TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2014.0000039768 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 0106314-83.2008.8.26.0003, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP, apelado LILIAN REGINA DE SOUZA FERREIRA. ACORDAM, em 5 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores A.C.MATHIAS COLTRO (Presidente) e ERICKSON GAVAZZA MARQUES. So Paulo, 29 de janeiro de 2014.

FBIO PODEST
RELATOR Assinatura Eletrnica

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APELAO n 0106314-83.2008.8.26.0003 APELANTE: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP APELADO: LILIAN REGINA DE SOUZA FERREIRA COMARCA: SO PAULO VOTO N 3986

DECLARATRIA DE INEXIGIBILIDADE DE DBITO C.C OBRIGAO DE FAZER Cobrana de valores referentes a rateio complementar, em data posterior quitao do termo de adeso pela cooperada da unidade habitacional situada no empreendimento Altos do Butant Sentena de procedncia Dbito declarado inexigvel Condenao da r outorga da escritura definitiva da unidade habitacional. APELAO DA COOPERATIVA R Preliminar de ilegitimidade rejeitada Transferncia de direitos e obrigaes, relativas ao empreendimento, a OAS Empreendimentos S/A, efetivada aps a quitao das parcelas pela autora Notificao a respeito dos gastos complementares enviada pela cooperativa MRITO - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Autora quitou todas as parcelas do contrato Cobrana de valores aps a entrega da unidade habitacional viola a boa f objetiva Manuteno da sentena pelos seus prprios fundamentos - Aplicao do artigo 252 do Regimento Interno deste Tribunal de Justia Primado pela celeridade e economia processuais - Precedentes deste E. Tribunal. Recurso no provido.

LILIAN REGINA DE SOUZA ingressou com ao declaratria de indbito cumulada com obrigao de fazer e pedido de tutela antecipada, em face de COOPERATIVA HABITACIONAL DOS

BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP, objetivando compelir a r a outorgar o termo de quitao para a lavratura da escritura definitiva da unidade habitacional situada no empreendimento Altos do Butant, localizado na Avenida Nossa Senhora da Assuno, n. 647, So Paulo, adquirido por meio de Termo de Adeso e Compromisso de Participao firmado com a r, bem como, a declarao de inexigibilidade do saldo residual, cobrado pela r aps a quitao das parcelas.

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Tutela antecipada deferida a fls. 112, para determinar a absteno, por parte da r, da cobrana do saldo residual, bem como, da incluso do dbito nos cadastros de inadimplentes. Contra a r. deciso, a r interps agravo de instrumento (fls. 123/154), o qual restou provido, com observao. A pretenso da autora foi julgada procedente, nos termos da r. sentena de fls. 425/431, cujo relatrio se adota, para declarar inexigvel a cobrana de qualquer outro resduo referente ao imvel da autora, em virtude da quitao tambm declarada, para condenar a r a outorgar autora, no prazo de trinta dias, a escritura definitiva do imvel, sob pena de a sentena substituir a declarao de vontade. A r foi condenada ainda ao pagamento das custas processuais, e honorrios advocatcios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa. Inconformada, a r apresentou recurso de apelao (fls.451/480), sustentando fato novo, tendo em vista o termo de adeso proposta comercial, para finalizao das obras do empreendimento Altos do Butant pela OAS Empreendimento S/A, que culminou na extino da Seccional Altos do Butant pelo sistema cooperativista. Alega que o termo foi deliberado e aprovado em assembleia dos cooperados associados ao empreendimento e, em razo da transferncia do empreendimento, parte ilegtima para figurar no plo passivo. Impugna a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, e afirma que a relao jurdica entre as partes regida pela Lei 5.764/71. Assevera que o dbito legtimo, sob o argumento de que a obrigao de os associados arcarem com o rateio encontra-se prevista nos arts.

