LA COMPRAVENTA Se encuentra definida en el artculo 1.

793, que dice que la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aqulla se dice vender y sta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio. Ntese la frase una de las partes se obliga a dar un cosa. Porque, si en su lugar se dice una de las partes da a otra, daramos a la compraventa el carcter de contrato real, cuando slo puede ser consensual y por excepcin solemne, pero jams real. Clasificacin de la compraventa. Dentro de la clasificacin general de los contratos la compraventa es: 1. Por regla general, un contrato consensual. Se desprende as del artculo 1.801, inciso 1, donde se dice que la compraventa se reputa perfecta desde que las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio. Excepcionalmente es un contrato solemne en los casos que contempla el artculo 1.801, inciso 2. Jams es real; 2. Es principal porque subsiste por s solo; 3. Es el caso ms tpico de contrato bilateral, porque contraen obligaciones ambas partes, vendedor y comprador; obligaciones del vendedor: dar y entregar la cosa vendida y responder del saneamiento por eviccin; obligaciones del comprador: pagar el precio y recibir la cosa comprada. Esto es de la esencia de la compraventa. 4. Es contrato oneroso, porque ambas partes se benefician de la otra; 5. Por regla general es conmutativo, porque es posible prever los resultados econmicos del contrato. Pero a veces puede tener carcter aleatorio, como sucede en ciertos casos en la compraventa de cosa futura y en la compraventa que recae sobre minas; 6. Es de ejecucin instantnea; la obligacin se cumple de una sola vez. En ciertos casos la compraventa tambin puede ser de ejecucin escalonada: un productor vende maderas a una barraca y se compromete a entregarlas mes a mes en determinadas cantidades. En tal caso es de ejecucin instantanea pero de cumplimiento diferido (por un plazo). La compraventa es un ttulo traslaticio de dominio. Es el clsico ejemplo de ttulo traslaticio. El propio artculo 703 seala a la compraventa entre los ttulos traslaticios, aquellos que son aptos para adquirir el dominio mediante la tradicin posterior. De lo cual resulta que por la sola compraventa en nuestro pas nadie adquiere dominio; de la compraventa, que es contrato, slo nacen derechos personales; para que se adquiera el dominio es necesario que siga la tradicin. El dominio lo adquiere el comprador cuando el vendedor le hace la tradicin de la cosa vendida; antes de la tradicin, el comprador no es dueo, porque la compraventa en nuestro derecho slo es ttulo traslaticio de dominio, que habilita para adquirirlo, pero por s sola no lo transfiere. En esto hay diferencias con el Cdigo Francs, donde la sola compraventa es suficiente para adquirir el dominio. Nosotros seguimos el criterio del Derecho Romano, en el cual hay ttulo y modo de adquirir. Requisitos generales. La compraventa, como todo contrato, debe reunir en s las condiciones generales de validez de los contratos: consentimiento, objeto, causa y capacidad. . Pero algunas de estas condiciones revisten en la compraventa caractersticas especiales. Los elementos esenciales de la compraventa son la existencia de cosa vendida y de precio, que en realidad no son sino el objeto de las obligaciones del vendedor y del comprador. Ambos son de la esencia de la compraventa. De acuerdo entonces con el artculo 1.444, cualquiera que falte, desaparece la compraventa, y degenera en otro contrato. LA COSA VENDIDA. La cosa vendida es el objeto de la obligacin del vendedor, y, siendo el objeto de la obligacin del

vendedor no puede faltar, porque faltando el objeto, no habra obligacin, y si no hay obligacin de parte del vendedor, tampoco la habr de parte del comprador, pues son correlativas y porque le faltar la causa. De ah que la falta de la cosa traiga consigo la destruccin total de la compraventa. REQUISITOS La cosa vendida debe ser de aquellas cosas que pueden ser enajenadas, as lo expresa el artculo 1.810 . Por eso cuando comentemos el artculo 1.464. que establece que hay objeto ilcito en la enajenacin de las cosas embargadas, veamos como la Corte Suprema haba resuelto que la venta de un bien embargado era nula, porque a virtud del artculo 1.810 slo se pueden vender aquellas cosas que se puedan enajenar. La cosa vendida debe existir, porque el objeto de toda obligacin, entre otras condiciones, debe ser real; la realidad del objeto corresponde a la existencia de la cosa vendida. Por eso el artculo 1.814 establece que la cosa que se supone existente al momento de la compraventa y no existe, su venta no produce ningn efecto. Por regla general entonces, si no existe cosa vendida, no hay compraventa; esta es nula. Venta de cosa futura. Sin embargo, esta afirmacin no puede conducir a creer que la venta de cosa futura sea nula. La venta de cosa futura es perfectamente vlida, y se encuentra reglamentada en el artculo 1.813. Por regla general, como dice el artculo 1.813, la venta de cosa futura es condicional: entonces es contrato de cosa esperada; por ejemplo, un agricultor vende a un corredor de productos 100 fanegas de trigo que va cosechar en su fundo. La venta es de cosa esperada, y tiene dos caractersticas: 1) Es condicional, porque se entiende hecha bajo la condicin de que coseche las fanegas de trigo; y 2) Es de carcter conmutativo, porque las 100 fanegas equivalen al precio que se va a pagar al agricultor. Venta de la suerte.- Pero al mismo tiempo este contrato puede ser de esperanza; por ejemplo, un corredor de productos compra a un agricultor la cosecha de su fundo en 100.000 pesos. Versa sobre cosa futura; pero es contrato de esperanza, que se caracteriza porque es un contrato puro y simple y porque pasa a ser aleatorio, ya que puede ser un buen negocio para el agricultor- si la cosecha es pobre- o para el corredor, si la cosecha es abundante. A este contrato se refiere el artculo 1.813 cuando dice aparezca que se compr la suerte. Tambien es aleatorio si se estipula expresamente que la venta es a todo evento -es decir, llegue a existir la cosa o no-. La cosa debe ser determinada, requisito tambin general a todo contrato, pero en la compraventa tiene una particularidad: la cosa vendida debe ser una cosa singular. Nuestro Cdigo no acepta que la compraventa recaiga sobre una universalidad. Lo dice expresamente el artculo 1.811, cuando manifiesta que es nula la venta de todos los bienes presentes o futuros o de unos y otros, ya se venda el total o una cuota . Esta prohibicin del artculo 1.811, que encontramos tambin en la sociedad y la donacin, no es sino una secuencia lgica del principio segn el cual el patrimonio es inherente a la persona. Sin embargo, esta regla general tiene una excepcin, que se presenta cuando lo que se vende es un derecho real de herencia. En este caso, quizs podra argumentarse que la venta recae sobre algo singular: el derecho de herencia. Pero en definitiva es indudable que lo que se vende es la universalidad de bienes que forman la herencia. Por eso este caso, por lo menos en cuanto a sus efectos, puede considerarse como una excepcin al principio del artculo 1.811. Pero si bien el legislador prohbe la venta de todos los bienes o de una cuota de ellos, sin embargo en el mismo artculo 1.811 acepta que un individuo venda todos sus bienes, pero individualizndolos. Es decir, no hay inconveniente jurdico para que una persona venda a otra todos sus bienes, siempre que los bienes sean individualizados en la escritura de venta; y as habra que decir que se vende tal propiedad, tales muebles, tales acciones, etc. Todava, el inciso final establece que en ese caso la venta slo comprender aquellos objetos enunciados en la escritura pblica, y no otros, y cualquiera estipulacin en contrario es nula. La cosa comprada no debe ser una cosa propia.- El artculo 1.816 lo dice expresamente: la compra de

cosa propia no vale: el comprador tendr derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella. Razn : no vale la compra de cosa propia porque una compra as carecera de causa para el comprador; no se vera el inters, jurdico o psicolgico, que podra tener una persona para comprar una cosa propia. Venta de cosa ajena.- Pero si bien el legislador declara que es nula compra de cosa propia, por el contrario expresamente acepta que sea vlida la venta de cosa ajena. Lo dice el artculo 1.815 .En consecuencia, no podra decirse que, para que la compraventa sea vlida, se requiere que la cosa vendida sea de propiedad del vendedor, porque el artculo 1.815 sanciona expresamente la validez de la venta de cosa ajena cuando manifiesta que la venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del dueo de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo. La razn de esta disposicin la encontramos en que, segn nuestra legislacin, la compraventa por s sola no transfiere el dominio, sino que nicamente es un ttulo que habilita para adquirirlo. Por eso cuando estudiamos el ttulo y el modo de adquirir decamos que la venta de cosa ajena era un ttulo justo, no injusto y serva por lo menos para adquirir el dominio por prescripcin. En el Cdigo Francs es nula la venta de cosa ajena. Efectos de la venta de cosa ajena; distincin.- Para estudiar los efectos de la venta de cosa ajena es necesario distinguir si la cosa ha sido o no entregada por el vendedor al comprador, porque la situacin es totalmente diversa: a) El vendedor ha entregado al comprador la cosa comprada. Entonces el verdadero dueo tiene derecho para reivindicar de manos del comprador el objeto vendido. Estamos en presencia de una inoponibilidad, de esas que llambamos por falta de concurrencia. El contrato celebrado entre vendedor de cosa ajena y comprador es perfectamente vlido; pero no obliga al vendedor dueo, no le es oponible. Y a virtud de esta inoponibilidad es que puede reivindicar la cosa de manos del comprador. Una vez reivindicada la cosa, entran en juego las relaciones del comprador con el vendedor, y como el comprador, a virtud de la reivindicacin que ha entablado el verdadero dueo, es privado del dominio de la cosa, se produce lo que se llama la eviccin, y tiene derecho a dirigirse en contra de su vendedor para que lo indemnice de los perjuicios. En resumen: el verdadero dueo puede reivindicar, y , producida la eviccin, el comprador tiene derecho para dirigirse contra su vendedor. Pero hay dos casos en los cuales el verdadero dueo no va a dirigirse contra el comprador: 1) Cuando el verdadero dueo ratifica la venta ejecutada por quien no era dueo, no hay inconveniente para que as se haga, pues lo permite y reglamenta el artculo 1.818, y la ratificacin produce pleno efecto. 2) Cuando el comprador hubiere adquirido por prescripcin la cosa comprada; a esta excepcin se refiere el artculo 1.815, cuando dice mientras no se extingan por el lapso de tiempo. Si el comprador ha adquirido la cosa por prescripcin, se extingue el derecho del verdadero dueo. El modo de adquirir aqu es la prescripcin, ya que no ha podido operar tradicin; sta slo viene a servir de justo ttulo para adquirir por prescripcin. b) El vendedor no ha entregado al comprador la cosa vendida.- En este caso, si el verdadero dueo ratifica la venta, no se produce ninguna dificultad. Pero si ste reivindica la cosa vendida de manos del vendedor, porque aun no ha salido de su poder, resultar que el vendedor, a virtud de ser desposedo de la cosa por el verdadero dueo, que ha entablado accin reivindicatoria, va a quedar en la imposibilidad de cumplir con la principal obligacin que le impone la compraventa: entregar la cosa vendida. Entonces el comprador puede solicitar la resolucin. Hay otro caso en que la venta de cosa ajena produce amplios efectos, como si fuera en realidad venta de cosa propia: el contemplado en el artculo 1.819. Se pone en el caso que se haya vendido y entregado una cosa ajena, y si despus el vendedor adquiere el dominio, se entender que el comprador es dueo de ella desde que se hizo la tradicin. Pedro vende a Juan una casa de Diego; fallece ste y deja de legatario de la casa a Pedro, y se mira con efectos retroactivos. Esta disposicin est inspirada en las mismas razones del inciso 2 del artculo 682, que se refiere a la tradicin de casa

