ACCESION INVERTIDA EN EL DERECHO CIVIL

CONCEPTO La construccin extralimitada o accesin invertida (o inversa) se produce en el supuesto en que aqulla se realiza, bsicamente, en terreno propio, pero, sin embargo, invade alguna parte de suelo ajeno (de modo que el edificio resulta levantado sobre terrenos de dos propiedades colindantes) por cualquier causa (si bien, normalmente, sta ser la deficiente medicin de los solares contiguos o los errores en los planos de los mismos). Si la parte edificada en terreno ajeno es separable de la construida en suelo propio sin detrimento para la edificacin, ninguna particularidad presenta de cara a su tratamiento jurdico, ya que en tal caso son de aplicacin las reglas de la accesin continua previstas por el artculo.358 CC y siguientes. No obstante, ello no es lo habitual, sino que resulta una edificacin inseparable sin causar un grave perjuicio a la misma en caso de separacin o derribo de la parte que se asienta sobre el terreno vecino, no contemplando el Cdigo Civil una respuesta expresa a este supuesto. Por ello, ha tenido que ser la jurisprudencia la que, partiendo de los principios en materia de accesin contenidos en la regulacin del Cdigo Civil, ha colmado la laguna legal, en una doctrina reiterada en numerosas sentencias, partiendo de las sentencias de la Sala 1 de 30 de junio de 1923 y, sobre todo, 31 de mayo de 1949. Segn la STS Sala 1 de 7 noviembre 1995 la accesin invertida encuentra su justificacin en razones de poltica econmica social e incluso de vecindad, dando lugar a la inversin del principio, "solo cedit superficie", Entre las ms recientes, la STS Sala 1 de 14 octubre 2002 , que remite a la STS Sala 1 de 22 marzo 1996 , afirma que la doctrina jurisprudencial, ha precisado los requisitos que ha de concurrir para que se de la accesin invertida y ha sealado como tales:

a) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado.

b) Que el edificio se haya construido en suelo o que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena. c) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior al del suelo invadido. e) Que el edificante haya procedido de buena fe. Tales requisitos no se dan en el presente caso; no puede calificarse como "edificio", segn la definicin que del mismo da el Diccionario de la Real Academia ("obra o fbrica construida para habitacin o usos anlogos") el muro de hormign construido para separacin de ambas fincas; todo el muro ha sido levantado en el terreno que se declara ser propiedad de la actora; y, por ltimo, no puede afirmarse la existencia de buena fe en quien, eludiendo acudir a los cauces procesales, para proceder al deslinde, ante la falta de acuerdo, procede de forma unilateral a deslindar las fincas mediante ese cerramiento de hormign. REQUISITOS La jurisprudencia ha exigido cuatro requisitos para la aplicacin de la solucin sobre accesin invertida: 1.- Que el edificio resulte construido principalmente sobre terreno propio y solamente se extralimite en una pequea extensin sobre suelo ajeno. Tambin es aplicable la accesin invertida en el supuesto de invasin del vuelo ajeno a partir de cierta altura o de invasin de subsuelo ajeno. Como declara la STS Sala 1 de 26 septiembre 2007 , es doctrina jurisprudencial que resulta aplicable cuando se construye invadiendo parcialmente el terreno ajeno, situacin que no se da cuando un comunero construye en terreno que es comn con otro comunero. Ni construye entonces en terreno ajeno, ni por supuesto invade terreno ajeno (STS Sala 1 de 27 junio 1997 y STS Sala 1 de 29 julio 1994 29, entre otras ). Por el contrario, no cabe ampararse en la accesin invertida para imponer vistas rectas u oblicuas sin respetar los mnimos legales de distancia.

