P. 1
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles

Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles

|Views: 541|Likes:
Publicado porfrostest

More info:

Published by: frostest on Sep 18, 2012
Copyright:Attribution Non-commercial

Availability:

Read on Scribd mobile: iPhone, iPad and Android.
download as PDF, TXT or read online from Scribd
See more
See less

11/11/2014

pdf

text

original

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.

Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

Análisis comparativo entre diversos 
métodos de cálculo de la depreciación en 
Bienes inmuebles 

Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios
métodos (disponibles y aceptados en la bibliografía especializada) para el cálculo de los factores de
depreciación, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasación de activos inmuebles, y
las consecuencias que pueden derivarse de la selección de uno u otro método por el perito tasador.

Generalidades 
Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del “costo por reposición
física” se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un inmueble es
equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y consiste en calcular el
valor que representaría construir una edificación nueva con las mismas características del que se
analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho
valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al
momento de la Tasación, o sea, su valor neto de reposición (VNR).

En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se obtiene de
sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciación del
inmueble.

Conceptos

Depreciación: Literalmente, se entiende por depreciación a la disminución del valor o precio de una
cosa, y es sinónimo de desvalorización, que en economía se identifica como la disminución del
valor de las partidas del activo contable.

En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en
general, tres tipos de depreciación:
• Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus
materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de
los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro.
• Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que
sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles,
asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican
como depreciación ambiental o de ubicación.
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

• Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución
espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros
requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se
destina.
Cálculo de la depreciación 
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en términos de
unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales, materiales y del adecuado
comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o
factores que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o
como resultado de la solución de una formula matemática, se aplican al valor de reposición a
nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la
edificación, según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación.

Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:

INR = IRN – Ðcprcciocion

Donde:

VNR = Valor Neto de Reposición
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la bibliografía sobre
Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. Incluso, algunos autores plantean que dentro
de una misma construcción no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos
de depreciación más complejos.

Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan, sino simplemente mostrar
comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan
inalterables sus parámetros de edad, estado de conservación, dimensiones, tipología y uso.

Nétouos ue cálculo ue la Bepieciacion
0tilizauos
1. TABLA BANHDECC: Preparada, según estudios estadísticos, por la Dirección de
Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de CUBA, utilizando
la siguiente expresión:

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

Coeficiente de descuento o depreciación = {1 - (ECA¡ECo)
c (-I¡n)
]
Donde:
ECA: Estado de conservación actual en % en relación con el óptima.
ECO: Estado de conservación óptimo (se toma como 100).
c = lim[1 +
1
n
¸
n
Cuando “n” tiende a infinito
n: Edad de la edificación en años.

En este método se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en
dependencia de la relación “ECA/ECO” obtenida. Y, en todo caso, el estado de conservación actual
(o real) en relación con el óptimo, es una apreciación del tasador.

2. TABLA PARA 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL: Considera 4 estados de conservación: óptimo,
bueno, regular y malo, y el mismo período de vida útil para todo tipo de construcciones.

TABLA DE 100 AÑOS VIDA ÚTIL
Edad en años
Optimo Bueno Regular Malo
1,00 0,01 0,06 0,20 0,30
2,00 0,03 0,10 0,23 0,32
3,00 0,04 0,12 0,24 0,33
4,00 0,05 0,14 0,25 0,34
5,00 0,06 0,16 0,26 0,35
10,00 0,12 0,22 0,30 0,39
15,00 0,18 0,26 0,35 0,43
20,00 0,22 0,30 0,38 0,45
25,00 0,26 0,34 0,42 0,47
30,00 0,30 0,38 0,45 0,49
35,00 0,34 0,42 0,48 0,52
40,00 0,37 0,44 0,50 0,54
45,00 0,41 0,47 0,55 0,56
50,00 0,43 0,49 0,56 0,59
60,00 0,46 0,51 0,58 0,61
70,00 0,49 0,55 0,59 0,64
80,00 0,52 0,57 0,63 0,67
90,00 0,54 0,59 0,64 0,68
100,00 0,55 0,60 0,65 0,70
Estado de conservación


3. TABLA DE RELACION EDAD/VIDA ÚTIL: Es la misma tabla para 100 años, pero la
primera columna se interpreta como la relación porcentual entre la edad de la edificación
(vida consumida) y la vida útil estimada según el uso al que se destina la construcción.