ajena, sentando el mismo principio del artculo 1.819. EL PRECIO El precio es el objeto de la obligacin del comprador.- Como expresamente lo dice el artculo 1.793, el dinero que paga el comprador; tambin es un elemento esencial del contrato, de tanta importancia como la cosa vendida. Si no hay precio, tampoco hay compraventa. Porque el precio adems viene a representar el objeto de la prestacin del comprador. REQUISITOS El precio debe ser en dinero, como expresamente lo dice el artculo 1.793. Pero si bien se exige que el precio se estipule en dinero, no es forzoso que se pague igualmente en dinero; basta con que se pacte en dinero. Porque con posterioridad a la compraventa puede sobrevenir por ejemplo una novacin o una dacin en pago, y entonces, si bien el precio se estipul en dinero, despus, a virtud de la novacin o la dacin en pago, puede no pagarse en dinero. Compro una radio a Pedro en 100; despus acordamos que, en lugar de los 100, voy a pagar con un mquina fotogrfica. Naturalmente que el legislador tuvo que contemplar el caso en que el precio se pactare parte en dinero y parte en especies. Si se pacta ntegramente o mayormente en especies estamos en presencia de un permuta. El precio debe ser un precio real, es decir, debe ser fijado de tal manera que sea manifiesto que realmente el acreedor tiene derecho de exigirlo, y el comprador la obligacin de entregarlo. Por este motivo, no es precio real el simulado. Y tampoco lo es el irrisorio o ridculo, aquel que por su falta de proporcin con el valor de la cosa vendida pone de manifiesto que las partes no han tenido el propsito serio de que sea exigido. Pero si el precio debe ser real y serio o sincero, no es preciso que sea justo; slo en los contratos de compraventa de bienes races, se ha exigido una cierta justicia relativa en el precio. El precio debe ser fijado de comn acuerdo por los contratantes.- Los artculos 1.808 y 1.809 reglamentan un serie de formas cmo se puede determinar el precio. Pero hay un regla general esencial, contemplada en el inciso final del artculo 1.809: jams la fijacin del precio puede quedar al arbitrio de uno de los contratantes. Porque entonces no habra consentimiento; porque de acuerdo con el artculo 1.801, se forma el contrato cuando las partes han convenido en la cosa y el precio, es decir, cuando han concurrido ambas voluntades. El caso ms comn y corriente para la fijacin del precio ser el acuerdo de los contratantes. Pero tambin el artculo 1.808 permite que se venda un bien al precio corriente de plaza, y establece que en este caso, salvo estipulacin contraria, se entender por tal el del momento de la entrega. Esta forma puede ser frecuente en las ventas de productos, de cereales; un corredor vende 100 fanegas de trigo al precio corriente de plaza: se entiende que es el del momento de efectuarse la entrega. Tambin el artculo 1.809 acepta que la fijacin del precio quede en manos de un tercero; no hay inconveniente para que Juan y Pedro acuerden que Juan pagar el precio que fije Diego. Como puede suceder que el tercero no fije el precio, se hace necesario que las partes convengan en otra persona y si no se produce este acuerdo, no hay compraventa. De ms decir que las partes pueden fijarlo directamente. SOLEMNIDADES. Principio y excepcin.- Por regla general la compraventa es consensual. La compraventa se reputa perfecta, expresa el artculo 1.801, cuando las partes se ponen de acuerdo en la cosa y el precio. Es la regla general. Excepcionalmente la compraventa toma el carcter de solemne en los siguientes casos: en la compraventa de bienes races, de censo, de servidumbre y de derechos hereditarios. En estos cuatro casos, que contempla el inciso 2 del artculo 1.801, la compraventa es solemne, y la solemnidad consiste en que se otorgue por escritura pblica. La solemnidad de la venta de bienes races consiste en el otorgamiento de escritura pblica. Pero no hay que creer que tambin es solemnidad de la compraventa la inscripcin en el Conservador de Bienes Races: sta es algo totalmente distinta de las solemnidades de la compraventa. De manera que la compraventa de bienes races otorgada por escritura pblica an no inscrita, es perfecta y

absolutamente vlida. Otras formalidades que pueden existir en la compraventa.- Por de pronto, la ley ha considerado a la compraventa de cierta gravedad para los intereses de los incapaces; por eso, para la venta de bienes races de incapaces se requiere siempre autorizacin judicial y si se trata de un persona sometida a tutela o curadura se requiere adems pblica subasta. Pero entre la escritura pblica que se requiere siempre y la autorizacin judicial y la pblica subasta que se exigen en el caso de los incapaces, hay una diferencia: la ausencia de la escritura pblica trae siempre consigo la nulidad absoluta; y la ausencia de autorizacin judicial o pblica subasta trae consigo la nulidad relativa. Porque la primera formalidad se exige en consideracin al acto en s mismo, y las segundas en consideracin a la calidad o estado de las personas que celebran el acto. Compraventa por medio de mandatarios .- La compraventa puede otorgarse por medio de un mandato. Pero cmo deber otorgarse el mandato si la compraventa para cul se da es de bienes races?. El contrato de mandato, de acuerdo con el Cdigo Civil, es consensual. Sin embargo, la jurisprudencia, no basndose en ningn, texto legal, ha resuelto con razn que el mandato para la venta de un bien raz debe constar por escritura pblica. Porque cono la ley exige escritura pblica para la compraventa de bienes races, es lgico que el mandante d tambin su consentimiento en la misma forma. Por lo tanto, si el mandato ste se otorga por escritura privada, es nulo absolutamente. Hacemos hincapi en que el legislador, al hablar de bienes races en el artculo 1.801, se refiere a los inmuebles por naturaleza. De manera que cuando se trata de venta de inmuebles por destinacin, adherencia o anticipacin, no se requiere escritura publica. Lo dice el artculo 1.801, inciso 3. Por eso en su oportunidad dijimos que la venta de una montaa para explotarla era venta de cosa mueble y no deba constar por escritura pblica. Solemnidades creadas por las partes.- Pero nada quita que las partes en la compraventa puedan crear solemnidades, naturalmente en los casos en que el contrato no sea solemne. Lo dice el artculo 1.802, que viene a referirse entonces a las solemnidades voluntarias que se estipulan en la compraventa. Manifiesta que las solemnidades voluntarias dan derecho a las partes a retractarse antes de otorgar la escritura pblica o antes de efectuarse un principio de entrega; pero si se ha entregado la cosa, quiere decir que se deja sin efecto la solemnidad acordada. Ventas forzadas.- Las ventas forzadas que se hacen por ministerio de la justicia, las ventas que se producen como consecuencia de un remate, de un juicio ejecutivo, etc. son una verdadera compraventa. Lo ha dicho la propia Corte Suprema. Entre las ventas forzadas y las ventas voluntarias no hay sino dos diferencias. 1) En la venta forzada el juez es el representante legal del deudor o vendedor. 2) Como la venta forzada se hace en pblica subasta, la forma de determinacin del precio es distinta, pues mientras en ella el precio se determina por lo que se llama la pugna de los interesados en las ventas voluntarias se fija por acuerdo de las partes. LAS ARRAS Concepto y clases de arras.- Esta materia al Cdigo la reglamenta conjuntamente con la compraventa, pero debi tratarla en las obligaciones. Contempladas en los artculos 1.803 a 1.805. Consisten en la suma de dinero o de cosas muebles que una persona da a otra en prenda de que se va a celebrar el contrato. El Cdigo reglamenta dos clases de arra: las que se dan como prenda de celebrar el contrato (artculo 1.803) y las que se dan como parte de precio o en seal de quedar convenidos (artculo 1.805). Derecho de retractacin.- Las primeras dan hecho a retractarse a los contratantes: el que dio las arras, perdindolas, y el que las recibi, restituyndolas. Pero este derecho de retractacin no existe cuando las arras se dan como parte de precio o en seal de quedar convenidos. Lo dice el artculo 1.805. Y en el primer caso, hasta cundo podrn los contratantes retractarse? Lo dice el artculo 1.804 tienen plazo de dos meses subsiguientes a la entrega de las arras o antes que se otorgue la escritura pblica de venta o se entregue la cosa vendida. Despus no cabe la retractacin.

Como dice el mismo artculo 1.805, la regla general en el Derecho Civil es que las arras dan la facultad de retractarse del contrato; de manera que por excepcin son dadas en seal de quedar convenidos o como parte de precio. Si nada se dice, se entiende que dan derecho a retractarse. Regla distinta a la del artculo 507 del Cdigo de Comercio, donde las arras por regla general no dan derecho a retractacin. Basndose en esto, la Suprema resolvi que un dinero que se entrega en la compraventa como parte de precio y para ser abonado al final para imputarlo a precio, no eran arras que daban derecho de retractacin. Aplicacin de las arras.- Esta materia es de relativa importancia, y de aplicacin general, ya que no solo puede aplicarse a la compraventa, sino que tambin puede aplicarse, por ejemplo, al arrendatario. LA CAPACIDAD EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA Generalidades.- Sabemos que respecto de la capacidad para los contratos en general el artculo 1.446 sienta la regla general, segn la cual lo comn y corriente es la capacidad; por lo tanto, la incapacidad es la excepcin, y requiere estar establecida expresamente en el texto de la ley. Este mismo principio lo aplica el legislador en lo que se refiere a la compraventa, porque el artculo 1.795 manifiesta que son capaces para celebrar este contrato y todo otro contrato. De esta misma disposicin resulta que dentro de la compraventa puede haber dos capacidades: la absoluta y la relativa. Y respecto de las personas incapaces, tienen que celebrar el contrato de compraventa por intermedio de sus representantes legales, requirindose adems si se trata de bienes races, autorizacin judicial y pblica subasta en ciertos casos, cuando el incapaz est sometido a tutela o curadura o es un inhabilitado de edad. Las incapacidades especiales en la compraventa; sancin.- A nosotros nos interesan las incapacidades especiales a que se refiere el Cdigo Civil en los artculos 1.796 a 1.800, incapacidades que mencionamos cuando estudiamos el inciso final del artculo 1.447, porque este artculo hace alusin a ellas. Y al referirnos a la incapacidad de goce, o sea, a la incapacidad para adquirir derechos, veamos que en el Derecho no haba una incapacidad absoluta de goce, pero que haba ciertas prohibiciones que, por lo menos con respecto al acto constitutivo, significaban un verdadera incapacidad de goce, como vamos a verlo. r Por regla general, la sancin que tiene los artculos que vamos a estudiar cuando son violados, es la nulidad absoluta, porque caso todas sus disposiciones tienen el carcter de prohibitivas. Es nulo el contrato de compraventa entre padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad y entre cnyuges no divorciados perpetuamente (artculo 1.796).El Cdigo prohibe el contrato entre padre o madre e hijo sujeto a patria potestad. De manera que de acuerdo con la letra misma del artculo 1.796, no sera nula la compraventa realizada entre padre e hijo de familia que no estuviese bajo patria potestad, porque la disposicin, por ser prohibitiva, debemos aplicarla de acuerdo con sus trminos. Indiscutiblemente, tambin es vlido el contrato de compraventa que celebra un padre o una madre con el hijo de familia respecto de los bienes en que el hijo se considera como emancipado o mayor de edad. Este artculo tampoco se aplica a los cnyuges divorciados perpetuamente, de modo que el contrato que stos celebren es vlido. En cuanto al alcance de esta disposicin, como la ley no ha distinguido, debemos aplicarlas a los bienes muebles o inmuebles; e igualmente, por la misma razn, sern nulas tanto la venta voluntaria como la forzada. Esto ltimo est resuelto expresamente por la Corte Suprema. De esta sentencia aparece adems que el criterio de la Corte es considerar que el contrato es nulo aun cuando los cnyuges o padres e hijos de familia slo sean copropietarios, codueos de las cosas comprada. Qu sancin tiene la infraccin de este artculo? Siendo un artculo esencialmente prohibitivo, su infraccin acarrea la nulidad absoluta, porque de acuerdo con el artculo 10 del Cdigo Civil, los actos que la ley prohibe son nulos y de ningn valor. En seguida, en actos que la ley 1.466 dice que hay objeto ilcito en los contratos prohibidos por la ley. Y, por ltimo, el artculo 1.682 dice que el objeto ilcito trae consigo la nulidad absoluta del contrato en el cual incide. Venta de un bien raz por el administrador de un establecimiento pblico.- El artculo 1.797 es una

disposicin que bien pudiera figurar dentro del mandato y que no tiene relacin directa con la compraventa. Dice que si el administrador de un establecimiento pblico vende un bien raz cuya venta no est comprendida entre sus facultades, es nula esta compraventa. Este artculo se refiere al caso de un mandato que celebra un contrato extralimitndose en su autorizacin facultativa. Es prohibido a los empleados pblicos comprar los bienes pblicos o privados que se vendan por su ministerio (artculo 1.798).- As, en su primera parte, la sancin que tiene la infraccin de esta disposicin es la nulidad absoluta, por las mismas razones indicadas hace un momento. Pero naturalmente slo se aplica a los bienes que se vendan por su ministerio. Si el Director de la Escuela vende bancas de las salas, el mismo no podra comprarlas, porque las vende por ministerio de sus funciones. Prohibicin a jueces, abogados, procuradores y escribanos.- Los ms interesante es la segunda parte del artculo: se prohibe a los jueces, abogados, procuradores o escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y que se vendan a consecuencia de este litigio, aun cuando la venta se haga en pblica subasta. Dos son entonces los requisitos que exige este artculo para que se produzca esta nulidad: 1) Que estas personas hayan tomado parte en el litigio en sus respectivos caracteres. 2) Que las cosas se venden como consecuencia del litigio; de modo que si los bienes se venden por otra razn no regir esta prohibicin. Se exigen estos requisitos por razones de moral. En consecuencia, se aplica esta disposicin, por ejemplo, si las cosas se venden a virtud de un juicio ejecutivo o de un quiebra; no cabe la menor duda. Pero se presenta un cuestin: Rige esta disposicin en el caso de un juicio de particin de bienes? Podr en un juicio de particin de bienes uno de los abogados, productores o el propio juez comprar los bienes que se venden en la particin? La Corte Suprema, erradamente a nuestro juicio, ha resuelto que slo se aplica esta disposicin tratndose de litigios, y litigios significa derecho controvertido, y en la particin de bienes no hay derecho controvertido; slo se trata de liquidar una situacin: por eso no se aplica a ella. Somarriva no cree que esta solucin de la Corte est juzgada a Derecho. La ley habla de litigio, y la particin es un juicio sui generis. Pero no podra llegar a concluir que sera nulo lo que se llama el pacto libre. Esta disposicin no sanciona el pacto de cuota libre; o sea, el pacto en el cual un abogado lleva a trmino un juicio y se le paga cedindosele lo que se obtenga en el litigio. Este pacto, que la legislacin francesa prohibe expresamente, en la legislacin chilena es perfectamente vlido; slo los jueces no pueden celebrarlo, en virtud de una prohibicin expresa de la ley. Compraventa por tutores y curadores.- El artculo 1.799 dice que en los contratos de compraventa los tutores y curadores deben sujetarse a lo establecido en el ttulo De la administracin de los tutores y curadores; y dentro de este ttulo se remite al artculo 412 del Cdigo Civil. De acuerdo con este artculo, hay que distinguir segn que los bienes del pupilo sean muebles o inmuebles: I. Si son bienes muebles, puede comprarlos el tutor o curador, pero con autorizacin de los dems o de la justicia; de modo que si se omite la autorizacin de la justicia o la de los otros guardadores, este contrato sera nulo o de nulidad relativa, porque el requisito est establecido en consideracin a la persona. II. En cuanto a los bienes races, este artculo prohibe terminantemente que el guardador compre bienes races del pupilo, ni an con autorizacin judicial o de los otros guardadores. Es un ejemplo clsico de disposicin netamente prohibitiva, porque el contrato no puede celebrarse bajo ninguna condicin o circunstancia; y por eso sus infracciones traen consigo la nulidad absoluta del contrato , en virtud de los artculos 10, 1.466 y 1.682, del Cdigo Civil. Contratos que celebran los mandatarios, los sndicos y los albaceas.- El artculo 1.800, finalmente , dice que el contrato de compraventa que celebran los mandatarios, los sndicos en el concurso y los albaceas re regirn por lo dispuesto en el artculo 2.144 del Cdigo Civil. Respecto del mandatarios y de los sndicos, se aplica indiscutiblemente el artculo 2.144, el cual establece que el mandatario,

