cooperativa habitacional dos bancrios de So Paulo

outubro de 2006

www.bancoop.com.br

parque das flores

 editorial

Voc e seu empreendimento

a primeira quinzena de julho voc recebeu uma revista com o Balano Social da Bancoop. Ali, pde ser conferido tudo o que a atual gesto mudou na cooperativa para trazer mais segurana para o conjunto dos cooperados. Tambm foi possvel analisar as Demonstraes Financeiras do Exerccio 2005. Para esclarecer as dvidas, foram realizadas reunies todas as quartasfeiras, sempre das 18h s 20h, no Auditrio Azul do Sindicato dos Bancrios. A primeira reunio foi no dia 19 de julho e a ltima em 30 de agosto. Agora, voc recebe um material especfico sobre o seu empreendimento. O texto traz os demonstrativos financeiros com as receitas e despesas de sua obra, incluindo o histrico e uma explicao detalhada sobre o encerramento final. Ser agendada assemblia para o encerramento da seccional em data a ser definida. O encerramento a formalizao nos controles da cooperativa da atribuio definitiva da frao ideal da unidade que coube a cada cooperado quites com suas obrigaes, bem como o desligamento dos mesmos dos quadros da entidade em razo do cumprimento do objetivo inicial. Neste caso, os cooperados devedores permanecero devendo para a cooperativa e para as demais Seccionais.

Desde que foi enviada a primeira carta com os valores do rateio, a Bancoop colocou todas as contas do empreendimento disposio dos cooperados e comisses para verificao e auditoria, se assim o desejassem. Tambm foi criada uma agenda de atendimentos, individuais ou com comisses, com o departamento de Contabilidade da entidade. Aqueles que quitaram seus dbitos, inclusive da apurao final, j podem outorgar a escritura da sua unidade, desde que o processo de averbao do empreendimento esteja concludo. Outros optaram pela via judicial para no efetuarem o pagamento do valor que todos sabem ser devido. importante que se faa uma leitura atenta do material, reflita, veja como pegar sua escritura e cumprir o que justo e com o qual foi concordado no ato de adeso ao grupo. Afinal, a Bancoop e seus empreendimentos so de todos e de cada um dos cooperados. S haver uma soluo definitiva para nossos problemas com a participao e o compromisso de todos. Tenha uma boa leitura! Joo Vaccari Neto Presidente

histrico

Nas ondas da Praia Grande

Parque das Flores foi o 10 empreendimento lanado pela Bancoop. O lanamento, em maio de 1998, veio atender a inmeros pedidos de cooperados. O preo estimado para os apartamentos de dois dormitrios foi a partir de R$ 42.500,00 e, para o de trs dormitrios, de R$ 51.500,00. O projeto e localizao foram pensados para que se adequassem ao esforo e necessidade de cada cooperado. A primeira torre foi entregue em dezembro de 2001 e a segunda em maro de 2003. Em uma rea de mais de 1.370 m, foram erguidas duas torres. No total, so 9.106 m2 de rea construda. Os 78 apartamentos j foram entregues. Para pegar sua escritura A averbao do empreendimento a ltima etapa para que as unidades estejam aptas outorga das escrituras em nome do cooperado e, desta maneira, segurando-o em relao ao seu maior bem: a

casa prpria. So vrios os documentos necessrios at chegar averbao. Os principais so o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros, os alvars de Instalao e Funcionamento de Elevadores, o Certificado de Quitao do ISS, que so necessrios para a obteno do Habite-se das unidades. A prxima etapa reunir a Certido Negativa de Dbito junto ao INSS. Com todos estes documentos, montase o processo para enviar ao Cartrio de Registro de Imveis que tem prazo de 20 dias para analisar a documentao e informar se ser necessria a apresentao de mais algum documento/certido ou no. Estando tudo correto, ser informado pelo cartrio o valor a ser pago de custas e taxas e aps um prazo mdio de 30 a 45 dias, a averbao estar concluda e as unidades com as matrculas individualizadas e aptas para outorga

