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PODER JUDICIRIO TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO

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TRIBUNAL DE JUSTIA DE SO PAULO ACRDO/DECISO MONOCRTICA REGISTRADO(A) SOB N

ACRDO

I IIIIII mil mil mil um um iim mu mi jm

*03726995*

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelao n 0231689-65.2006.8.26.0100, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCRIOS DE SO PAULO - BANCOOP sendo apelado MARIA APARECIDA DE MAGALHES PANELLI (E SEU MARIDO) E OUTRO. ACORDAM, em 7 a Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "NEGARAM PROVIMENTO AO RECURSO. V. U.", de conformidade com o voto do(a) Relator(a), que integra este acrdo.

julgamento SOUSA

teve LIMA

participao sem

dos voto),

Desembargadores

(Presidente

MIGUEL BRANDI E PEDRO BACCARAT.

So Paulo, 7 de dezembro de 2011.

LUIZ ANTNIO COSTA RELATOR

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VOTO N 11/10753 Apelao Cvel n 0231689-65.2006.8.26.0100 Comarca: So Paulo Juiz de Ia Instncia: Gilson Delgado Miranda Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP Apelados: Maria Aparecida de Magalhes Panelli e seu Marido

Ementa - Ao Declaratria cc. Obrigao de fazer -. Cooperativa Habitacional - Declarao da existncia de relao de consumo - Nulidade de clusula contratual - Averbao da construo das edificaes e outorga da escritura - Demanda julgada procedente Argumentos da Apelante que no se sustentam ante a reconhecida incidncia do CDC - Averbao da Construo - Matria j decidida em Recurso de Agravo acobertada pela coisa julgada - Rateio final - No demonstrao das despesas de forma clara Impossibilidade de exigir qualquer valor adicional dos cooperados (muturios) que j quitaram o contrato Precedentes desta Corte - Sentena mantida - Recurso improvido.

Recurso de Apelao interposto contra sentena que julgou procedente Ao Declaratria cc Ao de Obrigao de Fazer, declarando a existncia de relao de consumo entre as partes; a abusividade da clusula 16a do contrato celebrado entre elas; e condenando a R a averbar a incorporao imobiliria realizada nos termos da Lei 4.591/64, assinalando

Apelao Cvel n" 0231689-65.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n" 11/10753

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prazo para cumprimento. A sentena condenou a R, ainda, nos nus da sucumbncia. Recorre a vencida, aduzindo os mesmos argumentos j expendidos nos autos, especialmente que: (a) no se aplica espcie o Cdigo de Defesa do Consumidor porque ela sociedade cooperativa regida por lei especial; (b) que essa sua atividade legal e assim foi reconhecida em autos de Ao Civil Pblica distribuda pelo Ministrio Pblico e onde firmado acordo homologado pelo MM Juzo da 37a Vara Cvel da Comarca da Capital deste estado; (c) que o cooperado tem dever contratual (estatutrio) e legal definanciara obra pelo seu custo efetivo; e (d) que foi aprovado o rateio do custo final em assemblia realizada em 19/02/2009. Insurge-se, ento, contra a sentena e pugna pela sua reforma, inclusive no que respeita sucumbncia, alegando violao ao art. 20 do CPC, pois no houve condenao e deveriam ter sido atendidas as disposies das letras "a", "b" e "c" do 3o em conjunto com o 4o, daquele dispositivo processual. Recurso recebido e respondido com os mesmos argumentos j trazidos aos autos, anotando-se e juntando-se reportagem de revista semanal que narra a forma de agir da Apelante, a consubstanciar o quanto decidido. o Relatrio.

-Oy

Apelao Cvel n" 0231689-65.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n" U/10753

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Desde logo importante consignar que ao julgar o AI 9037553-84.2007 (493.066-4/7), interposto contra a deciso que negou a antecipao da tutela requerida na petio inicial da ao, esta C. 7a Cmara de Direito Privado por unanimidade (Acrdo transitado em julgado), reconheceu a obrigao de averbao da incorporao, concendendo a tutela que, por fim, foi confirmada na sentena.

