La herencia sin legitimarios: El artículo 28 de la Ley Hipotecaria

A diferencia de antaño que los tratos se cerraban con un apretón de manos, hoy, se busca la máxima fiabilidad y se es cada vez más precavido. Comprar un inmueble, para un ciudadano de a pie, no es cuestión baladí, ni sólo, a veces, problema de dinero; se dice que hasta la psicología juega un papel importante en este avatar.

Una vez que nos hemos decidido a dar el paso definitivo y adquirir un inmueble: la vivienda habitual, la segunda residencia para pasar las temporadas de vacaciones o una finca rústica para convertirla en nuestro modus vivendi o disfrutarla como hobby, es importante que nos asesoremos sobre la situación legal, fiscal, medioambiental, urbanística, etc… que tiene, para no llevarnos sobresaltos una vez hayamos tomado posesión.

En la búsqueda de garantías, el Registro de la Propiedad, cuya inscripción, salvo contadas ocasiones, es voluntaria, se erige en piedra angular. Con carácter previo a la compraventa, mediante la petición de una nota simple, podremos conocer quién es el titular de la finca, si está libre de cargas, tiene limitaciones o se encuentra gravada con hipoteca, embargo y/o condición. Convertidos en propietarios, solicitaremos del Registro de la Propiedad competente, la constancia registral de los actos contenidos en el documento público susceptibles de inscripción, para no vernos afectados por las obligaciones incumplidas del vendedor, que pudieran afectar al bien.

Siendo el principio de la fe pública registral, -entendido como la confianza en lo que el Registro pública-, uno de los principales del sistema inmobiliario registral, no es la panacea en el que debamos confiar ciegamente, pues, conviene recordar que encuentra restricciones, determinadas legalmente.

Una limitación al principio básico de la fe pública registral para los adquirentes de un heredero que no sea legitimario, la impone el artículo 28 del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria (en lo sucesivo Ley Hipotecaria). Durante el plazo de dos años desde que fallece la persona de la que trae causa la herencia, se suspenden los efectos de la protección que brinda al tercer adquirente el Registro.

Al anterior condicionante dedicamos parte de estas páginas y, para abordarlo, hemos entendido conveniente hacer referencia a unos conceptos previos como son la sucesión y herencia, la legítima, el legitimario y la fe pública registral, que son el marco de lo tratado y a los que hemos destinado capítulos independientes. Son cuestiones muy discutidas y que han propiciado diferentes teorías, con sus correspondientes consecuencias prácticas. Cada una de las materias reseñadas sería constitutiva de una monografía y sobre ellas mucho se ha discurrido. Sin ánimo de agotar los temas y de realizar valoraciones personales, aludiremos a la opinión de algunos autores, a las concepciones más significativas y, como no puede ser de otra manera, al tratamiento jurisprudencial que se les ha dispensado.