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80, 81 e 89, da Lei 5.764/71. Ressalta o objetivo comum dos associados. Consigna que os valores exigidos foram ratificados pelos cooperados em Assembleia Geral Ordinria, realizada em 19 de fevereiro de 2009. Invoca impossibilidade de outorga de escritura, face inadimplncia da autora quanto aos valores gastos com a finalizao do empreendimento. Invoca necessidade de equilbrio econmico-financeiro do contrato. Destaca o estudo feito pela OAS Empreendimentos S/A e ventila que foi estipulado um preo fixo unidade, maior que o custo estimado, e os cooperados aprovaram o valor. Por fim, requer a reforma da sentena, para que seja declarada a improcedncia dos pedidos. Recurso tempestivo e com preparo. Contrarrazes a fls.510/518. o breve relatrio. De incio, cumpre destacar a impossibilidade de postular a majorao da verba honorria em sede de contrarrazes. O inconfomismo da apelada no que toca fixao dos honorrios advocatcios deveria ser manifestado por meio de apelao ou recurso adesivo. Tampouco se vislumbra o intuito protelatrio da r, ou qualquer conduta apta a configurar as hipteses de litigncia de m f previstas no art. 17 do CPC, pois no se pode perder de vista o direito da apelante em pleitear a reforma da sentena desfavorvel, consoante assegurado pelos princpios da ampla defesa e duplo grau de jurisdio. O recurso no comporta provimento.

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Pretende a apelante eximir-se da responsabilidade, sob o argumento de que o empreendimento Altos do Butant, no qual a apelada adquiriu a unidade habitacional, foi transferido OAS Empreendimentos S/A, para finalizao da obra, e que os cooperados ratificaram o termo de acordo em Assembleia. Ressalta que, em razo da nova situao jurdica, no possui legitimidade para figurar no plo passivo da lide. Os argumentos ventilados no afastam a responsabilidade da apelante. Isto porque, a apelada celebrou com a apelante o Termo de Adeso e Compromisso de Participao, adimpliu as parcelas contratuais, e recebeu, aps a quitao do preo, a notificao a respeito da cobrana do dbito impugnado nos autos da prpria apelante (fls. 30 19/03/2007), e a

transferncia dos direitos e obrigaes do empreendimento OAS Empreendimentos S/A, ocorreu somente em 2009 (fls. 491). Nesse sentido, peo vnia para transcrever o seguinte trecho proferido quando do julgamento da Apelao n.

0180472-12.2008.8.26.0100, de relatoria do ilustre Desembargador Elcio Trujillo, integrante da 7 Cmara de Direito Privado deste E. Tribunal, proferido em 31/01/2012: Contudo, legtima a participao da r no plo passivo da lide instaurada, pois referida transferncia se sucedeu muito tempo depois da quitao do preo da unidade pelos autores, no podendo se eximir agora de sua responsabilidade, pois foi quem efetivamente recebeu todo o montante e causou a insurgncia aos autores com a cobrana indevida. Portanto, legtima a participao da r junto ao plo passivo da
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lide instaurada. A tese da apelante de que no se aplicam as normas do Cdigo de Defesa do Consumidor, haja vista que a relao jurdica entre cooperativa e cooperada disciplinada pela Lei 5.764/71, no merece subsistir. O fato de a apelante ser cooperativa no afasta a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, dadas as caractersticas do contrato celebrado entre partes. A questo mostra-se pacfica neste Tribunal, inclusive na presente Cmara, veja-se: Apelao habitacional Cvel. Ao declaratria Cooperativa

