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Roj: Id Cendoj: rgano: Sede: Seccin: N de Recurso: N de Resolucin: Procedimiento: Ponente: Tipo de Resolucin: Resumen: COMPRAVENTA, "sobre plano". De vivienda en urbanizacin. Folleto publicitario: valor jurdico: de oferta contractual o de mera promocin publicitaria -"invitatio ad offerendum"-. Relevancia en orden a la interpretacin e integracin del contrato (art. 1.258 CC). La vivienda entregada no tiene las caractersticas atribuidas en el folleto relativas a vistas al campo de golf, montaa y mar. Incumplimiento esencial que justifica la resolucin contractual (art. 1.124 CC). STS 4850/2011 28079110012011100455 Tribunal Supremo. Sala de lo Civil Madrid 1 1838/2007 497/2011 CIVIL JESUS CORBAL FERNANDEZ Sentencia

SENTENCIA En la Villa de Madrid, a doce de Julio de dos mil once. Visto por la Sala Primera del Tribunal Supremo, integrada por los Magistrados al margen indicados, el recurso de casacin y extraordinario por infraccin procesal interpuesto respecto la Sentencia dictada en grado de apelacin por la Audiencia Provincial de Mlaga, Seccin Quinta, como consecuencia de autos de Juicio Ordinario seguidos ante el Juzgado de Primera Instancia Nmero Cuatro de Estepona, sobre reclamacin de cantidad; cuyo recurso fue interpuesto por la entidad ERASUR, S.L., representada por el Procurador D. Daniel Bufala Balmaseda; y como parte recurrida, D. Ezequiel y D. Rebeca , representados por la Procurador D. Lourdes Cano Ochoa.

ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- 1.- La Procurador D. Inmaculada Alonso Chicano, en nombre y representacin de D. Ezequiel y D. Rebeca , interpuso demanda de Juicio Ordinario ante el Juzgado de Primera Instancia Nmero Cuatro de Estepona, siendo parte demandada la entidad Erasur, S.L.; alegando los hechos y fundamentos de derecho que estim de aplicacin para terminar suplicando al Juzgado dictase en su da Sentencia por la que se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 15 de octubre de 2.003 suscrito entre demandantes y demandada en relacin a la finca vivienda nmero NUM000 , el trastero nmero NUM000 y las plazas de garaje nmeros NUM000 y NUM001 , del Bloque NUM002 , Fase NUM003 , de la denominada promocin " DIRECCION000 " y se condene a la entidad demandada y vendedora a que devuelva a los actores compradores la cantidad de 205.368,09 euros, ms los intereses devengados desde su entrega y hasta el momento de su efectiva devolucin. Todo ello con expresa condena en costas. 2.- El Procurador D. Julio Cabellos Menndez, en nombre y representacin de la entidad Erasur, S.L., contest a la demanda alegando los hechos y fundamentos de derecho que estim aplicables, para terminar suplicando al Juzgado dictase en su da Sentencia por la que se desestime la demanda con imposicin de costas a los actores. 3.- Recibido el pleito a prueba, se practic la que propuesta por las partes fue declarada pertinente. Unidas a los autos, las partes evacuaron el trmite de resumen de prueba en sus respectivos escritos. El Juez de Primera Instancia Nmero Cuatro de Estepona, dict Sentencia con fecha 17 de septiembre de 2.006 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Desestimo la demanda interpuesta por el procurador Da. Inmaculada Alonso Chicano, en nombre y representacin de D. Ezequiel y Rebeca , contra Erasur, S.L., absolviendo a la demandada de las peticiones deducidas en su contra; todo ello con expresa condena en costas a la parte actora.".