Tampoco para despojar a otro de un derecho de vuelo que le asiste, materialmente exteriorizado a travs de una construccin que se destruye. STS Sala 1 de 9 julio 1988 Asimismo, no basta para la aplicacin de la doctrina de la accesin invertida que las obras en suelo ajeno sean accesorias de cerramiento. STS Sala 1 de 22 marzo 1996 2.- No cabe separar o derribar la parte que se asienta sobre el terreno vecino sin causar un grave perjuicio a la misma. STS Sala 1 de 14 octubre 2002 3.- El valor de lo edificado sea muy superior al valor del terreno invadido. 4.- El constructor se extralimit de buena fe, ya que la solucin de la accesin inversa no es aplicable cuando el constructor procede de mala fe. A efectos de la accesin invertida, la buena fe consiste en la creencia errnea y justificable del constructor de su derecho a construir en la porcin de terreno invadida, buena fe que puede darse aunque el dueo del terreno vecino se oponga a la construccin, como ha puesto de manifiesto la STS Sala 1 de 14 marzo 2001 , conforme a la cual no basta un mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedor de mala fe, sino que es necesaria la aportacin de indicios de que no le pertenece el dominio de la cosa. En contra, la STS Sala 1 de 11 marzo 1985 considera que para que la construccin se efecte de buena fe es indispensable que el propietario que sufra la invasin no se haya opuesto a su ejecucin oportunamente. Por su parte, la STS Sala 1 de 14 octubre 2002 niega la buena fe de quien, eludiendo acudir a los cauces procesales, para proceder al deslinde, ante la falta de acuerdo, procede de forma unilateral a deslindar las fincas mediante un cerramiento de hormign.

EFECTOS

La jurisprudencia entiende que en los supuestos de accesin invertida la regla superficies solo cedit consagrada en el artculo.358 CC se ve alterada por el principio de que lo accesorio debe seguir a lo principal, teniendo en cuenta que en ellos la cosa principal de las dos que resultan unidas, edificacin y suelo invadido, ser aqulla, de tal forma que: - El dueo de la edificacin hace suya la franja de terreno invadida. STS Sala 1 de 29 julio 1994 - A cambio, el dueo de la edificacin deber indemnizar previamente (devolucin sustitutoria de lo indebidamente aprehendido segn la STS Sala 1 de 6 mayo 2004 ) al dueo de la finca invadida en concepto de: a) Valor del terreno invadido. STS Sala 1 de 8 noviembre 1989 b) Prdida de valor del terreno restante que queda tras la construccin extralimitada. c) Todos aquellos daos y perjuicios causados al dueo del terreno invadido como consecuencia de la accesin invertida. Segn las STS Sala 1 de 12 diciembre 1995 y STS Sala 1 de 3 marzo 2004 no cabe tener en cuenta como efectivos perjuicios los derivados de las expectativas negociales de posible edificacin (lucro cesante). Para la STS Sala 1 de 17 febrero 1992 el dao y perjuicio que pudiera emanar de la ocupacin del terreno ya viene compensado con el abono de su valor en metlico al momento de la reclamacin con actualizacin econmica al tiempo en que se lleve a cabo el correspondiente abono de cantidad, lo que en consecuencia lleva nsito la reparacin del perjuicio derivado de la ocupacin de tal terreno. La condena se impone al edificante, por lo que si ha vendido a terceros pisos y locales del edificio, stos son compradores de buena fe, y estn exentos de responsabilidad. La solucin jurisprudencial de la accesin invertida nicamente es aplicable, tal y como ha declarado reiteradamente el Tribunal Supremo, a los supuestos en que el edificante es de buena fe, y se plantea la duda, ante el silencio legal, de qu ocurre cuando la construccin extralimitada se realiza de mala fe. Otro supuesto tampoco previsto legal ni jurisprudencialmente es aqul en que el constructor y el dueo del terreno invadido actan ambos de mala fe, para el cual parece que la solucin debe ser idntica a la

