TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo

Registro: 2013.0000289086

ACRDO Vistos, relatados e discutidos estes autos do Apelao n 005478619.2008.8.26.0000, da Comarca de So Paulo, em que apelante COOPERATIVA HABITACIONAL DOS BANCARIOS DE SAO PAULO, apelado VALDELI CANDIDA DE ALMEIDA. ACORDAM, em 1 Cmara de Direito Privado do Tribunal de Justia de So Paulo, proferir a seguinte deciso: "Negaram provimento ao recurso. V. U.", de conformidade com o voto do Relator, que integra este acrdo. O julgamento teve a participao dos Exmos. Desembargadores PAULO EDUARDO RAZUK (Presidente) e LUIZ ANTONIO DE GODOY.

So Paulo, 21 de maio de 2013 ALCIDES LEOPOLDO E SILVA JNIOR RELATOR Assinatura Eletrnica

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.APELAO CVEL

Processo n. 0054786-19.2008.8.26.0000 Comarca: So Paulo (7 Vara Cvel Central) Apelante: Cooperativa Habitacional dos Bancrios de So Paulo BANCOOP Apelada: Valdeli Cndida de Almeida Juiz: Antonio Carlos de Figueiredo Negreiros Voto n. 1.609

EMENTA: Ao declaratria de inexistncia de dbito c.c. outorga de escritura Cooperativa Habitacional Inpcia afastada - Cobrana de saldo residual No demonstrao Inadmissibilidade Aplicao do CDC aos empreendimentos habitacionais promovidos pelas sociedades cooperativas Impossibilidade de conferncia do valor reclamado Desconhecimento se o resduo refere-se ao empreendimento em questo, ou aos prejuzos sofridos pela Cooperativa naquele exerccio, o que no pode ser exigido da consumidora - Valor do resduo que no foi aprovado em assembleia geral, convocada para tal finalidade Precedentes deste E. Tribunal Recurso desprovido.

Trata-se de ao declaratria de inexistncia de dbito c.c. outorga de escritura e antecipao da tutela, alegando a autora que adquiriu o apartamento n. 11, da Rua Dr. Gomes Ferraz, n. 176, Bloco C, do empreendimento Torres de Pirituba, onde atualmente reside, pelo sistema de cooperativa, mediante construo a preo de custo, conforme Termo de Adeso de Compromisso e Participao e, aps realizar todos os pagamentos, foi comunicada, por ofcio, pela BANCOOP, que o dficit financeiro do empreendimento havia sido coberto pela venda de 16 vagas extras de garagens, e que nenhum valor adicional seria devido e que proximamente entregariam o Termo de Quitao (fls. 23), sendo

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo surpreendida com o envio de cobrana no valor de R$ 11.240,06, referente a crdito apurado, unilateralmente, a ttulo de custo final da obra, contra o qual se insurge. A r. sentena, cujo relatrio se adota, julgou procedente a ao, declarando inexistente o dbito e condenou a r a outorgar a escritura definitiva da unidade adquirida, alm de arcar com o pagamento das custas, despesas processuais e honorrios advocatcios fixados em 15% do valor atualizado da causa (fls. 134/137). A requerida apelou afirmando que houve equvoco no afastamento da preliminar de inpcia da petio inicial, pela autora no ter juntado qualquer comprovante de pagamento ou termo de quitao e, ainda que existisse, no teria a apelante obrigao de outorgar a escritura da unidade, alm de no constar tal pedido na pea vestibular, aduzindo ser claro o Termo de Adeso, assinado pelas partes, ao dispor sobre a exigibilidade do resduo, previsto no art. 80 da Lei n. 5.764/71, de conhecimento da cooperada e comprovado por documento, no sendo possvel antes da plena quitao, fornecer o termo de quitao e a entrega da escritura, pretendendo a reforma (fls. 140/156). No foram apresentadas contra-razes. o Relatrio. A ao foi intitulada como declaratria de inexistncia de dbitos c.c. outorga de escritura, cuja procedncia requereu no item IV de fls. 11, no havendo dvida quanto esta ltima pretenso, que consiste em cumulao sucessiva, que segundo Moacyr Amaral Santos1 ocorre
SANTOS, Moacyr Amaral. Primeiras Linhas de Direito Processual Civil. Vol. 1. 20 ed. So paulo: Saraiva, 1998, p.192.
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo quando "entre os pedidos haja relao de tal dependncia que a deciso do segundo dependa da acolhida do primeiro", e no havia necessidade de qualquer justificativa, porque expressa a obrigao da r em outorgar a escritura na clusula 17 da avena (fls. 19), preenchendo a petio inicial os requisitos do art. 282 do CPC, sendo apta a ser conhecida. As partes, em 30/09/1996, celebraram Termo de Adeso e Compromisso de Participao para a aquisio de unidade habitacional, localizada na Rua Dr. Gomes Ferraz, n. 176, apto. 11, Bloco C, Pirituba, So Paulo, pelo valor de R$ 37.500,00 (fls. 12/19). Conforme ata de Assembleia Seccional Extraordinria (fls. 22), realizada em 08/06/2002, a r informou a existncia de dficit oramentrio de R$ 142.652,76, e que o critrio a ser utilizado pela BANCOOP, para o fechamento financeiro, seria a venda das 16 vagas extras de garagem restantes, no valor correspondente ao dficit projetado. Posteriormente, o ofcio BANCOOP 133-C/02, datado de 04 de setembro de 2002 (fls. 23), comunicou aos cooperados que "felizmente" conseguiu repassar todas as vagas de garagem e, portanto, "no ser devido nenhum valor adicional" ou seja, "o dficit potencial de R$ 140.000,00 foi coberto pela alienao das 16 vagas existentes naquela data", e que "dessa forma estaremos proximamente entregando o Termo de quitao para as pessoas que j cumpriram com seus pagamentos". Consoante entendimento do Superior Tribunal de Justia quanto s cooperativas para aquisio de imveis: certo que s cooperativas deve ser atribudo tratamento especial, com observncia da legislao especfica (Lei n. 5.764/71), j que se tratam de

