M. J. MORALES / M. A.

BENTABOL

PRINCIPALES DIVERGENCIAS ENTRE LA NORMATIVA

PRINCIPALES DIVERGENCIAS ENTRE LA NORMATIVA ESPAOLA Y LAS NORMAS INTERNACIONALES DE INFORMACIN FINANCIERA (NIIF) EN EL TRATAMIENTO CONTABLE DE LOS INMUEBLES* M Jess Morales Caparrs M Amparo Bentabol Manzanares**

RESUMEN
En nuestro trabajo nos centramos en el tratamiento contable de los inmuebles (terrenos y/o edicios) poniendo nuestra atencin en las diferencias ms destacadas entre la normativa espaola y el modelo del IASB, que se recoge en la NIC 16 Inmovilizado Material, la NIC 40 Inmuebles de Inversin y la NIC 2 Existencias. En el modelo de valoracin que el IASB propone, se permite a la empresa la opcin de valorar los inmuebles por el modelo del valor razonable o por el modelo del coste, lo que introduce un modelo contable basado en el valor razonable fuera del marco de los activos nancieros, centrndose el debate, principalmente, en torno a la determinacin de dicho valor. PALABRAS CLAVE: Inmovilizado material, Inmuebles de inversin, NIC, NIIF.

ABSTRACT
In our work we focus in the treatment of the Real Estate (plots and/or buildings) concentrating our attention in the fundamental differences between the Spanish normative and the model that IASB propose and that are explained in the NIC 16 Properties, plants and equips, the NIC 40 Investments properties and the NIC 2 Inventories. In the assessment model that IASB propose, the company is allowed to value Real Estate by his fair value otherwise by the cost. This introduce an account model based on a fair value apart from the one used for nancial assets, concentrating the debate mainly on ways of the xing of this value. KEY WORDS: Tangible assets, Investment properties, IAS, IFRS.

1. INTRODUCCIN En este trabajo nos ocupamos del tratamiento contable de los inmuebles, poniendo nuestra atencin en las diferencias ms destacadas entre la normativa espaola y el modelo

(*) Original recibido en junio de 2004 y revisado en enero de 2005. (**) Profesoras del Departamento de Contabilidad y Gestin de la Universidad de Mlaga.

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

69

del IASB, en cuanto a clasicacin, reconocimiento y valoracin de los mismos, as como las principales peculiaridades que se recogen en dichas normas, haciendo especial hincapi en el modelo del valor razonable, permitido para las valoraciones de inmuebles que se realicen con posterioridad al reconocimiento inicial. Por lo que a nuestra normativa se reere, analizamos el tratamiento contable de tales elementos segn el Plan General de Contabilidad de 1.990 y la adaptacin del mismo a las empresas inmobiliarias, las Resoluciones del ICAC y Consultas a dicho organismo, as como algunos Documentos de AECA1, que aunque no tienen carcter vinculante, resultan de indudable trascendencia en el tema que nos ocupa. Por lo que respecta al modelo del IASB, analizamos las normas relativas a dichos elementos, concretamente la NIC 16 Inmovilizado Material, la NIC 40 Inmuebles de Inversin y la NIC 2 Existencias, y que a raz de la publicacin el pasado 29 de septiembre del Reglamento (CE) n 1725/2003 de la Comisin2 y del Reglamento (CE) n 707/2004 que modica al anterior3, tienen carcter vinculante en nuestro ordenamiento. As mismo, tambin nos referiremos a las mejoras a las normas introducidas por International Accounting Standards Board realizadas en diciembre de 2003, en este momento an pendientes de aprobar por el EFRAG. 2. LOS INMUEBLES EN LA NORMATIVA ESPAOLA En el actual P.G.C. los terrenos y edicios se incluyen, de forma genrica, dentro del Subgrupo 22 Inmovilizado material, es decir, tanto los destinados al uso, como aquellos que la empresa posee para nes no relacionados con la explotacin normal de la misma o para generar rentas y/o plusvalas. No obstante, si los inmuebles se poseen en rgimen de arrendamiento nanciero, segn la losofa del P.G.C., se reconocen como un valor inmaterial, representativo del derecho de uso y de la opcin de compra sobre dichos elementos. En este caso, se contabilizan dentro del Subgrupo 21 Inmovilizado Inmaterial, por el valor de contado del bien, debindose reejar en el pasivo la deuda total por las cuotas, ms el importe de la opcin de compra 4. Esta discriminacin adquiere diferente matiz en el mbito de las empresas inmobiliarias, cuya actividad consiste tanto en la compra, construccin, parcelacin de inmuebles, etc. por cuenta propia, como en el arrendamiento de inmuebles de su propiedad. En estas empresas,
(1) Aunque con carcter puntual aparecen reseas a la problemtica que afecta a este tipo de elementos en alguna otra norma como la Ley de S.A. y el Cdigo de Comercio, en el presente trabajo, stas sern nuestras referencias principales. (2) Por el que se adoptan determinadas Normas Internacionales de Contabilidad de conformidad con el Reglamento (CE) 1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo. (3) Reglamento (CE) N 707/2004 DE LA COMISIN de 6 de abril de 2004 por el que se modica el Reglamento (CE) n 1725/2003 por el que se adoptan determinadas Normas Internacionales de Contabilidad, de conformidad con el Reglamento (CE) n1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo. D.O.U.E 17/04/2004. (4) Norma de valoracin 5 Normas particulares sobre inmovilizado inmaterial del P.G.C.

70

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

los inmuebles, tales como edicios adquiridos, terrenos y solares, promociones en curso o edicios construidos, que decidan destinarse a la venta, con o sin transformacin y siempre que no hayan sido previamente explotados5, son clasicados como existencias e incluidos en el Grupo 3. En este caso, el criterio delimitador aplicable a un elemento del activo para considerarlo como inmovilizado o como existencia, es el destino al que va a servir de acuerdo con el objeto propio de la actividad de la empresa, es decir, la funcin que desempean en relacin con la actividad objeto de explotacin, va a ser la causa determinante para establecer su pertenencia al inmovilizado, con preferencia sobre la naturaleza del bien concreto u otras consideraciones como pudiera ser el plazo. A este respecto, resulta fundamental determinar en qu situaciones se entiende que un inmueble que se ha utilizado de forma mnima o irrelevante en la actividad de la empresa, y que se destina a ser incorporado al ciclo de comercializacin de la actividad ordinaria de la misma, puede ser considerado como existencias. Segn una consulta al ICAC6, en este caso concreto, deber atenderse a la verdadera naturaleza de la operacin, circunstancia que supondr que aquellos activos destinados a la venta como una parte de la actividad de comercializacin propia de la sociedad, debern formar parte, en su caso, de las existencias de las mencionadas empresas, sin que una utilizacin mnima o accidental debiera limitar ni alterar la verdadera calicacin que procediera otorgar al bien. Por otra parte, los inmuebles destinados al arrendamiento operativo o al uso propio, quedarn incluidos, al igual que en el resto de las empresas, en el Subgrupo 22, Inmovilizado material. Los inmuebles cedidos en rgimen de arrendamiento nanciero suponen un caso particular, pues aunque se incluyen tambin dentro del inmovilizado material, las cuotas devengadas por el arrendamiento, que se considera como una venta de existencias, se registran como un ingreso ordinario de la empresa en la cuenta 706 Ingresos por arrendamientos de inmuebles, de la adaptacin del P.G.C. a las empresas inmobiliarias7, formando parte de la cifra de negocios de la cuenta de Prdidas y Ganancias de la misma. En el resto de las empresas tales cuotas son consideradas como otros ingresos de gestin corriente e incluidas en la cuenta 752 Ingresos por arrendamientos. En el momento en que se ejercite la opcin de compra, la empresa deber registrar la enajenacin del inmueble y las diferencias surgidas se consideran resultados extraordinarios8.

