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Procesos Constructivos en Edificaciones

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CARTILLA PROCESO CONSTRUCTIVO EN EDIFICACIONES

PRIMERA PARTE DESARROLLO TEORICO

INTRODUCCIÓN

Este manual ambiciona dar una información general sobre el desarrollo del proceso de la construcción, desde el mismo instante en que se concibe la idea que lo origina, hasta el día en que es puesta al servicio de las personas, de acuerdo con los diversos usos a que pueden ser sometidas estas construcciones. En síntesis el tema describe el proceso constructivo llevado a cabo para la ejecución de edificaciones del cual se aplican en las construcciones civiles algunos de sus pasos, según la magnitud de la obra. Es por esto que la información consignada en las páginas siguientes debe ser conocida por el conjunto de personas que (actualmente o en el futuro) se ocupan del ramo de la construcción, pues le será muy útil a aquellos que se dedican a esta actividad como aquellos que van a iniciarse en la misma. El desarrollo del tema se ha dividido en dos partes: una primera parte abarca lo correspondiente a los estudios necesarios para obtener datos; a los diseños técnico arquitectónico y a otros estudios necesarios para la ejecución de la obra como son: presupuesto, programación de la obra, licitación y contrato. Todas estas actividades se han agrupado bajo el titulo de “Desarrollo teórico”. La segunda parte se denomina “Desarrollo Práctico”. Comprende la descripción de las fases de la ejecución de la obra, que son las diversas actividades que hay que adelantar y son: actividades preliminares, cimentación, estructura, acabados e instalaciones, con las cuales se construye la edificación.

El desarrollo del tema se hace en forma breve, dando la información necesaria evitando que este manual se convierta en uno muy extenso y difícil de comprender.

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1. TOMA DE DECISIONES

EL CONSTRUCTOR PIENSA EN QUE TIPO DE EDIFICACIÓN VA A INVERTIR

En

el

desarrollo de un proyecto de construcción se comienza con la toma de decisiones por parte del propietario, con la asesoría de consultores especializados, los cuales le ayudarán a que las decisiones tomadas sean las más convenientes. Para esta toma de decisiones es preciso tener en cuenta los siguientes puntos: 1.1. FIJACION DE OBJETIVOS Los objetivos del proyecto son la base para el planteamiento de éste. Con los objetivos se determina el tipo de edificación (casas o construcciones de gran altura), los usos (comercio, oficinas, vivienda) y la magnitud o sea el tamaño del proyecto.

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En esta parte del planeamiento se determinan las áreas comunes de la edificación (patios. así como también las normas cumplir. SELECCION DEL GRUPO DE TRABAJO En la selección del grupo de trabajo se fijan los criterios básicos para hacer la selección del grupo que va a trabajar en el planeamiento del proyecto como son los Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 4 .1. 1. 1. ESTUDIOS DE PREFACTIBILIDAD PATIO DE ROPAS ALCOBA ALCOBA Con los objetivos se formula un plan y a éste se le hacen estudios de prefactibilidad analizarán y por medio de un sus SALA COMEDOR grupo de profesionales. jardines.2.4. según las necesidades y los usos para los cuales se empleará la deben ACCESO ZONA VERDE GARAJE SERVICOS SANITARIOS Circulación peatonal ORGANIGRAMA GENERAL Tiene por objeto representar la zonificación resaltando los factores funcionales en el programa arquitectónico edificación y todas las demás áreas que hacen parte de la construcción y que deben satisfacer los objetivos fijados de la mejor manera posible. PROGRAMA ARQUITECTONICO JARDIN Si el proyecto puede continuar. Se dan a conocer las áreas que forman el proyecto con las características mínimas que que se se ACCESO requieran. otros).3. el paso siguiente es la determinación de las necesidades y espacios que éste debe tener. los cuales lo presentarán COCINA alternativas en lo que se refiere a la inversión de capital y a la parte técnica.

Una alternativa para hacer el estudio de mercado es a través de encuestas a la población. Estudios del lote .com/inges. Proyectistas.gif 2. De: www. Ingenieros. Consultores y Técnicos. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 5 . Factores determinantes del diseño 2. ESTUDIOS DE MERCADO Tiene como finalidad estudiar la demanda (en cuanto a cantidad y calidad) de las construcciones con mayor certeza que cuando esta demanda es supuesta.asesores en las diferentes áreas: Arquitectos. ESTUDIOS PRELIMINARES Definido el programa arquitectónico y conformado el equipo de trabajo se hacen los estudios preliminares: .1. Estudios de mercado .igsingenieros.

htm 2. Es importante conocer la situación y las tendencias del mercado porque la rápida venta del producto proporciona una mayor rentabilidad del capital invertido. la mira. Los datos de planimetría y altimetría permiten dibujar sobre un papel el lote en otra escala. pero se basan en los estudios que efectúan algunas entidades al respecto. el distanciómetro o la estación total. definitivos y éstos son: a. el nivel. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 6 . Levantamiento Topográfico Consiste en tomar directamente en el terreno una serie de datos por medio de aparatos diseñados para este tipo de actividades como son: el teodolito. la cinta métrica. ESTUDIOS DEL LOTE Adquirido ya el lote se realizan estudios de éste que pueden ser preliminares o. la cual debe tener las mismas características del terreno en su estado real. De: www. entre otros. y conocer el relieve del terreno a través de la diferencia de altura que tiene un punto con respecto a otro.2.Para las empresas medianas o pequeñas estos estudios no se realizan por la inversión que representan.es/cuerpo_4.sondaxe.

