PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO

Registro: 2014.0000016900 ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0181086-17.2008.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que so apelantes COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP e COOPERATIVA HABITACIONAL DOS ASSOCIADOS DA APCEF/SP, so apelados ROBERTO CSAR LIMA (JUSTIA GRATUITA) e MAURO FONSECA LIMA (JUSTIA GRATUITA). ACORDAM, em 2 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores NEVES AMORIM (Presidente sem voto), ALVARO PASSOS E GIFFONI FERREIRA. So Paulo, 21 de janeiro de 2014. Jos Joaquim dos Santos RELATOR Assinatura Eletrnica

PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Voto n 16528 Apelao Cvel n 0181086-17.2008.8.26.0100 Apelante: COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO BANCOOP E OUTRA

Apelados: ROBERTO CESAR LIMA E OUTRO Comarca: 42 Vara Cvel do Foro Central da Comarca da Capital Juiz: Dr. Andre Salomon Tudismo
Apelao. Cooperativa. Compromisso de Compra e Venda. Declaratria de inexigibilidade de dbito. Cooperativa que no tem a natureza jurdica das tradicionais, no passando de forma encontrada para a comercializao de imveis em construo, incidindo, por isso, o Cdigo de Defesa do Consumidor. Cobrana de saldo residual sem respaldo legal. Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada. Nulidade de clusula contratual que no dispe de forma clara e pe o consumidor em desvantagem exagerada. Sentena mantida. Recurso improvido.

Trata-se de ao ordinria declaratria de inexistncia de dbito c.c. antecipao de tutela julgada procedente para declarar a inexistncia de qualquer dbito relativo apurao final, bem como ordenar que as rs se abstenham de inscrever os nomes dos autores em cadastros de inadimplentes, em razo do no pagamento ou realizar cobranas, sob pena de multa diria de R$1.000,00.

Inconformada, apela a r as fls. 365/398, alegando, em suma, que uma Cooperativa e a ela no se aplicam os preceitos do Cdigo de Defesa do Consumidor, bem como, que os apelados assinaram o Termo de Adeso para adquirir uma unidade habitacional, no podendo alegar que no tinham conhecimento das suas clausulas e principalmente sobre a necessidade de aportes intermedirios e finais. Conta que houve aprovao das contas da Bancoop, desde 2005,
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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO pelos cooperados em assembleia, e ainda que restou homologado acordo com o Ministrio Pblico, com o reconhecimento de que a Bancoop uma cooperativa habitacional regida pela Lei n 5.764/71 e que os cooperados devem arcar com os prejuzos se suas seccionais. Sustenta a validade da cobrana da apurao final e da clausula 16 do termo de adeso. Pugna pela improcedncia da ao.

O recurso foi recebido em seu duplo efeito as fls. 404.

Sobreveio petio das rs informando que firmaram distrato, motivo pelo qual, as seccionais deixam de ser administradas pela Bancoop e passam a ser administradas pela APCEFCOOP, e requerem a excluso da r Bancoop do polo passivo da demanda.

o relatrio.

Primeiramente, o pedido das rs no sentido da excluso da Bancoop do polo passivo da demanda no est em caso de ser provido, uma vez que as rs nada trouxeram aos autos para comprovar o que foi alegado.

Passa-se a anlise do mrito recursal.

No caso em tela, os apelados ingressaram com a presente ao declaratria de inexigibilidade de dbito em face da Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop e

Cooperativa Habitacional dos Associados da APCEF/SP, objetivando a declarao de inexigibilidade da cobrana de apurao final e a nulidade da clusula 16 do Termo de Adeso, e ainda para que as apelantes sejam impossibilitadas de inscrevem seus nomes nos rgos de proteo ao
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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO crdito.

A ao foi julgada procedente.

Pois bem.

Primeiramente, de rigor a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor a espcie.

E isto porque as cooperativas colocadas no polo passivo da demanda so daquelas em que um grupo de pessoas, de forma disfarada, promove a venda de unidades condominiais. Os compradores, que no tinham a menor inteno de ser cooperados de nada, aderem com o fim exclusivo de comprar o imvel.

