23012012por Qué Los Constructores No Construyen Viviendas

Por qu los constructores no construyen viviendas?
SATURDAY, APRIL 29, 2006
Si hay tanto real en los bancos a tasa social .
Por qu los constructores no se lanzan a construir viviendas?

Por Oscar Bohrquez Hurtado (*).-
LA MASA DE DINERO PARA CONSTRUIR Y LA ESPADA DE DAMOCLES
Cuenta la historia que Damocles era un cortesano del Soberano Dionisio I, conocido como el viejo tirano de Siracusa, hacia los 350 aos antes de Cristo. Cierta vez, Damocles haba exaltado tanto la dicha de Dionisio, que este lo invit a sentarse en su Trono. Cuando estuvo cmodo y feliz por tan grande honor, Dionisio mir hacia el techo, gesto que fue seguido por Damocles. As se percat que sobre su cabeza penda (tan solo de un crin de caballo) una filosa y pesada espada que estaba a punto de caer sobre l. De ese modo, el Rey le demostr a Damocles la expuesta, riesgosa y precaria fortuna que l tanto envidiaba.
As, a raz de las gavetas financieras impuestas por el Gobierno Nacional y de la reduccin de las tasas de inters para comprar y construir vivienda principal, la masa de dinero que est en los bancos esperando por los constructores es descomunal. Los bancos tienen la espada de Damocles pendiendo sobre su cabeza, una amenaza de sancin pecuniaria que le aplicarn si no logran colocar tan grandes cantidades de dinero en crditos para que los constructores construyan viviendas.
EL NEGOCIO LUCE JUGOSO: UN JAMN, PUES

Toda la vida los inmobiliarios le pedimos a todos los gobiernos unas condiciones econmico financieras muy especiales para construir viviendas. 1 Tasas de inters muy bajas para construir, para que las viviendas salieran econmicas. 2 Inflacin muy baja para tener un entorno macroeconmico estable que permitiese planificar sin tanta incertidumbre sobre el comportamiento general de los precios. 3 Obligar a la Banca a tener unas gavetas para garantizar que hubiese abundantes recursos especialmente apartados para la construccin de viviendas. Y sobre todo, 4 unas tasas de inters muy bajas para los compradores, para que stos tuviesen una gran capacidad de pago. Con esto ltimo, garantizamos que hubiese una gran demanda y as podramos vender los conjuntos de viviendas en tiempo record, dejando atrs el riesgo tan alto que representa la velocidad de ventas en la comercializacin inmobiliaria. Todo eso lo conseguimos, los bancos tienen la espada de Damocles sobre su cabeza, los reales sobran, los compradores estn vidos, pero los constructores no quieren presentar proyectos. Por qu? Esa es la pregunta de las 64.000 lochas, como deca el profesor Negrn. Varios banqueros me la hicieron esta semana.
HAY UN PLAN EN EL CUAL SE FINANCIA HASTA EL 100 % DE LA CONSTRUCCIN.

El Ministerio de la Vivienda y Hbitat ha formulado un plan que permite que los constructores de viviendas tengan hasta un 100% del financiamiento de la
construccin. Esto se logra adelantando al constructor todo el subsidio que toca a los compradores sin costo financiero alguno. El constructor debe comprar solamente el terreno. Incluso, si encuentra quien se quiera asociar con l, prcticamente (reduciendo su ganancia) casi no pone ni medio. Sin embargo, la cosa no es tan sencilla como parece. El tope del precio es de Bs. 58.953.856,26. La parcela mnima es de 180 M2 y la casa debe tener, al menos 62 M2. El primer problema que se presenta es que el precio del terreno debe estar por debajo del 5% del ingreso por venta de la totalidad de las casas, para que el proyecto pueda plantearse financieramente. Cosa difcil de logar. Sin embargo, si los dueos de terreno en las ciudades cercanas a las capitales de los estados (Palo Negro, Santa Cruz, Cagua, Turmero, Villa de Cura y otros) leen esto, y se cien, seguro que hacen negocio. Despus vienen los costos de construccin, los directos y los indirectos. Dentro de los primeros estn el proyecto, el urbanismo y la construccin de las viviendas con todos sus servicios, y acabados, esenciales, claro est. Luego, vienen los costos indirectos, como la administracin, el costo financiero, la publicidad y ventas, as como los impuestos y honorarios que van causando en el proceso constructivo y de ventas.
Para facilitar la comprensin del planteamiento que aqu hago, hice un cuadro de comportamiento de ese proyecto en forma resumida, como si todo fuese hecho el mismo da. En la vida real las cosas no funcionan as, pero ah va una idea. Observe el cuadro que se anexa. (La tasa de inters es estimada por la variacin del flujo en el tiempo). CUADRO EN EL ARAGENO
EN ESAS CONDICIONES, LOS CONSTRUCTORES DICEN: YO NO CONSTRUYO

En esas condiciones, en las cuales el mximo de ganancia posible solo puede ser de un 20% sobre el monto de todos los ingresos probables, es poco atractivo para
muchos constructores. Por qu?. Porque esos proyectos llevan asociados una cantidad de costos ocultos, de terribles riesgos y de un costo de oportunidad muy alto en la Venezuela actual. Costos ocultos? S. Las garantas que hay que constituir para que el Banco pueda entrar en el negocio, las primas de seguros y los costos de todas esas transacciones. Otros costos ocultos son los padrinos polticos que ahora hay que engrasar para que la cosa fluya a tiempo. Puede aparecer hasta la mordida mexicana por cualquier lado, a pesar del pujo del Presidente por los 10 millones. Riesgos? Bueno, aunque la inflacin -segn las cifras oficiales- lleg a menos cero % en un mes de este ao, en la construccin, en un ao, la arena y la piedra picada aument en un 71%; el cemento en saco tradicional aument en 8%; los materiales para electricidad en 14% y la mano de obra -segn el contrato colectivo de la construccin- aument en un 40%. Por otro lado, el riesgo de una invasin cuando vayas terminando la obra y la falta de actuacin de los rganos policiales y de los tribunales manejados por La Banda de los Enanos, asustan al ms valiente. Y El costo de oportunidad? S. La rentabilidad de las inversiones alternativas que puede hacer un inversionista en Venezuela. Si esa rentabilidad es menor, pero con mucho menos trabajo y con menos riesgo, cualquiera se va para ese tipo de inversin. Los bonos de la Deuda Pblica estn rindiendo hasta 7% anual y se cotizan en ms del 100% de su valor facial. Algunos constructores, tomando en cuenta el gran volumen de importaciones que la economa de puertos (Bolvar sobrevaluado mediante) ha desarrollado en los ltimos aos, saben que el comercio est en un explosivo crecimiento. Entonces, es mucho ms rentable construir locales comerciales en las ciudades. An cuando los terrenos son muy caros, la construccin es solo cuatro paredes en obra gris, el bao: son 2 huequitos en el piso y cuatro picos de tubos de media pulgada, y lo vendes a Bs. 5.000.000,00 el metro cuadrado. Padonde vas a coger con esa pata hinch? posted by Oscar Bohrquez @ 12:51 PM 1 comments
El avalo de los bienes de la sucesin.
El avalo de los bienes de la sucesin.

EL IMPUESTO SUCESORAL Cuando una persona muere, por la causa que sea, y deja bienes econmicos, stos pasan a propiedad de sus herederos. Esa recepcin de bienes, que se reciben sin haberlos pagados o trabajado, es una transmisin gratuita. Ese incremento en el patrimonio de los herederos hace nacer una obligacin tributaria. Se trata del impuesto sucesoral. Igual ocurre, cuando alguien recibe una ganancia patrimonial por una donacin (un regalo). Quien lo recibe est obligado a pagar al Estado un impuesto. Ese tributo est regulado por la Ley de Impuesto a las Sucesiones, Donaciones y dems ramos conexos, la cual fue modificada por ltima vez, en el mes de octubre de 1999. Dentro de los 180 das siguientes a la muerte de quien dej los bienes, hay que hacer, ante el Ministerio de Finanzas, por intermedio del SENIAT, una Declaracin Sucesoral. En la misma, los herederos deben indicar todos y cada uno de los elementos que conforman el activo as como todas las deudas dejadas por el difunto. En esa declaracin se debe indicar el valor que tienen esos bienes o derechos sobre los mismos.
ES NECESARIO UN AVALO PARA FORMULAR LA DECLACIN SUCESORAL?