preciso oficiales es.Una vez determinado el levantamiento. Estudios de Suelos y Cimentación El suelo está formado por materiales de diferente composición. y la Municipal. Planeación (DAP). presiones o la por efectos acción producidos por la desintegración de las rocas. efectos químicos como la acción de ácidos y otros productos. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 7 . térmicos por como el calor y la baja temperatura. realizar como el de consultas con entidades Departamento Administrativo Curaduría con el determinar proyectos o de la ciudad. objeto si de existen afectaciones por futuros si no está incluido en los planos b. y por el trabajo de microorganismos. la cual es causada por efectos mecánicos tales como altas del agua y del viento.

com/vivahomes/currproj/ La parte más superficial del suelo está formada.bajamar. En el estudio de suelos se investigan las características de estos estratos con el fin de diseñar y calcular una estructura que transmita en forma adecuada el peso de la edificación al terreno. El conocimiento del suelo se logra mediante procedimientos dentro de los cuales se pueden citar: inspección del terreno. Esta capa como es de suponer es inapropiada para recibir las grandes cargas que las obras transmiten al terreno mediante la cimentación. El subsuelo está formado por estratos de diferente composición. está barra puede alargarse agregando otras en su extremo superior Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 8 . Los ensayos de penetración consisten en clavar en el terreno una barra que tiene en su extremo un cono. la cual resulta de la descomposición de residuos vegetales y animales. por materia orgánica. las características generales del subsuelo y con estos datos determinar si el terreno. las cuales se extraen cuidadosamente con el fin de no alterarlas y que luego son analizadas en el laboratorio de suelos para determinar sus características. limos y arcillas que dependen del grado de desintegración de la roca y de la presencia de diferentes tipos de sustancias de origen orgánico.El suelo restante está formado por partículas sólidas. Los sondeos consiguen muestras del terreno a las profundidades que se deseen. es apropiado o no para el proyecto y sus implicaciones económicas cuando el proyecto está a un nivel de esquemas o anteproyectos. Después de esta capa encontramos el sub-suelo el cual puede contener o no materia orgánica. agua. Consiste entonces el estudio del suelo en determinar con anticipación a las excavaciones. y aire. arenas. Entre las partículas sólidas las gravas. análisis de los estudios y obras realizados en terrenos vecinos y con los resultados de sondeos de muestreo y ensayos de penetración. De: www.

Estos factores se clasifican en: a) Factores legales y reglamentarios Están conformados por el conjunto de normas municipales que rigen el diseño y la construcción y regulan el desarrollo urbano. limitándolo en su desarrollo. usos del suelo y áreas especiales. Dentro de estos reglamentos se dictan normas sobre los siguientes aspectos: Índices: de ocupación: Es el valor que se obtiene al dividir el área cubierta por la edificación. Acuerdo 23/2000 que contempla las normas de aprovechamiento del espacio y el Acuerdo 30/90 o Estatuto Municipal en el cual se contemplan las normas genéricas de construcción. FACTORES DETERMINANTES DEL DISEÑO Son factores que de una forma u otra y en mayor o menor magnitud. De construcción: Es el valor que resulta de dividir el área total construida por el área del lote. inciden en la concepción de un proyecto. así por ejemplo para el municipio de Medellín son: el Acuerdo 62 Plan de Ordenamiento Territorial 30/99.de acuerdo a la profundidad que se desee. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 9 .3. 2. entre el área del lote. en el cual se identifican los polígonos. Estos datos nos indican la resistencia o capacidad portante del Con el informe del estudio de suelos. las barras son empujadas dentro del terreno por una máquina que al mismo tiempo mide la fuerza ejercida para la penetración de cierta longitud de barra. terreno. el especialista indica las recomendaciones que se deben tener en cuenta en el diseño de la cimentación y el proceso constructivo más adecuado para ejecutar las excavaciones.

. que pueden ser: balcones que Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 10 .De Zona: Resulta de dividir el área total que se puede construir por el área bruta de dicha manzana. Área bruta: Es el área total del terreno antes de urbanizar. Área libre: Es el área que queda al estar del área bruta el área cubierta. cornisas y sobresalgan de la línea de construcción. Áreas Área del lote: Es la medida de la superficie comprendida entre sus linderos demarcados por las autoridades municipales competentes. sin que se hayan quitado las áreas exteriores a la demarcación de acuerdo a la reglamentación urbana correspondiente. . Aislamientos Son espacios libres que se deben dejar entre linderos y líneas de demarcación. . Área cubierta: Es la proyección sobre un plano horizontal del área transversal de la edificación sin tener en cuenta las áreas pertenecientes a aleros. .Densidad Indica la ocupación de un terreno y la cantidad de personas que usan la construcción levantada sobre éste. Alineamientos Son los parámetros anterior y posterior y cuya función es la de servir como referencia para el trazado del edificio.

b) Factores económicos y financieros Son elementos que afectan el diseño y se relacionan con la inversión que hay que realizar para la ejecución de la obra. de la facilidad o dificultad que se encuentra en la adquisición de créditos. administración y otros servicios. comercio. las condiciones que presenta la comer cializacion de las unidades construidas. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 11 . Usos Es la designación que se da a un terreno para la construcción de una edificación con una finalidad específica. bien sea ésta para la prestación de servicios de vivienda. lluvias. Como es fácil de advertir. topografía. Equipamiento Comunal Son pautas que se refieren a las áreas de servicio comunes en una edificación con relación al tipo y la magnitud de estas áreas. las cuales deben ser de pleno conocimiento del Arquitecto para no olvidarlas al hacer el diseño. y otros. educación. características climatológicas del lugar como humedad.. c) Factores físico-ambientales Dentro de estos factores se incluyen todos los correspondientes a la localización geográfica del lote como son la altura sobre el nivel del mar. . salud.Laterales (zonas verdes) Posterior (vías peatonales) Anterior (antejardín) . . pudiendo ser favorables o desfavorables. Estos parámetros originan limitantes. vientos. las anteriores condiciones influyen bastante en el diseño. . Alturas Son las distancias verticales de las construcciones y pueden ser: altura total de la edificación o de los pisos.