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SEGUNDO.- Interpuesto recurso de apelacin contra la anterior resolucin por la representacin de D. Ezequiel y Rebeca , la Audiencia Provincial de Mlaga, Seccin Quinta, dict Sentencia con fecha 22 de junio de 2.007 , cuya parte dispositiva es como sigue: "FALLO: Se estima el recurso de apelacin formulado por la Procuradora Doa Inmaculada Alonso Chicano, en nombre y representacin de Dn. Ezequiel y Da. Rebeca , contra la sentencia dictada en fecha 17 de septiembre de 2.006 por el Juzgado de Primera Instancia n 4 de los de Estepona , en los Autos Civiles de Juicio Ordinario n 40/06, y en su consecuencia se revoca ntegramente la sentencia, declarando resuelto el contrato de compraventa de fecha 15 de octubre de 2003 suscrito entre los demandantes y la entidad ERASUR, S.L., cuyo objeto era la vivienda nmero 3, el trastero nmero 3 y las plazas de garaje nmeros NUM000 y NUM001 , del Bloque NUM002 , Fase NUM003 , de la denominada promocin " DIRECCION000 ", condenando a la entidad Erasur, S.L. a la devolucin y pago a los actores de la cantidad de doscientos cinco mil trescientos sesenta y ocho euros con nueve cntimos (205.368,09 euros), ms los intereses legales devengados desde su entrega y hasta el momento de su efectiva devolucin, as como al abono de las costas causadas; y todo ello, sin hacer especial imposicin de las costas originadas en esta alzada.". TERCERO.- El Procurador D. Teresa Garrido Snchez, en nombre y representacin de la entidad Erasur, S.L., interpuso recurso de casacin y extraordinario por infraccin procesal ante la Audiencia Provincial de Mlaga, Seccin Quinta, respecto la Sentencia dictada en grado de apelacin de fecha 22 de junio de 2.007 , con apoyo en los siguientes motivos, MOTIVOS DEL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCION PROCESAL: UNICO.- Se alega infraccin del art. 218.2 de la LEC. MOTIVOS DEL RECURSO DE CASACION: PRIMERO.- Se alega infraccin del art. 1.124 del Cdigo Civil . SEGUNDO.Se alega infraccin del art. 1.256 del Cdigo Civil . CUARTO.- Por Providencia de fecha 9 de octubre de 2.007, se tuvieron por interpuestos los recursos de casacin y extraordinario por infraccin procesal y se acord remitir las actuaciones a la Sala Primera del Tribunal Supremo, con emplazamiento de las partes por trmino de treinta das. QUINTO.- Recibidas las actuaciones en esta Sala, comparecen, como parte recurrente, la entidad ERASUR, S.L., representada por el Procurador D. Daniel Bufala Balmaseda; y como parte recurrida, D. Ezequiel y D. Rebeca , representados por la Procurador D. Lourdes Cano Ochoa. SEXTO.- Por esta Sala se dict Auto de fecha 9 de junio de 2.009 , cuya parte dispositiva es como sigue: "NO ADMITIR EL RECURSO EXTRAORDINARIO POR INFRACCIN PROCESAL interpuesto por la representacin procesal de "ERASUR, S.L." contra la Sentencia dictada, con fecha 22 de junio de 2007, por la Audiencia Provincial de Mlaga (Seccin 5), en el rollo de apelacin n 190/2007 , dimanante de los autos de juicio ordinario n 40/2006 del Juzgado de Primera Instancia n 4 de Estepona.ADMITIR EL RECURSO DE CASACIN interpuesto por la representacin procesal de "ERASUR, S.L.". SEPTIMO.- Dado traslado, el Procurador D. Lourdes Cano Ochoa, en nombre y representancin de D. Ezequiel y otra, present escrito de oposicin al mismo. OCTAVO.- No habindose solicitado por todas las partes la celebracin de vista pblica, se seal para votacin y fallo el da 16 de junio de 2.011, en que ha tenido lugar. Ha sido Ponente el Magistrado Excmo. Sr. D. Jesus Corbal Fernandez,

FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- El objeto del proceso versa sobre la resolucin de un contrato de compraventa de vivienda perfeccionado sobre plano y la cual, segn el folleto publicitario, tendra vistas a campo de golf, montaa y mar, lo que no se ajust en su momento a la realidad. Se debate si la publicidad expresada es una mera promocin publicitaria, sin ms valor que el de una invitacin a negociar -"invitatio ad offerendum"-, o constituye adems una oferta contractual -oferta publicitaria-, o cuando menos tiene relevancia para la interpretacin e integracin del contrato, de conformidad con las disposiciones en materia de consumidores y el principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC . Por Dn. Ezequiel y Da. Rebeca se dedujo demanda contra la entidad mercantil ERASUR,S.L., en la que, ejercitando accin resolutoria contractual del art. 1.124 CC, solicita se declare resuelto el contrato de compraventa de fecha 15 de octubre de 2.003 suscrito entre demandantes y demandada en relacin a la finca vivienda nmero NUM000 , el trastero nmero NUM000 y las plazas de garaje nmeros NUM000 y NUM001 , del Bloque NUM002 , Fase NUM003 , de la denominada promocin " DIRECCION000 " y se condene a la entidad demandada y vendedora a que devuelva a los actores compradores la cantidad de

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205.368,09 euros, ms los intereses devengados desde su entrega y hasta el momento de su efectiva devolucin. El tema bsico radicaba en que la vivienda no reuna las caractersticas que resultaban del folleto publicitario al tiempo de su adquisicin consistentes en tener vistas al golf, mar y a las montaas. Por la demandada se objet en su contestacin que no hay contradiccin con la publicidad pues las vistas al campo de golf, la montaa y el mar se predicaban del complejo en su conjunto y no de cada vivienda en particular, y aade que ello lo pudieron apreciar los compradores a la vista de los planos facilitados por la vendedora y que los demandantes no condicionaron la eficacia de la compraventa a la existencia de unas vistas concretas o especficas. La Sentencia dictada por el Juzgado de 1 Instancia nmero 4 de Estepona el 17 de septiembre de 2.006 , en los autos de procedimiento ordinario nmero 40 de 2.006, desestima la demanda con fundamento en que no ha habido incumplimiento contractual, aadiendo a los argumentos antes expuestos del escrito de contestacin el de que la vivienda adquirida goza tambin de vistas a un campo de golf y a la montaa, debiendo entenderse con ello cumplido el contrato, por lo que a las vistas panormicas se refiere. La Sentencia dictada por la Seccin 5 de la Audiencia Provincial de Mlaga el 22 de junio de 2.007, en el Rollo nmero 190 de 2.007 , estima el recurso de apelacin de los actores, y, con estimacin ntegra de la demanda, declara resuelto el contrato de compraventa de fecha 15 de octubre de 2.003 suscrito entre los demandantes y la entidad ERASUR, S.L., cuyo objeto era la vivienda nmero NUM000 , el trastero nmero NUM000 y las plazas de garaje nmeros NUM000 y NUM001 , del Bloque NUM002 , Fase NUM003 , de la denominada promocin " DIRECCION000 ", condenando a la entidad ERASUR, S.L. a la devolucin y pago a los actores de la cantidad de doscientos cinco mil trescientos sesenta y ocho euros con nueve cntimos (205.368,09 euros), ms los intereses legales devengados desde su entrega y hasta el momento de su efectiva devolucin, as como al abono de las costas causadas; y, todo ello, sin hacer especial imposicin de las costas originadas en esta alzada. Contra dicha resolucin se interpuso por ERASUR, S.L. recursos extraordinarios por infraccin procesal y de casacin de los que, por Auto de esta Sala de 9 de junio de 2.009 , se inadmiti el primero y se admiti el segundo, compuesto de dos motivos, en los que se denuncia, respectivamente, infraccin de los artculos 1.124 y 1.256 del Cdigo Civil . SEGUNDO.- En el primer motivo del recurso se denuncia infraccin del art. 1.124 del Cdigo Civil y de la doctrina jurisprudencial de la Sala 1 del Tribunal Supremo que lo desarrolla, en cuanto a los requisitos necesarios para que pueda prosperar la accin resolutoria de los contratos. En el folleto publicitario de promocin de la urbanizacin "BENATALAYA" de ERASUR, S.L., con traduccin al ingls, se dice: "Su situacin es privilegiada ya que adems de estar en primera lnea de golf, posee una visin de ms de 180 grados que engloba desde la costa a la montaa. La topografa del lugar y las caractersticas del proyecto hacen que los bloques