El artculo 23 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones establece: El valor del activo ser el que tengan los bienes y derechos que lo forman para el momento en que haya fallecido el causante. Cuando el valor declarado fuere inferior al valor de mercado de esos bienes y derechos, el contribuyente deber justificar razonadamente los motivos en que basa su estimacin. De modo que no queda duda en cuanto a que los bienes que forman el activo debe indicrseles el valor de mercado que tenan al momento de la muerte de quien los dej. Existe la
costumbre, muy arraigada por cierto, de hacer esas estimaciones de valor en forma totalmente emprica. Incluso, tratando de que esos valores sean los ms bajos posible, con el propsito de pagar una menor cantidad en impuestos sucesorales. Esa costumbre, adems de ser un grave error, puede traer consecuencias costosas y engorrosas. Una declaracin de valores inferiores a los del mercado, puede acarrear un reparo por parte de los funcionarios del Ministerio de Finanzas, lo cual retrasa toda la tramitacin de la liquidacin sucesoral y obliga a pagar sanciones pecuniarias por tal incorreccin. Por otra parte, cuando se hace una estimacin de valor muy por debajo de los valores de mercado, despus, cuando los herederos proceden a vender esos bienes, se encuentran con que el impuesto sobre la renta se causa por la diferencia que existe entre el valor que declararon al Ministerio de Finanzas, y el precio de mercado por el cual deben vender. Con lo cual terminan pagando ms impuestos de los que legalmente debieron pagar. En razn de eso, y tomando en cuenta que la determinacin de valor es un procedimiento complejo que requiere de una preparacin profesional de quien pretende hacerlo, es indispensable que esos valores sean establecidos por un avaluador debidamente capacitado para tal labor.
CMO SE CALCULA EL VALOR DEL USO, EL USUFRUCTO Y LA HABITACIN? En derecho, no solo se puede ser propietario de un bien, sino que -sin serlo- a uno le puede dejar por herencia el derecho de usar un bien por un tiempo determinado o por toda su vida. Eso es lo que se conoce como la habitacin. Si le dejan el derecho de recibir los frutos que produzca el bien, es lo que los abogados llaman el usufructo. Esos derechos son objeto de valuacin, determinando el valor por el mtodo del mercado, y luego -segn el tiempo por el cual se ha conferido ese derecho y la edad de quien lo est heredando- se establecen unas reglas para determinar el monto de lo que eso significa como incremento patrimonial para establecer el impuesto a pagar. El artculo 19 de la Ley en comentario establece: En los casos que se constituya a favor de uno o varios herederos o legatarios el usufructo, uso, habitacin o nuda propiedad de un bien, el valor de tales derechos se
determinar mediante las siguientes reglas: 1. Cuando se trate de usufructo, uso o habitacin vitalicios o nuda propiedad, se repartir el impuesto que corresponda el valor de la plena propiedad, segn la siguiente tabla: Edad del beneficiario Valor de usufructo uso o habitacin Valor de la nuda propiedad Menos de 20 aos 7/10 3/10 Mas de 20 aos hasta 30 6/10 4/10 Mas de 30 aos hasta 40 5/10 5/10 Mas de 40 aos hasta 50 4/10 6/10 Mas de 50 aos hasta 60 3/10 7/10 Mas de 60 aos hasta 70 2/10 8/10 Mas de 70 aos 1/10 9/10 Como se ve, recibir el derecho de uso, segn la edad que se tenga, hace que se pague impuesto por ese derecho. A menor edad, como se supone que lo disfrutar por mayor tiempo, pues deber pagar ms impuestos. Obsrvese que si se tiene menos de 20 aos, se tomar el 70% del valor del bien a los efectos de establecer la participacin del heredero en el pago de los impuestos sucesorales.
CMO SE DETERMINA EL VALOR DE LA RENTA VITALICIA? An cuando la ley no lo explica con suficiente amplitud, el artculo 21 de la misma, seala: Cuando a favor de uno o varios herederos o legatarios se constituya renta vitalicia, su valor ser igual a la fraccin del capital que produzca dicha renta a la rata del seis por ciento (6%) anual de acuerdo con las siguientes proporciones establecidas segn la edad del beneficiario:
EDAD DEL BENEFICIARIO Fraccin del Capital Menos de 20 aos 7/10 Mas de 20 aos hasta 30 6/10 Mas de 30 aos hasta 40 5/10 Mas de 40 aos hasta 50 4/10 Mas de 50 aos hasta 60 3/10 Mas de 60 aos hasta 70 2/10 Mas de 70 aos 1/10
A mi juicio, ese artculo consagra la aplicacin del mtodo de la renta para valorar una renta vitalicia. Por ejemplo, si el causante le lega a una persona una renta, un alquiler que produzca un bien inmueble, pero no la propiedad del mismo, el valor de ese derecho, si esa perona tiene menos de 20 aos, ser el
70% de la capitalizacin de esa renta, usando una tasa del 6% anual. Por ejemplo, el inmueble est alquilado por Bs. 700.000,00 mensuales, lo multiplicamos por 12 meses del ao y nos arroja Bs. 8.400.000,00. Esa renta le sacamos el 70% y nos da: Bs. 5.880.000,00. A ese capital lo capitalizamos al 6% anual y nos resulta: Bs. 98.000.000,00. Sobre ese capital, que constituye el beneficio que transfiri el difunto, se calculara su obligacin tributaria. CMO SE CALCULA EL VALOR DE LAS ACCIONES? Si un causante (quien deja la herencia) deja unas acciones que se cotizan en la Bolsa de Valores, pues habr que tomar en cuenta el valor de la cotizacin que presenta la accin en la Bolsa. Pero, si la accin no se cotiza en el mercado burstil, pues corresponde a un contador pblico o a un administrador comercial determinar el valor venal (de venta) de dichos bienes. Igualmente, tanto para el control fiscal y para detectar las donaciones enmascaradas, la Ley de Impuestos a las Sucesiones, donaciones y dems ramos conexos, establece la necesidad de practicar avalos de mercado para los reparos y para detectar las donaciones camufladas como ventas- cuando el precio es inferior en un 20% al valor del mercado. En fin, el avalo profesional es un elemento indispensable en la tramitacin de las declaraciones sucesorales.
posted by Oscar Bohrquez @ 12:47 PM 0 comments
La Apreciacin Tasativa en avalo inmobiliario.
La Apreciacin Tasativa en avalo inmobiliario.

EL MTODO DEL COSTO EN LA VALUACIN
Hace unos das deca yo en esta columna que, el avaluador tiene variados
mtodos para llegar a sus conclusiones, pero existen tres principales mtodos de universal aceptacin. Ellos son, el mtodo del mercado o de las ventas comparadas, el mtodo del costo y el mtodo de los ingresos o de la renta, que suele combinarse con el de los valores residuales. Ese mtodo, el del costo, es muy til en la determinacin del valor de construcciones cuando no puede ser obtenido a travs del mtodo de las ventas comparadas. El mtodo del costo consiste en determinar el valor de una construccin considerando el monto de dinero que es necesario desembolsar para obtener una obra similar a la que estamos avaluando Similitud que debe existir en cuanto a los materiales constructivos, sistemas de construccin, acabados, reas terminadas y otros detalles. Luego de determinar ese monto, el cual constituye el Costo de Reposicin a Nuevo, se le descuenta la Depreciacin Acumulada que presenta el bien objeto del avalo, por la edad que tiene la construccin, por la obsolescencia (fsica, funcional o econmica) y por el estado de mantenimiento y conservacin que presenta la obra. Para ello, los avaluadores solemos usar los mtodos de depreciacin ms conocidos como son el de la Lnea Recta, el de Kuenzel, el mtodo de Roos Heideck que es ms popular y el de la Depreciacin Tasativa de la Universidad del Zulia.
EL COSTO DE REPOSICIN A NUEVO Para determinar el costo de la reposicin a nuevo usamos diversos procedimientos. Uno de ellos consiste en levantar el presupuesto de construccin de la obra analizada como si pretendisemos construir otra obra igual en el mismo sitio. Para hacer ese presupuesto podemos acudir a las partidas de costo de obras civiles que llevan algunos organismos pblicos y corporaciones gremiales, o bien, podemos obtener el presupuesto de obras de un constructor experimentado. En mi caso particular, suelo solicitar esa colaboracin a empresas constructoras reconocidas. Tambin se pueden emplear las Tablas de Costo de Construccin que editan diversas firmas profesionales. Una de ellas es la de la organizacin CINPRONET. La gerencia tcnica de esa firma profesional, ampliamente consultada por los especialistas en materia valuatoria, est dirigida tcnicamente por el Ingeniero
Lus Iriarte y la Arquitecto Mara Consuelo Pilonieta. La Tabla recibe el nombre de EVOLUCIN Y COSTOS DE CONSTRUCCIN. Esa informacin clasifica los diversos costos de construccin por tipologas de obras. La de CINPRONET trae noventa tipologas de construccin, subdivida en las categoras de edificaciones unifamiliares, multifamiliares y edificaciones no residenciales, dentro de la cual incluyen los comercios, las oficinas, los galpones y los hoteles. Tambin desarrollan cuatro tipos de tipologas de trabajos de urbanismo. Una vez identificada la tipologa que se aviene con nuestro objeto de estudio, aplicamos el costo de metro cuadrado al rea del bien avaluado. EL
CLCULO DE LA DEPRECIACIN ACUMULADA.
Tal como qued dicho, se emplean varias tcnicas para medir la depreciacin acumulada que presenta el bien avaluado. El de la Lnea Recta parte del principio de la depreciacin lineal que presenta el bien a lo largo de su vida til. Para las construcciones se suele considerar una vida til de 60 aos, en los casos de las menos importantes, y de 100 o ms aos en los casos de edificaciones especiales como edificios de mucha envergadura. Cuando la construccin est en una zona en perodo de transicin, o sea, cuando est en proceso de cambio el vecindario, yo indico los 60 aos como vida til ms probable. Pero, si estamos en presencia de una zona consolidada, sin presin de cambio de uso en el entorno, considero que puede asignarse una vida til de 80 aos. Este procedimiento de depreciacin de la Lnea Recta es usado por los contadores partiendo del costo histrico. Los avaluadores parten del Costo de Reposicin a Nuevo y le agregan un dato relativo al valor de salvamento.
EL MTODO DE ROOS HEIDECK Este mtodo es el ms popular entre los profesionales de la valuacin. Incluye la depreciacin por la edad, teniendo en cuenta el estado conservacin y mantenimiento que presenta el bien estudiado. Igualmente, parte del principio de que el valor actual de una construccin es el resultado del Costo de Reposicin a Nuevo menos la Depreciacin Acumulada. sta se determina
multiplicando por 0,5 el resultado de la sumatoria de dos cocientes: a) de la edad entre la vida til y b) el del cuadrado de la edad entre el cuadrado de la vida til. A ese producto se lo multiplica, a su vez, por el factor de Heideck, el cual se obtiene dividiendo entre 100 el resultado de la resta del nmero 100 menos el coeficiente de depreciacin por conservacin y mantenimiento que viene tabulado en la Tabla de Depreciacin que va de cero hasta 100, segn las condiciones fsicas que presenta la construccin. La tabla tiene cinco categoras, empezando por ptimo hasta llegar al estado de demolicin necesaria.
EL MTODO DE LA DEPRECIACIN TASATIVA DE LA LUZ Recientemente tuve la oportunidad de compartir una interesante experiencia acadmica en la Universidad Central de Venezuela con el Dr. Jos Urdaneta Morn, experto en economa agrcola, de la Universidad del Zulia. El profesor explic, dentro del curso de avalos agrcolas, que el Dr. Carlos Rojas Gmez haba creado en la Universidad del Zulia el llamado Mtodo de la Apreciacin Tasativa para determinar la depreciacin acumulada de un bien objeto de valoracin por el mtodo del costo. Este mtodo toma en cuenta varios factores, a saber: el deterioro (f1); el uso o funcionalidad (f2); la edad (f3); y el factor econmico exgeno (f4). El procedimiento es sencillo. A cada factor se le da un peso (apreciativamente por el avaluador) de 0.1 hasta 1. A mayor afectacin, el factor se acercar a cero y a menor afectacin el factor se acercar a la unidad. Se multiplican todos los factores entre s, y el resultado se multiplica por el costo de reposicin a nuevo. Este mtodo es interesante, ya que toma en cuenta, adems de los elementos tradicionales, el que tiene que ver con el entorno econmico exgeno. ste se refiere a las condiciones del entorno. Si hay amenazas de invasin, si hay amenazas de deslizamiento, si hay un buen desarrollo comercial, etc.
PROFUNDIZACIN EN LOS MTODOS DE VALORACIN Aquellos lectores que quieran profundizar en los mtodos de valoracin
inmobiliaria y sus ms modernas tcnicas, es recomendable que asistan a los cursos de formacin profesional en la materia. Nosotros, en el Diplomado en Bienes Races, estaremos haciendo el esfuerzo para dotar a los participantes de estas tcnicas. Al igual que el estudio de la estructura del valor de un inmueble a medida que trascurre su vida en el tiempo. Al principio, el terreno representa el menor porcentaje, de un 20 a 5%, mientras que la construccin que al inicio de la vida estimada representa un porcentaje de entre 95% a 80%, termina, al final de la vida til del bien construido, conservando nicamente un valor de rescate que se estima en un 5%. Hay casos, en los cuales el vecindario se ha transformado totalmente, donde la construccin vale menos de cero, ya que hay que pagar para su demolicin y bote de escombros, lo que implica una sustraccin de valor al terreno en la estructura que venimos mencionando.
El avalo en la formacin del corredor inmobiliario.
El avalo en la formacin del corredor inmobiliario.

