Roberto Batista Butanta Oas

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TRIBUNAL DE JUSTIA DO ESTADO DE SO PAULO COMARCA DE SO PAULO FORO CENTRAL CVEL 43 VARA CVEL Praa Joo Mendes s/n, 13 andar - salas n 1300/1301/1302 - Centro CEP: 01501-900 - So Paulo - SP Telefone: 2171-6276 - E-mail: sp43cv@tjsp.jus.br
SENTENA
Processo n: Classe - Assunto Requerente: Requerido: 0180951-63.2012.8.26.0100 Procedimento Ordinrio - Compra e Venda Roberto Batista da Silva e outro Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo Bancoop e outro CONCLUSO Em 05 de setembro de 2013, fao estes autos conclusos ao MM. Juiz Titular II da 43 Vara Cvel Central da Capital. Eu,________, Vitor Pinton Martines, Escrevente Tcnico Judicirio, subscrevi.
Juiz(a) de Direito: Dr(a). Fabio Coimbra Junqueira
Vistos.
ROBERTO BATISTA DA SILVA E OUTRA aparelharam ao de conhecimento contra a COOPERATIVA HABITACIONAL DE BANCRIOS DE SO PAULO-BANCOOP e a OAS EMPREENDIMENTOS S/A, com pedidos declaratrio e condenatrio. Em excessivamente longa petio inicial (aditada a fls. 289/305), busca-se comprovar compra e venda parcelada de apartamento em que ocorreu propaganda enganosa e desvirtuamento da natureza jurdica da primeira r que, ao invs de atividade cooperativista, passou a exercer incorporao imobiliria comercial, estando, portanto, a relao jurdica entre as partes regida pelas regras do CDC. A primeira r teria cedido o empreendimento imobilirio segunda r, OAS, com obrigao de desligamento com a BANCOOP. Aduz o pagamento integral do preo do imvel e inexistncia de qualquer saldo residual, no havendo comprovao do dbito reclamado, sendo os valores apurados unilateralmente. Juntou documentos. Indeferida a antecipao de tutela, as rs foram citadas e apresentaram contestao (fl. 312/354 e fl. 586/611). A primeira r, aps preliminares, disse que o Termo de Adeso assinado envolvia preo estimado, por autofinanciamento, e no s a
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Este documento foi assinado digitalmente por FABIO COIMBRA JUNQUEIRA. Se impresso, para conferncia acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/esaj, informe o processo 0180951-63.2012.8.26.0100 e o cdigo 2S0000006X1B8.
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construo da unidade, mas a finalizao do empreendimento como um todo. Face inadimplncia de cooperados, isso no foi possvel, razo pela qual foi necessria a venda do empreendimento OAS. A segunda r afirmou que seu ingresso no Termo de Adeso se deu para que acabasse a paralisao na obra, com ratificao em Assemblia, de modo que assumiu todos os riscos do empreendimento, sem que fossem os cooperados obrigados adeso nova situao, destacando que no houve quitao integral do imvel adquirido pela parte autora. Em comum, ambas as rs impugnaram as razes iniciais, afirmando nada ser cabvel quanto ao pedido, requerendo, assim, a total improcedncia do pedido. Rplica (fl. 786/719). Sucederam-se peties e juntadas de documentos. o relatrio do necessrio. DECIDO. A prova suficiente para anlise do pedido inicial, sendo desnecessria a realizao de audincia de instruo e julgamento ou dilao probatria, razo pela qual converto o feito em julgamento antecipado da lide, como manda o art. 330, inciso I, do CPC. Preliminares que se confundem com o mrito. No h se falar em coisa julgada se no h trplice identidade e respectiva sentena transitada em julgado, no havendo o esperado efeito erga omnes na citada ao coletiva. No mrito, o pedido procede. Trata-se de questo bastante surrada na jurisprudncia desta E. Corte, com reiterados julgados no mesmo sentido. Aplica-se ao caso o Cdigo de Defesa do Consumidor, j que a primeira r, como facilmente se verifica, atuava no mercado como empreendedora imobiliria, com atividade voltada ao lucro, ampla divulgao publicitria, lanamento de dezenas de empreendimentos e vendas ao pblico em geral, e no somente aos bancrios. Precedentes: APc n 9169901-32.2008.8.26.0000, APc n
9061922-74.2009.8.26.0000. Nem precisaria ser dito, sero tomadas como provas os documentos
