A NOVA USUCAPIO: FORMA ORIGINRIA OU DERIVADA DE AQUISIO DA PROPRIEDADE?

Rodrigo Joo Rosolim Salerno

Em meados de 2011, em razo da publicao da Lei n. 12.424, surgiu no Ttulo III, Captulo II, da Seo I, do Cdigo Civil, a figura jurdica, denominada por FLVIO TARTUCE, de usucapio especial urbana por abandono de lar2. Tal modalidade est assim descrita no art. 1.240-A, do Cdigo Civil:
Art. 1.240-A. Aquele que exercer, por 2 (dois) anos ininterruptamente e sem oposio, posse direta, com exclusividade, sobre imvel urbano de at 250m (duzentos e cinquenta metros quadrados) cuja propriedade divida com ex-cnjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar, utilizando-o para sua moradia ou de sua famlia, adquirir-lhe- o domnio integral, desde que no seja proprietrio de outro imvel urbano ou rural. 1o O direito previsto no caput no ser reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Ao lado das similitudes com as outras modalidades de usucapio, seria admissvel afirmar que na usucapio especial urbana por abandono de lar a aquisio da propriedade dar-se-ia de forma originria? Ou, nesta nova modalidade, estar-se-ia diante de uma forma derivada de aquisio? Ensina FRANCISCO EDUARDO LOUREIRO que a usucapio (termo que o atual Cdigo Civil utiliza no feminino) define-se como modo originrio de aquisio da propriedade e de outros direitos reais pela posse prolongada e qualificada por requisitos estabelecidos em lei3, salientando que modo originrio de aquisio da propriedade, pois no h relao pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito4. Ou seja, o direito do usucapiente no se funda

Ps-graduando em Direito Contratual pela Escola Paulista de Direito (EPD-SP) e Planejamento Tributrio pela Universidade de Araraquara (UNIARA-SP). Advogado licenciado OAB/SP. Assessor jurdico no Tribunal de Justia do estado de So Paulo. 2 TARTUCE, Flvio. A usucapio especial urbana por abandono do lar conjugar. Disponvel em http://www.flaviotartuce.adv.br. Acesso em 1 de fevereiro de 2012. 3 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Cdigo Civil Comentado. Coord. Min. Cezar Peluso. 2 ed., Manole, So Paulo: 2008, pg. 1161. 4 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pg. 1161.

sobre o direito do titular precedente, no constituindo este direito o pressuposto daquele, muito menos lhe determinando a existncia, as qualidades e a extenso5. Outrossim, asseveram FLVIO TARTUCE e JOS FERNANDO SIMO que a usucapio constituiu uma situao de aquisio do domnio, ou mesmo de outro direito real (caso do usufruto ou da servido), pela posse prolongada, permitindo a lei que uma determinada situao de fato alongada por certo intervalo de tempo se transforme em uma situao jurdica: a aquisio originria da propriedade (RIBEIRO, Benedito Silvrio. Tratado..., 2006, p. 169-172)6. Assim, pela conceituao da usucapio, trata-se de forma originria de aquisio da propriedade, isso porque existe uma aquisio do direito real sem vnculo causal com a titularidade anterior7. Logo, o direito de propriedade ou se adquire ex novo por determinao legal ou transferido sem alienao, de modo a se no verificar o vnculo causal (...) 8 existente na aquisio derivada (ttulo registrrio e sucesso hereditria). No caso em estudo, em uma primeira anlise e no obstante a problemtica do assunto, admissvel a ideia de que o art. 1.240-A, do Cdigo Civil trouxe uma exceo e criou, na hiptese de usucapio especial urbana por abandono de lar, a forma derivada de aquisio da propriedade. Nas precisas lies de LUCIANO DE CAMARGO PENTEADO, nos modos de aquisio derivados, existe uma vinculao causal, no ato da transferncia, que faz com que a situao jurdica suceda-se sem alterao qualquer que no seja a subjetiva. Deste modo, de um lado ocorre uma espcie de alienao, na que o titular anterior transfere a posio jurdica para o novo titular, fazendo com que no ato de transferncia sejam preservadas suas caractersticas e que tambm se possa falar de uma autntica transferncia, ou seja, de um ato causal segundo o qual se orienta o egresso e o ingresso da situao jurdica no patrimnio dos

