento ubicado en los retiros lateral y de frente de la construcción. A 50 metros del terreno y hacia el oeste. por lo cual. 34 . en la carrera 14-A y la calle 61. mientras que el acceso peatonal se podrá ubicar tanto por la calle como por la carrera. ANALISIS MICROESPACIAL Accesibilidad: El terreno se encuentra ubicado en esquina. la cual sirve de conexión entre la redoma del Obelisco y el inicio de la Avenida Hermano Nectario María (La Ribereña).Capitulo IV Resultados En la zona este del terreno se encuentra el inicio del macro sector centro oeste de la ciudad. Carreras 13 y 15 y calle 60. se considerará el lindero que da hacia la carrera 14-A como el frente principal de la parcela. a través de la Avenida San Vicente. se encuentra la Avenida Rotaria. El acceso vehicular está propuesto para el lindero de frente. cuenta con todos los servicios disponibles para desarrollar cualquiera de las opciones de proyecto hipotético propuestos. posee una accesibilidad óptima desde el punto de vista de la rapidez con la que se puede llegar a diferentes zonas de la ciudad. es decir.

éste servicio representa poca importancia para los usuarios de las viviendas. así como también. Para la opción 2 (Vivienda Multifamiliar). Servicios: Los servicios incluidos en las opciones de proyecto hipotético incluyen los servicios básicos: distribución de aguas blancas (acueducto). servicio de energía eléctrica. el transporte público se encuentra en las cercanías del terreno en estudio. gas doméstico. entre otros. recolección de basura. televisión por cable. 35 . servicio telefónico. La circulación vertical está conformada por 2 ascensores y escaleras. debido a que la mayoría podría contar con vehículos propios. Así mismo. para los locales comerciales se proponen estacionamiento y circulación peatonal en los retiros de frente y lateral. se propone el acceso al estacionamiento (sótanos) por la carrera 14-A. a través de una rampa bidireccional.Capitulo IV Resultados Los accesos a los locales se proponen a través de un pasillo desarrollado al frente de los puestos de estacionamiento. el acceso peatonal al núcleo central de la circulación vertical. se incluyen otros servicios como vigilancia. En la opción 3 (Vivienda Multifamiliar y Comercio). conserjería. y para el edificio de vivienda multifamiliar la rampa de acceso a los sótanos y el acceso peatonal por la carrera 14-A. recolección de aguas negras (cloacas). es una combinación de las dos propuestas anteriores. Transporte Público: Como se indicó en el análisis macroespacial. es decir. sin embargo.

91 829.22 47. 81 COMERCIO CONSTRUCCION TRADICIONAL 2 PISOS CARACTERISTICAS DESCRIPCION P.21% 0.56% 7. y aplicado a las características del proyecto desarrollado exclusivamente para uso comercial tenemos: CUADRO 5 TIPOLOGIA No.85 97.00% 23.13 956.56 288.072.61% 0.Costos unitarios de construcción (Bs/m2) según sistema CINPRONET actualizado a la fecha del primer trimestre de 2013. SUPERVISION Y CONSTRUCCION GASTO DE ADMINISTRACION COMISION DE VENTAS COMISION DE PUBLICIDAD SUB-TOTAL 2 (BS/M2) 2.89% 0.53% 2.98% 1.66% 0.75 90.00% 2.012.00% 6.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION PARA LOS PROYECTOS DE DESARROLLO HIPOTETICO Premisas Económicas – Financieras: 1.00% 5.12% 7.2 48. y Acabado Externo Pavimento Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilización Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Sistema de Bombeo Otros Equipos Obras Exteriores SUB-TOTAL 1 (BS/M2) COSTO INDIRECTOS DE CONSTRUCCION ESTUDIO PRELIMINARES.00% 5.89% 4.83 392.93% 3.55 TOTAL SUB 1 + SUB 2 FUENTE: CINPRONET 1ER TRIMESTRE 2013 11.73 58.63 180.92% 9.63 714.258.00% Bsf (M2) 82.09 731.00% 1.17 149.89 % 0.085.05% 8.17% 25.63 180.25 79.91 80.34 268.25 540.25 2.27 421. ANTEPROYECTO Y PROYECTO INCORPORACION DE SERVICIOS PERMISERIA Y GASTO GENERALES GERENCIA DE PROYECTO.35% 100.00% 2.20% 1.68% 4.13 450.52 826.1 2.44 36 .64% 10.00% 180. Trabajos Preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Paredes Revest. y Acabado Interno Revest.O.09% 9.57 681.25 450.27 9.54% 0.

99% 29.62% 2.24 245.33 51.00% 6.34 37 .58 87.04% 3.53 505.75% 4.815.Capitulo IV Resultados CUADRO 6 TIPOLOGIA No.79% 0.11 44.00% 2.00% 1.99 52.8 326.26 142.00% 2.15 316.41% 0.01 2.00% 5.65 175.87% 7. y Acabado Externo Pavim ento Carpintería Herrería Cerrajería Im perm eabilización Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistem a de Bom beo Otros Equipos Obras Exteriores Varios % 0.96 COSTO INDIRECTOS DE CONSTRUCCION ESTUDIO PRELIMINARES.86 439.60% 0.00% 23. ANTEPROYECTO Y PROYECTO INCORPORACION DE SERVICIOS PERMISERIA Y GASTO GENERALES GERENCIA DE PROYECTO.93 104. Trabajos Prelim inares Movim ientos de Tierra Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas I.59% Bsf (M2) 22.37% 0.18% 0.792. y Acabado Interno Revest.1 91.87 SUB-TOTAL 1 (BS/M2) 100.35 878.84% 1.86 206.93 439.02% 4.00% 5.86 527.O.35% 5.25% 1. SUPERVISION Y CONSTRUCCION GASTO DE ADMINISTRACION COMISION DE VENTAS COMISION DE PUBLICIDAD SUB-TOTAL 2 (BS/M2) 2.617.022.14 250.00% Bs/m2 175. 60 EDIFICACION MULTIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL 14 PISOS CON 2 SOTANOS CARACTERISTICAS DESCRIPCION P.91 340.33 353.79% 5.62% 9.88 48.56% 3.59% 2.71% 3.65 175.79% 1.38 TOTAL SUB 1 + SUB 2 FUENTE: CINPRONET 1ER TRIMESTRE 2013 10.64 471.00% 8.95 35.77% 6.50% 2.71 596.45 420.42 669.86 2. Mecánicas y Especiales Paredes Revest.

Capitulo IV Resultados

2- Costos unitarios de ventas: Mediante la investigación de campo se obtuvieron los siguientes precios de venta en la zona en estudio:

2.2-

Precio de Venta para Vivienda Multifamiliar:

CUADRO 7

Vivienda Mutifamiliar (Apartamentos)

Inmueble

Edificio

Direccion Carrera 14a con Calle 62

Ciudad

Zona o urb

Hab

Baños

Vestier

Balcón

Sala

Maletero Estacionam.

