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Contenido Informes de Avaluo

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07/10/2013

Medellín, 27 de Noviembre de 2008 Señores ICONTEC Dirección de Normalización Asunto: Atención: Contenido de los Informes de Valuación Ing.

Daniel Trillos Ordúz

Estimado Colega, reciba un fraternal y cordial saludo de mi parte, el cual espero haga extensivo a los miembros del honorable Comité, que estudia la Normalización de los “informes de avalúo” para Colombia en un futuro cercano. Esta correspondencia la remito ante ustedes con el fin de aportar mis opiniones al Comité mencionado y cuyas consultas públicas están abiertas desde el 15 de noviembre de este año. Considerando que los “Informes de Avalúo” son entregados a un Cliente que encomienda su ejecución, es importante recordar que la Opinión de Valor en ellos emitida, llega a terceras personas, debido a que el Cliente, con mucha regularidad, utiliza esos informes como instrumento de negociación o de sustentación en operaciones comerciales o en diligencias judiciales por comentar dos ejemplos, razón que obliga a que quien los redacta y elabora, utilice un lenguaje con un Nivel de Comprensión sencillo y simple, (que no resumido) y sin muchas palabras rebuscadas, es decir, como se conoce en el léxico coloquial de nuestro ejercicio profesional, “…Los Informes de Avalúos deben ser entendidos por un Bobo…”. En mi ejercicio profesional he tenido la oportunidad de participar en la elaboración de informes de avalúo en múltiples instituciones de tipo bancario, comercial, judicial, etc., y de todos ellos, he podido concluir el contenido mínimo de mis informes de avalúo, el cual obedece a los siguientes puntos: 1. Indicación del Bien a Valorar: en este punto se debe precisar muy claramente el bien que se está valorando a. Dirección (Nomenclatura) b. Barrio c. Comuna d. Ciudad e. Departamento 2. Solicitante: en este punto se deben responder claramente dos preguntas ¿Quien pide el Avalúo? y ¿Para que lo pide? y especificar la Fecha del Avalúo 3. Indicación del Objeto del avalúo: en este punto se debe indicar el objeto con que se realiza el avalúo a. Actualización b. Comercialización o Venta c. Dación en Pago d. Desafectación e. Normalización luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com ; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24

4. Metodología Valuatoria Aplicada: en este punto se debe indicar el porque de la selección de la metodología Valuatoria aplicada, para sustentar la Opinión de Valor emitida en el avalúo. a. Comparativo de Mercado b. Costo de Reposición (Evolutivo) c. Residual (Involutivo) d. Capitalización de Ingresos (Renta) e. Mixto (Combinación de dos o mas métodos) 5. Justificación de Metodología Empleada: en este punto se debe sustentar, porque el método de valoración seleccionado es el apropiado para el propósito pretendido. 6. Identificación y descripción de los bienes o derechos avaluados: en este punto se deben precisar las características y componentes más relevantes del bien o el derecho a valorar, entre otros: a. Topografía b. Extensión o Área c. % de Pendiente d. Cantidad e. Calidad f. Estado de Conservación g. Edad Cronológica h. Edad Aparente i. Vida Útil j. Vida Económica Sobrante (Remanente) k. Grado de Obsolescencia Funcional l. Grado de Obsolescencia por Estilo o Moda m. Grado de Obsolescencia Tecnológico n. Otras características 7. Características de la propiedad. Se trata de una descripción física del bien, como es el terreno donde está ubicado, las dependencias que lo conforman, y en algunos casos comentarios relacionados con la estructura a. Sistema Constructivo b. Canon de Administración c. Tipo de Acabados d. Áreas Comunes (Piscina, Canchas, Senderos, etc.) e. Tipo de Servicios Públicos Disponibles 8. Información jurídica y de titulación. En este punto se deben asentar a. Linderos según (Escrituras Vs Ficha Catastral Vs Verificación en Sitio) b. Cabida según (Escrituras Vs Ficha Catastral Vs Verificación en Sitio) c. Certificado de Tradición y Libertad d. Número Catastral e. Titulación Actual y Situación jurídica vigente 9. Los datos urbanísticos del sector. Descripción de la zona y análisis de aspectos incidentes (positiva o negativamente) sobre el valor de la propiedad 10. Variables Urbanísticas Aplicables. Se refiere a la destinación que puede darse al uso del suelo, es decir: a. Uso (Comercial, Industrial, Residencial, Mixto, otro) luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com ; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24