LOS FUNCIONARIOS PBLICOS HABLAN DE AVALOS. En los ltimos das, con motivo de la acentuacin de la crisis habitacional y las pretensiones de algunos funcionarios pblicos de congelar los precios de los inmuebles mediante unas bandas permitidas, as como por la denuncia que pblicamente hizo el Ministro del Interior en contra del magistrado Lus Velsquez Alvaray, se ha venido hablando mucho de los valores inmobiliarios y de los avalos que son necesarios para establecer aquellos. Resulta interesante, para nosotros los avaladores profesionales, que esos funcionarios pblicos hablen con tanta insistencia de los avalos. Sobre todo ellos que estn comprometidos con la Revolucin Socialista, en nuestro pas, la cual, segn el diputado David Velsquez del Partido Comunista de Venezuela, se encuentra en una fase en que no est planteado eliminar de un plumazo o por decreto la propiedad privada de los medios de produccin, pero que s se
estn construyendo los modelos socialistas de produccin y de relaciones de produccin. Lo interesante est en que, precisamente, la nocin de valor se apoya necesariamente- en la propiedad privada y en la existencia de un libre mercado. Claro est, ya sabemos que esa aparente contradiccin se debe, tal como lo explic claramente el Presidente de la Repblica, a que en es tos momentos no podemos eliminar la propiedad privada, sera una locura por ahora.
QU ES UN AVALO? El avalo es el proceso ordenado y metdico que realiza el avaluador o tasador para encontrar el valor de un bien apreciable econmicamente. Descansa en la teora econmica y su finalidad es determinar (aproximadamente) el monto de dinero por el cual un comprador y un vendedor debidamente informados, en un mercado de libre concurrencia, estaran dispuestos a realizar la transaccin que permita cambiar la propiedad de un bien determinado, en un momento dado. El valor, por su lado, an cuando tiene innumerables matices, es una nocin social. Es decir, se trata de un criterio que es el reflejo de un comportamiento social esperado. Me refiero al comportamiento de un nmero relativamente amplio de personas dentro de un mercado determinado. Por contraste, el precio es un dato o elemento esencial de un contrato de compraventa. Es singular. Se refiere a una sola operacin especfica. Y puede estar muy cerca del valor, o muy por arriba o muy por debajo de ste. Sin embargo, un conjunto de operaciones de compra venta, debidamente depuradas, corregidas y analizada estadsticamente esa muestra, son las que apuntan a la formacin del valor por un tipo de bien especfico. Dicho de manera ms coloquial, un palo no hace montaa pero un conjunto amplio de palos, s podran conformar una montaa, junto a otros elementos ms, claro est.
QU HACE UN AVALUADOR PARA CONOCER EL VALOR DE UN BIEN? La respuesta a esta pregunta es el desarrollo de un curso profesional de
avalos. Sin embargo, podra decirse, muy sintticamente, que este experto se dedica a recopilar una amplia informacin sobre la propiedad objeto del avalo y sobre el comportamiento de la oferta y demanda que existe en un mercado con relacin a ese tipo de bien. Luego procede a un anlisis ordenado y metdico, empleando herramientas tcnicas de amplia aceptacin dentro de sus colegas, para establecer cul es el valor del objeto en estudio, y finalmente produce un informe formal en el cual plasma el resultado de ese trabajo. El avaluador tiene variados mtodos para llegar a sus conclusiones, pero existen tres principales mtodos de universal aceptacin. Ellos son, el mtodo del mercado o de las ventas comparadas, el mtodo del costo y el mtodo de los ingresos o de la renta, que suele combinarse con el de los valores residuales. En una prxima entrega explicar resumidamente en qu consiste cada uno. Por ahora diremos que el mtodo del mercado, es el Rey de los mtodos, ya que usualmente- es el que refleja ms fielmente el valor de mercado. Sin embargo, cuando el bien a avaluar produce un rendimiento o renta, el mtodo ideal es el de los ingresos, y cuando un objeto a valorar no est rentando y no hay ventas que sean vlidamente comparables, el del costo resulta ser el ms til.
EL CORREDOR DE BIENES RACES Y EL AVALO El corredor inmobiliario est involucrado en innumerables operaciones de compra venta, ya sea de modo efectivo o tan solo potencial. Por ello, para prestar una eficiente asesora profesional debe conocer las tcnicas, mtodos y procedimiento que usan los avaluadores. Incluso, la combinacin de una formacin de corredor y de avaluador resulta la mejor en estos casos. Es por eso que en los cursos de formacin profesional inmobiliaria se incluye la materia valuatoria como parte insoslayable del temario. As, en el Diplomado en Bienes Races que se iniciar muy pronto en Maracay, hemos incluido un buen nmero de horas para el avalo inmobiliario. Asignatura que dictaremos varios avaluadores de larga trayectoria.
FINANCIARAN COMPUTADORAS PORTTILES PARA PRESENTACIONES
INMOBILIARIAS Gracias a la gestin de la Dra. Mara Asensio de Blanco, colega ex presidente de la Cmara Inmobiliaria de Aragua, prximamente estaremos celebrando un evento en Maracay, en el cual se presentar una herramienta poderosa para las presentaciones de inmuebles en venta y otras aplicaciones muy beneficiosas para los corredores inmobiliarios, as como para avaluadores y otros profesionales relacionados. Se trata de la posibilidad de adquirir (a precios muy competitivos) computadoras porttiles, debidamente incorporadas a la Internet en forma inalmbrica, con soft wear especializado y con financiamiento a tasas de inters sorprendentes. Ser la oportunidad para que usted y los corredores o agentes de la propiedad raz que trabajan con usted, se posesionen de esta herramienta de manera muy cmoda. Probablemente, el evento se realizar en los prximos das y lo reproduciremos en el Diplomado en Bienes Races. No pierda la oportunidad.
Con la Ley de Ordenacin del Territorio ahora
Los corredores inmobiliarios respondern Judicialmente por las construcciones que vendan.
LA LEY ORGNICA PARA LA PLANIFICACIN Y GESTIN DE LA ORDENACIN DEL TERRITORIO. En la Gaceta Oficial del 02 de septiembre de 2005 se public la Ley Orgnica para la Planificacin y Gestin de la Ordenacin del Territorio. Esta nueva ley viene a modificar sustancialmente la normativa relacionada con la ordenacin del territorio propiamente dicho, as como la ordenacin urbanstica, la limitacin al derecho sobre la propiedad inmobiliaria urbana y la participacin de la ciudadana en el control de la ejecucin del desarrollo urbano, es decir,
en las construcciones. Por ello, este nuevo instrumento legal ser objeto de estudio en el Diplomado en Bienes Races que vamos a empezar en Maracay, el prximo mes de abril.
UNA NUEVA OBLIGACIN LEGAL PARA LOS MEDIOS DE COMUNICACIN SOCIAL. Esta Ley del Territorio y del Urbanismo consagra una nueva obligacin para los medios de comunicacin social, ya no solo para los radioelctricos, como lo hicieron las leyes de telecomunicaciones y de responsabilidad social en radio y televisin, sino para los medios impresos tambin. En efecto, el artculo 162 de la referida ley en vacacin legislativa, por el momento, dispone: Los medios de comunicacin y difusin masivos debern incorporar en sus programaciones y en sus publicaciones ordinarias, los temas ambientales y de ordenacin del territorio que propicien la informacin y el conocimiento en la poblacin sobre las interrelaciones y vnculos que existen entre los procesos de desarrollo social y econmico inherentes a la conservacin del ambiente, fomentando la educacin y la cultura ambiental. Pargrafo nico: La incorporacin de los temas ambientales y de ordenacin del territorio debe alcanzar un porcentaje de conformidad con la ley que regula la materia, de las programaciones y publicaciones que realicen los medios de comunicacin y difusin masivos. En el caso de la radio y la televisin, dicha incorporacin debe hacerse en programaciones y horarios que determine el Ejecutivo Nacional de conformidad con la ley y los reglamentos que rigen la materia. Igualmente, en el caso de los medios impresos, la temtica referida ser insertada en los cuerpos destinados al fomento de la educacin, la cultura y la informacin de inters general. NUEVAS OBLIGACIONES PARA REGISTRADORES Y NOTARIOS Tambin los Registradores y Notarios tendrn nuevas obligaciones. Debern informar a los interesados, entindase los compradores, la existencia de limitaciones y restricciones que impliquen las reas Naturales Protegidas o de Uso Especial. A tal efecto, debern estar al da con esas limitaciones y restricciones y poseer un mapa donde se demarque la correspondiente poligonal sobre base cartogrfica, verificado y conformado por el Instituto
Geogrfico de Venezuela Simn Bolvar. Dentro de las reas de uso especial estarn las siguientes: Reserva Nacional de Agua; Zonas de Reserva para la Construccin de Presas y Embalses; Reservas de Fauna Silvestre; Reservas de Pesca; Reservas Forestales; reas Boscosas Bajo Proteccin; Zonas de Aprovechamiento Agrcola; Zonas de Inters Turstico; Sitios de Patrimonio Histrico Cultural y de Valor Arqueolgico o Paleontolgico; reas de Proteccin y Recuperacin Ambiental; reas de Proteccin de Obras Pblicas; el organismo responsable de la administracin de la obra; Costas Marinas de Aguas Profundas; reas Terrestres y Martimas con Alto Potencial Energtico y Minero; Zonas de Seguridad; y Zona de Seguridad Fronteriza AHORA LAS COMPAAS VENDEDORAS TENDRN RESPONSABILIDAD SOLIDARIA POR LA CALIDAD TCNICA DE LAS CONSTRUCCIONES Otro aspecto novedoso, y que seguramente alarmar a muchas compaas vendedoras de inmuebles, es el hecho de que ahora sern solidariamente responsables, con el constructor, el promotor y los profesionales de la ingeniera, por la calidad de la construccin y la estabilidad de los suelos donde se desarrollen los apartamentos o casas en urbanizaciones que ellas vendan bajo la relacin de mandato. En efecto, el artculo 151 de la ley en comentario dispone: Sin perjuicio de la responsabilidad prevista en el d erecho comn y dems normas sobre la materia, por la obra ejecutada a cargo del constructor, ingeniero o arquitecto, frente al contratista de la misma, son responsables y responden: 1. Los profesionales segn la actuacin que hayan tenido como proyectistas o directores de la obra o certificantes de su calidad. 2. La persona natural o jurdica que venda, despus de terminada una obra que haya construido o hecho construir. 3. Toda persona vinculada por relacin de servicios o mandato al comitente de la obra, que haya actuado en forma econmica o tcnicamente asimilable a un contratista de obra. 4. El constructor, el promotor y el vendedor solidariamente, en la venta de inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal y en los de carcter unifamiliar en parcelamientos urbansticos. De modo que las compaas vendedoras, que habitualmente venden desarrollos habitacionales, ahora tendrn una responsabilidad que jams pensaron asumir. Recurdese que el Cdigo Civil limitaba esa responsabilidad al ingeniero, al
contratista y al dueo de la obra. Por su lado, la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica extenda esa responsabilidad a los bancos o instituciones financieras, pero stos se podan liberar de la misma con una nota en el documento de venta de cada inmueble. Ahora, las inmobiliarias que asumen la venta bajo relacin de mandato, estarn ensartadas con los ingenieros y la empresa constructora, as como con el dueo, en forma solidaria. Es decir, que a esa inmobiliaria se le podr cobrar todas las indemnizaciones de daos y perjuicios derivadas de problemas tcnicos constructivos, an cuando despus la inmobiliaria pueda tratar de reclamar al constructor y al promotor del desarrollo inmobiliario.
DECRETO PRESIENCIAL DE EMERGENCIA DEL SISTEMA DE VIVIENDA Y HBITAT. En la Gaceta Oficial del lunes 13 de marzo de 2006, sali publicado el Decreto de Emergencia del Sistema de Vivienda y Hbitat dictado por el Presidente de la Repblica. El mismo indica que su finalidad es instrumentar la atencin inmediata del acceso de la ciudadana a la vivienda, as como facilitar la construccin, reparacin, acondicionamiento, adquisicin y equipamiento urbano de mbito primario de viviendas unifamiliares y multifamiliares. E indica la aplicacin de mecanismos expeditos para la importacin de materiales, as como para la adquisicin o expropiacin de terrenos necesarios para la construccin de viviendas, entre otras medidas. Paralelamente, el Ministro de Vivienda y Hbitat anunci que solicitar a la Asamblea Nacional un crdito adicional de 1.2 billones de bolvares para terminar unas 20.000 viviendas pendientes del ao pasado, que ya hay fondos para atender el subsidio habitacional y sali para Cuba a comprar unas 500.000 toneladas de cemento. Noticias interesantes, por un lado, y preocupantes por el otro. Interesante por cuanto se estimular el mercado de vivienda, con todo lo que ello apareja en el aparato productivo, pero el Ejecutivo Nacional pareciera no comprender que sin una poltica coherente, estable, de estmulo sostenido al sector privado nacional, que tiene una larga y probada experiencia en la construccin de viviendas, jams lograr superar las deficiencias en sus polticas habitacionales. Los precios seguirn disparndose por la falta de
comprensin de la dinmica del mercado. De nada valdrn las congelaciones de precios, los impuestos a inmuebles desocupados, ni las amenazas de expropiacin. Todas esas medidas conspiran contra la oferta de viviendas. An cuando algunos, todava, crean lo contrario. DNDE OBTENER MAYOR INFORMACIN SOBRE EL DIPLOMADO EN BIENES RACES? Ingenium Casa de Extensiones de estudios universitarios: Av. Las Delicias, Urb. La Soledad, Calle 12 cruce con 4 Trasversal, (Referencia: frente al Pollo Arturo, al lado del BOD) Qta. Ingenium, telfonos 0243/2336402; 2320855; www.grupoingenium.com. O en Bohrquez & Compaa: C. C. Paseo Las Delicias, nivel Terraza, N 38, Maracay. Telef.: 0243 2328042; 2328727. Sede de Fevacu, Asuserbanc de Venezuela: Qta San Expedito, C Jos Lus Ramos; Urb. Mario Briceo Iragorry Maracay. Telfonos: 235.94.52.
SATURDAY, MARCH 11, 2006
La impactante implicacin de
Nueva legislacin inmobiliaria en el Diplomado en Bienes Races.

