Anatomía de la crisis: Orígenes y diagnóstico de la crisis que viene

PRÓLOGO

¿Qué hemos hecho mal? ¿Porque la crisis fue de tal magnitud? Una década después del pinchazo de la burbuja inmobiliaria seguimos sin una respuesta convincente sobre las causas y la salida de la crisis. Analizar las causas es imprescindible para no volver a cometer los mismos errores, sin embargo el debate se ha centrado en tres cuestiones: el coste de rescatar a las cajas, las consecuencias sobre la población y especialmente la búsqueda de culpables. Señalar culpables es reconfortante porque nos permite aplacar nuestra ira y justificar errores, la mente humana quiere buenos y malos, no un listado de factores que han causado la debacle. Pero la búsqueda de culpables no suele ser de gran utilidad porque nos lleva a la confrontación más que a la búsqueda de soluciones.

Una crisis financiera de la magnitud de 2008 no solo revela deficiencias en el funcionamiento del sistema financiero, saca a la luz deficiencias del sistema económico y social que pasaban desapercibidas por la bonanza económica. El mercado laboral ni había sido capaz de eliminar el desempleo ni el exceso de temporalidad, el sistema fiscal tampoco era capaz de lograr la financiación necesaria para los servicios públicos que demandaba la sociedad, la economía española siempre ha tenido una gran dependencia del sector de la construcción. Cuando el crédito fluía a raudales nadie se acordaba de esto, por eso el pinchazo de la burbuja fue dramático. Los ciudadanos culpan a los bancos de todos estos problemas olvidando que los desequilibrios venían de muchos años atrás, lo que la burbuja te dio, la burbuja te lo quito.

La crisis no ha sido suficientemente explicada ni entendida por la sociedad, no es de extrañar que la respuesta a los problemas generados haya ido de la mano de la indignación, en lugar de un verdadero esfuerzo por regenerar lo que había funcionado mal. Esta indolencia a la hora de afrontar la realidad distrae nuestra atención sobre el principal reto de España, dar el salto definitivo para situarnos entre los países más desarrollados de Europa, capaz de atender las demandas de la sociedad de forma sostenible.

Las principales protagonistas de la crisis han sido las cajas de ahorros, a pesar de ello el desconocimiento sobre su funcionamiento continúa siendo muy elevado, no es de extrañar que para el FMI fueran un animal de otra época. Este libro pretende contribuir a mejorar el conocimiento del mundo de las cajas de ahorros. El autor trabajó en la sociedad de valores y bolsa de Caja de Ahorros del Mediterráneo (CAM) entre 1999 y 2004, y en la tesorería de CAM entre 2004 y 2012. El libro recoge la experiencia de la crisis desde el punto de vista de un empleado de la cuarta caja de España, cuyo auge y caída es un excelente reflejo de la burbuja de crédito. En la actualidad trabajo como operador de bolsa en Banco Sabadell. Las opiniones expresadas en este libro son estrictamente personales del autor.

La opinión dominante es que la raíz de los problemas fue la injerencia política en las cajas de ahorros, que eran meras sucursales de los gobiernos autonómicos. A excepción de Bankia sobre la cual han corrido ríos de tinta, el fenómeno de las cajas de ahorros ha sido poco estudiado y peor entendido, la mayoría de los análisis e informaciones se centran en aspectos superficiales de su funcionamiento. Las cajas de ahorros son la ecuación perdida del modelo. En las grandes empresas el gobierno corporativo es el sistema que se utiliza para alinear los intereses de los gestores con accionistas, las cajas no tenían accionistas ni dueños. Los gestores de las cajas organizaron un sistema de carácter clientelar para controlar los órganos de gobierno y mantener el control de las entidades frente a las injerencias políticas. Las decisiones que hundieron las cajas las tomaron sus gestores, no los políticos.

La crisis española no se puede aislar de la crisis financiera mundial que comenzó en los Estados Unidos y de la crisis de deuda soberana que hizo aflorar los errores de diseño de la Eurozona. En España hubo una triple crisis, la burbuja nacional, la crisis financiera mundial y la crisis de deuda de la eurozona, la negación de la primera nos hizo ir a remolque de las otras dos. En las crisis financieras se entremezclan las causas internas con las externas, políticos y gestores suelen aferrarse a las externas para justificar sus errores. Otro objetivo del libro es poner la crisis española en su contexto internacional, separando los aspectos comunes con otros países de los específicos de España.