formulada por la jurisprudencia para la accesin invertida, por compensacin de la mala fe. Conforme al artculo.364 CC, existira mala fe del dueo del terreno cuando la edificacin se ha realizado a su vista, ciencia y paciencia, sin que se haya opuesto a la misma. Indudablemente, el dueo del terreno invadido puede exigir el valor del suelo invadido, as como la indemnizacin de daos y perjuicios sufridos, como reconoce la STS Sala 1 de 28 octubre 1971 , pero con ello no se le satisface enteramente frente a la expropiacin ilcita del terreno. Por ello, se han formulado varias soluciones para el supuesto: 1. El propietario de la franja de terreno invadida puede optar entre exigir el valor del terreno invadido (con indemnizacin de daos y perjuicios) o la demolicin de lo edificado en ella adems de una indemnizacin de daos y perjuicios. 2. El dueo del suelo podr exigir la indemnizacin del valor del mismo ms los daos y perjuicios o adquirir el edificio entero compensando al constructor con una cantidad fijada por el Juez, en la que no se computen los gastos de edificacin en la parte proporcional al valor del suelo invadido. STS Sala 1 de 17 febrero 1992 3. El dueo puede exigir el valor del terreno invadido con indemnizacin por valor de todos los daos y perjuicios sufridos, ms el aumento de valor que haya adquirido la construccin a consecuencia de haberse extendido en el suelo ajeno. 4. El constructor no adquiere el terreno invadido, sino slo una servidumbre forzosa sobre l, previa indemnizacin y con un rgimen de extincin anlogo al previsto para la servidumbre de paso en el artculo.568 CC.

REGULACIN EN EL DERECHO CATALN

La accesin y la ocupacin se regulan en el capitulo.2 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, del Libro Quinto del Cdigo Civil de Catalua, relativo a derechos reales (cuya entrada en vigor se producir el 1 de julio de 2006). El artculo 542.1 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, define el concepto de accesin disponiendo que la propiedad de un bien atribuye el derecho a adquirir, por accesin, lo que se le une, con la obligacin de pagar, si procede, la indemizacin que corresponda. Los arts. 542.3 y siguientes, regulan la accesin inmobiliaria. Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estn incluidos en una finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesin inmobiliaria. El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace una plantacin de buena fe puede optar por: a) Hacer suya la plantacin y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho. b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes de hacer la plantacin. El propietario o propietaria de la finca en que otra persona cultiva de buena fe puede optar por: a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho. b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta de la finca hasta que acabe la cosecha. Si el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construccin y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo ms los daos y perjuicios causados y si la edificacin constituye una unidad arquitectnica que no es materialmente divisible. (Artculo 542.9 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006) Cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable, los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles, todo el solar. Los propietarios podrn optar por una indemnizacin en especie en la adjudicacin de pisos o locales si los constructores han constituido el rgimen de propiedad

horizontal o si este rgimen puede constituirse fsicamente en el edificio construido (Artculo 542.9 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006). Por su parte, el artculo 542.11 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006 dispone que las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo, todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, adems, deben indemnizarlos por los daos y perjuicios causados. Los propietarios del suelo invadido, en los casos de construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en suelo ajeno y la indemnizacin por daos y perjuicios. El artculo 542.20 Ley 5/2006 de 10 mayo 2006, regula la adquisicin por ocupacin, disponiendo que se pueden adquirir por ocupacin: los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son susceptibles de apropiacin por medio de un acto material y los animales que se pueden cazar y pescar.

