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Dirio da Justia Eletrnico - Caderno Judicial - 1 Instncia - Capital

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583.00.2005.212460-9/000000-000 - n ordem 2122/2005 - Prestao de Contas - YOSHIMI FUTAGAWA X MARCOS EDUARDO PIVA - Fls. 326 - Antes de tudo, observo que a fls. 322 havia mera minuta elaborada por este Juzo, para ser digitada pelo escrevente e, ao depois, assinada. Todavia, o escrevente se equivocou, no observando a existncia de rasuras e, principalmente, a ausncia de assinatura. Agora, s resta ratificar a deciso, tal como posta, j que foi legava ao Dirio da Justia. Fls. 323/325: diga a parte contrria. Int. - ADV MARIA ELIETE XAVIER ASPERTI OAB/SP 71246 - ADV ELISABETE YSHIYAMA OAB/SP 229805 - ADV MICHELE LAPICCIRELLA OAB/SP 101750 - ADV MARCOS EDUARDO PIVA OAB/SP 122085 583.00.2006.146370-0/000000-000 - n ordem 655/2006 - Procedimento Sumrio (em geral) - ESCOLA DE EDUCAO SUPERIOR SO JORGE X JULIO CESAR ALVES PINTO - Fls. 207 - O CPF indicado na inicial no do executado. Regularizase. Int. - ADV DBORA REGINA GUADAGNIN DE OLIVEIRA OAB/SP 155562 - ADV KELI CRISTINA VITAL DOS SANTOS OAB/SP 243724 - ADV SIDNEY RICARDO GRILLI OAB/SP 127375 - ADV WELESSON JOSE REUTERS DE FREITAS OAB/SP 160641 583.00.2006.151846-7/000000-000 - n ordem 731/2006 - Indenizao (Ordinria) - M. K. X R. P. S. E OUTROS - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: Nos termos do Provimento CSM 170/2011, recolha o exequente, no prazo de cinco dias, o valor de R$ 10,00, no cdigo 434-1, para a busca de ativos financeiros da executada via BACENJUD. Nada mais. - ADV JULIANA CARRILLO VIEIRA OAB/SP 180924 - ADV DANIEL MAGOSSO MOTTA FERREIRA OAB/SP 206652 - ADV FERNANDO RUDGE LEITE NETO OAB/SP 84786 - ADV CRISTIANE MATUMOTO BERNARDO MARTIN RAMOS OAB/SP 189208 - ADV GABRIELA DAVOLI GOMIERO OAB/SP 182435 - ADV RIOLANDO DE FARIA GIO JUNIOR OAB/SP 169494 583.00.2006.182724-4/000000-000 - n ordem 1131/2006 - Procedimento Sumrio (em geral) - ANTONIO CARLOS DA SILVA REBELO X BRADESCO SEGUROS S/A - Fls. 261 - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C. BANCO BRADESCO, o advogado que substabeleceu s fls. 255, no tem procurao nos autos., o que necessrio para expedio da guia de levantamento. - ADV IZIDORIO PEREIRA DA SILVA OAB/SP 180861 - ADV ANDRE DOS SANTOS GUINDASTE OAB/SP 261261 - ADV LUIZ BERNARDO ALVAREZ OAB/SP 107997 - ADV REINALDO HIROSHI KANDA OAB/SP 236169 583.00.2006.191615-0/000000-000 - n ordem 1248/2006 - Procedimento Sumrio (em geral) - HSBC BANK BRASIL S/A - BANCO MULTIPLO X F A MONTEIRO ASSESSORIA EMPRESARIAL NEGOCIOS E CONSTRUO CIVIL LTDA. E OUTROS CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: Autos desarquivados pelo prazo 10 dias, prazo em que o(a) autor(a) poder retirar os autos de Cartrio. No mais, nada sendo requerido, os autos sero devolvidos ao arquivo. Nada mais. - ADV DURVALINO RENE RAMOS OAB/SP 51285 - ADV CLUDIA REGINA DE SOUZA RAMOS OAB/SP 187089 - ADV ANTONIO DE OLIVEIRA MONTEIRO OAB/SP 45374 583.00.2006.231689-5/000000-000 - n ordem 1795/2006 - Declaratria (em geral) - MARIA APARECIDA DE MAGALHAES PANELLI E OUTROS X COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SO PAULO - BANCOOP - Fls. 1059-1080 Autos n. 583.00.2006.231689-5 25 Vara Cvel do Frum Central da Capital Vistos. I. Cuida-se de ao declaratria c/c obrigao de fazer com pedido de tutela antecipada ajuizada por MARIA APARECIDA DE MAGALHES PANELLI e EDMILTON PANELLI em face da COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP. Segundo a inicial, em maro de 2000 a r iniciou, na qualidade de incorporadora, a comercializao de apartamentos inerentes ao empreendimento Praias de Ubatuba. Concludas as obras, foram entregues todas as unidades e as chaves aos adquirentes, que passaram a ocupar os imveis a ttulo precrio, conforme Termo de Uso Antecipado. A precria entrega das chaves se deu sem que a r finalizasse o empreendimento, pois faltam acabamentos na rea comum dos edifcios, estrutura de sistema eltrico adequado e os devidos registros do empreendimento junto aos poderes pblicos. Ocorre que os autores receberam correspondncia revelando que haveria um saldo devedor a ser pago por conta da apurao final do empreendimento, sem contudo discriminar o que gerou este saldo devedor, vez que o contrato firmado com a r era de preo de custo. Assim, foram os autores totalmente surpreendidos, pois lhes foi apresentado um saldo devedor de mais de R$ 1.400.000,00 que deveria ser rateado com todos os condminos, o que equivale a aproximadamente 33% do valor pago pelo apartamento. Este dficit foi rateado entre os cooperados a ttulo de apurao final, com um custo de aproximadamente R$ 12.000,00 a R$ 24.000,00 para cada unidade, que poderiam ser quitados em 24 parcelas mensais e sucessivas. A r estabeleceu categoricamente que somente vai lavrar as escrituras aps o pagamento da apurao final. Vale destacar que os autores cumpriram com sua parte na obrigao, qual