terminan el diseño. las cuales se establecen al elaborar el programa arquitectónico y es así como establecen el grupo inicial de factores que de." La mano de obra (con relación a la calidad. al final de un proceso que se inicia con la elaboración de un programa o plan Arquitectónico seguido de una serie de estudios con los cuales ya se puede dibujar un esquema preliminar de toda la construcción. Están formados los factores tecnológicos por los siguientes: • Sistemas constructivos (esto es la manera de ejecutar determinada actividad) • • Los materiales (con relación a la calidad. e) Factores funcionales Están dados por la lista de áreas necesarias en la construcción. A los esquemas preliminares es necesario coordinarlos en la totalidad de los proyectos para lo cual se hace una asesoría por parte de cada especialista y las recomendaciones que se dan deben ser tenidas en cuenta para los pasos posteriores. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 12 . disponibilidad y costos). 3. y que no se deben dejar a un lado en el diseño puesto que satisfacer al usuario es lo primordial.d) Factores psico-sociales Son condiciones de diseño originadas por el usuario y son la comodidad. Al respecto se han elaborado pautas a las cuales debe someterse el Arquitecto al elaborar el proyecto. disponibilidad y costos. de las cuales puede echar mano el hombre para poder cambiar lo que le ofrece la naturaleza en elementos necesarios para la vida del mismo.). belleza. confort. PROYECTOS PARA CONSTRUCCIONES El proyecto es el producto obtenido. conocimientos y herramientas de trabajo. f) Factores tecnológicos Los factores tecnológicos están formados por el grupo de procedimientos.

b) Anteproyecto Arquitectónico Está constituido en esencia por un conjunto de Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 13 .riales y procesos constructivos). lo-mismo que los resultados del estudio de suelos y el programa de necesidades. El proyecto arquitectónico de la edificación debe cumplir la reglamentación urbana vigente e indicar los usos de la edificación. En la elaboración de un proyecto arquitectónico transcurren las siguientes fases: a) Esquema Básico Consiste en un bosquejo (dibujo) general.Avanzando en el proceso se llega al anteproyecto en el cual ya se dibujan planos y se redacta la memoria descriptiva en la cual se expone la decisión del Arquitecto y además las especificaciones técnicas de construcción (tipo de mate. la cual es realizada por el Arquitecto basado en los datos suministrados por el propietario y que en síntesis son los objetivos fijados.terminantes del diseño.1 PROYECTO ARQUITECTONICO Es la imagen de la obra concebida. debe ser firmado por un arquitecto con matricula profesional vigente. memoria descriptiva y especificaciones técnicas de construcción.dos y coordinados los distintos proyectos se va a la elaboración del proyecto definitivo el cual está integrado por los siguientes documentos: planos.das estas correcciones lo mismo que compara. De este esquema fundamental parte el proyectista para elaborar el proyecto arquitectónico. resaltando los aspectos más importantes. que representa en forma total el conjunto del proyecto. Además juegan un papel muy importante los otros factores expuestos anteriormente y denominados factores de. Al anteproyecto se le hacen las correcciones necesarias con el fin de optimizar el diseño y que todos los proyectos sean compatibles. Realiza. 3.

En éste se expone el proceso de su desarrollo. áreas comunes.clinicatambre. cortes y fachadas. ventanas. escaleras. los datos iniciales. privadas y otros elementos en cada piso o nivel. riales que deben ser usados para la construcción incluyendo nombre. Forman el anteproyecto arquitectónico los siguientes documentos: Memoria Descriptiva Es un documento en el cual se ofrece la información necesaria para poder comprender el anteproyecto. Forman los planos generales los siguientes: • • • • Planos de localización general Planos de Plantas Planos de Fachadas Planos de Cortes Localización General: Indica la ubicación de la construcción en el terreno con respecto a las construcciones y de más elementos que le son vecinos (vías. origen. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 14 . la investigación realizada con relación a los factores determinantes del diseño y otros agentes. Planos Generales Es la representación en forma gráfica (dibujo) y a escala de las diferentes imágenes visuales de una obra como plantas. tipo. estos planos indican la forma como están distribuidos los muros. zonas verdes).com/ contacte Plantas Es la imagen que se ve al cortar con un plano una edificación. ascensores. lo mismo que la información de todos los criterios utilizados en el diseño. A los planos se les agrega una indicación de los mate. puertas. Debe colocarse la orientación señalando con una flecha el norte en el plano Imagen de: www.planos que dan a conocer en forma precisa los elementos y los matices más importantes y esenciales de la solución ofrecida. calidad.