4. NORMA ESPAÑOLA (ORDEN 30/11/1994 PARA TASACIONES HIPOTECARIAS):
Establece un régimen de depreciación lineal, según la vida útil asignada a la edificación por
su uso. Se establecen los siguientes periodos de vida útil como máxima:

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

Para edificios de uso residencial …………………………………………………..... 100 años
Para edificios de oficinas……………………………………………………………. 75 años
Para edificios comerciales…………………………………………………………... 50 años
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica… 35 años

Coeficiente de depreciación: Cd
Cd = (1 - d)
Donde:
d = edad¡u|da út||

5. CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan
los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se
encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las
clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a converger, y la
del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a
los de los estados anteriores.

La Expresión para usar este método es:

A = Vn – ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalúo del bien
Vn = valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicación.

a) Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.

Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603

b) Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666

c) Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
pañetes.

Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968

d) Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556

Clase 4,5:

Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159

e) Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el correspondiente al
comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5

Además:
• X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil,
multiplicado por 100.
• Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo
calculado.

6. EXPRESION DE ROSS – HEIDECKE: Como se puede apreciar, este método permite la
selección de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del
tasador. El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el
siguiente:

FÐ = {1 – (
E
IuI
)
1.4
] × C

Donde:
FD: Factor de depreciación.
E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.
C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o
conservación planteado por Heidecke.

C Factor Criterio
10 1,000 Nuevo
9 0,990 Nuevo
8 0,975 regular
7 0,920 Regular
6 0,820 Reparaciones sencillas
5 0,660 Reparaciones sencillas
4 0,470 Reparaciones Importantes
3 0,250 Reparaciones Importantes
2 0,135 En Desecho
ROSS‐HEIDECKE


Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

La combinación de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el uso más popular entre
los tasadores, debido a que, igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad
contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación o
mantenimiento (apreciación del tasador), pero que contrario a lo que ocurre con las
curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades avanzadas) la ecuación que las
expresa no pierde su funcionalidad en ningún periodo de la vida del bien (suele
expresar de manera congruente los valores del “Factor de Depreciación” tanto para
edades tempranas como para edades avanzadas)

RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS

Ejemplo 1.

Edificio Utilizado para Oficinas con 20 Años de Edad cronológica (construido) y en 
buen estado de Mant. Y Conservación 
 
Área  400,00 m²
Costo  250,00 $/m²
Valor Rep.  Nuevo      $  100.000,00 

Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación 
 


En esta tabla se reflejan los resultados en el cálculo del valor neto de reposición, aplicando los
diferentes métodos disponibles y aceptados en la bibliografía especializada de Tasación de activos,
partiendo en todo momento de características idénticas en cada caso (datos del ejemplo 1).

Método
de
Depreciación
Vida
útil
(años)
Edad/V.
Útil
(%)
Factor
Depreciación
Monto
Depreciación
($)
Valor Neto
Reposición
(VRN-depreciación)
($)
Diferencia
Vs Promedio
($)
Diferencia
Porcentual
(%)
Tabla 100 años 100 20 0,3000 30.000,00 70.000,00 (555,71) -0,79%
Tabla BANHDECC 100 20 0,2877 28.770,00 71.230,00 674,29 0,96%
Tabla 100 (en %) 60 33,33 0,4040 40.400,00 59.600,00 (10.955,71) -15,53%
FITTO - CORVINI 60 33,33 0,2330 23.300,00 76.700,00 6.144,29 8,71%
Norma Española 75 26,66 0,2660 26.600,00 73.400,00 2.844,29 4,03%
Ross- Heidecke 60 33,33 0,2224 22.240,00 77.760,00 7.204,29 10,21%
Tabla 100 (en %) 75 26,66 0,3480 34.800,00 65.200,00 (5.355,71) -7,59%
Promedio  70.861,25 
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

No obstante, puede observarse la disparidad de estos resultados, ya que dependerían del método
seleccionado por el especialista o perito tasador.

Ejemplo 2

En este caso se debe valuar una edificación con uso industrial no fabril, con 35 años de 
antigüedad y en estado de conservación y mantenimiento “regular”. 
 