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo sociedades sem finalidade lucrativa e que servem como instrumento de promoo dos interesses de seus membros. Nos termos do artigo 4 da Lei n. 5.764/71, 'as cooperativas so sociedades de pessoas, com forma e natureza jurdica prprias, de natureza civil, no sujeitas a falncia, constitudas para prestar servios aos associados (...)'. Deixando de lado as crticas doutrinrias definio legal, incontroverso que as cooperativas consubstanciam-se numa sociedade civil peculiar, no sentido de que criada para prestar servios diretamente aos seus scios, sem objetivo de lucro. Na verdade, trata-se de uma comunho de esforos entre os associados, que, mediante a subscrio das quotas-partes, criam a sociedade cooperativa, com personalidade jurdica prpria, para prestar servios ao prprios cooperativados. As cooperativas habitacionais, especificamente, so constitudas com o objetivo de proporcionar exclusivamente a seus associados, por meio da administrao das quotas subscritas, a construo e aquisio de imveis. Oportuno, nesse nterim, salientar que o empreendimento imobilirio engendrado pelo sistema de cooperativa habitacional, que, repisa-se, no visa ao lucro, encerra um preo de custo final bem aqum daqueles praticados pelo comrcio, o que, em atendimento ao interesse pblico, atrai pessoas, em geral, de baixa renda a aderirem aos termos do estatuto social. A par disso, de forma legtima, o sistema de cooperativa recebe proteo legal e incentivos fiscais. Assentadas as caractersticas das cooperativas habitacionais, v-se que o cooperativado, a depender do prisma em que enfocado, exerce, a um s momento, diferentes funes, ora de scio, ora de administrador (por representao ou no) e ora de destinatrio do imvel.

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Bem de ver, assim, que, em razo do carter multifacetado do cooperativado, na hiptese de o empreendimento no atingir a finalidade prevista no estatuto social, seja pelo no cumprimento da obrigao por parte de alguns dos cooperativados, ou, mesmo, por m administrao, da qual, como visto, de certa forma todos os cooperativados tem participao, e desde que no se verifique a prtica de atos ilcitos, a remunerao pelos custos operacionais, ao menos, deve ser arcada por todos os cooperativados (REsp 1089479/DF, Rel. Ministro MASSAMI UYEDA, TERCEIRA TURMA, julgado em 19/03/2009, DJe 01/04/2009).