Perspectivas Son la representación en una superficie de los objetos con la imagen Y semejanza de sus tres dimensiones tal y como las vemos. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 15 .. Cortes: Si por medio de un plano vertical se corta un edificio por una sección cualquiera.la imagen que aparece es a lo que llamamos "corte".com. vista desde un punto cualquiera ubicado exteriormente. ya sea en su mayor o menor dimensión y luego se separan las partes.ar/ cabanas Fachadas Es la representación por medio de un dibujo de la imagen de la edificación.elmanantial.De: www. .

pero no se muestran en ellos detalles de los elementos. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 16 .técnicos como funcionales y se le hacen las modificaciones correspondientes a las recomendaciones dadas por el propietario. El proyecto arquitectónico consiste en un grupo de planos: . asesores.Maquetas Es una reproducción a escala reducida aunque conservando sus proporciones y aspectos de una obra de arquitectura. Una vez que se ha precisado en forma definitiva el anteproyecto se hace indispensable hacer una evaluación de la inversión de capital que hay que hacer para ejecutar la obra. Esta evaluación nos dará un valor más aproximado al valor real porque ya se cuenta para esto con unos planos cuyas modificaciones posteriores serán mínimas. Al anteproyecto se le analiza en sus diversos aspectos. arquitecto. tanto . Para la obtención de la licencia de construcción se presentan estos planos junto con los demás documentos necesarios' ante las autoridades municipales. Planos Generales Estos planos muestran el proyecto en toda su extensión en forma general. las cuales consideran necesarias y deben ser incluidas en los planos definitivos. proyectistas. c) Proyecto Arquitectónico Una vez concluidas las modificaciones sobre el anteproyecto se procede a elaborar los planos definitivos.

Planos de cortes '" .Planos de fachadas . Secretaría de Obras Públicas Dentro de los planos generales se tienen: .Plano de cubierta . Planos de plantas de los diferentes niveles .Planos de localización general * .Departamento de Planeación Distrital.Planos de detalles Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 17 .Planos de ejes-cimientos y desagües.

3.2.Área total construida. el edificio necesita de una estructura para transmitir las cargas al suelo. Cuadro de Áreas Es una síntesis de los datos correspondientes a las diferentes áreas que se tienen en una edificación y que se relacionan con los siguientes: .. . PROYECTO ESTRUCTURAL Con la finalidad de garantizar su estabilidad. pisos) .Área construida en cada piso (sótanos.Área libre Especificaciones de Construcción Estas especificaciones contienen toda la información sobre las características de los diversos materiales que serán usados.Área del lote . La elaboración del proyecto estructural debe hacerse ejecutando una constante comparación y adecuación con el proyecto arquitectónico y con las demás condiciones técnicas que éste requiere. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 18 .

altura. según la ley 400 de 1997. iniciándose desde la etapa de anteproyectos hasta la de los planos definitivos y el chequeo de sus dimensiones. cargas otros. En la elaboración del proyecto estructural se adelantan las siguientes actividades: a) Asesoría Previa Esta asesoría está constituida por las recomendaciones y cálculos de estructuras realizados por el Arquitecto en el momento de iniciar el anteproyecto en lo que se refiere a las diferentes opciones que se presentan para diseñar la estructura en cuanto a factores técnicos del diseño como son la volumetría. Las dimensiones fijadas para los elementos hasta este momento son importantes para hacer las variaciones pertinentes y necesarias al anteproyecto arquitectónico y así desarrollar los planos generales del mismo. espesor de las vigas y losas). esto se hace mediante análisis y cálculos simples y que aunque son bastante aproximados no indican las dimensiones definitivas de los elementos. teniendo que ser ajusta.das cuar1do se hagan los cálculos definitivos posteriormente. b) Anteproyecto Estructural Se establece en esta fase las dimensiones aproximadas de los elementos que forman la estructura (secciones de las columnas. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 19 . ofrecen la oportunidad deobtener unos planos constructivos que coinciden en todos los aspectos sin presentar incompatibilidades. La compaginación entre los proyectos estructural y arquitectónico.El diseño estructural debe ser ejecutado por un ingeniero civil facultado para ello.

Estos planos se clasifican en: Planos de Formaletería Muestran las dimensiones en planta y elevación de los elementos de concreto de la estructura! y las dimensiones de la formaleta sobre la cual han de fundirse. la manera como se deben colocar en el elemento estructural. Memoria de Cálculos Es la explicación de la forma como se realiza. su longitud.ron los cálculos requeridos en el diseño de la estructura y de los métodos y códigos usados. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 20 . el diseño estructural debe cumplir todas las disposiciones contempladas en la norma sismorresistente – NSR. su forma y la indicación de los materiales adicionales necesarios para su construcción (formaletas) y de la misma manera la colocación el hierro.c) Proyecto Estructural Está constituido por el conjunto de documentos: memoria de cálculos. Planos Representan gráficamente las dimensiones de los elementos de la estructura. que brindan todos los datos e información necesaria correspondiente a cada uno de los elementos de la estructura para su futura ejecución en la obra. diámetro y en general todas las características de hierros estructurales y flejes. . Planos de refuerzo Señalan el tipo de hierros.98. planos y especificaciones.

.00 8 5.2 3/8” Cantidad Longitud corte Longitud total 12 4. Especificaciones Técnicas de Construcción Expresa los requisitos de carácter técnico.40 88 1. (ver tabla 1).Longitud total . indican la forma y dimensiones de algunos elementos que no es posible indicarlos con claridad en los otros planos.80 Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 21 .80 46.Resistencia del acero . que debe cumplir la estructura como también los materiales.Lista de Refuerzos Son planillas donde se consigna la totalidad de los datos correspondientes a los refuerzos de acero de la estructura y en ellas se describen las características.10 96. 1 No.Forma del refuerzo .Peso unitario y total TABLA No.Planos de Detalles Son el complemento de los planos de formaletería y refuerzo. Localización O Esquema 7451 V-2 7/8” 5582 V-2 5/8” 310 V. elementos y procedimientos que se utilizan en su ejecución.50 54. Estos detalles se hacen a una escala mayor o sea un tamaño que facilite mostrar en detalle las características constructivas.Diámetro del refuerzo . .