(5) Sobre la base de lo expuesto, segn la Consulta nm.1 del BOICAC Nm 36/Diciembre de 1998, en la medida en que un elemento del inmovilizado haya sido objeto de utilizacin o explotacin por parte de la empresa, no se podr considerar existencias y, por consiguiente, los resultados producidos por su venta debern reejarse en la cuenta de prdidas y ganancias como resultados extraordinarios. (6) Consulta Nm.3, BOICAC Nm 52/diciembre 2002 (7) Aprobada por Orden del Ministerio de Economa y Hacienda de 28 de diciembre de 1994 y revisada, por Orden de 11 de mayo de 2001. (8) Consulta nm. 47, BOICAC 24/febrero de 1996.

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

71

La Asociacin Espaola de Contabilidad y Administracin de Empresas, en su Documento n 2 (AECA 1987), aborda la problemtica del inmovilizado material. A diferencia del P.G.C., no considera dentro del mismo a los inmuebles que la empresa posee para generar rentas y/o plusvalas, distinguiendo al respecto entre inmuebles afectos a la explotacin e inversiones inmobiliarias, es decir, inmuebles que la empresa posee para nes no relacionados con la explotacin normal de la misma, por los que se reciben arrendamientos,.... A estos ltimos los cataloga en su Documento n 15 (AECA1990, p.44 y 45), como inversiones nancieras de carcter permanente, dentro del epgrafe Otras inversiones nancieras. En esta rbrica se incluyen los terrenos y edicios que cumplan los siguientes requisitos: a) que su adquisicin no est condicionada por el curso normal de la explotacin. b) que la empresa no tenga como objeto social principal o importante la realizacin de tales inversiones, y adems no est obligada a hacerlo por disposicin legal o contractual; y c) que su venta no afecte de forma importante al desarrollo presente o futuro de la explotacin. Por su propia naturaleza, estas inversiones gurarn en el balance de situacin, junto a las de carcter permanente, valoradas por su coste histrico o de adquisicin corregido, en su caso, por las amortizaciones y provisiones de naturaleza permanente. En la memoria, la empresa explicar el tratamiento contable dado a las inversiones inmobiliarias, incluyendo lo referente al reconocimiento de gastos e ingresos derivados de las mismas. El caso particular de inmuebles arrendados es contemplando por AECA en su Documento n 2, (p.64 y 65) en el apartado Leasing Financiero y Arrendamiento Puro en el que distingue entre: a) Inmuebles que se adquieren en rgimen de arrendamiento nanciero (leasing). b) Inmuebles adquiridos mediante arrendamiento tipo venta: operaciones de venta de inmovilizado bajo frmulas distintas al arrendamiento nanciero, pero con efectos prcticos similares. En ambos casos, es preciso que se pueda presumir la intencionalidad de continuar en el uso del bien hasta el nal del contrato y que no existan dudas razonables de que el arrendatario pueda utilizar la opcin de compra. c) Inmuebles que se estn utilizando bajo un contrato de arrendamiento puro: Tambin denominado arrendamiento operativo y caracterizado, fundamentalmente, porque no existe opcin alguna de compra. A diferencia del tratamiento recogido en el P.G.C., tanto en el caso del arrendamiento nanciero como en el arrendamiento tipo venta, en la contabilidad del arrendatario, el inmue-

72

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

ble se incluir dentro del Subgrupo 22, Inmovilizado material, debiendo ser amortizado y presentado en el balance del arrendatario en la misma forma que si se tratase de cualquier otro inmovilizado de su propiedad, aunque debe mencionarse en el balance o en el anexo su situacin de elemento afecto a rgimen de arrendamiento nanciero. 3. EL TRATAMIENTO DE LOS INMUEBLES SEGN LAS NIIF El modelo contable para la valoracin de los inmuebles propuesto por el IASB, se recoge en varias de las Normas Internacionales de contabilidad emitidas por dicho organismo, en las que se distinguen claramente tres tipos: 1. Inmuebles destinados al uso, denidos en la NIC 16, Inmovilizado Material, como aquellos ocupados por su dueo, y/o que estn siendo construidos o desarrollados para su uso futuro como inmuebles de inversin. 2. Inmuebles de Inversin, recogidos en la NIC 40, es decir, inmuebles ajenos a la explotacin, que la empresa posee para percibir rentas en rgimen de arrendamiento operativo y/o experimentar revalorizaciones por parte del propietario o el arrendatario de un contrato de leasing. 3. Existencias, recogidos en la NIC 2, es decir, inmuebles considerados como elementos del inventario en las empresas dedicadas a la compra-venta de propiedades, y que stas poseen para ser destinados a su venta en el curso ordinario de las operaciones, o se encuentran en construccin con vistas a dicha venta. En consecuencia, al no considerarse como inmovilizado, su tratamiento contable es el de activo circulante. 3.1. Inmuebles destinados al uso En concreto, la NIC 16, en su prrafo 6, incluye como inmovilizado material los inmuebles que posee la empresa para su uso en la produccin o suministro de bienes y servicios, para arrendarlos a terceros (cuando su objeto social sea el arrendamiento) o para propsitos administrativos, y se espera usarlos durante ms de un perodo econmico. La denicin proporcionada por la NIC 16 se centra, pues, en los motivos que explican la existencia en la empresa de estos activos, es decir, en el hecho de que cualquier elemento del activo de la empresa es susceptible de suministrar unos benecios econmicos que se supone dicho elemento tiene incorporados y que son consumidos a travs de su uso. Independientemente de lo cual, en ocasiones, otros factores tales como el deterioro fsico que produce el transcurso del tiempo o la falta de utilizacin de los equipos, junto con la obsolescencia tcnica, dan lugar a una disminucin de la cuanta de los benecios econmicos que cabra esperar de tales elementos. No se incluye en esta Norma el tratamiento de los activos biolgicos relacionados con la actividad agrcola, recogidos en la NIC 41, ni las inversiones en derechos mineros, exploracin y extraccin de minerales y similares.