BANCOOP - Cobrana de apurao final do custo do

empreendimento - Inadmissibilidade - Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade - Valores calculados de forma unilateral - Embora exista previso de cobrana de resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Dever da r de regularizar o empreendimento reconhecido - Recurso desprovido. Nega-se provimento ao recurso. (Apelao n 0120413-58.2008.8.26.0100, So Paulo, 5 Cmara de Direito Privado, Rel. Christine Santini, j. 12.09.2012). No mais, como se tem considerado, em inmeras hipteses semelhantes, o contrato celebrado entre as partes (Termo de Adeso e Compromisso de Participao fls. 04/29) rene caractersticas de

compromisso de compra e venda de imvel, no se cuidando de ato cooperativo puro. Correta, pois, a aplicao espcie do Cdigo de Defesa
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do Consumidor. Em outras palavras, irrelevante o rtulo; o que importa o contedo do negcio jurdico. Cabe pontuar que os demais fundamentos aduzidos em sede recursal traduzem mera reiterao daqueles j invocados por ocasio da apresentao da contestao, os quais foram analisados de maneira exauriente pela respeitvel deciso proferida pelo nobre juiz sentenciante, no demandando, portanto, maiores consideraes. Assim, em que pese a insurgncia manifestada pela apelante, a r. sentena atacada merece ser confirmada pelos seus prprios e bem expendidos fundamentos, os quais se adota como razo de decidir, com respaldo no artigo 252 do Regimento Interno deste Egrgio Tribunal de Justia, que estabelece: Nos recursos em geral, o relator poder limitar-se a ratificar os fundamentos da deciso recorrida, quando, suficientemente motivada, houver de mantla. Tal entendimento encontra sua razo de ser no primado constitucional da durao razovel do processo, sendo prestigiado, inclusive, em julgados do Colendo Superior Tribunal de Justia, a exemplo daquele que agora se colaciona: predominante a jurisprudncia do Superior Tribunal de Justia em reconhecer a viabilidade de o rgo julgador adotar ou ratificar o juzo de valor firmado na sentena, inclusive transcrevendo-o no acrdo, sem que tal medida encerre omisso ou ausncia de fundamentao no decisum. (REsp 662.272 RS) Por oportuno, assim, a transcrio dos seguintes trechos da r. sentena vergastada:
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Os pedidos so procedentes. A jurisprudncia do Tribunal de Justia de So Paulo, em boa parte, tem se inclinado em analisar tais espcies de relao jurdica sob a tica do Cdigo de Defesa do Consumidor. E, por essa razo, o comportamento da r implica abusividade, por conta da ausncia de transparncia no trato com o consumidor e porque a clusula que possibilita rateio posterior de despesas o coloca em desvantagem excessiva, onerando-o demasiadamente, em dissonncia funo social do contrato firmado. Com efeito, seja nas seguidas comunicaes com a autora, seja na apresentao de contestao, a r no explicou a origem dos rateios complementares e no justificou os valores expostos. O documento de fls. 238/242, por exemplo, no anexo 4, prev uma nova despesa no valor de R$5.286.719,00, referente a Obras de construo do bloco D 3 entrega rio pequeno. Ora, esta justificativa para a nova

cobrana genrica e no-especfica, sem qualquer detalhamento que demonstre, efetivamente, que obras e servios sero realizados. A r no se preocupou em demonstrar a origem e a exigibilidade dos valores, indicando, no mximo, gastos sem comprovao, em documento unilateral. A ausncia de transparncia e, consequentemente, de informao ao consumidor faz com que ele no se vincule cobrana. Notadamente quando, pela documentao juntada aos autos, ele j havia obtido a quitao do preo de seu imvel, pagando preo bem acima do inicialmente previsto. A clusula que permite a cobrana de posteriores rateios coloca o preo do lote ao alvedrio de apenas uma das partes, a r. Isso, alm de ferir o art. 489 do Cdigo Civil, fere os princpios fundamentais do Cdigo de Defesa do Consumidor e,
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como dito, coloca o autor em exagerada desvantagem. No fosse apenas isso, o propalado sistema cooperado mascara negcio imobilirio que