tambin el sndico a virtud de la referencia del artculo 1.800, no puede comprar los bienes que el mandante le ha ordenado vender, ni vender de lo suyo al mandante bienes que ste le ha ordenado comprar, si no es con expresa autorizacin del mandante. Vemos que el artculo 2.144, por regla, prohibe al mandatario y a los sndicos tanto vender como comprar. Pero esta disposicin en realidad no es prohibitiva, porque la parte final dice salvo que el mandante consienta expresamente; y por eso la infraccin de este artculo no trae consigo la nulidad absoluta, sino la nulidad relativa, por cuanto la autorizacin del mandante est exigida en consideracin a la calidad del mandante y la omisin de la autorizacin trae consigo la nulidad relativa. No nos hemos referido al albacea, tambin mencionado por el artculo 1.800, porque respecto de l se presenta un dificultad: de acuerdo con el artculo 1.800, el albacea, para comprar bienes de la sucesin deber regirse por el artculo 2.144; en cambio, el artculo 1.294, ubicado al hablar de los albacea, le aplica la disposicin del artculo 412, que acabamos de comentar y que se refiere a los tutores y curadores. Entonces cabe preguntarse: si el albacea va a comprar bienes de la sucesin, por cul disposicin se va a regir: por el artculo 2.144 o por el artculo 412. La cuestin tiene importancia tratndose de bienes inmuebles, porque, aplicando el artculo 2.144, le sera posible al albacea comprar los bienes inmuebles; en cambio, aplicando el artculo 412, en manera alguna podra comprarlos. Teniendo en vista una regla fundamental de hermenutica legal, segn la cual una disposicin especial prima sobre una general, se deber aplicar el artculo 412, porque l est ubicado al hablar de los albaceas, y debe primar sobre la disposicin general del artculo 1.800. EFECTOS Generalidades.Sabemos que los efectos del contrato, son los derechos y obligaciones que de l emanan. Del contrato de compraventa, como contrato bilateral, emanan obligaciones para ambas partes: el vendedor est obligado a entregar la cosa vendida y al saneamiento de la misma, y el comprador est obligado a pagar el precio y a recibir la cosa vendida. Y, naturalmente lo que es obligacin para una de las partes, es derecho para la otra; y as por ejemplo, frente a la obligacin que tiene el vendedor de entregar la cosa vendida, tenemos el derecho del comprador de exigir la entrega de la misma; y por su parte, frente a la obligacin del comprador de pagar el precio, tiene el vendedor el derecho de exigir que realmente se pague el precio, Porque es un contrato bilateral y, por lo tanto, engendra derechos y obligaciones recprocos. Ya hemos dicho que las obligaciones esenciales que caracterizan la compraventa, y que estn consignadas expresamente en la definicin del artculo 1.793, son la del vendedor de entregar la cosa y la del comprador de pagar el precio; sin estas obligaciones, que son la esencia del contrato, no hay compraventa. a) OBLIGACIONES DEL VENDEDOR Enunciacin.El artculo 1.824 dice que las obligaciones del vendedor se reducen en general a dos: a la entrega o tradicin y al saneamiento de la cosa vendida. Pero de acuerdo con las reglas generales, si se trata de una especie o cuerpo cierto que sea objeto de una venta, el vendedor no slo va a tener la obligacin de entregar la cosa vendida, sino que , de acuerdo con el artculo 1.548, debe conservar la cosa vendida, y en el cuidado de sta va a responder de culpa leve; y responde de sta, de acuerdo con el artculo 1.547, porque la compraventa se celebra en utilidad de ambas partes. RIESGO DE LA COSA VENDIDA. Principio y excepcin.- De aqu entonces que si el vendedor tiene la obligacin de conservar la cosa hasta el momento de la entrega, es interesante estudiar qu entonces si la cosa vendida se destruye por un caso fortuito en el tiempo que media entre el perfeccionamiento del contrato de compraventa y la entrega. Esta materia ya la estudiamos cuando referimos a la teora de los riesgos, y vimos que el artculo 1.150 establece que el riesgo del cuerpo cierto cuya entrega se debe, es siempre de cargo del acreedor; y de

aqu que esta disposicin se aplique casi exclusivamente a la compraventa; el artculo 1.550 est repetido en el artculo 1.820 al hablar de la compraventa. De manera que el riesgo de la cosa vendida pertenece al comprador, lo que quiere decir que si antes de la entrega parece la cosa vendida por caso fortuito, se extingue la obligacin del vendedor de entregarla , pero subsiste la obligacin del comprador del pagar el precio, y es precisamente porque subiste la obligacin de este ltimo que se dice que el comprador carga con el riesgo. El mismo artculo 1.820, sin embargo, contempla un excepcin a este principio, excepcin que se refiere al caso que la venta sea condicional: si la cosa parece antes de cumplirse la condicin, el riesgo le corresponde al vendedor. Esta disposicin se limita a repetirla del artculo 1.486. En suma, el artculo 1.820, en su parte, aplica a la compraventa el artculo 1.550 y en la segunda parte aplica a la compraventa el artculo 1.486. es en compensacin a este riesgo que el artculo 1.816 establece que los frutos pendientes al momento de la compraventa pertenecen al comprador. Este artculo 1.816, en la parte que habla de los frutos est mal ubicado: debi figurar a continuacin del artculo 1.820 y debi ser una disposicin especial y aparte, porque no se ve la relacin que tengan entre s las dos partes de este artculo : una habla de la compra de cosa propia y la otra se refiere a los frutos de la cosa vendida. Riesgo de la cosa que se vende por peso o medida.- En el artculo 1.821 la legislacin hace una aplicacin de la regla de los riesgos: se establece que si se vende la cosa por peso o por medida, pero sealada de modo que no pueda confundirse con otra, el riesgo corresponde al comprador. Pedro le vende a Juan el trigo que su granero: si bien la cosa es genrica, el trigo se ha individualizado es un trigo de determinado; la venta se transforma en realidad en una venta de especie o cuerpo cierto y por eso es que el riesgo corresponde al comprador, de acuerdo con el artculo 1.820. r Riesgo de la venta indeterminada.- En cambio, en su inciso 2. este mismo artculo se pone en el caso de que se venda indeterminadamente un gnero, y en este caso la regla general es que no se aplica la teora de los riesgos. Porque si yo vendo 10 fanegas de trigo y stas parecen, yo estoy obligado a entregar otras 10 fanegas de trigo, porque el gnero no parece, salvo que se hayan medido, contado o pesado, porque entonces la obligacin deja de ser genrica. En suma, el artculo 1.821 no es sino una aplicacin del artculo 1.820. Riesgo de la cosa vendida a prueba o a gusto.- Por ltimo, se reglamenta tambin, en el artculo 1.823, la venta a prueba o a gusto. Se pone el legislador en el caso de que se venda un bien a prueba, y dice que no hay contrato condicional. Ejemplo: la venta de una radio dada a prueba por la casa vendedora. Es ste un caso de contrato condicional porque su perfeccionamiento est sujeto a la condicin potestativa de que la radio sea del agrado del cliente. De aqu resulta entonces que si la cosa parece antes que se declare conforme el comprador, la cosa se pierde para el vendedor, y as lo dice el artculo 1.823, en lo que no hace sino aplicar las reglas ya indicadas para la venta condicional del artculo 1.486. OBLIGACION DE ENTREGAR. Generalidades.- El Cdigo habla de entrega o tradicin, y naturalmente que la entrega que sigue a la compraventa es una verdadera tradicin porque va precedida de un ttulo traslaticio de dominio, la compraventa, la cual supone la intencin de transferir el dominio. Y la tradicin tiene suma importancia, porque sabemos que de acuerdo con el mecanismo de nuestro Cdigo, del contrato slo nacen derechos personales, y el dominio slo la va a adquirir el comprador una vez que haya efectuado la tradicin de la cosa vendida. Por eso es que si el comprador vende a su vez la cosa comprada, pero antes que se le haya efectuado la tradicin, no obstante que se haya celebrado el contrato de compraventa, en realidad est vendiendo una cosa ajena. As lo ha resuelto la Corte Suprema con toda razn. Obligacin de hacer entrega material de la cosa.- Con motivo de esta obligacin del vendedor de entregar la cosa vendida, se plantea una cuestin. Naturalmente que el vendedor tiene que hacer la entrega jurdica, la tradicin de la cosa vendida; pero, y si no hace la entrega jurdica, la tradicin de la

cosa vendida; Pedro compra a Juan una propiedad y le hace la tradicin por medio de la inscripcin en el Conservador de Bienes Races, le efecta la entrega jurdica; pero deber entregarle materialmente la cosa a Pedro? La respuesta es afirmativa; porque, como veremos, en ciertas disposiciones del Cdigo Civil, el legislador parte del hecho que se haga la entrega real, la entrega material. En seguida, porque qu sacara el comprador con que slo le efectuara la entrega jurdica y no la material? Por eso la Corte Suprema ha resuelto en varias sentencias ltimamente que la obligacin del vendedor se refiere, no solamente a efectuar la entrega jurdica, sino tambin a efectuar la entrega real de la cosa vendida . Acciones que puede deducir el comprador si el vendedor no le entrega materialmente la cosa.- Y si el vendedor no entrega al comprador materialmente la cosa vendida, qu aciones podr deducir el comprador? puede entablar tres acciones: 1) La accin resolutoria, aplicando el artculo 1.489 o regla general de la condicin resolutoria tcita; 2) La accin personal que le da su calidad de contratante para exigir el cumplimiento de la obligacin de entregar; 3) La accin reivindicatoria, ya que a virtud de la tradicin o entrega jurdica ha pasado a ser dueo, pero un dueo que no tiene la posesin de la cosa , y precisamente por esto puede hacer uso de esta accin. Lo ha dicho la Corte Suprema. Como debe efectuarse la entrega.- El inciso 2 del artculo 1.824 dice que la entrega o tradicin debe efectuarse de acuerdo con el ttulo VI del libro II; en otros trminos, se rige por las reglas que da el Cdigo para la tradicin, y por lo tanto, habr que distinguir segn que la cosa vendida sea mueble o inmueble. Entrega de cosas muebles.- Tratndose de cosas muebles, la entrega deber hacerse en conformidad a las disposiciones del artculo 684, esto es, haciendo una tradicin real, o una tradicin ficticia o simblica. Entrega de bienes races.- Si de inmuebles se trata la entrega se har por medio de la inscripcin en el Conservador de Bienes Races, salvo que se trate de la venta de una servidumbre o de derechos hereditarios, casos en los cuales no es necesario la inscripcin. En qu lugar debe ser entregada la cosa vendida.- Nada dice el legislador en la compraventa. Hay que aplicar las reglas generales respecto de dnde efectuarse el pago; es decir, aplicar los artculos 1.587 y 1588. De ambos resulta que la cosa vendida debe entregarse en el lugar que las partes han estipulado; y a falta de estipulacin, si la cosa es inmueble en el lugar en que se encuentra, y si es mueble, en el domicilio del comprador. En qu momento debe efectuarse la entrega.- El artculo 1.826 establece que la cosa vendida debe entregarse inmediatamente despus del contrato, salvo que se haya estipulado un plazo; pero si nada se ha dicho, debe entregarse inmediatamente de celebrado el contrato. El momento en que debe entregarse la cosa tiene importancia sobre todo cuando el vendedor ha vendido la cosa a dos o ms personas, para el efecto de saber cul de stas tendr preferencia. Venta separada de una misma cosa a dos o ms personas.- De acuerdo con el artculo 1.817, si alguien vende separadamente una misma cosa a dos o ms personas, hay que distinguir tres casos para saber cul ser preferida. 1) Si se ha vendido la cosa a dos o ms personas, pero se ha entregado slo a una, sta ser preferida; 2) Si la cosa se ha entregado a dos o ms personas, tendr derecho a quedarse con ella la persona a la cual se hubiere entregado primero; y 3) Si la cosa no se ha entregado a ninguno de los compradores, prevalecer el ttulo ms antiguo. Las reglas son claras. No obstante, hay que hacer hincapi en que el Cdigo, cuando habla de ttulo ms antiguo, se refiere a la fecha de la compraventa. por ejemplo, uno de los contratos de compraventa es de agosto y el otro de febrero. Si no se ha efectuado la entrega de los compradores, se refiere el contrato de febrero. Ahora , si el contrato de agosto se celebr a virtud de una promesa de venta de 1940, esta circunstancia no le da preferencia sobre el contrato de febrero. Porque, segn lo ha dicho la