No

se

trata,

portanto,

de

cooperativa

propriamente dita, mas de incorporao e construo de empreendimento imobilirio sob a constituio de cooperativa com o fim de evitar a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e demais disposies que regem a matria ligada resciso do contrato imobilirio e suas consequncias. O regime jurdico das cooperativas tradicionais, tal como o seu modo de operar, foge por completo das caractersticas das cooperativas formadas para a construo e venda de imveis em construo.

Aplica-se ao caso, portanto, o Cdigo de Defesa do Consumidor, sendo de rigor, a procedncia da demanda.

Isto porque, a cobrana de saldo devedor ao final da obra, embora possvel em tese por se tratar de construo a preo de custo real, inadmissvel no caso. Isso porque no h prova alguma da apurao dessa nova diferena de custo da obra, bem como, de sua especificao e forma de rateio, com a aprovao pela assembleia geral.
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Como j decidiu a 4 Cmara de Direito Privado, em julgado relatado pelo DESEMBARGADOR FRANCISCO LOUREIRO, em caso anlogo: " certo que no regime cooperativo o preo cobrado pelo imvel calculado com base no custeio da construo do empreendimento, somado a outras despesas administrativas, inclusive de inadimplemento de outros cooperados, todos partcipes de um contrato relacional. No obstante, no dado cooperativa prever em um primeiro momento um valor total estimado no Quadro Resumo do termo de adeso, plenamente quitado pelos adquirentes em dezembro de 2002, momento em que receberam as chaves e a posse precria de suas unidades. Naquele momento, encerrado o empreendimento ou uma fase dele, deveria ocorrer a realizao de assembleia de apurao de eventual saldo devedor e cobrado o resduo dos adquirentes. O que no se admite aps o pagamento de tudo o que foi exigido dos adquirentes, um ano ou mais aps a entrega das chaves, ser apurado um segundo saldo devedor, para novo rateio de resduos, sem apresentao de qualquer documento hbil demonstrando a origem e a certeza dos valores (vide fs. 54/55). Tal conduta da cooperativa acaba por manter os cooperados indefinidamente vinculados ao pagamento do preo, sem nunca obter a to desejada quitao da unidade adquirida. Ainda que o contrato entre as partes contemple na clusula 16 (fs. 45) a possibilidade de cobrana de eventual saldo residual, isso no significa possa faz-lo a conta-gotas, ou a qualquer tempo, ou sem prvia demonstrao objetiva da composio do crdito." (Apelao Cvel n 632.429.4/6 - Santo Andr - julgado em 16.04.09).

Alm disso, no prospera a alegao da r, de que houve a aprovao de todas as contas pelos cooperados para demonstrar a legalidade da cobrana. Tal circunstncia no implica aprovao da apurao do resduo nem tampouco da forma de rateio entre os compradores, assuntos em relao aos quais, alis, a assembleia foi absolutamente omissa.
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Salienta-se que

a r responsvel por

diversos, at inmeros, empreendimentos, mostrando-se imprescindvel a apurao especfica do saldo final de cada obra e ao seu trmino, assim como a forma de rateio entre seus adquirentes, tudo com a devida aprovao pela assembleia geral, requisitos sem os quais a cobrana por ela praticada no se revestir de legalidade.

Assim, ante a ausncia de prova da existncia de prvia discusso e concordncia da cobrana referente a taxa residual, a procedncia da demanda se impe.

Alm

disso,

como

bem

asseverado

pelo

magistrado a quo: ainda que a apurao final tivesse sido claramente informada e explicada aos adquirentes, haveria nulidade. Isso porque o art. 489 do Cdigo Civil, repetindo norma do Cdigo anterior, determina que nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio exclusivo de uma das partes a fixao do preo. (fls. 362)

Sobre a questo, confira-se, deste Egrgio Tribunal de Justia:

"Cooperativa habitacional - Contrato de compromisso de compra e venda Declaratria de inexigibilidade de dbito - Omisso na realizao das assemblias pertinentes e obrigatrias - Cobrana de saldo residual sem respaldo legal - Clculo produzido unilateralmente sem a necessria prestao de contas documentada - Consumidor em desvantagem excessiva - Obrigatoriedade da outorga de escritura definitiva - Recurso improvido" (Apelao Cvel n 582.881-4/0 - So Paulo - 8 Cmara de Direito Privado - Rei. Des. Joaquim Garcia - julgado em 05.11.08).