2.3.Peso varilla Peso total 3. y debe Código logro cumplir Nacional del con de las disposiciones para la contempladas en la norma NTC1500 o fontanería. 2 .16 1.21 1 Se refiere al diámetro de la varilla y a la longitud. PROYECTO DE INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS Le pertenece a este proyecto hacer un estudio de las necesidades de la edificación correspondientes al suministro de agua potable y desalojo de aguas negras y lluvias.50) m. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 22 . vapor o líquidos combustibles. el número 745 indica varilla de diámetro (7/8”) y longitud (4. V-2. esperado alcanzar el óptimo funcionamiento y el resultado para edificación. Indica el elemento al cual pertenece el refuerzo.000 Kgr 3.55 71. indica viga No. El diseño y cálculo de estas instalaciones es hecho por personal especializado. concreto en metros cúbicos (m3) y acero de refuerzo en kilogramos (Kgrs) y la determinación de estos consumos por partes de la estructura (Items) ejemplo: Item: Cimentación Concreto: 380 m3 Acero: 3.56 54.04 164. También le corresponde a este proyecto el diseño y cálculo de las instalaciones y equipos para prestar los servicios ya expuestos y en algunos casos para suministrar gases. Cantidad de obra Indica el total de los materiales que se consumen en el total de la estructura.92 0.

Los esquemas se coordinan con los demás diseños en la fase de ante. con las recomendaciones al propietario y al equipo de diseño. para el desarrollo de la mejor alternativa. esta información es ofrecida por el especialista. Los cálculos se realizan con fundamento en el estudio de las necesidades de suministro de agua potable. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 23 . como por ejemplo las conducciones para suministro de agua y para la red eléctrica. Ocupando el mismo espacio en el momento de realizar los trabajos.El proyecto comprende: a) Asesoría Previa Como toda asesoría. y adecuarlo con los en demás c) Proyecto Después de hacer las modificaciones correspondientes sobre el anteproyecto se realiza el proyecto hidráulico y sanitario. Sobre el anteproyecto se hacen las observaciones y modificaciones necesarias para optimizarlo concordancia proyectos. tanques subterráneos y elevados. También se indica en este esquema la localización de cuartos de motobombas.proyecto para que no resulten proyectos encontrados. almacenamiento y evacuación de aguas negras y aguas lluvias. b)Anteproyecto Es un esquema inicial en el cual se muestran las redes de suministro y las redes de evacuación.

4 PROYECTO DE INSTALACIONES ELECTRICAS Y A FINES Dentro de este proyecto se hace un estudio de las necesidades para con base en estas.formación concerniente al tipo. El diseño y construcción de este tipo de instalaciones está regulado por la norma NTC 2050 (NFPA 70) o Código eléctrico nacional . máquinas y industriales). cantidades de aparatos que requieren suministro de agua y de éstos se deben conocer sus datos de fabricación para localizar exactamente sus conexiones y desagües. El proyecto está integrado por: . En casos no muy frecuentes debe determinarse la localización de otros equipos que sean alimentados por gas. intercomunicación Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 24 .Planos .Especificaciones técnicas de construcción . Esta localización se hace teniendo como normas las existentes para ello tanto reglamentarias como técnicas. vapor. Instalaciones telefónicas e instalaciones sonido. instalaciones de fuerza motriz (para hacer funcionar de motores.Presupuesto Básico 3.Con este fin se busca toda la in. combustibles y otros.Memoria de Cálculos . localización y características del consumo de agua potable. realizar el diseño y cálculo de las obras eléctricas del edificio y dentro de las cuales están: instalaciones y equipos de iluminación.

al cual ya se le han hecho las correcciones necesarias. c) Proyecto Se hace con base en el anteproyecto. también se deben incluir las especificaciones más generales de los materiales fundamentales (tuberías.Las fases que se desarrollan en el proyecto son: a) Asesoría Previa En esta fase se . Dentro del proyecto. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 25 . cables). respetando en todo momento las normas pertenecientes a la Empresa de Energía. A este nivel de desarrollo del proyecto es de primordial importancia enterarse de una forma aproximada del valor de las cargas eléctricas que se van a necesitar para los diferentes usos en la edificación y de esta forma fijar las fuentes de las cuales se van a abastecer los sistemas que se utilizarán para su distribución en toda la edificación. ductos. contadores. Recopilados los datos correspondientes a los anteriores elementos se podrán conocer las áreas y los volúmenes necesarios para su colocación. distribuidores telefónicos. subestaciones. salidas de alumbrado y de toma de corriente. subestaciones. se han ejecutado todos los cambios que resulten necesarios. parámetros que no deben ser olvidados sino que al contrario aplicados eléctrico en los diseños arquitectónico y estructural. y una previa coordinación con los demás diseños tanto técnicos como estructural y arquitectónico. Estas indicaciones y recomendaciones versan sobre ideas que son de la especialidad del Ir1geniero b) Anteproyecto Es un bosquejo que muestra en forma preliminar la ubicación de los equipos eléctricos como: tableros.otorgan todas las indicaciones y recomendaciones por parte del Ingeniero eléctrico. establecer las dimensiones de los equipos como: plantas de emergencia.