seja, quitaram seus apartamentos, e aps isso, a r ardilosamente lhes apresenta um saldo devedor, sem ao menos explicar de onde surgiu esta diferena de mais de R$ 1.400.000,00. Neste ponto, cabe ressalvar que os autores, ao firmarem contrato com a r, no receberam o oramento referente ao custo da obra para que pudessem acompanhar e fiscalizar a execuo fsica e financeira do empreendimento. Por outro lado, a r jamais prestouo contas da execuo do empreendimento, obrigao que lhe afeta. Assim, como os autores no tiveram conhecimento do oramento prvio do empreendimento, bem como no lhe foram prestadas contas, com isso no h possibilidade de considerarem oportuna e legal a cobrana dessa apurao final. A r sequer efetuou o registro da incorporao. Assim, pedem a procedncia da ao para: a) determinar que a r promova o registro da incorporao imobiliria, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64; b) que a r se abstenha de fazer qualquer tipo de cobrana, bem como negativao, protesto ou interpelao no que tange ao suposto dbito inerente apurao final (aporte financeiro); c) seja reconhecida a relao de consumo existente entre as partes; d) revisar o contrato e declarar nula de pleno direito a clusula que prev a apurao final. Com a inicial, os autores juntaram os documentos de fls. 37/175. Tutela antecipada indeferida a fls. 187. A r, devidamente citada, contestou a fls. 254/312. Em preliminar defendeu a inpcia da inicial. No mrito, outrossim, aguarda a improcedncia da demanda. Os autores vincularam-se Cooperativa, tornando-se cooperados, e assinaram o Termo de Adeso e Compromisso de Participao, com o objetivo de adquirir um imvel construdo, sob a coordenao de tal entidade, pelo sistema cooperativo de construo, a preo de custo, pelo autofinanciamento. Diante do dficit da obra, cujo preo de custo mostrou-se durante a execuo superior ao preo estimado, no exerceram seu papel de cooperado, negando-se a discutir perante a Cooperativa os valores realmente necessrios para a concluso da obra executada pelo preo de custo, apesar da transparncia e abertura da atual gesto. Os autores querem a quitao do imvel pelo mero pagamento do preo estimado, sendo dispensados de pagar o denominado aporte financeiro necessrios continuidade e concluso das obras. O aporte exigido pela cooperativa tem base no contrato e regular. Com a contestao a r juntou os documentos de fls. 313/438. Rplica a fls. 441/479. A audincia restou
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infrutfera, conforme termo de fls. 524. Foi interposto agravo de instrumento pelos autores, ao qual foi dado provimento parcial para determinar que a r efetive o registro da incorporao imobiliria (fls. 644/651). Os autores, a fls. 1055/1056, informaram que a r no cumpriu a tutela antecipada. Foi autuada carta de sentena (autos em apenso n 583.00.2006.231689-9/2) para o pagamento da multa em virtude do descumprimento da tutela antecipada concedida pelo E. TJSP. o relatrio. DECIDO. II. Procedo ao julgamento antecipado da lide, nos termos do art. 330, I, do CPC, pois a matria aqui debatida exclusivamente de direito, o que afasta a necessidade de designao de audincia de instruo, debates e julgamento. No colhe a preliminar de inpcia da petio inicial. A petio apresentada pelos autores cumpriu rigorosamente os requisitos do artigo 282 do CPC. Detalhou adequadamente as causas de pedir prxima e remota. Dos fundamentos decorreu logicamente a concluso. A inicial est baseada na tese de adimplemento do contrato firmado entre as partes, sendo que, em virtude disso, requerem seja declarada a nulidade da clusula que prev a apurao final (aporte financeiro), devendo a r, tambm, promover ao registro da incorporao imobiliria, nos termos do art. 44 da Lei 4.591/64. Afasto, assim, a objeo, sendo que o pleito , em tese, juridicamente possvel e as partes so legtimas. Superada a preliminar, no mrito digo que os pedidos so procedentes. 1. DA INCIDNCIA DO CDC. A relao com os autores, chamados de cooperados pela r, de consumo, sem dvida, conforme firme orientao do Tribunal de Justia de So Paulo (TJSP, Apelao n. 554.925.4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado, j. 27-03-2008, rel. Des. MAIA DA CUNHA; TJSP, Apelao n. 557.572.4/1-00, 4 Cmara de Direito Privado, j. 27-03-2008, rel. Des. MAIA DA CUNHA; TJSP, Apelao n. 303.498-4/5, 4 Cmara de Direito Privado, j. 23-04-2008, rel. Des. JACOBINA RABELO; TJSP, Apelao n. 413.104.4/6-00, 4 Cmara de Direito Privado, j. 10-04-2008, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO). Realmente, o fato de estarmos diante de um instrumento de adeso e participao em regime cooperativo [ver, por exemplo, o termo de fls. 39/48] no dispensa, como dito, a sujeio s normas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Vale dizer, no importa o rtulo que se d. Deve-se distinguir uma autntica cooperativa de uma pessoa jurdica que assume essa forma sem qualquer propsito cooperativo. No julgamento da Apelao n. 166.154.4/9-00, da