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Articulo 882 del Cdigo Civil.- No se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. MAISCH VON HUMBOLT comentando este artculo expresa que "de permitirse la prohibicin de enajenar, significara una severa restriccin de Ius Abutendi, principal atributo de la propiedad y que conllevara a desnaturalizar este derecho".
Se puede pactar que una persona no venda su bien, o que no lo hipoteque, use, alquile o lo otorgue en usufructo? Se puede vender un bien y acordarse con el comprador que este no pueda transferirlo a menos de un precio determinado o sin la previa autorizacin del vendedor? El tema tiene que ver con la prohibicin de enajenar y con las restricciones a la propiedad. El Art. 882 del Cdigo Civil se refiere a las prohibiciones de enajenar en los trminos siguientes: No se puede establecer contractualmente la prohibicin de enajenar o gravar, salvo que la ley lo permita. La norma se aplica al pacto por el cual se prohbe la disposicin o gravamen del bien. No se refiere a los otros atributos de la propiedad (uso y disfrute), porque la norma alude a enajenacin y adems porque el Cdigo Civil permite que el propietario se prive del uso y disfrute de su bien (cuando constituye usufructo).
No obstante estar ubicado el Art. 882 en las Disposiciones Generales de los Derechos Reales, est prohibido solamente el pacto de no vender el bien, admitindose aquel por el cual se prohbe la transferencia de otros derechos reales. Se puede prohibir, entonces, que el usufructuario no transfiera el usufructo (por lo dems, el Art. 1002 del Cdigo Civil lo permite). Estn prohibidas las clusulas de inalienabilidad (as se le conoce a la prohibicin de enajenar), sean absolutas o temporales. El Art. 882 no
distingue entre unas y otras. Ocurre algo distinto en materia societaria, en las que s se diferencian, permitindose las prohibiciones temporales. La prohibicin alcanza los pactos indirectos. Sera nulo, por ejemplo, que se pacte que el comprador de un bien lo pueda vender solo con la previa autorizacin del vendedor. Cul es el fundamento del Art. 882 del Cdigo Civil? Los bienes deben circular para satisfacer necesidades humanas. Resultara perjudicial que los bienes no pudieran ser transferidos. Se afectara el trfico comercial. En el caso de la prohibicin de gravar, adems, se perjudica al deudor. El acreedor, por su lado, no se afecta con el nuevo gravamen, pues tiene una garanta preferente. Uso, disfrute y disposicin La propiedad confiere las facultades de uso, disfrute y disposicin. Las tres facultades pueden ser restringidas por pacto. En la facultad de disposicin, el lmite de la restriccin es la prohibicin de enajenar. Es decir, se puede restringir la disposicin siempre que tal restriccin no importe una prohibicin de enajenar, absoluta o relativa, directa o indirecta. Podra pactarse, por ejemplo, que el dueo de un inmueble lo venda siempre que sea a valor de mercado. El uso y disfrute tambin pueden ser restringidos, y la restriccin puede importar inclusive una prohibicin de usar o disfrutar (siempre que sea temporal, por el plazo mximo del derecho de uso o usufructo). Recurdese que la prohibicin de enajenar del artculo 882 del Cdigo Civil se refiere solo a la disposicin. Las restricciones al uso y disfrute tienen lmites? Sin duda que s. Las restricciones no pueden ser de naturaleza tal que vacen de contenido al derecho de propiedad. Tendencias modernas En los ltimos aos se ha cuestionado la prohibicin de enajenar y gravar. Existe una tendencia a favor de dichos pactos. El primer paso lo dio la Ley General de Sociedades, la que permite en su Art. 101 la prohibicin temporal de transferir o gravar acciones por un plazo mximo de diez aos. La Ley de la Garanta Mobiliaria fue ms lejos al permitir que se pacte que el constituyente de la garanta no use, disfrute o disponga del bien. Respecto a las restricciones a la propiedad, hay restricciones legales y restricciones convencionales. Las restricciones legales no pueden modificarse o suprimirse por acto jurdico (Art. 925 del CC). Es el caso de la zonificacin. Las restricciones convencionales estn previstas en el artculo 926 del CC. De acuerdo con la norma, las restricciones establecidas por pacto para que
surtan efecto respecto a terceros deben inscribirse en el registro respectivo. La norma se complementa con el Art. 2019 inciso 5 del CC, que considera como actos inscribibles las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.