Antonio Alberto Prez Urea Abogado. Granada 1.- Planteamiento de la cuestin. Alcance de la figura y requisitos. El Cdigo Civil, cuando regula la figura de la accesin industrial inmobiliaria, parte del supuesto de que la construccin se ejecuta, toda ella, en terreno ajeno (artculo 361); en cambio, no ha previsto el caso ms frecuente en la prctica, cual es el de la llamada construccin extralimitada, que tiene lugar cuando la construccin se realiza en la finca propia, pero excediendo de sus linderos; es decir, la edificacin se realiza no totalmente en suelo ajeno, sino slo parcialmente, por haberse excedido o extralimitado la obra. Este es un fenmeno que abunda en la prctica judicial, y que, sin duda, encuentra una de sus posibles races en la deficiente sealizacin de los linderos entre fincas contiguas. Estos supuestos de extralimitacin en la construccin -como decimos habituales en la prctica-, si han tenido su consagracin positiva en buena parte de las legislaciones europeas, aunque ofreciendo diversas formulaciones, entre los que se pueden destacar los casos del artculo 912 del BGB alemn que dispone que si el propietario de una finca, en la construccin de un edificio, invade los linderos del vecino, sin dolo ni culpa grave, ste tiene que tolerar la construccin extralimitada, salvo que se hubiese opuesto antes o inmediatamente despus de la extralimitacin, aadiendo que el vecino invadido tiene derecho a una renta en dinero; mientras que el 915 dice que el titular de la renta puede exigir que, a cambio de la transmisin de la propiedad de la parte invadida, se le abone el valor que tena al tiempo de la extralimitacin; el Cdigo Civil italiano de 1942, que determina en su art. 938 que si el propietario del terreno no se opone a la construccin en los tres meses siguientes al inicio de sta, la autoridad judicial puede atribuir al constructor la propiedad del edificio y del suelo ocupado, pagando al primero el doble del valor de la superficie invadida, adems del resarcimiento de los daos causados; o el artculo 1343 del Cdigo portugus de 1966 que dispone que, cuando en la construccin de un edificio en terreno propio se ocupa, de buena fe, una parte de terreno ajeno, el constructor puede adquirir la propiedad del terreno ocupado, si hubiesen transcurrido tres meses

desde el inicio de la ocupacin sin oposicin del propietario, pagando el valor del terreno y reparando el perjuicio causado, especialmente el que resulte de la posible depreciacin del resto del terreno. Como se ver ms adelante, en Catalua, la Ley 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesin y de la ocupacin (LAO), ha regulado la figura de la construccin extralimitada. En el resto del Estado, a falta de una regulacin legal especfica, ha sido la jurisprudencia la que, desde el ao 1949, viene solucionando dicha laguna legal mediante la doctrina de la accesin invertida. Esta doctrina configura la construccin extralimitada como una modalidad de acceso a la propiedad de una finca o porcin de ella por el propietario de otra dotada de preeminencia en atencin a razones de poltica econmica, social y de buena vecindad. Es sta, una excepcin al principio general superficies solo cedit, -artculo 358 CC- basada en una extensiva y justa interpretacin del artculo 361 del CC, por el que lo incorporado atrae al suelo; es decir, el titular de la edificacin se hace dueo del terreno que se le sirve de soporte: esto es lo que se llama accesin invertida o anormal. Esta modalidad especial de accesin requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Que quien la pretenda sea titular de lo edificado. Aunque resulte obvio, es ste el presupuesto bsico para que opere esta figura, puesto que como declar la STSJ Catalua de 6 de abril de 1998: no se puede hablar de construccin extralimitada si no se detenta, exclusiva o compartidamente, la propiedad de un terreno desde el cual se invade el solar ajeno. Por tanto, no puede proceder la accesin invertida cuando del demandante no ostenta la cualidad de propietario, sino la de mero concesionario -arrendatario- de la finca donde se construye el edificio que invade el terreno propiedad del demandado. En este sentido se pronunci la SAP Vizcaya, Sec. 4, de 19 de junio de 2000. En igual sentido, y refirindose a los arrendatarios que construyen extralimitndose del terreno arrendado, tienen declaradas las SSTS de 23 de mayo de 1946, 23 de mayo de 1951 y de 5 de marzo de 1959, que al arrendatario no asiste el derecho de propiedad al faltarle el esencial requisito de ser propietario de una parte del suelo donde est edificada la construccin.