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

73

Tambin se excluyen los inmuebles considerados como existencias, a los que se les aplicar el tratamiento segn la NIC 2, y los inmuebles de inversin (NIC 40), aunque en el caso de que sean construidos por la propia empresa, durante su construccin, se les aplicar la NIC 16. 3.2. Inmuebles de inversin Por su parte, la NIC 40 tiene como objetivo regular especcamente el tratamiento contable de los inmuebles de inversin y los requisitos de divulgacin relacionados con los mismos. Es exclusivamente aplicable, por tanto, a las propiedades que se ajusten a la denicin que contiene su prrafo 4, es decir, se ocupa de inmuebles (terrenos o edicios, en su totalidad o en parte, o ambos) que se tienen (por parte del dueo o por parte del arrendatario que haya acordado un arrendamiento nanciero) para obtener rentas y/o plusvalas, y no para: a) usarlos en la produccin o suministro de bienes y servicios o para nes administrativos, denominadas propiedades ocupadas por su dueo y recogidas en la NIC 16, Inmovilizado material; o para b) la venta en el curso normal de los negocios, o que se encuentran en proceso de construccin o desarrollo con vistas a dicha venta, recogidos en la NIC 2, Existencias. Podramos decir que se ocupa de aquellos elementos del inmovilizado (terrenos y/o edicios) que se corresponden con las inversiones en activos jos que, por no destinarse a su aplicacin al proceso productivo, se catalogan, segn AECA, como Otras inversiones nancieras permanentes, aunque su naturaleza no responda a instrumentos nancieros propiamente dichos. No se ocupa de terrenos y/o edicios, contemplados en la NIC 17, Arrendamientos. En consecuencia, el arrendatario de un contrato de arrendamiento operativo no contabilizar como activo las propiedades de inversin. Sin embargo, en diciembre de 2003, el IASB ha publicado las modicaciones y mejoras a la NIC 40 que sern de aplicacin a los ejercicios que comiencen a partir del 1 de enero de 2005, entre las que incluye la posibilidad de clasicar y contabilizar como inmuebles de inversin, los inmuebles posedos en virtud de un arrendamiento operativo, siempre y cuando cumplan con la denicin de inmueble de inversin y que el arrendamiento asociado al mismo se contabilice como si fuese un arrendamiento nanciero. Adems, el activo que se desprende del arrendamiento debe ser valorado segn el mtodo del valor razonable. La NIC/NIIF 40 tampoco se ocupa de las propiedades posedas por el arrendador de un contrato de arrendamiento nanciero ni de los problemas contemplados en la NIC 17 Arrendamientos, o en la NIC 18, Ingresos Ordinarios. Esta norma tampoco es de aplicacin a los activos biolgicos adheridos a terceros y relacionados con la actividad agrcola, que recoge la NIC 41, Agricultura, ni a las inversiones en derechos mineros, exploracin y extraccin de minerales, petrleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.

74

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

3.3. Diferencias entre inmuebles destinados al uso e inmuebles de inversin Lo que distingue a los inmuebles ocupados por su dueo (NIC 16) de los inmuebles de inversin (NIC 40) es, precisamente, que estos ltimos se tienen para generar ujos de efectivo en forma independiente de otros activos posedos por la empresa, por ejemplo, un terreno que se posee para obtener rentas a largo plazo, o para un uso futuro no determinado, o el caso de un edicio propiedad de la empresa, alquilado en rgimen de arrendamiento operativo, o un edicio que la empresa, en este caso, como arrendataria a travs de un contrato de leasing, posee para obtener rentas o plusvalas, o ambas. Son propiedades afectas a la explotacin, por ejemplo, las que se tienen para uso futuro como ocupadas por el dueo o las que estn siendo construidas o mejoradas para uso futuro como propiedades de inversin. No obstante lo cual, ciertos inmuebles pueden incluir ambos aspectos, es decir, una parte es de inversin y otra, inmueble ocupado por su dueo. En tal caso, se contabilizar una parte como inversin inmobiliaria y otra como inmovilizado material, respectivamente, siempre y cuando se pueda disponer de cada parte por separado, mediante venta o alquiler. Si, por el contrario, no pueden ser vendidos independientemente o colocados separadamente en rgimen de arrendamiento nanciero, se calicarn de inversin, si slo una porcin insignicante en relacin con la totalidad del inmueble se utiliza para uso propio, y viceversa. Con independencia de lo anterior, si la empresa proporciona servicios auxiliares a los ocupantes de un inmueble de inversin, tales como vigilancia, seguridad, limpieza, asesora etc. y stos servicios suponen un coste signicativo respecto de las rentas generadas, la empresa en realidad est desarrollando actividades propias de gestin, en tal caso cabra calicar la propiedad segn la NIC 16, por ejemplo, un hotel que la empresa posee y gestiona. Si, por el contrario, estos costes son insignicantes, por ejemplo, un edicio cedido en alquiler en el que se ofrece la seguridad o la vigilancia a los arrendatarios que lo ocupan, ser considerado como inmueble de inversin. Cuando es difcil determinar si los servicios complementarios son o no lo sucientemente signicativos, porque el dueo transere responsabilidades a terceros en virtud de un contrato de administracin, se tratar como propiedad de inversin o como propiedad ocupada, en funcin de quin detente el control de los ujos de efectivos generados por la propiedad. 3.4. Inmuebles considerados como inventarios Por ltimo, hay que precisar que existen inmuebles que no son considerados como inmovilizado material ni como inversiones inmobiliarias, que se tratan segn la NIC 2, Existencias. Este es el caso de los inmuebles posedos por las empresas inmobiliarias cuyo objeto no sea la utilizacin para uso propio en la actividad o para nes administrativos, sino que se poseen para ser destinados exclusivamente a su venta en un futuro cercano, o se encuentran en construccin o desarrollo con vistas a dicha venta.