Area

P.U M2

Precio Total

Apartamento

Ibiza

3 Barquisimeto Centro-Oeste 3

2

1

0

1

1

2

120

20.417

2.450.000

Apartamento

Paris La Rotaria Pozo Blanco Florida 14-61 Bello Campo

Av. Rotaria Calle 62 con Carrera 14A y 14 Calle 61 con Carrera 14 y 14A Calle 62 con Carrera 13B y 13 Barquisimeto Centro-Oeste Barquisimeto

2

1

1

1

1

2

104

20.192

2.100.000

Apartamento

3 Centro-Oeste 3

2 1/2

1

1

1

1

2

110

21.818

2.400.000

Apartamento

2

1

1

1

1

2

100

22.000

2.200.000

Apartamento

3

2 1/2

1

1

1

1

2

102

22.059

2.250.000

Apartamento

Los Calle 62 con Cerdeños Carrera 13B y 13

3

2

1

0

1

1

2

90

23.333

2.100.000

FUENTE PROPIA (INVESTIGACION DE CAMPO)

2.3-

Precios de Venta para Comercio:

CUADRO 8

Locales Comerciales

Inmueble

Ubicación C.C Mediterraneo C.C Sotavento C.C Metropolis

Direccion

Ciudad

Zona o urb

Baños

Estacionamiento

Area

P.U M2

Precio Total

Locales Comerciales Locales Comerciales Locales Comerciales

Av. Rotaria con Carrera 14A

Centro-Oeste

1

2

93

34.409

3.200.000

Av. Pedro Leon

Barquisimeto Centro-Oeste

1

2

82

31.707

2.600.000

Av. Libertador con Av la Salle

Centro-Oeste

1

2

82

36.585

3.000.000

FUENTE PROPIA (INVESTIGACION DE CAMPO)

38

Capitulo IV Resultados

Mediante la aplicación de la estadística descriptiva de las ofertas en Viviendas Multifamiliar (apartamentos), se obtienen los siguientes valores:

SERIE ORDENADA REF. PU A 20.192 B 20.417 C 21.818 D 22.000 E 22.059 F 23.333 CLASE 1era 2da 3ra 4ta LIM INF Li 20.192,00 21.005,38 21.818,77 22.632,15 LIM SUP L(i+1) 21.005,38 21.818,77 22.632,15 23.445,54 MARCA DE FREC CLASE Xi ABSOL fi 20.598,69 21.412,08 22.225,46 23.038,85 2 1 2 1 6 FREC ACUM Fi 2 3 5 6 Xi*Fi 41.197,38 21.412,08 44.450,92 23.038,85 130.099,23

LIM SUP DE LA SERIE LIM INF DE LA SERIE NUM DE DATOS (n) RANGO ® ANCHO DE LA CLASE

23.333 20.192 6 3.141 813,38

Xi-x 1.084,51 271,13 542,26 1.355,64

Xi-x*Fi 2.169,03 271,13 1.084,51 1.355,64 4.880,31

(Xi-x)2 1.176.168,98 73.510,56 294.042,25 1.837.764,03

(Xi-x)2*fi 2.352.337,96 73.510,56 588.084,49 1.837.764,03 2.428.462,53


x Dx
21.683,21

813,38
20.869,82

│ X ± Dx │ ≥ 57.5% 22.496,59 DESVIACION STANDARD │ X ± Dx │ ≥ 636,19 22.319,40 68,23% 21.047,01

3 DATOS

60,00%

ES SIMETRICA

3 DATOS

60,00%

NO ES NORMAL

EL TERMINO CENTRAL DE LA SERIE ES LA MEDIA ARITMETICA

BS/M2 =

21.683,21

CALCULOS PROPIOS

39

Capitulo IV Resultados

Mediante la aplicación de la estadística descriptiva de las ofertas de Locales Comerciales, se obtienen los siguientes valores:

SERIE ORDENADA REF. A B C LIM SUP L(i+1) PU 31.707 34.409 36.585 MARCA DE CLASE Xi 32.650,52 34.537,56 36.424,61 FREC ABSOL fi 1 1 1 3

LIM SUP DE LA SERIE LIM INF DE LA SERIE NUM DE DATOS (n) RANGO ® ANCHO DE LA CLASE FREC ACUM Fi 1 2 3

36.585 31.707 3 4.878 1.887,04

CLASE LIM INF Li 1era 2da 3ra

Xi*Fi 32.650,52 34.537,56 36.424,61 103.612,69

Xi-x 1.887,04 0,00 1.887,04

Xi-x*Fi 1.887,04 0,00 1.887,04 3.774,09

Xi-Me -1.887,04 0,00 1.887,04

(Xi-Me) * fi -1.887,04 0,00 1.887,04 3.774,09

31.707,00 33.594,04 33.594,04 35.481,09 35.481,09 37.368,13


x Dx
34.537,56

1258,03
33.279,54 1DATOS 35.795,59 33,33% NO ES SIMETRICA

│ X ± Dx │ ≥ 57.5%

Me Dm

34.537,56 Me-Dm= 1.258,03 Me+Dm=
NO ES LA MEDIANA

33.279,54 1DATOS 35.795,59 33,33% ES MENOR AL 50%

TCS=

RESULTADO TCS = MODA=

32.336,01

CALCULOS PROPIOS

40

COMERCIO (*) CALCULOS PROPIOS 54./m2 VIVIENDA MULTIFAMILIAR 21. Para este estudio tomamos un valor estimado de Bs.1 Terrenos).00.083.01 VIVIENDA MULTIFAMILIAR . 3.Precios de venta de mercado Primario: CUADRO 9 RESUMEN DE PRECIOS DE VENTA DE MERCADO PRIMARIO TIPO DE INMUEBLE PRECIO Bs.Precio del Terreno: El precio de venta del terreno fue establecido por las ofertas del mercado secundario calculados según la recolección de referenciales de la zona en estudio (ver anexo A. donde se obtuvo un valor medio por metro cuadrado de Bs.683.21 LOCALES COMERCIALES 32.Capitulo IV Resultados 3. 3000.00 por metro cuadrado. 41 .019.336.22 4.

50% FACTOR BETA 1. 6. (FUENTE: ELTIEMPO.Capitulo IV Resultados 5.30 PORCENTAJE DE DEVALUACION DE LA MONEDA INCREMENTO MENSUAL DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCION 46.COM) TASA DE INTERES PRIME DE ESTADOS UNIDOS.10% PRIMA ACTUAL RIESGO PAIS 9.65% TASA IMPUESTO SOBRE LA RENTA 34.37% TASA DE RENDIMIENTO DEL MERCADO 9.00% 1.BANCO PROVINCIAL PROMEDIO DE LA TASA DE INFLACION DEL AÑO 2012 (BANCO CENTRAL DE VENEZUELA) BANCO CENTRAL DE VENEZUELA RENDIMIENTO DE LOS BONOS DEL TESORO DE ESTADOS UNIDOS A UN AÑO (FUENTE: INVESTING.COM (06-07-13) SE ESTIMA QUE SE MANTENGA EL RIESGO DURANTE EL AÑO CAMBIO OFICIAL DESDE FEBRERO 2013 DATOS COMPARATIVOS CON RESPECTO AL CAMBIO ANTERIOR SE ASUME SIMILAR AL PROMEDIO DE LA TASA DE INFLACION DEL AÑO 2012 FACTOR DE CRECIMIENTO RIESGO PAIS 1.00% TASA LIBRE DE RIESGO 5.65% FUENTE: INDICADA 42 .Escenario Financiero: El escenario financiero se obtuvo de la información disponible en los reportes económicos de las fuentes indicadas en el siguiente cuadro: CUADRO 10 ESCENARIO FINANCIERO DESCRIPCION TASA ACTIVA PARA LA CONSTRUCCION TASA 24% FUENTE BANESCO .61% DOSSIER.BANCO MERCANTIL.00% PARIDAD CAMBIARIA Bs.COM) FACTOR ESTANDAR FACTOR DE CRECIMIENTO DE LA TASA ACTIVA ANUAL 1.

y Urb. Fernández Ch.29 0.00 0.00 0.03 0.Capitulo IV Resultados APLICACION DEL SOFTWARE DEL ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA FUENTE: Ing.00 1..Distribución Areas de la parcela (m2): Descripción Area de la parcela Area de Jardinería Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.00 0.00 0.00 1.118. Martín A.COMERCIO BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.29 2..Características del Inmueble motivo de estudio a. Para la corrida del programa de análisis de inversión nos quedan las siguientes características del inmueble: ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA.18 43 .00 b.570.011.. Rubén Manzur P.118.89 1.00 0.00 0.451. OPCION 1 .Distribución Areas de Construcción (m2): Descripción Area de Construcción Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area No Vendible de la Edificación Total Area Vendible de la Edificación Total Area de la Construcción Area 0.

125.50 U.892. d.M.336. 32.M.452.U.M./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinería Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construcción Total Costo de Construcción 9. 9.036.161..Costos Unitarios de Construcción de Obras (U./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.Capitulo IV Resultados c.Distribución Precios Unitario de Ventas (U.62 U.01 36..00 C.M.U.00 23. CALCULOS PROPIOS 44 .125.