das escrituras. importante lembrar que para iniciar o processo junto ao Cartrio pr-condio que a matrcula do terreno esteja unificada nos casos em que o empreendimento utilizou mais de um terreno e em nome da cooperativa. Andamento Est em andamento a unificao das matrculas dos terrenos da seccional. Depois, ser protocolado o processo de averbao junto ao Cartrio de Registro de Imveis da Praia Grande e, ento, as unidades estaro aptas a escritura. Alienao fiduciria Aps a concluso da averbao, o cooperado poder passar a escritura do imvel para o seu nome mesmo antes da quitao total dos valores do rateio de apurao final. Isto possvel por meio da Alienao Fiduciria. Para mais informaes, consulte o site www.bancoop.com.br ou o SAC (sac@bancoop.com.br ou 11-3291-1800 e 1855).

Bancoop Notcias uma publicao da Bancoop - Cooperativa Habitacional dos Bancrios, Rua Lbero Badar, 152, 5 andar.,Tel. 11-3291-1800, sac@bancoop.com.br, www.bancoop.com.br, Presidente: Joo Vaccari Neto, Diretora administrativa-financeira: Ana rnica, Projeto Editorial: Studio de Comunicao (www.studiodecomunicacao.com.br), Redao: Paulo Flores, Produo grfica: Urbania (www.urbania.com.br).
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Resumo Geral de Gastos da Obra parque das flores

Descrio Realizado (31/12/2005) A realizar (2006) Total 1 Custo de construo 3.843.015,19 93.379,18 3.936.394,37 Custo de construo - realizado 3.843.015,19 3.843.015,19 Custo de construo - a realizar - 93.379,18 93.379,18 2 Terreno, escrituras e encargos diversos 690.000,00 179.209,21 869.209,21 Terreno - pagamento em unidades 590.000,00 - 590.000,00 Terreno - pagamento em moeda corrente 100.000,00 179.209,21 279.209,21 Escritura e encargos diversos a realizar - 3 Receita total 3.161.924,91 544.781,93 3.706.706,84 Receita realizada 3.161.924,91 3.161.924,91 Receita a realizar - 544.781,93 544.781,93 4 Soma (1.371.090,28) 272.193,54 (1.098.896,74) Troca de rea 590.000,00 - 590.000,00 3+4-1-2 Saldo da obra Resultado previsto a ratear (781.090,28) 272.193,54 (508.896,74) (508.896,74)

