011366895.2013.8.26.0000 Oas Mar Canta Nao Vender

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2014.0000065925
ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Agravo de Instrumento n 0113668-95.2013.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que agravante ELIANA VAZ DE LIMA, so agravados COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIO DE SAO PAULO e OAS EMPREENDIMENTOS S/A. ACORDAM, em 10 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Deram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores JOO CARLOS SALETTI (Presidente sem voto), CARLOS ALBERTO GARBI E ROBERTO MAIA.
So Paulo, 11 de fevereiro de 2014 CESAR CIAMPOLINI RELATOR Assinatura Eletrnica
Este documento foi assinado digitalmente por CESAR CIAMPOLINI NETO. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0113668-95.2013.8.26.0000 e o cdigo RI000000JE2SB.
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Agravo de Instrumento n. 0113668-95.2013.8.26.0000 Comarca: So Paulo - 31 Vara Cvel do Foro Central MM. Juiz de Direito Dr. Luis Fernando Cirillo Agravante: Eliana Vaz de Lima Agravados: OAS Empreendimentos S/A e Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop
VOTO N 6.015 Ao de declarao de inexistncia de dvida, cumulada com pedido cominatrio de outorga de escritura definitiva, movida contra cooperativa promitente vendedora de prdio a edificar e contra construtora que veio a assumir o empreendimento. Cooperativa (BANCOOP) que se caracteriza como fornecedora de servios, sujeita ao CDC. Jurisprudncia deste Tribunal e desta Cmara a respeito. Arts. 6, I, e 51, III, IV e XIII do CDC. Aparncia de bom direito, diante da transmisso a terceiro de responsabilidades incumbentes fornecedora, modificao unilateral de clusulas e criao para consumidora de condies supervenientemente onerosas. Agravante que adimpliu substancialmente o contrato. Jurisprudncia desta Cmara acerca da teoria do adimplemento substancial. Tutela cautelar que se defere ( 7 do art. 273 do CPC) para impedir a alienao do apartamento, no curso da lide, por parte da construtora, terceira a quem se transferiram as responsabilidades pela incorporao. Modo de resguardar a autora quanto efetividade de futura sentena que
Agravo de Instrumento n 0113668-95.2013.8.26.0000 - So Paulo - VOTO N 6.015 C 2/11
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo lhe d, eventualmente, ganho de causa. Liminar confirmada. Agravo provido.
RELATRIO.
Como tal adoto aquele que escrevi quando deferi a liminar que pedia a agravante, verbis:
Vistos.
Por meio da petio aqui copiada a fls. 22/55, Eliana Vaz de Lima props ao declaratria de inexigibilidade de dbito cumulada com pedido de condenao em obrigao de fazer contra Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop e OAS Empreendimentos S/A. Narrou, em sntese, ter celebrado junto primeira corr, em 1/3/2004, 'Termo de Adeso e Compromisso de Participao' para aquisio de unidade de apartamento no 'Residencial Mar Cantbrico', localizado no Municpio do Guaruj, pelo valor total de R$ 135.764,94, cujo pagamento dar-se-ia por meio de (i) 60 parcelas fixas mensais no valor de R$ 1.380,28, (ii) trs parcelas de entrada no valor de R$ 4.978,08 e (iii) 5 parcelas intermedirias de R$ 7.602,84. Contou ter quitado, em 9/6/2009, a ltima parcela do financiamento, bem assim a totalidade das parcelas de entrada e intermedirias. Todavia, foi notificada pela r Bancoop sobre a necessidade de pagamento de outras 2 parcelas, ao argumento de que os valores referentes s mensais n. 57/58 no haviam sido quitados. Resolveu, ento, pagar o saldo devedor aps o recebimento das chaves do imvel, porquanto as obras sequer haviam sido iniciadas. Contudo, em 27/10/2009, a Bancoop transferiu corr OAS Empreendimentos S/A os direitos e obrigaes sobre o
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empreendimento. Aps a cesso, segundo afirmou, a Bancoop a procurou com vistas a negociar 'o futuro do imvel adquirido', propondo-lhe a resciso do contrato e a restituio dos valores pagos. Sentindo-se coagida, assinou a resciso contratual, que, agora, alega ser nula. No entanto, em meados de 2010, afirmou ter sido procurada por representantes da corr OAS, os quais a informaram que o valor atualizado do imvel era de R$ 350.000,00 e que ela j teria arcado com R$ 233.938,92, possuindo saldo devedor de R$ 116.061,08, cujo pagamento se fazia necessrio para entrega das chaves. Em maro de 2013, a corr OAS entrou novamente em contato, dessa vez informando ser de R$ 490.616,00 o valor atualizado do imvel, sendo o saldo devedor de R$ 231.216,77, noticiando que, caso a autora no realizasse o pagamento da diferena, venderia o imvel a terceiro. Diante disso, vista do adimplemento do contrato celebrado com a corr Bancoop, props a medida para o fim de declarar a inexigibilidade do dbito, bem assim compelir a OAS entrega do imvel. Em sede de antecipao de tutela, pediu fosse impedida a construtora de negociar o imvel com terceiros, o que foi indeferido pelo MM. Juzo a quo (fls. 143):
'Indefiro a antecipao de tutela, por no estarem presentes os pressupostos legais para sua concesso'.
contra isto que agrava a autora (fls. 2/19). Reitera a argumentao sobre o adimplemento do contrato, mencionando ter quitado o valor de R$ 213.020,64 agravada Bancoop, restando apenas diferena de R$ 6.062,18. Aduz no ser razovel a cobrana feita pela agravada OAS, tampouco a exigncia de celebrao de novo contrato para a aquisio do imvel. Pede a concesso de efeito ativo ao recurso e, no mrito, seu provimento para obstar a comercializao da unidade at julgamento final do feito principal.
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Presentes os pressupostos legais, defiro a liminar pleiteada.
contraminuta.
Intimem-se por carta (AR). (fls. 146/148).