E. Terceira Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia, o Desembargador OLAVO SILVEIRA, com preciso, verberou que essa formao enquadra um tipo de associao que muito mais se aproxima dos consrcios do que propriamente de cooperativa, at porque, via de regra, nem sempre o efetivo esprito cooperativo que predomina nessas entidades. Em outras palavras, o associado que a ela adere apenas para o efeito de conseguir a aquisio da casa prpria, dela se desliga e se desvincula uma vez consumada a construo. De fato, o que se pode observar que a adeso cooperativa um disfarce de contrato de compromisso que melhor define a relao entre as partes. Ou seja, o autor pretendia a casa prpria e no necessariamente a participao na cooperativa (TJSP, Apelao n. 299.540-4/6-00). Repita-se: a contratao questionada, embora celebrada pelo sistema de cooperativa, submete-se s regras do Cdigo de Defesa do Consumidor, ao contrrio do que afirma a r: COOPERATIVA - Empreendimento habitacional - Relaes jurdicas com cooperados - Incidncia do Cdigo de Defesa do Consumidor - Artigos 2 e 3 do referido diploma legal - Preliminar rejeitada (JTJ 157/61). 2. DA APURAO FINAL - PROPOSTA DE VENDA QUE INDICA A EFETIVA QUITAO APS O PAGAMENTO DAS PARCELAS - MATERIAL PUBLICITRIO QUE VINCULA A PREPONENTE - QUITAO DA UNIDADE APS O ADIMPLEMENTO DAS PARTES - ABUSIVIDADE DA CLUSULA 16 DO INSTRUMENTO DE ADESO - INTERPRETAO MAIS FAVORVEL AO CONSUMIDOR, LUZ DO ART. 47 DO CDC. A clusula 16 do contrato de adeso tratou da questionada apurao final: Ao final do empreendimento, com a obra concluda e tendo todos os cooperados cumprido seus compromissos para com a COOPERATIVA, cada um deles dever, exceto no que se refere a multas ou encargos previstos no Estatuto, Regimento Interno, neste instrumento, ou por deciso de diretoria, ou de assemblia, ter pago custos conforme a unidade escolhida/atribuda, considerando ainda os reajustes previstos no presente Termo, bem como aqueles previstos na clusula 4.1 e seu pargrafo nico. Essa clusula, se bem analisada, no d o direito de a r cobrar qualquer valor que no esteja previsto expressamente no contrato. E por qu? O Plano Geral de Pagamentos est previsto na clusula quarta do contrato. Se tomarmos como exemplo o instrumento firmado pela associada Maria Aparecida de Magalhes Panelli [ver documento de fls. 132], a consumidora neste caso comprometeu-se a pagar pelo apartamento de trs dormitrios a importncia de R$ 58.216,66 (valores calculados em 01-03-2002), com a seguinte diviso: a) valor da parcela de entrada - R$ 4.392,26; b) parcelas mensais a partir de 30-5-2002 no valor de R$ 686,37; c) parcelas intermedirias de R$ 3.576,04; d) parcela das chaves de R$ 4.371,38; e) mensalidade do FGQ de R$ 16,29. Esse Plano Geral detalhado no contrato de adeso est, guardadas as devidas propores, sintonizado com a publicidade que a r divulgou para vender as unidades do Empreendimento. A propsito, a ttulo de exemplo, muito sugestivo o informe publicitrio juntado a fls. 131: Praias de Ubatuba 2 dormitrios com rea til aproximada de 53m2. Preo total a partir de R$ 47.500,00 (base 01.03.00) em at 59 meses para pagar, sendo entrada de R$ 2.880,00 em 2 parcelas de R$ 1.440,00. Mensais de R$ 473,30. Anuais a partir de R$ 2.850,00. Chaves/habite-se a partir de R$ 3.230,00. Como se v, sem maiores esforos, nesse informe publicitrio no existe qualquer indicativo sobre eventual resduo final. Tambm no indica que se tratava de construo a preo de custo e que o preo enquadrava mera estimativa de valores. Com isso, fora concluir que, sem dvida, a clusula 16 do contrato deve ser interpretada em conjunto com o pactuado na clusula 4. E, nesse particular, como entendeu a Colenda 10 Cmara do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, nos autos da apelao n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE, tanto na clusula 4 quanto no Quadro Resumo, o preo total do empreendimento vem acompanhado da palavra estimado. Mas esse adjetivo, por certo, no se refere quela questionada apurao final do preo, como vem explicitado pela clusula seguinte, a 5, que trata do reajuste anual das parcelas prdeterminadas, com base em ndice geral do custo da construo civil a ser apurado pelo ndice SINDUSCON. Ento, em nada se confunde com a questionada apurao final do preo, porque parcela no conhecida previamente com aquela correo de valor. Se assim, a clusula que sustenta a ao de cobrana para esse fim no pode vir tida como vlida. Em primeiro, no se mostra clara para esse fim; em segundo, se a ela se emprestasse alguma validade deveria ser sustentada a cobrana depois de deciso em assemblia dos cooperados, o que no ocorreu, no se sabendo nem mesmo da exatido da cobrana, e ainda, se devida. Com efeito, em contrato de adeso, como ocorre no presente caso, tanto a coisa objeto da compra como o preo devem vir claramente determinados. Ocultar parcela de preo estipulada em clusula confusa e no constante na disciplina geral dos pagamentos, questo que afronta a boa-f