EL DIPLOMADO UNIVERSITARIO EN BIENES RACES

Tal como estn enterados los lectores de esta columna, ya estn abiertas las inscripciones para participar en el Diplomado Universitario en Bienes Races que se iniciar el prximo mes de abril de este ao. El mismo ser un esfuerzo conjunto de INGENIUM CASA DE EXTENSIONES y el Instituto Nacional de Bienes Races. Pretende la formacin de los nuevos, as como la actualizacin de los expertos, profesionales inmobiliarios que requiere esta nueva etapa que est viviendo el sector inmobiliario en Venezuela. Los interesados pueden obtener
mayor informacin sobre el mismo consultando los datos apuntados al final de este artculo.
LAS MATERIAS A ESTUDIAR

El Diplomado pretende que los egresados obtengan las herramientas ms importantes y valiosas en los campos de la corredura de bienes races, la administracin de alquileres y condominio, as como las nociones bsicas para la promocin de desarrollos inmobiliarios. Esas herramientas obligan a conocer varios temas, entre los que destacan los jurdicos, los comerciales, los financieros, los econmicos, los valuatorios, as como los administrativos y gerenciales. Pero, sin duda, el campo de los mencionados- en el cual ha habido la mayor transformacin en los ltimos aos es el legislativo. Algunas de las leyes que deberemos revisar con mayor detenimiento, a parte del Cdigo Civil que es el instrumento bsico que regula la propiedad, la venta, el alquiler y las comunidades inmobiliarias, estn las siguientes: Ley Especial de Proteccin al Deudor Hipotecario de Viviendas, Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley de Expropiacin por Causa de Utilidad Pblica y Social, Ley de Cartografa y Catastro Nacional, Ley del Registro Pblico y el Notariado, pero la ms trascendente ser la Ley Orgnica para la Planificacin y Gestin de la Ordenacin del Territorio. Veamos, como abre bocas, algunos aspectos interesantes de este instrumento.
LA VIGENCIA DE LA LEY ORGNICA PARA LA PLANIFICACIN Y GESTIN DE LA ORDENACIN DEL TERRITORIO. Desde que se public en la Gaceta Oficial la Ley Orgnica para la Planificacin y Gestin de la Ordenacin del Territorio el ao pasado, sabamos que la misma entrara en vigencia el pasado 03 de marzo de 2006, ya que la Disposicin Final Cuarta de la mencionada Ley estableci que entrara en vigencia a los seis meses de su publicacin en Gaceta Oficial. Esa publicacin ocurri el 02 de septiembre de 2005. Luego se reimprimi por error, y se public nuevamente el 23 de septiembre del mismo ao. Sin embargo, el pasado mes de febrero, la
Asamblea Nacional sancion una reforma de esa disposicin, aumentando la vacacin legislativa hasta el prximo mes de agosto de este ao. Ahora bien, esta nueva ley de planificacin del territorio y el urbanismo viene a modificar sustancialmente la normativa relacionada con la ordenacin del territorio propiamente dicho, as como la ordenacin urbanstica, la limitacin al derecho sobre la propiedad inmobiliaria urbana y la participacin de la ciudadana en el control de la ejecucin del desarrollo urbano, es decir, en las construcciones. Por ello, an cuando este instrumento legal no estar vigente durante el desarrollo del Diplomado en Bienes Races, el cual debe concluir en el mes de julio de este ao, se convierte en un estatuto legal de importancia capital para la formacin de los profesionales inmobiliarios. Eso nos obliga a los docentes a inducir a los alumnos en su conocimiento sistemtico. UNA NUEVA OBLIGACIN LEGAL PARA LOS MEDIOS DE COMUNICACIN SOCIAL. Esta Ley del Territorio y del Urbanismo consagra una nueva obligacin para los medios de comunicacin social, ya no solo para los radioelctricos, como lo hicieron las leyes de telecomunicaciones y de responsabilidad social en radio y televisin, sino para los medios impresos tambin. En efecto, el artculo 162 de la referida ley en vacacin legislativa, por el momento, dispone: Los medios de comunicacin y difusin masivos debern incorporar en sus programaciones y en sus publicaciones ordinarias, los temas ambientales y de ordenacin del territorio que propicien la informacin y el conocimiento en la poblacin sobre las interrelaciones y vnculos que existen entre los procesos de desarrollo social y econmico inherentes a la conservacin del ambiente, fomentando la educacin y la cultura ambiental. Pargrafo nico: La incorporacin de los temas ambientales y de ordenacin del territorio debe alcanzar un porcentaje de conformidad con la ley que regula la materia, de las programaciones y publicaciones que realicen los medios de comunicacin y difusin masivos. En el caso de la radio y la televisin, dicha incorporacin debe hacerse en programaciones y horarios que determine el Ejecutivo Nacional de conformidad con la ley y los reglamentos que rigen la materia. Igualmente, en el caso de los medios impresos, la temtica referida ser insertada en los cuerpos destinados al fomento de la educacin, la cultura y la informacin de inters general.
NUEVAS OBLIGACIONES PARA REGISTRADORES Y NOTARIOS Tambin los Registradores y Notarios tendrn nuevas obligaciones. Debern informar a los interesados, entindase los compradores, la existencia de limitaciones y restricciones que impliquen las reas Naturales Protegidas o de Uso Especial. A tal efecto, debern estar al da con esas limitaciones y restricciones y poseer un mapa donde se demarque la correspondiente poligonal sobre base cartogrfica, verificado y conformado por el Instituto Geogrfico de Venezuela Simn Bolvar. Dentro de las reas de uso especial estarn las siguientes: Reserva Nacional de Agua; Zonas de Reserva para la Construccin de Presas y Embalses; Reservas de Fauna Silvestre; Reservas de Pesca; Reservas Forestales; reas Boscosas Bajo Proteccin; Zonas de Aprovechamiento Agrcola; Zonas de Inters Turstico; Sitios de Patrimonio Histrico Cultural y de Valor Arqueolgico o Paleontolgico; reas de Proteccin y Recuperacin Ambiental; reas de Proteccin de Obras Pblicas; el organismo responsable de la administracin de la obra; Costas Marinas de Aguas Profundas; reas Terrestres y Martimas con Alto Potencial Energtico y Minero; Zonas de Seguridad; y Zona de Seguridad Fronteriza Ello implica, para los corredores y profesionales inmobiliarios en general, que debern estar en conocimiento de esas restricciones y limitaciones en las zonas donde asesoren operaciones inmobiliarias, a fin de que su asesora sea til en este aspecto.
AHORA LAS COMPAAS VENDEDORAS TENDRN RESPONSABILIDAD SOLIDARIA POR LA CALIDAD TCNICA DE LAS CONSTRUCCIONES Otro aspecto novedoso, y que seguramente alarmar a muchas compaas vendedoras de inmuebles, es el hecho de que ahora sern solidariamente responsables, con el constructor, el promotor y los profesionales, por la calidad de la construccin y la estabilidad de los suelos con relacin a construccin de apartamentos o casas en urbanizaciones. En efecto, el artculo 151 de la ley en comentario dispone: Sin perjuicio de la responsabilidad prevista en el derecho comn y dems normas sobre la materia, por la obra ejecutada a cargo del
constructor, ingeniero o arquitecto, frente al contratista de la misma, son responsables y responden: 1. Los profesionales segn la actuacin que hayan tenido como proyectistas o directores de la obra o certificantes de su calidad. 2. La persona natural o jurdica que venda, despus de terminada una obra que haya construido o hecho construir. 3. Toda persona vinculada por relacin de servicios o mandato al comitente de la obra, que haya actuado en forma econmica o tcnicamente asimilable a un contratista de obra. 4. El constructor, el promotor y el vendedor solidariamente, en la venta de inmuebles sometidos al rgimen de propiedad horizontal y en los de carcter unifamiliar en parcelamientos urbansticos. De modo que las compaas vendedoras, que habitualmente venden desarrollos habitacionales, ahora tendrn una responsabilidad que jams pensaron asumir. Recurdese que el Cdigo Civil limitaba esa responsabilidad al ingeniero, al contratista y al dueo de la obra. Por su lado, la Ley Orgnica de Ordenacin Urbanstica extenda esa responsabilidad a los bancos o instituciones financieras, pero stos se podan liberar de la misma con una nota en el documento de venta de cada inmueble. Ahora, las inmobiliarias que asumen la venta bajo relacin de mandato, estarn ensartadas con los ingenieros y la empresa constructora, as como con el dueo, en forma solidaria. Es decir, que a esa inmobiliaria se le podr cobrar todas las indemnizaciones de daos y perjuicios derivadas de problemas tcnicos constructivos, an cuando despus la inmobiliaria pueda tratar de reclamar al constructor y al promotor del desarrollo inmobiliario.
DNDE OBTENER MAYOR INFORMACIN?