Área  720,00 m²
Costo  270,00 $/m²
Valor Rep.  Nuevo      $  194.400,00 

Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación 

 



Como podrá notarse, en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son
demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable, lo que
demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse aún partiendo de un mismo
valor de reposición nuevo (VRN)

C0NCL0CI0NES
a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de Tasación
puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición del
Método
de
Depreciación
Vida
útil
(años)
Edad/V.
Útil
(%)
Factor
Depreciación
Monto
Depreciación
($)
Valor Neto
Reposición
(VRN-depreciación)
($)
Diferencia
Vs Promedio
($)
Diferencia
Porcentual
(%)
Tabla 100 años 100 35,00% 0,48000 93.312,00 101.088,00 44.067,15 77,28%
Tabla BANHDECC 100 35,00% 0,49010 95.275,44 99.124,56 42.103,71 73,84%
Tabla 100 (en %) 40 87,50% 0,63800 124.027,20 70.372,80 13.351,95 23,42%
FITTO - CORVINI 40 87,50% 0,84600 164.462,40 29.937,60 (27.083,25) -47,50%
Norma Española 35 100,00% 0,00000 - No Aplica
Ross- Heidecke 40 87,50% 0,84268 163.816,99 30.583,01 (26.437,84) -46,37%
Tabla 100 (en %) 35 100,00% 0,65000 126.360,00 68.040,00 11.019,15 19,32%
Promedio  57.020,85 
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

activo inmueble. Además, debe observarse la repercusión de estos valores en los costos y en
las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad.

b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto contable y
económico (sobrevaloración o subvaloración del activo), que repercute en los resultados
económicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de la formula de aplicación
para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación.

c) Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendación, dado que el artículo 3° de la
Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los siguiente:

“…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el
estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini…”

De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que
obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un sistema igual o
similar que considere la EDAD, LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o
CONSERVACIÓN, lo cual también sucede con el uso del método de ROSS – HEIDECKE,
pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70% de Vida) el
comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke es más congruente. Es por esta razón que
estas curvas son más populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO,
ARGENTINA, etc.

Cálculo de la depreciación  Para calcular su magnitud. según estudios estadísticos. estado de conservación. sino simplemente mostrar comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan inalterables sus parámetros de edad. tipología y uso. Luis Fernando Restrepo G. se aplican al valor de reposición a nuevo. Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan. para lograr cuantificar su valor. los avances tecnológicos. es decir.com  2  .          • Ing. se utilizan los coeficientes o factores que. materiales y del adecuado comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble.   Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las edificaciones. utilizando la siguiente expresión: luisferes15@gmail. Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:   Donde: VNR = Valor Neto de Reposición VRN = Valor de Reposición a Nuevo Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la bibliografía sobre Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. que representa en términos de unidades monetarias la perdida de atributos físicos. algunos autores plantean que dentro de una misma construcción no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos de depreciación más complejos. bien a través de “series tabuladas”.    –   ó   Métodos de cálculo de la Depreciación  Utilizados  1. MSc. empleo de nuevos materiales de construcción y otros requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se destina. minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la edificación. funcionales. por la Dirección de Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de CUBA. estéticos.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago. Incluso. mejor distribución espacial. (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o como resultado de la solución de una formula matemática. motivado por modernos criterios de funcionalidad. dimensiones. TABLA BANHDECC: Preparada. según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación.