00% 26.54% 9.06% 1.50% 10.50% 1.Premisas Económicas .COMERCIO PREMISAS Y SUPUESTOS 2..00% 1.84% 5.00% 70..65 34.61% 6.65% Comienzo Terminación 24.20 70. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluación del Bolívar Anual Costo del Patrimonio Incremento Período Costos de Construcción Incremento Período Precios Venta Residencial Incremento Período Precios Venta Comercio Incremento Período Precios Venta Oficina Incremento Período Precios Venta Estacionamientos Incremento Período Precios Venta Mezzanine Incremento Período Precios Venta Depósitos Comisión Flat Retención de Garantía: % Aporte del Promotor a la Construcción % 24.61% 1.00% b..06% 9.Otras Premisas y Supuestos: Descripción % Gastos de Administración % Comisión por Ventas % Comisión por Publicidad Cantidad de Períodos por año Cantidad 10.30 70.R.50% 1.L.14% 5.00% 15.50% 1.00% 2.54% 9.00% 34.00% 4 períodos CALCULOS PROPIOS 45 .Financieras: Descripción Tasa Activa para la Construcción Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.10 9.10 9.84% 5.54% 9.Premisas y Supuestos a.65% 1.30 46.00% 1.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 .00% 15.60% 34.S.61% 1.00 6.06% 39.10 9.00% 5.65% 1.

63 (igual a la construcción) 23..00 0.M..M.057. Período Período Comienzo Terminación 1.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 .407.00 2 2 2 4 4 4 4 4 CALCULOS PROPIOS 46 .COMERCIO BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3.Base de Datos para el Flujo de Caja a..Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Sótanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depósitos 2.00 36..85 (Inversión Inicial) 1. Inspección y Supervisión Costo Total de Obra: 469.00 0.161.036.172.528.Devolución Retenciones de Garantía 0. Anteproyecto y Proyecto Incorporación de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto.173.452.Aplicación de Fondos Descripción U.00 0..Origen de Fondos Descripción U.55 (Inversión Inicial) 234.93 (Inversión Inicial) 1.00 0.62 0.50 1 3 b. Período Período Comienzo Terminación Estudios Preliminares.644.892.

6.M. Inversión Total Período de Terminación del Proyecto Tiempo de Terminación del Proyecto Período de Recuperación del Capital Tiempo de Recuperación del Capital Aporte Máximo del Promotor por período Período de Aporte Máximo Cantidad -43.078. 8.S.R. 9 Período 2.887..M. Tasa Interna de Retorno después del I.Resultados relativos al Financiamiento Descripción Crédito Bancario Intereses Comisión Flat Aporte del Promotor Cantidad 8.COMERCIO RESULTADOS 4.037.629.M.161.25 Años 1 Período 0..20 U.30% 7..81% 17.M.958.L.769.R.M.123 U.00 U.235. b. Valor Presente Neto Despúes I.25 Años 0 U.S.R.63 U.M.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 .36 U.Resultados relativos a la Inversión Descripción Tasa Interna de Retorno antes del I. 49 Período CALCULOS PROPIOS 47 ..676.00 U.622.L.S.56 U.033. -10.Resultados.M.M. 223.000. a.M.62 U.090.Resultados relativos a la Tierra Descripción Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3.L./m2 6. c.

00% 20.69% 30.00% Pe ríodo T e rmina ción 4 Pe ríodo Comie nzo 2 T ota l= 0.63% 10 0 0 0 0.03% 21.65% 1 2 1 0 0 0 0 13.00% 0.00% 16.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.00% 4.00% 16.12% 0.71% 17.00% 0.00% 0.33% 32.00% 0.00% 4.00% 20.00% 10 0 0 0 0.63% 0.00% 0.46% 0 1 0 0 0 0 0 0 9.01% 52.00% 4.27% 12.27% 51.01% 10.71% 0.52% 20.83% 10.00% 0.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.03% 26.00% 10.00% 12.60% 17.60% 26.08% 21.71% 22.07% 1.00% 9 0 0 0 0.66% 8.12% 2 0 0 0 0 0 0 PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 0 4.00% 0.00% 13.00% 0.46% 0.00% 21. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo Capitulo IV Resultados 1 48 .00% 8.00% 8 0 0 0 0.00% 0.08% 0.07% 25.71% 0. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL V E N T A RE SIDE N CIAL. PER IOD O 1 2 1 0 1 0 2 2 3 0 0 4 0 4 0 1 1 5 0 0 0 6 0 0 0 7 0 0 0 0.DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL DE LA CO N ST RUCCIO N .00% 22.06% 0.00% 32.00% 21.00% Pe ríodo Comie nzo 1 T ota l= 4.00% 9.41% 4.00% 20.06% 0.65% 0.00% 17.00% 0.00% 0.00% 17.33% 25.00% 21.26% 12.00% 0.00% 21.00% 1.00% 12.00% 8. Pe ríodo T e rmina ción 3 1 0 4 8.

Capitulo IV Resultados 49 .

083 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Sótanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depósitos Crédito bancario trimestral Dev.544.235 8.08% 814.040 14.167 1.847 9.58% Estudios Preliminares.296 14.798 2. 1.931 22.888 17.214 TASA INTERNA DE RETORNO ANTES DEL I.894.929.958.R.349 -4.R.969 5.555.958.703.235 13.220 Gastos de Administración 1.933 1.174 Permisos Municipales y Gastos Legales 234.58% 8.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA FLUJO DE CAJA T ota l P e ríodo 0 P e ríodo 1 P e ríodo 2 P e ríodo 3 P e ríodo 4 AP LICACION D E FON D OS Terreno 6. -10.365 15.098 18.56 -8.645 Costo Total de Obras 23.938.827 TASA INTERNA DE RETORNO DESPUES DEL I.918 AP OR T E D E L P R OMOT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OMOT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E R E CU P E R ACION D E L CAP IT AL T IE MP O D E R E CU P E R ACION CAP IT AL (Años) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R MIN ACION DE 52.941.889 18.S.958.142.971.172. U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (después del I.847 18.174 234.25 T IE MP O D E L P R OY E CT O (Años) AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR P E R IOD O D E AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR 49 1 2 3 4 50 .524.161 Comisión Flat 223.521.98 1 0.680 953.290.235 8.682.958.) Flujo de Caja Acumulada IMP U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 65.529 47.296 14.682.235 -8.S.144 6.033.42% CR E D IT O 8.235 11.81% VALOR PRESENTE NETO DESPUES DEL I.385 8.383 811.098 18.958.958.969 36.278.595 96.07% 469.199 26.336. cloacas y electricidad) 1.R.S.378.289 -8.L.290.323 9.958.S. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.L.365 15.R.075 -8.119.955 3.235 T ota l Aplica cione s Fondos 56.854. 8.058 1.) Flujo de Caja Acumulada -43.990.090 4.247.352 9.990.527.958.958.969 36. Anteproyecto y Proyecto 469.234.235 8.352 1.033.434.465.407.078.490.490.203 11.958.221 200.545.R.545.247.27% 12.756.769.847 18.060.235 18.958.490.958.431 21.378.235 16.023.372 8.175 Aporte previo crédito 703.958.235 1.621 135.465.058 Incorporación de Servicios (acueducto.583 4.006.247.482 1.651.142 5.252 147.042.658 2.000.676.817 11.262.265 6.396.144 65.316 4.378.990.60% 17.235 1.651.544 8.438 4.407.235 -8.175 8.514 8. Inspección de Obras y Supervisión. Devolución retenciones T ota l Orige n de Fondos.892.265 -8.033 142.L.958.955.601 7.439 28.601 7.L.000.042.235 16.958.L.458 129. acumulada del crédito Aporte previo al crédito Saldo acumulado aporte promo.664 34.118.S.817 Devolución crédito hipotecario Comisión Venta y Publicidad 4.623 Retención de garantía.775 42.352 18.090 Porcentaje de obra 108.122.108 101.958.599.847 14.098 18.235 -8.931 22.071.908.150 9.25 1 DEL 9 2. 1.682.529 Gerencia de proyecto.848.452.947 16.639 Devolución aporte promotores.235 8.893 Costo directo acumulado Saldo crédito hipotecario 14.847 18.30% 20. 7.756.214 14.235 47.401.037.629.587 Aporte previo acumulado Intereses 6.176.595 953.703.780.817 91.908.