Ao examinar a matria, a Turma Julgadora consignou expressamente a aplicao a espcie do Cdigo de Defesa do Consumidor, reconhecendo, tambm, a legitimidade das clusulas do estatuto da cooperativa que no o violassem. Confira-se s fls. 644 e ss.

"... As cooperativas, regidas pela Lei n 5.764/71, tmse batido contra a aplicao aos seus contratos da legislao comum, especialmente a Lei n 4.591/64 e o Cdigo de Defesa do Consumidor, Lei 8.078/90, quando h discusso acerca da inadimplncia do cooperadocomprador, como causa de resciso do contrato.

A jurisprudncia firma-se no sentido da aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor, s relaes entre os cooperados e as cooperativas, mas ainda h certa dvida no que tange lei de incorporaes.

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Entendo que se deve fazer uma distino fundamental entre as cooperativas habitacionais que atuam dentro do sistema financeiro da habitao, como promoventes do dever do Estado em promover o direito

constitucional de moradia populao de baixa renda, e aquelas formadas com o fim especfico de incorporar e construir empreendimentos diversos daqueles.

CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA (Condomnio e Incorporaes, Forense, 10a Ed. p. 241) assim define a atividade do incorporador:

"Entendido, como entendemos, que a incorporao de edifcio uma atividade empresarial e conceituando o incorporador como empresa (ou empresrio, segundo alguns), no o fato de operar como imvel que lhe tira a capitulao de mercantil. Pode, contudo, acontecer que algum no proceda com o intuito de lucro, ou que o edifcio seja incorporado pela Administrao Pblica ou entidade paraestatal, inspirada uma ou outra no propsito de bem servir coletividade ou seus associados e beneficirios. Nestes casos, faltando o carter especulativo do negcio, ressai de caracterizao empresria."

Cveln"0231689-65.2006.8.26.0100-SoPaulo-

VotonU/10753

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No caso dos autos, embora a Apelada seja cooperativa formada pelos associados de sindicato que no tem, em tese, interesse econmico lucrativo, o fato de ter seu objeto social definido como "incorporao e compra e venda de imveis" - fls. 108 - bem como ter criado empresa de prestao Imobiliria Ltda., de servios BANCON VITA

atualmente

denominada

Administrao e Consultoria Imobiliria Ltda, - fls. 235/236 sua atividade , evidentemente, mercantil, o que a define como incorporadora.

Voltando lio de CAIO MRIO DA SILVA PEREIRA (op. cit. p. 248), encontramos a afirmao de que a definio do incorporador est na sua atividade:

"Pessoa fsica ou jurdica, comerciante ou nocomerciante, o incorporador se caracteriza por sua atividade. E, precisamente, o que ocorre na noo moderna de empresa, tal como em pura doutrina definimos acima (V. n 122 supra); Toda pessoa fsica ou jurdica, independentemente de sua anterior profisso, torna-se incorporador pelo fato de exercer, em carter permanente ou eventual, uma certa atividade, que consiste em

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promover a construo dividida em unidades autnomas."

O meu entendimento que, nesses casos, muito embora realizado por cooperativas criadas com base na legislao especial, a atividade da imobiliria, as submete lei de incorporao incorporaes

imobilirias, Lei 4.591/64, naquilo que ela prev como proteo ao direito dos adquirentes, equiparando-se a cooperativa habitacional ao incorporador.naquilo que no for conflitante com a natureza jurdica da

cooperativa.

Assim, admite-se que os contratos sejam firmados nos moldes da lei especial, a entrega das unidades se sujeite a sorteio e a atualizao monetria se faa, at a concluso de todo o empreendimento, pelos ndices setoriais. Tambm h de ser admitida a soberania das Assemblias Gerais e dos Estatutos, naquilo que no violem os direitos dos cooperados, previstos legislao comum e no Consumidor..." Cdigo de Defesa na do

Assim

consignando,

Turma

Julgadora

deu

parcial

provimento ao recurso cujo acrdo vem assim ementado:

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"Ementa - Agravo de Instrumento - Ao Declaratria cumulada com Ao de Obrigao de Fazer Antecipao de tutela para -

que a Cooperativa

Habitacional promova o registro da incorporao imobiliria Possibilidade A cooperativa

Habitacional no se afasta da figura do incorporador devendo cumprir o que determina a Lei 4.591/64 naquilo que representa segurana para o adquirentecooperado - Recurso parcialmente provido."