Corte Suprema , el artculo 1.817 al hablar de dos ttulos se refiere, se refiere a dos ttulos traslaticios de dominio, o sea, de los que dan accin personal contra el vendedor para exigir la entrega de la cosa vendida, caracteres de los cuales no participa la promesa de venta. Gastos de la entrega.- En el artculo 1.825 el legislador se refiere a quin debe cargar con los gastos de la entrega. Dice: los costos de la entrega para poner la cosa en disposicin de entregarla son de parte del vendedor; pero los que son necesarios para transportarla despus de la entrega, son de cargo del comprador. Hay que concordar con el artculo 1.806, que dice que los gastos de escritos, de impuestos fiscales o municipales y de cualesquiera otras solemnidades de la venta son de cargo del vendedor, salvo estipulacin en contrario . De manera que si nada se dice, los gastos son de cargo del vendedor. Hay que hacer notar que el impuesto a la primera transferencia a ttulo oneroso de un bien raz, establecido por el Decreto-ley N 593, de 9 de Septiembre de 1932, es de cargo de la persona que adquiera el respectivo inmueble (artculo 3 de dicho decreto -ley). Que comprende la entrega.- El artculo 1.828 dice que debe entregarse lo que reza el contrato , lo cual es perfectamente lgico, porque las obligaciones deben cumplirse de acuerdo con lo estipulado. El artculo 1.830 manifiesta que si se venda una finca, se comprenden en la venta los inmuebles por destinacin a que se refiere el artculo 570 y siguientes. As, si se vende un fundo y nada se dice, se entiende que van comprendidos aqullos. Naturalmente que las partes tienen derechos a excluir estos bienes de la venta. Qu derechos tiene el comprador cuando el vendedor no cumple con la obligacin de entregar.- El artculo 1.826 contempla esta situacin. En el inciso 2 no hace sino repetir el artculo 1.489, aplicndolo a la compraventa. de manera que si el vendedor no entrega la cosa vendida, el comprador puede pedir la resolucin del contrato o la ejecucin forzada del mismo. Pero agrega el inciso 3 todo lo cual se entiende si el comprador ha pagado el precio o, si est llano a pagarlo se ha estipulado un plazo para cumplirlo . Disposicin que es una aplicacin del artculo 1.552, segn el cual la mora purga la mora. Porque el contratante slo puede solicitar el cumplimiento cuando es contratante diligente; pero si es moroso, no hay mora en el otro contratante. Pero si bien estas disposiciones son innecesarias, el ltimo inciso tiene bastante inters. Puede acontecer que despus de celebrado el contrato, pero antes de entregada la cosa, disminuya considerablemente la fortuna del comprador. En este caso, el vendedor no esta obligado a efectuar la entrega, aun cuando se haya estipulado el pago del precio a plazo, mientras no se le pague el precio o se le asegure convenientemente su pago. Aplicacin de la excepcin del contrato no cumplido. Naturalmente que corresponde al vendedor acreditar la circunstancia de que la fortuna del comprador ha disminuido , y ser cuestin de hecho determinado. Venta de predios rsticos.- Los predios pueden ser urbanos y rsticos. Para calificarlos as no se atiende a su ubicacin, sino al destino que tenga. si estn destinados al cultivo agrcola, la explotacin de la tierra, estamos en presencia de predios rsticos; si el predio est destinado a edificios , almacenes o bodegas, es urbano. Los artculos 1.831 a 1.834 slo se refieren a los predios rsticos, y no a los urbanos. Esta doctrina, consagra por la Corte Suprema , tiene su confirmacin en la letra del artculo 1.831, que slo habla de predios rsticos, y en la historia de la ley : en los primeros proyectos del Cdigo se hablaba de fincas y en el texto del Cdigo de reemplaz por predio rstico, con lo cual se puso de manifiesto en forma ntida el pensamiento definido del legislador. El predio rstico puede venderse en dos formas: como especie o cuerpo cierto y en relacin a su cabida (artculo 1.831).- Cuando se vende como especie o cuerpo cierto se entiende que la cosa de vende ad corpus, en el estado es que se encontraba al momento del contrato . La cosa puede venderse en relacin a su cabida, es decir, en relacin con su extensin: se vende 500 ha, o 1000 ha. De acuerdo con el inciso final del artculo 1.831 la regla general es que el predio se venda como especie o cuerpo cierto, y por excepcin con relacin a su cabida. Se entiende que si se vende con relacin a su cabida, la extensin del predio es el motivo determinante

que induce al contrato. Porque en ciertos casos el motivo que induce a contratar ser la situacin del predio, la calidad del terreno o la abundancia o escasez de agua; pero en otros casos el motivo determinante es precisamente la extensin del predio. La corte Suprema ha resuelto que determinar si un predio se vende como especie o cuerpo cierto o con relacin a su cabida, es cuestin de hecho sobre la cual no puede pronunciarse ella. Cabida real y cabida declarada.- Cuando un predio se vende con relacin a su cabida, si el vendedor entrega la misma extensin que establece el contrato, no se produce ninguna dificultad; si el vendedor vende 100 hectreas y las entrega exactamente, no hay cuestin. Pero el legislador lgicamente hubo de ponerse en el caso de que el vendedor entregue, no la misma extensin vendida, sino ms o menos de la vendida . A esta situacin se refiere el artculo 1.832. El Cdigo habla en esta parte de cabida real y de cabida declarada. Cuando habla de cabida declarada se refiere a la extensin que se ha fijado en el contrato, a la extensin sobre la cual se ha contratado; cuando habla de cabida real, se est refiriendo a lo material, realmente, en el hecho que el vendedor ha entregado al comprador. Debemos considerar, pues, si se entrega mayor o menor extensin de la vendida, o sea se la cantidad real es mayor o menor que la cantidad declarada. 1. La cabida real es mayor que la cantidad declarada.- Situacin contemplada en el inciso 1. Hay que distinguir segn que el exceso del terreno que ha entregado el vendedor al comprador exceda o no al valor de la dcima parte del precio de la cabida real. Si no excede a esta dcima parte, el comprador est obligado a aumentar proporcionalmente el precio; si excede a esa dcima parte, el comprador puede, o bien aumentar proporcionalmente el precio o desistirse del contrato con indemnizacin de perjuicios. Cuando la ley habla de desistirse, quiere decir que puede solicitar la resolucin del contrato. Un ejemplo para aclarar la disposicin: se Venden 100 hectreas a $100 cada una. El vendedor entrega al comprador 103 ha. El exceso son 3 hectreas , cuyo valor son 300. Por otro lado, la cabida real en su total es $ 10.300, y la dcima parte es $ 1.030. el precio del exceso entregado es $ 300, y como el 10% de la cabida real es $ 1.030. resultara que el comprador estara obligado a aumentar proporcionalmente el precio. Es la primera situacin . Veamos cuando excede: Se venden 100 ha a $100 cada una. Pero el vendedor entrega al comprador 130 ha. El exceso es de 30 ha, que a $ 100 la ha, viene a resultar de $ 3.000. El total de la entrega real es de $ 13.000, y su 10% por lo tanto, es de $ 1.300. En consecuencia, el exceso del terreno entregado ($3.000) excede por mucho al valor del 10% de la cabida real, el cual slo es $ 1.300. En este caso el comprador tiene un derecho alternativo: o completa el precio en forma proporcional o pide la resolucin con indemnizacin de perjuicios, y pide la resolucin porque el vendedor en realidad no le ha cumplido con la obligacin de entregarle la cosa en los trminos que estableca el contrato. 2.- La cabida real es menor que la cabida declarada.- Situacin contemplada en el inciso 2. Tambin hay que hacer una distincin, segn que la cantidad que falte para completar la cabida declarada exceda o no a un 10% del valor de la cabida declarada. Cuando no excede de un 10% de la cabida declarada, el vendedor est obligado a completar la cabida declarada , y si no le fuere posible, a rebajar proporcionalmente el precio, puesto que ha entregado una cantidad menor a la estipulada en el contrato. Si la extensin que falta por entregar para cumplir el contrato excede al 10% del valor de la cabida declarada , el comprador nuevamente tiene un derecho alternativo: o bien acepta la disminucin de precio que le haga el vendedor, o bien puede desistirse del contrato, lo que significa solicitar la resolucin del mismo. En este caso tambin puede solicitar la resolucin porque ha habido incumplimiento de parte del vendedor. Son reglas de fcil aplicacin. Se ve que el legislador ha dejado un pequeo margen - de 10%- en que puede oscilar la diferencia entre cabida real y cabida declarada: pero si la diferencia excede al 10 % debe considerarse que el vendedor no ha cumplido, y da derecho al comprador para solicitar la resolucin del contrato. Venta del predio como especie o cuerpo cierto; venta con o sin sealamiento de linderos.- La venta del

predio como especie o cuerpo cierto est contemplada en el artculo 1.833. Hay que distinguir segn que se venda o no con sealamiento de linderos. Si se vende sin sealamiento de linderos, nada puede reclamar el comprador, y cualquiera extensin que entregue el vendedor, habr cumplido con su obligacin. Es caso de escasa frecuencia. Si se han sealado linderos, debe entregar la extensin de terreno comprendida dentro de los linderos, si el vendedor entrega una cantidad menor a la comprendida en los linderos, se aplica el inciso 2 del artculo 1.832, y en consecuencia habr que ver si la cantidad que falta por entregar excede o no al 10% de la extensin comprendida en los linderos; si no excede, tiene derecho a rebajar proporcionalmente el precio; si excede, el comprador, puede aceptar la rebaja del precio o puede desistirse del contrato. Prescripcin de las acciones.- Estas acciones, que tienen por objeto obtener que el vendedor entregue realmente al comprador la extensin vendida prescriben en un ao, desde la entrega. Lo dice el artculo 1.834. Naturalmente que al decir que prescriben en un ao desde la entrega, se ha referido a la entrega material, porque slo una vez efectuada sta se podr ver si lo entregado es igual a lo que reza el contrato. Por eso la obligacin de entregar del vendedor comprende no slo la entrega jurdica, sino tambin la entrega material. Este artculo nos sirve para sostenerlo. Esta , por ser prescripcin especial, no se suspende. Es de la esencia del contrato de compraventa que el vendedor haga dueo de la cosa vendida al comprador? A juicio de Alessandri y Somarriva, siendo la compraventa, en nuestro derecho, slo ttulo traslaticio de dominio, parece lgico concluir que no es de la esencia de ese contrato que el vendedor haga dueo de la cosa al comprador. Dos razones para concluirlo as: 1.- El legislador expresamente reconoce en el art. 1815 la validez de la venta de cosa ajena. 2.- De aceptar la doctrina contraria, resultara que despus de recibida la cosa ajena tuviera conocimiento el comprador que la cosa vendida no le pertenece al vendedor, podra pedir la resolucin del contrato. El vendedor slo debe proporcionar al comprador la posesin pacifica y tranquila de la cosa vendida. Por eso cuando el comprador se ve lesionado en su posesin tranquila y pacifica puede entablar la accin de saneamiento. Naturalmente si el vendedor es dueo de la cosa vendida, transfiere al comprador el dominio, y se lo transfiere porque slo mediante la transferencia va a poder el comprador gozar de la posesin tranquila y pacfica de la cosa. Cuestin hasta cierto punto terica, sin embargo, porque precisamente la eviccin, que se produce cuando el comprador es privado de la cosa por sentencia judicial, es una verdadera accin resolutoria, que el legislador ha reglamentado expresamente. En la prctica el vendedor est obligado a transferir el dominio. Prueba es que si el comprador es privado del dominio tiene la accin de eviccin. Obligacin del saneamiento de la cosa vendida. Saneamiento por eviccin y de los vicios redhibitorios.El vendedor por lo menos debe proporcionar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa comprada. Ahora bien, dos hechos pueden turbar esta posesin tranquila y pacfica: puede el comprador verse privado de ella porque un tercero extrao pretende derechos sobre la cosa o porque la cosa tenga algunos vicios o defectos que hagan que no sirva para el fin comprado. En ambos casos cesa la posesin pacfica y nace el derecho del comprador para que el vendedor le sanee la cosa vendida; en otros trminos, nace la obligacin del vendedor del saneamiento de la cosa vendida. A estos dos casos por los cuales puede verse turbada la posesin pacfica y tranquila de la cosa se refiere el artculo 1.837, cuando dice que la obligacin de saneamiento comprende dos objetos: dar la posesin pacfica y tranquila y sanear los vicios ocultos, llamados redhibitorios. Estn indicados los razones que pueden dar lugar al saneamiento. Cuando el comprador es privado de la cosa se produce al eviccin, y estamos en presencia del saneamiento de la eviccin; cuando se ve privado de la cosa por