Hemos tratado de conjugar el rigor en el tratamiento de los datos y que la comprensión sea asequible para cualquier lector ajeno a la economía. Nasim Taleb afirma que «No podemos ir de los libros a los problemas, sino al contrario, de los problemas a los libros»; este ha sido el espíritu que ha guiado la elaboración de este libro. A toro pasado es muy fácil decir lo que era correcto y lo que estaba equivocado, hemos intentado analizar cada cuestión a partir de la información y el estado de opinión que existía en cada momento, intentando huir del sesgo retrospectivo.

El libro está estructurado en cuatro partes. En la primera analizamos las causas del auge inmobiliario. El debate se ha centrado de forma errónea en las hipotecas a particulares en vez de en los préstamos a promotores para financiar suelo. La verdadera causa de la crisis fue una innovación financiera, el préstamo promotor pasó de financiar los costes de construcción a convertirse en una línea de crédito ilimitada sobre el valor del suelo. La quiebra de las cajas estuvo provocada por las pérdidas procedentes del crédito a los promotores inmobiliarios, que fueron muy superiores a las procedentes de las hipotecas concedidas a particulares.

En la segunda analizamos el funcionamiento de las cajas de ahorros como organizaciones y por otro lado las injerencias políticas que sufrían. También estudiamos el papel del Banco de España y del Gobierno, cómo reaccionaron a la crisis y qué incentivos les llevó a actuar de la forma que lo hicieron. Las interacciones entre el mundo de la política y las cajas de ahorros no eran ni tan simples ni tan lineales como se han presentado por los medios de comunicación, en realidad las ramificaciones eran bastante complejas. Profundizamos sobre la operativa de las cajas a partir de la experiencia del autor en CAM.

Hasta la caída del Banco Popular los problemas se habían centrado en las cajas, por lo que comparamos las similitudes y las diferencias entre el Banco Popular y otras cajas quebradas. Aunque la parafernalia que rodeaba a las cajas era muy especial en el negocio bancario no eran tan distintas, las entidades cayeron por asumir riesgos disparatados en una burbuja. En la caída del Banco Popular, el papel de las posiciones cortas en el desplome de la acción fue muy polémico, analizamos cómo funcionan las posiciones cortas y qué similitudes tienen con otras innovaciones financieras.

La tercera parte se centra en las principales consecuencias de la crisis sobre la población, los desahucios, las preferentes y los recortes en el estado del bienestar. Donde más necesario era un estudio detallado de la realidad más demagogia ha habido, el debate ha sido monopolizado por la lógica indignación de los afectados y el oportunismo político de quienes han aprovechado para sacar tajada de la situación. Revisamos los principales escándalos en los que se encuentran inmersos los bancos, tratando de diferenciar los verdaderos abusos del actual activismo buenista contra la banca. El espacio que debería haber ocupado el estudio de los problemas y la búsqueda de soluciones ha sido sustituido por la política y la ideología.

Por último, en la cuarta parte analizamos los retos actuales de la vivienda en España, las dificultades para acceder a una hipoteca, los problemas en el mercado del alquiler y el desarrollo de las leyes de segunda oportunidad. A la hora de solucionar los problemas los atajos suelen ser peligrosos, la ausencia de una explicación de la crisis ha provocado que se haya saltado directamente a las soluciones, sin una comprensión adecuada de lo que había fallado. Criticar es fácil, hay que dar alternativas. Proponemos la prescripción anticipada de la responsabilidad personal de las hipotecas ejecutadas con la legislación anterior a 2012 como alternativa a la dación en pago. Para facilitar el acceso a la primera vivienda y proteger a los hogares de una crisis, proponemos un esquema de ayuda a la compra a través del Instituto de Crédito Oficial (ICO), que además puede ser un instrumento muy útil para estabilizar el ciclo inmobiliario.