tomas de corriente y otros.Planos . escaleras eléctricas y sistemas de acondicionamiento del ambiente. . Dentro de las instalaciones podemos nombrar: Ascensores. baños. Características de la corriente eléctrica.5 PROYECTO DE INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Este proyecto tiene como finalidad diseñar y calcular un grupo de instalaciones mecánicas y especiales de acuerdo a las necesidades que se presenten y que son conocidos por medio de estudios.zonas de ropas y otros espacios que requieran de un estudio en cuanto a alumbrado.Memoria de cálculos .Pliego de especificaciones técnicas de construcción . Indicaciones de la localización de aparatos en cocinas.De otro lado es necesario conocer para elaborar el proyecto definitivo. ascensores) y la previsión de futuras obras de ampliación. El proyecto de instalaciones eléctricas y afines. al igual que los demás proyectos está compuesto por los siguientes documentos: . los siguientes parámetros: Especificaciones y localización de los equipos que han de operarse con energía eléctrica (electrodomésticos.Presupuesto 3. Para avanzar hasta el proyecto definitivo se tienen que desarrollar los siguientes pasos: Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 26 . motobombas.

calderas. Sobre el anteproyecto se hacen las modificaciones resultantes del análisis y de la Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 27 . se procede a la elaboración del proyecto definitivo en el cual será un factor determinante las necesidades que se tienen que satisfacer. cuartos de máquinas. c) Proyecto Con base en la coordinación hecha al anteproyecto con los demás diseños correspondientes a los restantes proyectos y ejecutadas las modificaciones pertinentes. El proyecto consta de los siguientes documentos: • • • • Memoria de cálculos Planos Pliego de especificaciones técnicas de construcción Presupuesto aproximadas de las conducciones. b) Anteproyecto Es un esquema general el cual tiene como objeto mostrar en forma preliminar la localización de las cajas de los ascensores.a) Asesoría Previa Consiste esta asesoría en la información y las recomendaciones que el especialista formula con la finalidad de que sean cumplidas. localización de los equipos de calefacción y refrigeración. resultantes de! análisis de las variadas opciones para el diseño de cierto aspecto y de las cuales siempre habrá una que ofrezca las mejores condiciones. ventiladores y los recorridos y dimensiones comparación y ajuste con los demás diseños. Toda esta información debe ser clara y sencilla y de fácil interpretación.

empezar directamente la construcción e igualmente definir las normas para su posterior funcionamiento.1. Tabla 2 ILUSTRACION DE ITEMS Y CAPITULOS CAP 1 OBRAS PRELIMINARES ITEMS Localización y replanteo Campamento Excavaciones mecánicas Instalaciones provisionales 2. por ejemplo: acero de refuerzo. Con estos planos y especificaciones de construcción se puede sacar el cómputo de las cantidades de obra que se tiene que realizar. PRESUPUESTO DE CONSTRUCCION Tiene por objeto calcular con aproximación el costo que exigirá la ejecución de la obra. estas agrupaciones se denominan "Items". la programación de la obra y resolver lo relacionado con la parte legal. ESTUDIOS COMPLEMENTARIOS A este nivel de desarrollo del proyecto se hace necesario conocer la inversión. puertas. los cuales a su vez se agrupan en unidades llamadas capítulos. agrupándose de acuerdo a su naturaleza. 4. panetes. (ver tabla 2).Para el diseño y construcción de redes a gas de uso residencial debe consultarse la norma NTC 2505 “Instalaciones para suministro de Gas destinadas a usos residenciales y comerciales” 4. CIMENTACION Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 28 . El presupuesto se hace con base en los planos y especificaciones de construcción que prevee cada uno de los diferentes proyectos. dejando de esta manera todo definido para la realización de la licitación y contrato de ejecución de la obra o en caso de no ser necesarios estos pasos.

Generales b. ESTRUCTURA ITEMS Pilotes Cabezales Muros de contención Acero de refuerzo Losa de entrepiso Columnas Vigas Escaleras 4. DOTACION Y EQUIPOS ITEMS a. De lavandería Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 29 .25 5. PISOS Y PAÑETES 9. CUBIERTAS 10. INSTALACIONES ELECTRICAS Y AFINES Red de alta tensión ITEMS Redes de evacuación Aparatos sanitarios 7. INSTALACIONES MECANICAS Y ESPECIALES Aire acondicionado ITEMS Calefacción 8. IMPERMEABILIZACIÓN 17. CARPINTERIA MADERA 12. INSTALACIONES HIDRAULICAS Y SANITARIAS ITEMS Redes de suministro Redes de evacuación Aparatos sanitarios 6. CERRADURAS 16. CARPEINTERIA METALICA 11. VIDRIOS 15. De cocina c. ENCHAPES 13.ITEMS 3.25 Muros Divisorios E:. MAMPOSTERIA ITEMS Muros de Carga E: . CIELOS RASOS 14.