notas explicativas

Rateio: origem e metodologia de clculo

A Bancoop uma cooperativa, entidade sem fins lucrativos que se utiliza do autofinanciamento para cumprir seu objetivo. Isto , construir unidades habitacionais a preo de custo. Desta forma, todas as receitas que sustentam os custos da construo do imvel so provenientes dos aportes dos cooperados de cada um dos grupos, como segue: 1) As contribuies dos cooperados so sempre mensais em planos variveis, em torno de 64 meses, reajustadas pela inflao at a entrega da unidade e com juros (Tabela Price) de 1% ao ms aps a entrega da unidade. 2) A viabilidade econmica dos empreendimentos depende do equilbrio entre receitas e despesas, de forma a obter-se saldo contbil final igual a zero. 3) A outra premissa de viabilidade econmica do empreendimento se refere distribuio do fluxo de caixa ao longo do tempo. Ou seja, os valores mensais de arrecadao no se adequam s despesas de cada ms. A conseqncia um balano contbil saudvel, do ponto de vista de saldo final. Mas ocorre um descompasso receitas e despesas. 4) O parmetro financeiro que mede este descompasso entre a velocidade da entrada dos recursos e o gasto efetivo nas obras, o fluxo de caixa do empreendimento. Em princpio, ele no pode apresentar saldo negativo. 5) Como no podemos demorar 64 meses ou mais para concluir um empreendimento, porque isso o tornaria invivel do ponto de vista de custos, sempre as despesas so antecipadas em relao s receitas, gerando fluxo de caixa com altos saldos negativos. 6) Para sanar este problema realizado um planejamento de receitas e despesas de forma consolidada, envolvendo todos os empreendimentos constitudos na cooperativa, de maneira a determinar o momento adequado realizao das obras. 7) Este planejamento leva em conta que, em certo momento, dado empreendimento est numa fase de compra de terreno, outro est na fase de confeco de projetos, um terceiro, na execuo de obra, e outro ainda j finalizado. 8) fcil concluir que as receitas vo entrar de forma relativamente linear. Mas as despesas, no! justamente neste momento que o emprstimo solidrio acontece: Em alguns perodos, durante os 64 meses em que o cooperado est contribuindo, as receitas so maiores que as despesas temos o empreendimento cedente. Na mo oposta, quando as despesas so maiores que as receitas normalmente, durante a execuo das obras h o empreendimento tomador. 9) Ao final do empreendimento se faz a apurao de todas as receitas e despesas com a finalidade de apurar o saldo existente. Se este saldo positivo, o valor reverte proporcionalmente aos cooperados que aderiram a ele. Mas se o saldo negativo, deve ser promovido um rateio, denominao que se deu distribuio do dficit, entre os mesmos cooperados de forma a equilibrar o fluxo de caixa. 10) Se o saldo final do empreendimento, do ponto de vista contbil, negativo, significa que as despesas incorridas foram maiores que as receitas estimadas. E a est a principal causa dos rateios. Trabalhamos com custos reais, efetivos, apurados sob tcnicas contbeis e tributrias rgidas, com controle tambm rigoroso. Mas trabalhamos com receitas estimadas, projetadas ao longo de 64 meses sob influncia de diversos fatores externos, como inflao, conjuntura econmica, problemas na obra, greves, dissdios, nvel de oferta de recursos etc. 11) O rateio, previsto em lei e no Termo de Adeso, o mecanismo que permite cooperativa ajustar as receitas projetadas anteriormente, no incio da formao do grupo de cooperados. A metodologia muito simples: Procedimento contbil de apurao do saldo do empreendimento levando em considerao todas as receitas realizadas e a realizar, assim como o conjunto das despesas realizadas e a realizar. Distribuio do valor do saldo para cada cooperado, proporcionalmente frao ideal de sua unidade no empreendimento. Frao ideal da unidade o percentual com que a sua unidade contribui no total do empreendimento do ponto de vista de custos, conforme prescrito pela norma de oramentao da ABNT (NBR 12.721). A frao calculada por meio de procedimento padro aceito pelos cartrios de registro de imveis em todo o Brasil. Esse procedimento consta de um documento chamado de Quadro de reas do empreendimento. Assim, o percentual de frao ideal da unidade aplicado sobre o saldo contbil apurado para determinar se a parcela do custo correspondente a esta unidade. Como a Bancoop entende que alguns cooperados podem encontrar dificuldades para o pagamento do rateio, a deciso foi parcel-lo em 24 vezes. A cooperativa tambm analisa caso a caso, a situao dos associados que necessitem de prazo maior, limitado a 36 parcelas. , tambm, possvel criar parcelas intermedirias prximas ao 13 salrio, frias, PLR etc. Como o empreendimento j tem suas obras concludas, assim como todas as suas legalizaes, a arrecadao desta seccional contabilizada nela, uma vez que ela tomadora. Porm, o recurso obtido vai para as seccionais cedentes, que emprestaram os valores. Atravs do mecanismo do rateio, a cooperativa corrige eventuais distores entre a receita projetada e a despesa incorrida. Isso porque, se acertssemos com exatido o valor desta receita, ao final no teramos rateio. Trata-se de algo praticamente impossvel, face ao longo perodo que existe entre o lanamento e o fechamento. 12) O autofinanciamento um processo financeiro para viabilizao econmica de empreendimentos imobilirios, que se baseia no seguinte trip: Equilbrio contbil das receitas e despesas (balancete) Equilbrio do fluxo de caixa do empreendimento (distribuio dos valores ao longo do prazo da obra) Mecanismo de ajuste para promover estes equilbrios (rateio do saldo apurado). Por fim, cabe ressaltar, que apesar de este modelo de financiamento ser legal, a atual gesto da Bancoop vem discutindo exausto, tanto internamente, como com uma consultoria externa e com os cooperados, a busca de formas alternativas de financiamento, sempre preservando o princpio do cooperativismo/ autofinanciamento. So os casos da antecipao de recebveis e do recurso a outras linhas de crdito para habitao.
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parque das flores Demonstrativo financeiro