los vicios ocultos de la, estamos en presencia del saneamiento de los vicios redhibitorios. Diferencia entre la obligacin de saneamiento y la de entrega.- Esta obligacin del saneamiento, como su propio nombre lo indica (quita los vicios que puede tener la posesin), tiene diferencias notables con la obligacin de entregar, y la cuales podemos reducir a tres: r 1) La obligacin de entregar que tiene el vendedor es de la esencia de la compraventa; jurdicamente no podemos imaginar una compraventa sin que no haya obligacin de entregar. En cambio, la obligacin de saneamiento no es de la esencia; puede perfectamente renunciarse; y si el comprador no es turbado en la posesin de la cosa y sta no tiene ningn vicio oculto, bien puede suceder que en la compraventa no llegue el momento de hacer exigible la obligacin de saneamiento, lo cual siempre va a acontecer respecto de la obligacin de entregar. 2) La obligacin de entregar tiene su fuente en la compraventa; en cambio, la obligacin de saneamiento va a tener su fuente indirecta en la compraventa, pero su fuente directa en la circunstancia que un tercero pretenda un derecho sobre la cosa o de que sta adolezca de un vicio oculto; es decir, se produce por circunstancias ajenas al contrato mismo. 3) La obligacin de entregar se produce inmediatamente de celebrado el contrato o despus de cierto plazo, si lo hubiere; pero en todo caso se sabe con cierta certidumbre cundo va a ser exigible. En cambio, la obligacin de saneamiento es incierta; puede o no presentarse, y despus de mucho tiempo. I. EL SANEAMIENTO DE LA EVICCION. Definicin.- La eviccin est definida expresamente en el artculo 1.838, que hay eviccin cuando el comprador es privado de todo o parte de la cosa comprada por sentencia judicial. Advertimos que nuestro legislador ha definido expresamente lo que es la eviccin, y por lo tanto, para determinar en un caso dado si existe o no, tenemos que atenernos a la definicin dada en el artculo 1.838. Requisitos .- De esta disposicin, y de la siguiente, artculo 1.839, se desprende que son tres los requisitos necesarios para que haya eviccin: 1 Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa; 2 Que la eviccin provenga de un hecho anterior a la venta; y 3 Que la privacin de todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial. 1. Que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa.- Nos encontramos en presencia de la privacin de toda la cosa cuando por ejemplo ha habido venta de cosa ajena y el dueo de la cosa entabla accin reivindicatoria en contra del comprador; o tambin cuando un acreedor hipotecario hace uso de su accin de desposemiento y quita la cosa al comprador. Pero tambin hay eviccin cuando el comprador es privado de parte de la cosa, como dice la definicin; por ejemplo, sobre la cosa resuelta que hay constituido un usufructo. La Corte de Santiago ha resuelto que si con posterioridad al contrato resulta que la propiedad vendida estaba afecta a un censo, exista eviccin. 2. La eviccin debe producirse por causa anterior a la venta.- Este principio, contemplado en el artculo 1.839, es de manifiesta equidad. No puede lgicamente hacerse responsable al vendedor por hechos acaecidos despus de la venta, en los cuales no va tener ninguna ingerencia. 3. Obligaciones que comprende el saneamiento de la eviccin.- La eviccin supone dictacin de sentencia, y si se debe dictar sentencia en contra del vendedor. Resulta que esta obligacin del vendedor del saneamiento de la eviccin tiene dos partes bien definidas, comprende las etapas bien caracterizadas: la primera consiste en la obligacin del vendedor de acudir en auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se le ha iniciado; la segunda consiste en que , una vez producida la eviccin, una vez que al comprador de los perjuicios. Son dos obligaciones totalmente distintas, ntidamente separadas, que sucede la una a la otra. La primera obligacin- defender en el juicio al comprador- es una obligacin de hacer, porque se trata de la ejecucin de un hecho, ir en auxilio del comprador. Por eso el artculo 1.840 dice que el saneamiento es indivisible y que podr entablarlo in solidum el comprador contra cualquiera de los herederos del vendedor. Es obligacin de hacer y sta por regla general es indivisible.

Pero, en este caso, la obligacin de indemnizar es obligacin de dar y como tal, el carcter de divisible; por eso el inciso 2 del artculo 1.840 establece que esta obligacin es divisible y slo puede exigirse a prorrata de las cuotas hereditarias de los herederos del vendedor. Desarrollo de estas obligaciones.- Se entabla juicio al comprador; una accin reivindicatoria, por ejemplo. Naturalmente que puede ser que el vendedor no tenga noticias de que el comprador ha sido demandado, de que un tercero pretenda derechos sobre la cosa vendida. Por eso la ley exige al comprador que cite al vendedor para que vaya a defenderlo. Lo dice el artculo 1.843. Agrega el inciso 2 que esta citacin se efectuar conforme al Cdigo de Procedimiento Civil, artculo 742 a 745. Segn estas disposiciones, la citacin de eviccin ebe hacerse antes de recibirse la causa a prueba, o si no procediere que procede la citacin posterior no producira ningn efecto. Interesa hacer presente que produce la citacin de eviccin, ejecutivo o lo accin posesoria, por ejemplo. Esta citacin que debe hacer el comprador es de suma importancia: si el comprador omite citar al vendedor, ste no es responsable de eviccin (artculo 1.843). El comprador cita legal y debidamente al vendedor . En este caso pueden presentarse diversas situaciones. En primer lugar, citado legalmente, no comparece el vendedor: entonces, dice el artculo 1.843, que ste es obligado al saneamiento por eviccin, porque de su parte ha habido negligencia. Pero hay un caso en que no responde de la eviccin, no obtante ser citado y no comparecer a defenderse al comprador: cuando ste pierde la cosa, cuando se produce al eviccin porque no opuso una excepcin que pudo oponer. Un ejemplo: se cita al vendedor al juicio; no comparece; en principio ya responde de eviccin; pero el comprador se ve privado de la cosa porque no opuso la excepcin de prescripcin, que pudo oponer; de acuerdo con el artculo 1.843, no le afecta responsabilidad al vendedor, porque ha habido negligencia y hasta cierto punto mala fe de parte del comprador. Pero la regla general es que responda de eviccin cuando es citado y no comparece. En segundo lugar, citado el vendedor, pueden presentarse todava dos situaciones: 1) El vendedor se impone de los antecedentes y se da cuenta que el tercero va a ganar el juicio: entonces puede allanarse a la eviccin, situacin que contempla el artculo 1.845. Pero en este caso, cuando el vendedor se allana a la eviccin, el comprador puede continuar el juicio si cree que l lo va a ganar. Tiene perfecto derecho a ello, pero con la condicin de que si pierde el juicio y se produce la eviccin, no podr exigirle al vendedor que le pague los costos de ese juicio ni el valor de los frutos de la cosa con que hubo de satisfacer el tercero. Lo dice expresamente el artculo 1.845. 2) El vendedor comparece y dice al comprador que el juicio es ilusorio, que el tercero no tiene razn y que sigan el juicio. En este caso, ya el vendedor empieza a cumplir con su obligacin de defender en el juicio al comprador. Esta obligacin de defensa no se traduce en aconsejar al comprador, en facilitar abogado o proporcionarle dinero para los gastos del juicio. Ela se traduce en la actuacin directa del vendedor en el jucio, el cual contra l se contina. De modo que, de acuerdo con el artculo 1.844, la accin de sigue contra el vendedor, sin perjuicio de que el comprador pueda actuar en el juicio como coadyudante en defensa de sus derechos. Se sigue el juicio, pasa el tiempo y pueden resultar dos situaciones: 1) El vendedor gana el juicio; no prospera la accin del tercero. En este caso no se produce la eviccin, y de acuerdo con el artculo 1.855 no tiene ninguna responsabilidad el vendedor y ningn derecho el comprador a que el vendedor lo indemnice de los costos del juicio. 2) El vendedor pierde el juicio: aqu termina la primera parte de la obligacin en que se traduce el saneamiento por eviccin; termina la obligacin de hacer, de defender la segunda obligacin: indemnizar al comprador. Qu comprende la obligacin de indemnizar.- El artculo 1.847 dice expresamente qu comprende esta segunda obligacin que tiene el vendedor de indemnizar al comprador de la eviccin. Son cinco los captulos por los cuales el vendedor debe indemnizar a su comprador, enumerados en ese artculo: 1. Debe devolver al comprador el precio de la cosa vendida, aun cuando la cosa vendida haya

disminuido de valor. Es lgico, porque, producida la eviccin no debe quedarse el vendedor con el precio. Pero puede resultar que la disminucin de valor haya aprovechado al comprador. En este caso, el artculo 1.848 dice que el precio deber rebajarse proporcionalmente, porque de lo contrario habra enriquecimiento sin causa para el comprador. 2. Debe indemnizar al comprador de los costos del contrato de compraventa que hubiere hecho.- Los gastos de escritos. Los impuestos, ect., son de cargo del comprador; si se produce la eviccin, el vendedor debe indemnizarlo de todos estos costos. 3. Debe indemnizar al comprador de los costos del juicio, de lo que hubiere gastado en el juicio seguido por el t ercero, salvo en el caso del artculo 1.845, es decir, cuando el vendedor se allanaba a la eviccin y esto no obstante el comprador insisti en seguir el juicio contra el tercero. Es lgico que en este caso no responda, porque el juicio se sigui contra su voluntad. 4. Debe devolver el valor de los frutos de la cosa comprada y que el comprador se vio obligado a satisfacer al tercero.- La devolucin de los frutos tambin tiene la misma limitacin del artculo 1.845, es decir, el vendedor no est obligado a devolver los frutos que el comprador satisfizo al tercero con posterioridad al juicio cuando l se allanaba a la eviccin y esto no obstante el comprador sigui el juicio. La razn es la misma. 5. Debe devolver el aumento de valor que haya obtenido la cosa vendida. Vemos en general que se trata de una indemnizacin amplsima, una accin que viene a resultar mucho ms eficaz que la propia accin resultoria; porque, sumando los cinco captulos del artculo 1.847, resulta que el vendedor debe indemnizar totalmente al comprador. Indemnizacin del aumento de valor de la cosa.Dadas la dificultades que podran presentarse, el legislador reglament en forma minuciosa cmo deba indemnizarse el aumento de valor de la cosa. A esta cuestin se refieren los artculos 1.849 y 1.850. El aumento de valor puede deberse a dos razones: a mejoras que ha ejecutado el comprador o nicamente a la accin de la naturaleza y el tiempo. Cuando el aumento del valor se debe a mejores que ejecut el comprador, de acuerdo con el artculo 1.849, el vendedor est obligado a indemnizar a aqul las mejoras necesarias y tiles que hubiere efectuado, pero slo en el caso de que estas mejoras no le hubiesen sido pagadas por el tercero que entabl la accin. Porque puede resultar que el tercero sea reivindicante vencedor y el comprador, poseedor vencido; para liquidar la situacin se aplican las reglas de las prestaciones mutuas, artculo 904 y siguientes, segn las cuales en ciertos casos el reivindicante est en la obligacin de pagar al poseedor vencido las mejoras que haya ejecutado en la cosa reivindicada. Si en el caso de la eviccin ha sido, no es lgico que el vendedor tambin las pague, porque entonces se pagaran dos veces las mejoras al comprador. Agrega la disposicin que si el vendedor estaba de mala de, debe tambin indemnizar las mejoras voluptuarias. La mala fe se traduce en saber que la cosa era ajena. Si el aumento de valor se produce por obra de la naturaleza o por el transcurso del tiempo, el artculo 1.850 dice que el vendedor est obligado a pagar el aumento de valor, pero con una limitacin: siempre que no exceda a la cuarta parte del precio de la cosa vendida. La cosa se vendi en 1.000; slo est obligado a pagar 1.250. Sin embargo, hay un caso en que el vendedor no tiene limitaciones pata pagar el aumento: cuando estuviere de mala fe; entonces debe pagar todo el aumento de valor (artculo 1.850). Todo lo dicho se refiere a las ventas voluntarias, porque en el caso de las ventas forzadas, segn expresamente lo dice el artculo 1.851, el vendedor slo debe devolver el precio de la cosa y nada ms. Ello es perfectamente lgico, porque en esa venta no interviene la voluntad del vendedor. Eviccin parcial.- La eviccin puede ser parcial. A esta eviccin se refieren los artculos 1.852, inciso final, 1.853 y 1.854. La regla es la siguiente: Hay que ver si la parte evicta es de tal naturaleza que, faltando ella, el comprador no habra contratado; en este caso el comprador tiene derecho a pedir la