Entre las personas que han colaborado en la elaboración de este libro quiero destacar a Pablo Martínez, Eduardo Marcano, Juan Quintanilla, Paula Bataller, Patricia Ruiz y Vicente Ortega. Otros compañeros han aportado información y comentarios sumamente valiosos aunque no les ha parecido adecuado aparecer citados, no por ello su colaboración ha sido menos importante. Muchos de los hechos o análisis proceden de múltiples debates realizados con los compañeros de CAM conforme se desarrollaba la crisis, más de uno reconocerá ideas suyas al leer el libro. Obviamente, la responsabilidad de los hechos y opiniones citados corresponden únicamente al autor por no haberlos contrastado adecuadamente. También quiero agradecer a María Antonia Pablos la tarea de revisar un borrador completo del libro y ayudar a darle mayor coherencia, y a Javier Barchin por empujarme a abreviar un borrador quizá demasiado extenso. Por último, tengo que agradecer a mi editora Ángeles López y al equipo de Editorial Almuzara que el libro haya salido adelante, y sobre todo, a Manuel Pimentel la oportunidad de publicar este libro.

Últimamente la gestión de las referencias bibliográficas se está convirtiendo en un deporte de riesgo. Aunque no se trata de un libro académico, cuando utilizamos o discutimos una idea de otro autor hacemos la correspondiente cita en el texto. Con los artículos de prensa o informes utilizados para completar la secuencia de los hechos no hemos sido tan sistemáticos para no cansar al lector, solo se citan a pie de página cuando no son fácilmente localizables por internet o se trata de textos publicados en el extranjero.

PRIMERA PARTE:

CAUSAS Y EXCUSAS

1. ES EL SUELO, ESTÚPIDOS

¿Cuál fue el origen de la crisis? Todo el mundo tiene claro que vino de un exceso de actividad en el sector inmobiliario y en la actividad crediticia, el núcleo del problema no es tan evidente. Un exceso de construcción de viviendas, un exceso de endeudamiento de los hogares, la corrupción generada por la gestión del suelo en los ayuntamientos. La mayoría de los analistas se centra en el excesivo aumento de los precios de la vivienda, que es causa y consecuencia de la burbuja. Dicha preocupación saltó al primer plano de la actualidad política en 2003, con la publicación de varios informes alertando de una burbuja de la revista The Economist, el Fondo Monetario Internacional, el Banco de España y un informe del BBVA firmado por Miguel Sebastián que posteriormente sería presidente de la Oficina Económica del Presidente.

Podemos hablar de dos burbujas, la de los precios de la vivienda hasta el año 2003 y la del suelo a partir del año 2004: entre 1998 y 2003 el protagonismo lo acapara la subida del precio de la vivienda, entre 2004 y 2008 domina la actividad frenética de los promotores comprando suelo y empresas competidoras.

El boom inmobiliario 1998-2003

Tras remontar la crisis de 1992 la construcción de viviendas seguía una senda moderadamente ascendente hasta 1997, y en 1998 comienza a acelerarse el ritmo de construcción iniciándose el boom. Entre el 2000 y el 2003 se inician una media de 500.000 viviendas libres con unos niveles del crédito promotor razonables que no superan el 10% del PIB. La creación de hogares oscila en torno a los 400.000 anuales mientras la construcción de viviendas era superior; para muchos analistas este es el origen de todos los desequilibrios. La diferencia entre las viviendas construidas y la formación de hogares la compensaba la vivienda residencial y la demanda de inversión, ya fuese nacional o de extranjeros no residentes. El stock de vivienda nueva sin vender a finales de 2004 eran unas 100.000 viviendas según los datos de Fomento, cuando comienza a crecer es a partir de 2005.

Tabla 1: Riesgo Préstamo Promotor.

Hasta el 2003 el crédito promotor medio por vivienda es inferior al precio medio de la vivienda (ver gráfico 1). El préstamo promotor funcionaba del siguiente modo, el promotor financiaba el suelo con fondos propios, desarrolla el proyecto del edificio, solicita la licencia de construcción que implica pagar el Impuesto de Construcciones y Obras (ICIO) que es una suma importante, cuando tiene un 40-50% de viviendas pre-vendidas y la licencia de obra negocia el préstamo promotor con el banco. La financiación bancaria se destina a los costes directos e indirectos de construcción, para disponer de ella hay que justificar los gastos vía certificaciones de obra. Si no se vendía la promoción y era ejecutada por el banco, como el promotor había aportado el coste del suelo y otros gastos, el banco tenía un colchón importante antes de asumir pérdidas. Con una caída del precio de la vivienda del 50% con el sistema tradicional no hay pérdidas para el banco, así era el préstamo promotor 1.0 (ver tabla 1). La financiación de suelo era escasa y solía estar vedada a promotores muy fuertes y parcelas listas para construir sin riesgo urbanístico.