En Ingenium Casa de Extensiones de estudios universitarios: Av. Las Delicias, Urb. La Soledad, Calle 12 cruce con 4 Trasversal, (Referencia: frente al Pollo Arturo, al lado del BOD) Qta. Ingenium, telfonos 0243/2336402; 2320855; www.grupoingenium.com. O en Bohrquez & Compaa: C. C. Paseo Las Delicias, nivel Terraza, N 38, Maracay. Telef.: 0243 2328042; 2328727. Sede de Fevacu, Asuserbanc de Venezuela: Qta San Expedito, C Jos Lus Ramos; Urb. Mario Briceo Iragorry Maracay. Telfonos: 235.94.52.
VISITE EN LA WEB: http://perfileconomico.blogspot.com

(*) Oscar Bohrquez Hurtado fue presidente fundador de la Cmara Inmobiliaria, director fundador de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela del captulo Aragua, presidente del Instituto Nacional de Bienes Races y ex juez superior contencioso administrativo de la regin capital de Venezuela.
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SUNDAY, MARCH 05, 2006
Por primera vez en Aragua
Diplomado Universitario en Bienes Races.

POR FIN SE HIZO REALIDAD EL SUEO DORADO DE LOS INMOBILIARIOS
La gente mejor informada en el campo de las inversiones econmicas se ha dado cuenta que la actividad inmobiliaria se convirti en el centro de todas las miradas y en el punto de encuentro de la gran mayora de los negocios que se cierran actualmente en nuestro pas. Con el riguroso control de cambios, la cada de muchas acciones emblemticas de la Bolsa de Valores de Caracas y el gran volumen de importaciones en distintos productos terminados, no tiene vida casi ninguna inversin en Venezuela que no sea de carcter inmobiliario. La reduccin de las tasas de inters y el entorno econmico reinante hizo realidad el sueo de los inmobiliarios ms lcidos. El economista Miguel Chacn, que en paz descanse, recientemente fallecido los primeros das de
este, y tal vez el analista de inversiones inmobiliarias ms brillante que dio nuestro pas, no se cansaba de repetirnos eso: EL SUEO DORADO DE LOS INMOBILIARIOS, EL MUNDO PERFECTO PARA NOSOTROS, LLEG, Y LLEG REBOSANTE Y GENEROSO DE OPORTUNIDADES.
LA FORMACIN PROFESIONAL INMOBILIARIA ES LA CARRERA DEL MOMENTO.
Habindose hecho realidad el sueo dorado de los inmobiliarios de Venezuela entre el ao 2005 y los que vienen, la profesin inmobiliaria se convierte en LA PROFESIN DEL MOMENTO. Tal vez no hay otra actividad mejor posicionada en esta coyuntura econmica que nuestra profesin inmobiliaria. Es por eso que los ms lcidos profesionales y trabajadores de todas las reas estn buscando acercarse al campo de los bienes races. Sin embargo, no todo el mundo podr disfrutar de ese mundo de oportunidades. Hace falta una buena preparacin profesional, buena orientacin y buenas herramientas para entender el complejo mundo de los bienes races. Con la firma de un convenio interinstitucional entre Ingenium Casa de Extensiones de estudios universitarios y el Instituto Nacional de Bienes Races, se sell el inicio en Venezuela del Diplomado en Bienes Races y arranca en Aragua, como proyecto piloto.
CUL ES LA INFORMACIN DISPONIBLE SOBRE EL DIPLOMADO EN BIENES RACES? Dado que yo soy uno de los promotores principales de la mencionada actividad acadmica, puedo informarles -desde ya- varias cosas. El Objetivo es formar personas capacitadas profesionalmente para afrontar las labores de corretaje y administracin de bienes races, que estn en condiciones de captar productos inmobiliarios, y manejar adecuadamente los aspectos jurdicos, financieros, valuatorios y comerciales de las ventas y la administracin de los bienes races. Est dirigido: a profesionales de las carreras jurdicas, econmicas, contables,
administrativas, valuatorias, de la ingeniera, del corretaje de seguros y otras, as como a personas, quienes no ejerciendo esas profesiones, poseen la madurez suficiente para incorporarse con xito al campo de la profesin inmobiliaria. El Rgimen de estudios ser intensivo, en tres meses, viendo clases presenciales los sbados todo el da. Las clases presenciales implicarn 80 horas acadmicas. Los alumnos debern presentar trabajos (resumen de informes) de investigacin de cada materia para su evaluacin. Las clases se iniciarn en el mes de abril.
CULES SERN LAS MATERIAS A DICTAR?
1) Tramitacin de las ventas inmobiliarias. Organizacin de la oficina de corretaje inmobiliario. Trmites registrales, notariales, municipales y catastrales. Ley de Cartografa y Catastro Nacional, Ley del Registro Pblico y el Notariado. 2) Contratos inmobiliarios Aspectos jurdicos de los contratos de venta, opciones, arrendamiento con opcin de compra, contrato de obra, condominio, pactos de retracto, hipotecas, ejecuciones, juicios ms comunes, leyes especiales de arrendamientos inmobiliarios, de proteccin al deudor hipotecario y del rgimen prestacional de vivienda y hbitat; contra los ilcitos cambiarios y de proteccin al consumidor y al usuario,. Delitos inmobiliarios. 3) Elementos de construccin y urbanismo. Tipos y materiales constructivos. Planos. Plantas, fachadas y situacin. Representacin de dimensiones, lneas de acotado, escalas, representacin de elementos, instalaciones y planos topogrficos. Actividades urbanas, anlisis de climas y sitios. Variables urbanas. Zonificacin. Usos del suelo. Intensidad de uso. Clculos de aprovechamiento. Ley Orgnica de Planificacin y Gestin de Ord. del Territorio 4) Nociones del avalo inmobiliario. Mtodos de la renta, del costo y del mercado. (referenciales, correctivos, anlisis estadstico, informes, regulaciones legales) 5) Conceptos y prcticas del financiamiento de las operaciones inmobiliarias Matemticas financieras, distintas tasas de inters, cuota peridica, tabla de amortizacin y balance de cuotas. Sistemas de financiamiento y procedimientos bancarios.
6) El Marketing inmobiliario: Estudios de mercado y seleccin de segmentos. Planes de publicidad y venta. Tcnicas de venta. Psicologa de ventas. 7) La tributacin inmobiliaria Impuestos, tasas, contribuciones especiales, retenciones, planillas, declaraciones, solvencias. 8) Anlisis del entorno econmico de los negocios inmobiliarios: Oferta y demanda. Gasto pblico, balanza de pagos, PIB., tasas de inters, inflacin, salarios, empleo, tipo de cambio, mercado financiero y monetario. Inversiones alternativas: divisas, ttulos valores, fondos, productos, metales, futuros, etc. 9) Nociones de promocin de desarrollos inmobiliarios. Aspectos econmicos, jurdicos, tcnicos, comerciales y financieros. Gerencia del proyecto. 10) Administracin de Alquileres: Captacin de propiedades. Mandato de administracin. Colocacin de inmuebles. Contrato de arrendamiento. Obligaciones y derechos. Regulacin de alquileres. Consignaciones. Derechos preferentes. Prrroga legal arrendaticia. Juicios inquilinarios. 11) Administracin de condominio: La regulacin de la Propiedad Horizontal. Bienes comunes y bienes privativos. Obligaciones y derechos de los propietarios. La administracin del condominio. Asambleas y juntas de condominio. Mantenimiento, reparaciones y mejoras. Juicios de cobro de cuotas, nulidad de asambleas, restitucin de cosas comunes y juicios posesorios. 12) Aspectos ticos y gremiales de la profesin inmobiliaria. Cdigo de tica. Problemas ms frecuentes. Gremios Inmobiliarios: funciones e historia. Las convenciones inmobiliarias. La certificacin como corredor inmobiliario.
DNDE OBTENER MAYOR INFORMACIN?