00 0.00 0.84 6.VIVIENDA MULTIFAMILIAR BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.00 0.00 0..991.03 0.84 51 .00 b.973.00 5.00 4.00 0.00 10.00 660.633.Distribución Areas de la parcela (m2): Descripción Area de la parcela Area de Jardinería Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA. OPCION 2 .Características del Inmueble motivo de estudio a...358.00 0.011.Distribución Areas de Construcción (m2): Descripción Area de Construcción Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area No Vendible de la Edificación Total Area Vendible de la Edificación Total Area de la Construcción CALCULOS PROPIOS Area 0.

M.824.792.792.U.45 U.Distribución Precios Unitario de Ventas (U.650.683.M./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.Capitulo IV Resultados c.93 U. d./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinería Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construcción Total Costo de Construcción C.M.00 143. 8. CALCULOS PROPIOS 52 . 21.21 21.809.21 0.Costos Unitarios de Construcción de Obras (U.792.96 8.M.U.683..96 96..00 0.731.96 8.

30 70.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 .60% 34.L.00% 1.00% 2.Premisas Económicas .Otras Premisas y Supuestos: Descripción % Gastos de Administración % Comisión por Ventas % Comisión por Publicidad Cantidad de Períodos por año Cantidad 10.50% 1.20 70.30 46.50% 1.61% 1.65% 1.54% 9.00% 1.Financieras: Descripción Tasa Activa para la Construcción Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.54% 9.10 9.06% 9.10 9.65% Comienzo Terminación 24..S.Premisas y Supuestos a.14% 5.06% 39.00% 5.50% 1.00% 34.00% 15.84% 5.10 9.54% 9.R..00% 70.00% b.VIVIENDA MULTIFAMILIAR PREMISAS Y SUPUESTOS 2.00% 15.00% 26.06% 1.65 34. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluación del Bolívar Anual Costo del Patrimonio Incremento Período Costos de Construcción Incremento Período Precios Venta Residencial Incremento Período Precios Venta Comercio Incremento Período Precios Venta Oficina Incremento Período Precios Venta Estacionamientos Incremento Período Precios Venta Mezzanine Incremento Período Precios Venta Depósitos Comisión Flat Retención de Garantía: % Aporte del Promotor a la Construcción % 24..61% 6.84% 5.00 6.61% 1.50% 10.00% 4 períodos CALCULOS PROPIOS 53 .

Inspección y Supervisión Costo Total de Obra: 1.M..19 (Inversión Inicial) 5.016.VIVIENDA MULTIFAMILIAR BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3.00 0.00 0.00 0..809.Base de Datos para el Flujo de Caja a.47 (igual a la construcción) 96..M.824.832.00 0.00 0.799.933.Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Sótanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depósitos 2. Período Período Comienzo Terminación Estudios Preliminares.09 (Inversión Inicial) 4.650.508.731.540.Origen de Fondos Descripción U.45 1 8 b.00 2 11 8 8 11 11 CALCULOS PROPIOS 54 .Devolución Retenciones de Garantía 143.. Anteproyecto y Proyecto Incorporación de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto.93 0.Aplicación de Fondos Descripción U.57 (Inversión Inicial) 966.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 .048.. Período Período Comienzo Terminación 1.

S.M.449.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 ..614.L.576 U.32 U.083. a..469 U. 1 Período CALCULOS PROPIOS 55 .91% 22.R.Resultados relativos a la Tierra Descripción Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3.L. Tasa Interna de Retorno después del I.14 U.M.M.205./m2 6..84% 23..VIVIENDA MULTIFAMILIAR RESULTADOS 4.M. Valor Presente Neto Despúes I. Inversión Total Período de Terminación del Proyecto Tiempo de Terminación del Proyecto Período de Recuperación del Capital Tiempo de Recuperación del Capital Aporte Máximo del Promotor por período Período de Aporte Máximo Cantidad 287.Resultados. 272.L. 711.Resultados relativos a la Inversión Descripción Tasa Interna de Retorno antes del I.M.R.75 Años 4 Período 1. 19. 11 Período 2.195. b.M.385.M.90 U.090.033.388. c.72 U.776.S.904.00 Años 2.00 U.518. 44.71 U.000.R.M.M.S.Resultados relativos al Financiamiento Descripción Crédito Bancario Intereses Comisión Flat Aporte del Promotor Cantidad 2.00 U.

00% 21.27% 12.27% 10.85% 7. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo DISTRIBUCION PORCENTUAL VENTA RESIDENCIAL.00% 32.00% 4.46% 1 2 3 4 4 3 2 1 9.63% PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 0 0 0.03% 10.68% 30.71% 21.71% 14.00% 0.00% 11 0 1 1 3.00% 0.00% 0.55% 16.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.75% 12.00% Pe ríodo Comie nzo 1 T ota l= 4.65% 16.00% 9.21% 12.00% 21. PER IOD O 1 2 1 0 1 0 2 2 3 4 3 0 3 0 0 30 0 5 4 0 4 6 5 0 5 7 0 5 5 18.33% 3.12% 0 0 0 4 3 2 1 2 3 4 0 0 0 0 0 0 0 4.71% 22.99% 3.00% 12.01% 7.46% 11.00% 0.00% 10 0 2 2 7.20% 15.00% 20.20% 0.06% 0.33% 32.12% 5.60% 15.00% 22.85% 0.07% 1.00% 13.33% 8.00% 0.06% 18.65% 13.00% 21.00% 4.08% 21.03% 21.71% 17.00% 4. Pe ríodo T e rmina ción 8 1 0 20 8.71% 20.00% 8.08% 4. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo Capitulo IV Resultados 2 56 .60% 17.59% 11.07% 5.00% 17.00% 9 0 3 3 11.00% 8 0 4 4 15.47% 20.00% 1.70% 8.00% 17.00% 10.39% 20.01% 10.35% 16.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.00% 11 0 0 0 0.00% Pe ríodo T e rmina ción 11 Pe ríodo Comie nzo 2 T ota l= 0.69% 18.69% 21.59% 0.DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LA CONSTRUCCION.63% 0.44% 10.08% 21.00% 0.99% 0.00% 0.