"COMPROMISSO COMPRA E VENDA - Monitoria

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Cobrana de saldo
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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO devedor pela cooperativa a ttulo de despesas remanescentes apuradas no final da obra - Ausncia de demonstrao de exigibilidade do dbito - nus da prova da autora do qual no se desincumbiu - Aplicao do art. 333, inciso I do Cdigo Civil Sentena mantida - RECURSO NO PROVIDO." 7 Cmara de Direito

(Apelao Cvel n 602.257-4/6 - Santo Andr

Privado - Rel. Des. Elcio Trujillo - julgado em 17.06.09).

Declaratoria de inexigibilidade de dbito. Preliminares afastadas. Novo saldo de diferena de custo de obra que s pode ser cobrado pela vendedora mediante prova de sua apurao ao trmino da obra, especificada a forma de sua distribuio entre os adquirentes do empreendimento, tudo com a aprovao da assemblia geral. Absoluta ausncia de prova. Recente aprovao das contas pelos cooperados da Bancoop que no se presta a tanto porque no implica aprovao do resduo e do modo de rateio, assuntos dos quais a assemblia foi absolutamente omissa, alm de ter sido realizada anos aps a cobrana dirigida contra os autores. Jurisprudncia deste TJSP e desta 4 Cmara de Direito Privado. Ao que procedente. Sucumbncia invertida. Recurso provido para tanto. (AP n 0291658-15.2009.8.26.0000, Relator): Maia da Cunha; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 26/11/2009; Data de registro: 14/12/2009)

Apelao Cvel Cooperativa (BANCOOP) Inadmissibilidade de cobrana de resduos do comprador, aps integral quitao do preo O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei n. 5.764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao Precedentes da Corte No provimento. (AP n 0104907-14.2009.8.26.0001; Relator(a):
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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO Enio Zuliani; Comarca: So Paulo; Orgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 12/05/2011; Data de registro: 12/05/2011).

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - Cobrana de saldo devedor de resduo de imvel adquirido em regime cooperativo - Ao julgada procedente em Primeiro Grau - Recurso provido, para o fim de reconhecer a inexigibilidade do saldo residual apurado sem assemblia especfica daquele empreendimento imobilirio, nem demonstrao objetiva de custos adicionais Recurso provido. (AP n 0110580-79.2009.8.26.0100;

Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 24/02/2011)

Cooperativa (Bancoop) - Inadmissibilidade de impor condio potestativa pura para que o comprador obtenha o domnio, aps quitao do preo Exigibilidade de saldo residual sem correspondncia com o custo comprovado da obra - Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao - Provimento. (AP n 0318995-76.2009.8.26.0000; Relator(a): Natan Zelinschi de Arruda; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 4 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 25/11/2010).

MONITORIA - Cooperativa - Pleito objetivando a cobrana de saldo residual, denominado "custo adicional da obra" - Equiparao, no caso, a uma relao de consumo Saldo residual no demonstrado

adequadamente, mxime porque o regime adotado para a incorporao foi pelo sistema de administrao ou de preo de custo - Apelo desprovido. (AP n 9247725-67.2008.8.26.0000; Relator(a): Sebastio Carlos Garcia; Comarca: Santo Andr; rgo julgador: 6 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 11/11/2010; Data de registro: 03/12/2010)

COOPERATIVA HABITACIONAL Cobrana de apurao final do custo do empreendimento Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao
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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em parte para declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro Imobilirio, assim que finalizada. (AP n 9143706-44.2007.8.26.0000; Relator(a): Luiz Ambra; Comarca: So Paulo; rgo julgador: 8 Cmara de Direito Privado; Data do julgamento: 29/09/2011; Data de registro: 03/10/2011)

Desta feita, a r. sentena deve ser mantida.

Ante ao exposto, nega-se provimento ao recurso.

JOS JOAQUIM DOS SANTOS Relator

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