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juntados inicial e resposta, em respeito ao princpio da concentrao dos atos processuais, segundo o qual todas as provas devem ser oferecidas em um nico momento, j que os atos processuais devem ser exauridos em seus respectivos momentos, quando oportunizados (art. 396 do CPC). Do contrrio, impera-se a precluso. H nos autos prova contundente de quitao integral da unidade, como se vm na totalidade dos comprovantes de quitao (boletos e recibos de pagamentos de fl. 154/258. No concludo o empreendimento, passou a primeira r a experimentar dificuldades de todos conhecidas, e terminou se compondo com a construtora OAS, que, no seu lugar, assumiu o empreendimento. A responsabilidade das rs tem respaldo no CDC, que dispe que: Tendo mais de um autor a ofensa, todos respondero solidariamente pela reparao dos danos previstos nas normas de consumo (pargrafo nico do art. 7 do CDC), independentemente de culpa, j que se cuida de responsabilidade objetiva (art. 14 do CDC). Dessume-se dessa imensa controvrsia que a segunda r jogou o furo deixado pela primeira nas costas de todos os aderentes; rasgou os contratos ao fundamento de que a incorporao havia sido feita a preo de custo, e havia saldo devedor em aberto de molde a inviabilizar o empreendimento nos termos primitivos. A partir da, ofereceu duas sadas: devoluo pura e simples do dinheiro, a perder de vista, ou manuteno na empreita daqueles que assim o preferissem; mas por novos preos, de mercado, que livremente estabeleceu. Dele abatido o valor j pago. Na prtica, mais do que dobrou o valor do negcio. A autorizao Assemblear no podia (e nem pode) afetar direitos j adquiridos de quem contratara antes, no podendo vincular todos os cooperados. No poderiam as rs, tambm, exigir dos adquirentes que j receberam a posse precria de suas unidades o pagamento de expressiva quantia suplementar, sob argumento de que se trata de resduo de custeio de obras no regime cooperativo, apurado sem base em critrios objetivos, apenas com fundamento em rombo de caixa da empreendedora. Ainda que tal cobrana tenha previso expressa no Termo de Adeso 0180951-63.2012.8.26.0100 - lauda 3
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firmado, ela nula de pleno direito. Primeiro, porque de difcil compreenso. Segundo, porque fere o princpio da boa-f objetiva que deve nortear os contratos. No caso, a cooperativa realizou ao seu livre arbtrio a apurao final do custo de todas as apropriaes de receitas e despesas realizadas e futuras do empreendimento, sem a participao do cooperado no rateio final de responsabilidade, sem observar o disposto no art. 489 do CC, que dispe ser nulo o contrato de compra e venda, quando se deixa ao arbtrio de uma das partes a fixao do preo. Precedentes: APc n 602.217.4/4-00, APc n 599.558.4/5-00, APc n 478.060.4/0, APc n 632.429.4/6-00, APc n 582.881.4/0-00, APc n 604.764.4/4-09, APc n 994.09.318995-8. Da porque legtima a imposio de outorga da escritura definitiva do imvel, j que, quitado o preo do negcio com a Cooperativa, est garantido o direito de domnio, consagrao do direito real (art. 1225, I e 1227, do CC). No cabvel que, somente aps encerrado o empreendimento, poder se cogitar da outorga da escritura definitiva, por se tratar de clusula potestativa pura (art. 122, do CC); arbtrio exclusivo da oportunidade e convenincia de ser concludo ou aperfeioado o contrato quitado. Por demais, a falta da averbao da obra no registro de imveis traduz falha na execuo do contrato que no constitui excludente do dever de concluir (art. 466-A, do CPC). Consigna-se, ainda, que eventual acordo entabulado em ao civil pblica para regularizao definitiva da atuao da requerida no prejudica a responsabilizao judicial pelos contratos anteriores, tendo em vista a facilitao da defesa do consumidor em juzo, nos termos do artigo 6, inciso VIII, do Cdigo de Defesa do Consumidor. Precedentes: APc n 0231831-92.2008.8.26.0100, APc n 640.973.4/1-00, 640.079-4/1-00. De rigor, assim, a outorga de quitao nos termos preconizados no pedido inicial; eventual diferena de preo em relao OAS por ela devendo ser suportada, j que a parte consumidora no se acha sujeita a preo de mercado. Noutras palavras,
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contratou por preo certo e o solveu, isso o que verdadeiramente interessa, nada tendo a ver com a pssima gesto da BANCOOP, como sistematicamente tem sido decidido por esta Corte. Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido para DECLARAR inexigvel a cobrana relativa ao resduo, reconhecendo a quitao quanto aos valores devidos referente ao contrato firmado e para CONDENAR as rs, em solidariedade, outorgar escritura definitiva, sob pena de adjudicao compulsria, valendo esta sentena como ttulo hbil ao registro da transmisso da propriedade. Condeno as rs, proporcionalmente, com custas e despesas do processo, bem como honorrios advocatcios, que fixo equitativamente em R$ 5.000,00, mngua de deciso condenatria pecuniria (art. 20 4, do CPC).
P.R.I.
So Paulo, 05 de setembro de 2013.
DOCUMENTO ASSINADO DIGITALMENTE NOS TERMOS DA LEI 11.419/2006, CONFORME IMPRESSO MARGEM DIREITA
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