Gráfico 1: Crédito promotor por vivienda (euros).

Fuente: Fomento y Banco España.

Con el esquema tradicional tenía sentido que el banco tuviera 6 años para dotar un crédito de una promoción impagada al contar con una garantía real, en el caso de una empresa morosa solo había 2 años para cubrir el 100% del riesgo. En la crisis del 92 los promotores habían sido prudentes y su grado de endeudamiento era bajo y no habían acumulado suelo, fue una crisis de hipotecas. En cuanto repuntó la economía la construcción volvió a niveles de actividad normales sin ser un lastre para el crecimiento. La acumulación de un stock de vivienda importante solo habría sido un problema para las promotoras, pues al no tener los bancos problemas de solvencia la crisis se habría quedado dentro del sector de la construcción.

A partir de 2004 se dispara la compra de cédulas hipotecarias y titulizaciones originadas en España por parte de inversores extranjeros, comienza la burbuja de crédito en España que se pincha en 2007 y revienta en 2008 (ver gráfico 2). La mayor parte de estos títulos estaban en manos de bancos alemanes y franceses que estaban invirtiendo en títulos relacionados con el mercado inmobiliario americano. Como veremos detenidamente en el siguiente capítulo, a lo largo del 2004 hubo un cúmulo de cambios regulatorios que provocaron el auge de la llamada banca en la sombra, disparando el apetito por los títulos del mercado inmobiliario español.

Gráfico 2: Compras de bonos y obligaciones del exterior (millones €).

Fuente: Banco de España.

La burbuja del suelo 2004-2008

Entre los años 2004 y 2007 la media de viviendas libres iniciadas sube hasta las 600.000 y el crédito promotor se dispara hasta rozar el 30% del PIB. La burbuja de crédito comienza en 2004 cuando se dispara el crecimiento del crédito a las actividades inmobiliarias. El problema no es el incremento de los precios de la vivienda ni el número de viviendas construidas, el problema es el crédito promotor y la financiación de suelo. Desde el año 2004 el crédito promotor medio por vivienda supera el precio medio de la vivienda, diferencia que se hace exponencial a partir de 2005, reflejando que el promotor no financia nada del precio de la vivienda y además obtiene fondos para otras finalidades. La evolución del crédito promotor no tiene nada que ver con el ritmo de construcción de viviendas, su destino se dirige hacia otras actividades. En el 2006 se desata la ola de compras de promotoras inmobiliarias disparándose de nuevo el crecimiento del crédito, a lo que hay que unirle la financiación de compras de centros comerciales y edificios de oficinas. En el 2007 la divergencia es todavía mayor, se reduce el número de viviendas iniciadas pero el crédito promotor continúa creciendo, confirmando la irrelevancia de los costes de construcción en el crédito a las actividades inmobiliarias.

A partir del 2004 se generaliza la financiación de suelo, el préstamo promotor pasa a ser mucho más arriesgado y las pérdidas pueden llegar al 50%, es el préstamo promotor 2.0, la política de dotaciones del Banco de España queda desfasada. Se relaja la necesidad de justificar gastos para disponer de la financiación bancaria, los fondos se pueden dedicar a comprar otro suelo, comprar acciones en bolsa, financiar la expansión internacional de la empresa. Cuando el suelo finalista que tiene reconocidos sus derechos de edificación y se puede construir en un plazo corto de tiempo comienza a escasear, se financia suelo en desarrollo donde ni están claros los derechos de edificación ni el plazo en el que se podrá construir, aquí es donde se generan pérdidas del 90% e incluso del 99% del importe financiado, es el préstamo promotor 3.0.