resolucin del contrato con las indemnizaciones que establece el artculo 1.847; pero si la parte evicta no es de tanta gravedad, subsiste l contrato y slo tendr derecho el comprador a que el vendedor le indemnice de la parte que le fue quitada. Este es le resumen de las tres disposiciones indicadas. Puede un comprador citar de eviccin a cualquier antecesor de su vendedor?.- Pedro vende a Juan; Juan a Diego; Diego a Antonio. En presencia de demanda contra Antonio, podra ste citar de eviccin a Pedro? La jurisprudencia de nuestros tribunales, basndose en el artculo 1.841, fall en un principio que nicamente podra citarse, como lo dice este artculo, al inmediatamente antecesor del vendedor. Esta resolucin no fue bien recibida por los autores, y se la critic. Hoy la suprema ha enmendado rumbos y se resolvi por la doctrina contraria: que el comprador poda citar de eviccin a cualquiera de los antecesores en l dominio de la cosa. Pueden los herederos del vendedor entablar accin reivindicatoria en contra del comprador?.- El caso sera: Pedro vende una propiedad a Juan, pero sta era de la sociedad conyugal que hubo entre Pedro y Mara. Una vez fallecido Pedro, sus herederos entablan accin reivindicatoria en contra de Juan, porque dicen que la propiedad vendida no era nicamente de Pedro, sino tambin de Mara y, por lo tanto, la mitad corresponde a ellos, y reivindican para que se les devuelva esa mitad. La Corte Suprema, en sentencia muy interesante, resolvi que los herederos del vendedor no tenan derecho a reivindicar la cosa vendida. La razn: porque la obligacin que pesa sobre el vendedor de proporcionar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa pasa a los herederos suyos, y si stos pudieran reivindicar la cosa vendida de manos del comprador, ellos en persona, representante jurdicos del vendedor, estaran turbando esa posesin, estaran violando la obligacin que les impone el contrato. Cmo se extingue la obligacin del saneamiento por eviccin.- De dos manera: por renuncia y por prescripcin. No cabe discutirse que es renunciable el derecho al saneamiento por eviccin. El artculo 1.842 dice que es nula la renuncia que se haga del saneamiento por eviccin cuando ha existido mala fe de parte del vendedor. Luego, argumentando a contrario sensu, si es nula cuando hay mala fe. es perfectamente vlida y posible cuando el vendedor se encuentre de buena fe. Por lo dems, el saneamiento por eviccin es una obligacin de la naturaleza del contrato, y no de la esencia, y por eso puede renunciarse. Pero de acuerdo con el artculo 1.852, por regla general la renuncia que se haga de la eviccin slo comprende las indemnizaciones que deba el vendedor al comprador, pero no exime al vendedor de la obligacin de devolver el precio de la cosa. La renuncia de la eviccin hace que el vendedor no responda de las indemnizaciones 2, 3 4 y 5 del artculo 1.847: siempre responde de la N1. Sin embargo, hay casos en que ni siquiera est obligado a devolver el precio. El artculo 1.852 contempla dos: 1) Cuando el comprador adquiri la cosa a sabiendas de que era ajena. 2) Cuando tom expresamente sobre s el riesgo de la eviccin. Razn: en ambos casos la compraventa pasa a tener el carcter de aleatoria, y naturalmente que el precio que paga el comprador tomando el riesgo de la eviccin tiene que ser mucho menor. Tambin se extingue la obligacin del saneamiento por eviccin en los dos casos que contempla el artculo 1.846: 1) Cuando el tercero que demanda y comprador someten la cuestin a rbitros, sin conocimiento del vendedor y el rbitro falla a favor del tercero: el vendedor no est obligado a sanear la eviccin. La razn: puede darse el caso de haber existido colusin entre el tercero y el comprador, cuyos fines seran perjudicar al vendedor. Claro que si el vendedor consiente en que la cuestin se someta a rbitros, entonces subsiste la obligacin de saneamiento. 2) Cuando la cosa se ha perdido por culpa del comprador, tampoco responde el vendedor. Tampoco responde el vendedor del saneamiento cuando no ha sido citado al juicio. Lo dice el artculo 1.843. Tampoco responde cuando, citado y no obstante comparecer, el comprador pierde la cosa comprada por no haber opuesto una excepcin que pudo oponer; como de la prescripcin. Y tambin se extingue la obligacin de saneamiento por la prescripcin, materia contemplada en el artculo 1.856. Para estudiar la prescripcin de la obligacin del saneamiento por eviccin, hay que

recordar que en virtud del saneamiento de la eviccin tiene el comprador derecho a que el vendedor lo defienda en el juicio y lo indemnice adems de la eviccin. Ahora bien, el derecho del comprador a que el vendedor lo ampare en el juicio es un derecho imprescindible; y si el juicio se promueve veinte aos despes de celebrada la compraventa, siempre subsiste este derecho del comprador. Entonces, la prescripcin que establezca el legislador slo se refiere al saneamiento por eviccin una vez que est se ha producido, esto es, cuando se ha dictado sentencia que ha privado al comprador de todo o parte de la cosa; y par el efecto de esta indemnizacin a que tiene derecho el comprador, la accin de saneamiento prescribe en cuatro aos, contados desde la sentencia o desde la entrega de la cosa si no se hubiere dictado sentencia; el caso ste de la entrega de la cosa lo encontramos cuando el vendedor se allana buenamente a la eviccin. Pero todava en lo tocante a la restitucin del precio, prescribe el derecho del comprador de acuerdo con las reglas generales del artculo 2.515: en cinco aos si la accin es ejecutiva y en diez si es ordinaria. En resumen, son tres situaciones: 1. La accin del comprador para que su vendedor lo ampare en el juicio no prescribe; 2. Para que le pague las indemnizaciones de los N 2 al 5 del artculo 1.847, en cuatro aos; 3. Para el efecto de la devolucin del precio, en el plazo de cinco o diez aos, segn que la accin sea ejecutiva u ordinaria. EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS Generales.Hemos visto que el vendedor est obligado a proporcionar al comprador la posesin tranquila y pacfica de la cosa vendida. Pero adems es evidente que si una persona compra una cosa, es para que sta le preste una utilidad, la cual puede ser de diversa naturaleza: material, intelectual o moral. Es natural entonces que el vendedor tambin deba proporcionar al comprador la posesin til de la cosa vendida. Y precisamente desaparece la utilidad de la cosa vendida cuando ella adolece de algn vicio oculto o redhibitorio. A la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios ya se haba referido el Cdigo en el artculo 1.837, al hablar en general de la obligacin del saneamiento; expresamente lo ha hecho en el artculo 1.857, el cual dice que en razn de ella tiene derecho el comprador a que se rescinda la venta o se disminuya el precio por los vicios ocultos, llamados redhibitorios El legislador no defini expresamente lo que se entiende por vicio redhibitorio. Pero de la enumeracin de requisitos que contiene el artculo 1.858 podemos deducir una: vicios redhibitorios son los vicios o defectos que, existiendo al tiempo de la venta y no siendo conocidos por el comprador, hacen que la cosa sea impropia para su uso natural o que slo sirva imperfectamente. Llmanse redhibitorio porque en el derecho Romano, como en el nuestro, acarreaban la redhibicin de la cosa, es decir, la nulidad de la venta y la vuelta de aqulla a poder del vendedor. Vendedor redhibitorio y error substancial.- Es cosa distinta el vicio redhibitorio y el error substancial . Este es aqul que recae sobre la substancia o una cualidad esencial de la cosa: un individuo compra una barra de oro y le dan una de cobre. Ser esto un vicio redhibitorio? Evidentemente que no. Se presentara el caso del vicio redhibitorio si una persona que compra trigo blanco lo recibe realmente, pero apolillado o con mucha semilla. Alessandri cita un caso interesante: Una seora haba comprado un amoblado, creyendo que era de jacarand, y result que de las cinco piezas que lo constituan una era de jacarand y las otras de maderas inferiores. La Corte que fall crey ver vicio redhibitorio, cuando en realidad haba un error sustancial. Requisitos que debe reunir un vicio para tener el carcter de redhibitorio.Los contempla el artculo 1.858; son tres: se requiere que sea anterior a la venta, que sea grave y que sea oculto. 1. Que el vicio sea anterior a la venta (N1, artculo 1.858).- Es normal, porque al vendedor slo puede afectarle responsabilidad por el tiempo anterior a la venta; con posterioridad, la cosa vendida ha dejado de estar en su poder y bajo su cuidado, y no es lgico que tenga entonces responsabilidad. Sin embargo, no se requiere que el vicio redhibitorio exista en germen. En este sentido se pronunci la

Corte de Apelaciones de Santiago en un caso que le toc resolver se compr una pareja de caballos, uno de los cuales tena una peladura en una pata, que constitua la enfermedad denominada galpago. Al tiempo de la venta el caballo poda prestar sus servicios, pero segn dijeron los veterinarios, al cabo de cierto lapso la enfermedad no exista plenamente desarrollada al tiempo del contrato, exista en su germen u origen, puesto que ms tarde poda inutilizarlo. 2.Que el vicio sea grave, o, como dice el N2, que sea tal, que la cosa no sirva para su fin natural o que slo sirva imperfectamente, de manera que sea de suponer que si el comprador lo hubiera conocido, no habra comprado o habra pagado un precio menor. As pues, no cualquier vicio es redhibitorio; el mismo legislador, queriendo dar una pauta al juez, determina en qu consiste la gravedad: que la cosa no sirva o que slo sirva imperfectamente. Cuestin que es de hecho; porque un defecto en la pata de un caballo de carrera es de importancia enorme, pero en un caballo de carga no la tiene: all sera vicio redhibitorio, y aqu no tendra este carcter. 3. Que el vicio sea oculto.- Es la caracterstica ms notable y la que da fisonoma al vicio redhibitorio. A l se refiere el N 3. Dice que el vicio no debe haber sido manifestado por el vendedor y que sea tal, que el comprador lo haya ignorado sin grave negligencia de su parte o no haya podido conocerlo fcilmente en razn de su profesin u oficio. Pero hay casos en que no hay vicio redhibitorio no obstante que el vendedor no lo confiese al comprador. Son los dos casos contemplados en el mismo artculo 1.858 N3: 1) Cuando de parte del comprador ha habido negligencia para conocer el vicio: el caballo tiene el nudo muy hinchado, que hace suponer claramente que est enfermo; entonces cesa la responsabilidad del vendedor. 2) Cuando el comprador, por su profesin u oficio, puede fcilmente conocer el vicio: vendo harina que est en mal estado a un panadero. Vicios caracterizados de redhibitorios por las partes.- El legislador expresamente autoriza que las partes en un contrato den a un vicio el carcter de redhibitorio aun cuando naturalmente no lo es (artculo 1.863). Derechos que tiene el comprador en presencia de un vicio redhibitorio.- De acuerdo con el artculo 1.860, puede el comprador solicitar la rescisin (debi decir resolucin) del contrato o la rebaja del precio, segn le convenga. La accin redhibitoria es la que tiene el comprador para pedir la resolucin de la venta y la restitucin del precio. La accin estimatoria o quanti minoris es la que posee para obtener una rebaja proporcional del precio. Ntese que no es al vendedor a quien corresponde elegir; es al comprador. Sin embargo, cuando el vendedor saba el vicio que tena la cosa y no la manifest al comprador, el legislador, con toda lgica, es ms riguroso con l y lo obliga, no slo a la restitucin y a la rebaja del precio, sino tambin a indemnizacin de perjuicios en favor del comprador (artculo 1.861). Sin embargo, hay un caso en el cual el comprador slo puede solicitar la rebaja del precio. Se presenta cuando los vicios no son tan graves; a l se refiere el artculo 1.868, cuando dice que si los vicios ocultos no son de la gravedad que se expresa en el N 2 del artculo 1.858, no tendr derecho el comprador a pedir la rescisin de la venta sino slo rebaja del precio. Se presenta una cuestin que no est clara dentro de la legislacin: si el vendedor conoca este vicio de menor gravedad y no lo manifest al comprador, podra ste, adems de solicitar rebaja, pedir la indemnizacin de perjuicios a que se refiere el artculo 1.861? Cuestin discutida. Porque el artculo 1.860, que se pone en el caso de vicios sea grave, redhibitorio, y de este modo no se aplicara al artculo 1868, tan posterior; por esto podramos concluir que en el caso de vicios de menor gravedad no tendra derecho a perjuicios el comprador, no obstante ser conocido y no manifestado el vicio. Pero argumentando que donde hay una misma razn hay una misma disposicin, puede concluirse lo contrario, porque no se ve por qu se va a castigar la mal fe en un caso y no en el otro. Cmo se extingue la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios.- De acuerdo con el artculo 1.862, por el hecho de que se destruya la cosa comprada con posterioridad a la celebracin de la