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

75

Los inmuebles que estn siendo construidos o mejorados por cuenta de terceras personas, para su venta posterior, no son considerados como existencias, y se recogen en la NIC 11, Contratos de Construccin. 4. RECONOCIMIENTO Y VALORACIN DE INMUEBLES En el presente epgrafe haremos referencia a los pormenores relativos al reconocimiento y valoracin de inmuebles, y si bien en lo relativo al reconocimiento existe, en lneas generales, uniformidad de criterios, por lo que a la valoracin se reere se permite, en determinados casos, que la empresa elija entre distintas alternativas. 4.1. Reconocimiento y valoracin inicial Excepto en el caso particular de los inmuebles considerados como existencias, cuyos criterios de reconocimiento coinciden con los establecidos para el resto de los elementos del inventario (prrafo 4, NIC 2), se establecen los mismos requisitos para reconocer un inmueble como inversin inmobiliaria o como el inmovilizado material: a) que sea probable que las expectativas de benecios econmicos que dichos activos son susceptibles de generar, uyan hacia la empresa; b) que pueda determinarse su coste con la suciente abilidad. El primero de dichos requisitos se evala a partir de la evidencia disponible en el mismo momento, en cuanto al segundo, se hace evidente en la propia transaccin de compra. Por lo que se reere a su valoracin inicial, hay que distinguir dos supuestos: inmuebles adquiridos a terceros e inmuebles construidos por la empresa. En el primer caso, debern valorarse inicialmente a su coste, entendiendo que ste comprende el precio de adquisicin, incluidos los aranceles de importacin y los impuestos indirectos no recuperables que recaigan sobre la adquisicin, as como cualquier coste directamente relacionado con la puesta en servicio del activo para el uso al que est destinado. A dicho importe, habr que deducir cualquier eventual descuento o rebaja del precio obtenido por la empresa, as como, el importe de las subvenciones gubernamentales. En el supuesto de un inmueble autoconstruido su coste ser el que tenga a la fecha de la nalizacin de la obra. De manera que, durante la construccin, se tratar como propiedad ocupada segn la NIC 16 y, en el caso de que su destino sea la obtencin de rentas y/o plusvalas, cuando se haya concluido su construccin o desarrollo, se convierte en inmueble de inversin y se tratar segn la NIC 40. El valor del inmueble slo se incrementar por los costes de puesta en marcha necesarios para poner la propiedad en funcionamiento. Respecto a la capitalizacin de los costes nancieros directamente relacionados con la nanciacin especca del inmovilizado antes de su puesta en marcha, en los dos supuestos anteriores, se plantea una doble posibilidad, recogida en las NIC 16 y NIC 23, Costes por

76

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

intereses: en el tratamiento de referencia, no se permite la inclusin de estos costes como mayor valor del inmueble, y la diferencia que surja entre el valor de contado del bien y los pagos totales aplazados se reconocer como un gasto por intereses durante el perodo de crdito. Por el contrario, en el tratamiento alternativo, se permite que estos costes nancieros puedan ser capitalizados siempre que esta poltica se aplique de manera uniforme a todos los activos. Los costes capitalizados en un periodo, no podrn exceder del coste por intereses incurridos en ese mismo periodo. Adems, si como consecuencia de esta capitalizacin el valor en libros del activo excede de su importe recuperable, se disminuir dicho valor dotando la consiguiente provisin por deterioro. Por lo que se reere a los desembolsos posteriores a la adquisicin, stos incrementarn el valor contable del elemento, siempre y cuando sea posible que este desembolso vaya a permitir al activo generar recursos econmicos futuros superiores a los inicialmente previstos, y el desembolso pueda estimarse y atribuirse al activo sobre una base razonable, por lo que su tratamiento contable depender de esta circunstancia. En el caso de que dichos desembolsos slo contribuyan al restablecimiento o mantenimiento de las condiciones del inmueble y del rendimiento normal estimado originalmente, como los desembolsos para reparaciones y mantenimiento, se considerarn como gastos del ejercicio en que hayan tenido lugar. Segn la SIC-23 Inmovilizado Material- costes de revisiones o reparaciones generales , cuando se trate de revisiones o reparaciones de un elemento del inmovilizado que deban realizarse a intervalos regulares a lo largo de su vida til para permitir la continuacin del uso del mismo, no se considerarn como un gasto del ejercicio, sino que se activarn y sern tratadas como parte integrante del activo, cuando la empresa haya considerado el importe correspondiente como componente separado del activo, se puedan valorar de forma able y, adems, generen benecios para la empresa. Por ltimo, los inmuebles considerados como existencias se valorarn, segn la NIC 2, al coste o al valor neto realizable, segn cual sea el menor. 4.2. Especial referencia al intercambio de activos Otro de los puntos de divergencia con nuestra normativa es el intercambio de activos, recogido en la NIC 16, en la que se discrimina entre activos distintos y activos similares. En el primer caso, dicho intercambio puede ser total o parcial, y en el segundo caso, tal similitud se produce en valor y utilidad o slo en utilidad. En consecuencia, el planteamiento es sensiblemente diferente al que se recoge en nuestra normativa 9, aunque podra ser equiparable al incluido en la misma. En cuanto a la valoracin, el bien recibido, como regla general, se valora por su valor razonable en la fecha del intercambio a menos que no sea posible determinarlo con la

(9) Vase MORALES CAPARRS, M. J. Y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003b).

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

77

suciente abilidad, en cuyo caso se tomar como precio de adquisicin el valor contable del bien entregado. Como consecuencia de ello, en el caso de activos distintos, es posible el reconocimiento de benecios. 4.3. Valoracin posterior al registro inicial En la valoracin posterior al registro inicial el tratamiento de los inmuebles es distinto segn se consideren como inmovilizado material o como inmueble de inversin. dueo 4.3.1. Valoracin posterior al registro inicial de los inmuebles ocupados por su

Segn la NIC 16, tras el reconocimiento inicial como activo, se puede optar por dos modelos de valoracin: a) Tratamiento preferente: los inmuebles debern reconocerse por su coste de adquisicin o produccin menos las amortizaciones practicadas y las prdidas de valor acumuladas, es decir, por su valor neto contable. b) Tratamiento alternativo: se permite la revalorizacin de inmuebles. El valor revalorizado vendr dado por su valor razonable en el momento de la revalorizacin, menos la amortizacin practicada y el importe acumulado de las prdidas por deterioro, en su caso. Este valor razonable ser su valor de mercado, determinado por tasacin pericial 10. Dicha valoracin se realizar por un tasador profesionalmente cualicado debiendo revelarse tal circunstancia en los estados nancieros. Si como consecuencia de una revalorizacin se incrementa el valor en libros de un inmueble, debido a que su valor razonable es superior a su valor contable neto, tal incremento debe ser llevado directamente a una cuenta de reserva por revalorizacin dentro del patrimonio neto. No obstante, dicho incremento debe ser reconocido como un benecio del ejercicio en la medida en que exprese la reversin de una disminucin por devaluacin del mismo activo, que fue reconocida previamente como una prdida de valor. Por el contrario, cuando el valor razonable resulta ser inferior al valor neto contable, se reduce este ltimo valor, debiendo ser reconocida tal disminucin como una prdida del ejercicio. Esta disminucin debe ser cargada directamente contra cualquier reserva por revalorizacin registrada previamente en relacin con el mismo activo, en la medida en que tal disminucin, no exceda del saldo de la citada cuenta de reservas por revalorizacin. El valor revalorizado, tal y como se contempla en la NIC 16, ya recoge de forma implcita el incremento relativo a las plusvalas por revalorizacin, a diferencia de la consideracin que
(10) La NIC 40, Inmuebles de Inversin, en sus prrafos 39 y ss. detalla ampliamente las distintas formas de determinacin del valor razonable para este tipo de activos jos.