En Ingenium Casa de Extensiones de estudios universitarios: Av. Las Delicias, Urb. La Soledad, Calle 12 cruce con 4 Trasversal, (Referencia: frente al Pollo Arturo, al lado del BOD) Qta. Ingenium, telfonos 0243/2336402; 2330855. O en Bohrquez & Compaa: C. C. Paseo Las Delicias, nivel Terraza, N 38, Maracay. Telef.: 0243 2328042; 2328727. Sede de Fevacu, Asuserbanc de Venezuela: Qta San Expedito, C Jos Lus Ramos; Urb. Mario Briceo Iragorry Maracay. Telfonos: 235.94.52.
(*) Oscar Bohrquez Hurtado fue presidente fundador de la Cmara Inmobiliaria, director fundador de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela del captulo Aragua, presidente del Instituto Nacional de Bienes Races y ex juez superior contencioso administrativo de la regin capital de Venezuela.
Recalculo de deudas en dlares

Bajaron las tasas de inters para comprar vivienda y
A quienes compraron en dlares les tocar Una boloa

La vivienda, en nuestro pas, est sometida a un conjunto de medidas que generan turbulencia. Algunas son muy buenas y justas, otras son francamente negativas, contradicen las primeras y tienden a perturbar la construccin de viviendas, y con eso se le pone ms lejos a la poblacin venezolana la solucin del problema habitacional. Ojala los sectores oficiales se dejasen asesorar por profesionales inmobiliarios de reconocida trayectoria. Tal vez las cosas arribaran a buen puerto, y los venezolanos seran mucho mejor servidos.
CMO ES ESO DE LA FIJACIN DE PRECIOS MXIMOS PARA LA VIVIENDA?
El ministro de Vivienda y Hbitat ha venido planteando la decisin del Gobierno de intervenir en el mercado inmobiliario, por la va de fijacin de precios mximos de venta de las viviendas. Ha dicho que la medida contempla tres reas de atencin para la fijacin de los precios de los inmuebles. Las franjas se establecern segn los tipos de soluciones. Adems, seal que quieren fijar una estructura vertical y una horizontal. En la estructura vertical se tendran franjas de precios para las viviendas de inters social, viviendas de clase media y las viviendas con ms libertades (que tienen valores elevados), mientras que la estructura horizontal contemplara atender aquellas zonas en las cuales el Gobierno ha realizado inversiones de servicios. El despacho, esta semana, mediante un comunicado notific que el equipo de Planificacin est elaborando una serie de frmulas de clculo basadas en criterios como la inflacin y el salario y est delimitando las reas urbanas de Caracas que pueden ser susceptibles de regulacin, debido a que se establecer un control en las zonas en las cuales se registra mayor demanda por parte de la clase media.
POR QU ESE TIPO DE MEDIDAS ES INEFICAZ E INCONVENIENTE?

El mercado inmobiliario (conformado por el conjunto de compradores y vendedores) tiene una serie de caractersticas muy particulares. No se parece al mercado de productos de consumo masivo. Si bien la vivienda es un producto de primera necesidad, tambin es un producto de alta inversin. Adems, se trata de un mercado muy democratizado, me refiero a que intervienen muchos vendedores y muchos compradores, incluso los compradores de hoy, son los vendedores de maana en muy corto plazo. No es un mercado monoplico ni oligoplico. Se trata de un mercado muy opaco (no es fcil tener informacin clara acerca de los valores) por ello existimos un grupo de profesionales de la valuacin inmobiliaria que debe ser consultado en cada operacin. Adicionalmente, es un mercado de oferta inelstica y muy sensible a las medidas que se adopten. Lo de inelstico, se refiere a que la oferta (nuevas viviendas) no puede producirse sino en lapso de dos a tres aos como mnimo. Y la sensibilidad implica que cualquier cambio (sobre todo si es negativo) ahuyenta la inversin en forma de estampida. Por ello, requiere ser tratado con conocimiento y con cuidado profesional.
Las medidas de regulacin de precios estn destinadas a ser desconocidas por el mercado. Si el inmueble que alguien quiera comprar y otro quiere vender, tiene un precio tope que no le convenga al vendedor, sencillamente, no se hace la venta, o se paga por debajo de cuerda la diferencia, y el comprador lo acepta porque entiende que el inmueble vale ese monto, que en total ha acordado. Por ello es ineficaz. Pero, al mismo tiempo, distorsiona el mercado y corta en seco las inversiones en desarrollos inmobiliarios de vivienda en el sector privado. Por eso, son inconvenientes.
CULES SON LAS EXPROPIACIONES QUE PRETENDE EL ALCALDE DE CARACAS?

Segn la informacin suministrada por el Ministro Figueroa, el alcalde Barreto pretende unas expropiaciones de apartamentos alquilados por ms de 10 aos para venderlos a los inquilinos por unos precios especiales. En otros casos, se pretende expropiar apartamentos que se suponen deshabitados, por cualquier razn, y entregarlos a personas que no tienen vivienda, entre ellas funcionarios bomberiles y damnificados. Estas medidas, adems de violar derechos establecidos en la Constitucin, desnaturalizan el procedimiento expropiatorio y crean un terror en los propietarios de las viviendas alquiladas que es altamente negativo para la solucin del problema habitacional.
Y CUL ES LA SALIDA AL PROBLEMA?

Las soluciones estn muy estudiadas y altamente documentadas, adems de haber sido probadas en diversas plazas. Sintticamente, podemos decir que el Estado debe trazar una poltica clara, con condiciones favorables para la participacin masiva del sector privado, creando por su parte, la oferta de tierra urbanizada (banco de tierras) y condiciones financieras apropiadas (como las que se han dado en los ltimos meses en Venezuela). Si se hacen esas cosas (banco de tierras, condiciones atractivas para constructores y condiciones financieras apropiadas,
con ausencia de ruidos como el que causan las expropiaciones alocadas y las fijaciones de precios) en vuelta de pocos aos, la oferta de viviendas es masiva y los precios se racionalizan.
CMO QUEDAN AQUELLOS QUE COMPRARON CON FINANCIAMIENTO EN DLARES?

El pasado 21 de febrero de 2006, el ministro de Vivienda y Hbitat, Lus Carlos Figueroa, dict la resolucin nmero 006-06 en la cual desarrolla lo legislado en la Ley especial de proteccin al deudor hipotecario de vivienda, en lo relativo al reclculo de las acreencias en dlares que hayan quedado como consecuencia de la compra de una vivienda. A tal efecto, los deudores hipotecarios de crditos otorgados en moneda extranjera podrn solicitar ante el Banco Nacional de Vivienda y Hbitat el reclculo, la reestructuracin y certificacin de la deuda contrada con la institucin financiera correspondiente o con el acreedor particular. Para ese reclculo deber tomarse en cuenta el valor del tipo de cambio que hubiese estado vigente al momento del respectivo otorgamiento del documento de venta. Todo lo pagado en exceso deber ser reintegrado por el acreedor. En muchas partes del pas, muchos constructores que vendieron bajo el rgimen de poltica habitacional, una parte del precio, no financiada por la respectiva institucin financiera, en virtud del tope de precio establecido para la poca, era consignado en letras de cambio, pagaderas en dlares, aparentemente sin vinculacin con el negocio de la vivienda. La mayora de esas deudas ya fueron totalmente pagadas. Incluso, mediante acciones judiciales y medidas de prohibicin de enajenar y gravar en contra de las viviendas. Pues bien, segn nuestro criterio, esos montos pagados, que constituyen parte del saldo del precio, conforma una hipoteca legal, en este caso de segundo grado, ya que la del primer grado qued formalmente establecida a favor de la institucin financiera. Se puede probar con la multiplicidad de casos en cada urbanizacin. Esos deudores pueden conformar su asociacin y accionar mero declarativamente y luego embargar los bienes de la constructora, de los socios de la misma ya que hay
solidaridad o complementariedad, as como contra los accionistas de las empresas creadas para hacerse habituales endosatarias de esas letras de cambio en dlares.
CMO QUED EL CUADRO DE FINANCIAMIENTO CON LAS NUEVAS TASAS DE INTERS?

Cumpliendo la obligacin indicada en la Ley del Rgimen Prestacional de Vivienda y Hbitat, y en base a las tasas activas promedio que indica el B.C.V., el Ministerio de la Vivienda y Hbitat fij los nuevos intereses, los cuales bajaron aproximadamente en un punto y medio. Ahora, el cuadro financiero que hemos venido publicando en estas pginas, para adquirir y pagar viviendas con subsidio, qued tal como se indica ms abajo.

Ms informacin: C. C. Paseo Las Delicias, nivel Terraza, N 38, Maracay. Telef.: 0243 2328042; 2328727. O bien en la Sede de Fevacu, Asuserbanc y Asuselectric de Venezuela: Qta San Expedito, C Jos Lus Ramos; Urb. Mario Briceo Iragorry Maracay. Telfonos: 235.94.52; 0414 4611820; 0416 743 3716. Oiga YO EL USUARIO, de lunes a viernes a la 01:00 PM, por Master 97.3 FM. www.defiendete.org /// www.cuotabalon.org /// www.asuselectric.org.ve (*) Oscar Bohrquez Hurtado fue presidente fundador de la Cmara Inmobiliaria, director fundador de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela del captulo Aragua, presidente del Instituto Nacional de Bienes Races y ex juez superior contencioso administrativo de la regin capital de Venezuela. posted by Oscar Bohrquez @ 5:00 PM 0 comments
WEDNESDAY, FEBRUARY 22, 2006
Cmo actuar frente a fraudes por cajeros electrnicos bancarios?
No se deje fregar
Le sacaron dinero en un cajero electrnico?