tem em vista garantir vantagens ao cooperado (na

verdade, consumidor). Essa a funo social do contrato. Quando se iniciam cobranas inexplicveis, que tornam sem fim o pagamento do imvel, a funo social deixa de existir e, com ela, a boa f que se exige da contratante. Por todos os ngulos que se veja, dessa maneira, a cobrana h de ser declarada inexigvel e, dada a quitao, a r deve ser obrigada a outorgar a escritura definitiva autora. Ressalte-se que o acolhimento da pretenso da apelada, nos exatos termos em que proferido na r. sentena guerreada, encontra amparo em diversos precedentes deste E. Tribunal: COMPRA E VENDA E INDENIZATRIA - Ao de inexigibilidade de dbito c/c indenizao por danos morais, movida por adquirentes contra a BANCOOP e a OAS - Sentena de improcedncia Conjunto Altos do Butant - Unidade integralmente paga, com imposio posterior de novos valores em razo do repasse do empreendimento construtora corr, conforme decidido em assembleia - Ilegalidade - R que no se enquadra juridicamente como cooperativa, aplicando-se ao caso as regras do Cdigo de Defesa do Consumidor - Provimento para julgar a ao procedente em parte e determinar a outorga da escritura definitiva aos autores - Dano moral inexistente - Mero aborrecimento inerente ao risco do negcio Recurso provido em parte. (Apelao n. 0149270-12.2011.8.26.0100, So Paulo, 7 Cmara de Direito Privado, Rel. Walter Barone, j. 04.12.2013) (grifo nosso)
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EMENTA. Ao de cobrana. Compromisso de compra e venda. Cooperativa habitacional que pretende o pagamento de saldo residual. Ausncia de prova da origem do dbito. Incidncia do CDC. Previso contratual da cobrana. Exigibilidade que depende da comprovao da necessidade por meio de balano geral devidamente aprovado. Ausncia de demonstrao dos gastos e de sua regular aprovao. Assembleia genrica e omissa realizada no curso da demanda. Procedncia dos pedidos para declarar a inexigibilidade do montante cobrado pela apelada, condenando-a a conceder a quitao e a outorgar as escrituras das unidades adquiridas pelos autores. Sentena reformada. Recurso provido. (Apelao n.

9160142-44.2008.8.26.0000, So Paulo, 8 Cmara de Direito Privado, Rel. Pedro de Alcntara da Silva Leme Filho, j. 04.09.2013) (grifo nosso) COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrana de

apurao final do custo do empreendimento - Inadmissibilidade - Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga do instrumento definitivo de transmisso da propriedade - Invertidos os nus do sucumbimento. (Apelao n. 0015997-82.2007.8.26.0000, So Paulo, 5 Cmara de Direito Privado, Rel. Moreira Viegas, j. 24.01.2012) (grifo nosso) COMPROMISSO DE VENDA E COMPRA Cooperativa Habitacional - Aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor - Pretenso
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objetivando seja declarada a exigibilidade de saldo residual, denominado 'custo adicional de obra' - Descabimento - Clusula redigida de forma ambgua, apta a dificultar a compreenso pelo consumidor - Manuteno da sentena - Apelo desprovido. (Apelao n. 9216988-81.2008.8.26.0000, Santo Andr, 7 Cmara de Direito Privado, Rel. Ramon Mateo Jnior, j. 27.11.2013). (grifo nosso) A conduta da apelante, em exigir o valor correspondente ao rateio complementar, em data posterior quitao das parcelas contratuais pela apelada, configura afronta ao princpio da boa-f objetiva, por meio do comportamento contraditrio (venire contra factum proprium), e prestigia a insegurana jurdica em detrimento dos cooperados (consumidores), pois se encontram em manifesta situao de desvantagem, vez que so surpreendidos com novo rateio de resduo no especificado, Pelo acima expendido, de rigor a manuteno da r. sentena hostilizada, nos moldes em que proferida. Insta salientar que o rgo julgador no obrigado a se pronunciar acerca de todas as questes ventiladas pelas partes, mas, apenas sobre as quais entende relevantes para o deslinde da controvrsia posta em juzo. Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO ao recurso.

FBIO HENRIQUE PODEST Relator

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