contratual. Bem a propsito, merece, no caso, referncia ao art. 489 do Cdigo Civil, que repete disposio anterior, segundo a qual nulo contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. Tal disposio reafirma o princpio de que a estipulao arbitrria do preo por um dos contratantes fere a consensualidade do contrato, que o aperfeioa por disposio comum de vontades recprocas. Esse acordo de vontades quanto ao preo elemento essencial na forma do art. 481, do mesmo Estatuto Civil (TJSP, Apelao n. 599.558-4/5-00, j. 16-12-2008, rel. Des. OCTAVIO HELENE), o que gera, por bvio, a nulidade da clusula 16. Como se sabe, os contratos que regulam as relaes de consumo no obrigam os consumidores, se no lhes for dada a oportunidade de tomar conhecimento prvio de seu contedo, ou se os respectivos instrumentos forem redigidos de modo a dificultar a compreenso do seu sentido e alcance (art. 46 do CDC), lembrando que as clusulas contratuais devem ser interpretadas de maneira mais favorvel ao consumidor (art. 47 do CDC). Da, em complemento: so nulas de pleno direito as clusulas contratuais que estabeleam obrigaes inquas, abusivas, colocando o consumidor, assim, em desvantagem exagerada ou sejam incompatveis
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com a boa f ou a eqidade (art. 51, IV, do CDC). Lembre-se, ainda, visando proteo do consumidor, de que o CDC, tratando das clusulas contratuais, foi incisivo: 1) os contratos de adeso escritos sero redigidos em termos claros e com caracteres ostensivos e legveis, de modo a facilitar sua compreenso pelo consumidor (art. 54, 3, CDC); 2) as clusulas que implicarem limitao de direito do consumidor devero ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fcil compreenso (art. 54, 4, do CDC). A dvida que se formou quanto aplicao da clusula 16, notadamente aps a anlise da clusula 4 e os informes publicitrios, forte o necessrio para gerar o acolhimento da pretenso inicial. Vale a advertncia de Cludia Lima Marques, Antnio Herman V. Benjamin e Bruno Miragem (Comentrios ao Cdigo de Defesa do Consumidor [Comentrios aos arts. 1 a 74 - aspectos materiais], So Paulo, Revista dos Tribunais, 2004, p. 578): o art. 47 do CDC representa uma evoluo, pois beneficiar a todos os consumidores, em todos os contratos, de adeso ou individualmente negociados, em todas as clusulas, mesmo as claras e no contraditrias, sendo que agora a vontade interna, a inteno no declarada, nem sempre prevalecer. Em outras palavras, da interpretao ativa do Magistrado a favor do consumidor que vir a clareza da clusula que ser estabelecido se a clusula, assim interpretada a favor do consumidor, ou no contraditria com outras clusulas do contrato. Em reforo, importante mencionar o que restou decidido, em 24 de maro de 2011, pela 4 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia do Estado de So Paulo, rel. Des. FRANCISCO LOUREIRO, ao julgar a apelao n 015852907.2006.8.26.0100, que deu provimento em parte ao recurso principal interposto pela Bancoop contra sentena que julgou parcialmente procedente os pedidos intentados na ao civil pblica ajuizada pela Associao dos Adquirentes de Apartamentos do Condomnio Residencial Jardim Anlia Franco, a saber: Destaco inicialmente que a BANCOOP, criada pelo sindicato dos bancrios com a finalidade de construir pelo regime cooperativo moradias aos integrantes daquela categoria profissional a custo reduzido, em determinado momento desviou-se de seu escopo original. Passou a construir em larga escala e a comercializar unidades futuras a terceiros no sindicalizados ao sindicato dos bancrios. Basta ver as qualificaes dos autores relacionados na inicial, para constatar que a esmagadora maioria deles no constituda de bancrios. Parece evidente que ocorreu ao longo de alguns anos verdadeira migrao das atividades da BANCOOP, que deixou de expressar o verdadeiro esprito do cooperativismo e passo a atuar como empreendedora imobiliria, com produtos destinados ao pblico em geral, alavancados em forte apelo publicitrio. Ao contrrio do que afirma o recurso, portanto, a relao entre a BANCOOP e os adquirentes de unidades autnomas futuras regida pelo Cdigo de Defesa do Consumidor. No basta o rtulo jurdico de cooperativa para escapar, por ato prprio, do regime jurdico cogente protetivo dos consumidores. Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurdico, reflete uma realidade exterior a si prprio, porque sempre traduz uma operao econmica (O Contrato, Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatao est intimamente ligada noo de causa do negcio jurdico, ou seja, o fim econmico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do negcio que o agente busca alm do fato em si mesmo (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil,18a Edio, Forense, vol. I, p. 319). Aps julgar dezenas de casos da BANCOOP, constato que, sob o falso rtulo de regime cooperativo, lanou dezenas de empreendimentos imobilirios, com promessa de entregar milhares de unidades autnomas, expressiva parte dela no cumprida, lesando uma multido de adquirentes. No vejo como deixar de aplicar o regime protetivo do Cdigo de Defesa do Consumidor aos contratos de adeso preparados pela BANCOOP, nem como acolher o falso argumento de que todos os adquirentes so cooperados e associados em um empreendimento do qual no tinham controle, nem fiscalizao eficiente dos custos e muito menos do destino dos pagamentos que efetuavam. (...) Como acima posto, entendo que sob singelo rtulo formal de negcio cooperativo passou a r BANCOOP a agir como verdadeira empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e venda ao pblico em geral, e no somente aos bancrios, como seria natural. Os contratos celebrados entre a empreendedora mascarada sob o rtulo de cooperativa e centenas de adquirentes foram celebrados em meados de 2.001, como se constata dos documentos que instruem a inicial e a contestao. Pelo que se entende da correspondncia concludente trocada entre os adquirentes e a cooperativa, havia a previso de construo de quatro grandes torres de apartamentos. A primeira delas foi entregue em janeiro de 2.005 e a segunda e maio de 2.005, com imisso dos adquirentes na posse das unidades autnomas. As outras duas torres de apartamento, cuja entrega era prevista at o final do ano de 2.006, no se encontram prontas at o presente momento. Mais grave, passou a COOPERATIVA a exigir dos adquirentes que j receberam a posse de suas unidades pagamento de expressiva quantia complementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo. Segundo se extrai dos contratos de adeso que instruem a inicial, cada unidade tinha um valor total estimado de cerca de noventa mil reais, com preo diferido ao longo do tempo, em parcelas mensais, a serem pagas ao longo de cinqenta e quatro meses. Como bem acentuou a sentena, toda a oferta publicitria, que no regime do Cdigo de Defesa do Consumidor tem efeito vinculativo e se sobrepem at mesmo s clusulas contratuais, gerava nos adquirentes a justa expectativa de que o preo era certo e o pagamento diferido em 54 meses. Faltou publicidade a indispensvel ressalva, com o mesmo destaque dado ao preo e condies atraentes de pagamento, de que o adquirente pagaria no apenas o custeio efetivo de sua unidade, mas poderia ser chamado a custear tambm eventual insucesso de outros edifcios da mesma COOPERATIVA. Ainda, porm, que se admita que os adquirentes estavam inequivocamente cientes de que a construo das unidades ocorreria a preo de custo, em razo de expressa meno nas clusulas 16a. e 4a. do contrato, isso no significa dizer que fica a exclusivo critrio da COOPERATIVA definir qual o saldo residual. Em data contempornea concluso das obras de cada torre de apartamentos, a primeira delas no ano de 2.005, certamente tinha a cooperativa, mais do que ningum, controle do custo total da construo e dos valores recebidos dos adquirentes. Logo, poderia e deveria, naquele momento, de imisso provisria na posse, realizar assemblia na qual demonstraria que eventualmente os custos superaram os pagamentos feitos pelos adquirentes daquelas unidades, apresentaria a devida documentao probatria do saldo devedor e calcularia o resduo devido por cada unidade. certo que no regime cooperativo o preo cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de um contrato relacional. Ainda que se afaste o regime cooperativo do caso em exame, vista do carter nitidamente empresarial que tomou a BANCOOP, o regime jurdico seria prximo ao de uma incorporao a preo de custo. Entendo que no dado cooperativa prever, no momento da celebrao do contrato, o valor certo da unidade futura no Quadro Resumo do termo de adeso. Essa a razo pela qual o preo estimado e no fechado pela empreendedora. O que no se concebe que centenas de adquirentes tenham completado todos os pagamentos que lhes foram exigidos at a efetiva entrega das obras, no ano de 2.005, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades, e se vejam surpreendidos pela cobrana de suposto resduo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Naquele momento, no final de 2.005, encerrada a construo daquela torre de apartamentos, deveria ocorrer a realizao de assemblia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes, com base em demonstrativo objetivo, acompanhado de documentao probatria dos gastos. Qualquer gestor de recursos alheios age assim, de modo que no pode a COOPERATIVA r escudar-se em regime associativo para com isso impingir aos adquirentes cobrana de valores incertos, sem qualquer lastro objetivo. Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter
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quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple a clusula 16, de pssima redao e difcil inteleco at mesmo aos operadores do direito quanto ao seu exato sentido, a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito. Basta ver que somente em maro de 2.007, quase dois anos aps a entrega da primeira torre de apartamentos, a COOPERATIVA r se dignou fazer assemblia especfica do empreendimento, com o fito de cobrar o suposto saldo residual e reforo de caixa para dar continuidade s obras das duas torres de apartamentos faltantes (fls. 2.547 e seguintes). Note-se, porm, que somente a partir de tal assemblia que se adotou providncia que seria exigvel desde o lanamento do empreendimento, qual seja, abertura de conta corrente especfica do empreendimento. Pior. Admitiu a COOPERATIVA a tentativa, ao que parece baldada, de recuperao de emprstimos solidrios, vale dizer, feitos a outras seccionais, geradores de rombo de caixa. Parece claro, portanto, que o saldo remanescente e o reforo de caixa que se pretende cobrar dos adquirentes no decorre propriamente de custeio efetivo da obra, mas sim de emprstimos feitos a outras seccionais e de m administrao de recursos alheios. No bastasse, cumpre reconhecer que a conduta da cooperativa, no caso em exame, fere o princpio da boa-f objetiva, na medida em que cria uma situao de insegurana para os cooperados, surpreendendo-os com uma nova cobrana, dois anos aps entrega da posse dos apartamentos, sem apresentar justificativa plausvel. Parece bvio que, decorridos prazo razovel aps o pagamento da ltima parcela e entrega das chaves, os cooperados passam a ter a justa expectativa de que inexistem outros saldos remanescentes. Viola a BANCOOP com seu comportamento o princpio da boa-f objetiva, na funo de controle, por agir em venire contra factum prprio e em supressio. No venire contra factum prprio, no permitido agir em contradio com comportamento anterior. A conduta antecedente gera legtimas expectativas em relao contra-parte, de modo que no se admite a volta sobre os prprios passos, com quebra da lealdade e da confiana (Menezes de Cordeiro, Da Boa-F no Direito Civil, Almedina, Coimbra, 1.997, os 742/752; Laerte Marrone de Castro Sampaio, A Boa-f Objetiva na Relao Contratual, Coleo Cadernos de Direito Privado da Escola Paulista da Magistratura, Editora Manole, p.78/79). Na suppressio, a situao de um direito que, no tendo em certas circunstncias sido exercido, por um determinado lapso de tempo, no mais pode s-lo, por defraudar a confiana gerada (Menezes de Cordeiro, obra citada, p. 797/823). O comportamento da BANCOOP foi concludente ao longo de dois anos, e gerou a justa expectativa e a confiana dos adquirentes, de que o preo de suas unidades se encontrava inteiramente pago (cfr. tambm excelente artigo de Ricardo Lorenzetti, La oferta como apariencia y la aceptacion baseada em la confianza, Revista de Direito do Consumidor, n. 35, p. 13). Ademais, no h nos autos prova cabal e circunstanciada sobre a origem e a especificao do novo saldo devedor. As notificaes e atas de assemblias mencionam os valores dos supostos crditos, mas nada esclarecem sobre a sua composio, a forma de clculo, e os documentos que a amparam. Com efeito, no h prova do descompasso entre o custo das obras e os valores pagos pelos adquirentes, que justifique a cobrana de to expressivo resduo, que monta, somado, a milhes de reais. Na realidade, o que parece ocorrer que a BANCOOP lanou dezenas de outros empreendimentos habitacionais, que no conseguiu entregar e, em razo de administrao ruinosa, pretende agora diluir o prejuzo entre todos os cooperados. Evidente que o regime cooperativo pressupe o rateio integral dos custos entre os associados. Tal rateio, porm, no diz respeito a todo e qualquer empreendimento lanado pela cooperativa, mas est circunscrito quelas unidades, de determinado conjunto habitacional. Ao admitir-se tal cobrana, os cooperados permaneceriam indefinidamente obrigados perante a cooperativa, jamais quitando seu saldo devedor e pagando preo superior aos verdadeiros custos de seu conjunto habitacional. So estas as razes que me levam a manter a procedncia do pedido de inexigibilidade do valor residual e de reforo de caixa cobrado dos adquirentes. Portanto, afastada a incidncia da clusula 16 do contrato e configurado o adimplemento, pelos autores, na qualidade de consumidores, dos valores previstos nos contratos de adeso, deve a demanda ser julgada procedente para declarar inexigveis os aportes financeiros propostos pela r, com o devido levantamento das quantias consignadas nos autos. 3. DA AVERBAO DA INCORPORAO - INTELIGNCIA DO ARTIGO 44 DA LEI n. 4.591/64. O artigo 44 da Lei n. 4.591/64 expresso quando trata da obrigatoriedade da averbao da construo das edificaes para efeito de individualizao e discriminao das unidades, a saber: Art. 44. Aps a concesso do habite-se pela autoridade administrativa, o incorporador dever requerer a averbao da construo das edificaes, para efeito de individualizao e discriminao das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigao. 1 Se o incorporador no requerer a averbao o construtor requer-la-, sob pena de ficar solidariamente responsvel com o incorporador perante os adquirentes. 