Por Oscar Bohrquez Hurtado.A muchos clientes de los bancos, en los ltimos meses, les ha ocurrido que al ver el estado de cuenta que le mandan del Banco, le aparecen dbitos no autorizados por el cliente. Esos dbitos tienen una seal que indica que se trata de entrega de una suma de dinero efectuada a travs de un cajero electrnico, que el cliente nunca realiz. Enseguida, el afectado se dirige al Banco e informa a los funcionarios lo que observ en su estado de cuenta. Y los funcionarios bancarios, quienes estn entrenados para escuchar con atencin la exposicin del cliente, le ofrecen alguna palabra de solidaridad y le sugirieren al cliente que haga una correspondencia al departamento de seguridad del Banco formulando el reclamo respectivo. El Cliente se marcha con la esperanza de que -tal vez- le devolvern el dinero.
CUL ES LA RESPUESTA ESTANDAR DE LOS BANCOS? Cuando el cliente regresa por el Banco para ver como anda su reclamo, los funcionarios le entregan una correspondencia del departamento respectivo, en la cual le indican que recibieron su reclamo y que necesitan un tiempo mayor para hacer las correspondientes investigaciones con los funcionarios de seguridad de la institucin. Finalmente, cuando el cliente comienza a reclamar con insistencia, le entregan una carta en la cual le informan que segn sus registros, la operacin sometida a reclamo se realiz en el referido cajero automtico, usando su tarjeta magntica y su correspondiente clave secreta, por lo que la operacin fue correctamente efectuada. Adems, le sugieren que ponga mucho cuidado con sus instrumentos de operaciones bancarias (tarjetas de dbito, crdito, chequeras etc.) y que jams comunique su clave secreta a ninguna persona. Es decir, le sugieren que el nico responsable por la operacin reclamada es el propio cliente y que no confe en sus familiares o
personas cercanas.
CUL ES EL APOYO SEUDO LEGAL DE LOS BANCOS? Las Instituciones Financieras, para tratar de sustraerse de sus responsabilidades con relacin a los activos de los clientes, suelen publicar unas Condiciones de Contratacin de los servicios bancarios en la prensa y luego las mencionan como incorporadas en los contratos de adhesin que hacen firmar a los clientes al momento de solicitar un servicio bancario. En esas clusulas, que suponen aplicables, suelen colocar que cualquier transaccin hecha con la clave y la tarjeta magntica que le han suministrado al cliente es responsabilidad exclusiva del cliente. Pero, resulta que esas Condiciones de Contratacin contienen clusulas que justamente- exoneran de responsabilidad a la Institucin Financiera y trasladan la carga de la prueba a la cabeza del cliente por manejos indebidos que ocurren en los mecanismos electrnicos que dispensa la Institucin. En dichos mecanismos (cajeros automticos, puntos de venta, etc.) los clientes no tienen inherencia, ni en su confeccin, ni en su manejo diario, ni en su supervisin, ni en su control permanente.
CUL DEBE SER LA POSICIN DEL CLIENTE? Cuando un cliente se encuentre ante semejante situacin debe sealarle categricamente al Banco, lo siguiente: Yo NO he solicitado ese monto de dinero, ni lo he recibido (me refiero al monto que est en reclamo). Ese dinero no estaba en mi posesin, sino en la de la Institucin Financiera. Yo lo que tengo es una acreencia contra esa Institucin por los depsitos que anteriormente yo he realizado. Por lo que cualquier prdida, sustraccin, dbito no solicitado o no autorizado por mi persona, es de exclusiva responsabilidad de la Institucin Financiera, no ma. Si alguien hizo un procedimiento fraudulento, se los hizo a ustedes, no a m. Por ello, yo no debo correr con los daos y perjuicios que estoy sufriendo como consecuencia de un error cometido por los funcionarios de esa Institucin Financiera.
CUL ES EL FUNDAMENTO LEGAL DE LA DEFENSA DE LOS CLIENTES? Pretender endosar a los clientes esas responsabilidades por el manejo de los activos de los clientes que estn en posesin y control de la Institucin Financiera, constituye un mecanismo leonino, que se fundamenta en clusulas evidentemente usurarias, tal como lo ha establecido la Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario, ampliamente desarrollada en las sentencias del Tribunal Supremo de Justicia en Sala Constitucional. Clusulas usurarias que, conforme a la legislacin vigente, implican sanciones penales para quienes las impongan. Incluso, dichas clusulas llegan al extremo de invertir la carga de la prueba. Me explico. En derecho probatorio hay un principio que establece que los hechos negativos estn dispensados de pruebas. Mientras que los hechos positivos s deben ser probados. Esto quiere decir, que quien alega que el cliente s retir esa cantidad de dinero, es quien debe probar tal circunstancia. Pero, quien alega que no hizo el retiro, no est obligado a probarlo. Por lo que esas operaciones no reconocidas por el clientes, mientras la Institucin Financiera no pueda probar que ese retiro fue efectuado por orden del cliente, est en la obligacin de reponer el dinero reclamado, con los intereses, ms los daos y perjuicios, tanto materiales (dao emergente, lucro cesante) como los daos morales que el clientes pueda haber sufrido.
QU PASA CON LA LEY DE TARJETAS DE CRDITO, DBITO Y DEMS PAGOS ELECTRNICOS? El martes 20 de diciembre de 2005, fecha correspondiente al cierre de las labores legislativas para ese periodo constitucional, la Asamblea Nacional sancion como Ley el proyecto de Ley de Tarjetas de Crdito, Dbito, Prepagadas y dems tarjetas de financiamiento electrnico. Dicha sancin definitiva se produjo oportunamente, y conforme a lo establecido en el artculo 214 de la Constitucin de la Repblica ya el Presidente de la Repblica debi haberle puesto el ejectese en el Consejo de Ministros para materializar la promulgacin y debi haber ordenado su publicacin en la Gaceta Oficial, a menos que quiera someter la Ley sancionada a consideracin del Tribunal Supremo de Justicia por objeciones de inconstitucionalidad.
QU ESTABLECE, CON RELACIN A LOS DBITOS INDEBIDOS, LA LEY DE TARJETAS DE CRDITO, DBITOS Y DEMS PAGOS ELECTRNICOS? El artculo 82 establece: En caso de reclamo del tarjetahabiente por dbito indebido de dinero por parte del cajero automtico, el tarjetahabiente se dirigir al banco emisor informando la ubicacin del cajero, fecha y hora de la transaccin. El banco emisor debe recibir la denuncia, darle una constancia por escrito y responder de manera expresa en un lapso mximo de quince das hbiles. Corresponder al emisor la carga de la prueba, estando obligado a demostrar fehacientemente si se dispens dinero o no, al tarjetahabiente. Mientras que el reclamo opera el banco depositar en la cuenta del cliente el monto debitado, colocndolo en diferido durante el tiempo que dure el reclamo, al concluir este lapso el dinero pasar como efectivo en la cuenta del tarjetahabiente con los respectivos intereses devengados. Si el reclamo no procede el emisor debitar de la cuenta del tarjetahabiente el monto diferido. Cuando el reclamo sea por dbito o consumo indebido por tarjeta de crdito, el emisor no cargar intereses de ningn tipo por el monto del reclamo.
FEVACU, ASUSERBANC Y ASULECTRIC:

Ms informacin: Telef.: 0243-232.80.42; 0414 3454358 / 0243-235.9452/ 217.87.46; 215.18.69. Por radio Master 97.3 FM YO EL USUARIO todos los medioda 01:00 PM. Pgina Web: www.defiendete.org www.cuotabalon.org y tambin www.asuselectric.org.ve Direccin: Quinta San Expedito, Planta Alta; Av. Jos Lus Ramos, Urb. Mario Briceo Iragorry, Maracay.
FRIDAY, FEBRUARY 10, 2006
Un milln de metros por Rafael Vidal
Nadaremos hoy un milln de metros en homenaje a Rafael Vidal

Por Oscar Bohrquez Hurtado (*).
A un ao de su fallecimiento, en 24 pases
Con motivo de cumplirse un ao del sensible fallecimiento de Rafael Vidal, nico medallista olmpico de la natacin Venezuela, ms de cuatro mil nadadores, en 24 pases, nadaremos Un Milln de Metros, como homenaje pstumo a nuestro colega nadador. Aragua aporta ms de 360 nadadores de todas las categoras, desde las infantiles hasta nadadores de ms de 65 aos. El evento se realizar simultneamente- en unas 146 piletas de natacin repartidas en los cinco continentes, an cuando el mayor nmero de nadadores los aporta Venezuela, y dentro de sta, Miranda, Distrito Capital y Aragua llevan la mayor cantidad de atletas.
EN QU CONSITIR LA ACTIVIDAD? De lo que se trata es de rendir un homenaje a una gloria del deporte, no mediante un acto religioso o una nota de duelo publicada en la prensa, sino de efectuarlo con la accin deportiva y fraterna del mayor nmero de nadadores del planeta que nos sea posible estimular para alcanzar la meta de un milln de metros a nado. Desde las 10:00 a.m. hora venezolana, hasta las 05:00 pm, estaremos turnndonos, a modo de relevos sucesivo, en varios carriles de las piscinas, hasta completar la cantidad de metros fijada. A las 11:00 am, siempre hora venezolana, que es la hora que rige a este evento internacional, todos los nadadores se detendrn por un minuto, para aplaudir la memoria del insigne nadador y elevar una plegaria al cielo por la unin, la paz y la confraternidad. Ser un momento demasiado emotivo para quienes sentimos el deporte, y para quienes admiramos la constancia, la dedicacin, la persistencia, la disciplina y entusiasmo que se requiere de una persona para llegar a ser medallista olmpico.
EN CULES SITOS DE ARAGUA SE REALIZAR LA ACTIVIDAD? En nuestro estado Aragua, est confirmada la participacin de la Casa Portuguesa, la Casa Italia, el Centro Hispano, Polideportivo Las Delicias y probablemente el Club Suboficiales. El coordinador para el estado Aragua es Oswaldo Corredor, quien es entrenador de la Casa Portuguesa. En cada carril estarn dos jueces marcando el nmero de metros nadados por cada nadador. Los resultados se estarn transmitiendo a los coordinadores regionales, y mediante un formato oficial, se transmitirn por Internet los resultados finales. El Centro de Totalizacin har el cmputo y se dar a conocer a travs de los medios de comunicacin y por la pgina Web www.latycar.org . Si usted fue nadador y quiere incorporarse, lo puede hacer hoy mismo. Llvese su traje de bao y acrquese a la Casa Portuguesa, an cuando usted lea esto a las 12:00 del da. Con gusto lo recibirn. No tiene que nadar ms de una piscina, si usted no quiere hacerlo. No hay ninguna exigencia de velocidad. Usted puede nadar al ritmo que quiera.
POR QU ESTE HOMENAJE PSTUMO TAN ES IMPORTANTE? Por varias razones: por cuanto Rafael Vidal fue ejemplo de constancia deportiva, de superacin personal y profesional. Porque falleci en un accidente que jams debi ocurrir, y que tanto luto ha causado a la familia venezolana. Porque es una forma de llamar la atencin a los conductores con relacin a todo el dao que pueden causar por su imprudencia al conducir un automvil. Porque es un homenaje al deporte y una forma de que los jvenes mantengan vivo el ejemplo este insigne atleta venezolano. LA MAENTE MAESTRA SE PONE EN ACCIN La manera de hacer este evento, en donde miles de personas se ponen de acuerdo para desarrollar una actividad deportiva (no competitiva, pero s espiritual), simultneamente en dos docenas de pases de varios continentes, unidos por un propsito tan noble, tan concreto, tan activo y de tanto desprendimiento, tiene una connotacin que muchos sentirn, pero tal vez
pocos entiendan conscientemente la magnitud del hecho en el cual estarn participando. Me refiero a las vibraciones concentradas que se producirn en tantos corazones al mismo tiempo. Me refiero a los pensamientos y a la fuerza de los mismos y a sus implicaciones. Me refiero a la energa mental que un acontecimiento como ste, con las motivaciones y modalidades particulares que el mismo presenta, sin duda generar. Se trata de poner en prctica una Mente Maestra, como la llama el autor Napolen Hill, quien sostiene que: La mente humana es una fuente de energa, parte de ella de naturaleza espiritual. Cuando las mentes de dos personas se coordinan con espritu de armona, las unidades espirituales de energa forman una afinidad que constituye la psiquis o fase mental de la Mente Maestra, a la cual le atribuye una fuerza poderosa para el logro de objetivos.
EL PENSAMIENTO TIENE LA MISMA ESENCIA DE LA MATERIA, POR ELLO PUEDE TRANSFORMARLA. Una enseanza tradicional nos ha hecho creer que el pensamiento y la materia son diferentes en esencia. Que la materia es material y el pensamiento es inmaterial, que mente y cuerpo son dos cosas separadas e independientes y que lo que transforma el mundo fsico son las acciones fsicas o qumicas, pero siempre tangibles de alguna manera. Que el pensamiento solo est en nuestra mente y que fuera de ella no existe. Pero, resulta que aquellos viejos principios (de antes de Cristo) que nos transmiti la filosofa hermtica del antiguo Egipto, de que todo en el universo es mental y que todo es espritu, se ha venido a comprobar ahora con la popularizacin de las teoras de la fsica cuntica. Esta teora, comprobada por los cientficos del campo cuntico, explica que la materia que existe en el universo conocido est compuesta de tomos, los cuales en su interior contienen partculas subatmicas, como los protones, electrones, quarks y bosones. Y que dentro de esas partculas solo hay grades espacios vacos, donde se manifiestan cargas de energa e informacin como sus partculas ms insignificantes. Pues, resulta que el pensamiento, de alguna manera, tambin est formado por energa de esa naturaleza, y que por lo tanto, puede sintonizarse de una forma an no establecida con claridad- con esa energa que representa la materia.
Ese secreto que durante tanto tiempo guardaron sociedades de conocimientos esotricos, nos da la pista de lo que ocurre cuando alguien se concentra en un propsito con alta determinacin durante el tiempo que lo requiera, y termina por convertirlo en una realidad. Siempre, con la condicin de que no tenga dudas o miedo de su no realizacin, ya que esa duda o miedo, tambin constituyen una energa mental que influye negativamente en el proceso. An cuando esto lo explican, ahora, autores como el cardilogo Depak Chopra de la facultad de medicina de la Universidad de Boston y muchos otros, Cristo lo dijo a sus discpulos hace ms de 2.000 aos, cuando le preguntaron como haran sin l, les contest: cuando se renan dos de ustedes e invoquen mi nombre, all estar yo entre ustedes. Es decir, que basta con que la mente de dos o ms personas, con determinacin, invoquen al Cristo, para que ste se haga presente. Imagnese usted, si son miles de personas, las que al unsono, con determinacin y sin miedo (falta de fe) invocan el espritu que representa lo que le atribuimos a Rafael Vidal, como ejemplo de vida. Eso es lo que estaremos haciendo este domingo. Al menos, los que participen en el evento con ese pensamiento en la mente, sentirn cosas importantes. Se los garantizo.
ESTE TIPO DE EXPERIENCIAS DEBERAN MULTIPLICARSE