590.R .195 44.799.R.981 19.679 2.654 5.929.990 25.642.133.L.462.860 -17.963 16.728 24.641.473.58% Estudios Preliminares.002.331 260.990 25.509 5.659 -21.302 40.466 7.829 -5.576 1 1 T IE M P O D E L P R OY E CT O (Años) AP OR T E M AXIM O D E L P R OM OT OR P E R IOD O D E AP OR T E M AXIM O D E L P R OM OT OR 57 .076 14.S.508 966.614.989.829 2. Anteproyecto y Proyecto 1.829 -16.434 46.173.L.343 30.083 22.212.963.963.328 11.829 -5.331 Devolución crédito hipotecario 2.066.016 Incorporación de Servicios (acueducto.861.85 4 DE 4 T IE M P O DE R E CU P E R ACION CAP IT AL (Años) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R M IN ACION 1.314 966.310.08% 1.822 5.425.192 -16.973 -1.534 TASA I NTER NA D E R ETOR NO ANTES D EL I .450 Retención de garantía.225.832.973 -1. Inspección de Obras y Supervisión.364 6.388.010 30.450 296.875.100 157.207.526 AP OR T E DEL P R OM OT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OM OT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E CAP IT AL R E CU P E R ACION D E L 88.S.370 355.815.434 46.829 2.90 -16.010 14.507.341 16.707.878 825.75 2.204.861.679 18.166 16.84% 68.829 2.799. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.859 -16.993 -21.933.963.641.100.204.334 24.204.729.) Flujo de Caja Acumulada IM P U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 236.204. 272.016 5.204.257 3.834 1.528 7.658 -16.671 254.343 TASA I NTER NA D E R ETOR NO D ESPU ES D EL I .39% 16.626 -7.993 -21.181.829 16.733.611.090 Porcentaje de obra 108.733.L.314 20.940. Devolución retenciones T ota l Orige n de Fondos.670.733.314 2.150 609.409 2.834 30.332 296.204.331 430.829 -16.149 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Sótanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depósitos Crédito bancario trimestral Dev.334 24. U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (después del I. 20.S.642.889 20.976 16.915 Gastos de Administración 3.614.332 T ota l Aplica cione s Fondos 161.488 3.823 16.963.314 2.963 15.859 -16.R .468.204.S.L.364 236.083 1.265.066.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA FLUJO DE CAJA T ota l P e ríodo 0 P e ríodo 1 P e ríodo 2 P e ríodo 3 P e ríodo 4 AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.822 2.518.993 399.875.314 Aporte previo crédito 966.993 1.507.212.205.314 2.07% 1.409 46.225.033.590.049 966.829 -16.556.530.60% 17.720.829 16.314 1.515 16.R.508 711.049 Permisos Municipales y Gastos Legales 966.204.508 Aporte previo acumulado Intereses 711.599 Devolución aporte promotores.540 Costo Total de Obras 96.61% CR E D IT O 2. 296.707.963.090 4.963 31.314 2.083.425 2.727.204.491 3.204.133.963.628 10.002 14.963.929.653.310.829 16.386 11.045.510. cloacas y electricidad) 5.919.963.912.670.00 DEL 11 2.179 8.409 99.670.729.066. 4.508 Gerencia de proyecto.033.776.822 3.050 62. acumulada del crédito Aporte previo al crédito Saldo acumulado aporte promo.650.963.346. 23.141.822 5.527.) Flujo de Caja Acumulada 287.908.904.141.195 Comisión Flat 44.212.369 16.434 30.733.670.388.429.204.576 2.91% VALOR PR ESENTE NETO D ESPU ES D EL I .27% 12.204.527.896.809 Costo directo acumulado Saldo crédito hipotecario 2.823 1.963 15.086 12.508 196.933.L.829 -5.S.R .314 Comisión Venta y Publicidad 16.733.

507.00 0.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA..00 688.00 b.00 0.Características del Inmueble motivo de estudio a.011..00 0.00 5.00 5.63 CALCULOS PROPIOS 58 .00 0.COMERCIO Y VIVIENDA BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.63 6.00 12.03 0.00 0.Distribución Areas de la parcela (m2): Descripción Area de la parcela Area de Jardinería Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.630.Distribución Areas de Construcción (m2): Descripción Area de Construcción Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area No Vendible de la Edificación Total Area Vendible de la Edificación Total Area de la Construcción Area 0.00 0.137. OPCION 3 ..819.

116.683..U.M. 21.51 216.M.Distribución Precios Unitario de Ventas (U. d. 17.96 9./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinería Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construcción Total Costo de Construcción 8.55 C. CALCULOS PROPIOS 59 .805.87 U.M.34 U.773.792.336./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.421.00 148.012.U.01 0..Capitulo IV Resultados c.692.M.21 32.Costos Unitarios de Construcción de Obras (U.

00% b. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluación del Bolívar Anual Costo del Patrimonio Incremento Período Costos de Construcción Incremento Período Precios Venta Residencial Incremento Período Precios Venta Comercio Incremento Período Precios Venta Oficina Incremento Período Precios Venta Estacionamientos Incremento Período Precios Venta Mezzanine Incremento Período Precios Venta Depósitos Comisión Flat Retención de Garantía: % Aporte del Promotor a la Construcción % 24.65% 1.00% 1.06% 1.06% 39.65% Comienzo Terminación 24.14% 5.Financieras: Descripción Tasa Activa para la Construcción Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.61% 6.L.06% 9.54% 9.50% 1.60% 34.61% 1.00% 15.Otras Premisas y Supuestos: Descripción % Gastos de Administración % Comisión por Ventas % Comisión por Publicidad Cantidad de Períodos por año Cantidad 10.R.00% 2.54% 9.00% 70.30 46.00% 15.54% 9.10 9.65 34..30 70..00% 4 períodos CALCULOS PROPIOS 60 .50% 1.S.00% 5.50% 10.00 6.65% 1.COMERCIO Y VIVIENDA PREMISAS Y SUPUESTOS 2.00% 26.84% 5.10 9..00% 34.10 9.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 .Premisas Económicas .84% 5.61% 1.00% 1.Premisas y Supuestos a.20 70.50% 1.

54 (Inversión Inicial) 2.00 0.967.00 2 2 2 12 12 12 12 12 CALCULOS PROPIOS 61 .Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Sótanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depósitos 2. Período Período Comienzo Terminación Estudios Preliminares.34 1 10 b.99 0. Anteproyecto y Proyecto Incorporación de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 .692.001.805.322..COMERCIO Y VIVIENDA BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3. Inspección y Supervisión Costo Total de Obra: 4.00 0.Base de Datos para el Flujo de Caja a.62 (igual a la construcción) 216..166.Devolución Retenciones de Garantía 126..161..Aplicación de Fondos Descripción U..174.92 (Inversión Inicial) 10.M. Período Período Comienzo Terminación 1.116.Origen de Fondos Descripción U.88 0.00 22.174.333.247.00 0.834.85 (Inversión Inicial) 12.M.598.

L.Resultados relativos al Financiamiento Descripción Crédito Bancario Intereses Comisión Flat Aporte del Promotor Cantidad 11.892.M.S.46 U. c.758.00 U. 323.033. -46.M.62 U.090.275.M.M.63 U.06% -44.850.081. 12 Período 3.939 U.R. 5 Período CALCULOS PROPIOS 62 .00 U.Resultados relativos a la Tierra Descripción Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3..M./m2 6.025. 53.06% 64..00 Años 0 Período 0.L.000. b.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 .M.S.M. a. 8.357 U.Resultados relativos a la Inversión Descripción Tasa Interna de Retorno antes del I.197.R.813.R.S..Resultados.553. Tasa Interna de Retorno después del I.M.COMERCIO Y VIVIENDA RESULTADOS 4. Inversión Total Período de Terminación del Proyecto Tiempo de Terminación del Proyecto Período de Recuperación del Capital Tiempo de Recuperación del Capital Aporte Máximo del Promotor por período Período de Aporte Máximo Cantidad -46.72 U.90 U.M.750.00 Años 8..662.L. Valor Presente Neto Despúes I.

DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL DE LA CO N ST RUCCIO N .
Pe ríodo T e rmina ción 10 1 0 30 8,27% 6,89% 8,00% 8,27% 12,60% 10,50% 12,00% 12,60% 17,08% 14,24% 16,00% 17,08% 21,71% 18,09% 20,00% 21,71% 17,65% 18,39% 16,00% 17,65% 13,46% 14,95% 12,00% 13,46% 1 2 3 4 5 5 4 3 9,12% 11,40% 8,00% 9,12% 0 0 0 0 5 4 3 2 3 4 5 0 0 0 PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 2 2 4,63% 7,72% 4,00% 4,63% 10 0 1 1 3,93% 3,93% 0,00% 11 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00%

Pe ríodo Comie nzo 1

T ota l= 4,07% 3,39% 4,00% 4,07% 1,65%

D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo

DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL V E N T A RE SIDE N CIAL.
PER IOD O 1 2 1 0 1 2 0 2 3 0 3 3 4 0 0 36 0 5 4 0 4 6 5 0 5 7 6 0 6 18,69% 18,69% 21,01% 5,84% 20,00% 21,01% 32,03% 8,90% 30,00% 32,03% 21,71% 12,06% 20,00% 21,71% 22,06% 15,32% 20,00% 22,06% 0,00% 8 0 5 5 15,83% 15,83% 0,00% 9 0 4 4 12,87% 12,87% 0,00% 10 0 3 3 9,82% 9,82% 0,00% 11 0 2 2 6,65% 6,65% 0,00% 12 0 1 1 3,38% 3,38% 0,00% Pe ríodo T e rmina ción 12