b) Que el edificio se haya construido en suelo que en parte pertenece al edificante y en parte es propiedad ajena. Es decir, que la construccin o edificacin invada terreno ajeno. Este es el modo ms habitual en el que la invasin puede tener lugar, pero no se puede descartar, y en la prctica as sucede, que en numerosas ocasiones lo invadido no es el suelo sino el vuelo. En estos casos, segn doctrina reiterada, son equiparados a los de inmisin de suelo, y ello porque -segn se razona- la invasin del suelo ajeno no solamente se produce por traspasar los linderos del terreno por medio de una construccin que le afecta al igual que al subsuelo, sino igualmente y con igual fuerza cuando una construccin que invade el vuelo al tener proyeccin sobre las facultades dominicales, como lo puede ser por voladizos. As, la SAP Jan, Sec. 1, de 12 de marzo de 1996, declar que: la invasin del suelo ajeno no solamente se produce por traspasar los linderos del terreno por medio de una construccin, sino tambin, con igual fuerza, al erigirse una construccin que invade el vuelo, al tener proyeccin sobre las facultades dominicales. Por tanto, a los efectos de la accesin invertida, es indiferente que la construccin traspase el suelo, el vuelo, o incluso, el subsuelo (SSTS de 15 de junio de 1981 y de 3 de abril de 1992). c) Que las dos partes del suelo formen con el edificio un todo indivisible. La indivisibilidad de la construccin es requisito ineludible; indivisibilidad que se puede referir a la imposibilidad fsica, a la dificultad arquitectnica de la separacin o al considerable perjuicio econmico que puede suponer la divisin (STS de 27 de enero de 2000). d) Que el edificio unido al suelo del edificante tenga una importancia y valor superior a los del suelo invadido. Valor desproporcionadamente superior de lo construido en contraste con el terreno ocupado o invadido, a decir de la STS de 1 de octubre de 1984. Esto es lo que entendi la STS de 12 de noviembre de 1985 como una notoria plusvala de lo construido respecto del lo ocupado. e) Que el edificante haya procedido de buena fe. La concurrencia de este requisito es presupuesto primordial para la operatividad de la accesin invertida. Respecto a la buena fe, y con carcter general, es importante dejar sentado lo siguiente: - No necesita ser probada, de tal modo que corresponde la prueba a quien sostenga su inexistencia (vid, entre otras muchas, las SSTS de 5 de julio de 1985 y de 23 de enero de 2006). As es, la buena fe debe

presumirse en tanto no sea declarada judicialmente su inexistencia (SSTS de12 de marzo de 1992 y de 29 de enero de 2004). - En materia de derechos reales, la buena fe no es un estado de conducta, como ocurre en las obligaciones y contratos, sino de conocimiento, consistente en el conocimiento que se tenga de la existencia o no de circunstancias que hagan ilegtima la posesin que se detenta (STS de 5 de abril de 2001) y es necesario recoger pruebas o indicios circunstanciales, por lo menos, de que al poseedor no le pertenece el dominio de la cosa, con objeto de poner al requerido en un estado de duda razonable sobre su posicin jurdica (STS de 14 de marzo de 2001). En concreto y a modo de ejemplo, desde el plano legislativo, el artculo 9.1 a) de la Ley catalana 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesin y de la ocupacin (LAO), dice que hay buena fe si, en el momento en que se ha iniciado la construccin, quien la ha llevado a cabo se cree que es la persona propietaria del suelo invadido y, hecha la medicin del proyecto tcnico de edificacin, ha comprobado que no resulta lo contrario. Salvo el anterior supuesto, hemos de decir que la apreciacin de la buena o mala fe est reservada a los Juzgados y Tribunales. La jurisprudencia ha venido diciendo que existe buena fe en el constructor a los efectos de la accesin cuando quien realiza los actos de invasin del predio ajeno ignora por error excusable que no le pertenece y cree que es propio o al menos que tiene un derecho real o personal que le permite realizarlos (en este sentido las SSTS de 1 de febrero de 1979 y de 31 de diciembre de 1987). Tambin cabe destacar la STS de 14 de marzo de 2001, que consider la existencia de accesin invertida al valorar la buena fe del constructor. En el supuesto de hecho, se arga por los recurrentes la mala fe del constructor por cuanto se le haba requerido notarialmente, ponindose en su conocimiento que eran propietarios de la finca que ocupaban, y que cesaran en las obras sobre ella. Desde ese momento, a decir de la recurrente, perdieron la buena fe, porque no podan ignorar que en su ttulo haba vicio que lo invalidaba. Por el contrario, la Sala desestim el motivo, por cuanto, segn la misma, no basta un mero requerimiento al poseedor para convertirlo en poseedor de mala fe, sino que son necesarias pruebas o indicios circunstanciales por lo menos de que no le pertenece el dominio de la cosa, con objeto de