no se interrumpan las vistas uno a otro ya que la pendiente del terreno lo permite. Se ha prestado especial inters en la colocacin de los bloques dentro de la parcela. Siendo diversas vistas las que se observan desde ella. Esta diversidad de la que hablamos, hace que DIRECCION000 cuenta con bloques que miran hacia el golf, otros hacia la costa marbell, y por ltimo hacia la costa de Estepona... cuenta con ms de 25.000 cuadrados de jardn mediterrneo que se ordena mediante un ambicioso proyecto paisajstico que resalta si an ms el proyecto pero, por otro lado, sin perder esa constante conexin visual con los alrededores del golf, mar y montaa que se enfatizan ms desde cada vivienda. Las viviendas se disponen dentro del bloque de tal forma que las dependencias tales como salones o dormitorios principales tienen salida a la terraza principal, a la cual se da mucha importancia en cada vivienda ya que son importantes las vistas y el confort que se puede disfrutar desde ellas.". La sentencia recurrida despus de hacer referencia a la jurisprudencia de la propia Audiencia y del Tribunal Supremo sobre la publicidad relativa a la venta de viviendas que forman parte de una promocin, y de entender que se trata de venta por catlogo en que el comprador debe fiarse de lo que dice el vendedor, y aludir a los artculos 81 de la LGDC y U 26/1984, de 19 de julio, y 3.2 del RD 515/1989, de 21 de abril , estima que ha habido incumplimiento contractual porque la vendedora incumpli sobradamente con lo ofertado en la publicidad especfica de promocin. Seala que basta observar las fotografas para poder afirmar que las excepcionales vistas ofertadas y de las que disfrutaran no eran tales y que las nicas vistas que se contemplan desde el saln de la vivienda o el dormitorio principal son las vistas del bloque de construccin edificado enfrente. Y resalta que no obsta que la obra haya obtenido la licencia municipal ni que se haya ejecutado de conformidad con el proyecto, respetando la ubicacin, situacin y dimensiones que se reflejan en ste y en los planos, porque -dice- si bien es cierto que en dichos planos aparece un bloque delante del otro, lo cierto es que en la publicidad entregada se deca que "la topografa del lugar y las caractersticas del proyecto hacen que los bloques no se interrumpan las vistas uno a otro ya que la pendiente del terreno lo permite", pendiente que, obviamente, no aparece reflejada en los planos suscritos y

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que forman parte del contrato privado. La parte recurrente formula diversas alegaciones que cabe sintetizar en tres apartados: (a) Que el folleto publicitario no constituye oferta contractual, sino una "invitatio ad offerendum", la cual no es exigible a nivel contractual, y cuya calificacin resulta de que el contenido tiene carcter genrico e impreciso, pues se recogen expresiones genricas y enormemente vagas, referidas a todo el conjunto inmobiliario, no a viviendas particulares, de las cuales ningn posible comprador puede deducir un compromiso especfico constitutivo de una obligacin contractual exigible entre las partes. Y aade que "la nica publicidad susceptible de generar un vnculo obligacional entre oferente y aceptante futuro es aquella que se concreta en prestaciones perfectamente identificables y determinables en las relaciones contractuales entre dos partes individualizadas". (b) Que la presunta infraccin no puede ser generadora de una sancin o consecuencia tan fuerte como la resolucin contractual, no habiendo ninguna sentencia que la haya acordado, que se han limitado al efecto jurdico de la indemnizacin econmica, lo cual es lgico dado que, para que haya un incumplimiento grave, es preciso la incorporacin al contrato del contenido de lo ofertado (oferta publicitaria), manifestando las partes el carcter de condicin o caracterstica esencial; y (c), finalmente, que las vistas y el confort de que habla el folleto publicitario estn referidos y son predicables exclusivamente de las terrazas y no de los salones y dormitorios, puesto que de