DESCRIO Saldo 2004 Saldo Final 2005 RECEITAS - ARRECADAES: 2.930.366,39 2.971.124,68 Receita de adeses (parcelas + multas) 58.151,98 Parcelas CEF - FGTS 180.994,69 180.994,69 Receita de adeses, liquidao e cobrana Crditos de permutas Adiantamento de recebveis - FIDC Receita at 31/12/03 2.944.634,06 2.944.634,06 (-) Estorno de credito indevido (-) Transferncia de cooperado 81.103,63 90.379,62 (-) Devoluo receita indevida em 16/03/2004 (-) Devoluo a cooperados 63.822,13 71.346,30 (-) FGQ 50.336,60 50.930,13 - FINANCEIRAS: 184.447,53 184.447,87 Rendimento sobre fundo de aplicao 184.446,07 184.446,07 Rendimento de aplicao financeira 1,46 1,80 Descontos obtidos - OUTRAS: 6.352,36 Remunerao s/depsito identificado 0,03 Regularizao de transferncia de cooperados 5.842,21 Estorno de taxa administrativa - exerccio 2005* 510,12 TOTAL DAS RECEITAS 3.114.813,92 3.161.924,91 DESPESAS - CONSTRU0 - INDIRETAS: 58.777,51 148.947,30 Cooperativa - taxa de administrao - 1.744,35 Cooperativa - taxa de gerenciamento de obra 1.507,65 1.507,65 Cooperativa - taxa de adeso 7.106,94 11.512,36 Juros s/ atrasos de pagamentos 47.384,44 47.384,44 IPTU Telefone Servios de segurana Despesas de condomnio 199,00 Despesas com cartrio 104,76 Despesas postais 266,23 338,69 Fotocpias/fotos/reprodues 35,70 Conduo e transporte 560,91 Auxilio transporte/alimentao/refeio Segurana do trabalho Servios de consultoria Juros sobre fundo de aplicao 82.412,37 Pis s/ folha de pagamento Tarifa bancria 112,76 200,96 CPMF 2.399,49 2.946,11 Seguro de obra Bens durveis no imobilizveis - CONSTRUO - DIRETAS: 3.412.694,37 3.794.067,89 Terreno 100.000,00 100.000,00 Projetos Assistncia tcnica 29.279,27 Locao de equipamentos Construo 325.927,63 675.271,82 Elevadores 1.000,00 1.000,00 Comisso - terreno Diversos (IR/ISS/INSS/PIS/COFINS/CSLL) 2.750,06 gua e esgoto Energia eltrica 54,51 54,51 Benefcios (refeio/alimentao/transporte) Dispndios gerais at 31/12/03 2.985.712,23 2.985.712,23 TOTAL DAS DESPESAS 3.471.471,88 3.943.015,19 RESUMO Saldo do ms anterior - Receitas 3.114.813,92 3.161.924,91 Despesas 3.471.471,88 3.943.015,19 Saldo do perodo (356.657,96) (781.090,28)
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 casa prpria na praia

E o sonho virou realidade

e no fosse pelo sistema cooperativista, muita gente no teria conseguido realizar o sonho da casa prpria. No lanamento do Parque das Flores, o apartamento de dois dormitrios tinha custo estimado a partir de R$ 42.500,00 e o de trs dormitrios a partir de R$ 51.500,00. Ocorre que os valores estimados no foram suficientes para concluir as obras e providenciar os documentos necessrios para a averbao, que possibilita que cada um dos cooperados obtenha a escritura de seu imvel. Uma vez que os valores que entraram por meio das parcelas pagas pelos cooperados no cobriram os custos, j em 2004 o empreendimento encerrou o ano com dficit de R$ 356.657,96, que aumentou para R$ 781.090,28 negativos em 2005. Somados os gastos a serem realizados em 2006, mais os valores para a documentao necessria para deixar o