34 0.00 70.70 3.00 50.48 0.50 0. Y.59 0.38 0.42 0.59 0.42 0.10 0.57 0.32 0.26 0.25 0.00 5.51 0. TABLA DE RELACION EDAD/VIDA ÚTIL: Es la misma tabla para 100 años. pero la primera columna se interpreta como la relación porcentual entre la edad de la edificación (vida consumida) y la vida útil estimada según el uso al que se destina la construcción.54 0.55 0. en todo caso.37 0.38 0.60 0.33 0.30 0. bueno.00 80.00 2.24 0.52 0.00 4.49 0. el estado de conservación actual (o real) en relación con el óptimo. Luis Fernando Restrepo G.55 0.16 0.     1   Cuando “n” tiende a infinito n: Edad de la edificación en años.35 0.00 60.68 0. 2.          Donde: Ing. Coeficiente de descuento o depreciación = 1 /     /   ECA: Estado de conservación actual en % en relación con el óptima. 4.55 0.47 0.58 0. En este método se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en dependencia de la relación “ECA/ECO” obtenida.56 0.41 0.00 35.30 0.61 0.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago.47 0. MSc.00 20.43 0.22 0. ECO: Estado de conservación óptimo (se toma como 100).39 0.67 0.20 0.56 0.18 0.49 0.12 0. regular y malo.59 0. Se establecen los siguientes periodos de vida útil como máxima: luisferes15@gmail.00 15. TABLA DE 100 AÑOS VIDA ÚTIL Edad en años 1.23 0.30 0.00 40.26 0.00 100.00 10.26 0. TABLA PARA 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL: Considera 4 estados de conservación: óptimo.03 0.00 3.44 0.04 0.22 0. NORMA ESPAÑOLA (ORDEN 30/11/1994 PARA TASACIONES HIPOTECARIAS): Establece un régimen de depreciación lineal. según la vida útil asignada a la edificación por su uso.63 0.12 0.45 0.43 0.49 0.06 0. es una apreciación del tasador.34 0.54 0.35 0.00 45.45 0.01 0. y el mismo período de vida útil para todo tipo de construcciones.00 Estado de conservación Optimo Bueno Regular Malo 0.com  3  .64 0.34 0.65 0.46 0.14 0.00 90.00 25.52 0.30 0.05 0.06 0.64 0.00 30.

968 d) Clase 4: estructura. Luis Fernando Restrepo G. Y = 0. El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su luisferes15@gmail. * = multiplicación..47 X – 0.. ya que las curvas para las clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a converger. y la del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a los de los estados anteriores. 40.1603 b) Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.4581 X + 2.com  4  .0052 X 2 + 0. Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se encuentra en el entorno del 70% de su vida útil.385 X + 17. 60 y 80 años. Vt = valor del terreno. La Expresión para usar este método es: A = Vn – ( Vn * Y) + Vt Donde: A = avalúo del bien Vn = valor nuevo de la construcción. Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica…   100 años 75 años 50 años 35 años Coeficiente de depreciación: Cd   Donde:     /          ú   5. Y = valor porcentual a descontar..0051 X 2 + 0. a) Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su estructura ni en sus acabados..          Ing. Para edificios de oficinas…………………………………………………………….. Para edificios de uso residencial ………………………………………………….Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago. MSc. CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30. El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o Y = 0.0043 X 2 + 0. Para edificios comerciales…………………………………………………………. Y = 0.3666 c) Clase 3: pañetes..

C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o conservación planteado por Heidecke.820 0.660 0.          Y = 0.   El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.556 Clase 4.000 0.5: Y = 0. • Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación.990 0. El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el siguiente:   Donde: FD: Factor de depreciación. MSc.0025 X 2 + 0. en dependencia del criterio del tasador.0013 X 2 + 0.159 e) Clase 5: Ing. EXPRESION DE ROSS – HEIDECKE: Como se puede apreciar.920 0.com  5  .02216 X + 52. del valor nuevo calculado. como: Estado 4. Luis Fernando Restrepo G.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago. VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.975 0. multiplicado por 100. pero sólo se presenta el correspondiente al comprendido entre 4 y 5. La tabla tal como se conoce trae estados intermedios. este método permite la selección de distintos factores para un mismo estado. E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida). 6.135 Criterio Nuevo Nuevo regular Regular Reparaciones sencillas Reparaciones sencillas Reparaciones Importantes Reparaciones Importantes En Desecho luisferes15@gmail.5 Además: • X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil.   ROSS‐HEIDECKE C Factor 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1.   1 –  .250 0.01166 X + 75.470 0.