la documentacin aportada ha quedado claro que, desde las terrazas, existen unas ms que aceptables vistas, tal y como exige la publicidad. El motivo se desestima por las razones siguientes: El folleto litigioso no responde, o al menos nicamente, a una mera funcin de promocin, sino que constituye una autntica oferta publicitaria en tanto que se trata de una informacin concreta, que contiene datos objetivos, referidos a caractersticas relevantes, y que, si cabe entender que no es oferta en sentido "estricto" (en cuanto que no recoge todos los elementos esenciales SS. 26 de marzo de 1.993 y 28 de enero de 2.000 , entre otras), resulta incuestionable su importancia desde la perspectiva de la integracin contractual (art. 1.258 CC ), dada su repercusin relevante en la formacin del consentimiento. Adems hay que tener en cuenta: (a) Que se adquiri sobre plano y que ste no permita apreciar la falta de veracidad del folleto, lo que excluye cualquier atisbo de conocimiento por los compradores de la realidad de lo que adquiran; (b) Que las caractersticas valoradas -vistas a la montaa y al mar- influyeron de manera decisiva en la adquisicin. Evidentemente se trata de una representacin subjetiva de una parte, pero conocida, e incitada, por la vendedora, que hace especial hincapi en las mismas para persuadir, e, incluso, determinar la voluntad de los compradores; (c) La exigencia de los compradores no responde a parmetros subjetivos -de capricho, "ad gustum", etc-, sino a circunstancias objetivas razonables, en el sentido de que un tercero en la misma situacin, tanto "ex ante", como despus a la vista de la realidad, habra actuado del mismo modo; (d) La buena fe contractual exige un comportamiento coherente con la confianza creada en el trfico (art. 1.258 CC ; SS., entre otras, 7 de diciembre de 2.009 y 10 de junio y 7 de diciembre de 2.010 ) y la misma no se observa cuando se falta a la verdad ofreciendo unas viviendas que luego no renen las caractersticas con que se ofertaron. Por otro lado, la infraccin contractual tiene una especial relevancia que justifica la calificacin del incumplimiento como grave por insatisfaccin total del comprador a efectos de conllevar la resolucin contractual. La falta de las vistas no reduce el uso de la vivienda, sino que frustra las legtimas expectativas de los compradores (por todas, S. 2 de abril de 2.011 ), las cuales no resultaran compensadas con una mera indemnizacin. En supuestos como el que se enjuicia, y tanto ms en los tiempos modernos en los que las personas anhelan un contacto directo con la naturaleza, caractersticas como las ofrecidas en el folleto (perfectamente conocedor su autor intelectual del inters del sector del mercado al que va dirigido) tienen una especial relevancia, hasta el punto de que de haber conocido las circunstancias reales los compradores no habran adquirido la vivienda. No cabe objetar, como se hace en el motivo, una supuesta falta de diligencia de los actores por no haber especificado en el contrato la esencialidad que para ellos supona unas determinadas vistas, pues, aparte de que no cabe confundir contrato con documento en que se formaliz el contrato, tal perspectiva se integra en el contrato por el valor vinculante de la oferta publicitaria (arts. 2 y 3 del RD 515/1989, de 21 de abril ; art. 81 LGDC y U 26/1984, de 19 julio -actualmente art. 61 TR 1/2007, de 16 de noviembre -; SSTS, entre otras, 14 de junio de 1.976 , 27 de septiembre de 1.977 , 7 de noviembre de 1.988 ; 3 de julio de 1.993 ; 8 de noviembre de 1.996 ; 30 de junio de 1.997 ; 23 de mayo de 2.003 ; 29 de septiembre de 2.004 ; 12 de diciembre de 2.005 ; 15 de marzo de 2.010 ; 8 de marzo de 2.011 ), adems de que no cabe desconocer lo dicho sobre la representacin contractual y la confianza creada, e incluso procede resaltar el valor de las estipulaciones -previsiones normativas contractuales- implcitas, las que, conocidas por ambas partes, excusan de ser recogidas expresamente como condiciones del negocio, operando como causa concreta del contrato -motivo causalizado-.