Los promotores se lanzan a comprar suelo de forma masiva, para asegurarse su producción futura de viviendas y especular a corto plazo. La euforia del momento lleva a las entidades a financiar suelo en función del valor de sus expectativas en vez de su valor de coste, el préstamo promotor se transforma en una línea de crédito para lo que deseen los promotores con la única garantía del suelo. Se pierde la conexión entre financiación bancaria y costes de construcción que veíamos en el gráfico 1. Las promotoras gestionaban la tesorería bajo el criterio de caja única y el dinero se puede destinar a otros gastos de la promotora más urgentes, siendo posible que al final la obra se paralice por falta de recursos financieros (ver Echavarren, 2011).

La posibilidad de aumentar la financiación conforme aumenta el valor del suelo o financiar un suelo en función del valor de sus expectativas, implica financiar por anticipado plusvalías que no se han materializado. Esta es la causa de operaciones de suelo con pérdidas del 99% en las cajas intervenidas: se compraba un terreno agrícola y se financiaba por el valor de cuando fuera urbanizable. Con el pinchazo de la burbuja su valor vuelve a ser el de terreno agrícola y las pérdidas son inmensas, siendo compatible con que «algunos» promotores se hayan llevado beneficios a su bolsillo. Este ha sido el tumor de la burbuja de crédito que asoló España entre 2004 y 2008. Los controles del destino de la financiación desaparecen, permitiendo financiar las compras de acciones en bolsa y la expansión internacional de las promotoras. Tarde o temprano el mercado español tenía que perder vigor, se buscaba replicar el modelo que tantas ganancias les había proporcionado en España con la idea de hacer más resistentes a las empresas. Polonia parecía una zona más de la costa española, con los promotores españoles peleándose por comprar los mejores suelos. Otro factor que incrementaba el riesgo fue el intrusismo en el sector, pues cualquiera podía ser promotor y recibir financiación de suelo del banco, cualquier subcontratista o empresario sin experiencia se lanzaba a la promoción de viviendas. En muchos casos los nuevos promotores no llegaban a construir, simplemente se dedicaban a darle el pase a las parcelas cuando se habían revalorizado un 15%.

Hasta el 2002 el crédito destinado a la construcción que principalmente recoge obra civil era superior en cuantía al crédito promotor, a partir del año 2003 el crédito promotor empieza a superar en cuantía al crédito a la construcción y en 2007 dobla su cuantía. Cuando estalla la crisis en 2008 existían dudas acerca de la naturaleza del crédito a la construcción, se pensaba que también recogía exposición a suelo. Los saldos del crédito promotor no comienzan a bajar de forma significativa hasta que se constituye la SAREB y se produce el traspaso de los créditos de las cajas de ahorros. A finales de 2012 se hace el primer traspaso por importe de 36.695 millones y en febrero de 2013 el segundo traspaso por 14.087 millones. El crédito a la construcción comienza a caer en 2009 y lo hace de forma lineal sin que se produzca el efecto escalón de la SAREB, confirmando que principalmente recogía obra civil y la exposición a suelo y promoción de vivienda era residual. En 1992 el crédito promotor representaba el 3% del PIB mientras en 2008 era el 30%, el crédito a la construcción pasa del 13% al 15% en los mismos años. La crisis de 1992 fue una crisis de hipotecas particulares y la crisis de 2008 una crisis de promotores inmobiliarios, el efecto de cada uno en la banca es muy distinto.

El sector financiero

La mejor medida del apalancamiento de las entidades financieras es el ratio entre el crédito promotor y el patrimonio neto del sistema financiero, que se multiplica por 3,66 veces entre 2001 y 2007 (ver tabla 2). Hasta el 2005 la cuantía de los fondos propios de bancos y cajas era superior a la exposición al crédito promotor, entre 2006 y 2011 el crédito promotor excede la cuantía de los fondos propios del sistema. No solo hay que tener en cuenta la cuantía del crédito promotor, ya que a partir del 2004 el crédito es mucho más arriesgado al financiar suelo y compras apalancadas de promotoras inmobiliarias. El traspaso de los créditos de las cajas a la SAREB se hizo con un descuento medio del valor en libros del 53%, el paso de los años ha puesto de manifiesto que dichos precios eran superiores a los precios de mercado.