compraventa, no se extingue el derecho que tiene el comprador para exigir la rebaja del precio; de modo que la prdida de la cosa en poder del comprador, aun cuando suceda por su culpa, no extingue su derecho para exigir al vendedor la rebaja del precio. Y agrega el inciso 2 : en caso que la prdida de la cosa sobrevenga como un efecto del vicio oculto, entonces est obligado a indemnizar de los perjuicios; se aplica la regla del artculo 1.861. Causales de extincin.- Es primer lugar, por la renuncia, a la cual se refiere el artculo 1.859; puede renunciarse porque es de la naturaleza del contrato. Sin embargo, la renuncia al saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al vendedor de sanearlos cuando le eran conocidos y no lo manifest al comprador. En resumen, por regla general la renuncia hace que se extinga la responsabilidad del vendedor; pero no alcanza a extinguirla cuando tiene conocimiento de estos vicios y no los comunica al comprador. En segundo lugar, tampoco hay lugar a la accin de saneamiento en las ventas forzadas que se hacen por medio de la justicia. El mismo caso de la eviccin. Sin embargo, aun en este caso hay derecho a indemnizacin cuando el vicio lo conoca al vendedor o deba conocerlo y no se lo manifest al comprador, a pesar de solicitarlo ste. En tercer lugar se extingue la accin por la prescripcin. De los artculos 1.866, 1867 y 1.869 se desprende que, para estudiar la prescripcin de la accin de saneamiento de los vicios redhibitorios, hay que distinguir si se trata de mueble o inmueble. La accin redhibitoria tiene aplicacin tanto en los muebles como en los inmuebles. Lo dice expresamente el artculo 1.857. Si se trata de muebles, para entablar la accin redhibitoria se tiene el plazo de seis meses; para entablar la accin quanti minoris o de rebaja del precio, se tienen doce meses. Respecto de los inmuebles, para entablar la accin resolutoria (rescisoria segn el Cdigo) se tiene el plazo de doce meses, y para la quanti minoris, dicieocho meses. Estos plazos se cuentan desde la entrega material, real de la cosa vendida. Sin embargo, el artculo 1.866 acepta que se estipule un plazo ms corto o ms largo de prescripcin. Lo vimos cuando nos preguntbamos si se poda ampliar o restringir el plazo de prescripcin: Slo se puede restringir. El artculo 1.866 acepta por excepcin que se pueda ampliar y restringir. LAS OBLIGACIONES DEL COMPRADOR Enunciacin.El artculo 1.871 dice que la principal obligacin del comprador es la de pagar el precio de la cosa comprada. Pero al hablarnos la ley de principal obligacin, significa que no es la nica. En realidad, adems de sta, tiene la obligacin de recibir la cosa comprada, la cual no es sino una consecuencia de la obligacin del vendedor de entregarle la cosa vendida. Mora de recibir la cosa; consecuencias.A esta obligacin de recibir la cosa comprada se refiere el artculo 1.877, que manifiesta que si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, deber abonar al vendedor los gastos de alquiler de los almacenes: graneros o vasijas necesarias para mantener la cosa vendida; y agrega que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa, y slo responde de culpa grave o dolo. En otros trminos, son dos consecuencias que se derivan del hecho que el comprador no cumpla la obligacin de recibir: 1) Pagar al vendedor los gastos de alquiler necesarios para mantener la cosa vendida. 2) Hacer cesar la responsabilidad del vendedor por la prdida de la cosa y hacerlo responsable nicamente de culpa grave o dolo. Sin embargo, no hay que creer que por el hecho de que el artculo 1.827 haya dado estos derechos especiales al vendedor cuando el comprador no cumple la obligacin de recibir la cosa, el vendedor no tenga tambin los derechos generales sobre resolucin del contrato, en virtud del incumplimiento, o de ejecucin forzada. Sera posible que, negndose el comprador a recibir, recibir el vendedor una de estas cosas. Lo ha resuelto as la Corte Suprema. La obligacin de pagar el precio; tiempo y lugar.- Es de la esencia del contrato, como que esta

obligacin el legislador la contempla en la definicin de la compraventa. En cuanto al tiempo y lugar para el pago del precio de acuerdo con el artculo 1.872, es el mismo lugar y tiempo de la entrega, salvo estipulacin contraria. Y hay que recordar las siguientes reglas: que el pago no puede hacerse por parcialidades (artculo 1.591); que si el vendedor no quiere recibir el pago, slo le queda al comprador hacer el pago por consignacin, y que si se ha estipulado el pago en dinero, se debe la cantidad numrica estipulada en el contrato (artculo 2.199), y si en moneda extranjera o en peso oro, rige lo dicho en su oportunidad. Si no se paga el precio, hay derecho para pedir la resolucin o el cumplimiento del contrato (pago forzado)- As lo dispone el artculo 1.873, que es una aplicacin lisa del artculo 1.489. El artculo 1.875 da unas reglas especiales de la resolucin que se produce cuando el comprador no paga el precio; disposicin que constituye una excepcin al artculo 1.488. Segn ste, no hay obligacin de devolver los frutos una vez dictada la resolucin; pero si la resolucin se declara por no pago del precio, de acuerdo con el artculo 1.875, debe devolver el comprador los frutos percibidos. El artculo 1.876 establece que con respecto a terceros la solucin que se dice por no pago del precio se rige por los artculo 1.490 y 1.491, disposiciones que se habran aplicado aun cuando nada hubiera dicho el artculo 1.876. El inciso 2 establece que si en la escritura pblica se hubiere declarado haberse pagado el precio no se admitir prueba en contrario sino la de nulidad o falsificacin de la escritura. Si se dice en la escritura que Pedro ha pagado el precio y que Juan lo ha recibido, no podra decirse despus, ni entre las partes ni respecto de terceros, que eso no es efectivo; la nica alegacin que se admite es la nulidad o falsificacin del documento. Aplicacin de las reglas sobre el valor probatorio de los instrumentos pblicos. Depsito del precio a la orden del juez; pago.- El inciso 2 del artculo 1.872 es de bastante inters. Vimos que e artculo, final, se pone en el caso de que el vendedor tenga serios temores de que el comprador no le pagar el precio y lo autoriza para no entregar la cosa vendida (excepcin del contrato no cumplido). En el artculo 1.872 el legislador le devuelve la mano al comprador; contempla el caso en que el comprador fuere turbado en la posesin de la cosa o tuviere noticias de una accin que se va a entablar contra ella, y lo autoriza para depositar el precio de la compraventa a la orden del juez y slo lo obliga a pagarlo al vendedor cuando ste haga cesar la turbacin o le afiance las resultas del juicio. Vemos la equidad de las disposiciones: en el artculo 1.826 el legislador considera la situacin del vendedor, y en el artculo 1.872 contempla la situacin del comprador. Aplicando esta ltima disposicin, la Corte Suprema resolvi que si el comprador no puede inscribirse en el Conservador de Bienes Races la escritura de venta porque se ha decretado prohibicin por un tercero, puede hacer uso del derecho de este artculo: depositar el precio a la orden del juez. PACTO COMISORIO El pacto comisorio es la condicin resolutoria de no pagarse el precio, expresado en el contrato. Dice, en efecto, el artculo 1.877: Por el pacto comisorio se estipula expresamente que, no pagndose el precio al tiempo convenido, se resolver el contrato de venta. Entendindose siempre esta estipulacin en el contrato de ventas; y cuando se expresa toma el nombre de pacto comisorio y produce los efectos que van a indicarse. Por el pacto comisorio no se priva al vendedor de la eleccin de acciones que le concede el artculo 1.873, esto es, el derecho para exigir el precio en caso de mora o la resolucin de la venta, con resarcimiento de perjuicios. Clases de pacto comisorio: 1) Pacto comisorio simple. Es la condicin resolutoria tcita del artculo 1.489 expresada por las partes (artculo 1.877). 2) Pacto comisorio calificado, o con resolucin ipso facto. Es el mismo pacto anterior, pero con el

agregado de que el contrato se resolver inmediatamente. A pesar de esta clusula expresa de resolucin ipso facto, el artculo 1.879 del Cdigo faculta al comprador para hacer subsistir el contrato, pagando el precio, lo ms tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificacin judicial de la demanda. El pacto comisorio prescribe al plazo prefijado por las partes, si no pasare de cuatro aos, contados desde la fecha del contrato. Trascurridos estos cuatro aos, prescribe necesariamente, sea que se haya estipulado un plazo ms largo o ninguno (artculo 1.880). PACTO DE RETROVENTA Segn el artculo 1.881, por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de comprar la cosa vendida, pagando al comprador el precio que se estipul o, si nada de dice, el precio que hubiere pagado por la compra. El pacto de retroventa no significa que en l hayan dos ventas diversas, como aconteca en el Derecho Romano. En la concepcin de nuestro Cdigo es uno solo el contrato que se celebra, pero que tiene una particularidad: est afectado de una condicin resolutoria. Porque el pacto de retroventa, bien analizado, no es sino una condicin resolutoria. Vendo mi auto a Juan y estipulamos que me reservo el derecho de comprarle el auto en el plazo de dos aos; por la tradicin que hago, Juan pasa a ser dueo; pero no es dueo puro y simple, sino bajo condicin resolutoria. El pacto de retroventa importa una condicin resolutoria ordinaria y potestativa.- Siguiendo en la catalogacin del pacto de retroventa dentro de las diversas condiciones, adems de resolutoria, es potestativa que depende de la voluntad del acreedor. La condicin consiste en que el vendedor, que pasa a ser acreedor, haga uso de la facultad de comprar la cosa vendida. Aun ms, es una condicin meramente potestativa, porque depende simplemente del mero arbitrio del vendedor para recuperar loa cosa. Finalmente, es una condicin resolutoria ordinaria, no tcita, porque el hecho que pone fin al dominio el comprador es un acto voluntario del vendedor y no el incumplimiento de las obligaciones que nacen del contrato. Resumen: condicin resolutoria ordinario, meramente potestativa que depende del arbitrio del acreedor. Fuente de crdito.- En la prctica, el pacto de retroventa tiene mucha aplicacin, como una verdadera fuente de crditos. Una persona, para conseguir un crdito, puede dar en hipoteca o prenda los bienes de su patrimonio; pero para ello debe hacer diversas gestiones. En cambio, por medio del pacto de retroventa, el que compra la cosa queda suficientemente garantizado, ya que si el vendedor no hace uso del pacto para a ser dueo de la cosa vendida. Dada esta garanta, es ms fcil que el dueo de la cosa obtenga un crdito. Necesito dinero y recurro donde Pedro, y en vez de dar en prenda mi auto, se lo vendo con pacto de retroventa de plazo de cinco aos; a Juan le conviene aceptar, porque puede llegar a ser dueo del auto si yo hago uso del pacto de retroventa. Este es, entonces, una garanta eficaz para obtener crdito. r Pacto de retroventa usurero.- No se escapar que en ciertos casos el pacto de retroventa podra encubrir un acto de usura; porque si yo vendo el auto en 500 y estipulamos que lo recompro en un ao en 800, estoy obligado a pagar 300 de intereses encubiertos. Lo cual el legislador no permite. Por eso queda a la discrecin de los tribunales anular una compraventa con pacto de retroventa que encubra una usura. El artculo 1 del decreto ley N 776, de 19 de diciembre de 1925, sobre realizacin de prenda, dice: El acreedor de una obligacin caucionada con prenda, podr pedir, vencido el crdito principal a que acceda, que dicha prenda sea realizada con arreglo al procedimiento establecido en la presente ley. Se comprenden en las disposiciones de esta ley toda clase de garantas sobre bienes muebles que se entreguen a un deudor, sea bajo la forma de una venta condicional, de un pacto de retroventa o de otras

maneras; sin que valga estipulacin alguna en contrario. Tampoco podr estipularse as a la fecha del contrato principal, como en ningn momento posterior, que el acreedor tenga la facultad de disponer de la prenda, de apropirsela o de realizarla en otra forma que la prescrita en esta ley. Requisitos.Para que sea vlido el pacto de retroventa, se requiere en primer lugar que l se haya estipulado al momento del contrato. El artculo 1.881 nos dice que el vendedor se reserva la facultad, trmino que est indicando que el pacto debe estipularse en el mismo contrato de compraventa, y no despus. Si se pacta despus, estamos en presencia de una compraventa, de un contrato innominado si se quiere, pero nunca de pacto de retroventa. En segundo lugar, se requiere que se estipule un precio que va a pagar el vendedor para recuperar la cosa que vende, el cual precio, si nada se dice, es el mismo de la venta. Si vendo en 500 y no dice en cuanto voy a comprar, se entienden los 500. En tercer lugar se requiere que se estipule un plazo dentro del cual va a poder el vendedor hacer uso del derecho de recomprar la cosa que vende. A esto se refiere el artculo 1.885, que dice que el derecho podr intentarlo el vendedor en el plazo que estipule, el cual no podr ser nunca mayor de cuatro aos. De manera que las partes son libres de estipular cualquier plazo, de una semana hasta cuatro aos; pero si estipulan un plazo de diez aos, por ejemplo, siempre cesara esta facultad del vendedor al cumplirse los cuatro aos. Las partes pueden restringir el plazo mximo, pero nunca ampliarlo. Se presentan dos cuestiones con motivo de este plazo: 1) Nos encontramos en presencia de un plazo de caducidad, pero no de prescripcin. Vimos en la prescripcin que la caducidad es algo distinto de aquella, y citbamos este artculo 1.885 como ejemplo de caducidad. Esto significa que, explicarlo el plazo de cuatro aos o el menor estipulado, se extingue de plano derecho la Facultad del vendedor, sin que se requiera declaracin judicial, sin que se suspenda este plazo y sin que sea necesario que el comprador alegue su derecho. 2) Si el comprador y el vendedor estn de acuerdo, no se produce ninguna dificultad: pero si no se ponen de acuerdo, la accin que nace del pacto de retroventa debe intentarla el vendedor dentro del plazo de cuatro aos. La cuestin es sta: Bastar con que se intente en forma extrajudicial o ser necesaria una demanda judicial? Ser suficiente una carta al comprador en la cual el vendedor le dice que hace uso de su derecho de recompra? La cuestin de ha discutido. Una sentencia de la Corte de La Serena, resolvi que bastaba un requerimiento no judicial, un aviso privado del vendedor al comprador. Pero la Corte Suprema, es de otra opinin: es necesario entablar demanda judicial. Esta opinin de la Corte Suprema est corroborada con los trminos del legislador: habla de intentar, segn el Diccionario intentar quiere decir proponer, deducir una accin en juicio. Efectos del pacto de retroventa.- Si el vendedor no hace uso de la facultad de comprar la cosa vendida o si deja pasar el plazo dentro del cual tiene derecho a ella, se consolida definitivamente el dominio del comprador: de dueo condicional pasa a dueo absoluto y simple. Lo interesante es estudiar la situacin que se presencia cuando el vendedor hace uso de la facultad de comprar la cosa. En este caso, de acuerdo con el artculo 1.883, el vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa vendida con sus accesorios naturales. En cuanto a los deterioros que hubiere sufrido la cosa, slo tiene derecho el vendedor a que se los indemnice el comprador cuando ste est de mala fe. Con respecto a las mejoras que el comprador hubiere hecho en la cosa, slo est obligado el vendedor a pagar las mejoras necesarias, las indispensables para que la cosa subsista, y por regla general no est obligado a pagar las tiles o volupturarias sino nicamente cuando hubiere consentido en ellas. En seguida, de acuerdo con el artculo 1.882, en cuanto al efecto que produce el pacto de retroventa con respecto a terceros, se rige pro los artculo 1.490 y 1.491, estudiados en su oportunidad.