los costos estimados por posibles imprevistos en la realización de los trabajos (mal tiempo.tos unitarios. porque en esta fase aún no se tienen los planos detallados y las especificaciones de construcción para calcular las cantidades de obra referentes a cada ítem y analizar sus cos. establecer los valores parciales de los capítulos y con la suma de los valores parciales obtener el costo total directo de la obra. es necesario proyectar estos valores en el tiempo para que en cualquier momento futuro pueda conocerse el costo que tendrá un producto determinado o la ejecución de una actividad. cambian con el tiempo. que son causados por administración (honorarios a profesionales. se hace un análisis para estimar en forma general el costo total de la obra con la finalidad de conocer con anticipación este dato y saber si es posible seguir adelante con el proyecto. b) Presupuesto Preliminar Sobre los planos arquitectónicos generales se elabora un presupuesto que tiene carácter provisional. alquiler de oficinas.El desarrollo del presupuesto consiste en elaborar el análisis de precios unitarios de los diversos items. Las actividades que se desarrollan en la elaboración del presupuesto de construcción son: a) Asesoría Previa Una vez elaborado el anteproyecto arquitectónico con base a éste. Como los costos de los materiales e insumos así como de la mano de obra. estudio de los planos de detalle y de las especificaciones incluyendo todos los Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 30 . papelería. otros). por tanto el presupuesto debe poseer mecanismos que permitan transformar el costo total en un costo que representa las condiciones presentes en ese momento es decir que pueda actualizarse periódicamente de manera fácil y rápida. accidentes). A este costo hay que agregarle el de los costos indirectos. c) Presupuesto Al presupuesto preliminar se le hace una revisión y se perfecciona haciendo un. Todo esto requiere de análisis económicos que son propios de especialistas. y la utilidad que va a obtener el contratista general. transporte de maquinaria.

En trabajos de menor importancia pueden obtenerse buenos resultados. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 31 . diagrama de Gantt. método de la ruta crítica (CPM) y evaluación de programas y técnicas de revisión (PERT). si no hasta concluir la obra. cantidades de obra. las diferentes maneras de hacer con. El programa ofrece recomendaciones con el fin de optimizar la. Todo esto con miras a lograr una mayor eficiencia en la ejecución de los trabajos analizando tiempos y costos. debido a las variaciones permanentes tanto en materiales. relación entre la parte técnica y económica para la cual se hacen sugerencias respecto a los sistemas constructivos que se pueden usar. proyectos. Las actividades desarrolladas en la elaboración del programa de ejecución de una obra son: a) Asesoría Previa Tiene como finalidad proporcionar al propietario las instrucciones relativas a las actividades preliminares del planeamiento de una construcción y dentro de las cuales están: Estudios previos. pero el presupuesto definitivo no se podrá obtener. y costo de alquiler de equipo y mano de obra.2 PROGRAMACION DE OBRA Tiene por objeto determinar el proceso de ejecución de una obra en el transcurso del tiempo. La programación se presenta en forma de gráficos donde se puede apreciar el encadenamiento y sucesión de los trabajos en el transcurso del tiempo y detectar con facilidad los efectos que causaría el fallo en fa ejecución de determinada actividad. 4. estudios complementarios y otros. Existen varios sistemas de representación gráfica de la programación de obra.elementos que van a necesitar. siendo los anteriores los más utilizados. redactando una lista de los trabajos por realizar con el fin de evitar maniobras equivocadas y el derroche de tiempo y materiales.se para la ejecución de la obra. tratos y las técnicas que se van a usar en la programación.

4.3. c) Programa Constituye la concepción definitiva del programa de trabajo en el cual se incluyen y correlacionan en el transcurso del tiempo todas las actividades que genera la construcción de una obra.b) Programa Preliminar Es la elaboración de un calendario previo para la ejecución de los trabajos hecho con base en estudio global de cada uno de los capítulos del proceso constructivo. es decir que los gastos generados puedan ser suplidos con el dinero disponible. Los reglamentos son elaborados por personas conocedoras de estos aspectos. Este reglamento determina legalmente las condiciones. El reglamento es llamado de propiedad horizontal. de bienes comunes del edificio cuyo uso se rige por reglamento. Esto último se logra distribuyendo la inversión necesaria a lo largo del tiempo de ejecución evitando desembolsos grandes difíciles de cubrir en poco tiempo. el cual para su validez requiere ser aprobado por las autoridades. obligaciones y limitaciones a las cuales deben someterse las personas que habiten el edificio. oficinas o locales comercia. REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL Y ESCRITURAS Cuando la obra ejecutada es un edificio con destino a vivienda. ordenadas de tal manera que se logren los mayores rendimientos así mismo que la inversión sea correspondiente a la tenencia del capital. por ejemplo cimentaciones. y a la vez copropietaria con las demás personas de las restantes unida. estructuras. protocolizado por escritura pública y registrado. basados en la legislación vigente que a este respecto existe. En el proceso de elaboración de un reglamento de copropiedad se tiene: a) Asesoría Previa Es la consulta que se hace al asesor de propiedad horizontal en el momento de comenzar el planeamiento sobre ciertos conocimientos que modifican el proyecto Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 32 . derechos.des. una persona es propietaria de alguna o algunas unidades privadas.les.

asignación de áreas comunes que presentan diferentes alternativas de diseño cumpliendo las normas de copropiedad.arquitectónico y que en resumen son normas que tienen que ver con la localización y dimensiones mínimas de los espacios. LICITACIÓN Y CONTRATO Para la ejecución de los trabajos de la obra. así cada unidad privada queda independiente desde el punto de vista legal. en la mayoría de los casos se recurre a procesos de licitación y contrato. b) Proyecto El proyecto del reglamento de propiedad horizontal está formado por un grupo de documentos en los cuales se expresan los bienes comunes y privados. catastral y fiscal. 5. el proyecto se debe protocolizar por escritura pública junto con los demás documentos y se debe inscribir en la oficina de registros de la localidad. coeficientes y las normas que regulan estos bienes. delimitadas). Registrada la escritura y establecidos por las autoridades los números de matrículas inmobiliarias. • El proyecto de división (es la indicación de los pisos y unidades en que se divide el edificio). las áreas. nomenclatura. linderos. • Memoria descriptiva del inmueble (descripción referente a la localización. Los documentos que integran el proyecto son: • • Reglamento de Propiedad Horizontal Planos de propiedad horizontal (mostrando áreas comunes y privadas. posición de los accesos. c) Reglamento de Propiedad Horizontal Una vez aprobado por las autoridades. se inicia ante la oficina del catastro el trámite para el avalúo catastral de cada unidad privada con lo cual se tramita la correspondiente escritura de compra venta. especificaciones técnicas de construcción y condiciones de seguridad e higiene) • Cuadro de áreas y coeficientes para el avalúo catastral. Para lo cual se deben elaborar los documentos que Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 33 .