Capitulo IV Resultados

D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo

3
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,65% 10,33% 2,87% 10,00% 10,33%

Pe ríodo Comie nzo 2

T ota l=

63

Capitulo IV Resultados

64

DISTRIBUCION PORCENTUAL VENTA COMERCIAL
PER IOD O 1 2 1 0 1 5,84% 5,84% 0,00% 0,00% 0,00% 8,90% 8,90% 12,06% 12,06% 2 3 4 5 15,32% 15,32% 0,00% 0 0 0 0 2 3 4 5 6 0 6 18,69% 18,69% 0,00% 3 4 5 6 7 0 0 36 0 8 0 5 5 15,83% 15,83% 0,00% 9 0 4 4 12,87% 12,87% 0,00% 10 0 3 3 9,82% 9,82% 0,00% 11 0 2 2 6,65% 6,65% 0,00% 12 0 1 1 3,38% 3,38% 0,00%

Pe ríodo Comie nzo 2

Pe ríodo T e rmina ción 12

T ota l= 50,83% 0,00% 50,00% 50,83% 1,65% 51,66% 2,87% 50,00% 51,66%

D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo

Capitulo IV Resultados

65

901 8.103 3.031.388.751 367.107.851.320.952 28.590 220.952 1.034 53.087 2.L.400 319.239.939 5 T IE MP O D E L P R OY E CT O (Años) AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR P E R IOD O D E AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR 66 . U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (después del I.27% 12.750.031.127 11.850.365 8.786. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.R.357.840 -23.787.116.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA FLUJO DE CAJA T ota l P e ríodo 0 P e ríodo 1 P e ríodo 2 P e ríodo 3 P e ríodo 4 AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.864.952 1.031.508 21.) Flujo de Caja Acumulada -46.090 Porcentaje de obra 112.103 3.848 -27.592.149 42.758 Comisión Flat 323.010.909.751 Devolución crédito hipotecario 21. Anteproyecto y Proyecto 4.952 28.464 622.998 2.535 23.157.359 28.880 441.592. -44.952 924.244.262. 10.S.R.263 -2.835 Costo Total de Obras 216.967.503 6.821.226.002 Permisos Municipales y Gastos Legales 2.200 -26.170 TASA INTERNA DE RETORNO ANTES DEL I.307.634.930 -1.508 Aporte previo crédito 3.508 76.114.215.R.952 -28.S.822 12.902.160 T ota l Aplica cione s Fondos 337.553.651.276 64.677 -25.965 13.902 -28.360 30.979.802.464 622.L.594.851.508 Comisión Venta y Publicidad 18.787 -7.353 21. Inspección de Obras y Supervisión.138.031.261.735 563.244. 27.501 1.334 Incorporación de Servicios (acueducto.503.745 28.L.577.953.S.263 27.307.00 8.031.031.357 3.577.501 Aporte previo acumulado Intereses 8.375 27.352.082 17.S.342 47.320.009 2.103 12.517.R. 2.715 AP OR T E D E L P R OMOT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OMOT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E R E CU P E R ACION D E L CAP IT AL T IE MP O D E R E CU P E R ACION CAP IT AL (Años) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R MIN ACION DE 82.921 26.90 -28.298.845. -46.031.840 -23.127 24.592.033.973 1.025.952 -28.360 357. cloacas y electricidad) 12.262.100 1.856 2.517.84% CR E D IT O 11.887 31.152.215.856 25.60% 17.474.952 805.902.535 2.547.821.34 DEL 12 3.890.913.031.971 90.305 893.087 26.305 8.895 2.392.952 28.501 3.594.L.772 1.033.08% 2.465 4.157.694 27.167 Gerencia de proyecto.078 5.952 924.677 -25.06% VALOR PRESENTE NETO DESPUES DEL I.430 -26.930 1.263 -2.167 439.312.023.129.745 53.031.533 47.774.504 40.07% 4.161.516 2.R.L.037.953.645 -25.787.464 31.842 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Sótanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depósitos Crédito bancario trimestral Dev.031.197.504.848 -27.844.973 27.230 17.787 TASA INTERNA DE RETORNO DESPUES DEL I.262.06% 38.548.16% 28.803 256.662.133 -27.888 -24.590 26.813.967.952 1.248 6.903.152 1.202 Devolución aporte promotores.107.031.808.948.611 144.031.519.952 27.161.002 2.51% Estudios Preliminares.322.577.530.413.692 Costo directo acumulado Saldo crédito hipotecario 21.818 2.917.072 -28.334 12.107.805.361.360 11.787 47.200 -26.952 -28.681 Gastos de Administración 5.663 Retención de garantía.352.S.564.215.493.320. Devolución retenciones T ota l Orige n de Fondos.271 11.844.899 36.009 4.322.666.100 2.) Flujo de Caja Acumulada IMP U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 267.892.835.700.671.090 4. acumulada del crédito Aporte previo al crédito Saldo acumulado aporte promo.501.457.895 1.577.

850.336.81% 7.776.VIVIENDA MULTIFAMILIAR FUENTE PROPIA 54.205.U.019.VIVIENDA MULTIFAMILIAR 21.769.06% -44.683.01 -10.21 287.90 67 .892.Capitulo IV Resultados A continuación cuadro resumen de Resultados luego de la aplicación del Método de Análisis de Inversión: CUADRO 11 CUADRO DE RESULTADOS OPCION DE DESARROLLO HIPOTETICO P. DE VENTA TIR DESPUES DEL VALOR PRESENTE NETO (Bs/M2.90 OPCION 3 .56 OPCION 2 .COMERCIO .) OPCION 1 .22 -46.COMERCIO 32.629.84% 23.) ISLR (%) DESPUES DEL ISLR (Bs.

algunos desarrollos comerciales con carácter comunal. Martin Fernández. Los porcentajes de construcción llegan hasta un 480%.Luego de estudiar las variables urbanísticas que definen el sector.Se considera que la mejor opción de desarrollo hipotético está representado por la opción 2. fuera de los parámetros comunes para un análisis de inversión.. Todo esto representa un atractivo importante para los inversionistas que deseen aportar nuevas propuestas de desarrollo inmobiliario. fueron realizadas tres opciones de desarrollo hipotético. determinan unas condiciones urbanísticas óptimas para nuevos desarrollos inmobiliarios.Las variables urbanísticas del sector en estudio. Los resultados mostrados son arrojados por el programa de “Análisis de Inversión y Valoración de la Tierra” elaborado por el Ing. la opción 2 tiene un uso de vivienda multifamiliar y la opción 3 es una combinación de comercio y vivienda multifamiliar. este desarrollo será seleccionado al momento de comparar con el uso actual de la parcela en estudio. así como. 68 . 3. con el uso de vivienda multifamiliar exclusivamente. con VPN y TIR. los valores obtenidos presentan características poco comunes para desarrollos de construcción.. La opción 1 está representada por un edificio de uso comercial. A partir de la implementación del Plan de Desarrollo Urbano Local del año 2003. tanto comercial. la zona ha presentado un crecimiento inmobiliario importante con respecto a años anteriores. Ruben Manzur y Urb. como de vivienda multifamiliar. 2. Es por ello que son descartados como posibles proyectos a usar a la hora de compararlos con el actual uso que se le está dando a la parcela en estudio. lo que representa un amplio margen para el desarrollo inmobiliario del sector. En la actualidad se pueden observar construcciones de edificios de vivienda multifamiliar de hasta 12 pisos. zona centro oeste de la ciudad de Barquisimeto.Capítulo V Conclusiones y Recomendaciones CAPITULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES CONCLUSIONES 1.

