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AVALIAO DE IMVEIS.

Uma das principais atribuies do Corretor de Imveis a avaliao de imveis. Esse


tipo de atividade, no que se refere a imveis urbanos, normatizada pela NBR-5.676/80 e no
que se refere a imveis rurais pela NBR 8.799/85.
De acordo com o Dicionrio Imobilirio, Avaliao de Imveis, considerando-se o
contexto em que se aplica, pode ser conceituada como:
Determinao tcnica do valor de um imvel ou de um direito sobre o imvel.
Ato ou efeito de avaliar, de apreciar, de analisar um imvel;
Valor determinado pelos avaliadores;
Arte de estimar valores de propriedades especficas, onde o conhecimento
profissional de engenharia, de corretagem imobiliria e do mercado imobilirio propriamente
dito, e o bom julgamento so condies essenciais.
A avaliao de um imvel, geralmente, apresenta um carter tcnico. Mas, em
situao especfica pode possuir um carter jurdico, recebendo, ento, o nome de avaliao
judicial.
Em Direito Processual Civil, a avaliao judicial o ato pelo qual o avaliador oficial ou,
na sua falta, o perito designado pelo juiz da execuo, consigna em laudo a descrio e o valor
dos bens penhorados.
O artigo 3 da Lei n 6.530/78 diz:
compete ao corretor de imveis exercer a intermediao x (Mediao) na compra,
venda, permuta e locao de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao
imobiliria..
Com respaldo nesse texto legal, o corretor de imveis pode assinar relatrios de
avaliao que tenham a finalidade de determinar o valor de mercado de bens imveis. Ao
engenheiro cabe a emisso do laudo de avaliao sob o aspecto tcnico do imvel, tais como
fundao, segurana e, tambm, o preo de mercado.
Outro aspecto legal a ser mencionado deve ser o art. 700 do Cdigo de Processo CivilCPC, que estabelece:
Art. 700 - Poder o juiz, ouvidas as partes e sem prejuzo dos editais, atribuir ao
corretor de imveis inscrito na entidade oficial da classe a intermediao na alienao do
imvel penhorado. Quem estiver interessado em arrematar o imvel sem o pagamento
imediato da totalidade do preo poder, at 5 (cinco) dias antes da realizao da praa, fazer
por escrito o seu lano, no inferior avaliao, propondo pelo menos 40% (quarenta por
cento) vista e o restante a prazo, garantido por hipoteca sobre o prprio imvel.
A avaliao de um imvel, para determinao do valor de mercado, pressupe a
anlise geral de todas as suas caractersticas, incluindo-se aspectos, tais como:
regio onde se encontra; relevo;
destinao (residencial, comercial, industrial, fins sociais, agricultura etc);
extenso da rea;

tipos e formas de acessos;


vizinhana;
caracterstica da construo, se houver ou se o objeto da avaliao;
servios pblicos, servios comunitrios, existentes e em potencial na regio;
benfeitorias;
situao em relao ao cdigo de postura e/ou plano diretor da cidade, se houver.
Quando se tratar de apartamento, deve-se verificar, tambm:
se o mesmo ou no vazado;
sua localizao em relao nascente e ao pr do Sol;
existncia e tipos de rudos externos.
Em uma avaliao deve prevalecer o bom senso do avaliador.
Realizada a anlise do imvel, deve-se, ainda considerar o valor de mercado.
Denomina-se Valor de Mercado o preo de determinado bem, normalmente,
praticado no mercado imobilirio. O valor de mercado pode ou no vir a ser praticado numa
transao.
Ao valor realmente pago ou a ser pago numa transao imobiliria d-se o nome de
preo de mercado.
BENFEITORIA.
Benfeitoria qualquer melhoramento incorporado definitivamente ao solo ou a um
imvel pelo homem, e que no pode ser retirado sem destruio ou dano considervel.
Incluem-se como benfeitoria reparos feitos com o fim de conservar ou embelezar, melhorar as
suas condies.
Tipos de Benfeitorias:
Benfeitoria necessria indispensvel para conservar ou impedir a deteriorao ou a
destruio da coisa;
Benfeitoria til embora dispensvel aumenta ou facilita o uso da coisa ou melhora
a sua condio aumentando-lhe o valor;
Benfeitoria volupturia dispensvel que visa, apenas, tornar a coisa mais aprazvel
ou recrevel.
Alm dessa tipologia, as benfeitorias podem ser consideradas como:
Benfeitorias no reprodutivas edificaes, instalaes hidrulicas, de irrigao etc.
Benfeitorias reprodutivas culturas comerciais ou domsticas.
Alm da benfeitoria deve-se considerar a depreciao, ou seja, a desvalorizao de um
bem devido idade, desgaste ou obsolescncia.