Tabla 2: Crédito promotor y fondos propios banca (millones €).

Fuente: Banco España.

Al principio del boom el coste del suelo representaba un 20% del coste de la vivienda, al final llegó a representar el 50%, incrementando notablemente el nivel de las pérdidas del banco si la promoción no se vende y entra el balance del banco. Si los bancos no hubieran financiado suelo su precio habría subido menos, frenando la escalada de los precios de la vivienda. En 2007 en el punto álgido de la burbuja crediticia, el crédito promotor superaba en 97.000 millones de euros los fondos propios del conjunto de entidades, incluso teniendo en cuenta los 40.000 millones de provisiones, la exposición al crédito promotor continúa superando el patrimonio neto del sistema.

El crédito promotor se encontraba muy concentrado en las cajas de ahorros que en 2010 acumulaban dos tercios del total. La ratio préstamo promotor/fondos propios del sistema era el 111%, en las cajas de ahorros suponían el 461% de los fondos propios (ver tabla 3). Las cajas, por su naturaleza jurídica, no podían ampliar capital como sí podían hacer los bancos, lo que les permitió salir de la crisis por sus propios medios sin acudir a la intervención del Estado. El coste de los errores de los bancos lo han asumido sus accionistas, el coste de las cajas rescatadas lo ha asumido en primer lugar el Fondo de Garantía de Depósitos y en segundo lugar el Estado. Esta es la razón por la cual se ha obligado a las cajas supervivientes a convertirse en bancos y cotizar en bolsa. La cifra de fondos propios de las cajas es muy baja, en 2010 se habían realizado dotaciones con cargo a reservas dentro del primer proceso de saneamiento del sector. Si a los 47.000 millones de fondos propios de las cajas le unimos el total de dotaciones que en 2010 era de 38.000millones, el ratio sería del 255% doblando el ratio del sistema. Con dicha exposición una pérdida del 39% en el crédito promotor implica que los fondos propios de las cajas son cero. En 2017 cuando la recuperación del mercado inmobiliario ya llevaba tres años en marcha, la dotación media de los activos adjudicados de los bancos cotizados está en torno al 50%.

Los niveles máximos de morosidad del sistema se alcanzan en 2013 y el 34% procede del crédito a actividades inmobiliarias. La cifra de activos adjudicados ha estado en torno a los 80.000 millones de euros, la mayoría de los activos son suelo y edificios terminados o en construcción. La suma de la morosidad de actividades inmobiliarias y adjudicados se acerca a los 150.000 millones que representa cerca del 50% del préstamo promotor. La morosidad por adquisición de vivienda se situó en 35.000 millones, los adjudicados procedentes de particulares son unos 12.000 millones de euros, el problema de solvencia procede del crédito promotor.

Tabla 3: Credito promotor en 2010 (mill. €)

Fuente: Banco de España.

Tabla 4: Analisis dudosos 2013 (mill. €)

Fuente: Banco de España.

En 2008, en el peor momento de la crisis, el FMI estimó en 500.000 millones de dólares las pérdidas de los «activos» relacionados con el mercado subprime. Las estimaciones de pérdidas en la banca mundial estaban en torno al trillón de dólares en 2009, el riesgo se había distribuido a lo largo y ancho del mundo en todo tipo de entidades provocando un efecto dominó a escala internacional. Los derivados de crédito no redujeron los riesgos, crearon un efecto multiplicador de las pérdidas reales en el mercado subprime. En España el riesgo del crédito promotor estaba concentrado y localizado en los balances de las cajas y en menor medida en los bancos. Los activos con riesgo subprime cotizaban en el mercado y el desplome de sus precios obligaba a reconocer las pérdidas contablemente. Los créditos a las promotoras no cotizaban en ningún mercado, no había obligación contable de revelar pérdidas mientras se continuara pagando, por eso no hubo reconocimiento de pérdidas.