debido a que se ha observado un gran crecimiento de edificios de vivienda multifamiliar para el sector de la población de clase media. dicha zona de la ciudad. no mantienen una estabilidad económica. lo cual es muy importante a la hora de tomar la decisión de invertir o no. Todo esto se traduce en calidad de vida para los habitantes de los nuevos desarrollos. la Avenida Hermano Nectario María. La Zona Macro-Sector Centro Oeste se ha convertido en un sector muy atractivo para los inversionistas inmobiliarios. ya que al observar. se determina que un desarrollo posible con las características de la opción de proyecto hipotético número 2. mas conocida como La Ribereña. posee importantes ventajas desde el punto de vista vial.. La gran amplitud de las calles. El desarrollo hipotético de la opción 2. así como también. 5. como lo relacionado al mercado inmobiliario. las condiciones actuales para la construcción tanto en costos de construcción. La zona está muy favorecida debido a la cercanía a arterias principales como la Avenida Libertador y la Avenida Rotaria. sería una opción de mayor beneficio tanto para el aprovechamiento de la zona como de rentabilidad dado el caso de llegarse a invertir en este proyecto. Así mismo. lo cual no es una total guía de garantía de inversión. No obstante. a través de la cual. pero siempre hay que tomar en cuenta que estos desarrollos son principalmente teóricos y en condiciones ideales. 69 . no se está dando el mejor y mayor uso que puede desarrollarse en el terreno.Capítulo V Conclusiones y Recomendaciones 4. el VPN.A partir de la implementación del Plan de Desarrollo Urbano Local en el año 2003. y con los valores de TIR arrojados por el programa de análisis de inversión. da una sensación de comodidad en el emplazamiento de los edificios. se determina que.Al momento de definir la comparación entre el uso y el valor actual que se le está dando a la parcela en estudio contra la propuesta de desarrollo hipotético 2. se puede llegar rápidamente a cualquier zona de Barquisimeto. muestra que es realmente un proyecto bastante rentable para invertir.

Capítulo V Conclusiones y Recomendaciones RECOMENDACIONES 1. Considerar la influencia que se ha presentado con las especulaciones en el comportamiento actual del mercado. 2. como es el mayor aprovechamiento del terreno y la deseabilidad de las zonas y así poder construir un modelo global del mercado inmobiliario en la construcción de viviendas multifamiliares y comercios. 70 . y crear una hoja que permita simular el desarrollo y crecimiento de las ventas en el flujo de caja para las viviendas multifamiliares y comercios. en zonas similares a las presentadas en esta investigación. Realizar un estudio comparativo con otros Macro-Sectores en la ciudad.

Ingenieria Financiera VILLALOBOS JOSÉ LUIS. BLANK.. (2000). (2010) Propuesta de un modelo de evaluación de rentabilidad para el mejor aprovechamiento de la tierra. (2001) Influencia Del Plan De Ordenación Urbanística En El Valor De Los Terrenos Con Zonificación Residencial De La Ciudad De Valle La Pascua. Disponible: http://www. Ingeniera Económica.. (2001) Estudio Del Impacto. Y CARRERO H. ANDRADE R. G. 71 . CENDES UCV. 4° Edición. WHITE..gov.. SANDOVAL C. Estado Guárico. L. MINDIOLA R. INGENIERÍA ECONÓMICA. HERRERA W. MARTÍNEZ M. GUERRA. AGUILERA H. LEAL L. (2000). [Página web en línea]. GABRIEL. DE LA ROSA A.ve [Consulta: 2013. Limusa Wiley. Evaluación de Proyectos y Desarrollo Sustentable. (2010) Análisis del Cambio del Valor de Bienes Inmuebles Por Causas Atribuibles al Cambio de Zonificación (PDUM 2005) en los Terrenos de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo. Fundamentos de ingeniería económica. Zulia. 2° Edición.. Cambio De Zonificación En El Sector Campo Alegre.. MORA R. CASE Y OTROS. BARRERA D. Caso: Lote sin urbanizar en el triángulo del este de la ciudad de Barquisimeto. McGraw Hill. BACA URBINA. McGrawHill. ZULUETA.Bibliografía BIBLIOGRAFIA NUÑEZ. 6° Edición.. Edo. DÍAZ D. MATEMÁTICAS FINANCIERAS Editorial Pearson. ALVARADO A. A. ALCALDIA DEL MUNICIPIO CHACAO.. mediante el empleo de diferentes opciones de uso. M. Caracas..chacao. primera edición. Y TARQUIN. estado Lara. 3° Edición.. MONAGAS J. DUIN N.. Junio]. GERARDO (2012) Analisis de Proyectos de Inversion.

ANEXO – A REFERENCIALES DEPURADOS .

.ANEXO – B APLICACIÓN DEL SISTEMA DE REDES NEURONALES APLICADO A TASACIONES COMPARABLES (SISREN). COPYRIGHT©2002 PELLI SISTEMAS.

TERRENOS .1 REGRESION LINEAL .ANEXO –B.

ANEXO – B.2 REGRESION LINEAL – LOCALES COMERCIALES .

ANEXO – B.3 REGRESION LINEAL – VIVIENDA MULTIFAMILIAR .

.ANEXO – C EVALUACION DE VECINDARIO APLICADA A LOS REFERENCIALES DEPURADOS DE COMPRA – VENTA DE TERRENOS.

81 6.98 69.08 6.018. PARCELAMIENT O AMERICA ENTRE CALLES 53 Y 54 ENTRE CALLES 61 Y 62 ENTRE CALLES 58 Y 59 ENTRE CALLES 49 Y 50 ENTRE CALLES 58 Y 59 ENTRE CALLES 53 Y 54 109.971.67 724.200.117.623.83 176.40 338.50 1.54 158.06 518.80 6.622.92 4 REF.63 6.405. Nº1 CARRERA 14 ENTRE CALLES 51 Y 52 ENTRE CALLES 52 Y 54 ENTRE CALLES 55 Y 56 CALLE 57-A.50 4 REF.53 6.755.079.90 0 REF.67 1.82 2 REF. Nº28 AVENIDA VIEJA DEL AEROPUERTO AVENIDA LIBERTADOR 65.08 254.02 765.19 272.387.67 47.455.91 597.50 4 REF.221.82 1.200.00 48.15 0.46 22.67 329.431. Nº2 CARRERA 21 53.52 68.96 4 REF.40 1 REF.905.78 1 REF.662.89 2 REF.32 1.025. Nº8 CARRERA 13-B AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA CALLE 56 60.187.99 346.50 736.44 742.52 1 REF.79 42.40 2 REF.326.50 0.99 6.26 6. MOLLETONES CALLE 61 ENTRE CARRERAS 13-B Y 13-C ENTRE CALLES 52 Y 54 ENTRE CALLES 50 Y 51 23.000. Nº23 583. CARRERA 13-A CALLE 61 ENTRE AV.36 6.05 0.52 4 REF.91 169.484.14 161.95 5.58 2 REF.480.849. AL AVENIDA PEDRO LADO CENTRO LEON TORRES MEDICO QUIRURGICO AVENIDA ROTARIA CARRERAS 14-B Y 13-C CALLE 54-A ENTRE CARRERAS 18 Y 19 CALLE 55-A 139.48 6.21 68.94 0 REF.15 4. Nº24 OESTE 224.29 249.619.728.34 6.02 4.021.35 232.93 16.47 2.355.238.00 68.44 0 REF.17 604.070.16 19.34 3 REF. Nº21 AVENIDA ROTARIA 583.27 33. Nº17 AVENIDA PEDRO ENTRE CALLES LEON TORRES 56 Y 57 51.52 157.081.00 16.56 273.86 6.717.23 44.84 451.451.405. Nº3 CARRERA 13-C 33.70 15.85 6.57 1.42 4 REF.804.362.61 33.441.183.23 6.34 0.174.95 0.39 70.181.42 856.50 4 REF.71 1.00 7. Nº18 AVENIDA LIBERTADOR ENTRE CALLES 50 Y 51 845. Nº30 CARRERA 14-B 225.82 6.33 183.03 531.45 823.86 319.52 577.73 6.68 176.09 21. Nº13 AVENIDA FUERZAS ARMADAS 1.776. Nº25 CARRERA 19 559.854.25 6.42 426.91 5.235. Nº33 CARRERA 13 1.47 6.429.15 1. Nº35 CARRERA 15 CALLE 58 7.19 18.902.71 2.93 4.064. Nº31 CARRERA 14 477.132. Nº22 CARRERA 21.53 6. Nº11 OESTE 191.02 17. Nº9 ENTRE CALLES 54 Y 55 1.875.13 6.92 5.881. Nº16 OESTE CALLE 62 ENTRE CARRERAS 14-A Y 14-B 156.51 4.44 3 FUENTE PROPIA .71 6.071.391.64 2 REF.22 0 REF.634.60 0 REF.070. Nº19 CARRERA 16 CALLE 61 CALLE 61 ENTRE AV. Nº7 CARRERA 17 73.978.82 903.30 144. Nº32 CARRERA 17 6.376. Nº27 OESTE 582.278. Nº15 CARRERA 13-A CALLE 62 225.77 104.36 10.81 6.50 4 REF.96 96.459.171.70 6.877.32 4 REF.67 570.Cuadro Resumen de Aplicación del Método de Evaluación de Vecindario para la depuración de los Referenciales compra venta de Terrenos: EVALUACION DE VECINDARIO MAS ATRACTIVO REFERENCIAL ZONA UBICACION PRECIO UNITARIO TERRENO Y AREA TERRENO X1 AREA PRECIO DISTANCIA VARIABLE DE CONSTRUCCION UNITARIO A BORDE UBICACIÓN 330% CONSTRUCCION DE AV.00 REF.57 22.98 2.88 1 REF.000.02 6.385.309.893.00 3. Nº12 OESTE 524.00 1.36 6.33 300.30 14. Nº4 AVENIDA PEDRO LEON TORRES 229.80 256.55 259.018.46 2 REF.418.260.00 3.46 6.00 1.854.34 184.235.60 2.84 1 REF.960.58 0 REF. Nº29 746.00 1 REF.45 370.347. X4 X2 X3 ROTARIA 990. Nº6 CARRERA 21 109.960.75 157.90 4 REF.64 2. PEDRO LEON TORRES ENTRE CALLES 52 Y 53 160. FRANCISCO DE MIRANDA Y CARRERA 16 CALLE 60 ENTRE CARRERAS 19-B Y AV. Nº26 CARRERA 27 ENTRE CALLES 50 Y 51 CALLE 61 ENTRE CARRERAS 14-A Y 14-B CALLE 57.20 0.93 16.30 0 REF.52 261.27 16. Nº5 OESTE 69.087. Nº10 OESTE CALLE 62.64 4 REF.362.67 1.17 232.001.84 5.557.68 176.021.858.83 6.221.00 1.54 863.67 4.333.702.64 4 REF.46 57.57 0.00 410.813.900.776.50 226.82 3 REF. Nº20 OESTE 519.40 146. FRANCISCO DE MIRANDA Y CARRERA 16 CARRERA 14-B 608.83 355.75 56. Nº14 CARRERA 21 ENTRE CALLES 50 Y 51 841.26 898.00 6.46 3 REF. Nº34 CARRERA 16 2.489.57 22.49 5.