71) 674. Edificio Utilizado para Oficinas con 20 Años de Edad cronológica (construido) y en  buen estado de Mant.29 (10.29 2.00 59.000.33 33.53% 8.CORVINI Norma Española Ross.21% -7.3480 70.2877 0. MSc. aplicando los diferentes métodos disponibles y aceptados en la bibliografía especializada de Tasación de activos.71% 4.955.400.760.200.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago.Heidecke Tabla 100 (en %) Vida útil (años) 100 100 60 60 75 60 75 Edad/V. (no aplica para edades avanzadas) la ecuación que las expresa no pierde su funcionalidad en ningún periodo de la vida del bien (suele expresar de manera congruente los valores del “Factor de Depreciación” tanto para edades tempranas como para edades avanzadas) RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS Ejemplo 1.240.861.700.00 71.00 26. partiendo en todo momento de características idénticas en cada caso (datos del ejemplo 1).66 33.3000 0. luisferes15@gmail.355.59%   Promedio  70.204.770.79% 0.00 m² 250.29 7.00 Valor Neto Reposición (VRN-depreciación) Diferencia Vs Promedio ($) Diferencia Porcentual (%) ($) 0.2660 0.230.000.00 76.66 Factor Depreciación Monto Depreciación ($) 30.00 73.400.71) 6.33 26.96% -15.000.300.2224 0. es el uso más popular entre los tasadores.00 77.25  En esta tabla se reflejan los resultados en el cálculo del valor neto de reposición. debido a que.600.2330 0.00 40.600.71) -0.844.29 (5.00 34.800. Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación  Método de Depreciación Tabla 100 años Tabla BANHDECC Tabla 100 (en %) FITTO . pero que contrario a lo que ocurre con las curvas de FITTO y CORVINI. Útil (%) 20 20 33.33 26.00 22.00 (555.00  Tabla Comparativa de Resultados.com  6  .144.  Nuevo  400. igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación o mantenimiento (apreciación del tasador). Luis Fernando Restrepo G.00 65.03% 10.00 23.   La combinación de los planteamientos de Ross y Heidecke. Y Conservación    Área  Costo  Valor Rep.00 28.00 $/m²     $  100.          Ing.4040 0.

50% (26.462.083.84268 0.372.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago.400.84) 11.00% 35.42% -47.00 Diferencia Vs Promedio ($) Diferencia Porcentual (%) 44.937.84% 23.00 $/m²     $  194.00 Valor Neto Reposición (VRN-depreciación) ($) 101.  Nuevo  720.020. Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación  Método de Depreciación Tabla 100 años Tabla BANHDECC Tabla 100 (en %) FITTO .20 164.00  Tabla Comparativa de Resultados.816.15 42.019.80 29.48000 0.124.00% 87.com  7  .351.    Área  Costo  Valor Rep.040. con 35 años de  antigüedad y en estado de conservación y mantenimiento “regular”. Ejemplo 2 En este caso se debe valuar una edificación con uso industrial no fabril.01 68.63800 0. puede observarse la disparidad de estos resultados.Heidecke Tabla 100 (en %)   Vida útil (años) 100 100 40 40 35 40 35 Edad/V.088.85  Como podrá notarse.50% 87.067.37% 19.56 70.50% 100. lo que demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse aún partiendo de un mismo valor de reposición nuevo (VRN) CONCLUCIONES  a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de Tasación puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición del luisferes15@gmail.25) 77.       No obstante.00 m² 270.437.60 No Aplica 30.00% Factor Depreciación 0. Luis Fernando Restrepo G.00 95.027. MSc.65000 Monto Depreciación ($) 93.49010 0.103.583.275.00% 87. Útil (%) 35.99 126.50% 100. ya que dependerían del método seleccionado por el especialista o perito tasador.84600 0.00000 0.CORVINI Norma Española Ross.44 124.      Ing.28% 73.95 (27.00 99.15 -46.312. en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable.71 13.32% Promedio  57.40 163.360.

LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o CONSERVACIÓN. dado que el artículo 3° de la Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los siguiente: “…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el estado de conservación. ARGENTINA. MSc. debe observarse la repercusión de estos valores en los costos y en las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad. Además. pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70% de Vida) el comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke es más congruente. que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un sistema igual o similar que considere la EDAD.Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles  22 de ago. Luis Fernando Restrepo G. b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto contable y económico (sobrevaloración o subvaloración del activo). lo cual también sucede con el uso del método de ROSS – HEIDECKE. dependiendo de la formula de aplicación para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación. c) Finalmente. etc. VENEZUELA. MEXICO.          Ing.   activo inmueble.com  8  . que repercute en los resultados económicos de la entidad propietaria del activo. Es por esta razón que estas curvas son más populares en BRASIL. tal como el de Fitto y Corvini…” De lo anterior se interpreta. luisferes15@gmail. Concluyo haciendo la siguiente recomendación. COSTA RICA.

You're Reading a Free Preview

Descarga
scribd
/*********** DO NOT ALTER ANYTHING BELOW THIS LINE ! ************/ var s_code=s.t();if(s_code)document.write(s_code)//-->