empreendimento apto outorga das escrituras das unidades e encargos diversos, menos as entradas previstas, o saldo negativo fica em R$ 508.896,74. Seguindo o que determinam o Termo de Adeso e Compromisso de Participao e a Lei do Cooperativismo segundo os quais os apartamentos devem ser ofertados a preo de custo aos cooperados a atual gesto da Bancoop promoveu a apurao final das contas e rateou o dficit entre os associados do grupo, de acordo com regras especficas. No dia 8 de maro de 2006, a Bancoop enviou uma carta explicativa sobre o rateio, na qual tambm colocava todos os documentos disposio dos cooperados ou de seus representantes para conferncia e anlise. Sabendo das possveis dificuldades que alguns cooperados poderiam ter, a Bancoop optou por facilitar o pagamento em 24 vezes. Os casos em que associados no pudessem pagar mes-

mo com este parcelamento, seriam analisados individualmente, podendo ser ampliado para at 36 meses, desde que comprovada a real necessidade. Assim que os cooperados com apartamentos de dois dormitrios e uma vaga na garagem quitarem o valor do rateio R$ 7.002,34 (base maro/2006), podero solicitar o Termo de Quitao Financeira e de Obrigaes e estaro aptos para providenciar a escritura. No caso de apartamento de trs dormitrios e uma vaga na garagem, o valor de R$ 8.800,12 (base maro/2006). O valor calculado de acordo com a frao ideal de cada cooperado. Considerando o valor de lanamento, o apartamento com custo mais alto em funo da rea til maior que de, aproximadamente, 85 m, em caso de pagamento vista, saiu por R$ 60.300,12. Ou seja, o negcio continua sendo muito bom para o cooperado deste empreendimento.

acertando as contas

Entenda o motivo do rateio

lguns cooperados no entendem por que precisam pagar um valor excedente pelo seu apartamento, mesmo j tendo quitado as parcelas estipuladas inicialmente. Isso acontece porque todas as unidades dos empreendimentos so repassadas a preo de custo. E, no lanamento, seu valor estimado. Ao final das obras, concludas as reas de lazer e a documentao, feita a apurao final para se verificar se o total arrecadado foi suficiente para cobrir as despesas. Em caso positivo e havendo sobras, elas devem ser devolvidas aos cooperados. Se houver dficit, os cooperados devem fazer o aporte

(rateio) de acordo com a frao ideal da sua unidade. O procedimento est previsto na Clusula de Apurao Final, que consta no contrato de adeso de todos os associados. A atual gesto da Bancoop realizou a apurao final das unidades entregues para, assim, tornar os cooperados desses grupos aptos outorga das escrituras. Os cooperados que no puderem arcar com os valores do rateio na quantidade de parcelas propostas (at 24 prestaes) devem enviar a Bancoop uma proposta alternativa de pagamento por escrito com o mximo de 36 parcelas, desde que comprovada a real necessidade. Aps a liquidao de todos os va-

lores junto Bancoop, o cooperado receber o Termo de Quitao Financeira e de Obrigaes e, com ele, poder comparecer ao car trio para obter a escritura, desde que o empreendimento j esteja averbado. Tambm possvel lavrar a escritura antes do trmino dos pagamentos desde que seja realizada a alienao fiduciria (Veja na pgina 2). Sempre bom lembrar que os documentos referentes ao empreendimento esto disposio de todos os associados. Para analis-los, o cooperado ou a comisso do empreendimento dever marcar data e horrio para que a verificao ocorra de maneira organizada.
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 emprstimo solidrio

Agora chegou sua vez de ajudar

ara ser concludo, seu empreendimento utilizou recursos no provenientes do pagamento das parcelas do grupo. Os recursos financeiros vieram de outros empreendimentos e da prpria Bancoop. O que ? Como funciona? Por que feito? Saiba melhor a partir de agora. A Bancoop uma entidade sem fins lucrativos e que tem como objetivo social oferecer imveis em regime de construo a preo de custo, por meio de autofinanciamento. Este regime deve ter apurao contbil das despesas e receitas ocorridas, visando um fluxo de caixa adequado. Assim, ao final da obra, a receita proveniente das parcelas pagas deve ser suficiente para cobrir os custos correspondentes operao. Resta aos participantes a responsabilidade pelo custeio efetivo das obras e demais obrigaes decorrentes da construo. Acontece que o tempo de execuo de uma obra no o mesmo do vencimento das parcelas. A Bancoop chegou a entregar empreendimentos em me-