Matriz de Vecindario tipo aplicada en la depuración de los Referenciales compra venta de Terrenos: FUENTE Y CALCULOS PROPIOS EVALUACION DE VECINDARIO REFERENCIAL (No.20 1.50-1.00-1.46 0.00 2 VIAS DE ACCESO AL TERRENO ANCHO DE VIAS (ml) = CRIT.30 TOTAL = 6.60 0.00 6.00 6 6 B 8 = MB 10 B 8 R 6 6 R 6 M 4 MM 2 M 4 MM 2 SOMBRA ˂1. MB 10 ILUMINACION M 4 MM 2 ARBORIZACION PUBLICA C/5M 10 C/10M C/25M C/50M C/100M 8 6 4 2 = 2 D=3 6 D=2 4 4.50 4 SIN ACERA 2 LIMPIEZA = CRIT.00-0. > 12 10 VALOR 10 8 ANCHO DE ACERA (ml) = 4 9 6 6 ˂1.20 VALOR 10 8 CONDICIÓN DEL PAV.00 0.30 1 MAS CERCA DE AVENIDA 10 CARRERA 8 CALLE 6 UBICACIÓN CERCANA A VIAS PRINCIPALES = CALLEJON 4 8 8.00 0.60 0.86 0. VALOR MB 10 CRIT. 1) CARRERA 14 ENTRE CALLES 51 Y 52 PUNTAJE = 6.30 LISTA DE FACTORES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 UBICACIÓN CERCANA A VIAS PRINCIPALES ACCESIBILIDAD HOMOGENEIDAD SEGURIDAD DEL SECTOR CONFORMACIÓN URBANA TRANSPORTE ESTACIONAMIENTO CALIDAD AMBIENTAL ZONIFICACION 20% 10% 10% 15% 20% 10% 5% 5% 5% 100% x x x x x x x x x 8.50 ˂1.00 1.88 0.30 0.00 = = = = = = = = = 1.75 D=1 2 D=7 10 D=5 8 SUB-TOTAL 1/8 = .75 6 4 3 2 MB 10 B 8 = B 8 6 R 6 6 R 6 2 M 4 MM 2 SEÑALIZACION VIAL CRIT.80 6. 2.00 8.30 8.00 7. VALOR ACCESIBILIDAD = 4.00 8.20-1.

A SERVICIOS DIST.60 1.00 x x x TOTAL 3.2 DINÁMICA URBANA CRECIMIENTO ESTABLE DECLINACION 8 10 8 6 8 10 6 = = = = 2.20 8.50 0.60 7.60 9.00 8.00 0.80 2.40 3.3 3.3 TOTAL 6 MB DIVER.60 HOMOGENEIDAD = 8.60 4 MAXIMA REGULAR POCA 10 8 6 SEGURIDAD DEL SECTOR = 8 5 MB TRAZADO CERCANIA A COLEGIO CERC.00 0.80 TOTAL .40 2.00 = = = 5.40 6.60 1. AUXILIO VIAL 10 10 10 10 10 B 8 8 8 8 8 R 6 6 6 6 6 M 4 4 4 4 4 MM 2 2 2 2 2 10 8 8 10 6 x x x x x TRANSPORTE = 8.2 DINÁMICA URBANA 60% 40% x x 9. 10 10 10 10 10 10 B 8 8 8 8 8 8 R 6 6 6 6 6 6 M 4 4 4 4 4 4 CONFORMACION URBANA = MM 2 2 2 2 2 2 8 8 6 6 8 8 x x x x x x 5% 20% 25% 10% 20% 20% = = = = = = = 0.30 7. A MALL ACCESO AREAS RECR ACCESO CENTRO SALUD CALIDAD SERVICIOS PUB.00 TOTAL 3.80 30% 10% 30% 20% 10% = = = = = = 3.60 8.1 USOS DEL SUELO COMERCIO RESIDENCIAL OFICINA 30% 60% 10% = 9.40 1.-CALIDAD DIST.1 USOS DEL SUELO 3.60 1. A PARADAS FRECUENCIA DE TRANSP.00 0.

40 1.95 RUIDO CONTAMINACION ASEO DOMICILIARIO SERVICIOS RED 10 7 7 10 x 35% x 20% x 15% x 30% TOTAL = = = = = 3.05 3.00 8 ALTO 10 10 10 10 MED.00 8. PORCENTAJE MAXIMO A DESARROLLAR SEGUN PDUL = 480% (R1) 400%(R2-R6) 330%(R3) 360%(ARE) 270%(R4) 220%(R5) 6 10 8 6 4 2 1 6 . 7 7 7 7 BAJO 4 4 4 4 CALIDAD AMBIENTAL = 8.00 2.7 MB 10 10 B 8 8 R 6 6 M 4 4 MM 2 2 ESTACIONAMIENTO = 10 EN LA VIA PUBLICA ESTAC.00 10. PUBLICO 8 2 TOTAL 30% 70% 8.95 9 % DE CONST.50 1.

ANEXO – D MEMORIA FOTOGRAFICA DE LA ZONA EN ESTUDIO .

ANEXO – E FUENTES DE ESCENARIO FINANCIERO .

ANEXO – F PLANO DE UBICACION DE LA ZONA EN ESTUDIO .

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