78

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

tienen en nuestra normativa, concretamente en el P.G.C., en las que aparecen referenciadas de forma explcita teniendo, adems, estas revaluaciones carcter excepcional. La novedad introducida por la NIC es la necesidad de realizar revisiones peridicas, pues, para que tales revalorizaciones reejen lo ms elmente posible el valor del inmovilizado, debern estar hechas con la suciente regularidad, de manera que el valor contable no diera signicativamente del que pudiera determinarse utilizando el valor razonable en la fecha del balance. La NIC 16, remite a la NIC 36 Deterioro del Valor de los Activos, en relacin con la revisin del valor neto contable de los activos, la determinacin de su valor recuperable y el reconocimiento o reversin de una prdida por deterioro del valor. Se exige reconocer una prdida por deterioro, siempre que el importe en libros del activo sea mayor que su importe recuperable. Por tanto, se comparan ambos valores, y por la diferencia debe contabilizarse una prdida. Si el valor de uso es superior al precio de venta neto, el valor recuperable queda cuanticado por la suma de los ujos de caja descontados nancieramente. La prdida por deterioro ha de tratarse como un cargo a resultados si los activos se contabilizan por su precio de adquisicin o coste de produccin. Si, por el contrario, el activo gura por su valor revaluado, se contabiliza como una disminucin en las cuentas de reserva por revalorizacin. Esta norma es exclusivamente aplicable a los inmuebles incluidos en la NIC 16, no siendo factible su utilizacin para los inmuebles de inversin, ni a las consideradas como existencias. 4.3.2 Valoracin posterior al registro inicial de los inmuebles de inversin: Especial referencia al modelo del valor razonable Una de las peculiaridades de la NIC 40 es que se establece que, tras el reconocimiento inicial, se puede escoger entre dos modelos de valoracin: a) El modelo del valor razonable: segn el cual la empresa deber valorar todos sus inmuebles de inversin por su valor razonable, aunque, excepcionalmente, si no se va a poder determinar el valor razonable con la suciente abilidad y continuidad, la empresa valorar dicha propiedad hasta su venta siguiendo el tratamiento de referencia previsto en la NIC 16, considerando el valor residual nulo. b) El modelo del coste: supone medir los inmuebles de inversin de acuerdo con el tratamiento de referencia de la NIC 16, es decir, debern ser valorados por su precio de adquisicin o coste de produccin menos las amortizaciones practicadas y las provisiones por deterioro. La empresa que elija el modelo del valor razonable debe medir todos sus inmuebles de inversin segn dicho criterio y, las diferencias que se produzcan como consecuencia de

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

79

cambios en dicho valor, irn directamente a la cuenta de Prdidas y Ganancias del periodo en el que surgen. Adems, la empresa que elija este modelo debe revelar el valor razonable de sus inmuebles de inversin en la memoria. En cualquier caso, las empresas estn obligadas a obtener el valor razonable de sus propiedades de inversin, en el modelo del valor razonable para aplicarlo como mtodo de valoracin y, en el modelo del coste, para su desglose en la memoria. Se aconseja, aunque no se exige, que se obtenga el valor razonable sobre la base de la valoracin de un tasador independiente que tenga prestigio en la profesin y experiencia reciente en la valoracin de inmuebles del mismo tipo y localizacin, y se mide como el precio ms probable que se puede obtener en el mercado a la fecha del balance. La mayor certeza para la determinacin de un valor razonable la constituyen los precios actuales en un mercado activo en el caso de propiedades similares en la misma localidad y condiciones. Ante la ausencia de los mismos, se establecen, en la citada norma, distintas fuentes de informacin que permitirn a la empresa una mayor concrecin del valor razonable.: para propiedades de diferente naturaleza, condiciones o localizacin, se utilizarn precios actuales en un mercado activo ajustados para reejar las diferencias. para mercados menos activos, el valor razonable se determinar a travs de precios recientes con los ajustes necesarios para que se adapten a los cambios acaecidos en las condiciones econmicas desde que se jaron dichos precios de partida. por ltimo, tambin se podrn tomar proyecciones de ujos de efectivos descontados, como rentas actuales de mercado para propiedades similares. Si se produjeran diferencias importantes en el valor razonable a travs de las distintas referencias, la empresa deber analizar tales diferencias para determinar la valoracin ms able. En el prrafo 47 aparece una excepcin para las empresas que han optado por el modelo del valor razonable y es que, en los casos de nuevo registro o alta de inmuebles de inversin en los que no sea posible determinar el valor razonable con la suciente abilidad y continuidad, la empresa valorar dicha propiedad, hasta su venta, siguiendo el tratamiento de referencia de la NIC16, asumindose que su valor residual es nulo. Esta excepcin slo afectar al inmueble cuyo valor razonable no pudiera estimarse, el resto de los inmuebles de inversin que tenga la empresa debern valorarse por su valor razonable. 5. ESPECIAL REFERENCIA A LAS TRANSFERENCIAS DE INMUEBLES Los terrenos y las construcciones pueden cambiar de uso a lo largo de su vida, por lo que habr que reclasicarlos, de tal manera, que reciban el tratamiento contable adecuado al destino al que han sido asignados. De esta forma, un inmovilizado con un reconocimiento previo como inmueble de inversin, puede cambiar de uso, y ser catalogado