nos de 36 meses aps o lanamento. Mas as prestaes destes mesmos imveis terminariam de ser pagas somente dois anos depois do trmino das obras. Com isso, ocorre o descasamento entre a receita e as despesas. No lanamento da obra, at que o grupo seja fechado e toda a documentao necessria esteja pronta para o incio da construo, a receita utilizada no pagamento de terreno e projetos, aprovaes, constituio do caixa para as obras e, por isso, s vezes, pode ficar superavitria. Para agilizar as obras em andamento, realizou-se o emprstimo solidrio entre os empreendimentos. Assim, os cooperados da obra que recebeu o emprstimo puderam ter seus imveis entregues mais rapidamente. Porm, para que os cooperados do empreendimento credor no tenham prejuzo, os moradores beneficiados devem pagar o valor devido. Note que, em alguns casos, o valor estimado no lanamento no foi suficiente para cobrir os custos. O pagamento do emprstimo pelos

cooperados dos empreendimentos deficitrios necessrio para dar continuidade s outras obras. A atual gesto reafirma que importante que os cooperados e as comisses, de forma organizada, fiscalizem o destino de seus aportes, bem como, as contas do seu empreendimento, visto que as mesmas esto disposio de todos os cooperados que fazem parte da seccional. Verificadas as contas e constatado o dficit, preciso quit-lo porque os valores estimados pagos pelas unidades estavam abaixo do preo de custo. Construir a preo de custo a misso da Bancoop e das cooperativas habitacionais. No entanto, construir abaixo do custo impossvel. No justo que os cooperados que j esto em suas moradias no paguem, enquanto aqueles que ainda no receberam seu imvel continuem pagando aluguel. A Bancoop e seus empreendimentos so de todos e de cada um dos cooperados. S haver uma soluo definitiva para nossos problemas com a participao e o compromisso de todos.

DOCUMENTO NA MO

O caminho para sua escritura

lguns cooperados tm entrado com aes na Justia para no pagar o rateio, previsto na Lei do Cooperativismo e na Clusula de Apurao Final do Termo de Adeso e Compromisso de Participao, que foi assinado por todos os associados no ato de sua adeso a seccional. Eles tm todo o direito de tomar esta atitude. preciso ter claro que tais processos so caros e demorados, porque tramitam em vrios tribunais at a deciso final da ao. As liminares so decises provisrias e que podem ser cassadas e, conseqentemente, perdem seu valor. E, enquanto isso, os valores devidos vo aumentando, j que so acuBancoop 2006 parque das flores

mulados multas e juros e a cada dia que passa ficar mais difcil de pagar. arriscar um bem que, com certeza, foi conquistado com muito suor e que a segurana de que toda a famlia tem um lugar agradvel para morar. Enquanto isso, muitos cooperados esto pagando o rateio, inclusive vista. Isso lhes d o direito de solicitar o Termo de Quitao Financeira e de Obrigaes e dar entrada na escritura, caso a averbao esteja concluda. Com a escritura em mos, alm de terem a posse definitiva, o imvel se valoriza. E, caso haja interesse em vend-lo, o retorno ser muito melhor. A escritura , na verdade, a nica maneira de garantir seu maior bem: a casa prpria.

No tome atitudes impensadas. Analise todas as hipteses antes de qualquer iniciativa. Lembre-se: sua escritura pode estar esperando no cartrio. Entre em contato com a Bancoop e busque os esclarecimentos corretos sobre o seu empreendimento. No se deixe levar por informaes de pessoas que possuem outros interesses e prometem soluo fcil. Converse com seus familiares, amigos e com quem j pagou o rateio. Entenda as razes e converse, tambm, com aqueles que o ajudaram no passado e que, agora, dependem que voc cumpra sua parte para que ele possa receber a to sonhada casa prpria.