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Finalmente, la alegacin referente a que el folleto no se refiere a vistas desde el saln o el dormitorio, sino desde la terraza, por lo que se impugna en tal perspectiva la apreciacin de la sentencia recurrida, se desestima porque la resolucin recurrida hace referencia al examen de las fotografas aportadas a las actuaciones, sin que, por lo dems, haya soporte fctico alguno para poder acoger la versin de una hipottica existencia de las vistas (que tampoco se afirma) a que se refiere el folleto publicitario. TERCERO.- En el motivo segundo del recurso se alega infraccin del art. 1.256 CC y la doctrina jurisprudencial que lo desarrolla, en cuanto a que la validez y el cumplimiento de los contratos no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes. En el cuerpo del motivo se hace una serie de alegaciones, la mayora de las cuales ya fueron planteadas en el motivo anterior. El motivo se desestima por las consideraciones siguientes. La falta de estipulacin expresa de la esencialidad de las vistas no significa que las partes no le otorgaron la suficiente relevancia, pues la determinacin de la voluntad contractual de los compradores vino causada por las caractersticas expresadas en el folleto publicitario, y precisamente el cumplimiento de la oferta publicitaria es el modo de satisfacer al comprador, por lo que no hay ningn atisbo de incertidumbre contractual. El proyecto y el plano no revelan parmetro objetivo que determine un conocimiento de la realidad que iba a tener la vivienda, tal y como con acierto razon la resolucin recurrida, segn se expuso con anterioridad. Y, precisamente, la referencia que consta en el folleto a la topografa del terreno y pendiente del mismo es una razn tanto de ms para excluir el conocimiento por parte de los compradores de que la realidad no se iba a corresponder con lo ofertado, por lo que carece de consistencia alguna la alegacin del motivo relativa a que "era imposible de antemano garantizar una visibilidad total a los compradores". Lo relevante no est en si era o no posible, sino en que la oferta comprenda la visibilidad, y la explicacin topogrfica era razonable. Por ltimo, debe observarse que no hay en el caso un problema de deber de informacin sobre venta de viviendas, sino de oferta inveraz, y absolutamente contraria al principio de buena fe contractual del art. 1.258 CC . Como consecuencia de lo expuesto, al limitar los compradores su actuacin al ejercicio de un derecho potestativo -resolucin contractual- reconocido por la norma legal para el caso de falta de cumplimiento esencial -art. 1.124 CC -, no se infringe el art. 1.256 CC , que consagra el principio de la "necessitas", esencia de la obligacin, que no permite que los contratantes puedan desligarse del contrato o alterarlo. Por todo ello, el motivo decae. CUARTO.- La desestimacin de los motivos conlleva el del recurso de casacin y la condena de la parte recurrente al pago de las costas causadas (arts. 398.1 y 394.1 LEC ). Por lo expuesto, en nombre del Rey y por la autoridad conferida por el pueblo espaol.

FALLAMOS
Que desestimamos el recurso de casacin interpuesto por la representacin procesal de la entidad mercantil ERASUR, S.L. contra la Sentencia dictada por la Seccin 5 de la Audiencia Provincial de Mlaga el 22 de junio de 2.007, en el Rollo nmero 190 de 2.007 , y condenamos a la parte recurrente al pago de las costas causadas en el recurso. Publquese esta resolucin con arreglo a derecho, y devulvanse a la Audiencia de procedencia los autos originales y rollo de apelacin remitidos con testimonio de esta resolucin a los efectos procedentes. As por esta nuestra sentencia, que se insertar en la COLECCIN LEGISLATIVA pasndose al efecto las copias necesarias, lo pronunciamos, mandamos y firmamos .- Jesus Corbal Fernandez.- Jose Ramon Ferrandiz Gabriel.- Antonio Salas Carceller.- Encarnacion Roca Trias.- Rubricados. PUBLICACIN.Leda y publicada fue la anterior sentencia por el EXCMO. SR. D. Jesus Corbal Fernandez, Ponente que ha sido en el trmite de los presentes autos, estando celebrando Audiencia Pblica la Sala Primera del Tribunal Supremo, en el da de hoy; de lo que como Secretario de la misma, certifico.

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