BENS PASSVEIS DE AVALIAO:


a. Bens tangveis: lotes, glebas, lojas, stios, edificaes, fazendas, mquinas,
equipamentos, instalaes.
b. Bens intangveis: marcas, patentes, fundo de comrcio (ponto), concesses.

RESPONDA:
a) Para que fique bem gravado, transcreva a autorizao contida no art. 3o, parte final,
da Lei n 6.530/78, sobre avaliao de imveis:
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b) Interpretando as disposies do art. 3o da Lei n 6.530/78, que tipo de avaliao o
corretor de imveis pode assinar?
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d) Veja que tipo de autorizao para o corretor de imveis est contida no art. 700 do
Cdigo de Processo Civil:
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e) Consulte o texto e defina abaixo o que preo de mercado de um bem imvel:
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f) Existem trs tipos de benfeitorias que podem ser feitas pelo locatrio. Quais so
elas?
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g) Para melhorar seus conhecimentos responda o que significa instalaes no
reprodutivas?
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h) O proprietrio de um imvel residencial locado a terceiro obrigado a indenizar
benfeitorias volupturias? Porqu?
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i) Faa sua pesquisa e defina o que bem tangvel.
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MTODOS DE AVALIAO.
Para avaliao de um imvel podem ser utilizados mtodos diretos e indiretos:
Mtodos Diretos utilizam a metodologia comparativa e a de custo.
- Comparativo: a forma mais utilizada consiste em comparar a venda ou o aluguel de
imveis semelhantes, na mesma regio e que tenham sido comercializados o mais
recentemente possvel.

- do Custo: consiste na verificao rigorosa do custo da edificao e das benfeitorias


incorporadas. Nem sempre possvel ser utilizado, especialmente se o imvel tiver sido
construdo h muito tempo.
Mtodos Indiretos consideram variveis renda e/ou aspectos residuais.
- da Renda: a determinao do valor de venda ou para aluguel feita levando-se em
conta o quanto o imvel pode render, inclusive eventuais frutos que produza.
Obs: na determinao do valor de alugueis para imveis novos e sem a possibilidade
de se usar o mtodo comparativo, em regra usa-se como base 0,5% (meio por cento) do valor
total do imvel. Assim, um apartamento que tenha valor de 1.000.000,00 (um milho), seu
aluguel inicial, por esse mtodo, seria de 5.000,00 (cinco mil).
- Residual: tendo o valor total do imvel e o do terreno, a diferena o valor da
edificao.

RESPONDA:
a) Um bom corretor de imveis deve saber pelo menos os conceitos bsicos sobre
avaliao de imveis. Defina o que mtodo de avaliao comparativo.
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b) Usando as tcnicas que aprendeu estime o valor inicial do aluguel de um imvel cujo
valor de mercado seja de R$ 2.000.000,00, sem que haja qualquer outro parmetro de
comparao.
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c) Na prtica, qual o mtodo de avaliao mais utilizado pelo corretor de imveis?
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d) O corretor de imveis que seja especializado na compra e venda de fazendas
tambm avalia mquinas e implementos agrcolas. Qual o motivo?
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