5 6

LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pg. 1161. SIMO, Jos Fernando; TARTUCE, Flvio. Direito Civil. Direito das Coisas. Vol. IV. Mtodo, So Paulo: 2008, pg. 164. 7 PENTEADO, Luciano de Carmargo. Direito das Coisas. RT, So Paulo: 2008, pg. 259. 8 PENTEADO, Luciano de Carmargo. Op., cit. pg. 259.

envolvidos subjetiva10.

. Ou seja, na forma derivada de aquisio, h intermediao

Nesse contexto, para a aquisio da propriedade pela usucapio especial urbana por abandono de lar patente o vnculo causal entre os sujeitos da relao jurdica material intermediao subjetiva-, isso porque h relao pessoal entre um precedente e um subsequente sujeito de direito companheiro, que abandonou o lar conjugal. Assim, o direito do usucapiente, preenchidos os requisitos do art. 1.240-A, do Cdigo Civil, tem vnculo causal direto com a condio de ex-companheiro ou excnjuge usucapido. Logo, o direito do usucapiente se funda sobre a condio jurdica do cotitular usucapido, sendo esta condio pressuposto prescrio aquisitiva. A cotitularidade sobre o bem imvel um dos pressupostos de viabilidade da aquisio exclusiva da propriedade. E demonstra-se importantssima tal distino, isso porque nas formas originrias a pessoa que adquire a propriedade o faz sem que esta tenha as caractersticas anteriores, de outro proprietrio 12, justamente pela falta e vnculo causal. Assim, no modo originrio, no haveria necessidade de recolhimento do imposto de transmisso quando do registro da sentena, com a ressalva, porm, que a negativa fiscal do IPTU dos ltimos cincos anos deve ser apresentada; o ttulo judicial ingressar no registro independentemente de registro anterior, ou seja, constituir exceo ao princpio da continuidade e mitigao ao princpio da especialidade registrarias; os direitos reais limitados e eventuais defeitos que gravam ou viciam a propriedade no se transmitirem ao usucapiente 13. Entretanto, considerando-se a usucapio especial urbana por abandono de lar forma de aquisio derivada da propriedade, o ex-cnjuge ou ex-companheiro usucapiente, tendo em vista o vnculo causal existente, responderia, por exemplo,
9 11

, ex-cnjuge ou ex-

PENTEADO, Luciano de Carmargo. Op., cit. pg. 259. SIMO, Jos Fernando; TARTUCE, Flvio. Op. cit., pg. 151. 11 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pg. 1161 12 SIMO, Jos Fernando; TARTUCE, Flvio. Op. cit., pg. 152. 13 LOUREIRO, Francisco Eduardo. Op. cit., pg. 1162.
10

por todos os tributos pendentes sobre a unidade imobiliria, assim como, no que tange hipoteca, sujeitar-se-ia prevalncia do gravame. No obstante a complexidade da matria, mas, tendo em vista o contexto abordado, admissvel sustentar que na usucapio especial urbana por abandono de lar a aquisio da propriedade dar-se- pelo modo derivado, justamente pelo vnculo causal e pela situao jurdica das partes.

http://www.google.com.br/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=47&ved=0CFIQFjAGOCg&url= http%3A%2F%2Fwww.flaviotartuce.adv.br%2Fartigosc%2F201202021647320.salerno_usuc.doc&ei=LzNSUsfp GdT64AOinYDIDQ&usg=AFQjCNG7J4USj6o_WCEXfQCvabsLLdIscA&sig2=gwoyFHv9hr0DLl-MWGP3Vg