2 Na omisso do incorporador e do construtor, a averbao poder ser requerida por qualquer dos adquirentes de unidade. A obrigao da r est bem delineada na lei. O fato de estarmos diante de uma cooperativa no a impede, como tem decidido o TJSP (a respeito, ver o precioso precedente da 4 Cmara de Direito Privado, AI n. 436.0814/8-00, j. 27-4-2006, rel. Des. TEIXEIRA LEITE), por s isso, de assumir o papel de incorporadora. No caso, a r vendeu os seis blocos do empreendimento e assumiu a responsabilidade de constru-los. Nessa senda, calha anotar que somente com a inscrio da promessa de compra e venda que os consumidores podero exercer o indigitado direito real. Vale dizer, a inscrio da promessa com averbao das cesses que gera o direito real (Caio Mrio da Silva Pereira, Condomnio e Incorporaes, 4 edio, Rio de Janeiro, Forense, 1981, p. 254). Em outros termos, como bem escreveu o representante do Ministrio Pblico: advirta-se que os associados da autora esto em situao de risco em relao aos imveis adquiridos, visto que a ausncia da incorporao impede que os adquirentes possam inscrever o negcio no registro pblico, com todas as consequncias da decorrentes, sobretudo a impossibilidade de serem titulares de direito real sobre os imveis e a possibilidade de o terreno onde os prdios foram edificados ser objeto de negociao, penhora ou qualquer outra restrio ou constrio judicial ou extrajudicial (parecer de fls. 1792). Na mesma esteira j decidiu a 3 Cmara de Direito Privado nos autos da apelao n. 570.199.4/4-00, j. 24-6-2008, rel. Des. BERETTA DA SILVA), in verbis: REGISTRO DE IMVEIS - Incorporao imobiliria - Determinao de que a cooperativa promova tal registro - Alegao desta de no obrigatoriedade em razo de sua atividade - Inadmissibilidade - Iseno no prevista na Lei de Incorporaes Imobilirias, nem de qualquer outro estatuto Necessidade de registro sob pena de burla lei - Recurso no provido. No mesmo sentido foi o julgamento proferido pela 1 Cmara de Direito Privado nos autos da apelao n. 355.587-4/7-00, j. 23-06-2009, rel. Des. DE SANTI RIBEIRO. Assim, o pedido inicial tambm deve ser acolhido para condenar r ao cumprimento da obrigao de fazer averbao da incorporao no prazo de 30 dias do trnsito em julgado desta sentena, confirmando-se, desta feita, a tutela antecipada concedida a fls. 644/651. III. Posto isso e considerando o mais que dos autos consta, JULGO PROCEDENTES os pedidos ajuizados na ao declaratria c/c obrigao de fazer com pedido de tutela antecipada ajuizada por MARIA APARECIDA DE MAGALHES PANELLI e EDMILTON PANELLI em face da COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP para: a) DECLARAR a existncia da relao de consumo entre os autores e a r; b) DECLARAR a abusividade da clusula 16 do contrato de adeso que trata da apurao final, com a conseqente inexigibilidade dos aportes financeiros propostos pela r; c) CONDENAR a r ao cumprimento de obrigao de fazer consistente na averbao da incorporao imobiliria, nos termos do artigo 44 da Lei n. 4.591/64, no prazo de 30 dias do trnsito em julgado desta sentena, confirmando-se, desta feita, a tutela antecipada deferida a fls. 644/651. Em razo da sucumbncia, condeno a r ao pagamento das custas, das despesas processuais
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Disponibilizao: Quarta-feira, 8 de Junho de 2011

Dirio da Justia Eletrnico - Caderno Judicial - 1 Instncia - Capital

So Paulo, Ano IV - Edio 970

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e dos honorrios advocatcios, arbitrados em R$ 20.000,00 (vinte mil reais), com atualizao a partir do ajuizamento da ao, em ateno ao disposto no 4 do art. 20 do CPC. P.R.I. So Paulo, 03 de junho de 2011. GILSON DELGADO MIRANDA Juiz de Direito Valor do Preparo R$ 307,47 - Valor do Porte de Remessa R$ 150,00 - ADV HAMILTON PASCHOAL DE ARRUDA INNARELLI OAB/SP 32481 - ADV MOACYR GODOY PEREIRA NETO OAB/SP 164670 - ADV EDUARDO ARRUDA OAB/SP 156654 - ADV THIAGO VEDOVATO INNARELLI OAB/SP 207756 - ADV ARNALDO LEONEL RAMOS JUNIOR OAB/SP 112027 - ADV ALEXANDRE CESTARI RUOZZI OAB/SP 120662 - ADV CARMEN LYGIA DIAS DE PADUA YAZBEK OAB/SP 128716 583.00.2006.233500-8/000000-000 - n ordem 1817/2006 - Prestao de Contas - FRANCISCO ANTONIO XAVIER X LOURIVAL ZEFERINO RIBEIRO - Vistos. Seguem as informaes cadastrais da r, requisitadas pelo sistema Infojud. Manifestese a autora, em cinco dias. No silncio, intime-se-a, via postal, para dar prosseguimento ao feito em 48 horas, sob pena de extino. Int. - ADV MARIA AUXILIADORA LOPES MARTINS OAB/SP 104791 - ADV JOO CARLOS FERRAZ CORDEIRO OAB/ SP 221655 583.00.2007.102399-2/000000-000 - n ordem 30/2007 - Ao Monitria - TESTEM FUNDIDOS E TESTES DE MATERIAIS LTDA X SUELI DA SILVA MELLO E OUTROS - Fls. 217 - Vistos etc. 1. TESTEM FUNDIDOS E TESTES DE MATERIAIS LTDA. props ao monitria contra SUELI DA SILVA MELLO e ENRIQUE SANCHES CAELLA tendo por objeto o valor de R$ 5.441,33, correspondente a cinco cheques emitidos por este, mas em razo de contrato de compra e venda de veculo celebrado por aquela. Os rus, citados por edital, no apresentou embargos. O fez, a fls. 162/165, a Defensoria Pblica (curadoria especial), com preliminar de nulidade da citao editalcia (j porque no esgotados os meios necessrios tendentes localizao dos rus, j porque no observado o disposto no artigo 232, III, do CPC); no mrito, houve impugnao por negao geral. Em razo da no observncia do disposto no artigo 232, III, do CPC, nova citao por edital, depois da qual a Defensoria Pblica ratificou os termos dos embargos anteriormente opostos (fls. 200/205). 