Dios quiera que este tipo de eventos deportivos, con esa caracterstica, no competitiva, pero con un gran sentido espiritual, puedan multiplicarse en nuestro planeta. La tecnologa de Internet hace posible que nos interconectemos y nos acerca a estadios superiores de la accin humana. Y por ltimo, a quienes quieran profundizar en el tema de la naturaleza del pensamiento y su incidencia en nuestras realidades, les recomiendo los libros de Deepak Chopra, como Cuerpos sin edad, mentes sin tiempo de Javier Vergara Editor; o del mismo autor: Cmo crear abundancia del Grupo editorial Norma. As como los libros de La Prosperidad y otros de Lair Ribeiro. Pero quienes quieran llegarle al ncleo remoto de esos pensamientos, busquen EL KIBALION de los tres iniciados, editorial Panapo. (Ms informacin: telf.: 0243/2328042. Visite en la Web: http://perfileconomico.blogspot.com)
(*) Oscar Bohrquez Hurtado es avaluador miembro de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela, director legal de Asuselectric de Venezuela, Presidente de Asuserbanc de Venezuela, fue juez superior contencioso administrativo de la regin capital de Venezuela; Corredor Pblico de Ttulos Valores y nadador de alta competencia.

THURSDAY, FEBRUARY 09, 2006
La Regulacin de Alquileres y las alcaldas del interior

Para evitar la anulacin de los actos administrativos
La regulacin de alquileres en las Alcaldas corresponde a los alcaldes.

Por Oscar Bohrquez Hurtado (*) .EN QU CONSISTE LA REGULACIN DE ALQUILERES? La regulacin de alquileres consiste en el procedimiento a travs del cual, el organismo administrativo competente para llevarlo adelante, fija el monto mximo del precio del arrendamiento que se puede cobrar por un inmueble determinado. El monto mximo, es el tope ms alto, del cual las partes intervinientes en el contrato de arrendamiento, no pueden excederse sin estar expuestos a la devolucin de todo cuanto se haya cobrado en exceso del monto sealado. Por debajo de ese monto mximo, las partes pueden convenir vlidamente cualquier otra cantidad que, voluntaria y bilateralmente, acuerden como canon de arrendamiento. TODOS LOS INMUEBLES ESTN SUJETOS A REGULACIN?
NO. Solamente estn sujetos a la regulacin de alquileres aquellos inmuebles cuya cdula de habitabilidad o instrumento equivalente (constancia de culminacin de las obras) sea de fecha anterior al 02 de enero de 1987. De modo que si la construccin del inmueble termin despus de esa fecha, no est sometido a regulacin. Sin embargo, tambin estn exentos de regulacin la viviendas unifamiliares (quintas aisladas) cuyo valor establecido por los organismos encargados de la regulacin, exceda de 12.500 unidades tributarias (Bs. 420 millones). El resto de los inmuebles, incluso los apartamentos muy lujosos, que pasen de los 420 millones de bolvares, estn sometidos a la regulacin, si son anteriores a enero de 1987. CMO SE HACE EL PROCEDIMIENTO DE REGULACIN DE ALQUILERES? El procedimiento, usualmente, comienza por la solicitud que hace el propietario del inmueble al organismo regulador. ste cita al o los inquilinos para que aleguen lo que consideren pertinente y posteriormente se procede a un avalo hecho por los funcionarios adscritos al organismo regulador. El avalo debe considerar seriamente, entre otros elementos: 1 Uso, clase, calidad, situacin, dimensiones aproximadas y todas aquellas circunstancias que influyan en las operaciones y clculos que se hayan hecho para fijar su justo valor, las cuales tambin se especificarn razonadamente. 2. El valor fiscal declarado o aceptado por el propietario y el valor establecido en los actos de transmisin de la propiedad, realizados por lo menos seis (6) meses antes de la fecha de solicitud de regulacin, y los precios medios a que se hayan enajenado inmuebles similares en los ltimos dos (2) aos. SON COMPETENTES LAS ALCALDAS PARA HACER LAS REGULACIONES? Definitivamente: fuera de la zona metropolitana de Caracas, s. Conforme a lo establecido en el artculo 9 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios Las funciones administrativas inquilinarias son de la competencia exclusiva del Poder Ejecutivo Nacional, y el ejercicio de sus funciones podr ser delegado por este Poder Nacional a las Alcaldas. Esa delegacin de competencia la hizo el Ejecutivo Nacional. Y, afortunadamente, muchas alcaldas han venido hacindolo regularmente en los ltimos aos. Sin embargo, en algunas alcaldas
esta competencia ha sido subdelegada en otros funcionarios que dependen jerrquicamente de los alcaldes. En algunas alcaldas, esta delegacin se ha hecho en cabeza de la Oficina Municipal de Proteccin al Consumidor y al Usuario, que fueron creadas de conformidad con lo establecido en la Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario de mayo de 2004. LA DELEGACIN EN LAS OFICINAS DE PROTECCIN AL CONSUMIDOR ES PROCEDENTE LEGALMENTE? No. A mi juicio, desde el punto de vista jurdico, no es procedente la sub. delegacin que haga el alcalde en las oficinas de proteccin al consumidor de las propias alcaldas, ya que esas oficinas solo pueden sustanciar procedimientos conforme a la Ley de Proteccin al Consumidor y el Usuario, y no conforme a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Efectivamente, si se revisa la Ley de Proteccin al Consumidor y al Usuario vigente, se podr apreciar que dicha Ley establece la posibilidad de que los organismos municipales creen oficinas de proteccin al consumidor y al usuario, pero dichas oficinas, en sus procedimientos, deben seguir los procedimientos previstos en esa Ley, la de proteccin al consumidor, y no quedan autorizadas a seguir otros procedimientos distintos como los que se derivan de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuyas funciones, procedimientos y regulaciones tratan otra materia distinta a la indicada en la legislacin de proteccin al consumidor.
CUL SERA LA DELEGACIN PROCEDENTE? La delegacin que podra hacer el Alcalde, conforme a lo previsto en el artculo 69 de la Ley del Poder Pblico Municipal, sera en una oficina de inquilinato o en las direcciones de catastro de las alcaldas, pero nunca en una oficina de proteccin al consumidor, ya que aparte de no poder sustanciar procedimientos distintos a los establecidos en la Ley de Proteccin al Consumidor, tampoco la funcin de proteccin al consumidor es compatible con la fijacin de cnones de arrendamiento inmobiliarios. Ahora bien, para evitar que los actos de esas oficinas subalternas estuvieran sometidos a los recursos administrativos de reconsideracin y jerrquicos, la delegacin sera solamente de los actos
administrativos de mero trmite, reservndose el alcalde expresamente- la firma de los actos administrativos definitivos de regulacin de alquileres.

Ms informacin: Centro Comercial Paseo Las Delicias, nivel Terraza, N 38, Maracay. Telef.: 0243 2328042; 2328727. O bien en la Sede de Fevacu, Asuserbanc y Asuselectric de Venezuela: Quinta San Expedito, Planta alta; calle Jos Lus Ramos; Urb. Mario Briceo Iragorry Maracay. Telfonos: 235.94.52; 0414 4611820; 0416 743 3716. Oiga YO EL USUARIO, de lunes a viernes a la 01:00 PM, por Master 97.3 FM. www.defiendete.org /// www.cuotabalon.org /// www.asuselectric.org.ve (*) Oscar Bohrquez Hurtado fue presidente fundador de la Cmara Inmobiliaria, director fundador de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela del captulo Aragua, presidente del Instituto Nacional de Bienes Races y ex juez superior contencioso administrativo de la regin capital de Venezuela.

23012012por Qué Los Constructores No Construyen Viviendas

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