Contraminuta Empreendimentos S.A a fls. 163/173.
da
agravada
OAS
E da agravada Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop, a fls. 167/278.
o relatrio.
FUNDAMENTAO.
Est-se em sede cautelar ou de antecipao de tutela; e sob a tica do primeiro dos institutos tutela cautelar , como autoriza o 7 do art. 273 do CPC, que examino este recurso.
Por primeiro, impende anotar que, em inmeros acrdos, este Tribunal de Justia houve por bem determinar a aplicao das normas do Cdigo de Defesa do Consumidor a cooperativas e, especificamente Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop, ora agravada.
Assim decidiu esta 10 Cmara de Direito
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Privado, sob minha relatoria, por exemplo, na Ap. 9096970-31.2008. O acrdo que ento escrevi como relator principia com citao de v. decisrio deste Tribunal da lavra do eminente Desembargador FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO:
Inicialmente, cumpre destacar que, inobstante o afastamento da disciplina legal prpria s relaes de consumo, promovido pelo magistrado prolator da atacada sentena (fls. 134), de rigor a aplicao, ao contrato em exame, do Cdigo de Defesa do Consumidor. Pouco importa a estrutura jurdica da empreendedora associao, clube de investimento, cooperativa ou sociedade - com o objetivo de alienao de unidades autnomas futuras, em construo ou a construir, antes de institudo o condomnio edilcio. O que importa a natureza da atividade, que sempre consiste, com maior ou menor variao, em servios remunerados de construo de unidade autnoma futura, vinculada a frao ideal de terreno. Na clssica lio de Enzo Roppo, embora seja o contrato um conceito jurdico, reflete uma realidade exterior a si prprio, porque sempre traduz uma operao econmica (O Contrato, Almedina, ps. 7 e seguintes). Tal constatao est intimamente ligada noo de causa do negcio jurdico, ou seja, 'o fim econmico e social reconhecido e garantido pelo direito, uma finalidade objetiva e determinante do negcio que o agente busca alm do fato em si mesmo' (Caio Mrio da Silva Pereira, Instituies de Direito Civil, 18 Edio, Forense, vol. I, p. 319). Pois bem. Para fixao do regime jurdico do contrato o que importa a sua causa, sendo irrelevante a forma societria pela qual se organizou a construo e venda de apartamentos ou casas. Entender o contrrio seria admitir que por ato unilateral da fornecedora, mediante simples alterao de seu objeto social, cambiasse do regime jurdico
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do Cdigo de Defesa do Consumidor para o Cdigo Civil, ou lei especial diversa, em manifesta fuga das normas protetivas cogentes do consumidor. No custa lembrar que esta Cmara de Direito Privado, em inmeras oportunidades, afirmou que os empreendimentos feitos por
cooperativas e associaes muitas vezes visam escapar do regime de normas cogentes protetivas do Cdigo de Defesa do Consumidor. Em tal caso, equipara-se o regime jurdico das associaes/cooperativas quele das construtoras/incorporadoras, com o propsito de evitar a fraude lei. Somente em casos especficos - o que no ocorre nos autos - em que fique evidenciado o verdadeiro regime de cooperativismo, sem mascarar atividade de incorporao com objetivo ou vantagem patrimonial, direta ou indireta, da pessoa jurdica ou de seus associados com poder de administrao, que se admite a aplicao de regime jurdico diverso do Cdigo de Defesa do Consumidor. (Ap. 0132286-16.2012.8.26.0100; grifo e destaques do original).
Nessa mesma linha, de submeter a Bancoop, em casos parelhos, s regras de defesa do consumidor, vejam-se, apenas na jurisprudncia da 10 Cmara de Direito Privado: Ap. 011387397.2008, relator Desembargador ROBERTO MAIA; Aps.
0120776-30.2008, 0628816-62.2008 e 59640-21.2009, nas trs relator o Desembargador 0204195-26.2009 CARLOS e ALBERTO em GARBI; ambas e Aps. o
0629185-56.2008,
relator
Desembargador COELHO MENDES.
Isto posto, tenho para mim que a situao que se coloca nos autos da ao principal, analisada sob a tica do CDC,
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atrai, em tese
ao menos para o fim de concesso de tutela cautelar a
ora agravante, autora da ao cuja inicial se v a fls. 22/55 incidncia dos seguintes dispositivos da codificao:
Art. 6. So direitos bsicos do consumidor:
a modificao das clusulas contratuais que estabeleam
prestaes desproporcionais ou sua reviso em razo de fatos supervenientes que as tornem excessivamente onerosas; (...).
Art. 51. So nulas de pleno direito, entre outras, as clusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e servios que: ............................. III transfiram responsabilidades a terceiros; IV estabeleam obrigaes consideradas inquas, abusivas, que
coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatveis com a boa-f ou a equidade; ............................. XIII autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o
contedo ou a qualidade do contrato, aps sua celebrao; (...).
A respeito do primeiro dispositivo citado (art. 6), escreveu THEOTONIO NEGRO:

Em certos casos, as clusulas que estabelecem prestaes desproporcionais para o consumidor, em vez de apenas deverem ser modificadas, como diz o texto, so nulas (v., especialmente, art. 51caput; v. tb. Arts. 25, 52, 1, 53, etc.) Cdigo Civil, 32 ed., pg. 867).
...........................
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Assim sendo, a mantena da antes transcrita liminar (para que se no venda o apartamento) que deferi agravante no incio do processamento deste agravo de instrumento, at final sentena da ao que move contra as agravadas, parece-me imperativo de Justia, sob a tica cautelar.
Tem ela a seu favor aparncia de bom direito, decorrente da aplicao dos artigos do CDC antes transcritos, a vedar a transferncia a terceiro (no caso a agravada OAS) de responsabilidades, a vedar por igual, modificaes unilaterais do contedo do contrato e a nulificar clusulas inquas ou excessivamente onerosas.
E o periculum in mora evidenciado pelo risco da alienao do imvel a terceiros, que inviabilizaria a exequibilidade de sentena que viesse a julgar procedente a ao.
Nem se diga, com as respostas recursais, estar a autora, ora agravante, confessadamente, em mora, diante do que alega na inicial.
que a agravante afirma, e as agravadas o reconhecem (fato, portanto, incontroverso) que deixou de pagar duas prestaes apenas, optando, face a grande atraso na construo, por retlas para quitao quando do momento de entrega das chaves.
Assim, em valores histricos, a agravante quitou R$ 213.020,64, quantia paga Bancoop, deixando de adimplir
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apenas duas prestaes dentre 65 mensalidades, a totalizar R$ 6.062,18.
De se ver, portanto, que houve adimplemento substancial, quase total, estando a prestao feita pela agravante to prxima do valor integral de sua obrigao que seria inquo, contrrio boa f, negar-se-lhe, em tese, o direito de, por to pequena dvida, demandar por haver o apartamento, como o faz pela ao onde proferida a r. deciso agravada.
A teoria do adimplemento substancial , em situaes assemelhadas, aplicada sem hesitaes por esta Cmara: AIs 0497601-92.2010, 0005833-19.2011, 0064628-47.2013 e
0588417-23.2010, em todos relator o Desembargador CARLOS ALBERTO GARBI; Aps. 0001486-10.2011, 9170140-36.2008 e 0335686-68.2009, nas trs relator o Desembargador COELHO MENDES; e Ap. 0226731-31.2009, de minha relatoria.
Assim sendo, por meu voto, mantenho o provimento cautelar deferido de incio, a fim de que, at final instruo e sentenciamento da ao que a agravante move contra as agravadas, no possa a OAS alienar o imvel.
Por derradeiro, para evitar a costumeira oposio de embargos declaratrios voltados ao prequestionamento, tenho por expressamente ventilados, neste grau de jurisdio, todos os dispositivos constitucionais e legais citados em sede recursal. Vale lembrar que a funo do julgador decidir a lide e apontar, direta e
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objetivamente, os fundamentos que, para tal, lhe foram suficientes, no havendo necessidade de apreciar todos os argumentos deduzidos pelas partes, um a um, como que respondendo a um questionrio (STF, RT 703/226; STJ-Corte Especial, RSTJ 157/27 e, ainda, ED no REsp 161.419). Sobre o tema, confiram-se tambm: EDcl no REsp 497.941, FRANCIULLI NETTO; EDcl no AgRg no Ag 522.074, DENISE ARRUDA.
DISPOSITIVO.
Dou provimento ao agravo, nos termos acima.
como voto.
CESAR CIAMPOLINI Relator
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E da agravada Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo - Bancoop, a fls. 167/278.

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Desembargador COELHO MENDES.

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ao menos para o fim de concesso de tutela cautelar a

a modificao das clusulas contratuais que estabeleam

contedo ou a qualidade do contrato, aps sua celebrao; (...).

A respeito do primeiro dispositivo citado (art. 6), escreveu THEOTONIO NEGRO:

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apenas duas prestaes dentre 65 mensalidades, a totalizar R$ 6.062,18.

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Dou provimento ao agravo, nos termos acima.

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