Transitado em julgado o Acrdo, parte da matria que vem repetida no Recurso de Apelao sob exame j est decidida e est coberta pelo manto da coisa julgada, especialmente, a aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor e a obrigatoriedade de averbao da incorporao.

Essa matria, ademais, h muito vem sendo trazida a esta Corte, que tem afastado a tese defendida pela Apelante, como se pode verificar nos seguintes julgados, em que decididas demandas ajuizadas por cooperados do mesmo empreendimento "Praias de Ubatuba" (grifei):

"Ementa: PROCESSO CIVIL - Prova - Alegao de cerceamento de defesa - Inocorrncia - Exame da natureza jurdica do contrato - Questo atinente cobrana de resduos que dispensava prova tcnica Matria de direito que dispensava novas dfijfyes.
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COOPERATIVA HABITACIONAL - Desconsiderao da natureza do empreendimento - Se a inteno do comprador voltada para a aquisio da casa prpria, no h se falar em cooperativismo - Precedentes Relao de consumo. COMPRA E VENDA - Existncia de resduo - No cabe cobrana de valores tidos como decorrentes de excedente, a pretexto de a aquisio ter sido feita a preo de custo, se tal modalidade negociai no ficou expressa e incontroversamente combinada entre as partes - Redao no clara a respeito e que, diante da incidncia do Cd. de Defesa do Consumidor, alm de ser interpretada mais favoravelmente quele que aderiu conveno, no dispensava expressa prestao de contas em presena da assemblia Cobrana descabida - Imposio de regularizao com astreintes que no fujam proporcionalidade e razoabilidade - Ao procedente - Sucumbncia que se inverte - Matria preliminar rejeitada e apelo provido em parte."

(Apelao n 9197671-34.2007.8.26.0000, 6a Cmara de Direito Privado, Relator Roberto Solimene, j .

20/10/2011).

Apelao Cveis0231689-65.2006.8.26.0100-So

Paulo - Voto nU/10753

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"Ementa: DECLARATORIA

OBRIGAO

DE

FAZER - Ao ajuizada em face de cooperativa habitacional, visando a instituio de condomnio edilcio, reconhecimento de inexigibilidade de resduo, desconsiderao da personalidade jurdica e a

aplicao do Cdigo de Defesa do Consumidor Pagamentos de todas as parcelas contratuais, previstas no quadro-resumo do termo de adeso ao

empreendimento - Impossibilidade da cooperativa, muito tempo aps a entrega das obras, pleitear elevado saldo residual sem comprovao cabal do descompasso entre o custo do empreendimento e do preo pago pelos adquirentes - Violao ao princpio da boa-f objetiva, mediante comportamento contraditrio e inrcia por deixar os cooperados em situao de eterna

insegurana - Relao de consumo caracterizada a ensejar a aplicao do Cdigo de Defesa do

Consumidor - Preliminar de cerceamento de defesa afastada - Recurso provido.

(AP 0109119-52.2007.8.26, 4a Cmara de Direito Privado, Relator Fbio Quadros, j . 0/06/2010).

o Cvel n" 0231689-65.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n U/10753

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"Ementa: Ao declaratria c.c. obrigao de fazer e no fazer. Cooperativa Habitacional. Pedido de

declarao da existncia de relao de consumo. Nulidade de clusula contratual. Averbao da

construo das edificaes e outorga da escritura. Demanda julgada parcialmente procedente. Alegao de cerceamento de defesa. Inocorrncia, preliminar afastada. Incidncia do CDC. Precedentes desta Corte e do STJ. Determinao da outorga de escritura. Sentena reformada. Apelo da r improvido. Recurso dos autores provido em parte. " (AP 9070058-60.2009.8.26.0000, 8a Cmara de Direito Privado Relator Caetano Lagrasta, J. 19/10/2011).

Quanto s demais questes versadas no apelo e fundadas na validade dos atos cooperativos, dos estatutos sociais e das decises assembleares, no h o que ser dirimido porque se trata de matria que se reconhece com a ressalva de no violarem o Cdigo de Defesa do Consumidor.