No obstante tais caractersticas, assente no mesmo Tribunal Superior que "as disposies do Cdigo de Defesa do Consumidor so aplicveis aos empreendimentos habitacionais

promovidos pelas sociedades cooperativas" (Resp 612.505/DF, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, Dj de 25/02/2008; AgRg no Ag n. 1.037.426/RS, Rel. Min. Massami Uyeda, DJe de 3.10.2008 e AgRg no Ag n. 1.224.838/DF, Rel. Ministra Nancy Andrighi, DJe de 15.3.2010). Especificamente no caso em discusso, conforme o demonstrativo de fls. 83/85, os nicos dbitos da autora so relativos ao alegado resduo (fls. 85), porm, cabia apelante, como administradora do grupo consorcial, a prova, de que este, acaso existente, no foi coberto pela venda das garagens, conforme expresso no seu prprio ofcio, relativo ao fechamento financeiro (fls. 23), e que no foi cumprido o disposto no art. 80 da Lei n. 5.764/1971. Como bem salientado pelo Magistrado, se a Cooperativa recebe o produto da venda das garagens extras e nada credita

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo em favor dos cooperados, evidente que est agregando referida importncia aos seus cofres a ttulo de amortizao da dvida de todos os cooperados naquele empreendimento" (fls. 136). Em conformidade com o inciso III do art. 6 da Lei n. 8.078/90 direito bsico do consumidor a informao adequada e clara sobre os produtos e servios, com especificao correta de quantidade, caractersticas, composio, qualidade e preo, bem como sobre os riscos que apresentem. No se sabe se o alegado resduo refere-se ao empreendimento em questo, ou aos prejuzos sofridos pela requerente naquele exerccio, o que no poderia ser exigido da consumidora. Ainda que assim no fosse, o valor do resduo no foi aprovado em assembleia geral, convocada para tal finalidade, do que resulta sua inexigibilidade. Est expresso no art. 44, da Lei n. 5.764/71, que a assembleia geral ordinria, que se realizar anualmente nos trs primeiros meses aps o trmino do exerccio social, deliberar sobre: I - prestao de contas dos rgos de administrao acompanhada de parecer do Conselho Fiscal, compreendendo: a) relatrio da gesto; b) balano; c) demonstrativo das sobras apuradas ou das perdas decorrentes da insuficincia das contribuies para cobertura das despesas da sociedade e o parecer do Conselho Fiscal. Conforme j decidiu este Tribunal de Justia:
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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo Empreendimento imobilirio - Construo de edifcios pelo sistema cooperativo a preo de custo - Cobrana de valor residual - Clculo realizado unilateralmente pela cooperativa e desacompanhado da devida prestao de contas - Inadmissibilidade - Injusta negativa de outorga de escritura definitiva da unidade habitacional - Recurso provido para declarar a inexigibilidade do dbito e condenar a r outorga de escritura definitiva no prazo de 30 dias, sob pena de multa diria (Apelao Cvel n. 0055855-86, 9 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. JOO CARLOS GARCIA, j. de 10.2.2009).

Cooperativa que cobra resduos dos compradores - O fato de a cooperativa habitacional invocar o regime da Lei 5764/71, para proteger seus interesses, no significa que os cooperados estejam desamparados, pois as normas gerais do contrato, os dispositivos que tutelam o consumidor e a lei de incorporao imobiliria, atuam como referncias de que, nos negcios onerosos, os saldos residuais somente so exigveis quando devidamente demonstrados, calculados e provados - Inocorrncia - No provimento (Apelao Cvel n. 9279309-55.2008.8.26.0000, 4 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. NIO ZULIANI, j. de 16.7.2009).

Declaratria de inexistncia de dbito - compra e venda de imveis - aplicao das normas do cdigo de defesa do consumidor - Necessidade - cooperativa que no expede termo de quitao, muito embora tenham os autores pago integralmente o preo ajustado, nada mais devendo - cobrana de saldo residual sem qualquer lastro em documentao idnea - Ausncia, ademais, de convocao de assembleia para deliberao sobre o tema, como exigido no prprio contrato de adeso cooperativa - assembleia geral

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TRIBUNAL DE JUSTIA PODER JUDICIRIO So Paulo ordinria realizada aps 03 anos da data em que deveriam ter sido entregues as cartas de quitao que no servem de supedneo cobrana pretendida pela r - que se deu cerca de trs anos depois da outorga de escritura - dbito inexigvel e obrigatoriedade, por conseguinte, da expedio das cartas de quitao imposio da obrigao de registro de incorporao e desmembramento - inadmissibilidade - Sentena mantida, apenas, quanto a esse ltimo aspecto da lide ao parcialmente procedente - recurso provido, em parte (Apelao Cvel n. 0150082-39.2006.0000, 5 Cmara de Direito Privado, Rel. Des. A.C. MATHIAS COLTRO, j. de 4.11.2009). Assim, a procedncia da ao era de rigor, juntamente com a obrigao de outorgar a escritura, uma vez comprovada a quitao do preo, pela no demonstrao da existncia de dbito pela administradora do consrcio. Pelo exposto, NEGA-SE PROVIMENTO ao recurso.

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