poner al requerido en un estado de duda razonable sobre su posicin jurdica. Por su parte, la SAP Barcelona, Sec. 14, de 26 de abril de 2007 estim el recurso de apelacin y declara el derecho de los demandantes a la adquisicin del derecho de propiedad sobre el suelo vecino por accesin invertida al no resultar probada la existencia de mala fe y darse cumplimiento a los requisitos forales para su apreciacin. A esta conclusin lleg al considerar que la extralimitacin en la construccin se debi a un error del tcnico topgrafo, ausente de mala fe; dado que una actitud negligente no puede equipararse a un acto de mala fe, mxime -se dice-, cuando la advertencia se produce cuando ya se ha construido el inmueble. 2.- Planteamiento de la cuestin en el Derecho Civil de Catalua. La ya citada Ley catalana 25/2001, de 31 de diciembre, de la accesin y de la ocupacin (LAO), regula, desarrollando los precedentes del artculo 278 de la Compilacin de Derecho Civil de Catalua y el Usatge si quis in alieno, la figura de la construccin extralimitada, y en concreto, las acciones del propietario del suelo (artculo 8) y de la edificacin (artculo 9), que concede a favor del titular del bien de mayor valor. La doctrina de la accesin invertida supone la superacin del principio de derecho romano superficies solo cedit, en aras a conseguir una justicia conmutativa y con aplicacin preferente del principio de accesoriedad (accesorius sequitur principalis), en la que debe reputarse como principal lo edificado y como accesorio la porcin de terreno invadida y deben conjugarse criterios armnicos de equidad, sentido social de la propiedad y econmico de la edificacin, sin negar el derecho del dueo del suelo invadido a una compensacin econmica justa (STSJC de 6 de abril de 1998). La jurisprudencia dictada por el TSJ de Catalua tambin haba establecido, como requisitos para la operatividad de la accesin invertida -en plena consonancia con la jurisprudencia emanada del TS-, los anteriormente expuestos (SSTSJC de 6 de abril de 1998 y de 9 de diciembre de 2005). Ahora la LAO exige, para la construccin extralimitada de buena fe (art. 9.1), requisitos similares, acogiendo la doctrina del TSJ de Catalua, alimentada a su vez de la doctrina del Tribunal Supremo: a) que concurra buena fe; b) que el valor de lo

construido sea superior al valor del suelo invadido; c) que la edificacin constituya una unidad arquitectnica que no sea divisible materialmente; y d) que la persona propietaria del suelo sea indemnizada (con el valor del suelo, ms los daos y perjuicios). 3.- La indemnizacin econmica. Criterios para determinar su importe. Es sta, como no poda ser de otra forma, una cuestin fundamental, puesto que, en definitiva, es el efecto prctico que se desprende de la aplicacin de la figura de la accesin invertida. El edificante adquiere la propiedad de la franja de terreno invadido, debiendo indemnizar a su titular. Cul es el alcance de dicha indemnizacin? La jurisprudencia, atendiendo al principio de equidad, ha venido estableciendo que se ha de satisfacer al titular del terreno el valor de ste ms el menoscabo que la privacin de tal franja de terreno produce al solar invadido; es decir, el constructor debe atender a todo el quebranto o menoscabo patrimonial que repercuta sobre el resto de la finca a causa de la segregacin producida, como consecuencia necesaria del principio de equidad (SSTS de 19 de abril de 1988 y de 6 de abril de 1998). En la legislacin catalana, el artculo 9 LAO especifica que se debe indemnizar tanto el suelo como el valor de lo construido (que pertenece al propietario del suelo), as como los daos y los perjuicios, parte integrante de la indemnizacin. Por tanto, la indemnizacin comprender el valor del suelo, los gastos de modificacin del proyecto de edificacin del propio solar y la prdida de valor de los locales que all se construyan y, en el supuesto resuelto por la STS de 25 de abril de 1995 el valor del resto del solar no ocupado que ha devenido inedificable, al mismo valor que la parte construida con conservacin del dominio por parte del dueo del terreno. Naturalmente, dentro del menoscabo que puede sufrir la finca invadida se halla la prdida de edificabilidad o la aminoracin de su aprovechamiento urbanstico, a la vez que su consiguiente depreciacin econmica (SAP Jan de 11 de marzo de 1999), conceptos todos indemnizables en virtud de lo dispuesto en el artculo 1902 del CC. Otro ejemplo lo hallamos en la SAP Valencia, Sec. 9, de 29 de octubre de 2002, para la que, adems del precio fijado como valor del terreno, los demandados reconvinientes tiene que abonar como parte