Finalmente, el artculo 1.884, por razones que no alcanzamos a comprender, manifiesta que la facultad que nace del pacto de retroventa no puede cederse; se le ha dado as el carcter de un derecho penalsimo. Pero en todo caso, de este hecho de que no pueda cederse, no se vaya a creer que los herederos no podran solicitar el derecho que les nace del pacto de retroventa; sera perfectamente posible, y no habra sin una aplicacin del artculo 1.892. EL PACTO DE RETRACTO Se refiere a l el artculo 1.886, segn e cual, si se estipula que si se presenta un interesado que ofrece mayor precio que el pagado por el comprador dentro de un plazo no mayor de un ao, se resuelve el contrato, se cumplir lo pactado, y se aplicarn en todo las reglas del pacto de retroventa, a menos que el comprador se allane a pagar el nuevo precio que ofrece el nuevo interesado. El caso sera el siguiente: Vendo mi auto a Pedro en 600, y estipulamos que si dentro del plazo de un ao encuentro otro interesado que me de un precio mayor, se resuelve el contrato, pero conversando Pedro el derecho de pagarme este mayor precio y quedarse as con la cosa. Tiene poca aplicacin prctica. OTROS PACTOS El artculo 1.887 es una regla general que dice que en la compraventa pueden estipularse cualesquiera otros pactos lcitos, que se regirn por las reglas generales de los contratos. Una aplicacin del principio de la libertad de contratar. LA RESCISION DE LA VENTA POR LESION ENORME Admisin de la lesin en la compraventa.Est contemplada en el artculo 1.888 y siguientes. Dijimos en su oportunidad que nuestro legislador, inspirando en principios individuales, y hasta cierto punto para dar estabilidad a las transacciones jurdicas, no acepta la lesin como vicio general en los contratos, sino slo en determinados actos y contratos, y citbamos, entre otros, la compraventa. Lo dice el artculo 1.888: El contrato de compraventa podr rescindirse por lesin enorme. Del articulado de la legislacin se desprende que son dos los requisitos que debe reunir una compraventa para que sea susceptible de rescindirse por lesin: 1) Que la lesin sea enorme en los trminos establecidos en el artculo 1.889. 2) Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesin enorme; advirtamos que no toda compraventa puede rescindirse por lesin enorme. La lesin deber enorme.Como se comprende, al legislador no le importa la lesin que no reviste demasiada gravedad, porque todo contrato hay naturalmente un pequeo margen de especulacin, que por lo general beneficia a uno de los contratantes. Pero el legislador pone cierto tope a este margen de ganancia, y por eso cuando la lesin es enorme pueden invocarla tanto el vendedor como el comprador: la ley da el derecho a ambas partes. Cundo hay enorme para el vendedor y el comprador?. El legislador da las reglas en el artculo 1.889. Hay lesin enorme para el vendedor cuando el precio que recibe por la cosa es inferior a la mitad de su justo valor; por ejemplo, una cosa vale 100 (justo precio) y el vendedor la vende en 45; por el contrario, si se recibe por ella 52, no hay lesin enorme. Para el comprador, a su vez, hay lesin enorme cuando el justo precio de la cosa es inferior a la mitad del precio que paga por ella; por ejemplo, por una cosa que vale 40 el comprador paga 100. Las reglas del artculo 1.889 estn inspiradas en el mismo criterio tanto respecto del vendedor como respecto del comprador, y la lesin enorme resulta de una comparacin del precio real y del precio pagado. La Corte Suprema ha resuelto que determinar si en un contrato hay o no lesin enorme es cuestin de hecho, que queda al criterio de

los tribunales de fondo. Respecto del justo precio de la cosa, dos observaciones: 1) El mismo artculo 1.889 dice que el justo precio se toma con relacin al momento del contrato y no con posterioridad; una variacin posterior del precio no influye. 2) El justo precio se refiere al valor intrnseco, objetivo de la cosa, pero no a su valor de afeccin, al valor de estimacin que pueda tener para un contratante; lgicamente el legislador tiene que referirse al valor real, de cambio. La venta debe ser susceptible de rescindirse por lesin enorme.- De acuerdo con el artculo 1.891, la regla general es que slo la compraventa de bienes races pueda rescindirse por lesin enorme; por lo tanto, hay que excluir la compraventa de bienes muebles. Razn: la marcada preferencia que el legislador demuestra para con la fortuna inmobiliaria. Hemos visto varias disposiciones que protegen ms al bien raz que al mueble. Adems, hay otra razn: que el bien mueble cambia con mayor facilidad de valor. Pero dentro de los bienes races, dice el artculo 1891 que la lesin enorme no se aplica a los que se venden por el ministerio de la justicia. Y aqu se presenta una cuestin. Indiscutiblemente que si la venta que se hace por el ministerio de la justicia es forzada (como consecuencia de un juicio ejecutivo o de quiebra contra el dueo de la cosa), no habra lesin enorme. Mas, se aplicar esta disposicin cuando el bien se vende por ministerio de la justicia pero en una venta voluntaria, no en una venta forzada? Se trata del bien raz de un habilitado o de una persona sometida a tutela. Hay o no lesin enorme? Somarriva cree que la expresin ministerio de la justicia est tomada en sentido amplio, y que, por lo tanto, an en la venta voluntaria de bienes races no habra lesin enorme. Tenemos una razn: vimos que el saneamiento por eviccin o por vicios redhibitorios no tiene lugar, por expresin expresa del Cdigo, en las ventas forzada que se hacen por intermedio de la justicia; entonces, si el legislador aqu, en disposiciones muy cercanas al artculo 1.891 habla, se refiere expresamente a las ventas forzadas, y en el artculo 1.891 habla en trmino generales de el trminos generales de el ministerio de la justicia , debemos concluir que este artculo se refiere a las ventas forzadas y a las voluntarias. Otra razn: porque en una pblica subasta, aun cuando la venta no fuera forzada, desaparece el temor de abuso de parte del vendedor. Tampoco se aplica la sesin enorme a la venta de minas y a la venta de inmuebles cuando tiene el carcter de contrato aleatorio; por ejemplo, se estipula que el precio de un inmueble se pagar con una renta vitalicia. Efectos de la rescisin por lesin enorme.- Hay que advertir primeramente que una vez producida en una compraventa la lesin enorme, el contrato no deja fatalmente de producir sus efectos: porque el comprador o el vendedor, segn los casos, tienen derechos a hacerlo subsistir. A esto se refiere el artculo 1.890. Dice que si se pronuncia la rescisin por lesin enorme en contra del comprador, podr este consentir en ella o hacer subsistir el contrato completando el justo precio y con una deduccin de la dcima parte. De manera que el comprador tiene dos caminos: consentir en la rescisin o- ya que al legislador le interesa que los contratos produzcan sus efectos-hacer subsistir el contrato, aumentando el precio pagado hasta llegar al justo precio, con deduccin de la dcima parte. Si la rescisin por la lesin enorme se ha dictado en contra del comprador, quiere decir que la ha sufrido el vendedor; ste ha vendido en menos de la mitad del justo precio de la cosa. Tal es el caso si el vendedor vende en 40 una cosa que vale 100. En esta situacin, puede el comprador hacer subsistir el contrato, completando al vendedor el justo precio (los 100), con deduccin de una dcima parte (quedan 90). Entonces, el comprador debe entregar 50, y con los 40 que pag entera los 90 que debe paga en total. La deduccin la ha establecido el legislador como el pequeo margen de ganancia a que tiene derecho las partes en todo contrato. El mismo artculo 1.890 contempla el caso del vendedor. Este puede consentir en la rescisin o hacer subsistir el contrato devolviendo al comprador el exceso del justo precio aumentado en una dcima

parte. Es el caso precisamente contrario. Porque si aqu la rescisin se pronuncia en contra del vendedor, es porque la lesin enorme la ha sufrido el comprador. Tambin tiene el vendedor un derecho alternativo: consentir en la rescisin o hacer subsistir el contrato, devolviendo el exceso del justo precio aumentando en un dcima parte al comprador. Por ejemplo, por una cosa de 40 el comprador paga 100; vendedor debe devolver al comprador la suma de 56, porque el exceso pagado es 60 y el 10% de 60 es 6. La Corte Suprema ha declarado que este derecho del comprador o del vendedor para hacer subsistir el contrato de acuerdo con el artculo 1.890, puede ejercerse aun cuando la sentencia judicial que ha declarado la rescisin por lesin enrome se encontrare ejecutoriada. En cuanto a los efectos mismos, podemos decir, en trminos generales, que los efectos de la rescisin por lesin enorme son los mismo de toda nulidad o rescisin, con tres diferencias: 1) De acuerdo con el inciso 2 del artculo 1.890, el comprador no est obligado a devolver los frutos sino desde la demanda. 2) De acuerdo con el artculo 1.894, el comprador nada debe pagar al vendedor por los deterioros que hayan sufrido la cosa vendida, salvo en cuanto el comprador se hubiere aprovechado de ellos. Una aplicacin ms del principio enriquecimiento sin causa. 3) Por regla general, como se dijo al estudiar la nulidad, sta produce efectos respecto de terceros, independientemente de su buena o mala fe. Aqu, en la rescisin por lesin enorme, hay una execcin, porque de acuerdo con el artculo 1.895 el comprador debe purificar de las hipotecas y dems derechos reales que hubiere constituido sobre la cosa comprada; y si el legislador lo exige as es porque estos gravmenes no caducan por la sola declaracin de rescisin por la lesin enorme. En cambio, si aplicramos los principios generales de la nulidad una vez declarada, los gravmenes constituidos en la cosa caducaran de pleno derecho. Tambin se aplica la rescisin por lesin enorme en las particiones. Pero la Corte Suprema ha declarado que el artculo 1.895 slo se aplica a la rescisin de la compraventa, pero no a la que se pronuncia en la particiones: porque dicho artculo es una disposicin excepcional que limita los efectos absolutos y generales que produce la nulidad o rescisin una vez declarada, y por lo tanto, hay que aplicarlo restrictivamente. Irrenunciabilidad de la accin de rescisin por lesin enorme.- De acuerdo con el artculo 1892, la accin rescisoria por lesin enorme es irrenunciable, Razn: si el legislador hubiera permitido su renuncia, habra pasado a ser clusula de estilo en los contratos y en el hecho habra desaparecido. Y agrega: si el vendedor expresarse la intencin de donar el exceso se tendr esta clusula por no escrita. El legislador quiere impedir en cualquier forma la renuncia de la accin rescisoria sta. Extincin de la accin de rescisin por lesin enorme.Se extingue en tres casos: 1) De acuerdo con el artculo 1.893, inciso 1 cuando se destruye la cosa en poder del comprador. Dice: si se pierde la cosa en poder del comprador, ninguno de los contratantes podr solicitar la rescisin por lesin enorme. 2) De acuerdo con el inciso 2 cuando la cosa hubiere salido del dominio del comprador. Es otra particularidad de la rescisin por lesin enorme, porque en general la nulidad o rescisin se establece independientemente del hecho que la cosa salido o no de manos del otro contratante, y por eso el legislador da la accin reivindicatoria, anexa a la rescisoria o de nulidad. En cambio, la rescisin por lesin enorme slo se puede entablar mientras la cosa est en poder del comprador. Pero como se puede suceder que el comprador haya obtenido un mejor precio en la venta que hace, debe restituir al vendedor el exceso del precio que ha obtenido, con deduccin de la dcima parte (artculo 1.893). Segn una sentencia de la Corte de Santiago la accin del vendedor contra el comprador que enajena la cosa, para que le complete el justo precio con deduccin de una dcima parte, contemplada en el inciso 2 del artculo 1893, prescribe en cuatro aos, contados desde la fecha de la compraventa a virtud de la cual e comprador enajena posteriormente la cosa al tercero por un mayor precio.

Segn Somarriva, la doctrina sta es discutible. Bien podra sostenerse que ante el silencio del legislador esta accin prescribe en conformidad a las reglas generales. Pero tampoco es absurdo afirmar que se aplica la prescripcin de cuatro aos. La sentencia dice que ese plazo se cuenta desde la fecha de la segunda venta. Pero la verdad escontinua el mismo profesor-que no existe disposicin alguna que as lo diga, y quizs si seria ms legal contar el plazo desde la venta en que incidi la lesin. 3) Tambin se extingue por la prescripcin de cuatro aos contados desde la celebracin del contrato. Lo establece el artculo 1.896. El Cdigo procede de acuerdo con las reglas generales de la accin de nulidad o rescisoria. Esta prescripcin, por ser especial, no se suspende, corre contra toda persona, de acuerdo con el artculo 2.524.