Hasta que en 2012 se recapitalizó el sector de las cajas de ahorros y se traspasaron los activos inmobiliarios de las cajas intervenidas a la SAREB, no se sentaron las bases para la salida de la crisis. La confirmación vino de la mano de la inversión extranjera, porque a partir de 2013 comenzó a entrar con fuerza en el mercado inmobiliario español a través de las SOCIMIs. Entra liquidez del exterior y aumenta la solvencia del sistema, aunque el importe total de estas inversiones sea muy inferior al desembolsado por la SAREB tienen un valor cualitativo muy importante: son la señal de que los inversores extranjeros vuelven a creerse los precios del inmobiliario avalando la solvencia del sistema financiero.

Todas las crisis bancarias siguen el mismo patrón, tras un periodo de euforia en un determinado activo se produce un crecimiento acelerado del crédito que termina con pérdidas muy elevadas al final del ciclo (Kindleberger y Aliber, 2012). Para cubrir dichas pérdidas hay que aumentar los fondos propios de las entidades financieras, ya sean ellas mismas mediante ampliaciones de capital o en su defecto con una inyección de fondos del Estado. Otra opción disponible para sanear el sistema financiero era la constitución de un banco malo donde aislar los activos tóxicos. Si la transferencia de activos se hace a valor en libros no es necesario inyectar capital en las entidades financieras, solo hay que dotar de capital al banco malo que absorbe todas las pérdidas del sistema. Si se hace a precios de mercado las entidades necesitan una fuerte inyección de fondos por parte del Estado. De una forma o de otra es necesaria una inyección de fondos públicos. Retrasar el aumento de los fondos propios a la espera de que el crecimiento económico permita generar beneficios y de esta manera cubrir las pérdidas, lo único que consigue es crear entidades incapaces de prestar ralentizando el crecimiento económico y eternizando el problema, como pasó en Japón en 1990.

Stock y exceso de inversión en vivienda

Durante los años del boom el número de viviendas construidas era superior a las compraventas de vivienda nueva, generando un stock de vivienda sin vender en manos de las promotoras. Cuando estalla la crisis y comienzan las quiebras y las reestructuraciones de deuda de las promotoras, esas viviendas van entrando en los balances de las entidades financieras, con unos precios de entrada muy superiores a los precios de mercado. Las entidades se encuentran con tres tipos de activos en su poder: vivienda terminada, viviendas en construcción y suelo.

En un primer momento no había datos oficiales que cifraran el stock de vivienda lo que alimentó todo tipo de estimaciones que no siempre eran muy precisas. La estimación que mayor impacto causó fue la de Ricardo Vergés, el stock de vivienda sin vender en 2010 era de 2,3 millones de viviendas incluyendo viviendas terminadas y en construcción, ya fuese en actividad o paralizadas. A este resultado se llegaba restando a la acumulación de visados de viviendas (4,77 millones), la suma de las compraventas de vivienda nueva más la autopromoción (2,45 millones) desde enero de 2004. Si cada vivienda estuviera valorada en 200.000 euros, los 2,3 millones de viviendas representarían una cifra de financiación de 460.000 millones de euros, 140.000 millones por encima de la cuantía máxima del crédito a actividades inmobiliarias, cifra materialmente imposible. El error principal de esta metodología es que se deducía a partir de los datos de visados que en los años del boom eran muy superiores a las viviendas iniciadas; en 2007 los visados del colegio de aparejadores ascienden a 1,5 millones mientras el número de viviendas libres iniciadas es algo más de 500 mil. La estimación de Acuña y Asociados cifraba el stock en 1,5 millones de viviendas al inicio de la crisis, 900.000 eran viviendas nuevas propiedad de promotoras y bancos que incluían las viviendas terminadas no vendidas y viviendas en proceso de construcción. Las 600.000 restantes eran viviendas usadas puestas a la venta por personas físicas y resto de sectores productivos. Con una demanda anual estimada de unas 250.000 viviendas, serían necesarios 6 años para absorber el stock de vivienda.

A cierre de 2010 las cajas de ahorros tenían en sus balances una exposición de 217.000 millones al crédito promotor y unos fondos propios incluyendo las dotaciones de 85.000 millones. El único activo que se podía realizar en mercado en ese momento eran las viviendas terminadas, siempre y cuando los descuentos de precios fueran asumibles por la cuenta de resultados. Ni la vivienda en construcción ni mucho menos el suelo, tendrían salida en el mercado hasta que no se redujera el stock de vivienda terminada. El valor del suelo depende de la demanda de viviendas, si el stock de vivienda construida representa 6 u 8 años de demanda el valor del suelo es cero; para los inversores internacionales las cajas de ahorros estaban quebradas.