b. Índice de Ocupación c. Índice de Construcción d. Altura Máxima e. Densidad Habitacional f. Restricciones (Frente Mínimo, Área Mínima, Retiros) g. N° de Parqueaderos Exigidos h. Obligaciones, Cesiones y/o Afectaciones 11. Los valores de referencia o unitarios que se utilicen y sus fuentes 12. Las cantidades de que se compone el bien o derecho valorado, que se utilizaron para realizar los cálculos 13. Valorización. Qué posibilidades tiene de crecer en el tiempo el precio de la propiedad de acuerdo con el comportamiento del mercado, las obras de infraestructura del sector, la fisonomía social y de seguridad de la zona y en general, teniendo en cuenta los demás elementos urbanísticos y propios de la propiedad que puedan afectar su valor positiva o negativamente. 14. La vigencia del avalúo, que no podrá ser inferior a un año 15. Memorias de los cálculos realizados. Se debe adjuntar en la sección de anexos o en el capítulo de Cálculos o de Estimación del valor del Informe las fórmulas, valores y resultados obtenidos y que sustenten la opinión de valor emitida. 16. Metodologías aplicadas (por lo menos dos). Se deben incluir los datos y referencias de los modelos de cálculo utilizados. a. Cuando la metodología utilice proyecciones, se deben señalar todos y cada uno de los supuestos y el procedimiento usado para proyectar. En el caso de variables proyectadas se deben incluir las fuentes de donde fueron tomadas y/o los supuestos que se tuvieron en cuenta para realizar la proyección. b. Cuando la metodología del avalúo utilice un sistema de depreciación, se debe indicar el método de depreciación utilizado y la razón por la cual se considera que resulta más apropiado que los métodos alternativos. c. Si la metodología del avalúo utiliza índices, se debe señalar cuáles se utilizaron y la fuente de donde fueron tomados. 17. Dictamen del Avalúo (valor del inmueble). En este punto se asienta el precio real estimado de acuerdo con los cálculos y demás consideraciones tenidas en cuenta por el avaluador. Debe discriminar los valores de suelo, áreas con diferentes usos y/o tratamientos, entre otros datos 18. La firma del Avaluador, con el respectivo número de registro de credencial en el Registro Nacional de Avaluadores, La identificación de la persona que realiza el avalúo y la constancia de su inclusión en las listas que componen el Registro Nacional de Avaluadores o en las que lleve la Superintendencia de Industria y Comercio, según lo previsto en el artículo 50 de la Ley 546 de 1999 y en el artículo 61 de la Ley 550 de 1999. 19. Registro fotográfico del Bien o del Derecho (si es tangible). Imágenes de la propiedad o del Derecho con indicaciones, descripciones y comentarios que permitan observar las consideraciones que fueron tomadas en cuenta por el Avaluador, para emitir su opinión de Valor y que permitan identificar cada una de las áreas y su estado de conservación y/o mantenimiento.. luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com ; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24

20. Anexos Credenciales: Al Informe de Avalúo se le deben adjuntar las Credenciales del Experto que firma el Avalúo, pues hay que recordar que al fin de cuentas las Opiniones sobre muchos temas dependen de Quien las Emite, por lo cual, es de suma importancia, la acreditación de instituciones y/o organismos que den fe de la Capacidad y de las cualidades que se tienen para opinar sobre distintas áreas de conocimiento. 21. Anexos Documentales: En esta sección se deben adjuntar las notas, fichas, documentos y/o mapas de ubicación en que se relaciona la normatividad aplicable a la propiedad. También los planos, levantamientos topográficos (si se realizó), documentos de titulación y otros que hayan podido utilizarse durante el avalúo. Dicho lo anterior y para ser bien concreto les aporto una tabla de contenido y adjunto a este correo un ejemplar que cumple con estos ítems, pero que a la vez constituyen el cumplimiento de las exigencias de contenidos e información que se requieren en la Sociedad de Ingenieros Tasadores de Venezuela (SOITAVE) y en el Instituto Brasileño de Peritásgos (IBAPE), las cuales son asociaciones de avaluadores latinoamericanas con muchos años de organización y funcionamiento que se rigen por las exigencias de la Unión Panamericana de Asociaciones de Valuación (UPAV) , la cual a su vez, está asociada al International Valuation Standards Committee (IVSC). Esto nos permitirá entre otras cosas lo siguiente: • Facilitar las operaciones transfronterizas y contribuir a la viabilidad de los mercados inmobiliarios internacionales, fomentando la transparencia de los informes de avalúos, así como la fiabilidad de las valuaciones realizadas para la concesión de préstamos e hipotecas, para operaciones de compraventa y para conciliaciones en litigios o asuntos fiscales. Servir, para los valuadores de todo el mundo, como benchmark (camino a seguir) que les permita cumplir las exigencias de los mercados inmobiliarios internacionales de contar con valuaciones fidedignas y cumplir con los requisitos de información financiera de la comunidad empresarial internacional. Proporcionar normas de valuación y elaboración de informes de avalúos que satisfagan las necesidades y superen los requerimientos de los países en desarrollo y de reciente industrialización.