80

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

como inmovilizado material o existencias, y al revs, inmuebles ocupados o existencias que, tras un cambio de utilizacin necesiten ser reclasicadas como inmuebles de inversin. En cualquiera de las transferencias la NIC 40 exige que se haya producido un cambio de uso de la propiedad. El efecto de las transferencias en el valor de los inmuebles depende del modelo de valoracin elegido por la empresa. En el modelo del coste, las transferencias no alteran las valoraciones por las que estn contabilizadas los inmuebles, por el contrario, en el modelo del valor razonable, habr que tener en cuenta toda una serie de pormenores que afectan a la valoracin de los mismos. 5.1. Transferencias de inmuebles de inversin a inmuebles ocupados Un activo reconocido como inmueble de inversin puede alterar su clasicacin si pasa a ser utilizado por su propietario para su negocio de forma habitual. En tal caso, se reclasicar como inmueble ocupado por su dueo, y se contabilizar como tal, de acuerdo con la NIC 16. Este sera el caso del arrendatario de un local comercial en rgimen de arrendamiento nanciero que decide ejercer la opcin de compra sobre dicha propiedad para la instalacin de parte de su negocio. Si los inmuebles de inversin estn contabilizados a valor razonable, tras el cambio de destino, el valor que tomar el inmueble ser el valor razonable que le corresponda en dicha fecha. Como consecuencia, pueden producirse diferencias entre el valor en libros inicial y el nuevo valor razonable, de tal forma que, si se produce una minusvala se contabilizar como una prdida del ejercicio, en la cuenta de Prdidas y Ganancias del periodo. Si, por el contrario, se produce una plusvala se contabilizar como una reserva por revalorizacin. 5.2. Transferencias de inmuebles de inversin a existencias Si la empresa inicia el desarrollo o mejora de un inmueble de inversin con la intencin de venderlo, en ese momento, pasar a ser tratado de acuerdo con la NIC 2, Existencias. Tal es el caso de una empresa propietaria de un edicio, que tiene cedido en rgimen de arrendamiento operativo, y que decide recuperarlo con la intencin de venderlo, realizndole una serie de remodelaciones previas. Hay que precisar que, para que tengan lugar esta reclasicacin es necesario que la remodelacin de la propiedad inmobiliaria se realice para su venta. Por lo tanto, si la empresa pretende vender un inmueble de inversin sin modicarlo no se reclasicar como existencias, o bien, si la empresa lleva a cabo obras de mejora en dicho inmueble sin intencin de venderlo, durante las obras no se traspasar a inmueble ocupado y, en ambos casos, seguir siendo valorado como inmueble de inversin hasta su baja en inventario. Si la empresa ha optado por valorar sus inmuebles de inversin por el modelo del valor razonable, y se produce un cambio de uso de esas inversiones inmobiliarias a existencias, tras dicho cambio, el valor en libros que tomar la propiedad, clasicada como existencias, ser el valor razonable que le corresponda en dicha fecha.

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

81

En ese instante se pueden producir diferencias como consecuencia del cambio de valoracin, que se tratarn como en el caso anterior. Con independencia de los anteriores, o existencias, siempre que dichos acontecimientos hayan determinado un cambio de uso de dichas propiedades. 5.3. Transferencias de inmuebles ocupados a inmuebles de inversin Existen acontecimientos que permiten clasicar como inmuebles de inversin activos que con anterioridad han sido reconocidos como propiedades ocupadas. Por ejemplo, una empresa de distribucin que cede en arrendamiento operativo a terceros una de las naves comerciales que utilizaba como almacn, En ese momento se produce un cambio de uso de inmueble ocupado a inmueble de inversin, que originar la transferencia de una a otra clasicacin. Los inmuebles afectados se registran por su valor razonable en el momento del cambio de uso, aunque, hasta ese momento, se les aplicaba la NIC 16 con todas sus consecuencias, depreciacin, perdidas por deterioro, etc. Las diferencias que surjan entre el valor neto contable segn la NIC 16 y el nuevo valor razonable asignado se contabilizarn como una revaluacin de acuerdo con dicha Norma. 5.4. Transferencias de existencias a inmuebles de inversin Se produce un cambio de uso de existencias a inmuebles de inversin, cuando, por ejemplo, una empresa inmobiliaria incorpora una de sus existencias a su propio patrimonio para dedicarse a alquilarla en rgimen de arrendamiento operativo En esta situacin los inmuebles se registrarn por su valor razonable en el momento del cambio de uso. Si surgen diferencias entre el coste del elemento segn la NIC 2 y el nuevo valor razonable asignado, se contabilizarn en la cuenta de Prdidas y Ganancias. Las transferencias de existencias a inmuebles de inversin deben ser tratadas como ventas de mercaderas de acuerdo con la NIC 2, Existencias. 5.5. Finalizacin de la construccin o desarrollo de un inmueble de inversin por parte de la propia empresa Por ltimo, cuando una empresa autoconstruye un inmueble de inversin, durante su desarrollo ser considerado como inmueble ocupado (NIC 16). En el momento que termine la construccin o desarrollo del mismo, pasar a convertirse en inmueble de inversin, y se registra a valor razonable. Cualquier diferencia que pueda surgir entre dicho valor razonable y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o prdida del periodo. 6. CONCLUSIONES Como consecuencia del anlisis comparativo del tratamiento contable de los inmuebles realizado en los epgrafes anteriores, a modo de conclusin, resaltaremos las principales

82

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

diferencias que hemos observado entre la normativa espaola y las NIIF y que se concretan en los siguientes puntos: a) Clasicacin de inmuebles En la normativa espaola actual, los inmuebles son clasicados, en principio, exclusivamente segn su naturaleza, tangible y duradera y se catalogan, de forma genrica, como inmovilizado material, incluyndose, tanto los destinados al uso, como los que la empresa posee para generar rentas y/o plusvalas, dentro del Grupo 2, Inmovilizado. Esta consideracin general tiene su excepcin en el caso de las empresas inmobiliarias en las que los inmuebles se clasican como elementos del inventario y se incluyen en el Grupo 3, Existencias. Consecuentemente, en este caso, el criterio delimitador aplicable a un elemento del activo para considerarlo como inmovilizado o como existencia, es el destino al que va a servir de acuerdo con el objeto propio de la actividad de la empresa, con preferencia sobre la naturaleza del bien concreto u otras consideraciones como pudiera ser el plazo. En el modelo contable del IASB se observa una clasicacin diferente, distinguiendo entre tres tipos de inmuebles: afectos a la explotacin, considerados como inmovilizado material y tratados segn la NIC 16, inmuebles de inversin recogidos en la NIC 40, e inmuebles considerados como existencias recogidos en la NIC 2. AECA realiza una discriminacin similar al distinguir entre: inmovilizado material, inmuebles que la empresa utiliza en su actividad permanente y productiva e inmuebles que la empresa posee para nes no relacionados con la explotacin normal de la misma y por los que se reciben rentas, que cataloga como inversiones nancieras de carcter permanente, dentro del epgrafe Otras inversiones nancieras. b) Valoracin inicial Segn la normativa espaola, los inmuebles, en general, se valoran al coste de adquisicin o coste de produccin, mientras que los bienes adquiridos a ttulo gratuito, por su valor venal. En el modelo propuesto por el IASB hay que distinguir dos supuestos: inmuebles adquiridos a terceros e inmuebles construidos por la empresa. En el primer caso, debern valorarse inicialmente a su coste, radicando la principal diferencia con la normativa espaola11 en la inclusin de los costes estimados de desmantelamiento, desmontaje y restauracin en los que la empresa deber incurrir cuando abandone el activo en cuestin. En el supuesto de un inmueble autoconstruido su coste ser el que tenga a la fecha de la nalizacin de la obra. De manera que, durante la construccin, se tratar como propiedad
(11) Vase MORALES CAPARRS, M. J. Y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003a).