A finales de 2013 se publica por parte del Ministerio de Fomento los datos oficiales de viviendas terminadas nuevas sin vender, en 2009 ascendían a casi 650.000 y a partir de esa fecha comienza una lenta reducción, hasta llegar a las 476.000 de 2017. Los datos de Fomento estaban muy cerca de las estimaciones de Acuña y Asociados pero muy lejos de los calculados por Vergés. Hasta que no se asentó la recuperación de la economía y del mercado inmobiliario, no se ha desterrado la cifra de los 2 millones de viviendas sin vender.

Si comparamos los datos de los censos de 2001 y 2011, el 91% de las viviendas construidas se han destinado a vivienda habitual, el peso relativo de las segundas viviendas y las viviendas vacías se reduce (ver tabla 5). La cifra de segunda vivienda en términos absolutos se mantiene estable, en términos relativos evoluciona del 17,43% al 14,60% del censo, la subida de precio de la vivienda hace que sea más oneroso para una familia mantener dos viviendas. No sabemos qué porcentaje de esos 3,6 millones de viviendas secundarias está en poder de no residentes, es razonable pensar que el porcentaje ha aumentado notablemente en los últimos diez años.

Tabla 5: Análisis censo de viviendas.

Fuente: INE.

Las viviendas vacías aumentan en algo más de 300.000 entre ambos censos y su peso relativo se reduce del 14,82% de 2001 al 13,65% de 2011, en estos datos ya están incluidas las 626.670 viviendas del stock de vivienda nueva calculada por Fomento. Hubo más de un analista que sumó las estimaciones de Vergés a los 3,10 millones de viviendas vacías del censo de 2001, obteniendo cifras de 5 millones de viviendas que obviamente eran un disparate. Para entender los datos del censo, hay que tener en cuenta que España ha sufrido desde los años sesenta un proceso de urbanización muy acelerado. La población se ha concentrado en las áreas metropolitanas de Madrid y Barcelona, el litoral mediterráneo y el cantábrico, dejando amplias zonas del interior muy poco pobladas en la llamada «España vacía». La España vacía ocupa el 53% del territorio y el 16% de la población, si descontamos los habitantes de las capitales de provincia nos quedamos con el 10% de la población. Solo de esta forma podemos entender los datos del censo de 2011, el 29,7% de las viviendas vacías tiene más de 50 años y el 15,1% se encuentra en mal estado, la mayoría de estas 3,44 millones de viviendas se ubica en una zona sin demanda, muy antigua y en mal estado de conservación.

Otro de los grandes mitos inmobiliarios, es que si se alquilaran esas 3,44 millones de viviendas vacías caerían con fuerza los alquileres y el precio de la vivienda, solucionándose el problema de la accesibilidad. La demanda de alquiler se concentra en las grandes ciudades y la mayoría de estas viviendas vacías se localizan en zonas con poca demanda, y esta escasez ha provocado el aumento del precio de los alquileres en Barcelona y Madrid desde que comenzó la recuperación económica en 2014. El Ayuntamiento de Barcelona está realizando un censo de viviendas vacías, a partir de visitas presenciales a 36.000 viviendas donde el consumo de agua es nulo y no hay nadie empadronado, los resultados preliminares dan un resultado de 13.000 viviendas vacías que pertenecen en un 75% a particulares. Este resultado contrasta con el censo de viviendas del INE que arroja una cifra de 80.000 viviendas vacías en Barcelona. Los alquileres están subiendo porque hay escasez de oferta; pensar que basta con la rehabilitación para solucionar la escasez de vivienda en Madrid o Barcelona es una ilusión.

TINSA¹ ha realizado un estudio en 900 municipios donde se han construido el 80% de las viviendas en el último decenio, contabilizando los inmuebles construidos desde 2008 que permanecen vacíos. El stock de viviendas terminadas en 2016 asciende a 340.000 viviendas mientras que existen 63.000 viviendas en construcción, frente a las 491.000 de