Mas, especificamente quanto insurgncia apontada em relao parte da sentena que considerou abusiva a clusula 16a do Contrato, h de ser ressaltado, como foi bem decidido, que ela no cfera
Apelao Cvel n 0231689-65.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n" 11/10753 Ao

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e, por ser considerada limitativa de direito do muturio (cooperado) e comprador, h de ser afastada por abusividade.

Esse aspecto da matria tambm j foi analisado em diversos recursos interpostos contra sentenas proferidas em aes idnticas, estando pacificado o entendimento de que no houve clareza no debate do assunto na assemblia referida pela Apelante de forma a obrigar os muturios.

Como exemplos recentes, colaciono as seguintes decises, a ttulo exemplificativo: (grifei)

"Ementa:

Cooperativa

Habitacional

Ao

declaratria c.c obrigao de fazer e no fazer com antecipao de tutela - Cobrana de apurao final do empreendimento - Inadmissibilidade Clusula

abusiva - Adquirente no participou da realizao do rateio final de responsabilidade - Valores calculados de forma unilateral - Agravo retido NAO CONHECIDO e Apelo IMPROVIDO." (AP 9131956-11.2008.8.26.0000, 3 a Cmara de Direito Privado Relator Adilson de Andrade, j . 15/03/2011)

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"Ementa: Apelao Cvel Cooperativa (BANCOOP) Inadmissibilidade de cobrana de resduos do

comprador, aps integral quitao do preo. O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei n. 5.764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios

onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e

provados Abuso do exerccio de controlar a evoluo dos gastos da incorporao - Precedentes da Corte No provimento."

(AP 0104907-14.2009.8.26.0001, 4a Cmara de Direito Privado, Relator EnioZuliani, j . 12/05/2011).

Ementa: Cooperativa habitacional - Cobrana de apurao final do empreendimento - Inadmissibilidade Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade - Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual - Valores calculados de forma unilateraL Embora exista a previso de

cobrana do resduo relacionado ao custo final da

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obra, no houve demonstrao

dos gastos.

questionada clusula 16a do contrato de adeso foi objeto de ao coletiva proposta, na qual se declarou sua abusividade. Sentena de improcedncia - Recurso improvido." (AP 0102282-83.2009.8.26.0008, 5a Cmara de Direito Privado, Relator James Siano, j . 20/04/2011).

Por fim, quanto validade da assemblia que supostamente teria autorizado a cobrana do resduo, da mesma forma a Jurisprudncia pacificada nesta Corte afasta a pretenso.

Como exemplos recentes: (grifei)

"Ementa Cobrana

de

COOPERATIVA apurao

HABITACIONAL do custo

do

final

empreendimento Inadmissibilidade - Aderentes que no participaram da realizao do rateio final de responsabilidade Assemblia omissa quanto ao valor do saldo residual Valores calculados de forma unilateral - Embora exista a previso de cobrana do resduo relacionado ao custo final da obra, no houve demonstrao dos gastos Sentena de improcedncia incorretamente prolatada, apelo provido em partespara
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declarar a quitao dos valores pagos, determinar a outorga dos instrumentos definitivos de transmisso da propriedade Invertidos os nus do sucumbimento, mantida apenas a no obrigatoriedade de registro da incorporao, j que esta juridicamente no existe Cabendo averbao da construo no Registro

Imobilirio, assim que finalizada. " (AP 0115718-07.2007, 8a Cmara de Direito Privado, Rei Luiz Ambra, j . 19/10/2011).

Nesta deciso, vale transcrever parte do voto do I. Relator, condutor da deciso unnime da Turma Julgadora, porque traz uma anlise, com indicao de arestos, do entendimento pacificado nesta Corte sobre a matria.