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

83

ocupada segn la NIC 16. En el caso de que su destino sea la obtencin de rentas y/o plusvalas, cuando se concluya su construccin o desarrollo, se convierte en inmueble de inversin y se registra a valor razonable, segn la NIC 40. Cualquier diferencia que pueda surgir entre el valor razonable de la propiedad a esa fecha y su importe en libros anterior, debe ser reconocida como ganancia o prdida del periodo. c) Capitalizacin de gastos nancieros En la normativa espaola, la nica posibilidad de inclusin del coste nanciero, como mayor valor del inmueble se circunscribe al momento de su devengo, es decir, el P.G.C. considera que se capitalizarn los costes nancieros siempre y cuando se hayan devengado antes de la puesta en funcionamiento del inmueble. En parecidos trminos se maniestan, posteriormente, la RICAC 30/7/1991 y la RICAC 9/5/2000. En cualquier caso, el lmite de la capitalizacin de los intereses como componentes del coste de tales elementos es el valor de mercado o de reposicin de los respectivos activos, sin tener en cuenta las interrupciones en el proceso de fabricacin. AECA, en su Documento n 2 sobre inmovilizado material, plantea como lmite el valor actual o de reposicin del elemento. En las NIIF, se permiten dos mtodos diferentes respecto a la capitalizacin de los costes nancieros incurridos en la nanciacin especca del inmovilizado antes de su puesta en marcha. El mtodo de referencia no permite su capitalizacin, y la diferencia entre el valor de contado del bien y los pagos totales aplazados se reconocer como un gasto por intereses durante el perodo de crdito. En el mtodo alternativo, se permite que estos costes nancieros puedan ser capitalizados siempre que esta poltica se aplique de manera uniforme. Los costes capitalizados en un periodo, no podrn exceder del coste por intereses incurridos en ese mismo periodo y, a diferencia de la normativa espaola, no se establece el lmite del valor de mercado, pues, si el valor activado del inmueble supera al de mercado, se dota una provisin por deterioro. d) Intercambio de activos Otro de los puntos de divergencia con nuestra normativa es el intercambio de activos, recogido en la NIC 16, en la que se realiza una discriminacin no contemplada, a priori, en nuestra normativa, pero que podra ser equiparable a la incluida en la misma. Adems, con la excepcin del intercambio entre activos similares en valor y utilidad que resulta coincidente con el tratamiento incluido en nuestro ordenamiento para las permutas, en el resto de las situaciones la principal diferencia est en que el elemento recibido se registra por el valor razonable o de mercado del activo entregado, siempre que sea posible determinarlo con la suciente abilidad, ajustado por cualquier cantidad de tesorera en relacin con el valor razonable del bien recibido. Ello puede dar lugar al reconocimiento de benecios o prdidas por la diferencia entre el valor neto contable del inmovilizado cedido y su valor razonable.

84

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

En nuestra normativa, RICAC 30/7/91, el inmueble recibido se registra por el valor neto contable del bien cedido, con el lmite del valor de mercado; consecuentemente, no es posible la contabilizacin de benecios, solo de prdidas. e) Valoracin posterior a la inicial En nuestra normativa, slo se permite la valoracin por el coste de adquisicin o de produccin menos las amortizaciones acumuladas, provisiones y prdidas. La nica salvedad para la contabilizacin por un coste distinto al precio de coste es la autorizacin de recticaciones de valor derivadas de disposiciones legales. En el modelo contable propuesto por el IASB, sin embargo, se diferencia entre los distintos tipos de inmuebles. Para los inmuebles ocupados (NIC 16), se permite la valoracin segn el modelo preferente, que supone aplicar a los inmuebles el coste de adquisicin o produccin menos amortizaciones acumuladas y prdidas por deterioro; y segn el modelo alternativo del valor razonable para el caso de los elementos revalorizados. Para la valoracin de los inmuebles de inversin (NIC 40), se proponen tambin dos modelos: el del valor razonable que, en el caso de optar por l, deber aplicarse a todos las inversiones inmobiliarias; y el modelo del coste, que obliga, adems a la empresa, a revelar el valor razonable de sus propiedades de inversin en la memoria. f) Contabilizacin de las variaciones en el valor razonable Para el IASB, en el caso de los inmuebles ocupados, los incrementos del valor en libros se llevan a una cuenta de reserva por revalorizacin que luego es realizada: - por venta o abandono, - paulatinamente a medida que se usa el activo. Por el contrario, si se producen decrementos del valor en libros, sern tratados como prdidas por deterioro. Para los inmuebles de inversin, sin embargo, las variaciones en el valor razonable, (incrementos o decrementos), se incluyen como benecio o prdida del periodo y se registran en la cuenta Prdidas y Ganancias. El P.G.C. no permite revalorizaciones. Excepcionalmente, si se autoriza una revalorizacin legal, es posible que se dote con abono a reservas. g) Amortizaciones Los conceptos relativos a valor amortizable, vida til, valor residual y mtodos de amortizacin bsicamente coinciden con los contemplados en nuestra normativa, con la diferencia de que los inmuebles de inversin, segn la NIC 40 no son susceptibles de amortizacin. AECA, aunque realiza la distincin entre inmovilizado material e inmuebles de inversin, sin embargo, considera que para la valoracin las inversiones de tipo inmobiliario se utilizar el procedimiento del coste histrico o de adquisicin corregido, en su caso, por las dotaciones a las amortizaciones y a las provisiones de carcter permanente.