Espero que este documento sea considerado como papel de trabajo, ya que de establecer la Normalización con los estándares internacionales del contenido mínimo de los Informes de Avalúo, seguramente, nuestros Informes de Avalúo superaran los controles y exigencias universales en esta materia, y seguramente estaremos dando pasos agigantados en la Globalización de nuestro ejercicio profesional. Queda a sus gratas ordenes,

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo Gómez

luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com ; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24

Tabla de Contenido
1 ASPECTOS GENERALES 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8 1.9 SOLICITANTE DEL AVALÚO OBJETO DEL AVALÚO FECHA DE LA INSPECCIÓN OCULAR FECHA DEL AVALÚO UBICACIÓN EXPERTO(S) QUE FIRMAN EL AVALÚO PROPIETARIO POLÍTICA DE VALORACIÓN MEMORIA DESCRIPTIVA 1.9.1 1.9.2 1.9.3 1.9.4 1.9.5 1.9.6 1.9.7 1.9.8 1.9.9 1.10 Descripción del Inmueble Nomenclatura Localización Geográfica Clase de Inmueble Vecindario Ficha técnica del POT Vías de Acceso del Sector Transporte Público Servicios Públicos

ASPECTOS JURÍDICOS 1.10.1 Titulación 1.10.2 Vicios que Afectan a la Propiedad

1.11 1.12

MATRÍCULA INMOBILIARIA NORMAS URBANAS 1.12.1 Definición y Origen de la Norma 1.12.2 Usos y Alturas Permitidas

2

MEDICIÓN FÍSICA, TOPOGRAFÍA Y CÁLCULOS 2.1 LINDEROS INMUEBLE 2.1.1 2.1.2 2.1.3 Escrituras Ficha Catastral Verificación en Sitio

luisferes15@gmail.com ; luisferes15@yahoo.com ; Telf: (4) 268.65.43; Cel: 311.354.52.24

2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

LINDEROS PARQUEADERO N° # LINDEROS PARQUEADERO N° ## LINDEROS CUARTO ÚTIL N° # TOPOGRAFÍA ÁREAS DEL INMUEBLE 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 2.6.5 2.6.6 Área Escrituras Área Ficha Catastral Área Verificada en Sitio Área del Parqueadero N° # Área del Parqueadero N° ## Área del Cuarto Útil N° # Utilización Económica Actual del Bien Actualidad Edificadora de la Zona Comportamiento del Mercado para Inmuebles Similares en la Zona Futuro del Sector

2.7

ASPECTO ECONÓMICO 2.7.1 2.7.2 2.7.3 2.7.4

3

FORMACIÓN DEL VALOR 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 ENFOQUE DEL AVALÚO METODOLOGÍA APLICADA 3.2.1 13 Método Comparativo o de Mercado

CONSIDERACIONES ESPECÍFICAS INVESTIGACIONES DE MERCADO DATOS QUE CONFORMAN LA MUESTRA ESTADÍSTICA DEL MERCADO ANÁLISIS DE LOS DATOS Y RESUMEN TABULADO DE RESULTADOS 4.1.1 4.1.2 4.1.3 Resumen de Estadísticas de Regresión Análisis de Varianza Obtención de La Ecuación de Predicción

4

AVALÚO 4.1

4.2 4.3 5 5.1 5.2

VALORES ENCONTRADOS CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES REGISTRO FOTOGRÁFICO CERTIFICACIONES DEL PERITO AVALUADOR

ANEXOS

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