de la indemnizacin los gastos que a la demandante le implique la modificacin del Proyecto arquitectnico por la reubicacin de las pistas deportivas. Ahora bien, respecto del valor del terreno, cual es el momento a que ha de atenderse para valorarlo? El de inicio de la ocupacin, el de la efectiva reclamacin, o cuando pudo ejercitarse la reclamacin? Sin duda, es esta una de las cuestiones ms conflictivas en el tema de la accesin inmobiliaria, para la que existen diversas propuestas, segn el criterio que se tenga. As, la SAP Zaragoza, Sec. 5, de 11 de julio de 1994 lo fij en el momento de la reclamacin. Textualmente, la Audiencia Provincial declar que: que la jurisprudencia ha sealado que ha de tratarse de evitar tanto en la codicia del dueo del terreno como el enriquecimiento del constructor, que habr de determinarse en base no al precio de las parcelas cuando se hizo la edificacin, sino el que pericialmente se atribuye en el momento de la reclamacin, pero actualizando. Por su parte, la SAP Teruel de 15 de mayo 2003 estim aquel en que se constata judicial o extrajudicialmente la invasin; en cambio la SAP Granada de 6 de abril de 1993 entendi que habra de estarse al valor actual del terreno al tiempo de ejecucin de la sentencia, criterio esencialmente coincidente con la STS de 12 de diciembre de 1995 que establece que la superficie de terreno ocupada con la extralimitacin puede determinarse en ejecucin de sentencia y valorarse a precios actuales, matizando as el anterior pronunciamiento de la STS de 17 de febrero de 1992 que haba declarado que el valor a indemnizar por el terreno ha de venir determinado al momento de la reclamacin formulada a tal fin, pero con la actualizacin econmica al tiempo en que se lleve a cabo el correspondiente abono de la cantidad. Parece que una norma justa sera fijarlo en el momento en el que el terreno se utiliz, pero con la actualizacin econmica al tiempo en el que se haga el correspondiente abono. Es en ese momento cuando se produce la lesin del derecho del dominus soli y es un criterio objetivo. Pero en cualquier caso habr de estarse al caso concreto y a sus particularidades fcticas. As, la SAP Len, Sec. 2, de 21 de septiembre de 2002 consider como la solucin ms ajustada a derecho la de partir de un criterio objetivo adaptado a cada caso concreto, y que puede ser el de fijar el valor atendiendo al momento en que el propietario demandante pudo ejercitar la accin, puesto que determinar el precio segn el valor del terreno en el momento en que se interpone la demanda, supone dejar tal extremo al arbitrio del

demandante en perjuicio del demandado. En el caso concreto analizado por dicha resolucin, en concreto, se dice que: concurren varias circunstancias que deben ser tenidas en cuenta, para abordar la cuestin planteada, en primer lugar, es cierto que la edificacin o invasin de terreno se lleva a cabo en 1972, pero hasta julio de 1990 se mantuvo el litigio sobre la validez de la compraventa celebrada con el esposo de la demandante, luego hasta ese momento no se podan ejercitar acciones como las hoy planteadas; con posterioridad se inician los tratos y contactos entre las partes, que no fructifican, planteando la actora la demanda en el ao 2000, casi diez aos despus desde que pudo hacerlo, por lo que si estamos a este momento, como entiende el juez de instancia dejaramos al libre arbitrio de la propiedad del terreno la fijacin de su valor; para esta Sala resulta ms justo atender al valor del terreno en el momento en el que se pudo ejercitar la opcin. *** Publicado en el n 94 del Boletn de Propiedad Horizontal (abril 2009)