2. Quando da deciso de fls. 177, tudo indica ter o MM. Juzo ter sido levado a erro pelo que consta dos avisos de recebimento de fls. 33 e 34. Com efeito, certo que h anotaes (idnticas) no campo relativo rubrica mudou-se (1455); todavia, em todas as ocasies a citao pelo correio no se aperfeioou porque os rus estariam ausentes, o que bem diferente. Portanto, a citao pelo correio no se concretizou e, por outro lado, dos avisos de recebimento no se pode concluir que os rus tenham se mudado do local, menos ainda quando o mesmo endereo aquele que consta dos cadastros da Delegacia da Receita Federal (cf. fls. 124/125). Portanto, para prevenir nulidade, e por ora sem prejuzo da citao por edital levada a efeito, determino seja tentada a citao dos rus, como de rigor, por oficial de justia (no caso, por meio de carta precatria), a teor do disposto no artigo 224 do Cdigo de Processo Civil. 3. Int. - ADV IVANA LUCY ALCARAZ CINTRA OAB/SP 206797 - ADV LUSA HAMUD MORATO DE ANDRADE OAB/SP 179296 583.00.2007.110392-9/000000-000 - n ordem 145/2007 - Indenizao (Ordinria) - AMERICA BAKERY PAES E DOCES LTDA X CARMEM ZILDA FONTES FERNANDES - Fls. 716 - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: Exequente: diga em prosseguimento, em cinco dias. No silncio, os autos sero remetidos ao arquivo. - ADV EDGARD FIORE OAB/SP 105299 - ADV INACIO DE MAGALHAES OAB/SP 132238 - ADV JOSE LUIZ BAYEUX FILHO OAB/SP 26852 - ADV JOS HENRIQUE TURNER MARQUEZ OAB/SP 156400 583.00.2007.129455-2/000000-000 - n ordem 407/2007 - Execuo de Ttulo Extrajudicial - CONSRCIO MORUMBI MOTOR S/C LTDA X SERGIO FAERTES PEREIRA - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: Autos desarquivados pelo prazo 15 dias, prazo em que o(a) autor(a) poder retirar os autos de Cartrio. No mais, para novo bloqueio de ativos financeiros, dever o exequente juntar aos autos memria de clculo atualizada do dbito, bem como recolher a taxa para a realizao do bloqueio, no prazo de cinco dias, o valor de R$ 10,00, no cdigo 434-1 (Provimento CSM 170/2011). Nada mais. - ADV WAGNER LUIZ DE ANDRADE OAB/SP 154379 - ADV MARIA LUCIA SMANIOTTO MOREIRA ANDRADE OAB/SP 234801 583.00.2007.129478-8/000000-000 - n ordem 405/2007 - Indenizao (Ordinria) - JOSE CARLOS MARQUES X BANCO NOSSA CAIXA S/A. - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: cincia do ofcio do Banco do Brasil dando conta do depsito por ele efetuado R$ 18.916,35. Nada mais. - ADV EDSON DIAS PEREIRA OAB/SP 183355 - ADV GIZA HELENA COELHO OAB/SP 166349 - ADV MARIA ELISA BARBOSA PEREIRA OAB/SP 238511 583.00.2007.153032-5/000000-000 - n ordem 1839/2007 - Execuo de Ttulo Extrajudicial - AKZO NOBEL LTDA - DIVISO TINTAS EM P X PRINTT COMPONENTES AUTOMOTIVOS LTDA E OUTROS - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: Cincia da devoluo da carta precatria, oriunda da Comarca de Sete Lagoas-MG- deixado de recolher a diligncia do Oficial. Nada sendo requerido, os autos sero arquivados. - ADV ROSILENA FREITAS OAB/SP 121731 - ADV EDSON JOSE CAALBOR ALVES OAB/SP 86705 - ADV GABRIELA ALVAREZ RINALDI OAB/ SP 254086 583.00.2007.156059-8/000000-000 - n ordem 783/2007 - Procedimento Sumrio (em geral) - MARIA RITA FERREIRA BERTINI X RPIDO SERRANO E OUTROS - CERTIFICO, para os devidos fins, que nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do CPC, remeto publicao: Reu (SERRANO), retirar precatoria, instru-la e comprovar sua distribuio nos dez dias subsequentes retirada.. Nada mais. - ADV MARIA FTIMA TEGGI SCHWARTZKOPF OAB/SP 157702 - ADV LUCINEIDE MARIA DE ALMEIDA ALBUQUERQUE OAB/SP 72973 - ADV ELAINE SILVA OAB/SP 162592 - ADV PATRICIA COMIN VIZEU DE CASTRO OAB/SP 154647 - ADV CARLOS DANIEL ROLFSEN OAB/SP 142787 - ADV CARINA POLIDORO OAB/SP 218084 ADV RICARDO MORA OLIVEIRA OAB/SP 265712 583.00.2007.159295-7/000000-000 - n ordem 847/2007 - Execuo de Ttulo Extrajudicial - HSBC BANK BRASIL S/A BANCO MLTIPLO X SGM VIAGENS E TURISMO LTDA ME E OUTROS - Fls. 207 - CERTIFICO que remeto publicao do Dirio Oficial, nos termos do artigo 162, pargrafo 4 do C.P.C.: Exequente: diga em prosseguimento, em cinco dias. No silncio, os autos sero remetidos ao arquivo. - ADV DURVALINO RENE RAMOS OAB/SP 51285 - ADV CLUDIA REGINA DE SOUZA RAMOS OAB/SP 187089 - ADV MARILIA APARECIDA DA SILVA OAB/SP 38682 583.00.2007.197586-4/000000-000 - n ordem 1532/2007 - Procedimento Ordinrio (em geral) - MAXTEL COMERICO DE MAQUINAS E EQUIPAMENTOS E MATERIAIS LTDA X KEYWEST TRADE IMPORTAAO E EXPORTAAO LTDA - RELATRIO
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