Diz o I. Relator, Des. Luiz Ambra: (os grifos e destaques so do original)

"Importa menos, a partir da, a aprovao das contas de 2005 a 2009, como anotado em acrdo outro da Ia Cmara (Apelao Cvel em n 9145098pelo

19.2007.8.26.0000, julgada desembargador Rui Cascaldi:

26.04.2011)

Apelao Cvel n 0231689-65.2006.8.26.0100 - So Paulo - Voto n" 11/10753

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"A r, ora apelada, esclareceu que o dbito cobrado tem origem em saldo negativo apurado no ano de 2005 para o empreendimento onde localizadas as unidades dos autores, no tendo especificado qual o custo das obras, dos materiais utilizados, da mo de obra, nem h prova destes gastos. Ou seja, no ficou claro que esse resultado tem origem no aumento de custo, podendo proceder da m gesto de seus dirigentes (desvio ilcito de recursos ou inabilidade

administrativa), conforme alegado na inicial. O demonstrativo publicado na revista informativa da r informa apenas os "ingressos e dispndios"

acumulados por obra nos anos de 2004 e 2005, sem especific-los. E a ata da assemblia realizada em 19.2.2009 sequer traz indicao dos custos por obra, tendo sido aprovado, apenas, as contas da cooperativa r dos anos de 2005, 2006, 2007 e 2008. Nada h nesse documento que permita concluir que houve aprovao dos resultados negativos efetuada dos autores." Ainda da Ia Cmara, relatado pelo desembargador Luiz Antnio de Godoy, a Apelao em 0116243Com correspondente cobrana

49.2008.8.26.0001, julgada

10.05.2001.

remisso a inmeros outros precedentes, a saber"i* \

Cveln0231689-65.2006.8.26.0100-SoPaulo-Voton 11/10753 \ 15

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Apelaes 0629173-42.2008.8.26.0001 (3a Cmara, rei. des. Doneg Morandini, j . 15.03.2011), 994.09.2916583 (4a Cmara, rei. des. Mala da Cunha, j . 14.12.2009), 990.10.024482-5 (4a Cmara, rei. des. Maia da Cunha, j . 24.02.2011), 0104906-29.2009.8.26.0001(6" Cmara, rei. des. Roberto Solimene, j . 17.03.2011). Pode ser trazida colao, mais, a Apelao 010228283.2009.8.26.0008 (5a Cmara, rei. des. James Siano, j . 20.04.2001), com remisso a quatro outros precedentes: Apelaes 636.529-4/1-00 (4a Cmara, rei. des. Enio ZulianiJ. 01.10.2009), 488.413-4/0-00 (5a Cmara,rel. des. Mathias Coltro, j . 04.11.2009), 604.764.4/4-00 (9a Cmara, rei. des. Joo Carlos Garcia, j . 10.02.2009) e 582.881.4/0-00 (8a Cmara, rei. des. Joaquim Garcia, j . 05.11.2008). Desta 8a Cmara, mais, a Apelao 0198388-

30.2006.8.26.0100 (j. 06.04.2001, rei. des. SallesRossi). Da 2a Cmara, a Apelao 9247421-68.2008.8.26.0000 (rei. des. Boris Kuffmann, j . 19.04.2011), ainda a Apelao 0343193-80.2009.8.26.0000 (rei. des. Neves Amorim, j . 29.03.2011). Da Ia, outro aresto do desembargador Rui Cascaldi (Apelao n 907053724.2007.8.26.0000, j . 29.03.2011). Da 4a a Apelao 0122050-53.2008.8.26.0000 (j. 07.04.2011, rei. . des.

o Cveln0231689-65.2006.8.26.0100-SoPaulo- Voto n"U/10753

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Teixeira Leite). Da 3a a Apelao 527.602.4, rei. des. Beretta da Silveira.".

Ento, a sentena bem decidiu a lide com o entendimento pacificado nesta Corte, e no poderia ser de outra forma diante dos argumentos das partes e das provas produzidas, razo pela qual proponho a sua manuteno, adotando o seu relatrio e ratificando os seus fundamentos como permite o art. 252 do RITJESP.

A sucumbncia tambm foi bem arbitrada com correta aplicao dos 3 o e 4o do art. 20 do CPC, anotando-se o exame das hipteses das letras "a", "b" e "c" do 3 o do mesmo dispositivo legal.

Isto posto, pelo meu voto, nego provimento ao recurso.

Luiz Ant onio Costa Relator

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