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

85

h) Prdidas por deterioro Nuestra normativa distingue entre: a) prdidas reversibles en las que se dota una provisin cuando el valor de mercado del elemento sea inferior a su valor neto contable, la minusvala no se considere denitiva y el valor neto contable no pueda recuperarse mediante la generacin de ingresos sucientes. b) prdidas irreversibles en las que se contabiliza la disminucin de valor mediante cuentas del Subgrupo 67, provocando una correccin del valor amortizable del bien. En ambos casos se registra la prdida en la cuenta de Prdidas y Ganancias. El IASB, por su parte, no distingue explcitamente entre prdidas de carcter reversible e irreversible y remite a la NIC 36, que es de aplicacin exclusivamente a los inmuebles ocupados (NIC 16), de tal forma que, cuando el valor recuperable del activo es inferior a su valor neto contable se reconoce una prdida por deterioro. i) Retiro o venta de activos Segn la normativa espaola, el benecio o prdida derivados de la venta del elemento se calcula por diferencia entre los ingresos netos obtenidos realmente por la venta y el valor contable neto del activo, es decir, el valor en libros menos la amortizacin acumulada, en su caso, y menos las prdidas por deterioro. En el modelos contable del IASB, las prdidas o ganancias del retiro deben ser calculadas por diferencia entre los ingresos netos que se estima obtener por la venta y el valor en libros del activo y se reconocen como prdidas o benecios en la cuenta de Prdidas y Ganancias j) Especial referencia al arrendamiento de inmuebles Una de las diferencias entre ambos modelos, es la consideracin que se realiza de los inmuebles que se poseen en rgimen de arrendamiento nanciero y operativo. En el primer caso, en la contabilidad del arrendatario, segn el P.G.C., se reconoce como un valor inmaterial dentro del Subgrupo 21 Inmovilizado Inmaterial. Mientras que en el modelo del IASB para el arrendatario que haya acordado un arrendamiento nanciero y se tienen para obtener rentas y/o plusvalas, se considera como inmueble de inversin y se trata segn la NIC 40. Si, por el contrario se posee para uso propio se considera inmovilizado material y se trata segn la NIC 16. Por su parte, para AECA, tanto en el caso del arrendamiento nanciero como en el arrendamiento tipo venta, en la contabilidad del arrendatario, el inmueble se incluir dentro del Subgrupo 22, Inmovilizado material, debiendo ser amortizado y presentado en el balance del arrendatario en la misma forma que si se tratase de cualquier otro inmovilizado.

86

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88

Los inmuebles cedidos en rgimen de arrendamiento nanciero en el P.G.C. se incluyen dentro del inmovilizado material, mientras que segn el modelo del IASB se trataran de acuerdo con la NIC/NIIF 17, Arrendamientos. Por otra parte, los inmuebles cedidos en rgimen de arrendamiento operativo, segn el P.G.C., quedarn incluidos, en el Subgrupo 22, Inmovilizado material. Mientras que, tanto para AECA como para el IASB, son considerados como inversiones inmobiliarias. Recientemente se han introducido unas modicaciones en la NIC 40 entre las que se incluye la posibilidad de clasicar y contabilizar como inmuebles de inversin, tambin a los inmuebles posedos en virtud de un arrendamiento operativo, siempre y cuando cumpla con la denicin de inmueble de inversin y que el arrendamiento asociado al mismo se contabilice como si fuese un arrendamiento nanciero, adems, el activo que se desprende del arrendamiento debe ser valorado bajo el mtodo del valor razonable. k) Informacin a revelar En trminos generales la informacin es ms exhaustiva en el modelo del IASB. En concreto, las diferencias, fundamentalmente, giran en torno a la consideracin de las revalorizaciones de activos y la determinacin del valor razonable. BIBLIOGRAFA
ASOCIACIN ESPAOLA DE CONTABILIDAD Y ADMINISTRACIN DE EMPRESAS, AECA (1987): Principios contables para el inmovilizado material. Documento n2, Madrid. ASOCIACIN ESPAOLA DE CONTABILIDAD Y ADMINISTRACIN DE EMPRESAS, AECA (1990): Inversiones Financieras. Documento n15, Madrid. INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARDS BOARD : Issues wide-ranging Improvements to Standards. www.iasb.org. Diciembre 2003. NIC 2: EXISTENCIAS (Revisada en 1993). NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD ADOPTADAS EN EL MBITO DE LA U.E. D.O.C.E. de 13/10/2003. NIC 16: INMOVILIZADO MATERIAL (Revisada en 1998). NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD ADOPTADAS EN EL MBITO DE LA U.E. D.O.C.E. de 13/10/2003 NIC 23: COSTES POR INTERESES (Revisada en 1993). NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD ADOPTADAS EN EL MBITO DE LA U.E. D.O.C.E. de 13/10/2003. NIC 36: DETERIORO DEL VALOR DE LOS ACTIVOS (1998). NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD ADOPTADAS EN EL MBITO DE LA U.E. D.O.C.E. de 13/10/2003 NIC 40: INMUEBLES DE INVERSIN (2000). NORMAS INTERNACIONALES DE CONTABILIDAD ADOPTADAS EN EL MBITO DE LA U.E. D.O.C.E. de 13/10/2003. SIC n23: INMOVILIZADO MATERIAL-COSTE DE REVISIONES O REPARACIONES GENERALES (2000). INTERNATIONAL ACCOUNTING STANDARS BOARD, IASB (2003). En Normas Internacionales de Contabilidad 2003. IASB. Londres.
CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88 87

INSTITUTO DE CONTABILIDAD Y AUDITORA DE CUENTAS, ICAC (2002) Informe sobre la situacin actual de la contabilidad en Espaa y lneas bsicas para abordar su reforma. (Libro Blanco para la reforma de la contabilidad en Espaa). ICAC. Madrid. ICAC: CONSULTA nm.47, BOICAC Nm. 24/febrero 1996. ICAC: CONSULTA nm.1, BOICAC Nm. 36/diciembre de 1998. ICAC: CONSULTA nm.3, BOICAC Nm. 52/diciembre 2002. MORALES CAPARRS, M. J. Y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003a) La determinacin del valor base para el cmputo de la amortizacin del inmovilizado material ante el proceso de armonizacin normativa internacional. Revista Tcnica Contable, nm. 684, enero. MORALES CAPARRS, M. J. Y BENTABOL MANZANARES, M.A. (2003b) El intercambio de activos en la normativa del IASB: comparacin con la normativa contable espaola. IV Jornada de Trabajo de Contabilidad Financiera de ASEPUC. Madrid. REAL DECRETO 1643/1990 de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Plan General de Contabilidad. REGLAMENTO (CE) N 707/2004 DE LA COMISIN de 6 de abril de 2004 por el que se modica el Reglamento (CE) n 1725/2003 por el que se adoptan determinadas Normas Internacionales de Contabilidad, de conformidad con el Reglamento (CE) n1606/2002 del Parlamento Europeo y del Consejo. D.O.U.E 17/04/2004. RESOLUCIN DE 30 DE JULIO DE 1991, del Presidente del Instituto de Contabilidad y Auditora de Cuentas por la que se dictan normas de valoracin del Inmovilizado Material. Boletn Ocial del Estado de 18 de enero de 1992. RESOLUCIN DE 7 DE MAYO DE 2000, del Presidente del Instituto de Contabilidad y Auditora de Cuentas por la que se establece criterios para la determinacin del coste de produccin.

88

CUADERNOS DE CC.EE. y EE., N 47, 2004, pp. 69-88