por medio de un contrato. La licitación pone al alcance un sistema con al cual se persigue alcanzar el objetivo final en las mejores condiciones y con buenas garantías para el contratante en lo que se refiere al manejo de los dineros públicos. CONTRATOS Es un convenio realizado a voluntad y libremente entre dos personas. con el cual nacen o se terminan obligaciones y derechos para las partes que lo constituyen. el negocio que el oferente propone al contratante sobre el motivo de la licitación.se relacionan con éstos como son: Los pliegos de condiciones y los formularios para la presentación de la propuesta: 5.2. pero no de forma obligatoria porque no existen leyes que la reglamenten. la licitación proporciona un procedimiento limpio. suministro de materiales o suministro de servicios. LICITACIONES La licitación es un procedimiento por medio del cual se selecciona a una persona o firma para encargarle la ejecución de una actividad ya sea la construcción de una obra. Con base en estos parámetros se llega a escoger la propuesta más conveniente desde todo punto de vista en beneficio de todos. El objetivo de la licitación es que se presenten varias propuestas de diferentes personas sobre la prestación de un servicio determinado. existiendo casos especiales en que no es necesaria. lo tratado se convierte en un documento de Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 34 .1. puesto que ésta selecciona entre varias propuestas las cuales concursan en igualdad de condiciones y su selección se hace con la mayor objetividad posible. Debido a que el contrato es una acción que se hace a voluntad y las decisiones y obligaciones se establecen libremente. 5. La licitación se aplica de forma obligatoria en los contratos del sector público. En el sector privado también se aplica. con el fin de seleccionar la propuesta más conveniente desde el punto de venta económico y técnico. La propuesta constituye un negocio.

error o engaño. Los contratos pueden realizarlos dos clases de personas: Las personas naturales que son aquellas que actúan en su propio nombre no representando a nadie más y comprometiéndose s610 ellas.carácter obligatorio pues existe la legislación al respecto que hace que se tenga que cumplir lo pactado. Objeto: Es la intención por la cual se firma el contrato. la prestación de un servicio. . Las obligaciones y derechos de las dos partes se consignan en un documento llamado "minuta de! contrato".das básicas para que el contrato tenga validez y esté respaldado legalmente. Las personas jurídicas que representan un grupo de personas las cuales están asociadas con un-objeto común como son: Las sociedades y firmas. esto se cumple cuando la persona es mayor de 18 años y no esté incapacitada por ley. . Libertad o Consentimiento: Quiere decir que las obligaciones a que se sometan las personas involucradas en el contrato deben ser voluntarias y no sean por obligación. por ejemplo: La ejecución de una obra. La Capacidad: Se refiere a que la persona esté habilitada legalmente para poder suscribir un contrato. Los contratos dependiendo de las personas entre las cuales se realicen se clasifican en: Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 35 . Para la legalización de un contrato se deben cumplir ciertas condiciones que son considera. Dentro de estos requisitos se tienen: . El objeto del contrato debe ser algo que no esté en contra de la ley ni de las buenas costumbres.

El contratista es el único responsable por la vinculación de personal. A estos contratos también se les llama "de obras públicas". de la elaboración de subcontratos y de la obtención de materiales todo lo 1 Decreto 222 de 1983. 89. Guía LEC de la construcción. 2 Ibid Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 36 .90.a) Contratos Civiles Son contratos acordados entre particulares y en este caso están regidos por las normas del Código Civil y la manera de adjudicación se puede establecer libremente. sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.3 SISTEMAS DE CONTRATACIÓN Existen varios sistemas de contratación siendo los más utilizados en proyectos de construcción los siguientes: a) Contrato a precio unitario1 Los contratos a precio unitario son aquellos en los cuales se pacta el precio por unidades o cantidades de obra y su valor total es la suma de los productos que resulten de multiplicar las cantidades de obras ejecutadas por el precio de cada una de ellas. b) Contrato a precio global2 Los contratos a precio global son aquellos en los que el contratista. en el cual el estado siempre es el que contrata. la celebración de subcontratos y la adquisición de materiales. b) Contratos administrativos Son aquellos realizados entre el estado y personas o firmas particulares. 5. obtiene como remuneración una suma global fija en la cual están incluidos sus honorarios y es el único responsable de la vinculación de personal. Estos contratos se pueden desarrollar en base a normas del derecho público o civil. todo lo cual realiza en su propio nombre y por cuenta y riesgo. dentro de los límites que el mismo convenio fije. artículos 88. a cambio de las prestaciones a que se compromete.

c) Contrato de administración delegada Contratos de administración delegada son aquellos en que el contratista. El contratista es el único responsable de los contratos que celebre. Material educativo Centro Nacional de la Construcción Derechos reservados 37 . se encarga de la ejecución del objeto del convenio. por cuenta y riesgo del contratante.cual realiza en su propio nombre y por su cuenta y riesgo y sin que el dueño de la obra adquiera responsabilidad alguna por dichos actos.

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